REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Mediante escrito presentado en fecha 22 de julio de 2013 ante este Juzgado por la ciudadana MILAGROS MENDOZA DE CASADO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.073.814, asistida por el profesional del derecho HANS DANIEL PARRA BRICEÑO, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 73.269, interpuso RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO DE ANULACIÓN contra la Resolución Nº 2007/2012 de fecha 12 de junio de 2013, donde erróneamente señala que emanó de la «Sindicatura Municipal del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda», cuando fue dictada por el Alcalde del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en la cual se fijó el canon máximo de alquiler de un inmueble–galpón industrial-, ubicado en la Zona Industrial Las Minas, Calle Principal, Vía Penetración, Parcela sin número, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha 29 de julio de 2013 se admitió el recurso y de conformidad con lo previsto en el artículo 78 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa se ordenaron las notificaciones de los ciudadanos Alcalde del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, del Fiscal General de la República, de la Procuradora General de la República y de los terceros interesados, librándose los Oficios respectivos. Asimismo, se solicitó el expediente administrativo al Órgano emisor.
En fecha 23 de septiembre de 2013 se abrió cuaderno separado a los fines de agregar el expediente administrativo que en copia simple fue consignado por el recurrente, y, posteriormente, en fecha 9 de junio de 2014 se incorporó en copia certificada, la cual remitida por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, mediante Oficio N° A-178-S/2014 de fecha 9 de junio de 2014.
En fecha 15 de mayo de 2014 compareció la abogada ZORAIDA SÁNCHEZ REINA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 73.269, y consignó poder que la acredita como apoderada judicial de la Sucesión de Cupertino Sánchez, tercera interesada en el presente procedimiento y solicitó que se declarara la perención citatoria prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue negado por el Tribunal mediante decisión de fecha 23 de mayo de 2014.
Cumplidas las notificaciones de ley, se fijó, a través de auto, la oportunidad para la audiencia de juicio, la cual fue celebrada el 25 de septiembre de 2014, a las 10:00 a.m., con la comparecencia de los abogados HANS DANIEL PARRA BRICEÑO, representante judicial de la parte recurrente; JOSÉ RAÚL VILLAMIZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 17.226, quien consignó en esa oportunidad poder que lo acredita como apoderado judicial de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, la profesional del derecho ZORAIDA SÁNCHEZ REINA, apoderada de los terceros interesados y la Fiscal Auxiliar Interino 33° del Ministerio Público. En esa oportunidad la representación judicial de la recurrente solicitó que se llame a juicio al Consejo Comunal de la Zona Industrial Las Minas y la parte recurrida requirió que se repusiera la causa al estado de citación del Síndico Procurador Municipal del Municipio Los Salias e igualmente presentaron escritos de pruebas. El Tribunal en ese acto señaló que se pronunciaría sobre tales peticiones dentro de los tres (3) días de despacho siguientes.
En fecha 29 de septiembre de 2014, encontrándose la causa en estado de dictar decisión sobre las solicitudes de las partes referidas en el párrafo anterior y con precedencia a la oportunidad para la admisión de las pruebas que determina el artículo 84 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la parte recurrente presentó un segundo escrito de promoción de pruebas.
En fecha 30 de septiembre de 2014, el Tribunal dictó sendos autos motivados negando, por las razones que en ellos se exponen, las solicitudes formuladas en la audiencia de juicio.
En fecha 3 de octubre de 2014 la parte recurrida apeló contra la decisión denegatoria de la reposición de la causa dictada por el Tribunal, la cual fue oída en un solo efecto en la oportunidad correspondiente.
En fecha 3 de octubre de 2014 el Tribunal providenció las probanzas de los litigantes y fijó la oportunidad para la evacuación de la inspección intra litem promovida por la parte recurrente, a la cual se opuso la parte contraria, mediante diligencia, por considerarla impertinente, sin alegar en ninguna de sus partes su extemporaneidad.
En fecha 27 de octubre de 2014 la parte recurrida presentó escrito de informes donde señala que en el acto administrativo que se pretende impugnar en este juicio se cumplieron todos los trámites legales de notificación y que la inspección judicial evacuada por el Tribunal no se practicó sobre el inmueble regulado en el acto administrativo que se impugna.
En fecha 29 de octubre de 2014 la causa entró en estado de sentencia.
