TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL TERCERO MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
204º y 155º
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y APODERADOS
DEMANDANTE: PULIDO VERA ALIRIO JOSE, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.039.019.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: LINMAR COROMOTO PULIDO MARQUINA, VICTOR ARMANDO PULIDO y SILVIA UZCATEGUI DE PULIDO, Venezolanos, mayores de edad, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 127.756, 81.918 y 28.342, en su orden.

PARTE DEMANDADA: PABLO JAVIER HERRERA BUITRAGO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.793.800, de este domicilio y hábil.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: JOSE MANUEL RESPTREPO CUBILLOS, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-11.499.781, abogado, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 21.219.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

EXPEDIENTE: Nº 6.021

SENTENCIA: DEFINTIVA.

I
ANTECEDENTES DE LA CONTROVERSIA
La presente causa tiene como inicio, recepción de libelo de libelo de demanda recibido del Juzgado distribuidor de causas; el mismo se refiere a demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal es incoada por el ciudadano ALIRIO JOSE PULIDO VERA, en contra del ciudadano PABLO JAVIER HERRERA, aduciendo que siendo notificado del beneficio de la prórroga legal no entregó el inmueble, por lo que acciona conforme al artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.

La demandante fundamenta su pretensión en los siguientes argumentos:
.- que en fecha 01 de febrero de 2.006, celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble, el cual consta de casa para habitación y local comercial, ubicado en la carrera 18, esquina de calle 16, signado con los números 16-2 y 16-10 del sector la Romera de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
.- que cursó por ante este mismo Tribunal expediente Nro. 5602, llevado por desalojo, en el cual se celebró transacción por el que se finiquitó el juicio y fue homologado en fecha 12 de agosto de 2.008.
.- que el 30 de enero de 2.009, realizó notificación judicial al demandado, sobre la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que debía entregar el inmueble en lo que respecta al local comercial, otorgando como plazo el día 21 de julio de 2.009.
.- que se evidencia que el día 10 de febrero de 2009, se produjo la notificación del demandado y que este no se presentó al tribunal, por lo que se presume una aceptación tácita de desocupar el inmueble.
.- que por haber pasado el tiempo y el demandado no ha desocupado el inmueble que corresponde al local comercial y el día 21 de julio de 2.009, tampoco desocupó la casa para habitación, demanda el cumplimiento de contrato por el vencimiento de la prórroga legal. Todo con fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios y 1264 del Código Civil, para que el demandado convenga en el desalojo del inmueble y en consecuencia entregue el inmueble.

DE LA ADMISION DE LA DEMANDA
Consta al folio 20, auto de fecha 05 de agosto de 2.009, por el que se procede a dar admisión a la demanda a través del procedimiento breve con la orden de comparecencia del demandado para que comparezca al segundo día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

DILIGENCIAS DE CITACION
Al folio 22 riela diligencia de fecha 21 de septiembre de 2.009, por la que el alguacil señala haber contactado al demandado de autos para los efectos de su citación y que el mismo se negó a firmar el recibo de citación.
Mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2.009, el representante legal de la demandante solicita se notifique al demandado, conforme a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (f. 23)
Consta al folio 24 abocamiento hecho por el Juez que en tal carácter suscribe el presente fallo, en fecha 06 de octubre de 2.009.
Al folio 25 consta diligencia de fecha 23 de octubre de 2009, por el que la secretaria señala haberse trasladado a la esquina de calle 16 con carrera 18; Nro. 16-2 y 16-20 del sector la Romera, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, a objeto de dejar boleta de notificación conforme a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACION DE DEMANDA Y RECONVENCION
Riela a los folios 27 al 31 escrito de contestación de demanda y reconvención planteada por la parte accionada, en la que señala:
.- que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado.
.- Propone la cuestión previa de inepta acumulación de pretensiones, señalando que en el Capítulo VI, denominado Petitorio, el demandante, señala que demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga, para que convenga o en caso de no hacerlo sea condenado a ello por el Tribunal “EN DESALOJAR EL INMUEBLE PROPIEDAD DE MI REPRESENTADO”. Que por ello el demandante acumula dos pretensiones, el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga y el desalojo del inmueble.
.- que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, sanciona la indebida acumulación de pretensiones con la inadmisibilidad de la demanda, que se excluyen mutuamente y son incompatibles, por lo que solicita se declare inadmisible la demanda.
.- Promueve la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 ibidem.
.- al fondo de la demanda señala que es cierto que el demandado convino en fecha 21 de julio del 2008 en expediente 5602 de la nomenclatura de este Tribunal en transacción efectuada que pagaría por el alquiler del inmueble la suma de Bs. 400,oo por la parte de la casa y Bs. 1.500,oo por la parte del local, para un total de Bs. 1.900,oo, lo cual fue homologado y en consecuencia tiene el carácter de cosa juzgada, por lo que la relación jurídica es a tiempo indeterminado, siendo improcedente la demanda por vencimiento de prórroga legal.
.- señala que niega, rechaza y contradice que el demandado deba entregar el inmueble que se ocupa como local comercial, ya que la relación jurídica es a tiempo indeterminado y ha dado cumplimiento a las obligaciones que indica el artículo 1.594 del Código Civil.
.- niega y rechaza que hubiere estado obligado a manifestar su inconformidad con la notificación judicial realizada, ni que signifique aceptación tácita, ya que conforme al artículo 7 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios los derechos establecidos a favor del arrendatario son irrenunciables.
.- señala que niega y rechaza que deba entregar el inmueble objeto de la pretensión.

