TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

204° y 156°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES CIMA 1978, C.A. Inscrita por ante el Registro Mercantil VII de la circunscripción judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 24 de abril de 2007, inscrita bajo el N° 70, tomo 723-A-VII, con posterior cambio de domicilio según acta de fecha 06 de febrero de 2009, bajo el N° 11, tomo 10-A e inscrita por ante el registro mercantil primero del estado Táchira, en fecha 07 de septiembre de 2009, bajo el N° 19 Tomo 28-A, con última modificación en fecha 01 de junio de 2012 anotado bajo el N° 25, tomo 10-A-RMI, representada por su director general LUIS FERNANDO MORENO ARIAS, con cedula de identidad N° V- 5.025.828.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE ANGEL DOZA SAAVEDRA, BORIS LEONARDO OMAÑA RODRIGUEZ y FRANDINA COROMOTO HERNANDEZ VÁSQUEZ, con inpreabogados N° 75.847, 31.130 y 53.098, en su orden.

PARTE DEMANDADA: MARIA CAROLINA ROSALES GARCIA y FREDDY ARMANDO ROA DELGADO, venezolanos, mayores de edad, con cedulas de identidad N° V- 14.179.259 y V- 9.227.159, de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: VICKY CAROLINA VALERO MENDEZ, con Inpreabogado N° 69.776.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA PRIVADO. (Decisión interlocutoria de cuestiones previas).

EXPEDIENTE No.: 21.901

PARTE NARRATIVA
ANTECEDENTES

Se inicia el presente procedimiento por escrito recibido por distribución en fecha 14 de agosto de 2014 (fls. 1 al 4), en el cual, la parte demandante invoca la resolución de un contrato de compra-venta privado, celebrado con los demandados, pues a su decir, el contrato fue celebrado el día 19 de septiembre de 2013 y para la fecha de interposición de la demanda, ya estaban vencidas la cuota inicial de Bs. 750.000,00, la primera cuota de Bs. 400.000,00; la segunda y tercera cuota de Bs. 300.000,00 cada una, habiendo pagado hasta la fecha la cantidad de Bs. 210.000,00 el día 15 de diciembre de 2013, encontrándose en incumplimiento en los pagos desde la fecha de suscripción del contrato, por ello invoca al Tribunal la referida acción para que los demandados convenga o a ello sean condenados.

En tal situación, los demandados de autos, cuando se hacen presentes en el juicio, mediante escrito de fecha 17 de diciembre de 2014 (fls. 36 al 38), oponen la cuestión previa establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la falta de jurisdicción de éste Juez para conocer de la presente causa, pues según los oponentes de la cuestión previa, el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria prohíbe a los constructores la rescisión unilateral de contratos de venta o preventa celebrados, pues el demandante no agotó el procedimiento administrativo consagrado en la ley Contra la Estafa Inmobiliaria, quien otorga a la Dirección General de la Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la potestad para resolver las controversias referentes a la materia de vivienda en construcción o a ser construida en sede administrativa, no permitiendo la resolución de estos contratos de manera unilateral, citando para ello las sentencias de la Sala Político-Administrativa de fecha 27 de junio de 2013 y del 30 de abril de 2014.

PARTE MOTIVA

Planteada así la falta de jurisdicción el Tribunal para decidir, observa:

El artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, reza:

Artículo 18
De las rescisiones
No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.

Efectivamente, el artículo anterior señala la imposibilidad del constructor de resolver los contratos de preventa unilateralmente; sin embargo, prevé como excepción el caso en que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador; lo que implica que si bien en principio la norma preceptúa una prohibición, más adelante establece la excepción a dicha prohibición.

En tal sentido, en principio, éste Tribunal observa que la acción incoada no es una rescisión unilateral, pues el constructor (demandante), acude a los órganos de administración de justicia, para llamar a juicio a los optantes compradores, para que éstos ejerzan su derecho a la defensa, convengan o a ellos sean condenados (sin menoscabo del derecho que tienen los demandados de hacer sucumbir la acción incoada debido a su despliegue probatorio) en resolver el contrato celebrado por la supuesta falta de pago del comprador de las cuotas indicadas por el actor en su libelo.