I
DE LA DEMANDA DE NULIDAD
Realizado el estudio de las actas procesales, este Tribunal pasa a decidir y al efecto observa lo siguiente:
El presente recurso contencioso administrativo inquilinario se circunscribe a la nulidad de la Resolución Nº 2007/2012 de fecha 12 de junio de 2012, emitida por la Alcaldía del Municipio los Salias del Estado Miranda, donde la recurrente manifiesta que: «Es el caso que la resolución emanada de la Sindicatura Municipal cuya resolución se demanda de nulidad es producto de una notificación realizada en el inmueble sujeto a regulación y, a los efectos del debido proceso y derecho a la defensa es anulatorio de los mismos pues se observa del mismo: (…) El expediente una mezcla de confusas solicitudes y aviesas afirmaciones, indebido proceso administrativo desde su apertura, ya que desde su inicio adolece de vicios que atentan contra el debido proceso y el derecho a la defensa lo que lo hace de nulidad decisoria por la autoridad llamada a decidir.» Más adelante expone que en el procedimiento nunca existió notificación respecto a su persona, requisito previo e indispensable para comenzar el procedimiento de regulación, tal como lo establece el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que es palpable cuando se le dejó a la solicitante e interesada en el aumento del canon para que la practicara, quien manifestó que resultó infructuosa. Que, además de ello, la causa estuvo paralizada por siete (7) meses y se reanudó luego de la notificación de las partes y con posterioridad al lapso probatorio. Que por todas estas circunstancias el acto administrativo contra el cual recurre es nulo.
Aunado a ello agrega que en fecha 17 de septiembre de 2003 firmó como persona jurídica, la sociedad mercantil EDIFICAR C.A un primer contrato de arrendamiento con la Sucesión de Cupertino Sánchez, con vigencia a partir del 1° de octubre de 2003, sobre un galpón distinguido con la letra “B” edificado sobre una extensión de terreno de aproximadamente 600 mts.2, ubicado en la Avenida Principal del sector Industrial Las Minas, Municipio Los Salias del Estado Miranda y posteriormente un segundo contrato sobre un galpón distinguido con el número “2” edificado sobre una extensión de terreno de aproximadamente 467 M2. Que de acuerdo con tales hechos existe confusión en cuanto al inmueble objeto del procedimiento por cuanto no se menciona en la Resolución recurrida cuál es el inmueble que allí se regula, ni tampoco establece los sujetos partes del procedimiento administrativo. Que el acto administrativo cuestionado no especifica con precisión la forma en que se realizó el informe técnico, ni describe con claridad el inmueble, limitándose a trascribir el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y fija el canon máximo de arrendamiento en la cantidad de VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs 25.237,79). Que el inmueble carece de los servicios básicos como agua directa de Hidrocapital, cañería (sumideros) de aguas negras o aguas residuales, por lo cual el valor no puede ser el antes señalado. Concluye solicitando que en virtud de los señalamientos expuestos solicita la declaratoria de nulidad del acto recurrido.
La representación judicial de la Alcaldía del Municipio Los Salias en la audiencia de juicio declaró lo siguiente: Que el libelo de demanda presenta contradicciones pues se demanda la nulidad de una regulación emitida por la Sindicatura Municipal, cuando el acto administrativo recurrido fue emanado del Alcalde del Municipio Los Salias, quien es el funcionario que tiene atribuida legalmente la competencia regulatoria. Que en ese acto administrativo se especificaron las razones de hecho y de derecho, y la especificación sucinta en cuanto al proceso de avalúo, culminando la Resolución con la fijación del canon correspondiente. Que respecto a la notificación defectuosa a la arrendataria que le adjudica la parte recurrente manifiesta que en el acervo probatorio consta la notificación practicada según los parámetros legales, por cuanto, al no encontrarse a la inquilina se efectuó mediante la publicación de un cartel en un diario, el cual fue fijado en el galpón alquilado. Que no existe confusión en el inmueble regulado por cuanto es el señalado en el contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana MILAGROS MENDOZA DE CASADO, el cual es identificado como Galpón N° 2. Que por tales razones, solicita que se declare Sin Lugar el recurso de nulidad ejercida contra ésta. Por último consigna escrito de pruebas y solicita la reposición de la causa por no haberse notificado al Síndico Procurador Municipal.
Por su parte la apoderada judicial de los terceros interesados (Sucesión de Cupertino Sánchez) manifestó que el acto regulatorio está ajustado a la legalidad por cuanto se ajusta a lo establecido en la ley.
Explanadas de esta forma los alegatos de las partes, este Tribunal pasa a examinar las probanzas, haciendo la salvedad de que el Expediente Administrativo N° R-007-2012, contentivo del procedimiento de regulación de alquiler sustanciado por la Alcaldía del Municipio Los Salias, cursa tanto en copia simple -presentada por el recurrente-; como en copia certificada –remitida por el Órgano emisor mediante Oficio N° A/178-S/2014 de fecha 2 de junio de 2014- (las cuales están agregadas al cuaderno separado) y algunas actuaciones de este expediente en copias certificadas, consignadas por la parte recurrida, corren insertas a la pieza principal. Por tanto, al tratarse de las mismas instrumentales, se valoran en conjunto como documentos auténticos, y dan fe de todos y cada uno de los actos realizados por el organismo municipal que culminaron en el acto administrativo definitivo dictado en fecha 22 de julio de 2013, correspondiendo en consecuencia examinar las restantes probanzas producidas por la parte actora.
