TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 13-8288.

Parte Demandante Reconvenida: Ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.974.384.
Apoderado Judicial: Abogado Ronald González Guerra, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 102.777.

Parte Demandada Reconviniente: Ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 5.886.012.
Apoderada Judicial: Abogada Rosalba Chong, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 35.785.

Motivo: Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta.

Capítulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la Abogada Rosalba Chong, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2013, por el Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara parcialmente con lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta incoara el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, contra la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA; sin lugar la reconvención interpuesta por la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, que ordenara a la parte demandada reconviniente a cancelar al demandante reconvenida la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.500,00) por concepto de pago efectuado como parte del precio definitivo de venta y la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de pago efectuado como adelanto del saldo deudor del precio definitivo de venta y que ordenara a la parte demandante reconvenida a cancelar la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) por concepto de daños y perjuicios pactados por las partes en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 04 de noviembre de 2009.

Recibidas las actuaciones, mediante auto de fecha 20 de noviembre de 2013, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos.

Mediante auto de fecha 13 de enero de 2014, quien suscribe se aboca al conocimiento de la presente causa, dejando transcurrir el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, y por cuanto en esta misma fecha se verificó el lapso prefijado para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, se deja constancia que solo la representación judicial de la parte demandante hizo uso de su derecho, por lo que a partir de la presente fecha, exclusive, comenzó a correr el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones.

Mediante auto de fecha 27 de enero de 2014, vencido el lapso prefijado para que las partes presentaran sus respectivos escrito de observaciones sin que ninguna de ellas lo hiciere, este Tribunal declaró concluida la sustanciación de la presente causa, dejando expresa constancia que a partir de la presente fecha, exclusive, entró en el lapso de sesenta (60) días calendario para dictar sentencia.

Mediante auto de fecha 24 de marzo de 2014, quien suscribe se aboca al conocimiento de la presente causa, por lo que a partir de la presente fecha inclusive comenzó a correr el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

Llegado la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 10 de noviembre de 2010, por ante el Tribunal de la causa, el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito alegando lo siguiente:
Que su poderdante mediante instrumento autenticado en fecha 04 de noviembre de 2009, por ante la notaría interina del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, inserto bajo el No. 30, Tomo 152 de los libros llevado por esa Notaría celebró con la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, un contrato de Opción de Compra de Venta sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 44 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construida, ubicada en la calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector Norte, carretera nacional Charallave-Cúa, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Rafael Urdaneta del Estado Miranda, la cual comprende los siguientes linderos: NOR-ESTE: Parcela N45, N43 y Retiro; SUR-ESTE: Parcelas N43, SUR-OESTE: Calle Norte 2, Parcelas N43 y N45 y NOR-OESTE: Parcela 45.

Que el referido contrato forma parte integrante del texto de la presente demanda quedando asentado en los términos en que se contrató el referido acuerdo con la identificación plena nuevamente de las partes del inmueble de su ubicación y linderos, valor y precio fijado en la operación de opción de compra-venta y cláusula penal acordada.

Que conforme al contrato de opción de compraventa existe un convenio entre la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, quien funge como la promitente vendedora y su patrocinado quien funge como el promitente comprador del inmueble objeto del presente litigio propiedad de la parte demandada.

Que las partes fijaron como precio del inmueble la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 245.000,00) de los cuales el promitente comprador pagó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.500,00) para el momento de la autenticación del instrumento de opción de compra-venta, y el restante del precio, esto es la cantidad de CIENTO SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 162.500,00) serían pagados con el otorgamiento definitivo del documento de compra-venta debidamente protocolizado, con un plazo de duración para ello de ciento veinte (120) días más treinta (30) días de prórroga.

Que las partes acordaron una penalización por concepto de daños y perjuicios, para el caso de que una de las partes no cumplieran con sus obligaciones para el logro de la negociación pactada por la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) los cuales quedarían en poder de la promitente vendedora descontados del adelanto pagado con la firma de la opción de compra-venta, devolviéndose el resto al opcionante comprador, en un plazo no mayor a cinco (5) días de haberse verificado el incumplimiento y en el caso contrario, si el incumplimiento proviniese de la promitente vendedora, esta estaba obligada a devolver el pago recibido más la cantidad pactada por daños y perjuicios en el plazo ya señalado.

Que se pacto además que la opcionante vendedora debía presentar para el momento de la autenticación del instrumento cuya resolución se demanda toda la documentación necesaria para el logro de la negociación.

Que su representado, en acto de buena fe y con la firme intención de llegar a feliz término con la transacción suscrita con la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, en fecha 31 de marzo de 2010, efectuó un abono al saldo deudor de la venta definitiva mediante transferencia bancaria a favor de la referida ciudadana en la cuenta No. 0134003183013228436 por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), según se constata de recibo No. 35175340 emanado de la entidad bancaria Banesco Banco Universal C.A.

Que su representado obtuvo de la caja de ahorros de los trabajadores civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), la aprobación de un crédito para la adquisición de la vivienda objeto del contrato que hoy se demanda en resolución, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), ente que se constituiría en acreedora hipotecario de su representado en caso de que llegara a feliz término la negociación.

Que su representado no solo había efectuado los trámites necesarios para la adquisición de la vivienda obteniendo para ello, un crédito por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), sino que del precio ya había pagado la suma de CIENTO DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 112.500,00) conformado por la cantidad pagada al momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta y el abono efectuado a través de la transferencia a la cuenta de la promitente vendedora, hoy parte demandada.

Que es el caso que suscrito el contrato de opción de compra-venta en fecha 4 de noviembre de 2009, cuya duración para la venta definitiva era de ciento veinte (120) días más los treinta (30) días de prórroga, los cuales vencieron el 2 abril de 2010, y que por causas imputables a la referida ciudadana, no se efectuó la venta definitiva del ya señalado inmueble, toda vez que por razones que desconoce su mandante la promitente vendedora no cumplió a cabalidad con sus obligaciones para el logro y feliz termino de la negociación.

Que la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, adquirió el inmueble en fecha 17 de diciembre de 2008, mediante un crédito por la cantidad de CUARENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 41.200,00) otorgado por el Banco de Venezuela S.A Banco Universal, constituyendo para garantizar dicho monto hipoteca convencional de primer grado por la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 82.400,00) a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.

Que el mencionado crédito para la adquisición del inmueble, le fue otorgado conforme a lo pautado en el artículo 58 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, el beneficio directo de subsidio habitacional por la cantidad de BOLIVARES VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 25.300,00) según instrumento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, de fecha 17 de diciembre de 2008, bajo el No. 2008.1062.

Que la enajenación de los inmuebles sometidos al régimen de subsidio directo de Vivienda y Hábitat, puede efectuarse en cualquier momento con la salvedad de aquellos bienes adquiridos dentro de los 5 años desde la fecha de su adquisición, en los que el propietario del inmueble deberá pagar en su totalidad el subsidio obtenido a su valor actualizado al momento de su enajenación, todo de conformidad con el artículo 59 Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, so pena de que los registradores públicos, no podrán inscribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, salvo que tal negociación se realice una vez transcurrido el plazo que se refiere el señalado artículo 59 eiusdem.

Que la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, quien adquirió el inmueble en el año 2008, y no habiendo transcurrido más de cinco (5) años de su adquisición, estaba obligada a pagar el monto del subsidio de que fue beneficiaria no presentando en el momento de la autenticación del instrumento de opción de compra-venta, ni durante el lapso acordado para el otorgamiento definitivo del instrumento de venta, el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, necesario para la elaboración del señalado instrumento definitivo de venta y para la protocolización del mismo, sin lo cual el respectivo Registro Inmobiliario no puede registrar la negociación de la venta.

Que el documento de venta elaborado por la Caja de Ahorros de los trabajadores civiles del Ministerio del Poder Popular para la defensa (CAFUCAMIDE) quien pasaría a convertirse en la acreedora hipotecaria de su mandante, no contiene incorporado en su texto los datos del comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, el cual resulta un requisito indispensable para la materialización de la venta.

Que el adelanto en el pago del precio, era con el fin de pagar el saldo deudor del préstamo con garantía hipotecaria a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, así como el pago del señalado subsidio, lo cual no fue realizado por la parte demandada.

Que la promitente vendedora no pagó el monto del préstamo hipotecario ni el subsidio actualizado, no obstante de haber obtenido por parte de su mandante la cantidad de CIENTO DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 112.500,00) comprendido entre la cantidad pagada al momento de la autenticación del instrumento de opción de compra-venta y el abono efectuado a través de la transferencia a la cuenta de la vendedora, quien con tales recursos bien pudo pagar el subsidio otorgado ya que estaba obligada a ello conforme lo estipulado en el instrumento de compra-venta que le fue otorgado al momento de la compra de la adquisición de su inmueble.

Que no habiendo cumplido la parte demandada a cabalidad con sus obligaciones que le imponía el contrato por ella suscrito, corresponde a su representado a hacer uso del derecho que le confiere la Ley y de los que se desprenden del contrato.

Que en razón del incumplimiento en que incurrió la demandada su representado de conformidad con lo establecido en la cláusula “CUARTA” del contrato de opción de compra-venta, tiene derecho no solo a la devolución de los montos pagados como parte del precio definitivo de la venta del inmueble, sino que también tiene derecho a la indemnización que por daños y perjuicios fueron pactadas por las partes.

Fundamentó la presente demanda conforme a lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

Que la resolución que aquí se demanda, es procedente conforme a derecho toda vez que el incumplimiento proviene de la vendedora, toda vez que su representado, cumplió más allá de lo pactado respecto de sus obligaciones, pagando antes del vencimiento del plazo acordado contractualmente, una porción por adelantado del precio definitivo de venta aparte del pagado con la opción de compra venta, cantidad que la parte opcionante vendedora, bien pudo usar para saldar la cuenta del subsidio del cual fue beneficiaria y así obtener el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, necesario para la protocolización del instrumento de compra-venta, siendo tal hecho, suficiente para imputar a la señalada opcionante vendedora del incumplimiento y de los daños y perjuicios que su conducta negativa causo.

Solicitó la Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por las partes en fecha 04 de noviembre de 2009, por ante la notaría interina del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, inserto bajo el No. 30, Tomo 152 de los libros llevado por esa Notaría cuyo objeto era el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 44 y la vivienda bifamiliar pareada de dos plantas sobre ella construida, ubicada en la calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector Norte, carretera nacional Charallave-Cúa, prolongación de la Avenida Monseñor Pellin, Sector Quebrada Cúa, Municipio Rafael Urdaneta, Estado Miranda; la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.500,00) por concepto del pago efectuado por el opcionante comprador al firmar la opción de compra-venta como parte del precio definitivo; la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto del pago efectuado por el opcionante comprador como adelanto del saldo deudor del precio definitivo; la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) por concepto de daños y perjuicios pactado por las partes en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta; la indexación de las cantidades condenadas al pago calculadas mediante experticia complementaria al fallo; y el pago de costas y costos del presente juicio.