RECONVENCION
Señala que conforme al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, plantea reconvención al demandante reconvenido señalando:
.- que desde el año 1982, celebró contrato de arrendamiento con Pedro Armando Pulido, el cual falleció, convirtiéndose posteriormente en arrendador el demandante reconvenido, según contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero del año 2006, el cual versa sobre el inmueble objeto de la pretensión.
.- que en fecha 21 de julio del año 2008, las partes de la presente litis celebraron transacción, en expediente Nro. 5602, la cual fue debidamente homologada.
.- que la relación arrendaticia data desde el año 1982, por lo que han transcurrido más de 20 años de la misma y que en caso de existir un contrato a tiempo determinado correspondería una prórroga de 3 años.
.- peticiona por mutua petición, convenga o se condene al demandante reconvenido a, reconocer que en el año 1982, le fue entregado en arrendamiento el inmueble; y que desde esa fecha el demandado reconviniente ocupa el inmueble en cuestión.

ADMISION DE LA RECONVENCION
En fecha 28 de octubre de 2.009, se da admisión a la reconvención planteada, acordándose que la misma tendría lugar al segundo día de despacho de la constancia en autos de la notificación de la última de las partes. (f. 35)

CONTESTACION DE LA RECONVENCION
Debidamente notificadas las partes, la demandante reconvenida señala en su defensa de la reconvención (fs. 40 al 44), lo siguiente:
.- que en relación a la inepta acumulación de acciones, señala que el objeto de la pretensión es que el demandado reconviniente, entregue el inmueble desocupado y que existe un error material al incluir la palabra desalojo, y que conforme a lo indicado en el artículo 350,ordinal 6º corrige el defecto señalando que el objeto de la demanda es que el demandado entregue el inmueble.
.- que niega y rechaza la reconvención propuesta en todas y cada una de sus partes.
.- que hay dos usos distintos del inmueble, uno el de la casa para habitación y un local comercial, y que por haberse celebrado transacción judicial en expediente Nro. 5602, no procede la reconvención intentada, la cual niega y rechaza.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES
El demandante reconvenido acompaña a su libelo de demanda:
Notificación Judicial Nro. 5072, de la nomenclatura de este Tribunal (fs. 08 al 19)
El demandado reconviniente señala que en relación al juicio principal promueve:
.- el mérito de autos en lo que le favorezca en especial:
El contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de enero de 2006 ante la Oficina Notarial segunda de San Cristóbal, inserto bajo el Nro. 34, tomo 78.
.- el mérito de las demás actas procesales.
.- copia del expediente Nro. 5602, donde la demandante reconvenida y el demandado reconviniente, celebraron en fecha 21 de julio de 2008, una conciliación, el cual mantiene autoridad de cosa juzgada, por lo que no es procedente la acción de cumplimiento de contrato.
.- Promueve declaración testimonial
.- Pruebas de informes al Banco Mercantil, para verificar si la cuenta corriente Nro. 01050672727672000101, pertenece al demandante reconvenido y verificar si el demandado reconviniente a partir del mes de febrero del año 2006, hasta el mes de enero del año 2010, efectúa depósitos en esa cuenta de ahorros.
.- oficiar a la División de rentas, patente de industria y comercio de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, para que informe, si el fondo de comercio CREACIONES JAVIER, es propiedad del demandado reconviniente.
.- si la patente de industria y comercio está referida al fondo de comercio Creaciones Javier y actualmente a la sociedad CONFECCIONES JAVIER S.R.L. sobre el inmueble objeto de la pretensión.
.- copia del Registro de comercio de la Firma personal, CREACIONES JAVIER.
.- Copia certificada del registro de comercio de la Sociedad CONFECCIONES JAVIER, S.R.L.