En este orden, cabe destacar que en el examen probatorio se incluirá la inspección judicial promovida por la recurrente con antelación al lapso para la admisión de pruebas, en una interpretación flexibilista de las normas jurídicas, que tienda a materializar el derecho de defensa de las partes que intervienen en el proceso, en adecuación al principio de igualdad y equilibrio que propugna el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil para alegar, probar y contradecir, que son la médula fundamental del debido proceso, los cuales no pueden ser mermados bajo una lectura rígida y restrictiva del texto legal.
En efecto, si se inquiere el contenido del artículo 83 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa se aprecia que establece que las partes «podrán promover sus pruebas» en la audiencia de juicio, mientras que el artículo siguiente, denominado « Lapso de Pruebas» se limita a pautar lo relativo a la admisión y la evacuación de las pruebas, en caso de que su naturaleza lo exija y no instaura oportunidad para que los litigantes formulen oposición a las probanzas de su contraparte y no por ello deja de otorgarse este derecho, pues una actuación de este tipo pulverizaría el ejercicio de un medio de defensa que la Constitución garantiza a los justiciables.
Establecidos los anteriores fundamentos, este Tribunal pasa de inmediato al examen de las probanzas, del modo siguiente:
1. Copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 17 de septiembre de 2003, con vigencia a partir del 1° de octubre de 2003, suscrito entre la Sucesión de Cupertino Sánchez y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA EDIFICAR C.A., representada por la ciudadana MILAGROS MENDOZA DE CASADO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en la indicada fecha, anotado bajo el N° 43, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones, sobre un inmueble constituido por un galpón distinguido con la letra «B», sin señalar su medida, construido sobre un lote de terreno de aproximadamente SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (600 M2), ubicado en la Avenida Principal del Sector Las Minas, Municipio Los Salias del Estado Miranda, , el cual fue acompañado al escrito libelar, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil constituye prueba de la existencia de esa relación arrendaticia.
2. Original de contrato de arrendamiento (documento privado) de fecha 1° de octubre de 2003, con vigencia a partir del 1° de octubre de 2010, suscrito entre la Sucesión de Cupertino Sánchez y la ciudadana MILAGROS MENDOZA DE CASADO, sobre un galpón distinguido con el número «2», sin señalar su medida, edificado sobre una extensión de aproximadamente CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE (467 mts2), ubicado en la Avenida Principal del Sector Las Minas, Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual fue acompañado al escrito libelar, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil constituye prueba de la existencia de la relación arrendaticia allí descrita.
3. Inspección judicial intralitem evacuada el 17 de octubre de 2014 en el inmueble señalado por la recurrente como el arrendado, constituido por un galpón que se encuentra a la entrada de la Avenida Principal del sector Industrial Las Minas, a mano derecha, Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual se distingue de los demás por un portón azul marino, y que de acuerdo con la medición efectuada por el práctico designado mide CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON NOVENTA CENTÍMETROS (452,90 M2). Asimismo se dejó constancia que se encuentra en buen estado de conservación. Esta probanza fue promovida con el objeto de demostrar principalmente que existen dos (2) galpones, uno identificado “2” y otro “B”; y que en el acto regulatorio no se distinguió a cuál se refería, lo cual no fue demostrado, pues la arrendataria claramente señaló al Tribunal el inmueble, el cual de acuerdo con las mediciones efectuadas por el práctico designado en ese acto tiene un área casi coincidente con la especificada en el informe de avalúo, que difiere de éste por QUINCE METROS CUADRADOS CON CUATRO DECÍMETROS (15,O4 m2) y, además, se especificó el espacio particular de que dispone el inmueble para estacionamiento, resultando improcedente lo alegado por el apoderado judicial de la Alcaldía del Municipio Los Salias en su escrito de informes respecto a que el inmueble donde se constituyó el Tribunal no es el galpón regulado por ese Organismo Municipal, pues fue el señalado por la inquilina como el arrendado, donde se realizan trabajos de carpintería y donde ciertamente NO POSEE IDENTIFICACIÓN VISIBLE, ni tampoco está fijado el Código de Catastro al que se hace referencia en el avalúo. Además de ello, esa representación renunció a su derecho a hacer sus observaciones en el acto que le otorga el artículo 474 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se valora de conformidad con la sana crítica y por el principio de inmediación constituye prueba de la situación las medidas y demás características generales del inmueble para el momento de realización de este acto.
Por tanto, valoradas como han sido las pruebas, este Órgano Jurisdiccional con precedencia al estudio del fondo de la controversia precisa hacer las consideraciones siguientes:
II
DE LAS POTESTADES DEL JUEZ CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
Según el artículo 259 constitucional al Juez Contencioso Administrativo se le conceden facultades generales, que pueden resumirse así: 1) Anular actos administrativos generales o individuales, 2) Condenar al pago de sumas de dinero, 3) Condenar a la reparación de daños y perjuicios por responsabilidad administrativa, 4) Conocer de los reclamos derivados de la prestación de los servicios públicos y 5) Disponer lo necesario para restablecer las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas.