Estimó la presente demanda en CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 140.000,00) equivalentes a Dos Mil Ciento Cincuenta y Tres Con Ochenta y Cuatro Unidades Tributarias (2.153,84 U.T).
Finalmente concluyó solicitando que la presente acción sea declarada con lugar.

Posteriormente la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad para contestar la demanda alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su representada, salvo aquellos que evidentemente y de forma expresa acepte.

Que en fecha 4 de noviembre de 2009, su representada celebró con el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUEZ LOPEZ RIOS, un Contrato de Opción de Compra Venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, anotado bajo el No. 30, Tomo 152 de los Libros de Autenticaciones sobre un inmueble ubicado en una parcela de terreno distinguida con el número 44 y la vivienda unifamiliar pareada de dos (2) plantas sobre ella construida, ubicada en la calle norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, Sector Norte, Carretera Nacional Charallave – Cúa, prolongación de la Avenida Monseñor Pellin, Sector Hacienda Quebrada de Cúa , en Jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta.

Que resulta cierto que las partes fijaron como precio del inmueble la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 245.000,00) los cuales serían cancelados de la siguiente forma OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 82.500,00), para el momento de la autenticación del documento de Opción de Compra Venta y el restante vale decir la cantidad de CIENTO SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS (Bs. 162.500,00) para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, tal convenio se finiquitaría en un lapso de CIENTO VEINTE (120) días más TREINTA (30) de prorroga.

Que se estableció como penalización por daños y perjuicios la suma de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) en el caso que una de las partes no cumpliera con sus obligaciones para el logro de la negociación, los cuales serían cancelados en un lapso que no excediera de cinco (5) días calendarios después de haberse verificado el incumplimiento.

Que es cierto que su representada “LA OPCIONANTE VENDEDORA” debía presentar para el momento de la autenticación del instrumento toda la documentación necesaria para el logro de la negociación tal y como lo estipula la Clausula Quinta de la Opción de Compra Venta.

Que entre la documentación que se estableció en el referido documento se detalla: hipoteca en original, fotocopia del documento de condominio y planos, declaración de vivienda principal, RIF personal y Certificación de Gravamen.

Que su representada cumplió a cabalidad con lo allí pactado, por cuanto la firma de la Opción a Compra Venta se llevo a cabo el 4 de noviembre de 2009 y la documentación requerida se había obtenido por su representada ante los diferentes entes en tiempo oportuno conforme a las conversaciones previas con el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, quien le había planteado le hiciera entrega de todos los requisitos exigidos por el ente acreedor o financiero que es CAFUCAMIDE, donde el obtendría el dinero en préstamo para la compra del inmueble.

Que resulta cierto que su representada en el año 2010, recibió un abonó de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) toda vez que “EL PROMITENTE COMPRADOR” estaba dentro del lapso

Que su representada luego de haber recibido el mencionado bono no tuvo más información ni contacto con “EL PROMITENTE COMPRADOR”.

Que resulta contradictorio al señalar “EL PROMITENTE COMPRADOR” que si bien es cierto que la Opción de Compra Venta se firmó en fecha 4 de noviembre de 2009, cuya duración era de ciento veinte (120) días más treinta (30) de prorroga los cuales se vencieron el dos (2) de abril de 2010, ya el 26 de noviembre del 2009, habían aprobado el crédito.

Que la parte demandada debió demandar el cumplimiento de contrato y no su resolución.

Que tal y como consta de documento de propiedad aportado por “EL PROMITENTE COMPRADOR”, la fecha de adquisición del inmueble por parte de su representada fue en fecha 17 de diciembre de 2008, mediante un crédito hipotecario por la cantidad de CUARENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 41.200,00) otorgado por el Banco de Venezuela S.A, Banco Universal sobre el cual se constituyo hipoteca de primer grado a fin de garantizar el monto dado en préstamo hasta por la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 82.400,00).

Que su representada recibió la cantidad de VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 25.300,00) como subsidio directo habitacional conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestaciones de Vivienda y Hábitat.

Que niega, rechaza y contradice lo aducido por la parte demandante referido a que la enajenación de los inmuebles sometidos al régimen de subsidio directo de Vivienda y Hábitat no puedan ser vendidos, ya que solo están sujetos a dos consideraciones.

Que el inmueble sometido a Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat si puede ser vendido solo que debe atender dos supuestos, a saber: que el inmueble se venda posterior a los cinco (5) años de recibido el subsidio directo habitacional por lo cual el beneficiario por lo cual el beneficiario no tendrá que reintegrar el monto subsidio directo de vivienda y que en caso de que la venta se formule dentro de los primeros cinco (5) años después de la adquisición del inmueble, el beneficiario de este subsidio deberá devolver este monto conforme se encuentre la unidad tributaria al momento de la protocolización conforme lo prevé el artículo 59 del referido decreto.

Que niega, rechaza y contradice que los registradores públicos, no puedan inscribir ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado tal como se lee en el documento definitivo de venta redactado por (CAFUCAMIDE).

Que la devolución del subsidio, la liberación de hipoteca y la venta si se podía dar en un mismo acto, según documento definitivo de venta ya que es en la firma del referido documento cuando se verifica las cancelaciones respectivas y estampa la firma el registrador subalterno.

Que el demandante debió cumplir con las formalidades requeridas ante el registro ni ante “LA PROMITENTE VENDEDORA”, debido a que ya le habían aprobado el crédito.

Que los actos avalados conforme al documento definitivo de venta redactado por la consultoría jurídica de CAFUCAMIDE, apegados a las formalidades de ley, afianza que su representada le entregó toda la documentación requerida para el momento razón por la cual estaba informado de los pasos a seguir inclusive por el mismo ente acreedor quien le entrego una lista de recaudos a ser consignados junto con la solicitud del crédito, no habiendo hecho lo mismo con su representada quien nunca tuvo a la mano ni el documento definitivo ni este le informó ni siquiera que le habían hecho entrega de tal documento, aún mas de la firma ante el registro ya que no hizo lo propio, lo cual resulta incongruente que luego de su aprobación lejos de pedir el cumplimiento de contrato solicitó la resolución, lo que hace deducir que no tenía el precio completo para el momento de formalizar la venta.

Que niega, rechaza y contradice que su representada estaba obligada a pagar el subsidio al momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta, ni durante el lapso acordado para el otorgamiento definitivo del instrumento, ya que no se estableció en el contrato de opción de compra venta el pago previo del monto del subsidio e hipoteca y no es un requisito sine quanon.

Que niega rechaza y contradice que el adelanto en el pago del precio era con el fin de pagar el saldo deudor del préstamo con garantía hipotecaria a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, así como el pago del señalado subsidio ya que no es de carácter obligatorio conforme a la ley, pues, en todo caso debe hacerse como punto previo para realizar actos de ventas o que impliquen gravamen.

Que es cierto que su representada recibió la cantidad de CIENTO DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 112.500,00) ya que dicho monto era parte de pago del precio de venta y por ende tenía libre albedrio de disponer ampliamente tal monto, toda vez que se esperaba un feliz término hasta el último día estipulado en la opción compra venta.

Que su representada considerando que “EL PROMITENTE COMPRADOR”, cumpliría a cabalidad lo pautado, inicio de forma simultánea la adquisición de otra vivienda en el CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIEDA EL CONDE y firmo opción de compra venta el cual no pudo concretar ocasionándole un perjuicio mayor motivado a la falta de cumplimiento por parte del ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS.

Que niega, rechaza y contradice que su representada no haya cumplido con sus obligaciones que le imponía el contrato suscrito, amen que correspondía a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, notificarla de la fecha de la firma ya que dentro del eslabón este se quedó con la pieza clave que es el documento redactado por el ente acreedor, y en consecuencia era él quien debía continuar dando el impulso al procedimiento.

Que niega que el incumplimiento haya provenido de su representada de conformidad a lo establecido en la cláusula cuarta de la opción de compra venta, en todo caso es imputable el incumplimiento a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, ocasionándole a su representada un perjuicio mayor por firma de convenio que esta realizo para la adquisición de una vivienda.

Que el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, no le cumplió a su representada y por ende esta incumplió al no haber realizado los pagos a Terraza de Humbolt C.A, según contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésimo Noveno del Municipio Libertador El Bosque, de fecha 01 de diciembre de 2009, anotado bajo el No. 40, Tomo 200 de los libros de Autenticaciones, a los fines de adquirir un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y Nos. F1-2, el cual forma parte de la etapa Uno (1) del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIEDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda.

Por otra parte la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación reconvino la presente demanda por Resolución de Contrato autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, anotado bajo el No. 30, tomo 152 de fecha 4 de noviembre de 2009, más los daños y perjuicios ocasionados por la parte demandante por no haber cumplido con su representada en la entrega del precio de venta en tiempo oportuno y habérsele ocasionado un perjuicio mayor al incumplir con el contrato de opción de compra venta que había adquirido con Terraza de Humbolt C.A, para la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y Nos. F1-2, el cual forma parte de la etapa Uno (1) del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIEDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda.

Fundamentó la presente acción conforme lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.169, 1.206, 1.264 y 1.271 del Código Civil

Solicitó la Resolución de Contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, bajo el No. 30, tomo 152 de fecha 4 de noviembre de 2009; la suma de la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) por concepto de daños y perjuicios pactado en la cláusula cuarta del referido contrato de opción de compra venta; la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 185.000,00) como indemnización por concepto del precio de venta en la adquisición del apartamento distinguido con la letra y Nos. F1-2, el cual forma parte de la etapa Uno (1) del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIEDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda; la indexación de las cantidades que sean condenadas por el Tribunal y el pago de costas y costos del presente juicio.

Estimó la presente demanda en DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 209.000,00) equivalente a Dos Mil Trescientos Veintidós con Veintidós (2.322,22 U.T).

Finalmente, concluyó solicitando que la demanda intentada en contra de su representada sea declarada sin lugar y se desestime en todo lo solicitado con la correspondiente condenatoria en costas a la parte actora y que la presente reconvención sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y sea declarada con lugar.

Subsiguientemente la representación judicial de la parte demandante mediante escrito de fecha 30 de mayo de 2012, procedió a contestar la reconvención incoada en contra de su representada en los siguientes términos:

Que conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, procedió a impugnar la cuantía de la reconvención.

Que la reconvención propuesta, busca como fin el resarcimiento de la reconviniente por un supuesto daño producido por parte de su representado.

Que el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, prevé la cantidad, forma y modo en que ha de pagarse la clausula penal en caso de incumplimiento de cualesquiera de las partes contratantes, circunscribiéndose a la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) como pago por daños y perjuicios y monto este al que debe circunscribir la reconvención incoada.

Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la reconvención incoada por la parte demandada en contra de su representado, por absurdos, falsos e infundados alegatos en que basa la misma.

Que niega, rechaza y contradice el alegato que señala que su representado haya incumplido con el contrato de opción de compra venta, toda vez que es obligación del opcionante comprador, proveer el documento definitivo de venta, conseguir el crédito y tener fondos para cubrir la operación de compra.

Que su mandante ya había pagado la inicial, igualmente efectuó por solicitud de la vendedora un abono extra al precio pactado de venta, sin estar obligados contractualmente a ello, además obtuvo la aprobación del crédito y contaba con el saldo restante del precio que no pasaba del 14% del valor total del inmueble, por lo que no puede la accionada reconviniente imputar el incumplimiento alguno a su representado.

Que fue la parte demandada reconviniente quien no quiso seguir por causas inexplicables, ni claras para su representado con la negociación.

Que el artículo 1.167 del Código Civil, faculta a la parte afectada a solicitar el cumplimiento o la resolución de los contratos no cumplidos, por lo que su representado decidió solicitar la resolución del contrato.

Que respecto al alegato de la parte demandada reconviniente en cuanto a las formalidades de registro, se ratifica el alegato esgrimido en la demanda incoada.

Que la parte demandada reconviniente no trajo a los autos, alegatos, ni elemento probatorio alguno de haber cumplido con lo establecido en el contrato de opción de compra venta suscrito.

Que la parte demandada reconviniente no cumplió con tales obligaciones, toda vez que si hubiese tenido la voluntad de querer llevar a cabo la negociación (por ella también suscrita), tenía la obligación de hacer todo incluyendo en solicitar las actualizaciones de las deudas que pesan sobre el inmueble y pagarlas, lo cual no lo hizo ni en el principio de la negociación que tenía el dinero para hacerlo y que por su libre albedrío no lo realizó ni al final del término de vencimiento de dicha negociación, por lo que la voluntad cierta de incumplir libremente con sus obligaciones, se patentan con las actuaciones que se describen tanto en la demanda como en su escrito de contestación.

Que es falso e incierto que la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, no haya tenido más información de su representado y ello se demuestra, en el hecho de que el contrato de opción de compra-venta, vencía el 2 de abril de 2010 (incluyendo prorroga) y unos días antes del vencimiento, la demanda solicitó a su representado un abono del precio por necesitarlo para la adquisición de una vivienda.

Que evidentemente por haberse efectuado en forma verbal tal acuerdo, del mismo no existe prueba escrita, pero todo ello se corrobora con el hecho de que la forma de obtener la cuenta bancaria no es otra, que por intermedio de la demandada reconviniente, demostrándose con ello que en el transcurso de la negociación hubo acuerdos de las partes que modificaron a su vez el acuerdo primigenio.

Que la parte demandada reconviniente alegó que no tenía noticias de su representado ni conocimiento de las actuaciones y del estado en que se encontraba la negociación.

Que dos (2) días antes del vencimiento del término pactado en el contrato de opción de compra-venta la parte demandada reconviniente recibió un abono del precio de la venta por TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00).

Que la parte demandada reconviniente estaba en pleno conocimiento del estado de la negociación e intención de su representado de llevar a feliz término la negociación, siendo la demandada quien una vez tomado el dinero del abono no dio la cara para continuar y cumplir con su obligación.

Que con respecto al alegato efectuado por la parte demandada reconviniente por un supuesto incumplimiento por parte de su poderdante quien a su criterio le ocasionó un perjuicio con respecto a un contrato de opción de compra venta que suscribió con Terrazas de Humboldt, en fecha 1 de diciembre de 2009, sobre un inmueble tipo apartamento distinguido con la letra y Nos. F1-2, el cual forma parte de la etapa Uno (1) del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIEDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda.

Que la parte demandada reconviniente invocó que el referido contrato se encuentra afectado por el contenido de la cláusula tercera, referida al incumplimiento del comprador, señalando que la negociación que suscribiera con su representado no llego a feliz término.

Que niega, rechaza y contradice tal alegato y el derecho en que lo fundamentan por ser falsos los hechos descritos por la demandada reconviniente.

Que es falso que su representado haya incurrido en incumplimiento alguno y que fue la demandada reconviniente la que no cumplió con lo convenido en el contrato de opción de compra venta.

Que su representado dio a la demandada reconviniente primero la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.500,00) para el momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta. Posteriormente en fecha 31 de marzo de 2009 entregó la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), por solicitud de la propia demandada reconviniente hechos estos reconocidos y no contradichos por la parte accionada.

Que su representado le pago a la parte demandada reconviniente, la cantidad total de CIENTO DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 112.500,00) de los cuales de su libre albedrio pudo haber tomado la cantidad necesaria para cancelar la cuota inicial y las demás obligaciones requeridas de la vivienda que pretendía adquirir.

Que resulta imposible que la falta de pago por parte de la demandada reconviniente le pueda ser imputado a su representado, toda vez que tal alegato resulta falso en todo su contexto.

Que se puede observar que hábilmente en la contestación-reconvención incoada la demandada reconviniente alega lo establecido en la cláusula segunda, y tal cláusula señala los efectos en caso de incumplimiento por parte del opcionante comprador, que no es otro que la resolución del señalado contrato de opción de compra venta la cual debe ser de alguna forma declarada y no presumida por las partes.

Que la representación judicial de la parte demandada reconviniente no señaló que el contrato haya quedado efectivamente terminado por causas de incumplimiento, toda vez que no trajo a los autos constancia alguna donde las partes contratantes declaren la recisión del mismo, en caso de que estuvieren de acuerdo en hacerlo o en su defecto, la sentencia que declare la resolución del contrato.

Que la parte demandada reconviniente no expresa la existencia de una recisión o una resolución del señalado contrato, por no existir ninguno de los dos hechos, sino que por el contrario confiesa libremente su incumplimiento en el pago de las cuotas de la inicial del precio del inmueble tratando de hacer entender que se le produjo un daño.

Que lo cierto es que no señala expresamente que tal contrato haya sido resuelto, toda vez que no existe la resolución del contrato y que por tanto éste se encuentra vigente, por lo que de ello deviene la inexistencia de un daño o perjuicio alegado como fundamento de la reconvención incoada.

Que el contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta suscrita en fecha 4 de noviembre de 2009, contempla el monto y la forma, de resarcir a la parte contratante que se vea afectada por el incumplimiento de la otra.

Que mal pudiera la parte demandada reconviniente pretender por un falso alegato e incumplimiento por parte de su representado un resarcimiento más allá de lo pactado, toda vez que la negociación versa única y exclusivamente en la compra venta del inmueble identificado como un terreno No. 44, y la vivienda bifamiliar de dos plantas sobre el construida, situado en la calle norte 2, lote 11, urbanización Parque Residencial Villa Falcón, Sector Norte, Carretera Nacional Charallave – Cúa, Municipio Rafael Urdaneta, Estado Miranda, por lo que cualquier otra negociación que la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, haya efectuado con el dinero que obtuvo como parte del precio del inmueble por ella prometido en venta, no le puede ser imputado a su representado.

Que para el supuesto negado en que se declare sin lugar la demanda incoada y con lugar la reconvención, por apreciarse como cierto, el falso alegato de incumplimiento por parte de su representado, la parte demandada reconvenida solo puede circunscribir su petición de daños y perjuicios a lo pactado en el contrato de opción de compra –venta objeto de la demanda inicial.

Finalmente, concluyó solicitando que la presente reconvención sea declarada sin lugar.

Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

Conjuntamente con el escrito libelar la representación judicial de la parte demandante, acompaño los siguientes documentos:
Marcado con la letra “A”, copia simple de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de junio de 2010, inserto bajo el No. 15, tomo 65. (Folios 7 al 9 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que por tratarse de un documento público, se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el poder de representación que tiene el Abogado Luis Alejandro González Cuevas para actuar en juicio en nombre del ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Interina del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 04 de noviembre de 2009, anotado bajo el No. 30, Tomo 152 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (Folios 10 al 13 del presente expediente), evidenciándose de tal documental que entre la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA y ALEJANDRO LOPEZ RIOS, se celebró un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 44 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construida, ubicada en la calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector Norte, carretera nacional Charallave-Cúa, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Rafael Urdaneta del Estado Miranda, la cual comprende los siguientes linderos: NOR-ESTE: Parcela N45, N43 y Retiro; SUR-ESTE: Parcelas N43, SUR-OESTE: Calle Norte 2, Parcelas N43 y N45 y NOR-OESTE: Parcela 45; por lo que al tratarse de un documento público el cual no fue desconocido por ninguna de las partes esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de recibo de transferencia bancaria emanado de la página web de la entidad bancaria Banesco Banca Universal en fecha 31 de marzo de 2010, en la cual se evidencia un pago por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000, 00) a favor de la ciudadana BETSABE ONTIVEROS. (Folio 14 del presente expediente), constatando esta Alzada, que tal documental no fue impugnada por la parte contraria, razón por la cual se tendrá como fidedigna conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de planilla de análisis de crédito emitido por la Caja de Ahorro de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE) en fecha 22 de noviembre de 2009, (Folio 15 del presente expediente), de la cual se constata que al ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LÓPEZ RÍOS, efectivamente le fue aprobado un crédito para la adquisición del inmueble objeto del presente litigio, razón por la cual se tendrá como fidedigna conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que tal medio probatorio no fue impugnado por la parte contraria. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de documento debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas, Estado Miranda, inserto bajo el No. 2008.1062, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 236.13.10.1.509 de fecha 17 de diciembre de 2009, (Folio 16 AL 27 del presente expediente), del cual se desprende que la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, adquirió mediante crédito hipotecario y subsidio directo habitacional un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 44 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construida, ubicada en la calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector Norte, carretera nacional Charallave-Cúa, Jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta, Estado Miranda por lo que al tratarse de un documento público el cual no fue desconocido por ninguna de las partes, razón por la cual se tendrá como fidedigna según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de Certificación de Gravámenes expedida por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas, Estado Miranda, en fecha 30 de julio de 2010, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 44 de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector Norte, carretera nacional Charallave-Cúa, Jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta, Estado Miranda, (Folios 28 al 30 del presente expediente). De tal documental se desprende que sobre el referido inmueble existe vigente una Hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat por la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.400,00) para garantizar un crédito de CUARENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 41.200,00) otorgado por el Banco de Venezuela a la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA; razón por lo cual al tratarse de un documento público, debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, esta Juzgadora se tendrá como fidedigna según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de documento de compra venta suscrito por la consultoría jurídica de la Caja de Ahorro de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE) (Folios 31 al 34 del presente expediente) de la cual se constata que la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, da en venta pura y simple al ciudadano ALEJANDRO ENRRIQUE LOPEZ, un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 44 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construida, ubicada en la calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector Norte, carretera nacional Charallave-Cúa, Jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta, Estado Miranda. Esta documental no es valorada por esta Alzada, por cuanto nada aporta al tema controvertido, razón por la cual la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Solicitó se oficiara al Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat, a los fines de que informara si en sus registros consta que le otorgó a la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, un subsidio habitacional por la cantidad de VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 25.300,00) para adquirir un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 44 de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector Norte, carretera nacional Charallave-Cúa, Jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta, Estado Miranda, si la referida ciudadana canceló el monto del referido subsidio y si tramitó la obtención de la cuenta actualizada, si la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, debía primero cancelarle dicho subsidio para ser liberada mediante el comprobante de cancelación; y si los registros Inmobiliarios puede inscribir, asentar o recibir instrumentos de venta de inmuebles sin que se tenga previamente el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado; a la Caja de Ahorros de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), para que informe si en sus registros aparece aprobado un crédito a favor del ciudadano ALEJANDRO ENRRIQUE LOPEZ RIOS, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) para la adquisición del inmueble antes descrito, constatándose que no corre inserta en las actas procesales las resultas de las pruebas de Informes solicitadas, razón por la cual esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y ASI SE DECIDE.

