EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA Expediente No. 14-8384. Parte demandante: Ciudadanos WILFREDO ROLANDO RIVERO RAYA y ADRIANA COROMOTO GIL DE RIVERO, venezolanos, mayor de edad y titulares de las cédulas de identidad No. V-7.257.442 y V-9.435.057. Apoderados Judiciales: Abogados NUBIA GONZÁLEZ BORJAS y MARÍA ALEJANDRA GASIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.809 y 74.239, respectivamente. Parte demandada: Ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.737.590. Apoderado Judicial: Abogado PITER SÁNCHEZ SINISGALLI, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 54.815. Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento. Capítulo I ANTECEDENTES Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado PITER SÁNCHEZ SINISGALLI, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, parte demandada, ambos identificados, contra la decisión dictada en fecha 15 de julio de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera de Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara parcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra, incoaran los ciudadanos WILFREDO ROLANDO RIVERO RAYA y ADRIANA COROMOTO GIL DE RIVERO; contra la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA; ordenara a la parte demandada el pago de los montos por los servicios públicos que se encuentren insolventes, y al pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha de entrega del inmueble arrendado; ordenara la desocupación del inmueble en arrendamiento; y condenara a la parte demandada al pago de la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 38.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios, conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.271 y 1.273, ambos del Código Civil. Recibidas las actuaciones, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 17 de marzo de 2014, signándole el No. 14-8384 de la nomenclatura interna de este Juzgado, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes, constando en autos que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho. Posteriormente, en fecha 24 de abril de 2014, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa, y se dejó constancia que a partir de esta fecha comenzó a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendario para dictar sentencia. Llegada la oportunidad para decidir, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán. Capítulo II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Mediante libelo de demanda presentado en fecha 20 de julio de 2005, ante el Tribunal de la causa, por la parte actora, se observa que alegó entre otras cosas, lo siguiente: Que en fecha 14 de octubre de 2003, suscribieron un contrato de arrendamiento con opción a compra con la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, quedando anotado bajo el No. 49, Tomo 148. Que el inmueble objeto del contrato es de su exclusiva propiedad y esta constituido por un (01) apartamento, distinguido con el No. 3-D, que forma parte de la tercera planta del edificio CAICARA, situado en Altos de las Minas, Urbanización Terrazas de la Rosaleda Sur, entre el kilómetro 15 y 16 de la carretera panamericana, en jurisdicción del Municipio Autónomo Los Salias del Estado Miranda. Que fue convenido expresamente en el contrato de arrendamiento con opción a compra, al pago tanto del canon mensual como al de los servicio públicos, estipulándose como causal suficiente para dar por rescindido el mismo y solicitar la inmediata desocupación del apartamento, la insolvencia en el pago de más de dos (02) mensualidades o, de más de dos (02) meses en el pago de tales servicios. Que por notificación de la propia Junta de Condominio del Edificio, se evidenció el estado de insolvencia de varios meses por concepto del pago del condominio por parte de la arrendataria-oferida, y que posteriormente se puso constatar la misma circunstancia en el resto de los servicios públicos, tales como: luz y aseo, comenzando también a recibir en forma irregular el pago de los cánones de arrendamiento que se fueron acumulando en dos (02) y tres (03) meses de atraso. Que en todo momento han hecho el mayor esfuerzo por hacer contacto con la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, pero que todas las diligencias fueron infructuosas, ya que a pesar de las múltiples gestiones no ha sido posible obtener la cancelación de las obligaciones hasta la presente fecha. Que actualmente la arrendataria oferida debe por concepto de condominio del edificio ya enunciado e identificado, el pago correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004; y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2005. Fundamentó su demanda en los artículos 1.167 del Código Civil, y 34 parágrafo segundo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en atención a los hechos narrados y de conformidad con el derecho alegado, demanda a la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra, del cumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito en fecha 14 de octubre de 2003, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, el cual quedó anotado bajo el No. 49, Tomo 148 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, incluyendo la cláusula especial de opción a compra incluida en el mencionado contrato por su accesoriedad. Que demanda la cancelación de los montos por los servicios públicos que se encuentran insolventes; el pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha de entrega del referido inmueble; la inmediata desocupación del inmueble arrendado; el pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar, los cuales estima en la cantidad de treinta y ocho millones de bolívares (Bs. 38.000.000,oo); y el pago de los gastos y honorarios profesionales de los Abogados estimados y así aceptados en la cláusula seis del contrato de arrendamiento con opción a compra, en la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo). Estimó la presente demanda en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo). Solicitó sea practicada la medida de secuestro del inmueble identificado, de conformidad con lo establecido en el artículo 599, ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente. Por último, solicitó que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley. Posteriormente, en fecha 25 de noviembre de 2005, la representación judicial de la parte demandada, presentó ante el Tribunal de la Causa, escrito de contestación a la demanda, donde se observa que adujo entre otras cosas lo siguiente: Que niega, recha y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en cuanto a derecho la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra interpusieron ante el A quo, los ciudadanos WILFREDO ROLANDO RIVERO RAYA y ADRIANA COROMOTO GIL DE RIVERO, en fecha 20 de julio de ese año, por cuanto los hechos narrados en su libelo no guarda relación alguna con una realidad jurídica. Que ciertamente su representada celebró con los demandantes un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre el inmueble que se indica en el mismo, siendo el caso que hasta la fecha su prenombrada poderdante ha venido cumpliendo cabalmente con sus obligaciones contractuales, es decir, además de dar cumplimiento a la totalidad de sus cláusulas muy especialmente ha pagado con puntualidad y sin atraso alguno todas y cada uno de las pensiones de arrendamiento a las que se obligó a pagar, incluyendo el aumento de la misma que acordaron hasta alcanzar la suma de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) mensuales, habiendo efectuado el último pago el 07 de octubre de 2005. Que igualmente su mandante ha venido pagando los gastos por servicios públicos inherentes al inmueble como lo son la luz, gas y otros sin los cuales serían dificultoso habitar en un inmueble, no obstante, de no poder o querer pagar alguno de los servicios públicos que el inmueble recibe, sería la arrendataria y no el arrendador, quien resultaría afectado en forma directa y personal. Que si bien es cierto que actualmente existe un atraso en el pago del condominio, este concepto aún cuando se haya estipulado como obligación de la arrendataria demandada, no es precisamente un servicio público, sino un servicio eminentemente privado, por lo que no se puede entonces considerar que se encuentra en estado de insolvencia en cuanto a los pagos de los servicios públicos. Que en el libelo de demanda se solicita también que se incluya la resolución de la cláusula especial de opción a compra, lo cual resulta temeraria y sin fundamento jurídico alguno. Que su mandante demostrará que por haber efectuado los pagos acordados sobre el precio de venta del inmueble en referencia en su totalidad, el mismo es propiedad exclusiva de la demandada, siendo como consecuencia de ello, que los demandantes están en la ineludible obligación de reintegrar a su mandante las cantidades que pago por pensiones de arrendamiento, luego de haber cancelado su obligación. Que la ciudadana EMILSE DE ZAMORA, ha venido haciendo abonos parciales a su deuda contraída en dicho contrato, hasta lograr pagar la totalidad de las mismas en fecha 04 de junio del año 2004, y aún así no logra obtener la formal propiedad del apartamento objeto de dicha opción ante la negativa del demandante a protocolizar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Reconvención o mutua petición Mediante escrito de fecha 25 de noviembre de 2005, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente alegó lo siguiente: Que contrademanda o reconviene formalmente a la parte actora en este juicio, ciudadanos WILFREDO ROLANDO RIVERO RAYA y ADRIANA COROMOTO GIL DE RIVERO, para que acepten o así se declare en la definitiva, lo siguiente: - Que por haber pagado su mandante la deuda acordada para adquirir el inmueble identificado en autos, se haga la transmisión inmediata de propiedad a la demandada, y en consecuencia se le haga entrega material del apartamento. - Que se