En comentarios a este dispositivo, el tratadista Pier Paolo Pasceri Scaramuzza, juez ad hoc de la Corte Interamericana de Derechos Humanos (Caso Perozo y otros vs. Venezuela), y ex-Magistrado de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en su trabajo titulado Los Poderes del Juez Contencioso Administrativo, expresa:
«…además de estos poderes generales o típicos de este juez, la ley le ha proporcionado una serie de poderes que consideramos especiales o extraordinarios, con los cuales lo que se busca es tratar de equilibrar la debilidad del particular que discute la legalidad de un acto administrativo, y la fuerza de la Administración Pública, es decir, que con la intervención del juez lo que se busca salvar esa desigualdad existente entre ambas partes.
El juez debe en todo caso, armonizar el interés colectivo con el interés individual, para así tratar de mantener la estabilidad en el orden jurídico que se ha visto afectada con la ilegalidad de la actividad administrativa.
….Omissis…
Por consiguiente, debemos decir que al Juez Contencioso Administrativo le son aplicables los principios del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y el principio dispositivo, matizado enormemente con los poderes inquisitivos que existen en el contencioso administrativo, más aún cuando ejerce el control de la legalidad; destacándose aquí los poderes de actuación de oficio que la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia le confiere a este Juez.
Es imperioso señalar de manera breve por su conexidad con el punto que se trata, lo referente a un principio tradicional en materia procesal y es que el derecho lo sabe el juez, por lo tanto, el Juez Contencioso como contralor de la legalidad, en su análisis del caso, podrá encontrar normas violadas, no alegadas. En otras palabras, el Juez está obligado a saber el derecho y a aplicarlo; en consecuencia no necesariamente debe ceñirse y limitarse al derecho que alega el recurrente, exclusivamente, y podrá buscar otras normas jurídicas que, por ejemplo hayan sido vulneradas y pronunciarse sobre su legalidad, así lo ha establecido la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (en adelante CPCA) en fecha 10 12 84.
Por otro lado, la jurisprudencia reconoce la posibilidad que tiene el juez en apreciar otros vicios distintos a los alegados por el recurrente (CPCA: 27 03 85). Esta posibilidad de pronunciamiento del Juez, la jurisprudencia la ha referido a los vicios de orden público en virtud del cual el Juez Contencioso tiene el poder y el deber de declararlos aun de oficio (CPCA: 6 12 82, 21 3 85, 24 10 85), vincula la jurisprudencia como uno de los vicios de orden público, los vicios de nulidad absoluta, los cuales no pueden ser convalidados, ni por la administración ni por los interesados y mucho menos por los jueces Corte Suprema de Justicia, Sala Político-Administrativa 5-12-85 (en adelante CSJ-SPA); CPCA 10 12 87.
De lo anterior resulta obvia una primera conclusión y esta es la siguiente: que si bien en materia contencioso administrativo rige el principio dispositivo, tratándose de un juez de la legalidad y existiendo el principio de que el juez conoce el derecho, este es libre de elegir el derecho que considere aplicable según su ciencia y conciencia, no atándose por errores y omisiones de las partes…»
Por otra parte, en cuanto concierne a la materia contenciosa administrativa inquilinaria, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 559 de fecha 17 de marzo de 2003 señaló que los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa tienen atribuida la facultad de sustituirse en determinados casos en la Administración, cuando ello sea necesario para garantizar una tutela judicial efectiva, con base en los principios y valores del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, donde la plena jurisdicción del contencioso-administrativo no solo se limita a declarar la nulidad de la actuación o de la abstención, sino también a proveer lo necesario para tutelar los derechos e intereses de quienes han visto cercenados sus derechos por el arbitrario proceder de la Administración y asimismo asentó que:
«…la consagración en las Constituciones democráticas del derecho a la tutela judicial efectiva, en los términos establecidos en el artículo 26 de nuestro Texto Fundamental, terminó de desmontar la concepción puramente objetiva o revisora de la jurisdicción contencioso-administrativa, que junto a los demás órganos de la rama Judicial del Poder Público, tienen la obligación de brindar protección a los derechos e intereses de los particulares cuando en el proceso quede probado que la actuación de la Administración efectivamente vulneró los derechos o intereses personales, legítimos y directos, ya sea que deriven de su enunciación en la Constitución, en leyes, reglamentos o por estipulación contractual, sin que pueda aceptarse tal menoscabo a efecto de resguardar el interés público tutelado por el órgano o ente demandado, bajo razonamientos de corte utilitarista.