Posteriormente la representación judicial de la parte demandante reconvenida junto al escrito de contestación a la reconvención promovió los siguientes medios probatorios:

Invoco el mérito favorable de todas y cada una de las pruebas aportadas que se desprende de los autos, lo cual no constituye un medio probatorio que merezca alguna valoración, puesto que su invocación alude únicamente al denominado principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual toda prueba incorporada por las partes pertenece al proceso, independientemente de quien la haya promovido. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió la prueba de informes y en consecuencia solicitó oficiar a la Sociedad Mercantil Terrazas de Humboldt C.A., a los fines de que informen si el contrato suscrito con la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, en fecha 1 de diciembre de 2009, autenticado por ante la Notaria Trigésimo Noveno del Municipio Libertador, bajo el No. 40, Tomo 200, sobre un inmueble identificado como apartamento F1-2, que forma parte de la etapa 1 del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIENDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda, se encuentra aún vigente, si tiene incoada contra la referida ciudadana una demanda por resolución del mencionado contrato, si ha celebrado algún acuerdo de recisión, si el referido inmueble se encuentra se encuentra plenamente construido y con su respectivo permiso de habitabilidad; a la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Urdaneta a los fines de que informe si en sus registros aparece que le fuere otorgado la cédula o permiso de habitabilidad al apartamento F1-2 que forma parte de la etapa 1 del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIENDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda, el cual pertenece a la Sociedad Mercantil Terrazas de Humboldt C.A.; a la entidad bancaria Banco Banesco Universal, para que informe sobre los movimientos bancarios de la cuenta de ahorro de su representado signada con el Nº 01340288472882126830, en el periodo del mes de noviembre 2009 y el año 2010; y a la entidad bancaria Banco Industrial de Venezuela, para que informe sobre los movimientos bancarios de la cuenta corriente de su representado signada Nº 00030024170001111202, en el periodo del mes de noviembre 2009 y el año 2010, evidenciándose que corre inserta en los folios 128 al 129 del presente expediente sólo copia simple del permiso de habitabilidad emanado de la dirección de infraestructura de la Alcaldía del Municipio General Rafael Urdaneta, Estad Miranda, en fecha 08 de junio de 2010, razón por la cual esta Juzgadora valora como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

Conjuntamente con su escrito de contestación y reconvención a la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente consignó los siguientes medios probatorios:

Marcado con la letra “A”, copias simples de la documentación requerida y exigida por la consultoría jurídica de la Caja de Ahorro de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE) para la elaboración del instrumento definitivo de venta. (Folios 103 al 109 del presente expediente). Esta Juzgadora constata que al tratarse de documentos privados los cuales no fueron desconocidos por ninguna de las partes, razon por la cual se le tiene como fidedigna de conformidad con lo previsto el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, Copia simple de documento de compra venta suscrito por la consultoría jurídica de la Caja de Ahorro de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE) (Folios 110 al 113 del presente expediente), de la cual se constata que la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, da en venta pura y simple al ciudadano ALEJANDRO ENRRIQUE LOPEZ, un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 44 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construida, ubicada en la calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector Norte, carretera nacional Charallave-Cúa, Jurisdicción del Municipio Rafael Urdaneta, Estado Miranda, evidenciando quien aquí decide, que este medio probatorio ya fue analizado con anterioridad, por lo que sería repetitivo volverlo a analizar. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, copia simple de planilla emanada de la Caja de Ahorro de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE) en fecha 22 de noviembre de 2009. Esta Juzgadora constata que tal documental ya fue analizado con anterioridad, por lo que sería repetitivo volverlo a analizar. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “D”, copia simple de contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Novena, del Municipio Libertador, en fecha 01 de diciembre de 2009, anotado bajo el No. 40, Tomo 200 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (Folios 115 al 118 del presente expediente), evidenciándose de tal documental que entre la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA y la Sociedad Mercantil Terrazas de Humboldt C.A., se celebró un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y números F1-2, el cual forma parte de la etapa 1 del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIENDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda, por lo que al tratarse de un documento público el cual no fue desconocido por ninguna de las partes, razon por la cual se le tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de histórico de cliente emanado por la Sociedad Mercantil Terrazas de Humboldt C.A., en fecha 10 de agosto de 2010, de la cual se desprende los pagos que debía efectuar la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, para la adquisición del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y números F1-2, el cual forma parte de la etapa 1 del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIENDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda, (Folio 119 del presente expediente), y en virtud de que tal no fue impugnada por la parte contraria esta Juzgadora, lo tiene como fidedigna conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Copia simple de recibo de emisión de cheque de gerencia emanado de la entidad Bancaria Banesco, Banco Universal, en fecha 27 de noviembre de 2009 por la cantidad de QUINCE MIL QUINCE BOLIVARES (Bs. 15.015,00) (Folio 120 del presente expediente). Esta Juzgadora valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, demostrándose la obligación de pago ahí contenida. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas la representación judicial de la parte demandada reconviniente promovió:

El mérito favorable de todas y cada una de las pruebas aportadas que se desprende de los autos, lo cual no constituye un medio probatorio que merezca alguna valoración, puesto que su invocación alude únicamente al denominado principio de la comunidad de la prueba, conforme al cual toda prueba incorporada por las partes pertenece al proceso, independientemente de quien la haya promovido. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Interina del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 04 de noviembre de 2009, anotado bajo el No. 30, Tomo 152 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, (Folios 166 al 169 del presente expediente), evidenciándose de tal documental que entre la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA y ALEJANDRO LOPEZ RIOS, se celebró un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 44 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construida, ubicada en la calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector Norte, carretera nacional Charallave-Cúa, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Rafael Urdaneta del Estado Miranda, la cual comprende los siguientes linderos: NOR-ESTE: Parcela N45, N43 y Retiro; SUR-ESTE: Parcelas N43, SUR-OESTE: Calle Norte 2, Parcelas N43 y N45 y NOR-OESTE: Parcela 45; evidenciando quien aquí decide, que este medio probatorio ya fue analizado con anterioridad, por lo que sería repetitivo volverlo a analizar. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de planilla de análisis de crédito emitido por la Caja de Ahorro de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE) en fecha 22 de noviembre de 2009, (Folio 170 del presente expediente), evidenciando quien aquí decide, que este medio probatorio ya fue analizado con anterioridad, por lo que sería repetitivo volverlo a analizar. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, estado de cuenta actualizado por reintegro de subsidio habitacional, emanado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat en fecha 06 de octubre de 2010, a favor de la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA, (Folio 171 al 172 del presente expediente), del cual se evidencia el total del subsidio a reintegrar y el procedimiento a seguir para su reintegro antes de la venta del inmueble, por lo que al constatarse que tal documental no fue impugnada por la parte contraria esta Juzgadora, le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Marcado con la letra “D”, estado de cuenta del crédito hipotecario, emitido en fecha 06 de octubre de 2009, a favor de la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA, (Folio 173 del presente expediente), de la cual se desprende el saldo final que se adeuda por el crédito hipotecario solicitado. Esta Juzgadora evidencia que tal documental no fue impugnado por la parte contraria, razón por la cual se tiene como fidedigna, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Marcado con la letra “F” copia de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Novena, del Municipio Libertador, en fecha 01 de diciembre de 2009, anotado bajo el No. 40, Tomo 200 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (Folios 176 al 184 del presente expediente), evidenciándose de tal documental que entre la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA y la Sociedad Mercantil Terrazas de Humboldt C.A., se celebró un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y números F1-2, el cual forma parte de la etapa 1 del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIENDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda, sin embargo quien aquí decide, evidencia que tal medio probatorio ya fue analizado con anterioridad, por lo que sería repetitivo volverlo a analizar. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo solicitó oficiar al Registro subalterno de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda a los fines de que informe si al momento de la protocolización del documento definitivo de venta se pueden dar en un mismo acto la cancelación de hipoteca, reintegro del subsidio habitacional y venta del bien inmueble y si el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LÓPEZ RÍOS, presentó a partir del 4 de noviembre de 2009, el documento definitivo de venta para su protocolización, evidenciando esta Juzgadora que corre inserto en el folio 199 del presente expediente oficio No. ADM 236.171.2012 de fecha 21 de julio de 2012, emanado del Registro Público Subalterno de los Municipios Urdaneta y Cristóbal rojas del Estado Miranda, mediante el cual informó que el Sistema llevado por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), permite protocolizar documentos con diferentes actos siempre y cuando sean sobre el mismo inmueble, aunado a ello informa que en el Sistema no aparecen bienes inmuebles a nombre del ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, pero sin embargo aduce que el referido ciudadano efectuó una venta con fecha anterior a la solicitada, por tal razón se valora como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Solicitó oficiar a la Caja de Ahorro de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE) a los fines que informe si aprobó el crédito de adquisición de vivienda al ciudadano Alejandro Enrique López Ríos; si para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante el registro subalterno respectivo, CAFUCAMIDE acepta en un mismo acto cancelación de hipoteca, reintegro del subsidio habitacional y venta del inmueble; si en el caso de prevalecer la hipoteca, subsidio habitacional y venta cuales serían los pasos a seguir y en qué orden a efectos de emitir los cheques; si en el caso de que no se haga la entrega de la documentación requerida por CAFUCAMIDE para la aprobación de crédito hipotecario, de igual forma se aprobaría el crédito; y se sirva informar de todos y cada uno de los recaudos solicitados para la aprobación del crédito, constatándose que no corre inserta en las actas procesales las resultas de las pruebas de Informes solicitadas, razón por la cual esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2013, por el Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(…)En el caso que nos ocupa, la parte actora demanda a la ciudadana ELIZABETH LÓPEZ CORREA, por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, así como al pago de las cantidades de dinero que le entregara a la vendedora como parte del precio definitivo de la venta, además de la indemnización de daños y perjuicios pactados en el mencionado contrato, el cual involucra un inmueble constituido por la parcela de terreno Nº 44 y la vivienda bifamiliar pareada de dos plantas sobre ella construida ubicada en: Calle Norte 2, Lote II Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector norte, Carretera Nacional Charallave-Cúa prolongación de la Avenida Pellín, Sector Hacienda Quebrada de Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, alegando el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el referido Contrato, ya que por causas imputables a la promitente vendedora no se efectuó la venta definitiva, dado que la misma adquirió el inmueble en cuestión mediante un crédito otorgado por el Banco de Venezuela S. A. Banco Universal y para garantizar dicho crédito constituyó hipoteca convencional de primer a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, además le fue otorgado subsidio habitacional por la cantidad Veinticinco Mil Trescientos Bolívares (BS. 25.300,00). Indicando que la enajenación de los inmuebles sometidos al régimen de subsidio, puede efectuarse en cualquier momento, con la salvedad de aquellos bienes adquiridos dentro de los cinco (5) años desde la fecha de su adquisición, en los que el propietario del inmueble deberá pagar en su totalidad el subsidio obtenido a su favor actualizado al momento de la enajenación conforme lo estipula el artículo 59 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, so pena que no se pueda registrar ninguna negociación sin el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), necesario para la realización del instrumento definitivo de venta y su protocolización. En este sentido, el documento de venta elaborado por la Caja de Ahorros de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), quien pasaría a ser acreedora hipotecaria del demandado y quien elaboró el instrumento definitivo de compra-venta para su protocolización, no contiene incorporado en su texto los datos del comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado y emitido por BANAVIH, así como el pago del subsidio en mención.
A tales argumentaciones, se opuso la parte demandada - reconviniente, alegando que ha sido la parte actora quien no cumplió con lo establecido en el contrato ya que redactado el documento de venta debía el accionante presentarlo con los vistos buenos del Banco de Venezuela, CAFUCAMIDE y BANAVIH al Registro Subalterno y una vez revisado los entes involucrados se ponen de acuerdo para la fecha de la firma, correspondiéndole al prominente comprador la realización de éstos actos por ser la persona a quien le entregan el documento como beneficiario del crédito. Igualmente, que una vez obtenida la fecha de la firma en el Registro, el promitente comprador debía dirigirse a los entes Banco de Venezuela, Cafucamide y Banavih y/o notificarle a la promitente vendedora, ya que redactado el documento definitivo, se daría en un solo acto: la devolución del subsidio, la liberación de la hipoteca y la venta, los cuales se pueden dar en un mismo acto según consta del documento definitivo de venta, suministrado por el demandante inserto a los folio 31 al 34 y sus vueltos, razones estas por las cuales reconviene a la parte actora por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, y daños y perjuicios.
…omissis…
En este sentido, se observa que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y contenido del Contrato o Promesa Bilateral de Compra Venta, que sirve de fundamento tanto a la acción como a la reconvención, razón por la cual quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho contrato, tales como: su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumió. Ahora bien, en relación a los hechos controvertidos que forman parte del debate probatorio, se desprende que las partes en la Cláusula Cuarta del Contrato establecieron de común acuerdo, que si por razones o causas imputables a cualquiera de las partes la compra venta pactada no llegase a perfeccionarse con el otorgamiento del documento definitivo, la parte que en ello incurra deberá pagar a la otra a título de Cláusula Penal y como indemnización de daños y perjuicios que el incumplimiento ocasione, según los supuestos que se señalan a continuación:
“…1) Si “LOS PROMINENTES COMPRADORES” desistiere de comprar o incumpliere una cualquiera de las obligaciones asumidas en este convenio, que impida o imposibilite la protocolización de compra – venta definitivo, “LA PROMINENTE VENDEDORA” tendrá derecho a retener la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 24.000,00) de los OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 82.000,00) recibidos conforme s se indica en la Cláusula Segunda, en pago por los daños y perjuicios causados a “LA PROMINENTE VENDEDORA” y devolverá de manera inmediata a “LOS PROMINENTES COMPRADORES”, los restantes CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 58.500,00) en un lapso que no superará los cinco (5) días de haberse verificado el incumplimiento, 2) Si por el contrario, “LA PROMINENTE VENDEDORA”, incurriere en el incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones asumidas en el presente convenio, que impida o imposibilite la protocolización del Documento definitivo de compra-venta o se negare a vender, en el plazo convenido en la Cláusula Tercera, “LA PROMINENTE VENDEDORA”, estará obligada a reintegrar a “LOS PROMINENTES COMPRADORES” la cantidad recibida, es decir, la suma de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 82.500,00) y adicional la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 24.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados por el incumpliendo en un lapso que no excederá de cinco (5) días calendarios después de haberse verificado en incumplimiento” (SIC).
Del análisis precedente, si bien es cierto que del Contrato in comento no se establece expresamente la obligación a la parte actora de cancelar el precio por el cual se comprometió a adquirir el inmueble, a partir de la aprobación de un crédito hipotecario, de las pruebas analizadas y valoradas en este fallo, se evidencia, que el accionante - reconvenido ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, presentó una solicitud ante la Caja de Ahorros de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE) el cual le fue aprobado por monto de CIEN MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 100.000,00), hecho este que no fue desvirtuado por las partes en el transcurso del proceso, no es menos cierto que la parte accionante obtuvo dicho crédito y como fundamento de su acción manifiesta que del documento definitivo de venta elaborado por la prenombrada Caja de Ahorros, éste no contenía incorporado en su texto los datos del comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, necesario para la protocolización del instrumento de compra venta, alegando que la prominente vendedora pudo pagar dicho subsidio a lo que estaba obligada, con el dinero que había recibido como adelanto en el pago del precio y que ascendió a la cantidad de Bs. 112.500,00; considerando que la accionada no cumplió a cabalidad sus obligaciones que le imponía el contrato por ella suscrito.
A este respecto, observa el Tribunal que la parte accionante - reconvenida no trajo a los autos prueba alguna que verifique las diligencias realizadas para la debida revisión del documento definitivo de venta, ni consta en autos Planilla de Liquidación de Derechos de Registro alguna, emitida por el Órgano Registral, en el cual se indiquen los recaudos necesarios para la presentación del documento y posterior programación a los efectos de la protocolización del mismo. No obstante, en fecha 21 de septiembre de 2012, se recibió en este Tribunal Oficio N° ADM 236.171.2012 emanado del Registro Público de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, organismo ante el cual debía protocolizarse la venta, en el cual informan a este Tribunal que el Sistema llevado por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREM), permite protocolizar documentos con diferentes actos siempre y cuando sean sobre el mismo inmueble.
Las evidencias anteriores, llevan a la conclusión de este Juzgador en primer lugar que efectivamente, la devolución del subsidio, la liberación de la hipoteca, y venta del inmueble objeto de la presente Litis, si se pueden dar en un mismo acto conforme a lo informado por el Registrador Subalterno y conforme al borrador del documento definitivo de venta, suministrado por el demandante inserto del folio 31 al 34 y sus respetivos vueltos, pudiéndose verificar en dicho acto las cancelaciones respectivas a las entidades financieras acreedoras involucradas en la negociación. En segundo término, se evidencia de la minuciosa revisión al contrato de opción de compra – venta, la no existencia de una Cláusula que establezca u obligue a la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, el pago previo del subsidio e hipoteca que pesa sobre el inmueble ofrecido en venta.
Es por todas estas consideraciones anteriores, que resulta forzoso para este Sentenciador concluir que no es imputable a la parte accionada - reconviniente el hecho que el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble objeto de este litigio, no se protocolizara; dado que la parte accionante no demostró durante el proceso, que tal acto no haya podido realizarse por la falta de pago del subsidió que tanto ha alegado o que la demandado haya dejado de hacerle entrega oportuna de algunos otros recaudos indispensables que deban ser presentados con el documento para su debida protocolización.
En consecuencia, considera este Juzgador que lo ajustado a derecho en el caso que nos ocupa, es declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la acción que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoara el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, en contra de la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, celebrado por ellos en fecha 04 de noviembre de 2009, otorgado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, bajo el Nº 30, Tomo 152 de los Libros llevados por esa Notaría. Asimismo, se declara procedente la petición del demandante en referencia al reembolso que debe hacerle la demandada de los montos recibidos como parte del precio definitivo de la venta, más no así la cantidad por ellos pactados en concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS causados, por considerar este Tribunal que el accionante no culminó las diligencias necesarias y pertinentes para llevar a feliz término la protocolización del Documento de Compra-Venta definitivo.
…omisiss…
Habida cuenta, que en esta forma fue pactada la cláusula penal por las partes tal y como se evidencia de la Cláusula Cuarta del contrato, estipulándose como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00). Así se Decide.
En cuanto a la reconvención propuesta, la demandada - reconviniente nada logró probar a su favor, ya que en su escrito alega que quien incumplió el contrato de opción de compra venta, fue la parte actora, motivo por el cual la reconviene y que considerando que el promitente comprador cumpliría a cabalidad, inicio la adquisición de otra vivienda firmando una opción de compra venta, la cual no pudo concretar ocasionándole un perjuicio mayor motivado a la falta de cumplimiento por parte del ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LÓPEZ RÍOS. En este sentido, del análisis realizado al contrato objeto de esta litis, ni de la revisión del contrato firmado entre la demandada y la Empresa TERRAZAS DE HUMBOLDT, se evidencia que haya Cláusula alguna que condicione la negociación pactada entre la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA con la Sociedad Mercantil Terrazas de Humboldt C.A., para la adquisición de un inmueble; a la protocolización o no del instrumento definitivo de compra venta que se ventila en esta causa. En razón a lo expuesto y habida cuenta, que durante el proceso la parte accionada – reconviniente no trajo a los autos ninguna prueba que demostrara tales alegatos, por lo tanto, la reconvención debe declararse SIN LUGAR, y así se establecerá en el dispositivo del fallo. Así se Decide.

(Fin de la cita)

Capítulo IV
DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

En fecha 13 de enero de 2014, compareció ante esta Alzada la representación judicial de la parte demandante consignando su escrito de informes, alegando entre otras cosas lo siguiente:

Que las partes fijaron como precio del inmueble la suma de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 245.000,00), de los cuales el promitente comprador pagó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.500,00) para el momento de la autenticación del instrumento de opción de compra-venta, y el restante del precio, esto es la cantidad de CIENTO SESENTA DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 162.500,00) serían pagados con el otorgamiento definitivo del documento de compra-venta debidamente protocolizado, con un plazo de duración para ello de ciento veinte (120) días más treinta (30) días de prórroga.