reintegre a su mandante la suma pagada por esta, desde el 04 de junio de 2004 hasta la presente fecha, por concepto de pagos de pensiones de arrendamiento, lo cual asciende a la suma de cinco millones trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 5.360.000,oo) distribuidos así: Bs. 810.000,oo, por pagos de las pensiones de los meses de junio, julio y agosto de 2004, a razón de Bs. 270.000,oo cada una y Bs. 4.550.000,oo por pago de los meses que van de octubre de 2004, hasta el mes de octubre de 2005, es decir, trece (13) meses a razón de Bs. 350.000,oo cada uno. Todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1.178 y siguientes del Código Civil por pago de lo indebido. - Que se le pague a la parte reconviniente la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) por los daños y perjuicio que le fueron ocasionados como consecuencia de tan temeraria acción que ocasionó en su contra, teniendo que verse precisada a ubicarse ella y su familia en diferente lugares sin que hasta la fecha haya podido recuperar lo que por derecho y justicia le pertenece a la propiedad del apartamento que pagó en su totalidad. Estimó la cuantía de la contrademanda o reconvención, en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo); y solicitó que la parte reconvenida sea condenada en costas prudencialmente calculadas por el Tribunal. Por último, solicitó que la reconvención fuere admitida conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. Contestación a la reconvención En fecha 14 de diciembre de 2005, la representación judicial de la parte demandada-reconvenida, consignó escrito mediante el cual alegó: Que ratifica en todas y cada una de sus partes el libelo de la demanda presentado en fecha 20 de julio de 2005, en contra de la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, por resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el escrito de reconvención presentado por la demandada reconviniente EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, de fecha 29 de noviembre de 2005. Que niega, rechaza y contradice que EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, haya venido cumpliendo cabalmente con sus obligaciones contractuales, como afirma la demandada reconviniente EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, en su escrito de contestación a la demanda. Que niega, rechaza y contradice que la demandada haya cumplido cabalmente con su obligación contractual estipulada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento con opción a compra. Que la demandada reconviniente expuso en el folio 36 de su escrito de contestación a la demanda que ha pagado con puntualidad y sin atraso alguno todas y cada una de las pensiones de arrendamiento a las que se obligó a pagar. Siendo que en el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento con opción a compra, establece como oportunidad para el pago, que se realizado dentro de los diez (10) primeros días de cada mes, y que eso no se cumplió cabalmente. Que niega, rechaza y contradice que la demandada reconviniente haya venido cancelando con puntualidad y sin atraso los gastos por servicios públicos inherentes al inmueble, como lo son: la luz, gas y otros. Específicamente, hace referencia al servicio de gas, el cual presente un retraso de más de dos (02) meses. Que de conformidad con lo que establece la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con opción a compra, la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, se obliga al pago de los servicio públicos, por lo que basta que haya incumplido con el pago de los mismos para que incurra en el incumplimiento de la cláusula de marras y como consecuencia inmediata incurra a su vez en la cláusula cuarta del referido contrato. Que niega, rechaza y contradice por ser totalmente falso, que la demandada EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, haya cumplido con sus obligaciones contractuales, todo esto, que al vuelto del folio 36 en su escrito de contestación y reconvención textualmente indica: “(…) Por otra parte, si bien es cierto que actualmente existe un atraso en el pago del CONDOMINIO, este concepto aún cuando se haya estipulado como obligación de LA ARRENDATARIA (…)”, confesando que existe un incumplimiento del pago del condominio. Que de la confesión de la demandada reconviniente, se aprecia que ha incumplido en la obligación contraída expresamente en la citada cláusula sexta que incluye la obligación del pago del condominio por parte de la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, presentando esta obligación un retraso de más de dos (02) meses, por lo que evidentemente y sin lugar a dudas ha incurrido en la causal de resolución contemplada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compra. Que niega, rechaza y contradice que en el parágrafo único del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, diga lo que es en esencia el condominio, tal como lo manifiesta en su escrito la demandada