TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
204º y 155º

PARTE ACTORA:

APODERADO JUDICIAL DE
LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
EXPEDIENTE Nº:

Ciudadana MORELLA DEL CARMEN GODOY FLORES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V.- 6.334.882.

Abogado en ejercicio ILDEMARO LATUFF CORONADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 41.312.

Ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.- 4.438.659.

Abogada en ejercicio FLOR ELVIRA BERRIOS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 53.402.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
20.395.

CAPÍTULO I
SÍNTESIS DEL PROCESO.

En fecha 05 de diciembre de 2013, fue presentada para su distribución por la ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE, estando debidamente asistida de abogado, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra el ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ, todos plenamente identificados en autos; correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda previo sorteo de Ley.
Mediante auto dictado en fecha 16 de diciembre de 2013, previa consignación de los recaudos pertinentes, este Tribunal admitió la demanda presentada y ordenó el emplazamiento de la parte accionada a los fines de que compareciera a contestar la acción incoada en su contra dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un día como término de distancia.
En fecha 20 de diciembre de 2013, previa solicitud de la parte actora, este Tribunal ordenó librar la compulsa de citación acordada en el auto de admisión.
En fecha 06 de febrero de 2014, el ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES, estando debidamente asistido de abogado, procedió a darse por citado en el presente procedimiento.
En fecha 14 de marzo de 2014, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación.
Abierto el juicio a pruebas por imperio de Ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho y consignaron escritos que las contiene, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 07 de abril de 2014 y admitidas en fecha 14 de abril de 2014.
Mediante auto dictado en fecha 03 de julio de 2014, se fijó el lapso de sesenta días para dictar sentencia, ello de conformidad a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
De esta manera, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.

CAPÍTULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:
Se inició el presente proceso en virtud de la demanda interpuesta en fecha 05 de diciembre de 2013, por la ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE, contra el ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PEREZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; ahora bien, los hechos relevantes expuestos por la prenombrada fueron los siguientes:

1. Que en fecha 26 de julio de 2013, suscribió contrato de opción de compra-venta, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 40, Tomo 196 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; con el ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad Nº V.-4.438.659, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 13-46, ubicado en el tercer piso del edificio 13-1 del Conjunto Residencial El Torreón, etapa II, identificado con la Cédula Catastral Nº 15-17-01-U01-009-017-013-001-013-046, construido sobre la parcela Residencial “B” de la Urbanización El Torreón, ubicada entre el Boulevard Rómulo Gallegos y la Avenida Leonardo Ruíz Pineda, Jurisdicción de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda.
2. Que en la cláusula segunda del contrato se estableció que la opción compra-venta tendría una duración de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del contrato, con una prórroga de treinta (30) días continuos, si el Banco donde los comparadores tramitarían el crédito para la compra del inmueble mencionado así lo requiriera.
3. Que en la cláusula tercera del contrato se estableció que el vendedor se obligaba a tramitar todas las solvencias requeridas y la compradora debería notificarle con por lo menos tres (03) días de anticipación el día, hora y lugar del otorgamiento del documento de compraventa definitivo.
4. Que en la cláusula cuarta se estableció que el precio de la venta era por la cantidad QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 570.000,00).
5. Que la compradora entregó la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo) y CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), cantidades éstas que el vendedor recibió a su plena y cabal satisfacción en calidad de arras; restando la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo), la cual sería cancelada el día de la suscripción del documento definitivo de compra-venta.
6. Que en la cláusula octava del contrato se estableció que si la compradora incumplía con las obligaciones establecidas en el mismo, siempre que el incumplimiento o demora pudiera considerarse como un desistimiento de la obligación de celebrar la compra-venta, el vendedor podría dar por resuelto el presente contrato y quedaría en libertad de negociar el inmueble con terceras personas; para el caso de que el vendedor incumpliere cualquiera de las obligaciones por el asumida en el presente contrato, siempre que el incumplimiento o demora pudiera considerarse como un desistimiento de la obligación de celebrar la compra-venta, éste tendría que realizar la devolución de la cantidad entregada en calidad de arras en un plazo que no excedería de cinco (05) días contados a partir del hecho que generó su incumplimiento, pudiendo además la compradora demandar el cumplimiento del contrato.
7. Que a pesar de haber realizado todos los trámites necesarios ante el Banco Mercantil C.A., Banco Universal y haber obtenido el crédito para la compra del inmueble antes mencionado, EL VENDEDOR se negó a protocolizar la venta del inmueble anteriormente señalado, como se evidencia de los telegramas enviados al ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PEREZ en fecha 07 y 08 de noviembre de 2013, en la cual se le solicita la entrega de los documentos que exige el registro para firmar la venta definitiva, documentos éstos que fueron entregados por su persona al vendedor, tales como copia de la cédula de identidad y registro de información fiscal, solvencia municipal original y copia, cédula catastral vigente original y copia, solvencia de condominio, solvencia de hidrocapital, declaración de registro de vivienda principal, violando de manera fragante lo establecido en la cláusula tercera y octava del mencionado contrato de opción de compra venta.
8. Que conforme al análisis del contrato de opción de compra venta, EL VENDEDOR incumplió con las cláusulas tercera y octava del contrato de marras, negándose a firmar la protocolización definitiva de la venta, a pesar de que en condición de compradora cumplió con todas sus obligaciones conforme a la Ley.
9. Que por todas las razones antes expuestas procede a demandar al ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a: PRIMERO: Cumplir con el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 26 de julio de 2013, y que la sentencia sirva de título de propiedad; SEGUNDO: Pagar las costas del proceso.
10. Que estima la presente demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), ello de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 14 de marzo de 2014, la abogada en ejercicio FLOR E. BERRIOS, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ; procedió a contestar la demanda incoada contra su representado, sosteniendo para ello lo siguiente:

1. Que ciertamente en fecha 26 de julio de 2013, la accionante y su representado firmaron una contrato de oferta de compra-venta, que recayó sobre un apartamento distinguido con el Nº 13-46, ubicado en el tercer piso del edificio 13-1 del CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREON ETAPA II, identificado con la Cédula Catastral Nº 15-17-01-U01-009-017-013-001-013-046, construido sobre la Parcela Residencial “B” de la “URBANIZACIÓN EL TORREON” ubicada entre el Boulevard Rómulo Gallegos y la Avenida Leonardo Ruiz Pineda de la ciudad de Guarenas, en jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual le pertenece a su representado, según se evidencia en documento registrado por ante la Oficina Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 15 de febrero de 2001, bajo el Nº 18, Tomo 12, Protocolo Primero, folios 66 al 76.
2. Que de acuerdo a lo alegado por la demandante, rechaza y niega que su representado haya incumplido con lo acordado en la opción compra-venta suscrita en fecha 26 de julio de 2013, dado que fue la demandante quien el día 02 de noviembre de 2013, aproximadamente a las cinco y treinta y cuatro minutos de la tarde (05:34 p.m.), envió un mensaje de texto vía móvil, del número 0424-1081218, donde solicitaba la devolución del dinero de manera inmediata.
3. Que el día 03 de noviembre de 2013, a las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.), su representado le respondió a la prenombrada lo siguiente: “(…) Si Brenda YO TE VOY A DEVOLVER TU DINERO”; el día 04 de noviembre de 2013, a las ocho y treinta de la mañana (08:30 a.m.), su representado recibió otro mensaje a través del cual la parte accionante ratificó su solicitud de devolución inmediata de su dinero.
4. Que sobre la base de esa petición y apoyado en cuatro (04) mensajes de texto enviados vía telefonía móvil al número de teléfono antes indicado, su representado se dispuso a devolverle el dinero entregado en calidad de arras; después de ese día su representado esperó a que la accionante se comunicara a los fines de hacerle entrega del dinero, cosa que no ocurrió, razón por la cual llamó infructuosamente sin obtener respuesta, y el día 26 de noviembre de 2013, le envió un mensaje de texto, indicándole que tenía su dinero, sin embargo, tampoco recibió respuesta alguna.
5. Que mediante mensajes de texto enviados por su representado al teléfono de la madre de la accionante, solicitó el número de la cuenta bancaria de ésta a los fines de realizarle un depósito por la devolución del dinero, sin obtener respuesta alguna.
6. Que rechaza y contradice de manera expresa, terminante y categórica las afirmaciones de la actora, ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE, en cuanto a que hubo la negativa por parte de su representado de hacerle entrega de la documentación requerida y necesaria para la tramitación y presentación por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza, Guarenas, Estado Miranda del documento definitivo de venta; por cuanto en ningún momento la parte actora le informó de manera clara, formal y con la antelación requerida, de que para ese momento ya se había establecido la firma del documento definitivo de venta, ello según lo previsto en la CLÁUSULA TERCERA del contrato.
7. Que rechaza y contradice de manera expresa, terminante y categórica que para el trámite del documento definitivo de venta, la parte actora requiera de los documentos indicados en un supuesto telegrama, cuya copia presenta fecha 17 de noviembre de 2013, donde nuevamente solicita parte de los documento que ya le habían si entregados por su representado, puesto que eran recaudos formales y necesarios para introducir la solicitud de Crédito Hipotecario, por ante el operador financiero de su elección (Banco Mercantil); tanto es así, que la madre de la accionante, fue autorizada por mi representado a retirar de la oficina de registro del Municipio Autónomo Plaza, Guarenas, Estado Miranda, la certificación de gravamen para ser presentada por ante el operador financiero.
8. Que los documentos requeridos han debido presentarse al momento de la solicitud del crédito para poder darle curso al mismo, recaudos que la parte actora solicita en el supuesto telegrama que NUNCA fue recibido por su representado.
9. Que rechaza de manera expresa, terminante y categórica que su representado haya sido notificado por la parte actora, pues las copias de telegramas por ella presentados no tienen el acuse de recibido por parte de su representado ni por la parte de vigilancia que permanece a la entrada del conjunto residencial; en tal sentido, no pudo estar enterado de los referidos documentos faltantes, no obstante, dichos documentos fueron entregados a la parte actora en su oportunidad, y ella pudo personalmente gestionar la obtención de los “supuestos” faltantes, ya que conoce el domicilio exacto de su representado, porque hasta el mes de octubre de 2013, mantuvo alquilado el puesto de estacionamiento que tiene asignado el apartamento 13-46, ubicado en el Edificio 13 del Conjunto Residencial el Torreón II.
10. Que rechaza de manera expresa, terminante y categórica, que la parte actora solicite por ante este Juzgado el cumplimiento de la oferta de compra-venta de un apartamento distinguido con el Nº 13-46, ubicado en el Tercer Piso del Edificio 13-1 del Conjunto Residencial El Torreon Etapa II, ubicado en Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, ampliamente descrito en autos y perteneciente a su representado; cuando en reiteradas oportunidades, mediante el uso de un dispositivo móvil que permite el envío y recepción de mensajes de texto, manifestó de manera inequívoca su deseo de no continuar con la negociación, dando así por resuelto el referido contrato
11. Que por las razones que anteceden solicita que la presente demanda sea declarada SIN LUGAR en la sentencia definitiva; y condenada la parte actora al pago de las costas y costos del proceso.