Es decir, entiende e interpreta éste jurisdicente que el actor no está rescindiendo unilateralmente el contrato, muy por el contrario, está acudiendo a los órganos jurisdiccionales de administración de justicia, para que sean éstos quienes decidan acerca de la procedencia o no de la resolución contractual solicitada por la supuesta falta de pago de cuotas insolutas. Por tanto, no se está en presencia de una rescisión unilateral, sino de una demanda fundamentada en un artículo de la Ley sustantiva que ofrece al actor la facultad de accionar el cumplimiento o la resolución del contrato, por tanto, la hipótesis contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa inmobiliaria, en principio, no es aplicable al caso de marras. Así se declara.

Máxime, cuando se trata de una mera aplicación del derecho privado en caso de incumplimiento, es decir, no se trata de una resolución unilateral del contrato incurriendo en violación de ese ordenamiento jurídico sino más bien del derecho que le asiste a los contratantes de reclamar judicialmente la resolución de contrato por incumplimiento de la otra parte contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, pues expresamente señala el artículo antes citado de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, que en caso de incumplimiento o por falta de pago, la contratante podrá (más no resolverá unilateralmente) exigir de pleno derecho (que sería el uso del artículo 1.167 del Código Civil) la rescisión del contrato.

Es importante aclarar a las partes, que es la administración pública la única facultada para rescindir unilateralmente los contratos en los cuales ella es parte, así lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 24 de abril de 2003, con ponencia del magistrado: Iván Rincón Urdaneta, dictada en el expediente No. 02-1234, donde se señaló lo siguiente:

Asimismo, resulta necesario indicar que si bien la Administración tiene la facultad de resolver unilateralmente los contratos administrativos en los que sea parte, no puede prescindir de un procedimiento contradictorio en el cual se asegure al particular sus elementales garantías de intervención y defensa, por lo que frente a la potestad de rescisión unilateral del contrato, se erige la garantía del derecho a la defensa que comporta que los interesados conozcan el procedimiento que pueda afectarlos, se les permita su participación en él o el ejercicio de sus derechos, se les garantice que podrán realizar las actividades probatorias necesarias y se les notifique de los actos que los afecten.

Así lo señaló esta Sala Constitucional en sentencia del 20 de junio de 2000, (Caso: Aerolink Internacional, S.A.), en la que se estableció:
“la Administración frente a ese incumplimiento contractual como por ejemplo falta de pago, falta de constitución de las fianzas exigidas, falta de rendición de cuentas etc, tiene la potestad de rescindir unilateralmente el contrato pero respetando los derechos subjetivos o intereses legítimos de los concesionarios, toda vez que el acto por el cual se rescinde la concesión es un acto administrativo que debe estar precedido de un procedimiento que garantice el derecho a la defensa y al debido proceso del concesionario, aun cuando ese procedimiento sea expedito, como lo sería el procedimiento sumario contenido en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
En este contexto, la Sala como intérprete de las normas fundamentales contenidas en el texto constitucional, observa que en los actuales momentos que vive el país, donde existe una necesidad de inversiones para la reactivación del aparato productivo y donde el administrado espera una contraprestación en los servicios públicos por las contribuciones, cargas e impuestos a los que son sometidos, debe garantizarse, por una parte la continuidad y correcta prestación de los servicios públicos y por la otra respetarse y garantizarse la inversión erogada por los concesionarios mediante su respeto al derecho a la defensa y al debido proceso al momento de resolver unilateralmente este tipo de contratación por parte de la Administración.”

Ahora bien, continuando con el análisis del artículo anterior de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, observa éste sentenciador, tal como se dijo precedentemente, que la acción incoada no es una rescisión unilateral, en virtud que el demandante (constructor), acude a éste órgano jurisdiccional, para que el tribunal se pronuncie acerca de la resolución del contrato celebrado por la supuesta falta de pago del comprador de las cuotas indicadas por el actor en su libelo. Es decir, que en el caso sub iudice, a todo evento, se está en presencia de la excepción prevista en la norma indicada sobre el supuesto incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador, cuya procedencia o no será dilucidada en la sentencia de mérito.