Al folio 97, riela escrito de pruebas presentado por el abogado HERAT DUQUE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 100.374, quien señala obrar como apoderado del demandado reconviniente, en las que señalar ofrecer en pruebas: Copia certificada de expediente Nro. 5602-2008 para demostrar la celebración de una convenimiento en fecha 21 de julio de 2.008. Estas pruebas son impugnadas por el demandante reconvenido aduciendo que el abogado en cuestión no tiene representación del demandado reconviniente. (fs 132 y 133).

Riela a los folios 135 y 136, auto de fecha 13 de marzo de 2.012, por el que se acuerda la continuación de la causa.
En tal forma quedó trabada la litis.

II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR
Con la finalidad de dar cumplimiento a la exigencia normativa del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se pasa de seguidas a realizar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia a objeto de la determinación de los hechos en los que conviene y los puntos controvertidos, a objeto de establecer con los medios de prueba aportados por las partes, con aplicación del principio de la carga de la prueba, la veracidad de los alegatos o las excepciones o defensas esgrimidas.

ALEGACIONES DEL DEMANDANTE:
Señala que en fecha 01 de febrero de 2.006, celebró contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble, el cual consta de casa para habitación y local comercial, ubicado en la carrera 18, esquina de calle 16, signado con los números 16-2 y 16-10 del sector la Romera de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira y que cursó por ante este mismo Tribunal expediente Nro. 5602, llevado por desalojo, en el cual se celebró transacción por el que se finiquitó el juicio y fue homologado en fecha 12 de agosto de 2.008.

Así mismo indica que el 30 de enero de 2.009, realizó notificación judicial al demandado, sobre la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que debía entregar el inmueble en lo que respecta al local comercial, otorgando como plazo el día 21 de julio de 2.009, la cual se produjo el día 10 de febrero de 2009, y éste no se presentó al tribunal, por lo que se presume una aceptación tácita de desocupar el inmueble.

Señala que por haber pasado el tiempo y el demandado no ha desocupado el inmueble que corresponde al local comercial y el día 21 de julio de 2.009, tampoco desocupó la casa para habitación, demanda el cumplimiento de contrato por el vencimiento de la prórroga lega. Todo con fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios y 1264 del Código Civil, para que el demandado convenga en el desalojo del inmueble y en consecuencia entregue el inmueble

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
Señala que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado.

Propone la cuestión previa de inepta acumulación de pretensiones, señalando por que el demandante señala que siendo su objeto, el cumplimiento por vencimiento de prórroga legal, el actor en su petición indica que “… convenga o en caso de no hacerlo sea condenado a ello por el Tribunal “EN DESALOJAR EL INMUEBLE PROPIEDAD DE MI REPRESENTADO”. Y que por ello el demandante acumula dos pretensiones, el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga y el desalojo del inmueble, ya que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, sanciona la indebida acumulación de pretensiones con la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto estas se excluyen mutuamente y son incompatibles, por lo que solicita se declare inadmisible la demanda.

Promueve la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 ibidem.

Al fondo de la demanda señala que es cierto que el demandado convino en fecha 21 de julio del 2008 en expediente 5602 de la nomenclatura de este Tribunal, en transacción efectuada que pagaría por el alquiler del inmueble la suma de Bs. 400,oo por la parte de la casa y Bs. 1.500,oo por la parte del local, para un total de Bs. 1.900,oo, lo cual fue homologado y en consecuencia tiene el carácter de cosa juzgada, por lo que la relación jurídica es a tiempo indeterminado, siendo improcedente la demanda por vencimiento de prórroga legal.

Señala que niega, rechaza y contradice que el demandado deba entregar el inmueble que se ocupa como local comercial, ya que la relación jurídica es a tiempo indeterminado y ha dado cumplimiento a las obligaciones que indica el artículo 1.594 del Código Civil, por lo que niega y rechaza que hubiere estado obligado a manifestar su inconformidad con la notificación judicial realizada, ni que signifique aceptación tácita, ya que conforme al artículo 7 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios los derechos establecidos a favor del arrendatario son irrenunciables.

