TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 14-8442.

Parte demandante: Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Bolivariana de Miranda, bajo el No. 2, Tomo 70-A, en fecha 30 de agosta de 2011.

Apoderados Judiciales: Abogados José Miguel Ugueto Escobar y Juan Ramón Hernández Osuna, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 27.715 y 119.784, respectivamente.

Parte demandada: Ciudadano ROCCO MAZZEO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 9.482.906.

Apoderado Judiciales: Abogados José Salazar Marval y Rosmarvic Salazar, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.064 y 75.010, respectivamente.

Motivo: Cumplimiento de Contrato.

Capítulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado José Salazar Marval, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ROCCO MAZZEO, contra la sentencia dictada en fecha 29 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara improcedente la impugnación de la estimación de la demanda; sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; improcedente los daños y perjuicios estipulados por el demandante; parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la representación judicial de la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A., contra el ciudadano ROCCO MAZZEO, y en consecuencia ordenara a la parte demandada hacer entrega del bien inmueble objeto del presente litigio.

Recibidas las actuaciones mediante auto de fecha 30 de mayo de 2014, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el decimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 28 de noviembre de 2013, la representación judicial de la parte demandante presentó por ante el Tribunal de la causa libelo de demanda alegando entre otras cosas lo siguiente:

Que en fecha 14 de septiembre de 2012, su representada suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ROCCO MAZZEO, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el No. 20, Tomo 114, de los libros llevados por esa Notaría.

Que su representada otorgó en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial, con un área de aproximadamente 800 m2, situado en el Edificio Mazzeo, piso 5, de la Av. Principal de la Rosaleda Sur, Municipio Los Salías, Estado Miranda.

Que la duración del presente contrato sería de cuatro (4) años prorrogables automáticamente por periodos de dos (2) años, siempre y cuando exista voluntad de las partes.

Que el arrendador tenía la obligación de garantizar el uso o goce pacifico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.

Que es el caso que al estar claramente establecida las obligaciones del arrendador para con el arrendatario, y pese a haberse cumplido cabalmente las obligaciones de arrendatario por parte de su representada, el ciudadano ROCCO MAZZEO, incumplió el referido contrato de arrendamiento al entregar a terceros el local objeto del contrato y no ha su representada, tal como se demuestra de la inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Los Salías en fecha 16 de septiembre de 2013, y en la que evidencia a parte de la presencia de terceros, obras que distan de lo pactado en la cláusula octava del contrato de arrendamiento suscrito.

Que el ciudadano ROCCO MAZZEO, violo las cláusulas primera, tercera, quinta, séptima, octava y decima cuarta del contrato suscrito entre ambos.

Que el artículo 1.264 del Código Civil, señala que las partes están en la obligación de cumplir exactamente con las obligaciones contraídas, por tanto bajo ningún modo podrá ser resuelto unilateralmente.

Que cuando el arrendador no cumple con la entrega del local arrendado, siendo esa su principal obligación y en su defecto entrega la posesión a terceros incurre en la inejecución de la obligación principal, lo que faculta a su representada a solicitar el cumplimiento de contrato y el resarcesimiento de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de su obligación contractual.

Que como quiera que el ciudadano ROCCO MAZZEO, no ha cumplido con la entrega del bien inmueble arrendado objeto de la presente demanda lo demandan por cumplimiento de contrato, para que en su defecto convenga a entregar el inmueble arrendado en las condiciones en que se convino y el pago de la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) que ha invertido su representada en alquiler de depósitos de mercancías, para suplir el local destinado a deposito arrendado el cual hasta la presente fecha no se le ha entregado.

Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar y medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente litigio, por existir riesgo manifiesto de quedar ilusoria la ejecución del fallo y por la presunción de quedar burlados los derechos de su representada, toda vez que el ciudadano ROCCO MAZZEO, ya ha arrendado en varias ocasiones el referido inmueble, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la presente demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) equivalentes a Dieciocho Mil Seiscientas Noventa y un, con Cincuenta Ocho Unidades Tributarias (18.691.58 Ut).

Finalmente solicitó que la presente demanda, sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en todas y cada unas de sus partes.

Posteriormente la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad legal para contestar la demanda adujo entre otras cosas lo siguiente:

Que promovió la cuestión previa contemplada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho un cúmulo de pretensiones que se excluyen mutuamente entre si, ya que el accionante demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento y el pago de los daños y perjuicios que a su decir incurrió su representado, sin que conste en el texto del contrato una cláusula penal alguna o resarcitoria de daños y perjuicios y el pago de unas diligencias judiciales y extrajudiciales los cuales deben entenderse como los pagos hechos a los aludidos abogados como honorarios profesionales y los cuales fueron calculados en DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000.00).

Que promovió la cuestión previa contemplada en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente la cual se define como una situación de hecho que depende de un acontecimiento futuro e incierto, y que su ejecución está sujeta al cumplimiento de un suceso.

Que en el presente caso tal y como lo indican las cláusulas octava y décima tercera del contrato objeto del presente procedimiento, el local le sería entregado al arrendatario una vez terminados los trabajos y en perfecto estado de habitabilidad, por lo que el arrendamiento definitivo del bien inmueble en reparación estaba a todo evento supeditado a la culminación de las obras y a la posibilidad cierta de poder entregar el inmueble a arrendar en las condiciones de habitabilidad exigidas por la ley.

Que promovió la cuestión previa contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto de las actas procesales en especial el documento fundamental de la demanda se observa que el inmueble objeto del presente litigio se esta construyendo, es decir que el mismo aun no se encuentra edificado.

Que en tal sentido deberá el Tribunal pronunciarse si en el presente caso es aplicable la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que prevé en su artículo 33 que las demandas por desalojo, Cumplimiento o Resolución de un Contrato de arrendamiento, entre otras.

Que de conformidad con la precipitada disposición legal, el arrendamiento o sub arrendamiento de terrenos urbanos y sub urbanos no edificados por mandato de la ley quedan excluidos de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que al examinar tanto el libelo como las cláusulas del contrato tenemos que el inmueble se encuentra en construcción y aún no posee la habitabilidad para ser ocupado, por lo que mal puede tramitarse la presente causa por el procedimiento breve, cuando el mismo se encuentra excluido de la Ley especial que rige en materia de arrendamiento.

Que por tales razones solicitó se sirva declarar procedente la presente cuestión previa y en consecuencia declarar inadmisible la presente acción.

Que impugnó la estimación de la cuantía de la presente demanda, incoada por parte del demandante por ser exagerada e incongruente.

Que el demandante indico por una parte que entregó a su defendido la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO VEINTITRES BOLIVARES CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 579.123.53) que a su decir correspondía a la obligación contraída en el contrato y que alcanza a la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 174.000,00) y a la firma del contrato la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 76.000,00) a fin de completar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) cantidad que incluye los cuatro meses de depósitos para ser usados en el acondicionamiento del local especificado en la cláusula séptima del referido contrato, los cuales serian imputados y debitados en los cánones mensuales de arrendamiento contados a partir de la fecha en la cual será entregado el local a el arrendatario.

Que demanda unos daños y perjuicios estimados en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000.00), los cuales no especifico.

Que niega, rechaza y contradice que su defendido haya incurrido en incumplimiento alguno toda vez que el inmueble no se ha terminado y por ende es inhabitable, aunado al hecho de que en virtud de que la parte demandante le fue entregada otro inmueble.

Que niega, rechaza y contradice lo alegado por el accionante, en relación a que el inmueble objeto del contrato le haya sido dado en arrendamiento a un tercero, alegato éste que quiere hacer valer a través de la inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Los Salías, la cual impugna por haberse practicado extra litem.