De allí que se afirme que “el proceso contencioso-administrativo pasó a ser así inequívocamente ‘subjetivo’, de defensa de esos derechos e intereses frente a la actuación administrativa en general (art. 106.1 de la propia Constitución) y no precisamente sólo frente a actos administrativos formales. La tutela de los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos no puede reducirse a la fiscalización abstracta y objetiva de la legalidad de unos actos administrativos formales; derechos e intereses que resultan de los complejos ordenamientos jurídicos a que el ciudadano se (sic) hoy se ve sometido, y su tutela efectiva (...) impondrá extenderse necesariamente a todos los aspectos de la actuación administrativa, sea formal o informal, por procedimientos tipificados o por vía de hecho, reglados o discrecionales, típicamente administrativos o con eventuales contenidos políticos anejos, por acción o por omisión, que puedan llegar a afectar dichos derechos o intereses” (Eduardo García de Enterría y Tomás Ramón Fernández, Curso de Derecho Administrativo, Tomo II, Madrid, Civitas, 2000, p. 621)].
Por tanto, es incuestionable la competencia del juez contencioso administrativo para trascender el simple control de legalidad sobre la actuación administrativa de los órganos del Poder Público, por cuanto constituye un mandato constitucional, el deber de restituir las situaciones jurídicas que pudieran haber sido lesionadas por la actuación u omisión sub-legal del Estado y sobre la base de estos razonamientos consideró ajustado a derecho la desaplicación por control difuso del artículo 71 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.»
Conforme a la argumentación en que se sustenta el criterio jurídico expuesto, el cual adopta íntegramente esta sentenciadora, se especifican palmariamente las amplias facultades de que está investido el juez contencioso para efectuar la revisión de la actividad administrativa en materia arrendaticia en razón de los intereses colectivos que el Estado tutela, por lo que no queda restringido al principio dispositivo que opera en el proceso civil.
Refuerza esta postura, la situación de hecho que existía con anterioridad a la promulgación del Decreto Presidencial N° 602 del 29 de noviembre de 2013 (derogado el 23 de mayo de 2014 por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial), la cual coincide con el momento cuando fue dictado el acto recurrido, y que se describe en sus considerandos segundo y tercero, con este tenor: «se ha determinado que el valor de los arrendamientos inmobiliarios de carácter comercial tiene una importante incidencia en el alza de los precios, en razón de la alta proporción que destinan los comerciantes e industriales al pago de los contratos de arrendamientos sobre los inmuebles en los cuales se realizan sus actividades» el primero de los nombrados, mientras que el segundo expresa: «Que se han venido llevando a cabo una serie de conductas especulativas en el sector inmobiliario, exacerbando los costos de arrendamiento y estableciendo condiciones contractuales que solo pretenden la obtención de una renta desproporcionada sobre la base del cálculo desvirtuado del valor real de los inmuebles destinados al comercio y a la industria»
Las circunstancias fácticas antes descritas obligan a quien aquí suscribe a acoger la opinión doctrinaria y jurisprudencial expuesta al caso de autos y, en tal virtud, procederá a efectuar la revisión del acto de regulación de alquileres impugnado bajo la concepción del rol que le corresponde desempeñar al juez contencioso administrativo, con una orientación proactiva y no de simple convidado de piedra, capaz de entender la necesidades de los ciudadanos, vivificando las leyes, y complementándola con los principios que son las bases del sistema jurídico, trascendiendo la completitud del ordenamiento jurídico, guiado por los valores que trascienden la esfera de lo individual en cuanto a sus facultades de examinar la legalidad y conformidad a derecho de la actuación administrativa cuya nulidad se pretende, teniendo como fin último los intereses colectivos que está tutelando.
III
Sentado lo anterior, este Tribunal pasa a emitir pronunciamiento sobre los vicios denunciados por el apoderado judicial de la parte recurrente.
1) DE LA DENUNCIA DE NOTIFICACIÓN DEFECTUOSA EN EL PROCEDIMIENTO DE REGULACIÓN DE ALQUILERES
Para decidir sobre esa delación, quien suscribe observa que en el expediente administrativo cursan las actuaciones que se describen resumidamente a continuación:
1. En fecha 10 de septiembre de 2012 algunos miembros de la Sucesión de Cupertino Sánchez solicitaron ante la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Los Salias, mediante llenado de planilla preelaborada por el órgano administrativo, la regulación del canon de arrendamiento del galpón industrial que le alquilaron a la ciudadana MILAGROS MENDOZA DE CASADO, la cual fue admitida el día 13 del mismo mes y año, ordenándose la notificación de la arrendataria.
2. En fecha 19 de septiembre de 2012 la Sucesión solicitante requirió a la Sindicatura Municipal que la designara correo especial para hacer entrega de la boleta de notificación a la inquilina, lo cual fue acordado en la misma data.
3. En fecha 6 de octubre de 2012 compareció la peticionante ante el órgano regulador y solicitó que se emitiera boleta de notificación en vista de que en su función de correo especial no pudo lograr la notificación de la arrendataria, la cual fue librada por el organismo sin que conste de las actas el auto donde lo acuerda.
4. En fecha 22 de octubre de 2012, la solicitante dejó constancia de haber retirado la boleta de notificación.
5. El día 24 de de octubre de 2012 la peticionante consignó la página 24 del diario de circulación regional El Avance de ese mismo, donde aparece publicada la nombrada boleta. En la misma data el funcionario de esa Sindicatura, Giovanni Moscardelli hace constar que colocó en la puerta del inmueble la referida boleta de notificación.
