TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 14-8323.

Parte demandante: Ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.303.998.
Apoderado Judicial: Abogado Carlos Eduardo Nuñez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.099

Parte demandada: Ciudadana SARA APONTE ROJAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-16.358.931.
Apoderados Judiciales: Abogados Franz Luque, Gustavo Luque y Franz Figuera, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.128, 27.562 y 137.164, respectivamente

Motivo: Desalojo.

Capítulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado Carlos Eduardo Nuñez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, ambos identificados, contra la decisión dictada en fecha 16 de diciembre de 2013, por el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara sin lugar la demanda de Desalojo incoada por la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, contra la ciudadana SARA APONTE ROJAS.
Recibidas las actuaciones mediante auto de fecha 17 de enero de 2014, y de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se fijó el tercer día de despacho siguiente a la presente fecha a los fines de que tuviera lugar la audiencia oral en el presente procedimiento.
Llegada la oportunidad señalada, quien suscribe celebró la audiencia oral, y mediante acta levantada al efecto, se dejó constancia de lo siguiente:
“ En el día de hoy, jueves veintitrés (23) de enero de dos mil catorce (2014), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se encuentra constituido el Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en Sede Constitucional, a los fines de que tenga lugar el día y la hora para la celebración de la Audiencia Oral en el presente juicio que por DESALOJO incoara el ciudadano ALVAREZ ALVAREZ JOSEFA ALIDA, contra la ciudadana APONTE ROJAS SARA. Se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal por el ciudadano Alguacil, dejándose constancia de la no comparecencia de las partes ni por sí ni por medio de apoderados judiciales. En este sentido, quien suscribe deja constancia de la imposibilidad de reproducir audiovisualmente la audiencia oral, en virtud de la incomparecencia de las partes, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 122 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Acto seguido, el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el aludido artículo 123 de la Ley que rige la materia, deja expresa constancia de que emitirá la sentencia definitiva en la presente fecha, es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.”
En virtud de la incomparecencia a la audiencia oral de las partes y una vez concluido el lapso concedido de conformidad a lo establecido en el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Juzgado Superior pasa de seguidas a dictar sentencia bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa, la parte demandante alegó entre otras cosas lo siguiente:
Que mediante contrato de fecha 29 de enero de 2009, mantuvo una relación arrendaticia con la ciudadana SARA APONTE ROJAS, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 33 y la casa sobre ella construida, situada en la calle No. 28 del Sector Conjunto Naranjillo, Urbanización Las Brisas de Cúa, Jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda.
Que el referido contrato de arrendamiento quedo autenticado bajo el No. 59, Tomo 12, por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda.
Que el lapso de duración del contrato era de seis (6) meses contados a partir del 29 de enero del 2009 hasta 29 de julio del mismo año improrrogable.
Que la arrendataria permaneció en el inmueble una vez finalizado el término contractual, ya que el contrato se ha venido renovando automáticamente por periodos iguales pasando a ser un contrato sin determinación de tiempo durante cuatro (4) años y cuatro (4) meses bajo las mismas condiciones del contrato actual.
Que en varias oportunidades ha requerido en forma verbal y amistosa a la ciudadana SARA APONTE ROJAS, que le haga entrega de la vivienda que le dio en arrendamiento, debido a la necesidad que presentó de ocupar la vivienda de la cual es propietaria.
Que en virtud de que la ciudadana SARA APONTE ROJAS, no desocupaba el inmueble se vio en la necesidad de alquilar al ciudadano HERNAN DIAZ, en fecha 15 de agosto del 2012, la planta alta de una casa de su propiedad distinguida con el No. 69, situada en la calle No. 2, sector La Colina de la Urbanización Villa Falcón, Cúa, Municipio Urdaneta, Estado Miranda, donde actualmente canceló la suma de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000, oo) mensuales por canon de arrendamiento, razón por la cual necesita que la parte demandada desocupe el inmueble.
Que las circunstancias antes señaladas, han hecho surgir la necesidad urgente de mudarse de lugar y por cuanto la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en su artículo 91 prevé como causal de desalojo la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, solicitó la desocupación y entrega del inmueble.