Que las partes acordaron una penalización por concepto de daños y perjuicios, para el caso de que una de las partes no cumplieran con sus obligaciones para el logro de la negociación, pactada en la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) los cuales quedarían en poder de la promitente vendedora descontados del adelanto pagado con la firma de la opción de compra-venta, devolviéndose el resto al opcionante comprador en un plazo no mayor a cinco (5) días de haberse verificado el incumplimiento y en el caso contrario, si el cumplimiento proviniese de la promitente vendedora esta estaba obligada a devolver el pago recibido más la cantidad pactada por daños y perjuicios en el plazo ya señalado.

Que la opcionante vendedora debía presentar para el momento de la autenticación del instrumento cuya resolución se demanda toda la documentación necesaria para el logro de la negociación.

Que fue reconocido por la parte demandada reconviniente el alegato en cuanto a que su representado en acto de buena fe y con la firme intención de llegar a feliz término con la transacción suscrita con la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, en fecha 31 de marzo de 2010, efectuó un abono al saldo deudor de la venta definitiva mediante transferencia bancaria a favor de la referida ciudadana por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00).

Que igualmente se corroboró de autos que su representado obtuvo de la caja de ahorros de los trabajadores civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), la aprobación de un crédito para la adquisición de la vivienda objeto del contrato que hoy se demanda en resolución, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), ente que se constituiría en acreedora hipotecaria de su representado en caso de que llegara a feliz término la negociación y quien además elaboró el borrador del instrumento que contendría los particulares e información definitiva de compra-venta, faltando en él, la información respecto al pago del subsidio que le fuere otorgado a la demandada al momento de su adquisición, para su protocolización además de los datos de la nueva apoderada judicial del Banavih.

Que suscrito el contrato de opción de compra-venta en fecha 4 de noviembre de 2009, cuya duración para la venta definitiva era de ciento veinte (120) días más treinta (30) días de prórroga, los cuales vencieron el día 3 de abril de 2010, por causas imputables a la referida ciudadana no se efectuó la venta definitiva del inmueble objeto del contrato antes mencionado, toda vez que por razones que desconoce su mandante la promitente vendedora no cumplió a cabalidad con sus obligaciones para el logro y feliz término de la negociación.

Que la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, adquirió el inmueble en fecha 17 de diciembre de 2008, mediante un crédito con constitución de hipoteca de primer grado sobre el referido inmueble el cual se encuentra ya liberado por cumplimiento de las obligaciones adquiridas por la deudor hipotecario.

Que el crédito para la adquisición del inmueble le fue otorgado conforme lo pautado en el artículo 58 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Régimen Prestaciones de Vivienda y Hábitat, el beneficio directo del subsidio habitacional por la cantidad de VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 25.300,00), según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda de fecha 17 de diciembre de 2008.

Que la constitución de la referida hipoteca quedo reflejada en la certificación de gravamen de fecha 30 de julio de 2010, con No. de tramite 236.2010.3.496 emanada de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas.

Que la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, quien adquirió el inmueble en el año 2008 y no habiendo transcurrido más de cinco (5) años de su adquisición, estaba obligada a pagar el monto del subsidio de que fue beneficiaria, no presentando en el momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta, ni durante el lapso acordado para el otorgamiento definitivo del instrumento de venta, el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, el cual es necesario para la elaboración y protocolización del señalado instrumento definitivo de venta, sin lo cual el respectivo Registro Inmobiliario no puede registrar la negociación de venta.

Que el documento de venta elaborado por la caja de ahorros de los trabajadores civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa (CAFUCAMIDE), quien pasaría a convertirse en la acreedora hipotecaria de su mandante, no contiene incorporado en su texto los datos del comprobante de cancelación del monto de subsidio actualizado, requisito sine quanon para la materialización de la venta.

Que la promitente vendedora no canceló el monto del subsidio actualizado, no obstante de haber obtenido por parte de su mandante la cantidad de CIENTO DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 112.500,00) comprendido entre la cantidad pagada al momento de la autenticación del instrumento de opción de compra-venta y el abono efectuado a través de la transferencia a la cuenta de la vendedora, quien con tales recursos bien pudo pagar el subsidio otorgado ya que estaba obligada a ello conforme a lo estipulado en el instrumento de compra venta que le fue otorgado al momento de la compra de la adquisición de su inmueble.

Que no habiendo cumplido la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, a cabalidad con sus obligaciones que le imponía el contrato por ella suscrito corresponde a su representada a hacer uso del derecho que le confiere la Ley y de los que se desprenden del contrato.

Que no consta de autos, ni de las pruebas promovidas por la accionantes elemento alguno que prueben los alegatos esgrimidos por la apoderada judicial de la parte accionada

Que la parte demandada reconviniente en la causa originaria, intentó en contra de su representado una temeraria acción de daños, a través de la vía de reconvención, sustentando sus alegatos en falsos supuestos, los cuales fueron suficientemente contradichos y desvirtuados en la secuela del juicio.

Que quien produjo el daño en la absurda relación jurídica fue la parte demandada reconviniente ya que su representado no tiene un espacio propio y digno para vivir con su madre.

Que en la acción incoada quedo claramente sentado que la parte demandada reconviniente quien adquirió el inmueble en el año 2008, y no habiendo transcurrido más de cinco (5) años de su adquisición, estaba obligada a pagar el monto del subsidio de que fue beneficiaria, no presentando en el momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta, ni durante el lapso acordado para el otorgamiento definitivo del instrumento de venta, el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, el cual es necesario para la elaboración y protocolización del señalado instrumento definitivo de venta, sin lo cual el respectivo Registro Inmobiliario no puede registrar la negociación de venta.

Que es lógico que la respuesta del Registro señale que en un mismo instrumento puede efectuarse diversas negociaciones y podrán ser debidamente protocolizadas siempre que se trate de un mismo inmueble, de lo cual no hay dudas, siempre y cuando se tenga la información correcta a los fines de que los mismos sean parte integrante del instrumento a protocolizar, lo cual no pudo efectuarse debido a la irresponsabilidad de la demandada, al no suministrar la información necesaria para ello, esto es, la información respecto al pago del subsidio que le fuere otorgado a la demandada al momento de su adquisición, para su protocolización además de los datos de la nueva apoderada del Banavih.

Que el Tribunal de la causa erró al considerar que la resolución de la acción debía ser considerada parcialmente con lugar, toda vez que siendo el incumplimiento demostrado en los autos imputables exclusivamente a la accionante, la decisión debió ser declarada con lugar y acordar todo lo solicitado.
Que consta de las actuaciones demostradas a los autos que su representado efectuó todas y cada una de las actuaciones tendientes a cumplir a cabalidad con sus obligaciones para la feliz culminación de la negociación, inclusive pagar mas de lo que la parte inicialmente habían pactado.

Solicitó se modifique la sentencia recurrida y que en consecuencia se declare con lugar la acción incoada con las condenatorias de todo lo demandado incluyendo las costas y se confirme la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta en el juicio por la demandada.

Finalmente, concluyó solicitando que para el caso de que no sean apreciadas las consideraciones efectuadas a favor de su representada y sea confirmada la decisión recurrida, que no se condene en costas a ninguna de las partes, toda vez que la recurrida solo exonera a la parte demandada de tal obligación.
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe -como ya se señalara-, a impugnar la decisión dictada en fecha 14 de agosto de 2013, por el Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, que declarara parcialmente con lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta incoara el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, contra la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA; sin lugar la reconvención interpuesta por la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, que ordenara a la parte demandada reconviniente a cancelar al demandante reconvenida la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 82.500,00) por concepto de pago efectuado como parte del precio definitivo de venta y la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de pago efectuado como adelanto del saldo deudor del precio definitivo de venta y que ordenara a la parte demandante reconvenida a cancelar la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) por concepto de daños y perjuicios pactados por las partes en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 04 de noviembre de 2009.

Para resolver se observa:

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, debe esta Alzada destacar el requisito de congruencia previsto en los artículos 12 y 243.5° de la Ley Adjetiva Civil, según el cual el sentenciador debe atenerse a lo alegado y probado en autos, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, por ello, toda sentencia debe ser congruente en el sentido de que debe existir conformidad entre el hecho controvertido y los alegatos esgrimidos por las partes en la oportunidad procesal para ello, lo que en definitiva constituye el thema decidendum.

De esta manera, las sentencias judiciales deben cumplir con requisitos ineludibles establecidos en la Ley Adjetiva Civil, y refrendados por las constantes jurisprudencias, exigencias éstas que permiten que de su propio texto se evidencie cual es el orden que de ellas emana, sin que sea necesario consultar otros documentos contenidos en el expediente, es decir, no debe necesitarse auxilio de ningún otro elemento para comprender el mandamiento que contiene. Dentro de esos requisitos se encuentra el de la exhaustividad que se plasma en los fallos cuando éstos son completos de manera tal que exhiben perfectamente ¿cuál fue el motivo que ocasionó la controversia? ¿Cuál fue la pretensión del accionante?, ¿qué defensas opuso el demandado? ¿Qué medios probatorios utilizaron los litigantes?, ¿cuáles de ellos coadyuvaron al esclarecimiento de la verdad procesal? Este mandamiento, se encuentra consagrado en el ordenamiento procesal y se puede resumir en el contenido de los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, cuando se incumple una de esas exigencias, el sentenciador emite una decisión inficionada de nulidad, la cual estará sujeta a ser declarada como tal de conformidad con lo preceptuado en el artículo 244 eiusdem. De los requerimientos señalados, se erige la obligación que tienen los jueces de resolver sobre lo que es conocido en el foro jurídico como el ya enunciado ‘thema decidendum’ que está constituido por todo lo alegado y probado en autos por los litigantes. De allí que los jurisdicente deban explanar su decisión sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por las partes durante el iter procesal. Asumir esa conducta representa emitir una sentencia congruente y, por vía de consecuencia, apegada al principio de exhaustividad señalado.