Que niega, rechaza y contradice que su defendido le deba al demandante la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000.00), por concepto de daños y perjuicios y por otras actuaciones judiciales y extrajudiciales, toda vez que en el referido contrato no existe una cláusula penal resarcitoria de daños y perjuicios que obliguen a su defendido al pago de una cantidad alguna por ese concepto.

Que niega, rechaza y contradice que su defendido haya incumplido con el contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA, C.A., por cuanto cabe señalar que su patrocinado otorgó un primigenio contrato a la referida sociedad en fecha 2 de junio de 2012, por lo que no existe nota marginal alguna donde las partes hayan dejado sin efecto o anulado el mismo, es decir permanece la existencia de la fe pública.

Que la cláusula tercera del referido contrato establece que la duración del presente contrato será de dos años, prorrogable por periodos iguales a menos que una de las dos partes decida lo contrario y lo notifique a la otra parte, con por lo menos 60 días de anticipación.

Que el contrato complementario que es el que suscribieron el 14 de septiembre de 2012 y que se encuentra consignado en el presente expediente, en su cláusula decima quinta, establece que las partes expresamente manifiestan que este queda sin efecto, el anterior contrato de arrendamiento suscrito por ellas y que única y exclusivamente este texto de contrato de arrendamiento es el vigente entre ellas y de plano efecto legal desde el momento de su autenticación.

Que en ningún momento dicen cual de los tantos aludidos contratos es el que están dejando sin efecto, por cuanto los mismos o todos los contratos otorgados por SOFIA LOPEZ DE SCHWARZGRUBER, gozan del carácter de documento público y para dejarlos sin efectos y anularlos o revocarlos debieron las partes tramitar por documento separado la solicitud de dejarlo sin efecto.

Que el aludido primigenio contrato se encuentra vigente y que el segundo contrato es complemento de este, por tanto, se puede observar que el contrato de arrendamiento no ha nacido, es decir no ha entrado en vigencia ni se puede pedir su ejecución o la entrega material del inmueble por circunstancias de fuerza mayor lo cual resulta ser un hecho notorio.

Que niega que su defendido haya incumplido con el contrato de arrendamiento que se encuentra en el expediente el cual impugna.

Que niega, rechaza y contradice que su representado, haya recibido los diferentes pagos aludidos en el cuadro que presentó la demandante en su libelo de demanda, para ser imputados en los cánones de arrendamiento de un inmueble que aun no se ha construido.

Que mal podrían esos pagos imputarse a un canon de arrendamiento que una vez que se hiciera la entrega material del mismo en esa condición futura e incierta en VEINTIDOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.000,00) ya que como se puede observar su defendido recibió cheques de los diferentes bancos, los cuales, implica que dichos pagos fueron para la construcción en base al primigenio contrato aún vigente de fecha junio de 2012, por lo que no podrían ser por los montos que en él se contemplan.

Que el demandante alega que las obligaciones deben ser canceladas tal como fueron contraídas, y en este caso en materia de arrendamiento, la ley contempla que los mismos deben ser cancelados, por lo menos dentro de los quince días después del vencimiento del mismo, así como también en muchos contratos se contempla esa prorroga voluntaria acordada entre las partes de cinco (5) días, lo cual en reiteradas jurisprudencia el Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado que serían en total veinte (20) días, es decir, que se estaría en presencia de una extemporaneidad por pagos anticipados, ya que la obligación no se ha vencido.

Que en fecha 14 de septiembre de 2012, la ciudadana SOFIA LOPEZ DE SCHWARZGRUBER, suscribió un contrato de arrendamiento con su defendido por un inmueble constituido por un local, con un área de aproximadamente de 650 mt2, ubicado en el edificio Mazzeo, piso 4 de la Av. Principal de la Rosaleda Sur, Municipio Los Salías, Estado Miranda, por un canon de arrendamiento de DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 16.000,00) mensuales los dos primeros años y DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00) los posteriores años y en conversación privada sostenida con su representado establecieron que desde septiembre de 2012, esas cantidades de dinero dadas a su representado le fueran imputados a los cánones de arrendamientos de dicho local hasta completar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00) más tres meses de depósito.

Concluyó solicitando que el presente escrito de contestación sea agregado a los autos y en consecuencia sea declarada sin lugar la presente demanda en la definitiva.

Capítulo III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:

Conjuntamente con el escrito libelar la representación judicial de la parte demandante, acompaño los siguientes documentos:

Marcado con la letra “A”, en original INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. S-2013-171, evacuada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de septiembre de 2013, (Folio 08 al 43 del presente expediente) previa solicitud de la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA, C.A. en la cual se dejó constancia de los siguientes particulares:

“(…) PRIMERO: (…) deja constancia que el referido inmueble está distribuido de la siguiente manera: un (1) hall de entrada en construcción; un (1) salón principal en remodelación; con mesón en “V”, un salón a mano izquierda en remodelación, un salón al final del pasillo a mano derecha (todas estas áreas son baldosas en el piso y mitad de pared); dos (02) baños con sus instalaciones sanitarias ubicados frente al último de los salones antes descritos; un (1) pasillo que conduce a un (1) cuarto cava; una (1) cava,; dos (2) baños con sus respectivas instalaciones sanitarias, y al final del referido pasillo un (1) salón con mezzanina en construcción el cual tiene acceso por el hall de entrada. SEGUNDO: Este Juzgado fue recibido por los ciudadanos ROCCO MAZZEO, antes identificado, JOSÉ DA SILVA y MANUEL SA SILVA GOUVEIA, (…) TERCERO: Con relación al presente particular, este Tribunal deja constancia que el inmueble inspeccionado no posee anexos y está distribuido tal y como se describe en el particular primero de la presenta acta. CUARTO: Esta Instancia deja expresa constancia que el inmueble que se encuentra en remodelación. QUINTO: Quien suscribe observa que para ingresar al inmueble aquí inspeccionado existe una rampa de acceso sin garaje en el mismo. (…)”

Al respecto quien aquí juzga observa que la inspección extrajudicial antes transcrita promovida por la parte demandante, es emanada por un operador de justicia facultado para que a través de su actividad sensorial, se percate y deje constancia de un estado de hecho que se pretende hacer valer en el proceso, tal y como lo expresa PARRA QUIJANO cuando dice “que la inspección judicial es la percepción misma del hecho a aprobar por el propio juez, llamado también acceso, reconocimiento o comprobación judicial”; debe indicarse además que la inspección o reconocimiento judicial es una diligencia procesal practicada por un funcionario judicial con el objeto de obtener argumentos de prueba para la formación de su convicción, mediante el examen y la observación con sus propios sentidos, de hechos ocurridos durante la diligencia o antes pero que subsisten o de rastros o huellas de hechos pasados, y en ocasiones de su reconstrucción. En este sentido, observa esta Juzgadora de la revisión de tal probanza que, solo quedo demostrado que el inmueble arrendado se encuentra en remodelación; y siendo que fue una inspección extra litem. Quien aquí decide lo aprecia según la sana critica. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la parte demandante mediante escrito de fecha 30 de enero de 2014, promovió el mérito favorable que se desprende de los autos, lo cual no constituye un medio probatorio que merezca alguna valoración, puesto que su invocación alude únicamente al denominado principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual toda prueba incorporada por las partes pertenece al proceso, independientemente de quien la haya promovido. Y ASI SE DECIDE.