reconviniente, ya que ese artículo en ningún momento define, establece o dice qué es en esencia el condominio, y menos aún asigna o impone que tal obligación es exclusiva del propietario o arrendador, tal como pretende hacer creer la demandada reconviniente. Que niega, rechaza y contradice que el contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compra, donde la arrendataria oferida conviene en asumir la responsabilidad del pago del condominio sea nulo, que por el contrario, tiene plena validez, ya que así fue contratado voluntariamente y libre de apremios por ambas partes, y siendo que no esta prohibido por la ley, esta fundado en causa lícita. Que a pesar de que las comunicaciones emanadas por los representantes del condominio, a las que hace referencia la demandada reconviniente EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, estén dirigidas a nombre del propietario del inmueble en cuestión, no la relevan a cumplir con el pago asumido por ella en el contrato de arrendamiento, en el cual válidamente se subrogó en la obligación de pagar el condominio. Que insiste en la resolución de la cláusula especial de opción a compra, y niega, rechaza y contradice que la misma sea temeraria y sin fundamento jurídico. Que niega, rechaza y contradice que sus mandantes deban reintegrar las cantidades recibidas por pago de arrendamiento toda vez que la demandada reconviniente no hizo efectivo el pago establecido en la cláusula especial: de la opción a compra, que establece textualmente en su cláusula dos : “(…) El precio por el cual los ARRENDADORES OFERENTES ofrecen el inmueble descrito es por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,oo) (…)”, en consecuencia no opera la tradición legal del inmueble. Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, haya cancelado en junio de 2004 la totalidad del inmueble. Que niega, rechaza y contradice que sus mandantes deban cancelar a la demandada reconviniente la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicios. Que niega, rechaza y contradice que le corresponda a la demandada reconviniente la propiedad del inmueble objeto del juicio, puesto que nunca canceló en su totalidad la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,oo), expresa y contractualmente convenida. Que niega, rechaza y contradice la estimación de la reconvención o contrademanda en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo). Que niega, rechaza y contradice que sus representados deban ser condenados en costas en el presente juicio. Por ultimo, solicitó que la presente contestación a la reconvención sea admitida y sustanciada conforme a derecho y sus alegatos declarados con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley. Capítulo III DE LA SENTENCIA RECURRIDA Mediante decisión proferida en fecha 15 de julio de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, consideró entre otras cosas lo siguiente: “(…omissis…) Como se puede observar en el presente caso, la demandada reconviniente, sustenta su petición en contra de la accionante, en que ha pagado la deuda para adquirir el inmueble arrendado, en su defensa la actora reconvenida ha expresado que tal pago se haya efectuado, en la forma y oportunidad pactada en el contrato de arrendamiento con opción a compra; al respecto observa este Sentenciador que tal como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte le corresponde una carga probatoria dentro del proceso. Así, conforme a dicha norma el demandante que pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, mientras que el demandado que pretenda haberse liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, corresponde entonces a la parte demandada reconviniente, traer a los autos las pruebas que demuestren que en efecto canceló la totalidad del precio pactado por las partes para la trasmisión de la propiedad a favor de la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, actividad jurisdiccional que no fue realizada por dicha parte reconviniente, solicitarle a la parte actora reconvenida que demuestre que la mencionada ciudadano No pago, resultaría una prueba diabólica por cuanto se pretendería probar un hecho negativo. Igualmente, solicita la demandada reconviniente el reintegro, por pago de lo indebido, de los cánones de arrendamientos pagados a la arrendadora desde el mes de junio de 2004 hasta la fecha de la contestación de la demanda el 29 de noviembre de 2005; al respecto a criterio de quien la presente causa sentencia, esta petición es consecuencia de la resuelta con antelación, por tanto, irremisiblemente debe ser desechada la misma ya que, tal como se dijo no probó fehacientemente la parte demandada reconviniente que hubiere pagado la totalidad del precio de adquisición del inmueble, no probó de forma alguna que no estaba obligada a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble arrendado, es decir, no hay en autos elemento alguno de convicción que demuestre la inexistencia de la deuda a favor de