6. En fecha 3 de mayo de 2013 la Síndico Procurador Municipal dictó auto acordando: a) Impulsar de oficio el procedimiento, 2) La remisión del expediente a la Dirección de Planificación Urbana de esa Alcaldía y 3) La notificación de los interesados, la cual fue practicada respecto a la locataria en fecha 10 de mayo de 2013 por el funcionario Giovanni Moscardelli, quien dejó constancia de haber fijado el oficio en el inmueble arrendado en diligencia de la misma fecha.
7. En fecha 30 de mayo de 2013 la Directora de Planificación Urbana de esa Alcaldía remitió informe de avalúo a la Sindicatura Municipal y el 12 de junio de 2013 el Alcalde del Municipio Los Salias emitió la Resolución objeto del presente recurso, la cual fue notificada a la arrendataria mediante boleta publicada en el diario El Avance el día 19 de julio de 2013; igualmente, el funcionario de la Sindicatura Municipal, Giovanni Moscardelli hace constar que el día 23 de julio de 2013 colocó en la puerta del inmueble la referida boleta de notificación.
De la secuencia de los eventos procesales antes narrados se evidencia que, tal como lo afirma la recurrente, la actividad de notificación a la locataria del inicio del procedimiento regulatorio fue efectuada directamente por la peticionante –arrendadora-, quien fue designada como correo especial, pero este acto no se ajustó a lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil, aplicable supletoriamente a los procedimientos administrativos.
En efecto, el parágrafo único del artículo 218 del texto adjetivo civil, dispone: «La citación personal podrá gestionarse por el propio actor o por su apoderado mediante cualquier otro Alguacil o Notario de la jurisdicción del Tribunal, como se indica en el artículo 345», mientras que el artículo 345 ibidem expresa: «Sin embargo, a petición de la parte demandante, dichas copias se entregarán al propio actor, o a su apoderado para que gestiones la citación por medio de cualquier otro Alguacil o Notario de la Circunscripción Judicial del Tribunal de la causa, o del lugar resida el demandado, en la forma prevista en el artículo 218. »
Del texto de estas normas se desprende que la designación de correo especial no implica que la tramitación del acto de citación, -en el caso de autos notificación- lo practique el particular interesado sino el funcionario encargado de tales atribuciones, que en los tribunales es el alguacil y en las dependencias administrativas aquél a quien la autoridad competente lo autorice. Por tanto, las diligencias efectuadas por la ciudadana PETRA FRANCISCA SÁNCHEZ para notificar personalmente a la arrendataria carecen de validez, siendo igualmente ineficaces la practicada mediante publicación en la prensa, pues no se había agotado la personal.
Acerca de la infructuosidad de lograr las notificaciones en estos procedimientos, el especialista Gilberto Alejandro Quintero Roa expresa: «Semejante imposibilidad o dificultad para la práctica de la notificación personal deberá hacerse constar expresamente en el expediente administrativo, explicando los motivos y razones que releven de dicho deber adjetivo; ello en aras de mantener la seguridad jurídica de las partes intervinientes en el procedimiento administrativo arrendaticio» (Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen II, pág. 90, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2003)
En efecto, en lo que concierne a las notificaciones en los procedimientos administrativos, los artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA) expresan:
Artículo 75 LOPA. «La notificación se entregará en el domicilio o residencia del interesado o de su apoderado y se exigirá recibo firmado en el cual se dejará constancia de la fecha en que se realiza el acto y del contenido de la notificación, así como el nombre y Cédula de Identidad de la persona que la reciba.»
Artículo 75 LOPA. «Cuando resulte impracticable la notificación en la forma prescrita en el Artículo anterior, se procederá a la publicación del acto en un diario de mayor circulación de la entidad territorial donde la autoridad que conoce del asunto tenga su sede y, en este caso, se entenderá notificado el interesado quince (15) días después de la publicación, circunstancia que se advertirá en forma expresa.»
Así las cosas se aprecia que la notificación del inicio del procedimiento a la arrendataria no se ajustó a lo ordenado en las normas trascritas con inmediata anterioridad. Igualmente, se advierte que el procedimiento regulatorio estuvo suspendido desde el día 24 de octubre de 2012 hasta el día 3 de mayo de 2013, es decir por más de seis (6) meses y cuando se acordó su reanudación se ordenó la notificación de las partes mediante Oficio, y respecto a la inquilina esta sólo se cumplió con la fijación de ese documento en el inmueble arrendado, y, sin que se constara el recibo firmado se remitió el expediente a la Dirección de Planificación Urbana para que efectuara el avalúo, que es el acto primordial que da sustento a la regulación.