Asimismo consigno copia simple de cheque No. 69774424, de la entidad financiera BANCARIBE emitido por la Sociedad Mercantil HOGAR & MODA IMPORT C.A. en fecha 28 de junio de 2012, a favor del ciudadano ROCCO MAZZEO, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) (folio 106 del presente expediente). Observa esta Juzgadora, que en virtud de que la referida entidad bancaria hizo saber por vía de informes que el cheque identificado no se encuentra registrado en su sistema de consulta, en consecuencia, quien aquí decide no pude comprobar su emisión o cobro razón por la cual lo desecha del proceso. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de cheque No. 03474425 de la entidad financiera BANCARIBE emitido por la Sociedad Mercantil HOGAR & MODA IMPORT C.A. en fecha 29 de junio de 2012, a favor del ciudadano ROCCO MAZZEO, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) (folio 107 del presente expediente). Observa esta Juzgadora, que la referida entidad bancaria hizo saber por vía de informes que el cheque identificado no se encuentra registrado en su sistema de consulta, en consecuencia, quien aquí decide no pude comprobar su emisión o cobro razón por la cual lo desecha del proceso. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de cheque No. 68974440 de la entidad financiera BANCARIBE emitido por la Sociedad Mercantil HOGAR & MODA IMPORT C.A. en fecha 29 de junio de 2012, a favor del ciudadano ROCCO MAZZEO, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00). (Folio 108 del presente expediente). Observa esta Juzgadora, que la referida entidad bancaria hizo saber por vía de informes que el cheque en identificado no se encuentra registrado en su sistema de consulta, en consecuencia, quien aquí decide no pude comprobar su emisión o cobro razón por la cual lo desecha del proceso. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de cheque No. 07589685 de la entidad financiera BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, emitido por la Sociedad Mercantil HOGAR & MODA IMPORT C.A., en fecha 03 de agosto de 2012, a favor del ciudadano ROCCO MAZZEO, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00). (Folio 109 del presente expediente). Observa esta Juzgadora, que la referida entidad bancaria hizo saber por vía de informes que el cheque identificado fue emitido el 03 de agosto de 2012, y cobrado por el ciudadano ROCCO MAZZEO, sin embargo quien aquí decide observa que tal documental nada aporta al tema controvertido razón por la cual lo desecha del proceso. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de cheque No. 91774458 de la entidad financiera BANCARIBE emitido por la Sociedad Mercantil HOGAR & MODA IMPORT C.A. en fecha 20 de Agosto de 2012, a nombre de INVERSIONES MO CI C.A., por la cantidad de VEINTIDÓS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRÉS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y TRÉS CÉNTIMOS (Bs. 22.643,53), (folio 110 del presente expediente). Observa esta Juzgadora, que en virtud de que la referida entidad bancaria hizo saber por vía de informes que el cheque identificado no se encuentra registrado en su sistema de consulta, en consecuencia, quien aquí decide no pude comprobar su emisión o cobro razón y siendo que este fue emitido a favor de un tercero ajeno al juicio, quien aquí decide lo desecha del presente proceso. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de cheque Nº 87274473 de la entidad financiera BANCARIBE emitido por la Sociedad Mercantil HOGAR & MODA IMPORT C.A. en fecha 06 de septiembre de 2012, a nombre de ROCCO MAZZEO por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) (folio 111 del presente expediente). Observa esta Juzgadora, que en virtud de que la referida entidad bancaria hizo saber por vía de informes que el cheque en cuestión no se encuentra registrado en su sistema de consulta, en consecuencia, quien aquí decide no pude comprobar su emisión o cobro razón por la cual lo desecha del proceso. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple del cheque No. 50000016 de la entidad financiera BANCO DEL TESORO, emitido por la sociedad mercantil HOGAR & MODA IMPORT C.A. en fecha 14 de septiembre de 2012, a nombre de ROCCO MAZZEO por la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 76.000,00), (folio 112 del presente expediente). Observa esta Juzgadora, que la referida entidad bancaria hizo saber por vía de informes que el cheque identificado fue cobrado por el ciudadano ROCCO MAZZEO, sin embargo quien aquí decide evidencia que tal documental nada aporta al tema controvertido razón por la cual lo desecha del proceso. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de cheque No. 48309456 de la entidad financiera BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, emitido por la Sociedad Mercantil HOGAR & MODA IMPORT C.A., en fecha 14 de septiembre de 2012, a nombre de la ciudadana SOFÍA LÓPEZ, por la cantidad de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00), (folio 113 del presente expediente).Observa esta Juzgadora, que la referida entidad bancaria hizo saber por vía de informes que el cheque en cuestión no se encuentra registrado en su sistema de consulta, en consecuencia, quien aquí decide no pude comprobar su emisión o cobro razón y siendo que este fue emitido a favor de un tercero ajeno al juicio, se desecha del presente proceso. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de cheque No. 85774478 de la entidad financiera BANCARIBE emitido por la Sociedad Mercantil HOGAR & MODA IMPORT C.A., en fecha 06 de septiembre de 2012, a nombre de ROCCO MAZZEO, por la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 76.000,00) (folio 114 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia, que la referida entidad bancaria hizo saber por vía de informes que el cheque en cuestión no se encuentra registrado en su sistema de consulta, en consecuencia, quien aquí decide no puede comprobar su emisión o cobro razón por la cual lo desecha del proceso. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de cheque No. 77309460, de la entidad financiera BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, emitido por la sociedad mercantil HOGAR & MODA IMPORT C.A. en fecha 1 de octubre de 2012, a nombre de la ciudadana MARÍA CAROLINA ACOSTA, por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00). (Folio 115 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia, que la referida entidad bancaria hizo saber por vía de informes que el cheque identificado no se encuentra registrado en su sistema de consulta, en consecuencia, quien aquí decide considera que es imposible comprobar su emisión o cobro y siendo que este fue emitido a favor de un tercero ajeno al juicio, lo desecha del presente proceso. Y ASI SE DECIDE.

Solicitó que se oficiara a la entidad financiera Bancaribe Agencia La Cascada a los fines de que informe o suministre la información correspondiente de que si los cheques Nos. 14074423, 69774424, 3474425, 68974440, 93274453, 16974454, 91774458, 17174460, 81574472, 87274473, 50000016, 85774478 fueron cobrados por el ciudadano ROCCO MAZZEO, evidenciando esta Juzgadora que cursa en el folio 204 del presente expediente oficio No. DAANL-18.512/2014 de fecha 14 de enero de 2014, emanada de la mencionada entidad financiera mediante el cual informa que la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA se encuentra registrada en su sistema como titular de la cuenta corriente No. 0114-0167-82-1670062640, la cual tiene como fecha de apertura el 03 de octubre de 2012, fecha posterior a la fecha de los cheques antes indicados, siendo que los mismos no se encuentran registrados en el sistema de consulta Bancaribe, se valoran como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Solicitó que se oficiara a la entidad financiera Banco Venezolano de Crédito Agencia Carrizal a los fines de que informe o suministre la información correspondiente de que si los cheques Nos. 7589685, 48309456, 77309460 fueron cobrados por el ciudadano ROCCO MAZZEO, evidenciando esta Juzgadora que cursa en el folio 175 al 178 del presente expediente oficio No. AUDI70305.04.000855 de fecha 13 de febrero de 2014, emanada de la mencionada entidad financiera, mediante el cual remite copia simple de los cheques antes mencionados donde se detalla su fecha de emisión, monto y los beneficiarios de estos; se valoran como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Solicitó que se oficiara a la entidad financiera Banco del Tesoro Agencia El Tambor a los fines de que informe o suministre la información correspondiente al cheque No. 50000016, de fecha 14 de septiembre de 2012, evidenciando esta Juzgadora que cursa en el folio 180 del presente expediente oficio No. O-CJ-0045-14 de fecha 26 de febrero de 2014, emanada de la mencionada entidad financiera, mediante el cual informa que el cheque antes mencionado perteneciente a la cuenta No. 01630227912273002462, fue depositado a la cuenta No. 01140162791620056851, de la entidad financiera Bancaribe a nombre del ciudadano ROCCO MAZZEO, en fecha 17 de septiembre 2012; se valoran como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda la parte demandada consignó las siguientes probanzas:

Copia simple de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 02 de junio 2012, e inserto bajo Nº 53, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por es Notaría. (Folio 61 al 63 del presente expediente). De esta documental se puede establecer que el ciudadano ROCCO MAZZEO en carácter de arrendador, dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil HOGAR Y MODA IMPORT C.A., un bien inmueble constituido por un local con un área aproximada de SEISCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (650 Mts2), ubicado en el Edificio Mazzeo, piso Nº 04, de la Avenida Principal de la Rosaleda Sur del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, apreciando quien aquí decide que tal documental no guarda relación con los hechos litigiosos ni aporta elementos para la resolución de la controversia, razón por la cual se desecha del presente proceso Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 02 de junio 2012, inserto bajo No. 52, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. (Folio 64 al 67 del presente expediente). De esta documental se puede establecer que el ciudadano ROCCO MAZZEO en carácter de arrendador, dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A. en carácter de arrendataria un bien inmueble constituido por un local con un área aproximada de OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (800 Mts2), ubicado en el Edificio Mazzeo, piso No. 05, de la Avenida Principal de la Rosaleda Sur del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda. Por tratarse de un documento público, esta Juzgadora lo tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de documento de compra de venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 14 de septiembre de 1988, quedando anotado bajo el No. 30, Protocolo 1º, Tomo 3. (Folio 68 al 73 del presente expediente), de la cual se desprende que la ciudadana MARGARITA SUAREZ, dio en venta pura, simple, perfecta e irrevocable al ciudadano ROCCO MAZZEO, un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el No. 18, y la casa-quinta sobre ella construida denominada VILLAS LAS MARGARITAS, ubicada en la Urbanización la Rosaleda Sur, Municipio Los Salías del Estado de Miranda. Esta Juzgadora observa que al tratarse de un documento público el cual no fue desconocido por ninguna de las partes, se tendrá como fidedigna según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de marzo de 2003, e inserto bajo el No. 57, Tomo 27, de los Libros de autenticaciones llevados (Folios 74 y 77 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que por tratarse de un documento público, se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el poder de representación que tiene los Abogados José Salazar Marval y Rosmarvic Salazar León, para actuar en juicio en nombre del ciudadano ROCCO MAZZEO. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierto el juicio a pruebas la parte demandada mediante escrito consignado en fecha 27 de enero de 2014, promovió las siguientes probanzas:

Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ROCCO MAZZEO y la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 02 de junio 2012, inserto bajo No. 52, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. (Folio 82 al 86 del presente expediente) sin embargo evidencia quien aquí decide, que este medio probatorio ya fue analizado con anterioridad, por lo que sería repetitivo volverlo a analizar. Y ASÍ SE DECIDE.
Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ROCCO MAZZEO y la Sociedad Mercantil HOGAR Y MODA IMPORT C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 02 de junio 2012, e inserto bajo Nº 53, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por es Notaría. (Folio 87 al 90 del presente expediente), sin embargo evidencia quien aquí decide, que este medio probatorio fue desechado del proceso, por no guardar relacion con lo aquí demandado. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de Contrato de Administración suscrito entre el ciudadano ROZZO MAZZEO (en carácter de propietario) y la ciudadana SOFÍA LÓPEZ DE SCHWARZGRUBER (en carácter de administradora), el cual no se encuentra firmado por los otorgantes (folio 91 y 92 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que tal probanza es un documento privado, el cual no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, razón por lo que esta Alzada los desecha conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Original de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Los Salias del Estado Miranda en fecha 23 de mayo de 1990, anotado bajo el No. 08, Protocolo Primero, Tomo 6º del Segundo Trimestre; de la cual se desprende que el ciudadano ROCCO MAZZEO presentó la rectificación de las medidas de un bien inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno ubicada en Villas Las Margaritas, Urbanización la Rosaleda Sur, Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda. (Folio 93 y 94 del presente expediente). Esta documental no es valorada por esta Alzada, por cuanto nada aporta al tema controvertido, razón por la cual la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.
Promovió las posiciones juradas de la ciudadana SOFIA LOPEZ de SCHWARZGRUBER, en su carácter de Directora General de la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA, C.A., comprometiéndose a absolverlas recíprocamente; fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 403 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto debe indicarse que la doctrina ha determinado en cuanto a la institución de las posiciones juradas, que “(…) para provocar la confesión dentro del proceso, el legislador creó un mecanismo llamado de posiciones juradas, mediante el cual una parte pide a la otra, que conteste bajo juramento de decir la verdad, preguntas asertivas (afirmando la verdad de lo que se pregunta) sobre hechos pertinentes en términos claros y precisos (artículos 409 y 410 CPC), las cuales serán contestadas por el absolvente en forma directa y categórica (artículo 414 CPC). Producto de esta carga para el absolvente es que las respuestas evasivas o la falta de contestación a las preguntas que le hace su contraparte se tendrán por respuestas afirmativas (artículo 412 del CPC). Este modo de provocar la confesión es promovible en los procesos de raíz civil (…)” (Las posiciones juradas en materia Laboral. Marjorie Acevedo Galindo. Revista de Derecho probatorio del Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero en su Revista de Derecho Probatorio, Editorial Jurídica Alba, Caracas 1997).

Esta Juzgadora, evidencia que las posiciones juradas que debía absolver la ciudadana SOFIA LOPEZ de SCHWARZGRUBER, en su carácter de Directora General de la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA, C.A., no se llevaron a cabo en la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa, en virtud de que no pudo ser citada personalmente, en razón de ello considera esta Juzgadora, que no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y ASI SE DECIDE.