la actora reconvenida del cobro de cánones de arrendamientos. Tampoco demostró la parte demandada reconviniente que cuando pagó lo hizo por haber incurrido en error, que en el presente caso sería, que ella creía que era arrendataria cuando era propietaria del bien por haber pagado la totalidad del precio pactado para la compraventa. De la misma manera y en virtud de los argumentos anteriores, la demandada reconviniente solicita el pago de daños y perjuicios que le fueron ocasionados en virtud del ejercicio de la acción por la parte actora reconvenida; al respecto este Juzgador, revisadas suficientemente las actas del proceso y analizadas las pruebas aportadas por las partes, puede concluir que, al incoarse la demanda se acompañaron al libelo los elementos de presunción de prueba de donde dimana la viabilidad de la acción en virtud del incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones de pago derivadas del contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito entre las partes, no existiendo elemento alguno para a juicio de este Juzgador considerar que la acción propuesta sea temeraria e infundado, lo que hace improcedente en consecuencia la petición de resarcimiento de daños y perjuicios a la demandada. Como corolario de lo anterior y por cuanto la parte demandada reconviniente no aportó al proceso elementos de convicción suficientes para demostrar que pagó la totalidad del precio de adquisición del inmueble arrendado y que en consecuencia de ello, vale decir, por haber cambiado su cualidad dentro de la relación contractual de arrendataria a propietaria del bien, no tenía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, impretermitiblemente debe este Juzgador, declarar SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, con todas las consecuencias legales que de ella derivan, tal como se dejará sentado en el dispositivo del fallo. Y Así se Decide. En cuanto a la controversia del procedimiento principal, vale decir, la Resolución del contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, suscrito entre los ciudadanos WILFREDO ROLANDO RIVERO RAYA y ADRIANA COROMOTO GIL DE RIVERO y la ciudadana EMILSE MARTINEZ DE ZAMORA, otorgado por ante la Notaría Publica tercera de Maracay, Estado Aragua en fecha catorce (14) de octubre de Octubre de Dos Mil Tres (2003), anotado bajo el N° 49, Tomo 148 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, cuyo objeto es el inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el número y letra 3-D, tercera planta del Edificio CAICARA, situado en Altos de Las Minas, urbanización Terrazas de La Rosaleda Sur, entre el Kilometro 15 y 16 de la Carretera Panamericana, Municipio Autónomo Los Salías del Estado Miranda, alega el accionante que, fundamenta la procedencia de su acción de resolución de contrato de arrendamiento con inclusión de la Clausula Especial de Opción a Compra, en el incumplimiento por parte de la arrendataria oferida de sus obligaciones contractuales referidas al pago de cuotas mensuales de condominio e incumplimiento en el pago mensual de los recibos correspondientes a los servicios públicos e igualmente retraso en el pago de los cánones de arrendamiento mensual, a los fines de probar sus afirmaciones la parte actora trajo a los autos, a través de documentales aportadas y las pruebas de informes evacuada, mediante la cual quedaron ratificadas dichas documentales emanadas de terceros, que en efecto para la fecha en la cual se interpone la demanda la parte demandada había incumplido con las obligaciones locatarias contenidas en el referido contrato de arrendamiento y se encontraba insolvente en el pago de los servicios inherentes al inmueble arrendado, cuyo pago mensual correspondía honrar en su condición de arrendatario del bien. A los fines de desvirtuar los hechos alegados por la actora y las pruebas aportadas al proceso, la parte demandada adujo una serie de alegatos y de razones de hecho mediante las cuales pretendió, aún reconociendo su incumplimiento, justificar las razones que le hicieron dejar de realizar los pagos a que estaba obligada, argumentos que no son ajustan a causas legales que la excepciona del pago y consecuente incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Quedó plenamente establecido dentro de la presente causa que las partes /accionante y accionada/ se encuentra unidas por una relación contractual, contenida en el Contrato de Arrendamiento, “supra” debidamente identificado, vale decir, se encuentran unidos mediante un vínculo generado por la relación arrendaticia, cuyo objeto está constituido por un bien inmueble, dando lugar al nacimiento de una pluralidad de consecuencias jurídicas, de derechos y obligaciones propios de esa relación jurídica, que deriva en la tutela o privilegios a cargo del arrendatario. …omissis… Vista la normativa referida e igualmente dejando sentado que, la presente contención estriba en la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra, por falta