Que en fecha 30 de mayo de 2013, le fue expedida una constancia de residencia por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Cúa, Municipio Urdaneta, Estado Miranda, donde hace constar que esta residenciada en la dirección: Planta alta, casa distinguida con el No. 69, situada en la Calle No. 2, Sector La Colina de la Urbanización Villa Falcón, Cúa, Municipio Urdaneta, Estado Miranda.
Que a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el Decreto No. 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas y solicitó la apertura del procedimiento administrativo, a los fines de que procediera a habilitar la vía judicial y poder incoar la demanda por desalojo.
Que en fecha 5 de febrero de 2013, se llevo a cabo la audiencia conciliatoria establecida en la referida norma legal y en virtud de no acordarse ninguna conciliación, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas emitió una resolución de conformidad con el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, habilitando la vía judicial.
Fundamentó su pretensión en el contenido de los artículos 82 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 1.333, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.594 del Código Civil; en los artículos 91. 2º, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y los artículos 1 y 2 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Solicitó el desalojo del inmueble dado en arrendamiento constituido por una casa distinguida con el No. 33, situada en la calle No. 28 del Sector Conjunto Naranjillo, Urbanización Las Brisas de Cúa, Jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda, libre de bienes y personas.
Estimó la presente demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) equivalentes a CUARENTA Y SEIS COMA SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (46.72 U. T).
Por último, concluyó solicitando se admitiera la demanda, sustanciara conforme a derecho y se declarara con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas y costos a la parte demandada.
Admitida la demanda por auto de fecha 07 de junio de 2013, el Tribunal de la causa fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación de la parte demandada, a fin de que se celebrara la audiencia oral de mediación en el presente procedimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por acta levantada el 09 de agosto de 2013, el Tribunal dejó constancia de la no comparecencia de las partes a la audiencia oral de mediación.
Mediante escrito de fecha 18 de septiembre de 2013, la parte demandada debidamente asistida dio contestación a la demanda incoada en su contra, alegando entre otras cosas, lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, hoy demandante, le haya requerido en forma verbal y amistosa la entrega de la vivienda de la cual es arrendataria
Que niega, rechaza y contradice que la referida ciudadana como consecuencia de la no desocupación del inmueble arrendado objeto de la presente demanda se haya visto en la imperiosa necesidad de alquilar al ciudadano HERNANA DIAZ, la planta alta de una casa propiedad de la demandante.
Que niega, rechaza y contradice que la demandante tenga necesidad justificada de ocupar el inmueble objeto de la presente controversia para habitarlo con su menor hijo.
Que niega, rechaza y contradice que deba desalojar el inmueble objeto de la presente demanda y en consecuencia hacer la entrega material definitiva de este.
Que niega, rechaza y contradice en que sean ciertos e indubitables todos los hechos alegados por la parte actora.
Que niega, rechaza y contradice que deba ser condenada a pagar costas en el presente procedimiento.
Que niega, rechaza y contradice que la presente demanda incoada en su contra se estime en la cantidad de de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) equivalentes a CUARENTA Y SEIS COMA SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (46.72 U. T).
Finalmente, solicitó se desestimara la presente demanda incoada en su contra, y se declarara sin lugar en la definitiva.