De igual forma, en las oportunidades en las cuales el juez incumple con este requisito, bien no decidiendo una pretensión planteada en el libelo de demanda o en su contestación, o bien resolviendo asuntos distintos a lo peticionado, salvo las excepciones que permite la ley, incurre en el vicio de incongruencia que como se acotó, vicia de nulidad la sentencia, observándose notablemente en el sub iudice el vicio de incongruencia negativa, sobre el cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de septiembre de 2009, caso: Valores Nueva Esparta S.A. Vs. Betty Marcano, expediente No. 09-0120, sentencia No. 0501, señaló:

“(…) la incongruencia negativa resulta del no pronunciamiento por parte del juez sobre los presupuestos de hecho que forman el problema judicial debatido, conforme a los términos en que se explanó la pretensión y la contradicción. Es decir, la incongruencia, es la diferencia entre lo pretendido y contradicho materialmente por las partes, y lo resuelto por el sentenciador, en el contenido y alcance del dispositivo del fallo (…)”. (Resaltado añadido)

Conforme al criterio ut supra transcrito, quien aquí decide observa que el Tribunal de la causa omitió resolver la impugnación que la parte demandante reconvenida hiciera a la estimación realizada en la reconvención propuesta en su contra, toda vez que si bien procedió a pronunciarse con respecto a la procedencia o no de la mutua petición, la jurisprudencia claramente ha dejado sentado que rechazada la estimación de la demanda, o de la reconvención como es el caso de autos, el Juez se encuentra obligado a decidir al respecto en capítulo previo en la sentencia definitiva, por lo que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa por falta de decisión expresa, positiva y precisa sobre la materia, así como los artículos 12 y 38 del Código de Procedimiento Civil, infringiendo en consecuencia con el requisito que señala el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem. En consecuencia, ante los vicios cometidos antes de la decisión de segunda instancia, y tratándose de defectos de forma de la sentencia de primera instancia, el error de actividad del juez que la dictó, este Tribunal Superior DECLARA NULA la sentencia recurrida dictada en fecha 14 de agosto de 2013, por el Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a tenor de lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, conforme al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aún cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida, en tal sentido, este Juzgado Superior antes de emitir cualquier pronunciamiento sobre el fondo, observa:

IMPUGNACION DE LA CUANTIA

Mediante escrito de contestación a la reconvención de fecha 30 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte demandante reconvenida, impugnó la cuantía de la reconvención incoada en su contra alegando que “(…) La reconvención propuesta, busca como fin el resarcimiento de la reconviniente, por un supuesto daño producido incumplimiento por un también, que igualmente es supuesto, por parte de mi representado. En tal sentido, el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, prevé la cantidad, forma y modo en que ha de pagarse la cláusula penal en caso de incumplimiento de cualesquiera de las partes contratantes, circunscribiéndose a la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) como pago por daños y perjuicios, y monto este al que debe circunscribir la reconvención incoada (…) los alegatos de daño sufrido por ser fundamentados sobre falsos supuestos (…) produce como efecto que la reconvención propuesta no tiene materia sobre la cual basar lo que excede de los VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) ya señalados como monto de la cuantía estimada por la reconviniente (…) ”.

Sobre la impugnación de la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó en el fallo del 16 de noviembre de 2009, (caso: D’ Escrivan Guardia Vs. Elsio Martínez Pérez), la siguiente doctrina:

“...el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Subrayado añadido).

Siendo ello así, observa esta Juzgadora que en el presente caso la parte demandante reconvenida contradijo la estimación de la demanda por considerar que la reconvención incoada debe circunscribirse solo en la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) el cual fue el monto estipulado por las partes en la cláusula penal del contrato de opción de compra venta como pago por daños y perjuicios, sin embargo no logro expresar ni probar en la oportunidad legal para ello nada con lo que pudiese ponderarse la estimación. Por tanto, al no haber cumplido con su carga probatoria en virtud de la desestimación efectuada, se declara firme la estimación realizada por la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención. Y ASI SE DECIDE.

DEL FONDO DEL ASUNTO

Precisado lo anterior, quien decide procede a realizar el correspondiente análisis sobre la pretensión de resolución de contrato de opción de compra venta pretendida por el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, en contra de la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, observándose del escrito libelar que la parte demandante fundamenta su pretensión en el presunto incumplimiento por parte de la demandada, al no presentar al momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta, ni durante el lapso acordado para el otorgamiento definitivo del instrumento de venta, el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, que según su criterio resultaba necesario para la elaboración del señalado instrumento definitivo de venta y para su respectiva protocolización.

Por su parte, la representación judicial de la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, parte demandada en su escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 16 de mayo de 2012, además de haber rechazado, negado y contradicho tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por la parte demandante en su escrito libelar, reconoció que ciertamente su mandante suscribió con el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas, en fecha 04 de noviembre de 2009, inserto bajo el No. 30, Tomo 152 de los libros llevado por esa Notaría sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 44 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construida, ubicada en la calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, sector Norte, carretera nacional Charallave-Cúa, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Rafael Urdaneta del Estado Miranda, aduciendo igualmente que su representada cumplió con las obligaciones que le imponía el mencionado contrato las cuales se subsumían en la presentación de toda la documentación necesaria al momento de protocolizar el documento definitivo de venta.

No obstante a ello, señala la parte demandada que fue el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, promitente comprador, quien no cumplió con las formalidades requeridas para llevar a cabo la negociación instaurada, toda vez que era a éste a quien le correspondía notificarle sobre la aprobación del crédito solicitado y de la fecha de la firma del documento definitivo de venta, en la cual se haría la devolución del subsidio, la liberación de hipoteca y la formalización respectiva de la venta del inmueble objeto del presente litigio, por lo que en consecuencia no se encontraba en la obligación de cancelar el subsidio habitacional adquirido al momento de la autenticación del contrato de opción de compra venta ni durante el lapso acordado para el otorgamiento del documento definitivo de venta, alegando además que tal situación le ocasiono un perjuicio motivado a la falta de cumplimiento por parte del referido ciudadano.

En atención a lo antes expuesto, y en virtud de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato, así como por las normas legales que rigen la materia, razón por la cual resulta oportuno traer a colación lo establecido por la Sala Político Administrativo, del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 02 de septiembre de 2004, Exp. N° 2003-1218, quien sostuvo lo siguiente:

“…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”

En este sentido, podemos inferir que el contrato de opción de compra venta es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Asimismo, resulta necesario señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien objeto del contrato, la duración del mismo, el precio, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa, en virtud del cual no pueden tenerse como contratos aislados en razón de que forman parte de la misma negociación para la adquisición final del bien objeto del mismo, ya que de lo contrario permitiría al vendedor incumplir con lo dispuesto en la ley y la naturaleza del contrato suscrito por medio del cual ha adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado por las partes debe imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias a derecho y a la buena fe.

A la luz de estas consideraciones, constata esta Juzgadora que las partes convinieron en la cláusula quinta del mencionado contrato de opción de compra-venta cuya resolución se pretende, lo siguiente:

QUINTA: “LA PROMITENTE VENDEDORA” se obliga a hacer entrega a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” de todos los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta, tales como: Solvencias de Derecho de Frente, Documento de Propiedad y borrador de liberación en original, fotocopia del Documento de Condominio y planos, declaración de Vivienda Principal, RIF personales y Certificación de Gravamen, al momento de autenticar el presente Documento por ante el Notario Público (…)” (Destacado añadido)

Del texto del contrato de opción de compra-venta parcialmente trascrito se desprende cual era la documentación necesaria y exigida que la “Promitente Vendedora” se encontraba en la obligación de hacer entrega para la protocolización del documento definitivo de venta, al momento de la autenticación del referido contrato, evidenciándose que en la mencionada cláusula no estipularon la entrega del comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado.

El Registro Público de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas, del Estado Miranda, quien mediante oficio No. ADM 236.171.2012 de fecha 21 de septiembre de 2012, informa que el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) permite protocolizar documentos con diferentes actos siempre y cuando sean sobre el mismo bien inmueble, permitiendo entonces a esta Juzgadora concluir que en el acto de protocolización del documento definitivo de venta si se podía verificar las cancelaciones respectivas a las entidades financieras acreedoras involucradas en la negociación, ya que no era imputable a la parte demandada el pago previo del subsidio que versaba sobre el inmueble objeto del presente litigio para poder protocolizar el respectivo documento de compra venta, constatándose en el caso de autos que la demandada al hacer entrega oportunamente de los recaudos exigidos para llevar acabo la materialización de tal negociación, cumplió con su obligación conforme lo convenido en la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes el 4 de noviembre de 2009. Y ASI SE DECIDE.

Como consecuencia de ello quien aquí decide considera que el pago del controvertido subsidio adquirido por la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, ciertamente es una formalidad que se debe cumplir al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Y ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
Por otra parte se observa que en el referido contrato de opción de compra-venta, los ciudadanos ELIZABETH LOPEZ CORREA y ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, convinieron en la cláusula cuarta una penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas y la cual reza lo siguiente:

“(…) CUARTA: Se conviene expresamente que por razones o causas imputables a cualquiera de las partes, la compra-venta pactada en el presente documento no llega a perfeccionarse con el otorgamiento del documento definitivo de compra- venta, la parte que en ello incurra, deberá pagar a la otra a titulo de Clausula Penal y como indemnización de los daños y perjuicios que el incumplimiento ocasione según los supuestos que se señalen a continuación:1) Si “LOS PROMITENTES COMPRADORES” desistiere de comprar o incumple una cualquiera de las obligaciones asumidas en este convenio, que impida o imposibilite la protocolización del documento de compra-venta definitivo, “LA PROMITENTE VENDEDORA” tendrá derecho a retener la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 24.000,00) de los OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 82.500,00) recibidos conforme como se indica en la Cláusula Segunda, en pago por los daños y perjuicios causados a “LA PROMITENTE VENDEDORA” y devolverá de manera inmediata a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” los restantes CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.F 58.500,00) en un lapso que no superara los cinco (5) días de haberse verificado el incumplimiento, 2) Si por el contrario “LA PROMITENTE VENDEDORA” incurriere en incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones asumidas en el presente convenio, que impida o imposibilite la protocolización del documento definitivo de compra-venta o se negare a vender, en el plazo convenido en la Clausula Tercera, “LA PROMITENTE VENDEDORA” estará obligada a reintegrar a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” la cantidad recibida, es decir, la suma de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.F 82.500,00); y adicional la cantidad de VEINTE Y CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 24.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento en un lapso que no excederá de cinco (5) días calendarios después de haberse verificado el incumplimiento. (Destacado añadido)

Del contenido se observa que las partes efectivamente estipularon de mutuo acuerdo en la referida cláusula, que en el caso de que los “Promitentes Compradores” incumpliera con alguna de las obligaciones asumidas en el contrato que impidiera la protocolización del documento definitivo de compra-venta la ‘Promitente Vendedora’ tendrá derecho a retener la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 24.000,00) de los OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.F 82.500,00) dados en calidad de arras por concepto de daños y perjuicios causados, debiendo devolver el restante de manera inmediata a los ‘Promitentes Compradores’ esto es la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.F 58.500,00) en un lapso que no superara los cinco (5) días de haberse verificado el incumplimiento, y si fuese que la ‘Promitente Vendedora’ incumpliera con cualquiera de las obligaciones asumidas en el referido contrato, estará obligada a reintegrar a los ‘Promitentes Compradores’ la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.F 82.500,00); y adicional la cantidad de VEINTE Y CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 24.000,00) por concepto de daños y perjuicios igualmente en el lapso indicado con anterioridad.

En conclusión, queda claramente entendido según la doctrina y jurisprudencia que las cláusulas penales son estipuladas como una valuación que efectúan las partes al momento de celebrar un contrato, referente al monto o la suma de los posibles daños y perjuicios que ocasione el incumplimiento de todas o una de las obligaciones asumidas en el contrato que las contiene; es decir las convenciones celebradas son ley entre las partes que la han hecho expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no establece nada contrario a las leyes al orden público, a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo convenido expresamente, en cumplimiento a la Ley.