de pago de los servicios públicos y el condominio, así como retraso en el pago de los cánones de arrendamiento y analizadas las actas del presente proceso y las probanzas aportadas por las partes, dentro de los límites de su posición en el juicio, a criterio de este juzgador y, como se dijo con fundamento a los elementos cursantes en autos, la parte actora probó fehacientemente su alegato de incumplimiento por parte de la accionada de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, como bien se dijo, la falta de pago oportuno de los servicios inherentes al inmueble; por otra parte, es menester dejar claramente sentado que las pruebas aportadas por la parte demandada, y con base al principio de la comunidad de las pruebas, que los depósitos bancarios mediante los cuales se realizaban el pago de los cánones de arrendamiento eran efectuados en forma irregular, en cuanto a su oportunidad, presentando alguno de ellos retrasos y siendo efectuado en fecha posterior al vencimiento del plazo establecido por las partes para el pago del alquiler. La parte demanda, alega haber dado cumplimiento a lo pactado por las partes en el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra suscrito en fecha 14 de octubre de 2003 autenticado por ante la Notaría Publica Tercera del Estado Aragua, más en su mismo escrito de contestación y reconvención, reconoce que ha incurrido en falta de pago de las cuotas de condominio mensuales correspondientes al inmueble arrendado, sustenta su incumplimiento en la supuesta ilegalidad que conlleva el haber pactado las partes su pago por parte del arrendatario siendo, a su decir, ésta una obligación del propietario, lo cual considera este Juzgador errado, ya que ese fue acuerdo entre las partes y conforme a lo establecido en el citado artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, “El contrato tiene fuerza de ley entre las partes(…)”, y como tal las partes dependiendo de su condición en el mismo, deben darle cumplimiento en los términos establecidos; por otro lado, el que las partes establezcan en el contrato de arrendamiento que el pago de las cuotas de condominio mensuales correspondientes al inmueble arrendado son con cargo al patrimonio del arrendatario como monto extra al canon mensual, de forma alguna constituye un ilícito o una convención contraria a dispositivo alguno legal de las pruebas aportadas al proceso se evidencia indubitablemente que al ser incoada la presente por la parte actora reconvenida, existía incumplimiento por parte de la demandada reconviniente, tanto en el pago de las cuotas de condominio mensuales como de los demás servicios públicos inherentes al inmueble. En cuanto a la solicitud formulada por la parte accionante que en consecuencia del incumplimiento sea declarada la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito entre las partes, que le sean pagados los daños y perjuicios “(…)a que hubiere lugar(…)” (sic), al respecto este Juzgador observa que los accionantes fundamentan la procedencia de tal petición en el dispositivo legal contenido en los Artículos 1.271 y 1.273 del Código Civil, los cuales son tenor siguiente: “Artículo 1.271.- El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.” “Artículo 1.273.- Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.” Como antes se dijo quedó debidamente demostrado en el decurso del presente proceso que, la parte demandada incumplió injustificadamente con sus obligaciones contractuales, lo que hace procedente, en apego a las normas antes citadas, la indemnización de los daños y perjuicios que su inejecución ocasionó a los accionados. Y Así se decide En cuanto a la defensa esgrimida por la parte demandada, que había dado cumplimiento al contrato de arrendamiento con opción a compra, en lo referente a la Clausula Especial de Opción de Compra, habiendo pagado la totalidad del precio de venta del bien, como antes se señalo, no quedó demostrado fehacientemente en el presente expediente que la demandada hubiere pagado la totalidad del precio pactado por las partes para la venta dentro del plazo establecido por las mismas partes en el tantas veces referido contrato. Por tanto se deja expresamente desechada tal defensa. En el petitum del libelo de demanda que encabeza el presente expediente, los accionantes solicitan el pago de los gastos y Honorarios de Abogados estimados, conforme a lo dispuesto en la Claúsula Seis del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra suscrito entre las partes, en la Cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00); a los fines de resolver acerca de la petición formulada, se hace imprescindible tomar en consideración lo establecido en el Artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: Artículo 286.