CAPÍTULO III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, y vistas las afirmaciones y defensas realizadas por las partes intervinientes en el presente juicio; quien aquí suscribe pasa de seguida a fijar los hechos controvertidos:
En el presente proceso la ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE, estando debidamente asistida de abogado, procedió a demandar al ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello que en fecha 26 de julio de 2013, suscribió en carácter de compradora un contrato de opción de compra venta con el demandado, el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 13-46, ubicado en el tercer piso del edificio 13-1 del Conjunto Residencial El Torreón, Etapa II, ello por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL (Bs. 570.000,00), de los cuales pagó CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) y posteriormente, CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en calidad de arras, siendo la cantidad restante pagadera a través de un crédito tramitado ante el Banco Mercantil Banco Universal. No obstante a ello, en vista que el demandado se negó a protocolizar la venta definitiva del bien antes descrito, pues omitió entregar los documentos exigidos por la oficina registral para la protocolización de ésta, aun cuando dichos instrumentos le fueron requeridos vía telegrama; es por lo que procede a demandar al ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ a los fines de que cumpla con lo previsto en el contrato celebrado en fecha 26 de julio de 2013, y en consecuencia sea condenado en costas.
A los fines de contradecir lo alegado por la parte actora, la representación judicial de la parte accionada en la oportunidad para contestar, procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes; sosteniendo para ello que es falso que su representado haya incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, pues fue la demandante en su condición de compradora quien le solicitó en reiteradas oportunidades la devolución del dinero pagado en calidad de arras, aunado a que nunca le fue notificada la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, tal como fue previsto en la cláusula tercera del contrato, razones por las cuales solicita sea declarada sin lugar la demanda en la sentencia definitiva.
Ahora bien, en vista que la representación judicial de la parte actora mediante escrito consignado en fecha 31 de marzo de 2014, alegó como punto previo la CONFESIÓN FICTA, consecuentemente, este Tribunal antes de entrar al conocimiento del fondo de la causa pasa a emitir pronunciamiento al respecto; lo cual hace de seguida:

PUNTO PREVIO
DE LA CONFESIÓN FICTA.

Como se dijo anteriormente, la parte actora mediante escrito consignado en fecha 31 de marzo de 2014, sostuvo textualmente que: “(…) En virtud de que el ciudadano demandado QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ, no cumplió con dar contestación a la demanda en el lapso previsto en el artículo 359 del Código de Procedimiento Civil. Tal conducta conlleva necesariamente la aplicación de la consecuencia jurídica establecida en el artículo 362 ejusdem conocida como la confesión ficta, lo cual solicito. Debido a ello solicito que el Tribunal compute y establezca los días de despacho transcurridos desde la notificación del demandado, ocurrida el día 06 de febrero de 2014 (folio 45), hasta la fecha cuando procedió a dar contestación a la demanda, ocurrido el día 14 de marzo de 2014 (folios 46 al 48). Ello a los fines de establecer el incumplimiento del demandado, en dar contestación en el lapso previsto y por consiguiente le sea aplicada la confesión ficta. Solicitando a la vez que el Tribunal proceda a dictar sentencia en cumplimiento del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. A estos fines solicito que el Tribunal a su digno cargo ordene al demandado a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, en fecha 26 de julio de 2013, que cursa a los folios 8 al 12 de este expediente. (…)”.
Al respecto, quien aquí suscribe observa lo siguiente:
Ha sido criterio imperante que los alegatos relacionados con la confesión ficta constituyen alegatos esenciales que pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, y por tanto, al ser esgrimidos deben ser analizados por el Juzgador a los fines de cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, que lo constriñe a pronunciarse sobre todo lo alegado y solamente sobre lo alegado, so pena de incurrir en la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, revisadas las actas que conforman el presente expediente esta Sentenciadora puede verificar que: 1º Cursa a los folios 41 y 42, auto mediante el cual se admitió la demanda que dio lugar al presente juicio, en el que se concedió al accionado un lapso de veinte (20) días de despacho para que diera contestación a la demanda intentada en su contra, más un (01) día como término de la distancia; 2º Cursa a los folios 45 y 46, diligencia de fecha 06 de febrero de 2014, mediante la cual el demandado -ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES- confirió poder Apud Acta a la abogada en ejercicio FLOR ELVIRA BERRIOS, a los fines de ésta ejerciera su representación en el juicio; 3º Cursa al folio 47, diligencia consignada en fecha 06 de febrero de 2014, mediante la cual el accionado procedió a darse por citado conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, en efecto, siendo que desde dicha fecha (exclusive) comenzó a correr el lapso para la contestación de la demanda, quien aquí suscribe procede a computar tal lapso de la siguiente manera: El día 07 de febrero de 2014, como término de la distancia conforme a lo previsto en el artículo 205 del Código de Procedimiento Civil, y los días 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25 y 26 de febrero de 2014 y 06, 07, 10, 11, 12, 13 y 14 de marzo de 2014, como los correspondientes veinte días de despacho fijados para la contestación.- Así se precisa.
Ahora bien, en vista que la parte accionada procedió a dar contestación a la demanda intentada en su contra el día 14 de marzo de 2014 (cursante al folio 48-50), esto es, dentro del lapso de veinte (20) días de despacho concedidos para tal fin, más un (01) día que se concedió como término de la distancia; es por lo que resulta a todas luces tempestiva, razón por la que debe declararse IMPROCEDENTE la defensa en cuestión, pues en el caso de marras no procede la confesión ficta alegada.- Así se establece.