En éste sentido, de la revisión del contrato de opción de compra venta, cuya resolución acciona el demandante, se observa específicamente en su cláusula SEXTA, atinente a la forma de pago, señala lo siguiente:

SEXTO: El precio de venta del inmueble suficientemente identificado, será de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), los cuales serán pagados por EL COMPRADOR de la siguiente forma: A) INICIAL: EL COMPRADOR entrega en éste acto SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) por concepto de inicial, mediante cheque por un monto de 750.000.00 B) UNA (01) cuota ordinarias (sic) de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) EL 08 DE NOVIEMBRE DEL PRESENTE AÑO C) UNA (1) cuota ordinaria de Bs. 300.000,00 que será pagada el 15 de diciembre del presente año D) UNA (01) cuota ordinaria de Bs. 300.000,00 el 28 de febrero de 2014 E) UNA cuota de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs300.000,00) el 28 de abril de 2014 F) UNA (01) Cuota de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,00) el 28 de junio de 2014 G) UNA cuota de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) al momento de protocolización de la venta definitiva, sobre el monto, si LOS COMPRADORES deciden financiarlo a través de institución bancaria deberá notificarlo, por escrito, a INVERSIONES CIMA 1973 C.A., con por lo menos sesenta (60) días hábiles de su intención e obtener dicho financiamiento junto con la identificación de la institución financista por ante la cual realizará los trámites respectivos, sin que esto implique la posibilidad de relajar la obligación de pago en la fecha pautada. Se anexa, como parte íntegra del contrato cronograma de pagos. El incumplimiento de los pagos en las fechas pautadas generará, tal como lo disponen las leyes patrias, intereses legales sobre los montos adeudados a la rata del uno por ciento (1%) mensual

Así las cosas, tomando en consideración la narración de los hechos efectuada por el actor en su escrito libelar, en concordancia con la cláusula supra mencionada, se aprecia que el argumento principal del demandante se contrae a la falta de pago oportuna de las cuotas pactadas en el respectivo contrato, es decir, que en el caso que aquí se discute, en el supuesto negado de considerarse una rescisión unilateral del constructor, éste se encuentra inmerso en la excepción a la prohibición contenida en el artículo 18 ejusdem.

En tal sentido, observa éste jurisdicente, en estricto apego al artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que para decidir debe el juez atenerse únicamente a lo que resulte de los autos y de los documentos presentados por las partes, que la hipótesis contemplada por el legislador en la única excepción establecida en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, se subsume en los hechos narrados por el actor, por tanto, éste jurisdicente considera que por disposición expresa de los artículo 1.167 del Código Civil y 1° del Código de Procedimiento Civil, éste Juzgado SI TIENE JURISDICCION para conocer el presente asunto. Así se decide.

Por lo antes expuesto, éste sentenciador, conforme al artículo 349 del Código Adjetivo Civil, ateniéndose únicamente a lo que resulte de los autos y de los documentos presentados por las partes, DECLARA SIN LUGAR la cuestión previa alegada, contenida y disciplinada en el ordinal 1° del artículo 346 ibidem, opuesta en el escrito de fecha 17 de diciembre de 2014 (fls. 36 al 38), por los ciudadanos MARÍA CAROLINA ROSALES GARCÍA y FREDDY ARMANDO ROA DELGADO, demandados de autos. Así se decide.

En consecuencia, éste juzgado si tiene jurisdicción para conocer y decidir el asunto sometido a su conocimiento contenido en el presente expediente. Así se decide.

Se hace del conocimiento de las partes, que el lapso para la contestación de la demanda se hará en la forma prevista en el ordinal 1° del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, el cual comenzará a correr una vez conste en autos la última notificación de las partes. Así se aclara.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho, como de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de ellos y sin suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa alegada, contenida y disciplinada en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por los demandados de autos ciudadanos MARÍA CAROLINA ROSALES GARCÍA y FREDDY ARMANDO ROA DELGADO, en el escrito de fecha 17 de diciembre de 2014 (fls. 36 al 38).

SEGUNDO: éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira SI TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir el asunto sometido a su conocimiento contenido en el presente expediente.}

TERCERO: El lapso para la contestación de la demanda se hará en la forma prevista en el ordinal 1° del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, el cual comenzará a correr una vez conste en autos la última notificación de las partes.

CUARTO: Notifíquese a las partes sobre la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con sede en la ciudad de San Cristóbal, Edificio Nacional, piso 1, Oficina 7, a los nueve (09) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Años 204° de la independencia y 156° de la Federación.

Josué Manuel Contreras Zambrano
Juez titular Alicia Coromoto Mora Arellano
La Secretaria

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión interlocutoria siendo las 3.25 horas de la tarde, dejándose copia para el archivo del Tribunal y se libraron las boletas de notificación a las partes.

Alicia Coromoto Mora Arellano
La Secretaria

Exp. 21.901
JMCZ/cm.-