Solicitó que se oficiara a la Notaría Pública Cuadragésima Primera Del Municipio Libertador Del Distrito Capital, a los fines de que informara si por ante ese Notaría se encuentra en sus archivos un documento Contrato de Arrendamiento el cual se otorgó en fecha dos (02) de junio de dos mil doce (2012), bajo el No. 52, Tomo 71, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con el ciudadano ROCCO MAZZEO; si en el documento anteriormente citado existe, Nota Marginal alguna que indique que el mismo quedó sin valor y sin efecto alguno, o que lo hayan revocado; si existe nota marginal, alguna que anule el documento anterior, evidenciando esta Juzgadora que cursa en el folio 149 del presente expediente oficio de fecha 10 de febrero de 2014, emanado de la mencionada Notaría en el cual hace constar que el documento anteriormente mencionado no tiene ninguna nota marginal de ningún tipo; - de manera que, se valora como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante sentencia dictada en fecha 29 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(…) En el presente proceso los abogados en ejercicio JOSÉ MIGUEL UGUETO ESCOBAR y JUAN RAMON HERNANDEZ OSUNA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A., procedieron a demandar al ciudadano ROCCO MAZZEO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, que en fecha 14 de septiembre de 2012, su representada suscribió con el prenombrado un contrato de arrendamiento, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el No. 20, Tomo 114 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un local con un área aproximada de OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (800 Mts2), ubicado en el Edificio Mazzeo, piso Nº 5, de la Avenida Principal la Rosaleda Sur Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda; acordándose para ello un término de duración de cuatro (04) años prorrogables automáticamente por períodos de dos (02) años, siempre que alguna de las partes contratantes no decidiera lo contrario y notificare a la otra de su decisión con por lo menos ciento veinte (120) días de anticipación. Así mismo, se acordó que el arrendador tenía la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble, mientras que el arrendatario se comprometía a su vez, a pagar en el acto la sumatoria de cuatro (04) cánones de arrendamiento por concepto de depósito, así como los cánones de arrendamiento correspondientes una vez ocupara el inmueble en cuestión; ahora bien, aun cuando su representada cumplió con todos los compromisos adquiridos, no obstante, el demandado incumplió con lo acordado en las cláusulas primera, tercera, quinta, séptima, octava y décima cuarta del contrato, al hacerle entrega a terceros del local objeto del mismo, razones por las cuales procede a demandarlo por cumplimiento de contrato, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en hacer entrega del inmueble arrendado en las condiciones convenidas en las cláusulas primera y octava, y en pagar la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), los cuales han sido invertidos en alquiler de depósitos de mercancías a los fines de suplir el local supra descrito. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00).
A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la parte accionada en la oportunidad para contestar la demanda procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los numerales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, referidas al defecto de forma de la demanda, la existencia de condición o plazo pendiente y la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, respectivamente. Así mismo, impugnó la estimación de la demanda, y procedió a negarla, rechazarla y contradecirla en todas y cada una de sus partes, sosteniendo para ello que su representado no ha incumplido con ninguna de sus obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, por cuanto el inmueble está inconcluso y por ende, es inhabitable; aunado a que no ha sido entregado a ningún tercero, por lo cual niega que su representado deba pagar la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios, toda vez que en el contrato tantas veces referido no se acordó ninguna cláusula penal, además de que aun se encuentra vigente un primigenio contrato que fuera suscrito en fecha 02 de junio de 2012; y es por todas éstas razones que finalmente solicita sea declarada sin lugar la demanda incoada (…)”
SOBRE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.
Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, pasa esta Sentenciadora a resolver de manera previa la impugnación a la estimación de la demanda realizada por la parte accionada en la oportunidad para contestar; ello en virtud que, de los lineamientos contenidos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que en caso de que el valor del objeto de la demanda no conste pero aun así sea apreciable en dinero, el demandante debe estimarla, pudiendo por su parte el demandado impugnar tal estimación bien por exigua o exagerada, demostrando a su vez cuál sería la estimación adecuada.
…omissis…
Así las cosas, partiendo de los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos, puede afirmarse que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda por considerarla insuficiente o exagerada –como ocurre en el caso de marras-, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario quedaría firme la estimación realizada por la parte demandante en su libelo, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, siendo que en el caso de marras la parte actora estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), y en virtud que la impugnación a tal estimación fue realizada de forma genérica (sin el aporte de un hecho nuevo) en los siguientes términos: “(…) IMPUGNO la estimación de la presente demanda, incoada por la parte demandante por ser exagerada e incongruente, esto lo hago de conformidad con el Artículo 38 Segundo aparte, del Código de Procedimiento Civil (…) Ahora bien, indica el actor que entregó a mi defendido la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO VEINTITRÉS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 579.123,53) Mediante cheques que describió en el cuadro realizado en el cuerpo del libelo, y que a su decir corresponden a la obligación asumida en el contrato y que alcanzan a la cantidad de Ciento Setenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 174.000,oo) y a la firma del contrato la cantidad de Bs. 76.000,oo, a fin de completar la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo), cantidad que incluye los cuatro meses de depósito para ser usados en el acondicionamiento del local, especificado en la cláusula SEPTIMA, de este contrato, los cuales serán imputados y debitados en los Cánones mensuales de arrendamiento, contados a partir de la fecha en la cual será entregado el local a el Arrendatario, en perfecto estado de habitabilidad. Todo ello en virtud de que la hoy accionante, posee con mi defendido otro contrato y los referidos pagos no establecen con certeza a cual obligación se refieren (…) Por otro lado demanda los daños y perjuicios los cuales estimó en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) daños y perjuicios que no especificó ni tampoco indicó sus causas. (…)”; aunado a que de las actas que conforman el presente expediente se observa que la parte demandada omitió traer al proceso elementos de prueba que sustentaran el rechazo en cuestión, consecuentemente debe declararse IMPROCEDENTE la impugnación realizada conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; quedando por lo tanto establecida como vigente y definitiva la estimación efectuada por la parte demandante en el libelo, esto es, en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00).- Así se establece.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS:
…omissis…
DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY.
Ahora bien, en vista que la parte accionada en la oportunidad para contestar la demanda también promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sosteniendo para ello que: “(…) Por cuanto de las Actas Procesales que cursan al Expediente Nº 20388, especialmente del documento fundamental de la demanda, se observa que el inmueble objeto del presente procedimiento (local), se está construyendo, es decir el mismo no se encuentra edificado, en tal sentido deberá el Tribunal pronunciarse si en el presente caso es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé en su artículo 33, que las demandas por Desalojo, Cumplimiento y Resolución de un contrato de arrendamiento, entre otras, conforme al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente de su cuantía. Siendo la excepción (…) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados (…)”; en consecuencia, este Tribunal considera pertinente pronunciarse al respecto, para lo cual se permite traer a colación la normativa que regula la figura en cuestión, a saber:
…omissis…
Es el caso que, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o la sujeción al alegato de determinadas causales, requiere de texto expreso que prohíba el ejercicio de la acción en el caso concreto. Reiteradamente, nuestra jurisprudencia ha sostenido que la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional; en efecto, la denominada cuestión previa está dirigida al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que de proceder impediría la subsistencia del derecho abstracto de la misma, originado de la prohibición legislativa.
En este sentido, siendo que la cuestión previa bajo análisis sólo procede cuando el Legislador establece expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada, y en virtud que, el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, aunado a que no existe norma alguna que prohíba a una de las partes contratantes reclamar judicialmente a aquél que, a su decir, haya incumplido con sus respectivas obligaciones; en consecuencia, este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la cuestión previa contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no existe texto legal expreso que prohíba el ejercicio de la acción aquí intentada.- Así se establece.
…omissis…
En efecto, siendo que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente juicio recayó sobre un bien inmueble constituido por un local ubicado en el Edificio Mazzeo, piso Nº 05, de la Avenida Principal de la Rosaleda Sur del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda; el cual no encuadra en las excepciones previstas en la disposición legal precedentemente transcrita, en consecuencia, quien aquí suscribe estima que el caso de marras fue debidamente admitido y sustanciado a través del procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual SE DESECHA el alegato esgrimido por la parte accionada referido a la inadmisibilidad de la acción.- Así se resuelve.