Por auto de fecha 27 de septiembre 2013, el Tribunal de la causa fijó los puntos controvertidos en la presente causa, y ordenó la apertura del lapso probatorio, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Promoviendo pruebas ambas partes.-
En fecha 18 de Octubre de 2013, el Juzgado de la causa, se pronunció en cuanto las pruebas promovidas y fijó oportunidad para la evacuación de las testimoniales, e igualmente se exhortó al Juzgado del Municipio Urdaneta a los fines de evacuar la prueba de Inspección Judicial.-
En fecha 05 de noviembre de 2013, tuvo lugar la testimonial de la ciudadana AURA CRISTINA BERNAL AZUAJE.-
En fecha 12 de Noviembre de 2013, tuvo lugar la testimonial de los ciudadanos LANDER ESTILITA ROSA y LUGO JOSE FRANCISCO .-
Finalizado el lapso de promoción y evacuación de pruebas, el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2013, dejó constancia que por error involuntario omitió en fecha 25 de noviembre de 2011, dictar auto mediante el cual se fija la audiencia de juicio, razón por la cual a los fines de evitar dilaciones indebidas repuso la causa al estado de fijación de audiencia de juicio, fijando el quinto (5to) día siguiente a la presente fecha, para que tuviera lugar la celebración de la audiencia oral de juicio, y llegada la oportunidad, por acta levantada el 06 de diciembre de 2013, el A quo dejó constancia de la comparecencia de ambas partes, y de las exposiciones de las mismas, concluida la audiencia se difirió el dispositivo del fallo para el primer día de despacho siguiente, el cual tuvo lugar el 10 diciembre de 2013, donde el Tribunal de la causa declaro sin lugar la demanda que por Desalojo incoara por la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, en contra de la ciudadana SARA APONTE ROJAS, dejando constancia de que el texto integro de la sentencia lo publicaría el tercer (3er) día de despacho siguiente a la fecha. Situación que se verificó el 16 de diciembre de 2013.-

Capítulo III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con su escrito libelar, consignó las siguientes documentales:
Marcado con la letra “A”, copia simple del documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 33 y la casa sobre ella construida, situada en la calle No. 28 del Sector Conjunto Naranjillo, Urbanización Las Brisas de Cúa, Jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda. (folios 5 al 10 del presente expediente). Esta Alzada valora esta documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose la relación contractual existente entre las partes y lo convenido por ellas. Y ASÍ SE DECIDE.
Marcado con la letra “B”, original de Constancia de Residencia, emanado de la Primera Autoridad Civil del Municipio General Rafael Urdaneta, en fecha 30 de mayo de 2013, donde hace constar que la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, se encuentra domiciliada en la Urbanización Villa Falcón, Las Colinas, calle 2 casa No. 69, Parroquia Cua. Por cuanto se trata de un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual fue producido en juicio en la oportunidad correspondiente, esta Juzgadora le otorga pleno Valor Probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
Marcado con la letra “C”, original de la Resolución No. 00245 de fecha 06 de febrero de 2013, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (folio 12 al 14 del presente expediente). Se observa que se trata de un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba en contrario, lo cual no sucedió en el caso de autos, por lo que esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, evidenciándose que el demandante recurrió a la vía administrativa antes de interponer el presente juicio, de conformidad con los artículos 96 y 97 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECIDE.
Asimismo promovió las testimoniales de los ciudadanos ESTILITA ROSA LANDER, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Ocumare- Estado Miranda y titular de la cédula de identidad No. V- 6.992.285; AURA BERNAL, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Ocumare- Estado Miranda y titular de la cédula de identidad No. V- 10.070.855; y JOSE LUGO, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Cúa - Estado Miranda y titular de la cédula de identidad No. V- 10.504.280, observándose de tales declaraciones que en ningún momento precisaron la necesidad que tenía la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, de habitar el inmueble dado en arrendamiento. Aunado a ello, quien aquí suscribe advierte que las declaraciones de testigos no resulta ser el medio idóneo para determinar la existencia o no de una convención realizada entre las partes, razón por la cual esta Alzada no le concede pleno valor probatorio y por tanto las desecha del presente proceso, conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
PARTE DEMANDADA:
Abierta la causa a pruebas, esta Juzgadora observa que la parte demandada no consignó ni por si ni por medio de apoderado judicial, medio probatorio alguno.
Capítulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 16 de diciembre de 2013, por el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:
“(…) siendo la oportunidad establecida en el iter procesal para dictar pronunciamiento en la presente litis, quien aquí suscribe lo hace previa la verificación de los términos en que ha quedado planteada la controversia conforme al ordinal 3ero del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso bajo estudio nos encontramos en presencia de una acción de desalojo fundada en el contenido de los artículos 1.333, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1594 del Código Civil y el artículo 91 ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y de los artículos 1 y 2 de la Ley contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas, en razón de la urgente necesidad que alega tener la demandante de ocupar el inmueble dado en arrendamiento.