-Las costas que deba pagar la parte vencida por honorarios del apoderado de la parte contraria estarán sujetan a retasa. En ningún caso estos honorarios excederán del treinta por ciento (30%) del valor de lo litigado. Cuando intervengan varios abogados, la parte vencida sólo estará obligada a pagar los honorarios por el importe de lo que percibirá uno solo, sin perjuicio del derecho de retasa. A los fines de dilucidar el pedimento efectuado, cabe destacar que, en relación con las costas, las mismas no comprenden una pretensión inicial, sino una expectativa de derecho, la cual deriva directamente de la norma contenida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que: “A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenará al pago de las costas.”, de la interpretación de la misma se desprende que, es al concluir el proceso cuando la parte perdidosa está obligada a resarcir al vencedor los gastos que le hubiere ocasionado la litis, para que nazca tal derecho es imprescindible que el Juez se pronuncie decretando la condenatoria en costas, las cuales se componen de costos propiamente y de Honorarios Profesionales de Abogado, conforme a lo preceptuado en el citado artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. De lo expresado se infiere la inviabilidad de la pretensión formulada de pago de gastos y Honorarios Profesionales de Abogados que hace la parte accionante en cualquier juicio, sino más bien como una petición de pronunciamiento judicial como fundamento para el ejercicio de la acción respectiva derivada del devenir del proceso que concluye. Sin embargo dadas las reglas procesales establecidas en materia de costas, los justiciables especifican estas de manera que pareciera que conforman una pretensión autónoma Sustentado en el criterio anterior y en apego al dispositivo legal transcrito, se hace impretermitible negar dicho pedimento de pago de los gastos y Honorarios de Abogados estimados, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Seis del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra suscrito entre las partes, en la Cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00). Y Así se decide. Por todos los razonamientos antes expuestos, vale decir resumidamente, por cuanto, la parte actora alegó y probó el incumplimiento de la parte demandada del contrato de arrendamiento con opción a compra y nada probó ésta última que la justificara o exonerara de cumplir con sus obligaciones contractuales, conduce a este Juzgador a declarar la procedencia de la acción de Resolución de Contrato, y de tal forma se dejará plasmado en la Dispositiva de la presente decisión. Y Así se Declara (…)” (Fin de la Cita) Capítulo V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 15 de julio de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declaroparcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra, incoaran los ciudadanos WILFREDO ROLANDO RIVERO RAYA y ADRIANA COROMOTO GIL DE RIVERO; contra la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA; ordenara a la parte demandada el pago de los montos por los servicios públicos que se encuentren insolventes, y al pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha de entrega del inmueble arrendado; ordenara la desocupación del inmueble en arrendamiento; y condenara a la parte demandada al pago de la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 38.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.271 y 1.273, ambos del Código Civil. Para resolver se observa: PUNTO PREVIO Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, observa esta Alzada como un punto previo a cualquier pronunciamiento, que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece que “(…) el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley” (Subrayado y negrilla añadidos), por lo que es potestad del juez conforme a lo establecido en la Constitución y en la Ley, al momento de admitir, tramitar y decidir la controversia sometida a su consideración, actuar ajustado a lo dispuesto en las disposiciones adjetivas aplicables al caso, por lo que el Tribunal de la causa debe verificar que se cumplan con los presupuestos procesales, a fin de advertir si la demanda presentada resulta a la luz de lo dispuesto en el aludido artículo admisible o no, que de ser éste último el caso no habría necesidad de abrir el contradictorio. Con respecto a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 21 de julio de 2009, expediente No. 08-629, dejó sentado que: “(…) cabe señalar que la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes.” (Subrayado y negrilla añadidos) En atención a las anteriores consideraciones, quien decide observa que en el caso sub examine se ha cometido un vicio que afecta la válida constitución de la relación procesal, toda vez que del escrito libelar, en su capítulo III, “De Petitum”, presentado por el demandante (Ver folio 01 al 03 del presente expediente), se desprende lo siguiente: “(…) nosotros WILFREDO ROLANDO RIVERO RAYA y ADRIANA COROMOTO GIL DE RIVERO (…) demandamos a la ciudadana EMILSE MARTINEZ DE ZAMORA, venezolana, mayor de edad, casada, cédula de identidad Nro. 13.737.590 y de este domicilio, la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, del