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

Resuelto como fue el punto previo alegado por la parte actora, y vistas las afirmaciones y excepciones explanadas por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal considera pertinente pasar a analizar las reglas de la carga de la prueba, las cuales se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; siendo que las referidas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho en los siguientes términos:

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Ahora bien, la carga de la prueba según nos dicen los principios generales del derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis; así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000 (Expediente No. 00-261), dejó sentado lo siguiente:

“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”. (Fin de la cita; resaltado del Tribunal)

Así las cosas, esta Sentenciadora teniendo en cuenta el criterio jurisprudencial previamente transcrito, en concordancia con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas que han sido producidas por las partes en el decurso del presente proceso; lo cual hace a continuación:

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo la parte actora consignó las siguientes instrumentales:

Primero.- (Folio 08-12) En copia fotostática CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza en fecha 26 de julio de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 40, Tomo 196 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre el ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ –en carácter de vendedor- y la ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE –en carácter de compradora-, bajo los siguientes términos y condiciones:

“(…) CLAÚSULA PRIMERA: EL VENDEDOR se compromete a dar en venta, en los términos y condiciones establecidas en este documento, a la COMPRADORA y ésta así lo acepta y se compromete a comprar, un inmueble de su propiedad, según se evidencia en documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 15 de Febrero de 2001 bajo el Nº 18, Tomo 12, Protocolo Primero (…) un apartamento distinguido con el Nº 13-46, ubicado en el Tercer piso del Edificio “13-1” del “CONJUNTO RESIDENCIAL EL TORREON ETAPA II”, identificado con la Cédula Catastral Nº 12-17-01-U01-009-017-013-001-013-046, construido sobre la Parcela Residencial “B” de la “URBANIZACIÓN EL TORREÓN” ubicada entre el Boulevard Rómulo Gallegos y la Avenida Leonardo Ruiz Pineda (…) tiene una superficie aproximada de Cuarenta y Dos metros cuadrados (42,00 mts2) (…) CLÁUSULA SEGUNDA: La presente opción de compra-venta tendrá una duración de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de esta negociación por ante Notaría Pública, con una prórroga de treinta (30) días continuos, si el Banco donde los COMPRADORES tramitarán el crédito necesario para la compra del inmueble mencionado así lo requiera. CLÁUSULA TERCERA: EL VENDEDOR se obliga a tramitar todas las solvencias requeridas, y la COMPRADORA deberá notificarle, con por lo menos tres (3) días de anticipación, el día, hora y lugar del otorgamiento del documento de Compra-Venta definitivo. CLÁUSULA CUARTA: El precio fijo por el cual el VENDEDOR dará en venta a la COMPRADORA el referido inmueble, es por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 570.000,00). LA COMPRADORA entrega al VENDEDOR al momento de la firma de este contrato la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 170.000,00), y CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 50.000,00) antes de la firma del documento de venta definitivo, que el VENDEDOR recibe a su plena y cabal satisfacción, en calidad de arras mediante Depósito Bancario, dicha cantidad será imputada al precio de venta pactado, cuyo saldo asciende hasta la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 350.000,00), el cual será pagado el día de la suscripción del documento definitivo de compra venta, pro ante la Oficina de Registro competente. CLÁUSULA QUINTA: Es entendido que las cantidades indicadas en la cláusula cuarta del presente documento, no devengará interés alguno, por cuanto el monto del precio es fijo. CLÁUSULA SEXTA: EL VENDEDOR garantiza que el referido inmueble, para el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta estará libre de pasivo y gravámenes (…) CLÁUSULA SÉPTIMA: Todos los gastos que se causen por la redacción del documento de venta y registro, serán por cuenta de la COMPRADORA (…) CLÁUSULA OCTAVA: Queda entendido que si la COMPRADORA incumple con las obligaciones establecidas en el presente contrato, siempre que el incumplimiento o demora pueda considerarse como un desistimiento de la obligación de celebrar la compra-venta, el VENDEDOR podrá dar por resuelto el presente contrato y quedará en libertad de negociar el inmueble con terceras personas; en este caso, el VENDEDOR, deberá devolverle a la COMPRADORA en un plazo que no excederá de Quince (15) días, la cantidad recibida conforme a la Cláusula Cuarta, menos el equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%), del monto contemplado en dicha Cláusula, como Cláusula Penal, es decir la cantidad de CIENTO NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 198.000,00). Para el caso de que el VENDEDOR incumpliere cualquiera de las obligaciones por el asumida en el presente contrato, siempre que el incumplimiento o demora pueda considerarse como un desistimiento de la obligación de celebrar la compra-venta, deberá realizar la devolución de la cantidad entregada en calidad de arras, en un plazo que no excederá de cinco (05) días contados a partir del hecho que generó su incumplimiento, pudiendo además la COMPRADORA demandar el cumplimiento del presente contrato. CLÁUSULA NOVENA: EL VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas a los Ciento Veinte (120) días continuos siguientes de protocolizar el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro competente, y así lo acepta la COMPRADORA. CLÁUSULA DÉCIMA: Este contrato se celebra intuito personae (…) CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA: Todas y cada una de las notificaciones previstas en el presente contrato, así como cualquier notificación que las partes deban efectuarse con motivo del mismo, se deberán hacer por escrito, mediante oficio, debidamente firmados, debiendo ser firmados como recibidos por las partes correspondientes. (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 26 de julio de 2013, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 13-46, ubicado en el tercer piso del Edificio 13-1 del Conjunto Residencial El Torreón Etapa II, construido sobre la Parcela Residencial “B” de la Urbanización El Torreón, ello por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 570.000,00) (de los cuales la compradora pagó CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES al momento de la firma de la opción; y CINCUENTA MIL BOLÍVARES antes de la firma del documento definitivo de venta) pagadera al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga (en efecto, el contrato feneció el día 23 de noviembre del mismo año). Todo ello en el entendido de que si por alguna causa imputable a la vendedora no se llevaba a cabo la venta definitiva del inmueble, el vendedor podría tener por resuelto el contrato y devolver en un plazo menor a quince (15) días la cantidad recibida en calidad de arras menos el equivalente al diez por ciento (10%); por el contrario, si no se llevaba a cabo la venta definitiva por alguna causa imputable al vendedor, éste debía realizar la devolución de la cantidad entregada en calidad de arras en un plazo inferior a cinco (05) días, pudiendo además la compradora demandar el cumplimiento del contrato. También se desprende de la documental en cuestión, que el demandado en su condición de vendedor estaba obligado a tramitar todas las solvencias requeridas para la protocolización de la venta, mientras que la actora en su condición de compradora estaba obligada a notificar con por lo menos tres (03) días de anticipación, el día, hora y lugar fijado para el otorgamiento del documento definitivo.