RECONVENCION
El demandado reconviniente señala que conforme al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, plantea reconvención al demandante reconvenido señalando, que desde el año 1982, celebró contrato de arrendamiento con Pedro Armando Pulido, el cual falleció, convirtiéndose posteriormente en arrendador el demandante reconvenido, según contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero del año 2006, el cual versa sobre el inmueble objeto de la pretensión.

Que además en fecha 21 de julio del año 2008, las partes de la presente litis celebraron transacción, en expediente Nro. 5602, la cual fue debidamente homologada y que por cuanto la relación arrendaticia data desde el año 1982, han transcurrido más de 20 años de la misma y que en caso de existir un contrato a tiempo determinado correspondería una prórroga de 3 años.

Que por tanto peticiona por reconvención que el demandante reconvenido, convenga o se condene al demandante reconvenido a, reconocer que en el año 1982, le fue entregado en arrendamiento el inmueble y que desde esa fecha el demandado reconviniente ocupa el inmueble en cuestión.

CONTESTACION A LA RECONVENCION
El demandante reconvenido señala que en relación a la inepta acumulación de acciones, el objeto de la pretensión es que el demandado reconviniente, entregue el inmueble desocupado y que existe un error material al incluir la palabra desalojo, y que conforme a lo indicado en el artículo 350,ordinal 6º corrige el defecto señalando que el objeto de la demanda es que el demandado entregue el inmueble; y que niega y rechaza la reconvención propuesta en todas y cada una de sus partes, porque hay dos usos distintos del inmueble, uno el de la casa para habitación y un local comercial, y que por haberse celebrado transacción judicial en expediente Nro. 5602, no procede la reconvención intentada, la cual niega y rechaza.

DELIMITACION DEL HECHO CONTROVERTIDO
De acuerdo a los hechos expuestos por las partes, se tiene que en la presente causa, el quid del asunto viene circunscrito a determinar si el arrendatario se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto es, a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado a la arrendadora, pues la existencia de la relación arrendaticia, es un hecho admitido y sólo se discute su aspecto temporal. Así mismo es necesario determinar si procede la reconvención planteada en cuanto a la declaratoria del que el demandado reconviniente ocupa el inmueble desde hace el año 1.982.

DETERMINACION DE LA CARGA PROBATORIA EN LA LITIS
Se tiene que conforme a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. El Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir o reducir con su actividad directa el proceso el alcance de la pretensión, deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica.

Así las cosas se tiene que en la presente causa, correspondía al demandante en el juicio inicial, la tarea de demostrar la existencia de la relación arrendaticia, de lo cual queda relevado al ser ello expresamente convenido por su contrincante, queda en consecuencia a su cargo la obligación de demostrar el hecho alegado de haber finalizado la relación arrendaticia y que el demandado disfrutó de la prórroga legal. Corresponde en consecuencia al demandado demostrar los hechos alegados que fundamentan su reconvención.

Establecido lo anterior, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.
DOCUMENTAL: A los folios 08 al 19, notificación Judicial realizada por el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta misma Circunscripción Judicial. Esta documental al ser realizada por un Organismo Público, se tiene como demostrativa del hecho material de lo indicado en tal notificación, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil.