Planteados así los hechos, se aprecia que hubo defectos en los trámites de notificación de la locataria; pues no se cumplieron los pasos que fija la norma arriba reproducidos; y, aunado a ello, la Sindicatura del Municipio Los Salias, a pesar de no haberse agotado estos actos, solicitó a la dependencia correspondiente que efectuara el avalúo y con base en los resultados que arrojó esta valuación dictó el acto regulatorio definitivo, en el cual se indica que: «Abierto el juicio a pruebas, a tenor de lo establecido en el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, igualmente se observa que no hubo actividad de las partes» sin que conste en el expediente a partir de qué momento se abrió la articulación probatoria de diez (10) días hábiles, la cual, pese a que no requiere de un auto de apertura pues se abre ope legis, debía computarse -ex artículo 68 ejusdem- después de transcurridos los tres días siguientes a la notificación de los interesados, acto este que no se efectuó conforme a derecho y, por tanto, no nació el derecho de la interesada de alegar y promover pruebas.
En el caso de autos se evidencia, además, que en el Oficio que se fijó en el inmueble alquilado se le notificó a la arrendataria la reanudación del proceso, manifestando que “… se remitió el expediente a la remisión del expediente a la Dirección de Planificación Urbano Urbana para que efectúe el Informe de Avalúo correspondiente…”, cuyo acto no se cumplió a cabalidad pues no se firmó el recibo correspondiente, y no se procedió conforme al artículo 76 antes reproducido; por lo cual es una actuación ineficaz; sin embargo, habida cuenta que en el acto administrativo definitivo que aquí se recurre sí se acataron todas las formalidades de la notificación, y la interesada hizo uso de los mecanismos que le otorga la Constitución y la ley para atacarlo a través del presente recurso, se entiende que la omisión de la nombrada notificación quedó subsanada con su interposición y así se declara.
2) DE LAS DEFICIENCIAS ALEGADAS RESPECTO AL ACTO ADMINISTRATIVO RECURRIDO
Formula la recurrente esta denuncia en dos aseveraciones: 1) Que al haber firmado dos (2) contratos de arrendamiento con la Sucesión de Cupertino Sánchez; el primero como persona jurídica sobre un galpón distinguido con la letra «B» edificado sobre una extensión de aproximadamente 600 mts.2, ubicado en la Avenida Principal del sector Industrial Las Minas, Municipio Los Salias del Estado Miranda y el segundo sobre un galpón edificado sobre una extensión de aproximadamente 467 mts.2, distinguido con el número «2» en el mismo sector, y, siendo que no se señala en la Resolución recurrida cuál es el inmueble que allí se regula, existe confusión en este sentido; y 2) Que no se establecen los sujetos del procedimiento administrativo.
En relación a esta primera delación, revisada como fue la Resolución N° R-007/2012, se aprecia que se distingue al inmueble con estas palabras: «Galpón N° 02, ubicado en la Zona Industrial Las Minas, Calle Principal, Vía de Penetración, Parcla (Sic) s/n, en jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda», sin señalarse sus medidas, por lo que adolece de imprecisión y vaguedad en la descripción del inmueble; sin embargo siendo que la solicitante acompañó al expediente administrativo el contrato locativo en que sustenta su pretensión, se desprende que el inmueble sobre el cual recae la regulación es el que señala en este documento, el cual tampoco indica la longitud del galpón, pero por lógica se deduce que el objeto de la regulación es el inmueble dado en el contrato locativo vigente y no uno ya vencido. En consecuencia, la presente denuncia no puede prosperar y así se declara.
En cuanto a que no se señalan los sujetos objeto del procedimiento, se advierte que el mentado acto administrativo establece en su encabezamiento “Vista la solicitud presentada en fecha 10 de septiembre de 2010 por la Sucesión de Cupertino Sánchez Izarra…”, por lo que se identifica a la arrendadora del inmueble arrendado, pero no a la locataria. En tal sentido se aprecia que el numeral 4° del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos solo exige como uno de los requisitos del acto administrativo: “ Nombre de la persona u órgano a quien va dirigido”, lo cual fue acatado con la denominación del solicitante de la regulación de alquileres, y aun cuando por razones aclaratorias y de integridad del acto era adecuado y conveniente identificar a la inquilina por ser la persona a quien más afectaba esta decisión, al verificarse la notificación del acto en su persona, la indicada omisión no causó efecto alguno. Así se declara.