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 13-18) En copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda en fecha 15 de febrero de 2001, el cual quedó registrado bajo el No. 18, Tomo 12, Folios 66 al 76, del Protocolo Primero; a través del cual el ciudadano ANGEL ORLANDO REBOLLEDO SILVA (autorizado por la Junta Directiva de Banesco Banco Universal S.A.C.A.) dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ –aquí demandado- un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 13-46, ubicado en el tercer piso del Edificio 13-1 del Conjunto Residencial El Torreón Etapa II, construido sobre la Parcela Residencial “B” de la Urbanización El Torreón, por la cantidad de OCHO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 8.100.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el demandado en el presente juicio adquirió en el año 2001 la propiedad del inmueble antes descrito, y sobre el cual se suscribiera posteriormente el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en este proceso.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 19-20) En original TELEGRAMA remitido con carácter de urgencia por la ciudadana BRENDA OCANDO -aquí demandante- (debidamente firmado por la prenombrada) a través del INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL) en fecha 07 de noviembre de 2013, y dirigido al ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ –aquí demandado-, a los fines de manifestarle al prenombrado lo siguiente: “Me dirijo a usted en la oportunidad de notificarle que aun me encuentro en la espera de los documentos que exige el registro para firmar la venta definitiva. Solicitud de documentos que fue entregada a su persona por mí el día 24/10/13. Sin embargo a continuación detallo los documentos que me debe entregar: *Copia de CI y Rif, *Solvencia principal (original y copia) “vigente”, *Cédula Catastral vigente (original y copia), *Solvencia de condominio urgente, *Solvencia de Hidrocapital vigente, *Declaración de Registro de Vivienda Principal, *De no poseer la declaración de vivienda principal deberá cancelar el 0,5% del precio de la venta a través de la forma 33 del Seniat.”; y en original, TELEGRAMA (inserto al folio 21-22) remitido por la demandante (debidamente firmado por la prenombrada) a través del INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL) en fecha 08 de noviembre de 2013, y dirigido al aquí demandado, a los fines de manifestarle al prenombrado lo siguiente: “(…) Sr. José a la fecha todavía me encuentro en espera de los documentos que exige el Registro para firmar la venta definitiva, yo fui el día 01/11/13 y fui nuevamente hoy para ver si podía lograr que recibieran el documento para revisión pero no puedo hacer nada si usted no me da esos recaudos se va a realizar el proceso le pido por favor me los haga llegar a la brevedad posible.”
Ahora bien, respecto a las instrumentales en cuestión quien aquí suscribe considera prudente pasar a transcribir lo preceptuado en el artículo 1.375 del Código Civil, siendo que dicha norma textualmente establece lo siguiente: “El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa. (…) Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria. La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas.”; en efecto, siendo que las instrumentales bajo análisis se encuentran debidamente firmadas por la remitente, y en virtud que su contenido no fue desconocido formalmente por la parte contra la cual se opuso, este Tribunal les confiere pleno valor probatorio como demostrativas de que en fecha 07 y 08 de noviembre de 2013, la demandante envió dos telegramas al demandado a los fines de exigirle la entrega de una serie de documentos, que según su decir eran necesarios para la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del presente proceso.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 23-36) En original dos (02) ejemplares del DOCUMENTO DE COMPRA VENTA que fuera redactado por la abogada en ejercicio MARÍA ALEJANDRA FREITES, en carácter de apoderada del BANCO MERCANTIL BANCO UNIVERSAL (según se infiere de sello húmedo); a través del cual el ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ –aquí demandado- daba en venta a la ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE –aquí demandante- un bien inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 13-46, ubicado en el tercer piso del Edificio 13-1 del Conjunto Residencial El Torreón Etapa II, construido sobre la Parcela Residencial “B” de la Urbanización El Torreón. Ahora bien, aun cuando el contenido del documento privado en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que lo correcto era proceder a su promoción a través de la prueba de informes de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pues cuando se trata de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos; en efecto, siendo que no puede verificarse su autenticidad, quien aquí suscribe lo desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Quinto.- (Folio 37) En copia fotostática LISTA DE RECAUDOS PARA REGISTRAR DOCUMENTOS DE CRÉDITOS CON RECURSOS PROVENIENTES DEL BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT (BANAVIH); ahora bien, en vista que no puede comprobarse de quién emana dicha documental, aunado a que su contenido nada aporta a la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato, consecuentemente quien aquí suscribe la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.
Sexto.- (Folio 38-39) UNA (01) CARPETA MANILA con sello húmedo del cual se lee “República Bolivariana de Venezuela. Ministerio del Poder Popular Para Relaciones Interiores y Justicia. SAREN. Registro Público. Municipio Autónomo Plaza”; ahora bien, en virtud que la referida carpeta no contiene ningún tipo de documental anexa, y por tanto nada aporta a la resolución del la presente controversia, en consecuencia quien aquí suscribe la desecha del proceso y no le confieren ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas, la parte accionante promovió la siguiente documental:

Primero.- (Folio 58) En copia fotostática ACUSE DE RECIBO expedido por la OFICINA DEL INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL) en fecha 29 de noviembre de 2013, dirigido a la ciudadana BRENDA OCANDO –aquí demandante-; mediante el cual se le informa que el telegrama signado con el Nº MIXGU2216 de fecha 07 de noviembre del mismo año, dirigido al ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ –aquí demandado-, no fue entregado personalmente por encontrarse cerrado el domicilio indicado, por lo que se le dejó tres avisos y éstos no fueron reclamados. Ahora bien, en vista que el documento administrativo en cuestión no fue impugnado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que el telegrama remitido por la aquí demandante con carácter de urgencia en fecha 07 de noviembre de 2013, no fue entregado personalmente al demandado, por lo que se le dejó tres avisos.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con la contestación la parte demandada no consignó ninguna instrumental; sin embargo, una vez abierto el juicio a pruebas promovió las siguientes probanzas:

-Promovió prueba de INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandanda promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara al BANCO MERCANTIL a los fines de que informara a este Despacho, entre otras cosas, sobre los documentos consignados para la solicitud y aprobación del crédito hipotecario solicitado por la ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE, si el departamento de crédito libró el respectivo cheque a favor del ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PEREZ por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00). En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 75) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) En relación al punto 1: podemos indicar que la precitada ciudadana consignó ante esta Institución bancaria, los recaudos correspondientes a fin de gestionar una solicitud de crédito hipotecario, los cuales se describen a continuación: 1.- En relación con el (los) Solicitante (s) del Crédito: -Planilla de solicitud con todos los datos requeridos, -dos (2) Copias de la cédula de Identidad y Copia del RIF, -Constancia de Trabajo, -Recibo de Pago nómina de los cuatro (4) últimos meses, -Estado de cuentas corrientes y ahorros de los tres (3) últimos meses, -Referencias bancarias, -Denuncia por Incumplimiento de Aporte al FAOV, -Constancia de estar inscrito en el Fondo de Ahorro Obligatorio para la vivienda, -Estado de Cuenta Ahorrista del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), -Declaración jurada de no tener vivienda principal, -Autorización para inspección y avalúo, -Autorización débito en cuenta/Conocimiento de otorgamiento de crédito, -Balance Personal firmado por un contador público colegiado, -Declaración de no solicitar subsidio directo habitacional, -Carta condición crédito FAOV, -Autorización de verificación de datos en centrales de información crediticia, -Carta personal de declaración de ingreso, 2.- En relación con el (los) Vendedores del Inmueble: -Dos (2) Copias Legibles del Documento de Identidad (C.I. laminada) y Copia del RIF. 3.- En relación con el Inmueble ofrecido en Garantía: -Fotocopias del documento de propiedad del inmueble, -Fotocopia de la Solvencia Municipal, -Fotocopia de la Cédula Catastral, -Certificación de gravámenes, -Opción de Compra/Venta, -Fotocopia de la liberación de hipoteca, -Fotocopia del documento de condominio. En relación al punto 2: esta entidad bancaria no emitió cheque de gerencia a favor del ciudadano Quintin José Nieves Pérez, por un monto de trescientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 350.000,00). Cabe destacara que a la fecha no tenemos solicitud de notificación de firma por parte de la Sra. Brenda Nakari Ocando Duarte, para la debida protocolización del crédito. (…)”, y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo que la aquí demandante consignó ante la referida entidad bancaria una serie de documentos a los fines de gestionar una solicitud de crédito hipotecario, incluyendo la fotocopia del documento de propiedad del inmueble tantas veces descrito, fotocopia de la solvencia municipal, fotocopia de la cédula catastral, certificación de gravámenes, opción de compra-venta, fotocopia de la liberación de hipoteca y fotocopia del documento de condominio, así mismo, se tiene como demostrativo de que no fue emitido a favor del demandante ningún cheque por el departamento crediticio, ni fue solicitada por la prenombrada ninguna notificación de firma para la debida protocolización del crédito.- Así se precisa.

-Promovió prueba de INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandanda promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara al REGISTRO INMOBILIARIO DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO PLAZA DEL ESTADO MIRANDA a los fines de que informara a este Despacho, entre otras cosas, sobre el número de la planilla del trámite realizado por la ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE con fecha para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, nombre, apellido y cédula de identidad de las partes otorgantes, fecha fijada para tal otorgamiento, y que informara sí la ciudadana Olga Duarte, madre de la accionante fue autorizada para retirar de la oficina registral la certificación de gravamen del inmueble en cuestión. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 77) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) cumplo con notificarle que en nuestro sistema no se encontró ninguna solicitud de certificación de gravamen solicitada por la ciudadana Olga Duarte. C.I V.- 9.358.133. De igual manera, con respecto a lo demás solicitado, le informo que se nos hace difícil suministrarle la información, debido a que en nuestro sistema no se registran los trámites a realizar con la identificación del comprador más no del propietario del bien inmueble. Por tal motivo, sugiero nos remitan los datos de propiedad del mismo. Sin más a qué hacer referencia, y reiterándole nuestro compromiso de colaboración con el Despacho que dignamente representa, queda de usted.”, y en virtud que ello no aporta ningún elemento probatorio para la resolución de la presente causa, quien aquí suscribe desecha la probanza en cuestión y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