DOCUMENTAL: Copia simple de expediente Nro. 5602 las cuales rielan a los folios 50 al 78, las cuales se encuentran referidas a una demanda que por desalojo es incoada por las mismas partes de esta litis, en la cual las partes acordaron en acto conciliatorio una transacción por la cual la demandada acuerda cancelar la suma de Bs. 800, por concepto de uso y disfrute del local comercial y Bs. 400, por canon arrendaticio por el uso de la vivienda. Dicho acuerdo fue homologado por el Tribunal mediante auto de fecha 12 de agosto de 2008. (fs. 74 y 75)
Al folio 79, riela copia de depósito bancario hecho por el accionado a la parte demandante en el Banco Mercantil en fecha 12 de enero de 2010. Esta documental no es objeto de valoración en razón de que la insolvencia del demandado no es controvertido en la presente causa.
Al folio 81 rielan recibos por parte de pago de patente realizado por la empresa CREACIONES JAVIER, los cuales no son objeto de valoración, ya que la parte demandada en la presente causa, es el ciudadano PABLO JAVIER HERRERA BUITRAGO y no CREACIONES JAVIER.
.- Al folio 82, rielan copias simples de certificado de solvencia Municipal y factura expedida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en 22 de febrero de 2.008. Se indica que las mismas no son objeto de valoración por pertenecer a una Persona Jurídica (Confecciones Javier, S.R.L.), la cual es distinta a la demandada, esto es, al ciudadano PABLO JAVIER HERRERA BUITRAGO.
.- Al folio 84 y 85, Copia simple de documento de firma personal, CONFECCIONES JAVIER, se señala que la misma no es objeto de valoración por no guardar pertinencia con el fondo controvertido, ya que la misma no demuestra data de ocupación del inmueble, para resolver sobre los puntos controvertidos del cumplimiento de prorroga legal y de la reconvención.
.- Copia certificada de documento constitutivo estatutario de la empresa CONFECCIONES JAVIER, S.R.L. se señala que esta documental que riela a los folios 86 al 90 no es objeto de valoración, ya que si bien es cierto, en la misma se menciona como socio al demandado de autos, no demuestra data de ocupación del inmueble, para resolver sobre los puntos controvertidos del cumplimiento de prorroga legal ni de la reconvención.
.- Las copias certificadas que rielan a los folios 97 al 130 no son objeto de valoración, por cuanto las mismas fueron consignadas por abogado que no es apoderado del demandado en la causa.
.- En relación al contrato celebrado entre las partes en fecha 01 de enero del año 2006, por ante la Oficina Notarial segunda de San Cristóbal, bajo el Nro. 34, Tomo 78, se señala que el mismo se trata de una documental que se valora conforme a lo indicado en el artículo 1363 del Código Civil para demostrar la celebración de la convención de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la controversia con las especiales convenciones estipuladas por las partes como reguladoras de su relación locaticia.
En cuanto a las pruebas promovidas para la reconvención se señala que no constan en autos, las declaraciones testimoniales promovidas. Igualmente se señala que no consta el resultado de la prueba de informes promovidas a la entidad bancaria Banco Mercantil ni a la División de Rentas, patente de industria y comercio de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
Se indica la valoración previa de las documentales de la firma personal CREACIONES JAVIER y de la empresa CONFECCIONES JAVIER, S.R.L.
En relación a la copia de la documental que riela al folio 83, esto es, la certificación emitida por la ONIDEX, de fecha 18 de junio de 2.007, se señala que no es objeto de valoración por no evidenciar hechos relevantes con relación a los hechos señalados como controvertidos.

Analizado el material probatorio se indica a manera de razonamiento para la resolución de la controversia, lo siguiente:

Establecido como fue que la controversia viene delimitada en la petición de la entrega de un inmueble de uso comercial por la extinción del término contractual y el disfrute de la prórroga legal por parte del arrendatario, se tiene, que éste alegó que la relación contractual era a tiempo indeterminado, además de alegar inepta acumulación de acciones y la cuestión previa de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

RESOLUCION DE LA RECONVENCION
Se tiene que igualmente el demandado reconviniente peticiona del demandante reconvenido que reconociera su ocupación como arrendatario del inmueble objeto de la pretensión desde el año 1.982 y que el mismo le fue alquilado por el ciudadano PEDRO ARMANDO PULIDO.

Revisados exhaustivamente los autos del presente expediente se tiene que no consta en autos, prueba fehaciente de que el ciudadano Pedro Armando Pulido, haya dado desde el año señalado (1982) en alquiler el inmueble objeto de la pretensión, igualmente no se ha constatado que el demandado reconviniente, ciudadano Pablo Javier herrera ocupe como arrendatario el inmueble desde esa fecha, y solo resultó demostrado, en especial del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 01 de febrero de 2.006 ante la Oficina Notarial segunda de San Cristóbal, el carácter de inquilino desde esa fecha, del demandado reconviniente. Así se establece.

Se tiene entonces que la demandada reconviniente no logró demostrar en la presente causa, los hechos que configuran su petitorio de declararse que ocupa el inmueble desde el año 1982, y que la relación arrendaticia se inicia mediante el arrendamiento que pactó con el ciudadano Pedro Armando Pulido. En tal razón es concluyente señalar que ante la no demostración de los hechos en que su fundamenta su pretensión, la reconvención incoada por la demandada reconviniente debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.