En atención a lo expuesto, se observa en el caso de autos que la parte demandante pretende la resolución del contrato de opción de compra-venta celebrado el 4 de noviembre de 2009, la reintegración de las cantidades estipuladas en la cláusula penal por daños y perjuicios, más la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) que otorgó como adelanto del saldo inicial del precio definitivo del inmueble objeto del presente litigio, todo ello en razón del supuesto incumplimiento en que incurrió la parte demandada al no presentar al momento de la autenticación del instrumento de opción de compra venta, ni durante el lapso acordado para el otorgamiento definitivo del instrumento de venta, el comprobante de cancelación del monto del subsidio actualizado, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, que según su criterio resultaba necesario para la elaboración del instrumento definitivo de venta y para su respectiva protocolización.

Esta juzgadora analizadas las actas que contiene el expediente objeto de revisión, ha evidenciado que la parte demandada no incumplió con ninguna de las obligaciones contraídas en el referido contrato de opción de compra-venta, en virtud de haber demostrado a través de la consignación de los recaudos necesarios y exigidos para la protocolización del documento definitivo de venta y su intención de alcanzar el fin armonioso de la negociación instaurada, probando además que no era un requisito indispensable la cancelación previa del subsidio que recae sobre el inmueble objeto del presente litigio para realizar la protocolización definitiva del documento de compra venta. Quien aquí juzga considera que la parte demandante no puede ni debe exigir el pago de la indemnización estipulada en la cláusula penal, por cuanto no hubo incumplimiento de la parte demandada como quedó demostrado en el proceso y según el material probatorio aportado a los autos, debiendo en consecuencia esta Juzgadora declarar sin lugar la demanda que por Resolución de Contrato incoara el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS contra la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA. Y ASI SE DECIDE.

DE LA RECONVENCION

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, procedió a reconvenir a la parte demandante conforme a lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, pretendiendo la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 04 de noviembre de 2009, por ante la notaría interina del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, inserto bajo el No. 30, Tomo 152, más los daños y perjuicios por no haber cumplido el demandante con su representada en la entrega del precio de venta en tiempo oportuno y habérsele ocasionado un perjuicio mayor, toda vez que incumplió con el compromiso que había adquirido con la Sociedad Mercantil Terraza de Humboldt, para adquirir un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y numero F1-2, el cual forma parte del Conjunto Multifamiliar Hacienda el Conde, Cúa, Estado Miranda, y que tal compromiso dependía de ese dinero para cancelar el precio de venta del referido inmueble, para lo cual se fundamentó en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.169 y 1.206 del Código Civil.

Posteriormente, en el escrito de contestación a la reconvención propuesta, la representación judicial de la parte demandante reconvenida, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado, señalando que su representado cumplió con las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra-venta y que era la parte demandada quien no cumplió con sus obligaciones. De igual forma rechaza el alegato efectuado por la demandada por un supuesto incumplimiento de su parte y quien a su criterio le ocasionó un perjuicio con respecto a un contrato de opción de compra venta que suscribió con Terrazas de Humboldt, en fecha 1 de diciembre de 2009, sobre un inmueble tipo apartamento distinguido con la letra y Nos. F1-2, el cual forma parte de la etapa Uno (1) del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIEDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda.

Aunado a ello alegó que la parte demandada reconviniente no expresa la existencia de una recisión o una resolución del señalado contrato, por no existir ninguno de los dos hechos, sino que por el contrario confiesa libremente su incumplimiento en el pago de las cuotas de la inicial del precio del inmueble tratando de hacer entender que se le produjo un daño el cual resulta inexistente, por lo que mal pudiera pretender un resarcimiento más allá de lo pactado, toda vez que la negociación versa única y exclusivamente en la compra venta del inmueble identificado como un terreno No. 44, y la vivienda bifamiliar de dos plantas sobre el construida, situado en la calle norte 2, lote 11, urbanización Parque Residencial Villa Falcón, Sector Norte, Carretera Nacional Charallave – Cúa, Municipio Rafael Urdaneta, Estado Miranda, por lo que cualquier otra negociación que la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, haya efectuado con el dinero que obtuvo como parte del precio del inmueble por ella prometido en venta, no le puede ser imputado a su representado.

Planteados así los términos en que fue propuesta la reconvención y su contestación, quien decide estima preciso acotar que -como ya se ha indicado- los contratos son Ley para las partes que lo han celebrado, por lo que se encuentran sometidas al cumplimiento de las obligaciones convenidas en él. De allí que, en caso de incumplimiento por una de las partes con respecto a alguna de las cláusulas, pueda la otra parte solicitar judicialmente el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicios ocasionados, todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil.

En el caso de autos, la parte demandada reconviniente pretende la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 04 de noviembre de 2009, por ante la notaría interina del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, inserto bajo el No. 30, Tomo 152, más la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) por los daños y perjuicios convenidos en el referido contrato; y la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,00) como indemnización por concepto del precio de venta en la adquisición de un inmueble tipo apartamento distinguido con la letra y Nos. F1-2, el cual forma parte de la etapa Uno (1) del CONJUNTO MULTIFAMILIAR HACIEDA EL CONDE, Municipio Cúa, Estado Miranda, por no haber otorgado en tiempo oportuno el precio de la venta del referido inmueble a la Sociedad Mercantil Terraza de Humboldt C.A, con la cual mantenía una obligación.

Con relación al contrato de opción de compra, el autor NICOLÁS VEGAS ROLANDO, señala en su obra “Contratos Preparatorios” varias concepciones al respecto, dentro de las cuales señala:

“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…” “(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)” “(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)”

La Doctrina y la Jurisprudencia han sido contestes en afirmar que el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y celebrar el contrato que le ha sido propuesto. A señalado que en éstos contratos de promesa bilateral de compra venta, se estipulan cláusulas en las cuales se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio de los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la denominada “Cláusula Penal”. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

El artículo 1.258 del Código Civil establece que “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena si no la hubiere estipulado por el simple retardo” (Resaltado añadido). Esto no es otra cosa que el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios, mediante una cláusula penal, por inejecución de la obligación principal.

En caso de incumplimiento por una de las partes con respecto a alguna de las cláusulas, pueda la otra parte solicitar judicialmente el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicios ocasionados, y siendo que en el caso de autos quedó demostrado que entre las partes existe una relación contractual que por mandato del artículo 1.159 del Código Civil, se encuentran obligadas a cumplir lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas, siempre y cuando tal acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil.

En el sub iudice tal como quedara establecido en párrafos anteriores, la parte demandada reconviniente cumplió con las obligaciones destinadas a materializar la opción de compra venta, mas no así el demandante quien no demostró haber cumplido con su obligación inherente al otorgamiento del documento previamente elaborado por el ente que aprobara el crédito, debiendo en consecuencia prosperar la resolución del contrato por vía recovencional. Y ASI SE DECIDE.

En cuanto a los daños y perjuicio reclamados, se observa que las partes de común acuerdo estipularon una cláusula de compensación en caso de inejecución de la obligación principal por alguna de las partes, la cual ha de entenderse como la única reclamación que deba la parte recoviniente pretender, toda vez que así fue establecido en el contrato de opción de compra venta celebrado en los siguientes terminos:

“(…) 1) Si “LOS PROMITENTES COMPRADORES” desistiere de comprar o incumple una cualquiera de las obligaciones asumidas en este convenio, que impida o imposibilite la protocolización del documento de compra-venta definitivo, “LA PROMITENTE VENDEDORA” tendrá derecho a retener la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 24.000,00) de los OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 82.500,00) recibidos conforme como se indica en la Cláusula Segunda, en pago por los daños y perjuicios causados a “LA PROMITENTE VENDEDORA” y devolverá de manera inmediata a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” los restantes CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.F 58.500,00) en un lapso que no superara los cinco (5) días de haberse verificado el incumplimiento, 2) Si por el contrario “LA PROMITENTE VENDEDORA” incurriere en incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones asumidas en el presente convenio, que impida o imposibilite la protocolización del documento definitivo de compra-venta o se negare a vender, en el plazo convenido en la Clausula Tercera, “LA PROMITENTE VENDEDORA” estará obligada a reintegrar a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” la cantidad recibida, es decir, la suma de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.F 82.500,00); y adicional la cantidad de VEINTE Y CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 24.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento en un lapso que no excederá de cinco (5) días calendarios después de haberse verificado el incumplimiento. (Destacado añadido)

Del texto transcrito parcialmente se observa que quedo claramente establecido que, de verificarse el incumplimiento por parte del promitente comprador -tal como ocurrió- con algunas de sus obligaciones, la promitente vendedora tendría derecho a retener la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 24.000,00) de los OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.F 82.500,00) dados en calidad de arras por concepto de daños y perjuicios causados, debiendo devolver el saldo restante, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.F 58.500,00), por concepto de daños y perjuicios, por lo que al haber prosperado la recovención propuesta, deberá procederse tal como se acotó, es decir, la vendedora retendrá para sí la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 24.000,00), devolviendo el saldo restante, ello como única indemnización por daños y perjuicios, resultando improcedenrte cualquier otra reclamación. Y ASI QUEDA ESTABLECIDO.

En consecuencia, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la Abogada Rosalba Chong, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, contra la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2013, por el Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VII
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la Abogada Rosalba Chong, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 35.785, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 5.886.012, contra la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2013, por el Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual se ANULA en todas y cada una de sus partes.

Segundo: SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato de opción de compra-venta incoara el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.974.384 contra la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 5.886.012.

Tercero: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de opción de compra-venta y daños y perjuicios incoara la ciudadana ELIZABETH LOPEZ CORREA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 5.886.012, contra el ciudadano ALEJANDRO ENRIQUE LOPEZ RIOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.974.384 y en consecuencia queda RESUELTO el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 04 de noviembre de 2009, por ante la notaría interina del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, inserto bajo el No. 30, Tomo 152, y extinguida la obligación habida entre las partes, en consecuencia la parte demandada reconviniente retendrá para si la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) por conceptos de daños y perjuicios convenidos en la cláusula cuarta del mencionado contrato, debiendo restituir la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 58.500,00) por concepto de pago efectuado como parte del precio definitivo de la venta, y la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de pago efectuado como adelanto del saldo deudor del precio definitivo de venta, resultando IMPROCEDENTE cualquier otra reclamación por daños y perjuicios.

Cuarto: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante reconvenida, solo en lo que respecta al juicio principal incoado por resultar totalmente vencida.

Quinto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Sexto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de marzo del dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ

EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).

EL SECRETARIO

RAUL COLOMBANI

YD/RC/elias*
Exp. No. 13-8288