…omissis…
Se evidencia que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:
…omissis…
De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 del Código Civil, se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de septiembre de 2012, e inserto bajo el No. 20, Tomo 114, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante al folio 19-22), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que el ciudadano ROCCO MAZZEO -en carácter de arrendador, aquí demandado- dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A. –en carácter de arrendataria, aquí demandante-, un bien inmueble de su propiedad constituido por un local destinado a fondo de comercio, ubicado en el Edificio Mazzeo, piso Nº 05, de la Avenida Principal de la Rosaleda Sur del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, por el término de cuatro años prorrogables automáticamente por períodos de dos años, siempre que alguna de las partes no notificare a la otra su decisión de no prorrogar dentro de los ciento veinte días previos a su vencimiento. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio; es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.
Ahora bien, en virtud que las partes contratantes al celebrar cualquier compromiso deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, y siendo que el presente juicio fue incoado por cumplimiento de contrato de arrendamiento; en consecuencia, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estima que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el incumplimiento del demandado (en su carácter de arrendador) de lo convenido en las cláusulas primera, tercera, quinta, séptima, octava y décima cuarta del contrato de arrendamiento suscrito el día 14 de septiembre del 2012; en las cuales se convino textualmente lo siguiente:
…omissis…
De allí, que el demandado en su carácter de arrendador debía garantizar a la arrendataria –Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A.- el uso y goce pacífico del inmueble constituido por un local destinado a fondo de comercio, el cual cuenta con un área aproximada de OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (800 Mts2), y se encuentra ubicado en el Edificio Mazzeo, piso No. 05, de la Avenida Principal de la Rosaleda Sur del Municipio Los Salías, del Estado Bolivariano de Miranda; ello durante el tiempo de vigencia del contrato, comprometiéndose a su vez a entregarlo con sus respectivas instalaciones eléctricas, servicios de aguas blancas y aguas negras, tres (3) baños funcionales con sus respectivos accesorios, piso uniforme de cemento pulido quemado, ventanales laterales de tres metros, techo de cuatro metros de altura en los laterales y de cinco metros de altura en el techo, acondicionado con un techo seguro, sin filtraciones de agua, y con portón corredizo seguro para carga y descarga con una puerta de acceso peatonal.
En este sentido, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que la demandante consignó y promovió una INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL Nº S-2013-171, evacuada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de septiembre de 2013, de la cual se infiere que el inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento para el año 2013, se encontraba en remodelación y distribuido de la siguiente manera: un (1) hall de entrada en construcción; un (1) salón principal en remodelación; con mesón en “V”, un salón a mano izquierda en remodelación, un salón al final del pasillo a mano derecha (todas estas áreas son baldosas en el piso y mitad de pared); dos (2) baños con sus instalaciones sanitarias ubicados frente al último de los salones antes descritos; un (1) pasillo que conduce a un (1) cuarto cava; una (1) cava; dos (2) baños con sus respectivas instalaciones sanitarias, y al final del referido pasillo un (1) salón con mezzanina en construcción el cual tiene acceso por el hall de entrada; lo cual no corresponde con las condiciones estructurales pactadas contractualmente, y en virtud que, pasado más de un año de haberse suscrito el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, se evidencia que el referido inmueble no le había sido entregado a la arrendataria para su ocupación, hecho éste que incluso acepta el demandado en la oportunidad para contestar, quien afirma: “(…) tal y como lo indican las Cláusulas Octava y Décima Tercera del Contrato objeto del presente procedimiento, el local le sería entregado al Arrendatario una vez terminados los trabajos y en perfecto estado de habitabilidad, por lo que el arrendamiento definitivo del bien estaba supeditado a la culminación de las obras y a la posibilidad cierta de poder entregar el inmueble a arrendar en las condiciones de habitabilidad exigidas por la ley. (…) se observa que el inmueble objeto del presente procedimiento (local), se está construyendo (…)”, en consecuencia, quien aquí suscribe considera que aun cuando la parte actora cumplió con su obligación de pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) (tal como se evidencia de la cláusula décima tercera del contrato cuyo cumplimiento se persigue), ello por concepto de depósito y en el entendido de que tal pago sería aplicado al pago del alquiler desde el momento en que ocupara el inmueble, no obstante, el demandado no cumplió con la entrega del mismo a los fines de garantizar su uso y goce pacífico.- Así se precisa.
Así las cosas, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico, que el demandado en su condición de propietario y arrendador incumplió con sus obligaciones contractuales, puesto que no consta en autos que haya hecho entrega a la demandante del inmueble tantas veces descrito; razón por la cual resulta procedente la presente acción.- Así se precisa.
-DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS: Con respecto a los daños y perjuicios pretendidos por la parte demandante, corresponde a este Tribunal pasar a decidir sobre la procedencia o no de los mismos; teniendo en cuenta que nuestra norma sustantiva consagra tal resarcimiento en su artículo 1.167 del Código Civil, disposición legal de la cual se desprende que frente a contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación –tal como ocurre en el caso de marras-, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
En este sentido, siendo que el daño puede entenderse como aquél perjuicio de cualquier índole (material o moral) que tiene una traducción económica en definitiva en el mundo jurídico; y en virtud que, al surgir un daño nace con él la obligación de reparación como consecuencia de una conducta antijurídica sea voluntaria o involuntaria, puede afirmarse que para fundamentar una pretensión de ésta índole debe ser probada por una parte, el incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato, y por otra, el daño causado.
De esta manera, en vista que la demandante sostuvo en su escrito libelar que: “(…) Venimos a Demandar por Cumplimiento de Contrato (…) para que convenga o así lo dicte este Tribunal, (…) SEGUNDO: El pago de la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) que ha invertido nuestra representada en alquiler de depósitos de mercancías, para suplir el local destinado a deposito arrendado a ROCCO MAZZEO y que hasta la fecha no ha hecho entrega (…)”; y en virtud que, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la prenombrada a los fines de sustentar el resarcimiento en cuestión, se limitó a promover una serie de cheques que fueron desechados del proceso, en consecuencia, quien aquí suscribe considera que aún cuando quedó demostrado el primer presupuesto exigido para la procedencia de la presente acción, a saber, el incumplimiento por parte del demandado, no obstante, no hay en autos elementos probatorios suficientes que lleven a la convicción de que el referido incumplimiento haya generado los daños demandados, o bien, que conlleven de alguna manera a la petición y condenatoria de los daños reclamados.- Así se precisa.
En efecto, siendo que no quedó probado en el curso del proceso que el incumplimiento del contrato referido en el párrafo precedente haya generado los daños que la demandante aspiraba fueran resarcidos; puesto que la prenombrada no trajo los autos elementos de convicción suficientes para demostrar en qué consistían los mismos, aun cuando le concernía evidentemente la carga de la prueba, ello a los fines de formar en el Juez la convicción de sus dichos lo que posteriormente se traduciría en un pronunciamiento favorable, es por lo que esta Sentenciadora concluye que la pretensión en cuestión no puede prosperar en derecho conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.
Así las cosas, partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera interpuesta por la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A. contra el ciudadano ROCCO MAZZEO, ambas plenamente identificadas en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo. En consecuencia de la anterior declaratoria, se ORDENA al demandado hacer entrega a la actora del bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de septiembre de 2012, e inserto bajo el No. 20, Tomo 114, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, a saber, un bien inmueble constituido por un local con un área aproximada de OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (800 Mts2), ubicado en el Edificio Mazzeo, piso Nº 05, de la Avenida Principal de la Rosaleda Sur del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, ello en las condiciones fijadas en la cláusula octava del contrato, de la cual se desprende lo siguiente: “(…) “EL ARRENDADOR” se compromete que al momento de entregar el Local a “EL ARRENDATARIO” este debe tener instalaciones Eléctricas Completas, no menos de 24 lámparas de iluminación y lámparas de emergencia, servicios de aguas blancas y aguas negras, tres (3) baños funcionales con sus respectivos accesorios, tendrá un piso uniforme de cemento pulido quemado para mejor funcionamiento y limpieza, ventanales laterales de tres 3X1 Mts. Entre cada columna con sus respectivos vidrios y funcionando, techo de 4 Mts. de altura en los laterales y de cinco Mts. de altura en el techo. El Local estará acondicionado con un techo seguro y sin filtraciones de agua, tendrá un portón corredizo seguro para carga y descarga con una puerta de acceso peatonal, y será entregado a EL ARRENDADOR con todos estos trabajos terminados. (…)”, ello en el entendido de que sí para el momento de la entrega el inmueble no se encuentra en las referidas condiciones, podrá la parte actora realizar el acondicionamiento pertinente a costas del demandado.- Así se decide.
(Fin de la cita)

Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe, a impugnar la decisión dictada en fecha 29 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara improcedente la impugnación de la estimación de la demanda; sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; improcedente los daños y perjuicios estipulados por el demandante; parcialmente con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la representación judicial de la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A., contra el ciudadano ROCCO MAZZEO, y en consecuencia ordena a la parte demandada hacer entrega del bien inmueble objeto del presente litigio.

Para decidir se observa:

Previa a cualquier consideración respecto al merito del asunto, quien decide observa que la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación consignado el 21 de enero de 2014, impugno la estimación de la cuantía de la presente demanda incoada por la parte demandante por considerarla exagerada e incongruente, evidenciándose en el caso de autos que la parte actora estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00). Sobre la impugnación de la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó en el fallo del 16 de noviembre de 2009, (caso: D’ Escrivan Guardia Vs. Elsio Martínez Pérez), la siguiente doctrina:

“...el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Subrayado añadido).

Siendo ello así, observa esta Juzgadora que en el presente caso la parte demandante contradijo la estimación de la demanda por considerarla exagerada, sin expresar ni probar en la oportunidad legal para ello, nada con lo que pudiese ponderarse la estimación. Por tanto, al no haber cumplido con su carga probatoria en virtud de la desestimación efectuada, se declara firme la estimación realizada por la parte demandante reconvenida en el escrito libelar. Y ASI SE DECIDE

Por otra parte se observa que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron declaradas sin lugar por el Tribunal de la causa, sin embargo es necesario para esta Juzgadora advertir que emitirá un pronunciamiento solo con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, toda vez que, conforme a lo dispuesto en el artículo 357 eiusdem, solo la decisión correspondiente a la cuestión previa a la que se hace referencia podrá ser recurrible.

En efecto, debe indicarse que las Cuestiones Previas son los medios de carácter procedimental que la Ley pone a disposición de la parte demandada para diferir, impedir, enervar o destruir la acción del demandante, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores procesales que están implícitos en la acción intentada, sin conocer sobre el fondo del asunto, purificando el proceso de todos los vicios que pueda adolecer y garantizando el verdadero ejercicio del derecho a la defensa que prevé el numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En el caso de autos, observa esta Juzgadora que la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa atinente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta conforme a lo dispuesto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido cabe advertir que en esta cuestión previa se disponen dos hipótesis para su procedencia, la primera es cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, y la segunda, cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la Ley, la demanda sería improponible.

Aunado a ello, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 776 de fecha 18 de mayo de 2001, estableció que además de las dos hipótesis antes señaladas, resulta inatendible el derecho de acción cuando no existe interés procesal, cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la Ley, cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos que no se pueden amparar en la libertad de expresión, cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho, cuando el accionante no pretende que se administre justicia, y cuando la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado.

En este sentido, cabe señalar que la referida cuestión previa debe proceder a criterio de este Juzgado Superior, cuando el legislador establezca -expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
Evidencia esta Juzgadora, que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y siendo que no existe norma alguna que prohíba a una de las partes contratantes reclamar judicialmente a aquél que, a su decir, haya incumplido con sus obligaciones contractuales, esta Alzada considera que el Tribunal de la causa obro conforme a derecho al declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no existe dentro de nuestro ordenamiento jurídico prohibición alguna que impida a la parte demandante a ejercer la presente acción. Y ASI SE DECIDE.

DEL FONDO DEL ASUNTO

Precisado lo anterior, quien decide procede a realizar el correspondiente análisis sobre la pretensión por cumplimiento de contrato de arrendamiento pretendida por la representación judicial de la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A., contra el ciudadano ROCCO MAZZEO, observándose del escrito libelar que la parte demandante fundamenta su pretensión en el presunto incumplimiento en que incurrió el referido ciudadano, al no hacer la entrega formal de un inmueble constituido por un (1) local, de aproximadamente Ochocientos Metros Cuadrados (800 mt2), situado en el Edificio Mazzeo, piso 5, de la Av. Principal de la Rosaleda Sur, Municipio Los Salías del Estado Miranda, objeto del contrato de arrendamiento que suscribieran las partes el 14 de de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el No. 20, tomo 114.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada ciudadano ROCCO MAZZEO, en su escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 21 de enero de 2012, negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la parte demandante en su escrito libelar, aduciendo además que en ningún momento su representado incumplió con las obligaciones contractuales convenidas en el contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A., toda vez que le otorgó un contrato primigenio el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de junio de 2012, quedando inserto bajo el No. 52, tomo 71, de los libros llevados por esa Notaría, que a su juicio aún se encuentra vigente debido a que no existe en la referida Notaría alguna nota marginal que exprese que las partes lo hayan dejado sin efecto o anulado.

Aunado a ello alega la representación judicial de la parte demandada que ciertamente las partes suscribieron un contrato de arrendamiento el 14 de de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el No. 20, tomo 114, sobre el inmueble objeto del presente litigio, expresando que este es complemento del contrato anteriormente descrito que a su criterio aun se encuentra vigente , y que por ende el contrato de arrendamiento no ha nacido, por lo que no puede en consecuencia pretender su ejecución o la entrega material del inmueble dado en arrendamiento

En atención a lo antes expuesto, y en virtud de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato, así como por las normas legales que rigen la materia, razón por la cual resulta oportuno traer a colación lo establecido por la Sala Político Administrativo, del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 02 de septiembre de 2004, Exp. N° 2003-1218, quien sostuvo lo siguiente:

“…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”

En virtud de lo expuesto, determinada la fuerza de Ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil, esto es que no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres. En este orden de ideas constata esta Juzgadora en el caso de autos la parte actora demando por cumplimiento del contrato que convinieron en la cláusula primera, octava y décima quinta del contrato de arrendamiento suscrito el 14 de de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 20, tomo 114, y cuyo cumplimiento se pretende, lo siguiente:

“(…) CLÁUSULA PRIMERA: “EL ARRENDADOR”, otorga en ARRENDAMIENTO un (1) inmueble constituido por un (1) Local, con un área aproximada de Ochocientos Metros Cuadrados (800 M2), ubicado en Edificio Mazzeo, piso 5, de la Avenida Principal de la Rosaleda Sur, del Municipio Los Salías, del Estado Bolivariano de Miranda, de su exclusiva propiedad según se evidencia en documento registrado en la Oficina del Registro Subalterno de Los Teques, en fecha 15-12-1986, bajo el Nro. 11, Protocolo 1º, Tomo 24 del Cuatro Trimestre. (…) CLÁUSULA OCTAVA: “EL ARRENDADOR” se compromete que al momento de entregar el Local a “EL ARRENDATARIO” este debe tener instalaciones Eléctricas Completas, no menos de 24 lámparas de iluminación y lámparas de emergencia, servicios de aguas blancas y aguas negras, tres (3) baños funcionales con sus respectivos accesorios, tendrá un piso uniforme de cemento pulido quemado para mejor funcionamiento y limpieza, ventanales laterales de tres 3X1 Mts. Entre cada columna con sus respectivos vidrios y funcionando, techo de 4 Mts. de altura en los laterales y de cinco Mts. de altura en el techo. El Local estará acondicionado con un techo seguro y sin filtraciones de agua, tendrá un portón corredizo seguro para carga y descarga con una puerta de acceso peatonal, y será entregado a EL ARRENDADOR con todos estos trabajos terminados. (…) CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Las partes expresamente manifiestas que este queda sin efecto el anterior contrato de arrendamiento suscrito por ellas y que única y exclusivamente este texto de contrato de arrendamiento es el vigente y de pleno efecto legal entre ellas desde el momento de su Autenticación”. (Resaltado añadido)

Del contenido de las clausula transcrita, evidencia quien aquí decide que las partes efectivamente convinieron en el referido contrato que el arrendador otorgaría en arrendamiento (1) inmueble constituido por un (1) Local, con un área aproximada de Ochocientos Metros Cuadrados (800 M2), ubicado en el Edificio Mazzeo, piso 5, de la Avenida Principal de la Rosaleda Sur del Municipio Los Salías, Estado Bolivariano de Miranda, comprometiéndose a entregarlo con todas las condiciones necesarias y adecuadas para su uso, tales como instalaciones eléctricas completas, servicios de aguas blancas y aguas negras, baños funcionales con sus respectivos accesorios, entre otras condiciones de mantenimiento. Asimismo manifestaron su voluntad de dejar sin efecto el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de junio de 2012, el cual quedo inserto bajo el No. 52, tomo 71, de los libros llevados por esa Notaría, sobre el referido inmueble, expresando que el contrato de arrendamiento suscrito el 14 de de septiembre de 2012, entraría en vigencia y surtiría efectos legales entre ellas desde el momento de su autenticación.