Trabada la litis, la demanda a través de su apoderado judicial, abogado FRANZ LUQUE, ya identificado procede a contestar el fondo de la demanda, limitándose solo a negar, rechazar y contradecir la demanda interpuesta en contra de su representada, que su arrendadora le haya requerido en forma verbal y amistosa a su representada la entrega de la vivienda, en virtud de la necesidad de ocupar el inmueble así como que la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ, en virtud de la no desocupación del inmueble arrendado se haya visto la imperiosa necesidad de alquilar una casa cancelando DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) mensuales por canon de arrendamiento. Igualmente rechaza, niega y contradice que la actora, tenga la necesidad de ocupar el inmueble para habitarlo junto a su hijo menor y que deba desalojar el mismo y como consecuencia hacer entrega material definitiva en buen estado de uso y conservación. Totalmente libre de personas y cosas. Rechaza, niega y contradice que sean ciertos e indubitables todos los hechos alegados por la parte actora en el libelo de demanda, así como que es falso que deba cancelar las costas del presente procedimiento y que la demanda incoada en contra de su representada se estime en la cantidad de de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) equivalentes a CUARENTA Y SEIS COMA SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (46.72 U. T).
En este sentido encontramos que nuestro ordenamiento jurídico el contrato de arrendamiento tiene basamento lega primigenio en el artículo 1.579 del Código Civil, siendo conceptualizado como el gozo que procura un arrendador a favor del arrendatario sobre un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo y a cambio de un precio determinado. Consiste la obligación principal del arrendador la de hacer gozar a un tercero de una cosa durante cierto tiempo y en contrapartida, la obligación principal de este ultimo, la de pagar el canon convenido en la forma y tiempo establecidos en el contrato. Asimismo, el legislador patrio, al igual que en otras latitudes, se ha dado la tarea de blindar la materia con una legislación especial de orden público y al efecto sanciono el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas, que en los actuales momentos tiene aplicabilidad sólo en materia de arrendamiento de inmuebles destinados a uso de vivienda.
En este mismo orden de ideas, tal como ha quedado sentado, el accionante alega en su escrito libelar la necesidad justificada de ocupar el inmueble punto este controvertido al momento de hacerse presente el apoderado de la parte demandada, por cuanto en su contestación ha negado, rechazado y contradicho la demanda interpuesta en contra de su representada.
Del acervo probatorio que rielan a los autos, consignado por las partes, se observa que el apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad respectiva formuló oposición a las pruebas promovidas por la actora, en virtud de considerarlas manifiestamente impertinentes, debido a que mal podría la parte actora demostrar la necesidad justificada de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda a través de la prueba de testigo, prueba documental y la prueba de inspección judicial.
La carga de la prueba de lo alegado por la actora, como la necesidad de ocupar el inmueble para habilitarlo con su grupo familiar, corresponde a la arrendadora hoy demandante. En este sentido la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba señala que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.
En este mismo orden de ilación, observa esta jurisdicente, que efectivamente la parte demandante consigna contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de enero de 2009, con la ciudadana SARA APONTE ROJAS, (parte demandada) debidamente autenticado bajo el No. 59 , tomo 12, por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda y en vista que dicho documento no fue impugnado por la parte contraria, se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el mismo dimana la relación jurídica existente entre las partes intervinientes en esta litis.
De las pruebas consignadas junto al libelo de la demanda por la parte demandante, se evidencia la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por las partes, debidamente notariado, en el cual fue estipulado un lapso de duración fijo, de seis meses, contados a partir del día 29 de enero de 2009 hasta el 29 de julio de 2009, es decir, que tenia una fecha de inicio y una fecha determinada de culminación. Ahora bien, en el devenir del tiempo la arrendataria permaneció ocupando el inmueble, habiendo la arrendadora consentido tal hecho, a tenor de lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil; por lo que dicho contrato de arrendamiento paso a convertirse a tiempo indeterminado en virtud de que no hay determinación en el tiempo para la culminación del mismo, debido a que la arrendataria permaneció en el inmueble una vez finalizado el termino contractual, por lo que el mencionado contrato se ha venido renovando automáticamente por periodos iguales, bajo las mismas condiciones del contrato original.