3) DE LA FALTA DE INFORME TÉCNICO QUE SUSTENTE EL ACTO
Alega la parte recurrente que no se mencionan en el acto impugnado los parámetros para tomar la decisión de fijar el canon máximo de arrendamiento del inmueble regulado, el cual ascendió de DIEZ MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs 10.300,00) a VEINTINCO MIL DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs 25.237,79), lo que representa, según aprecia este Tribunal, un incremento de CIENTO CUARENTA Y CINCO POR CIENTO, (145%) y al efecto se advierte que en el expediente administrativo cursa «Informe de Avalúo Rental» suscrito por la Directora de Planificación Urbana, el cual necesariamente debe llenar los requisitos del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
En este sentido se percibe, en primer término, que en el referido informe de avalúo no señala la funcionaria que lo suscribe cuándo se trasladó al inmueble, ora ella misma, ora un funcionario designado expresamente para practicar la inspección y así tomar las medidas del inmueble y determinar sus características; y en su texto se indica: «3.4 Descripción del Inmueble: 3.4.1. Área terreno: 10.216,00 mts2 (a) Área y Tipo de Construcción: 467,00 m2 Galpón Industrial», lo que no está en concordancia con lo señalado en la cláusula primera del contrato locativo acompañado a la solicitud de regulación, donde se le describe con este tenor: «… un (01) inmueble constituido por un Galpón distinguido con el número «2», y que se encuentra ubicado sobre un lote de terreno de aproximadamente CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (467,94 MTS2), y al que le corresponde un área común de Estacionamiento de CIENTO SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (165 MTS2)…» , siendo ello así debió hacerse mención a este discrepancia y no limitarse a llenar el espacio con unos datos sin dar ninguna explicación.
Sobre este modo de proceder administrativo, el nombrado especialista Gilberto Alejandro Quintero Roa expresa: «En este sentido, el principio de la inmediación de la prueba puede materializarse mediante una inspección que bien pudiere ser extra litem (a través de un juez), o como en la mayoría de los casos debería ser, mediante la participación de un funcionario arrendaticio de la Dirección que conozca del asunto (muchas veces el avalúo es efectuado por meras referencias a los datos de las pruebas instrumentales aportan, lo cual pudiere acarrear un vicio censurable ante el contencioso administrativo arrendaticio)» (Ob. Cit. pág. 86)
Además de esta circunstancia, en el punto 4, referido a los precios medios de inmuebles similares, que se enmarcan en un cuadro de ocho (8) filas; una por cada inmueble, no existe la similitud que taxativamente exige la ley, ya que de la totalidad de las referencias aportadas se observa que sólo una (1) corresponde a un galpón con un área indiscriminada, es decir, sin distinguir cuánto es de terreno y cuánto mide el galpón, por lo cual no puede ser objeto de comparación con el inmueble que se tasa, y las restantes siete (7) referencias son totalmente disímiles con el bien inmueble objeto de avalúo, no comparables con el sujeto a regulación por ningún método valorativo, pues corresponden a locales localizados en centros comerciales con ubicación privilegiada y además con áreas significativamente inferiores, tal como lo refleja el referencial N° 2 con SIETE METROS CUADRADOS CON SETENTA CENTÍMETROS (7,72 M2). Por tanto, este elemento de juicio que señala la ley no está reflejado en el informe.
En cuanto al segundo extremo legal «Valor fiscal declarado o aceptado por el propietario», se señala la cantidad de TRESCIENTOS DOCE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 312.681,71), sin explicar de dónde proviene esta cifra, si de una declaración sucesoral (la que cursa en autos no señala el valor del inmueble individualizado), o de un impuesto sobre inmuebles urbanos u otro pago de impuesto que haya hecho el propietario del inmueble, lo cual no consta en ninguna de las actas que conforman el expediente. Tal condición vicia de nulidad el informe y por ende el acto administrativo que de él proviene.
Por tanto, de lo aquí analizado se desprende que este avalúo no refleja los elementos de juicio que ordena la ley, por lo cual es nulo y en consecuencia el acto administrativo que lo contiene es igualmente nulo por carecer de las exigencias que ordena la norma contenida en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, excediéndose el ente administrativo en su poder discrecional, al no acatar los parámetros dispuestos en la norma. Por ende, al dictar la Administración un acto como el de autos incurrió en el vicio de falso supuesto pues fijó como cierto un hecho que no lo es o que aún siéndolo en modo alguno consta en el expediente, el cual atentó directamente el acto y que forzosamente acarrea su nulidad y así se declarará en el dispositivo del fallo.
Ahora bien, habida cuenta que el 23 de mayo de 2014 entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual modificó el método para avaluar los inmuebles comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, entre los cuales está incluido el objeto de la presente causa, según se deduce de su artículo 2, por tratarse de un galpón cuyo destino no es depósito, resulta improcedente ordenar al órgano regulador que «dicte el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando todo pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo» como lo prevé la parte in fine del artículo 78 ibidem del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo las partes contratantes, fijar de consuno, el valor del canon locativo con arreglo a la Ley vigente, antes nombrada.
IV
DECISIÓN
Con base en los razonamientos antes expuestos este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad presentada por la ciudadana MILAGROS MENDOZA DE CASADO contra la Resolución Nº 2007/2012 de fecha 12 de junio de 2013, emanada de la Alcaldía del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda y, en consecuencia se declara nulo dicho acto administrativo.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de la sentencia conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los diez (10) del mes de diciembre de dos mil catorce (2014). Años 204° y 155º.
LA JUEZ TITULAR,
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,
MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 9:00 a.m.
EL SECRETARIO
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