cumplimiento de la Cláusula Cuarta de Arrendamiento con Opción a Compra, suscrito en fecha 14 de Octubre de 2.003 (…) SEGUNDO: A la cancelación de los Montos por los Servicios Públicos que se encuentren insolventes; TERCERO: Al pago de los cánones de Arrendamiento hasta la fecha de entrega del referido inmueble; CUARTA: La inmediata Desocupación del inmueble arrendado; QUINTA: al pago de los Daños y Perjuicios a que hubiere lugar (…) SEXTA: Al pago de los gastos y Honorarios profesionales de los Abogados estimados y así aceptados en la CLÁUSULA SEIS del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, estimados en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) (…)” (Resaltado Añadido). (Fin de la Cita) De lo pretendido por el actor, se desprende ciertamente que demanda la resolución de un contrato de arrendamiento con opción a compra, en virtud del presunto incumplimiento por parte de la ciudadana demandada, y a su vez pretende el pago de los montos por concepto de servicios públicos que se encuentran insolventes, así como el pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha de entrega del inmueble, y no obstante a ello, pretende se declare la desocupación del inmueble referido y la cancelación de los daños y perjuicios ocasionados más los honorarios profesionales que correspondan. Por tanto, evidentemente el actor acumuló a su demanda pretensiones que son incompatibles, no es posible acumular ni siquiera solicitarse subsidiarias las unas de las otras, situación ésta que no fue advertida por el Tribunal de la causa al momento de pronunciarse con respecto a su admisibilidad, lo cual se pudo percibir con la lectura analítica de las pretensiones contenidas en el libelo de la demanda, y no dar lugar al contradictorio mediante su equívoca admisión, siendo que respecto a tales circunstancias la demanda incoada el 20 de julio de 2005, debe ser declarada inadmisible conforme a lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente dispone que: “(…) No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí (…)” , lo cual ocurrió en el caso de autos, al haberse demandado de manera indistinta la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14 de octubre de 2003, más el pago de los servicios públicos insolventes y los cánones de arrendamiento que se siguieren devengando hasta la entrega del inmueble, y así mismo de forma paralela la cancelación de los daños y perjuicios más los honorarios profesionales por la demandada. Por consiguiente, debe concluir esta Juzgadora que las pretensiones del actor deben tramitarse a través de procedimientos incompatibles, toda vez que la acción interpuesta por la parte actora, por motivo de resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra, contiene pedimentos que son de exclusiva procedencia para la acción de cumplimiento de contrato, resultando contrarias entre sí, además de la solicitud del pago de honorarios profesionales que debe ser tramitada mediante procedimiento distinto al aplicado en el sub exámine, por lo que acertadamente debe declararse la INADMISIBILIDAD de la demanda incoada por los ciudadanos WILFREDO ROLANDO RIVERO RAYA y ADRIANA COROMOTO GIL DE RIVERO, en virtud de haber realizado una acumulación indebida de pretensiones que se excluyan mutuamente, razón por la cual se declara con lugar la apelación interpuesta por la parte accionada. Y ASÍ SE DECIDE. En atención a la declaratoria de inadmisibilidad, resulta inoficioso pronunciarse con respecto a las demás defensas esgrimidas por las partes, y además de ello, proceder a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas y evacuadas durante el íter procesal. Y ASÍ SE DECIDE. Capítulo VI DECISIÓN Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado PITER SÁNCHEZ SINISGALLI, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 54.815, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.737.590, contra la decisión dictada en fecha 15 de julio de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera de Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, la cual queda REVOCADA. Segundo: LA INADMISIBILIDAD de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra interpuesta por los ciudadanos WILFREDO ROLANDO RIVERO RAYA y ADRIANA COROMOTO GIL DE RIVERO, venezolanos, mayor de edad y titulares de las cédulas de identidad No. V-7.257.442 y V-9.435.057, contra la ciudadana EMILSE MARTÍNEZ DE ZAMORA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.737.590. Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Cuarto: Remítase el presente expediente al Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal. Quinto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintiséis (26) días del mes de junio de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ LA SECRETARIA ACCIDENTAL ANDREA VELÁSQUEZ En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.). LA SECRETARIA ACCIDENTAL ANDREA VELÁSQUEZ YD/RC/lag.- Exp. No. 14-8384.