…omissis…
En consecuencia, en virtud de que la accionante no cumplió con su carga de pruebas, tal como lo prevé el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al no demostrar en el transcurso del proceso, ningún hecho extintivo de la obligación reclamada, ni logro demostrar la necesidad urgente de ocupar el inmueble de su propiedad dado en arrendamiento, como lo arguye en su escrito libelar, tal y como lo establece el artículo 91 ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Viviendas, y habida cuenta de que no se evidencia de autos prueba contundente de lo alegado por la actora, como lo exige el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente acción no puede prosperar de derecho. Y así se decide. (Fin de la cita)

Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 16 de diciembre de 2013, por el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara sin lugar la demanda que por Desalojo incoara la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ contra la ciudadana SARA APONTE ROJAS.
Para resolver se observa:
En el caso sub examine la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, actuando en su condición de arrendadora, demandó por desalojo a la ciudadana SARA APONTE ROJAS, quien es la arrendataria de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 33 y la casa sobre ella construida, situada en la calle No. 28 del Sector Conjunto Naranjillo, Urbanización Las Brisas de Cúa, Jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda.
Asimismo, del escrito libelar se observa que la parte demandante fundamentó su pretensión en el contenido del ordinal 2º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, que prevé lo siguiente:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…omissis
2º En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado (…)

Por su parte, quien decide observa que la ciudadana SARA APONTE ROJAS, hoy demandada, al dar contestación a la demanda incoada en su contra y conforme a las actas levantadas en las oportunidades en las que se llevaron a cabo las respectivas audiencias orales, se limitó a rechazar las pretensiones de la actora aduciendo que la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, no le requirió la entrega de la vivienda ni verbal ni amistosamente y negando que la parte actora tenga la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda.
En este sentido, y en vista de que ambas partes reconocen haber suscrito un contrato de arrendamiento el 29 de enero 2009, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, bajo el No. 59, Tomo 12 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, documento este analizado precedentemente por esta Juzgadora, otorgándole todo su valor probatorio, es por lo que queda demostrado la relación contractual que existe entre las partes la cual se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato suscrito, así como por las normas legales que rigen la materia, en virtud de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, éstas no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas; razón por la cual, queda establecido por esta Alzada que entre las partes litigantes efectivamente existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.
Ahora bien, se observa que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito el 29 de enero 2009, las partes convinieron lo siguiente:
“(…) El término del arrendamiento es por el lapso de seis (06) meses contados a partir del día: VEINTINUEVE DE ENERO DEL AÑO DOS MIL NUEVE (29-01-2009), hasta el VEINTINUEVE DE JULIO DEL AÑO DOS MIL NUEVE, Improrrogable, es decir que “LA ARRENDATARIA” deberá desocuparlo para la fecha sin previo aviso, si “LA ARRENDATARIA” estuviere solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, el hecho de que por cualquier circunstancia “ LA ARRENDARARIA” no haya desocupado o entregado el inmueble al término de este contrato, no implica en modo alguno que el mismo se prorrogue por tácita reconducción(…)”
De tal manera que, se observa de la cláusula ut supra trascrita que la duración del contrato fue establecida por un período de seis (06) meses, contados a partir del 29 de enero de 2009, evidenciándose del contenido de ésta cláusula el carácter de “a tiempo determinado” que tiene el contrato que vincula a las partes en litigio, el cual culminó el 29 de julio de 2009, sin embargo, alega la parte demandante en su escrito libelar que en virtud de que la arrendataria permaneció en el inmueble arrendado una vez finalizado el término contractual, dicho contrato se ha venido renovando automáticamente por periodos iguales, durante cuatro (04) años y cuatro (04) meses actualmente, manteniéndose las mismas condiciones del contrato original, por lo que el contrato de arrendamiento que se celebró en principio a tiempo determinado, se indeterminó conforme a lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, motivo por el cual, no cabe duda alguna de que la accionante interpuso la acción correspondiente a los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo indeterminado, tomando como fundamento legal el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECIDE.