En este orden de ideas esta Juzgadora, considera oportuno advertir que la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica que los contratos deben respetarse conforme las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano el cual reza que “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso o la ley”, y en concordancia con el artículo 1.205 de la mencionada norma la cual dispone que “Toda condición debe cumplirse como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese”.

Partiendo de lo antes expuesto, evidencia esta Juzgadora que en el caso de autos la parte actora alega el incumplimiento por parte del ciudadano ROCCO MAZZEO, en su condición de propietario, arrendador del contrato de arrendamiento suscrito el 14 de de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 20, tomo 114, y parte demandada del presente juicio; en virtud de hacer entrega a terceros el local objeto del contrato y no a su representada KOOL VENEZUELA, C.A., como presuntamente quedo demostrado en la inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Los Salias en fecha 16 de septiembre de 2.013, y en el que a su decir se evidencia, la presencia de terceros. ( Subrayado del Tribunal)

Revisadas y analizadas las pruebas en que las partes apoyan sus pretensiones, pasa esta alzada a decidir y para ello formula las siguientes observaciones:

En los términos de la demanda y su contestación, es obvio que al haber asumido el demandado una conducta completamente denegatoria de las alegaciones de la actora, puesto que sus argumentos en sí mismos, aun cuando se refieren a la negativa de todas y cada una de las afirmaciones contenidas en el libelo, no constituyen la formulación de hechos nuevos, ya que si bien aceptó la existencia de la relación contractual, en modo alguno manifestó conformidad con los hechos en que la actora fundamentó su pretensión, evidentemente que el demandado dejó en cabeza de la actora la carga de la prueba de los hechos en que se fundamentó la demanda, a la luz de lo dispuesto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues la carga de la prueba se impone según la posición que tienen los litigantes en la litis, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, non qui negat”, o sea, que incumbe probar a quien afirma, no a quien niega; por lo que siendo evidente la negativa del demandado, el cual no se excepcionó en modo alguno, porque nada afirmó que fuera objeto de prueba, los hechos invocados por la actora como fundamento de su pretensión debieron ser probados por ésta en el curso del proceso.

Observa esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes ciertamente establece en la cláusula OCTAVA: “EL ARRENDADOR” se compromete que al momento de entregar el Local a “EL ARRENDATARIO” este debe tener instalaciones Eléctricas Completas, no menos de 24 lámparas de iluminación y lámparas de emergencia, servicios de aguas blancas y aguas negras, tres (3) baños funcionales con sus respectivos accesorios, tendrá un piso uniforme de cemento pulido quemado para mejor funcionamiento y limpieza, ventanales laterales de tres 3X1 Mts. Entre cada columna con sus respectivos vidrios y funcionando, techo de 4 Mts. de altura en los laterales y de cinco Mts. de altura en el techo. El Local estará acondicionado con un techo seguro y sin filtraciones de agua, tendrá un portón corredizo seguro para carga y descarga con una puerta de acceso peatonal, y será entregado a EL ARRENDADOR con todos estos trabajos terminados. (…) como puede observarse está condicionada la entrega del inmueble arrendado; es decir cuando todos los trabajos de acondicionamiento estén terminados, quedo evidenciado de la inspección realizada y aportada en este expediente que los trabajos de remodelación aún no han concluido, ciertamente la inspección judicial practicada dejó constancia que el inmueble se encontraba en remodelación, quedando demostrado lo que quedo pautado en el tantas veces mencionado contrato de arrendamiento; ya que la entrega del inmueble dado en arrendamiento está condicionado a la culminación de las obras y a la posibilidad de poder entregarlo en las condiciones de habitabilidad exigidas por la ley; igualmente evidencia quien aquí decide que el contrato de arrendamiento no tiene fecha cierta de inicio y de entrega del inmueble objeto de la controversia, razon por la cual no puede haber incumplimiento del mismo y ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

Seguidamente esta juzgadora pasa a pronunciarse sobre la supuesta evidencia que alega la parte actora sobre el hecho de que fue entregado a terceros. De una revisión minuciosa a las actas del presente expediente no evidencio quien aquí juzga prueba alguna de los hechos alegados. En la inspección judicial de jurisdicción voluntaria que fue practicada, no existe en ninguno de los particulares que hace referencia el Juzgado que realizo la inspección, demostración que el inmueble haya sido entregado a terceros. En consecuencia al quedar demostrado que no existe incumplimiento por parte de la parte demandada quien aquí decide concluye que la demanda por cumplimiento de contrato debe ser declarada sin lugar. Y ASI SE DEJA ESTABLECIDO

En cuanto a los daños y perjuicio reclamados por la representación judicial de la parte demandante, debe advertir quien aquí decide que la doctrina patria sostiene que el concepto de daños y perjuicios constituye uno de los conceptos principales en la función tutelar y reparadora del derecho, que ambos términos se relacionan por complementarse, dado que todo daño provoca un perjuicio, y todo perjuicio proviene de un daño, de este modo, en sentido jurídico se llama daño a todo el mal que se causa a una persona o cosa, y perjuicio, la perdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva, que ha dejado de obtenerse. En cuanto a la responsabilidad civil contractual, que tiene lugar cuando el deudor de una obligación proveniente de un contrato causa un daño al actor con motivo de su incumplimiento, tiene su fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual la acción por daños y perjuicios es subsidiaria al cumplimiento de un contrato o a la resolución del mismo, dado que en el supuesto de que sea intentada en forma autónoma, previamente debe haber sido declarado por vía judicial el incumplimiento del contrato, ello en atención a la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño.

En el caso de autos se observa que la representación judicial de la parte demandante pretende el resarcimiento de los daños y perjuicios que a su criterio fueron ocasionados por el incumplimiento de la obligación contractual por parte de la parte demandada y los cuales estimó en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) que su representada invirtió en alquiler de otros depósitos de mercancías, para suplir el local destinado a deposito arrendado al ciudadano ROCCO MAZZEO, sin embargo esta Juzgadora evidencia que los daños y perjuicios pretendidos no fueron determinados, toda vez que la representación judicial de la parte demandante sustento tal resarcimiento mediante unas copias simples de cheques que fueron librados a favor del referido ciudadano, los cuales fueron desechados por esta Alzada en su oportunidad correspondiente; por tanto no queda evidenciado en las actas procesales que el incumplimiento del referido contrato haya generado los daños y perjuicios demandados por la parte actora, aunado al hecho de que los mismos no fueron pactados por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito como una causa imputable al arrendador; en consecuencia, no podía la parte actora pretender una indemnización por daños y perjuicios, conforme a lo establecido en el artículo 1.258 del Código Civil, resultando en consecuencia improcedente tal reclamación. Y ASI QUEDA ESTABLECIDO.

En virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí decide declarar con lugar el recurso procesal de apelación ejercido por el Abogado José Salazar Marval, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ROCCO MAZZEO, contra la decisión proferida en fecha 29 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, la cual queda revocada, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VI
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado José Salazar Marval, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 26.064, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ROCCO MAZZEO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 9.482.906, contra la sentencia dictada en fecha 29 de abril de 2014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, la cual queda REVOCADA.

Segundo: SIN LUGAR, la Demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la Sociedad Mercantil KOOL VENEZUELA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Bolivariana de Miranda, bajo el No. 2, Tomo 70-A, en fecha 30 de agosta de 2011. En contra del ciudadano ROCCO MAZZEO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 9.482.906,

Tercero: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.

Cuarto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Quinto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los once (11) días del mes de junio de dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ
EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.).

EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI

YD/RC/elías*
Exp. No. 14-8442.