En relación al fondo de la controversia, se tiene que establecido que la misma viene circunscrita por una pretensión de entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal y la negativa de ello por parte de la demandada. Ahora bien, por haber denunciado la demandada la existencia de inepta acumulación de acciones y la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, se pasa de seguidas a resolver ello como punto previo a la sentencia de mérito de la causa, esto es, la procedencia o no de la pretensión de entrega del inmueble por haberse notificado de ello, previamente al arrendatario.

PUNTO PREVO INEPTA ACUMULACION DE ACCIONES
Denuncia la demandada que en el presente caso, existe inepta acumulación de pretensiones por parte de la demandante de autos, debido a que, el demandante señala que siendo su objeto, el cumplimiento por vencimiento de prórroga legal, peticiona que el demandado “… convenga o en caso de no hacerlo sea condenado a ello por el Tribunal “EN DESALOJAR EL INMUEBLE PROPIEDAD DE MI REPRESENTADO”. Y que por ello el demandante acumula dos pretensiones, el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga y el desalojo del inmueble, ya que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, sanciona la indebida acumulación de pretensiones con la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto estas se excluyen mutuamente y son incompatibles, por lo que solicita se declare inadmisible la demanda.

Para resolver se observa que a criterio de quien juzga en el presente caso no se encuentra presente en la litis, la inepta acumulación de acciones, ya que el demandante en su narrativa expresa que la demanda que intenta viene establecida por el hecho de que el demandante ha notificado al arrendatario de la no prorroga del contrato y que en consecuencia debe hacer entrega del inmueble, ello aunado a que además fundamenta legalmente su pretensión en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, en el que ciertamente el demandante puede accionar tal cumplimiento, ante la inercia del arrendatario en entregar el inmueble, una vez disfrutada la prórroga de Ley. De tal manera que entiende quien juzga que el demandante al señalar que demanda por cumplimiento de contrato, es claro en indicar la acción que pretende y que al señalar que solicita se condene al desalojo del inmueble, se refiere al hecho material o la consecuencia del cumplimiento que es ciertamente entregar desalojado el inmueble; esto es, no se colige que peticione además una acción de desalojo, sino la consecuencia de la entrega del inmueble. En este sentido se debe declarar entonces que no existe, a criterio de quien juzga, la inepta acumulación de pretensiones, por cuanto el libelo de demanda es claro en la pretensión única del accionante de exigir judicialmente el cumplimiento en la entrega del inmueble por el disfrute de la prorroga legal. Así se decide.

PUNTO PREVIO PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION
La cuestión previa opuesta por la demandante es la señalada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que señala textualmente lo siguiente:
“…La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda...”.

Respecto a la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, se tiene que por ello debe entenderse de que esto es un presupuesto esencial de acción y que la misma debe aparecer en la ley la voluntad de la propia Ley, el no tutelar en un juicio un interés particular. Por ello debe entenderse entonces que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece por ejemplo en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual:
“La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”. Asimismo, el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe admitir demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando estuviere en curso la prórroga legal.”

Para quien juzga, no se encuentra establecido la prohibición de admitir una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, y si resulta plenamente cierto que esa pretensión procede solo en los casos de contrato pactados a tiempo determinado, ello, -la determinación de la naturaleza temporal del contrato-, es una situación que debe ser analizada en el mérito, pues no hay prohibición expresa en la ley para actuar en sentido contrario y declararla inadmisible “in limini litis”, ya que en estos casos no se configuran las causales de inadmisibilidad de una pretensión, vale decir, ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Según el doctrinario Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta, situación que no ocurre en este caso. Es por ello, que quien juzga considera que en el presente caso no se encuentra presente la cuestión previa de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; por lo cual se declara sin lugar la misma. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Depurado el proceso se tiene que el fondo del asunto controvertido viene establecido por la determinación de que si por efecto de la notificación judicial efectuada por el demandante a la demandada, el contrato de arrendamiento se extinguió y la demandada comenzó el disfrute de la prórroga legal y que una vez disfrutada y finalizada la misma, por el hecho de la no entrega del inmueble, resulta procedente el reclamo judicial de la entrega de ese inmueble.