Establecido lo anterior, se observa que la parte demandante citó el ordinal 2º del precitado artículo, alegando para ello que tiene la inminente necesidad de disponer del inmueble arrendado, el cual constituye su vivienda principal, por cuanto no posee otra vivienda propia, por lo que solicitó se acuerde el desalojo del inmueble de su propiedad. Ahora bien, con respecto a la necesidad de habitar el inmueble por parte de la actora, es menester para esta Juzgadora verificar los tres (03) requisitos concurrentes de procedencia, a saber:
1. La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; 2. Ser propietario del inmueble arrendado; y 3. La necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. En este sentido, como se mencionó anteriormente, la propietaria manifestó la necesidad urgente de ocupar el inmueble arrendado, por cuanto no podía seguir costeando el inmueble que había arrendado situado en la calle No. 2, sector La Colina de la Urbanización Villa Falcón, Cúa, Municipio Urdaneta, Estado Miranda. En virtud de ello, pasa quien aquí suscribe, a revisar si la demandante demostró su estado de necesidad durante el íter procesal, para lo cual debe pronunciarse sobre lo siguiente:
El Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala que “(…) La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. (…)”. (Resaltado añadido)
En el caso de autos, la parte actora a los fines de demostrar la procedencia de la causal invocada, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble consignó copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes debidamente notariado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2009, con un lapso de duración de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de su autenticación donde quedó evidenciado la relación contractual que existe entre las partes, y la indeterminación del contrato por periodos iguales, durante cuatro (04) años y cuatro (04) meses actualmente, bajo las mismas condiciones del contrato original; (Ver folios 5 al 10 del presente expediente); constancia de residencia donde se evidencia que la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, se encuentra domiciliada en la Urbanización Villa Falcón, Las Colinas, calle 2, casa No. 69, parroquia Cúa desde aproximadamente 9 meses, sin embargo tal documental no demuestra la condición que ostenta la demandante en el inmueble que ocupa actualmente lo que no hace plena prueba de lo alegado por la demandante en cuanto a la necesidad de habitar el inmueble dado en arrendamiento; ( Ver folio 11 del presente expediente); y Resolución No. 00245 emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 06 de febrero de 2013, donde habilita la Vía Judicial para dirimir el conflicto planteado ante los Tribunales competentes para tal fin (Ver folio 12 al 14 del presente expediente); probanzas todas éstas analizadas y valoradas precedentemente.
Aunado a ello debe advertir esta Juzgadora, que las testimoniales evacuadas por la parte demandante, no es el medio probatorio idóneo para demostrar la existencia de la convención ni las obligaciones sostenidas entre las partes, el cual resulta ser el hecho controvertido de la presente causa. Por tanto, no se encuentran cumplido los extremos exigidos para la procedencia de la presente acción, en razón de que no consta en el caso sub iudice que la parte demandante haya consignado a las actas procesales prueba alguna que demuestre la necesidad urgente de ocupar el inmueble de su propiedad dado en arrendamiento tal como lo señala en su escrito libelar, y según lo previsto en el artículo 91 ordinal 2º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y sin que haya producido la extinción de su obligación de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora declarar sin lugar la demanda que por Desalojo incoara la ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, contra la ciudadana SARA APONTE ROJAS. Y ASI SE DECIDE.
En base a las consideraciones antes expuestas, debe esta Alzada declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por el Abogado Carlos Nuñez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, ambos identificados y en consecuencia, se confirma la sentencia dictada en fecha 16 de diciembre de 2013, por el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Y ASI SE DECIDE.
Capítulo VI
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado Carlos Eduardo Nuñez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.099, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadana JOSEFA ALIDA ALVAREZ ALVAREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.303.998, contra la decisión dictada en fecha 16 de diciembre de 2013, por el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes.
Segundo: Por cuanto la parte demandante ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Tercero: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.
Cuarto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintitrés (23) días del mes de enero de dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL

DRA. JENNY M. GONZALES FRANQUIS EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las doce del medio día (12:00 p.m.).
EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI

JMGF/RC/elías*
Exp. No. 14-8323