-Promovió prueba de INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandanda promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en función de ello el promovente solicitó se oficiara a la CORPORACIÓN DIGITEL C.A. a los fines de que informara a este Despacho, entre otras cosas, sobre: “(…) Primero: Que el día 02 de Noviembre de 2013, en horas de la tarde aproximadamente a las cinco y treinta y cuatro minutos de la tarde que mi representado recibe un mensaje de TEXTO, vía móvil, del número 0412 0325392, asignado por la operadora de la telefonía móvil Digitel, a la ciudadana Brenda Nakari Ocando Duarte donde la accionante señora Ocando, le solicitaba la devolución de su dinero. Segundo: el día 04 de Noviembre de 2013, a las 8:30 de la mañana recibe OTRO mensaje, la parte accionante señora Ocando, le RATIFICA a mi representado LA SOLICITUD INMEDIATA DE LA DEVOLUCIÓN DE SU DINERO. TERCERO: Que los mensajes (de texto) ESCRITOS también provienen del teléfono 0426 1681275 perteneciente a “Movilnet” (Telecomunicaciones Movilnet, C.A.) empresa de telefonía móvil, y aparentemente está asignado a la ciudadana Olga Duarte, Madre de la parte actora, ciudadana Brenda Nakari Ocando Duarte. (…)”. Ahora bien, aun cuando la promovente indicó el objeto que con la prueba de informes pretendía probar o el hecho que quería demostrar, y aun cuando fueron librados los oficios correspondientes en fecha 14 de abril de 2014 y consignados por el Alguacil de este Despacho en fecha 13 de mayo del mismo año (según se evidencia en el folio 69), quien aquí decide observa que no cursa en autos resulta alguna de los informes promovidos; en efecto, por las razones que anteceden no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

-Promovió la EXHIBICIÓN DE DOCUMENTO: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió la exhibición del acuse de recibo del telegrama enviado en fecha 08 de noviembre de 2013. Ahora bien, en vista que en la oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de exhibición, ninguna de la partes compareció ante la sede de este Despacho (se dejó constancia en el folio 68 del presente expediente), por lo cual se declaró DESIERTO el mismo; debe entonces tenerse como cierto que el telegrama enviado en dicha oportunidad no fue recibido por la parte promovente.- Así se precisa.

Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:

En vista que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 26 de julio de 2013 e inserto bajo el No. 40, Tomo 196 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública del Municipio Plaza (cursante al folio 08-12), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que el ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ –aquí demandado, actuando en carácter de vendedor- se comprometió a venderle a la ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE –aquí demandante, actuando en carácter de compradora- un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 13-46, ubicado en el tercer piso del Edificio 13-1 del Conjunto Residencial El Torreón Etapa II, construido sobre la Parcela Residencial “B” de la Urbanización El Torreón, por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 570.000,00), de los cuales la prenombrada pagó CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) al momento de la firma de la opción, más CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) antes de la firma del documento definitivo de venta, siendo la cantidad restante pagadera al momento de la protocolización de la venta definitiva, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga, por lo que el contrato feneció el día 23 de noviembre del mismo año. Todo ello en el entendido de que si por alguna causa imputable a la vendedora no se llevaba a cabo la venta, el vendedor podría tener por resuelto el contrato y devolver en un plazo menor a quince (15) días la cantidad recibida en calidad de arras menos el equivalente al diez por ciento (10%); por el contrario, si no se llevaba a cabo la venta definitiva por alguna causa imputable al vendedor, éste debía realizar la devolución de la cantidad entregada en calidad de arras en un plazo inferior a cinco (05) días, pudiendo además la compradora demandar el cumplimiento del contrato.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato; específicamente un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-C-2012-000274), con ponencia de la Magistrada: YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:

“(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la supuesta negativa del demandado en su carácter de propietario de vender el inmueble objeto del contrato, así como su negativa en entregar los documentos exigidos por la Oficina Registral a los fines de proceder a la protocolización de la venta definitiva; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, y en vista que la parte demandante se limitó a consignar las siguientes probanzas: contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza en fecha 26 de julio de 2013 (inserto al folio 08-12), el cual constituye el documento fundamental de la presente acción pues a través de ella se persigue su cumplimiento; documento de compra venta debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda en fecha 15 de febrero de 2001 (inserto al folio 13-18), del cual se desprende que el demandado adquirió en el año 2001 la propiedad del inmueble objeto del referido contrato de opción de compra venta; dos (02) telegramas remitidos con carácter de urgencia por la ciudadana BRENDA OCANDO -aquí demandante- al accionado a través del INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL) en fecha 07 y 08 de noviembre de 2013 (cursante al folio 19-22), a los fines de exigirle la entrega de una serie de documentos, que según su decir eran necesarios para la protocolización de la venta definitiva, este último sin acuse de recibo; acuse de recibo (inserto al folio 58) expedido por la referida oficina en fecha 29 de noviembre de 2013, mediante el cual se informa que el telegrama remitido por la actora con carácter de urgencia en fecha 07 de noviembre de 2013, no fue entregado personalmente al demandado, por lo que se le dejó tres avisos al prenombrado; en consecuencia, quien aquí suscribe puede concluir que los hechos arriba referidos no fueron probados de ninguna manera.- Así se precisa.
En efecto, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietario y vendedor haya de alguna manera incumplido con sus obligaciones contractuales, menos aún, que se haya negado a vender el inmueble o que se haya negado a entregar los documentos requeridos para protocolización definitiva de la venta, pues de los informes promovidos (cuyas resultas cursan al folio 75) se evidencia que la prenombrada en la oportunidad para solicitar un crédito hipotecario consignó ante la entidad bancaria correspondiente la fotocopia del documento de propiedad del inmueble objeto de venta, fotocopia de la solvencia municipal, fotocopia de la cédula catastral, certificación de gravámenes, contrato de opción de compra-venta, fotocopia de la liberación de hipoteca y fotocopia del documento de condominio; por el contrario, se observa que tal y como lo señaló la parte demandada en reiteradas oportunidades, fue la actora en su condición de compradora quien incumplió con su obligación de notificar sobre la fecha y hora para la firma del documento definitivo de venta, ello antes del vencimiento del contrato y su prórroga, tal como fuera previsto en la cláusula tercera del contrato. En efecto, mal podría este Tribunal condenar al ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ a cumplir con lo previsto en el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, cuando evidentemente fue la demandante quien incumplió con sus respectivas obligaciones, resultando así atribuible a ésta última que el contrato en cuestión haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo.- Así se establece.
Como corolario de lo anterior este órgano jurisdiccional se permite traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 30 de marzo de 2012, Expediente No. 2011-000627, con ponencia del Magistrado: LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, a través de la cual se estableció lo siguiente:

“(…) El artículo 506 de la ley civil adjetiva dispone: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba.
En ese mismo orden de ideas, es necesario recalcar que cuando el demandado contradice pura y simplemente las pretensiones del actor, no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas, a diferencia de cuando adopta una posición distinta –reus in exceptione fit actor-, mediante la cual, verbigracia, reconoce el hecho con limitaciones porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, correspondiendo en consecuencia al demandado probar tales hechos. (Al efecto ver sentencia N° 787 del 24 de octubre de 2007, caso: Distribuidora Greco, C.A., c/ Sergio Juan Fulbio Corrente, expediente N° 2005-078)
Así, por ejemplo, quien ha sido demandado por cobro de bolívares podrá negar la pretensión del actor pura y simplemente alegando no ser él el deudor, en cuyo caso estará exento de prueba y será el demandante quien deberá demostrar que el demandado es en efecto el deudor a quien se le atribuye la obligación. Mas sin embargo, si el demandado reconoce el hecho (haber sido el deudor de tal obligación) pero con limitaciones tales como haber pagado la deuda o haber prescrito la obligación, en ese caso estará alegando un hecho nuevo -extintivo, modificativo o impeditivo- que deberá ser probado por éste en el iter procesal.
En consecuencia, las normas sobre distribución y carga de la prueba definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante.
En el presente caso, tal como lo señala la sentencia recurrida, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedió a negar y contradecir las afirmaciones realizadas por la actora en su escrito libelar, aduciendo que la demanda que dio origen a la actual tiene sustento legal y no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, razón por la cual mal podría dar lugar a una acción por daños materiales, ni mucho menos a daños morales; manifestando asimismo que la sucesión demandada cuando demandó lo hizo sin “intención”, imprudencia o negligencia ni con abuso de derecho, es decir, que su actitud no fue culposa, razón por la cual la sucesión no está obligada a reparar los daños materiales ni morales que haya podido sufrir la parte actora con ocasión de aquel juicio.
De los anteriores alegatos, y tomando en consideración la doctrina que al respecto mantiene esta Sala, se evidencia claramente que era carga del actor probar sus afirmaciones de hecho a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues de la contestación no se evidencia que el demandado haya traído un hecho o circunstancia distinta a la alegada por el actor que ameritara ser probada por este.
En tal sentido, correspondía a la parte actora demostrar la culpabilidad de la parte demandada en la comisión del hecho ilícito, de manera que al no haber constatado tal situación el juez de la recurrida, estaba posibilitado para desestimar la demanda aún cuando el demandado nada hubiese probado a su favor, pues, se insiste, la carga probatoria estaba en cabeza de la parte accionante.
Asimismo, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa en sentencia número 247, de fecha 20 de febrero de 2003, expediente 2000-0203, y ratificado por esta Sala, según el cual, en materia de daño moral, señaló lo que sigue:
“…Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en el presente caso, es deber de la parte actora demostrar la ocurrencia del hecho generador del daño moral demandado, toda vez que la accionada negó, rechazó y contradijo la existencia de tales hechos.
En este sentido, el juzgador debe analizar las pruebas aportadas a los autos, a los fines de determinar si quien reclama una indemnización, en este caso por daño moral, demostró durante el proceso la existencia del mismo y en consecuencia poder acordar el resarcimiento conforme a lo pautado en el artículo 1.196 del Código Civil.
…Omissis…
Al respecto, observa la Sala que dicha prueba no fue debidamente evacuada por falta de comparecencia de la promovente de la misma, lo cual obviamente trae como consecuencia, el desistimiento de este medio probatorio, lo que aunado a la inexistencia de otras pruebas que demuestren la pretensión de la actora, llevan a esta Sala a la conclusión de declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide…”
Similar al caso sub iudice es el caso planteado, en el cual el actor tenía la carga de demostrar el hecho generador del daño moral demandado, por lo que en opinión de esta Sala, la recurrida interpretó correctamente el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por las razones anteriormente expuestas se declara improcedente la denuncia de infracción de la referida norma adjetiva por errónea interpretación al haberse constatado su adecuada y correcta aplicación. Así se establece.” (Negrilla y subrayado de este Tribunal)

Así las cosas, partiendo del criterio jurisprudencial antes transcrito y revisadas las circunstancias del presente expediente, tenemos que al no existir plena prueba de lo aducido por la parte actora como fundamento de su pretensión y en virtud que, no cursa en autos instrumento alguno que lleve a la convicción de que el demandado haya incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, debe en consecuencia esta Sentenciadora declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por la ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE contra el ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ, todos plenamente identificados en autos; ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.

CAPÍTULO IV
DISPOSITIVA.

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana BRENDA NAKARI OCANDO DUARTE contra el ciudadano QUINTIN JOSÉ NIEVES PÉREZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los dos (02) días del mes de octubre del año dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
LA JUEZA,

ZULAY BRAVO DURÁN.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

CHRISTEL VERA R.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.)
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ZBD/ Adriana
Exp. No. 20.395