Así las cosas se tiene que en la presente causa, en principio, las partes otorgaron un contrato de arrendamiento endecha 01 de febrero de 2.006 sobre el inmueble objeto de la pretensión, y que en la cláusula tercera de ese contrato se estableció:
“El plazo de este contrato es de un (1) año contado a partir del primero (01) de enero del año 2006. Dicho tiempo es a término fijo, por lo cual presente contrato no se considerará renovado automáticamente, debiendo EL ARRENDATARIO entregar el inmueble totalmente desocupado personas y cosas, el día 31 de Diciembre del año 2.006, y a ello se compromete expresamente…”

Se tiene entonces que las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad, constituyeron ese vínculo contractual, mediante el cual manifestaron sus intenciones que el contrato se mantuviese por un año fijo, hasta el día 01 de enero del año 2.006. De tal manera que luego de esa fecha ante la ocupación por parte del arrendatario del inmueble en cuestión el contrato se prorrogó, pero ocurre que en fecha 21 de julio de 2.008, luego de incoarse una demanda de desalojo, las partes de esta misma litis, realizan una transacción naciendo un nuevo canon de arrendamiento y una nueva estructura de fondo en cuanto a la relación arrendaticia, ya que se establece un canon para la casa y un canon para el local comercial, esto es, se modifica sustancialmente el contrato original de arrendamiento. Esta nueva relación contractual comienza entonces en fecha 21 de julio de 2.008; pero ocurre que en fecha 10 de febrero de 2.009, esto es, siete (7) meses después, el demandante notifica a la accionada su voluntad de no prorrogar el contrato, solicitando en consecuencia la entrega del inmueble en lo que refiere a vivienda en fecha 21 de julio de 2.009 y el local de manera inmediata.

Así las cosas se tiene entonces, que por efecto de la notificación de no continuar la relación arrendaticia, finaliza la misma, entrando el demandado en uso de la prórroga legal, la cual era de seis meses, por efecto de que la nueva relación arrendaticia en cuanto a local y vivienda, se iniciaba , a criterio de quien juzga, en fecha 21 de julio de 2.008, fecha en que firman una transacción y un nuevo tratamiento arrendaticio a la relación que mantuvieron, esta vez, por dos partes del inmueble. Ante ello, se tiene que la demandada disfrutó en consecuencia de los seis meses a que tenia derecho por concepto de disfrute de prórroga legal, por lo que a partir del mes de febrero del año 2009, nacía para el demandante el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato en cuanto a su entrega, por el mismo hecho de su disfrute por parte del arrendatario. Así se establece.

La prorroga legal, -se ha indicado-, es obligatoria para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y opera de pleno derecho, por tanto no requiere ninguna notificación para que se produzca, por tanto luego del disfrute de la prorroga legal, nace para el arrendador el derecho de solicitar, conforme al artículo 39 de la ley arrendaticia que el arrendatario cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendador y en caso de no hacerlo, el arrendador quedaba facultado para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo. Igualmente se ha señalado que la prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario.

Al vencimiento de la prórroga legal, conforme se indicó se encontraba facultada el arrendador de exigir judicialmente el cumplimiento en la entrega del inmueble, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado.

Igualmente es menester señalar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, por lo que se crea en este juzgador plena convicción de que la presente demanda deberá ser declarada con lugar y así será indicado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Tribunal Tercero de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, es intentada por el ciudadano ALIRIO JOSE PULIDO VERA, contra el ciudadano PABLO JAVIER HERRERA BUITRAGO, ambos suficientemente identificados en el cuerpo del fallo.

SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada ciudadano PABLO JAVIER HERRERA BUITRAGO, a proceder a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble que ocupó como arrendatario, consistente en un inmueble constituido por una casa para habitación y un local comercial, ubicado en la carrera 18 con calle 16, número 16-2 del sector la Romera, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Con el entendido de que en lo referente a la vivienda, en caso de ejecución de la presente sentencia, deberá darse cumplimiento a las formalidades y requisitos establecidos en la Ley y Jurisprudencia patria sobre la ejecución de inmuebles destinados a la vivienda, ello para garantizar los derechos establecidos a los ocupantes del inmueble en cuestión.

TERCERO: Se declara sin lugar la reconvención propuesta por el demandado reconviniente JAVIER HERRERA BUITRAGO, contra el demandante reconvenido ALIRIO JOSE PULIDO VERA.

CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al resultar totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintisiete (27) días del mes noviembre de dos mil catorce. AÑOS: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Temporal,
Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaría,
Zulimar Hernández Méndez
En la misma fecha siendo las 9:05 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº 407