TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 14-9592

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil, INVERSORA TODO PROGRESO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 1 de febrero del 2006, bajo el No. 68, Tomo A-2-Tro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados MARÍA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEÓN Y HENRY SÁNCHEZ VALLECILLOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.229, 55.638 y 142.564 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MARÍA DURI BASTIDAS DE TUMINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de identidad Nº V-5.033.771.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial constituido.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

Se inicia el presente proceso en fecha 14 de mayo de 2014, ante el sistema de Distribución, correspondiendo el conocimiento a este Tribunal, conocer de la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por los ciudadanos abogados María Teresa Moreno, Ingrid Borrego León y Henry Sánchez Vallecillos, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil, INVERSORA TODO PROGRESO, C.A., contra la ciudadana MARÍA DURI BASTIDAS DE TUMINO supra identificados, alegando entre otras cosas, que en fecha 02 de marzo del 2007, su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA DURI BASTIDAS DE TUMINO, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con el alfanumérico C2-03, del nivel C-2, ubicado en el Centro Comercial La Colina, en la Avenida Paseo Los Andes, Urbanización San Antonio de Los Altos, Estado Miranda, tal y como se desprende de contrato de arrendamiento autenticado ante La Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, de esa misma fecha, bajo el No. 78, Tomo 23. Asimismo manifiestan, que posteriormente suscribieron un segundo contrato de arrendamiento en fecha 11 de agosto de 2008, el cual fue notariado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 01, Tomo 93, que en ese último contrato convinieron las partes el plazo de duración sería de “…nueve meses a partir de la firma del presente contrato…” asimismo, fijaron como domicilio especial la ciudad de Los Teques del Estado Miranda.
Indican que su representada notificó formalmente la no renovación del contrato de arrendamiento en fecha 26 de marzo del 2012, a través del Juzgado de Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, siendo recibida por la arrendataria MARÍA DURI BASTIDAS DE TUMINO, donde se le informaba el desahucio y su derecho a prórroga legal por un período fijo de dos (2) años, conforme a lo previsto en el artículo 38, literal c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que una vez finalizará la última de la prórrogas convencionales, computada desde el 11 de mayo de 2012, a que llegaba a su fin el 11 de mayo de 2014, debiendo la arrendataria hacer entrega efectiva del inmueble el 12 de mayo de 2014.
Precisan, que el 12 de mayo de 2014, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble completamente desocupado, libre de personas y de bienes, en el mismo estado en que le fue arrendado, y se ha negado a cumplir voluntariamente con su obligación, siendo nugatorias todas las gestiones extrajudiciales realizadas para lograr el cumplimiento de la obligación, dando así derecho a ejercer las acciones legales pertinentes.
Que la presente acción tiene por objeto el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la demandada, en fecha 11 de agosto de 2008, el cual fue notariado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 01, Tomo 03, sobre un (1) local comercial distinguido con alfanumérico C2-03, del nivel C-2, ubicado en el Centro Comercial La Colina, en la Avenida Paseo Los Andes, Urbanización San Antonio de Los Altos, Estado Miranda, por no haber cumplido con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal el 12 de mayo del 2014. Fundamentan la acción en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
En fecha 19 de mayo de 2014, mediante diligencia el abogado Henry Sánchez Vallecillos, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consigna los recaudos necesarios para la prosecución de la causa.
En fecha 21 de mayo de 2014, se admitió la demanda y se emplaza a la parte demandada a comparecer el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación debidamente practicada, comisionando al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines de practicar la referida citación.
Mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2014, el abogado Henry Sánchez Vallecillos, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consigna los fotostatos necesarios, a los fines de librar la compulsa, por auto de fecha 26 de mayo del 2014, se libró la compulsa exhortando al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de esta misma Circunscripción Judicial.
Mediante diligencia de fecha 17 de junio de 2014, el apoderado judicial de la parte actora consigna las resultas de la citación de la parte demandada, debidamente practicada por el Tribunal comisionado.
En fecha 18 de junio de 2014, se dicto auto complementario al auto de admisión de la demanda dictado en fecha 21 de mayo del 2014, en virtud de la entrada en vigencia del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en consecuencia, se dispuso lo siguiente, Primero: se dejo sin efecto el acto de contestación de la demanda para el segundo día de despacho siguientes a la citación de la demandada, se ordenó continuar la presente causa por los trámites del procedimiento oral, previsto en el artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Se instó a los apoderados judiciales de la parte actora, para que en un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes, consignen todas las pruebas necesarias documentales que dispongan, y mencionar los nombre, apellidos y domicilio de los testigos que rendirán declaración el debate oral. Tercero: Que la parte demandada deberá comparecer a dar contestación a la demanda dentro de los 20 días de Despacho siguientes a su citación, que en el presente caso, dicho lapso comenzará a correr vencido el lapso de cinco (5) días de despacho concedidos en la disposición Segunda, y conforme al artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, debe presentar por escrito su contestación expresando en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente. Asimismo, acompañar con su escrito de contestación, toda prueba documental de que se disponga y mencionar nombre, apellido y domicilio de los testigos con la prueba documental y la lista de testigos.
En fecha 26 de junio de 2014, los apoderados judiciales de la parte actora presentaron escrito de reforma del libelo de la demanda, promoviendo en el mismo, pruebas documentales.
En fecha 28 de julio de 2014, la ciudadana María Duri Bastidas de Tumino, supra identificada, actuando en su carácter de parte demanda, estando asistida por el abogado en ejercicio José Alfredo Dommar Pasarella, titular de la cédula de identidad No.V-8.874.812, inscrito en el Inpreabogado No. 7200, y consigna constante de seis (6) folios útiles, escrito de contestación a la demanda, en el cual promueve: 1.) La cuestión previa contenida en el Ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro de la oportunidad procesal los apoderados judiciales de la parte actora, consignan escrito de oposición a la cuestión previa opuesta.

En fecha 23 de septiembre de 2014, se publicó y registró decisión, mediante la cual se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto dictado en fecha 10 de octubre de 2014, se fija el 5º día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación de las partes, a los fines de que tuviera lugar la Audiencia Preliminar, librándose las correspondientes boletas de notificación.
Previa notificación de las partes, en fecha 02 de marzo de 2015, tuvo lugar la audiencia preliminar.
Por auto dictado en fecha 05 de marzo de 2015, se realiza la fijación de los hechos y conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se abrió un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a la fecha, para la promoción de las pruebas del mérito de la causa.
En fecha 10 de marzo de 2015, se recibió escrito de pruebas, presentado por los apoderados judiciales de la parte actora, las cuales fueron admitidas por este Tribunal, por auto dictado en fecha 16 de marzo de 2015.
En fecha 17 de marzo de 2015, se fijó el décimo día de despacho, para que tuviera lugar la Audiencia o Debate Oral en el presente juicio.
En fecha 07 de abril de 2015, tuvo lugar la Audiencia Oral, haciéndose presentes los apoderados judiciales de la parte actora.
Mediante auto dictado en fecha 21 de abril de 2015, se defiere por un lapso de cinco días de despacho, la oportunidad para dictar sentencia definitiva.
Siendo la oportunidad legal para decidir el fondo de la presente causa, este Tribunal procede al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por la parte actora al proceso, en los términos siguientes:

II
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Documentales: La Parte actora promovió las siguientes documentales:
A) Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana DALIA MARINA RUIZ GONZALEZ, en su carácter de Directora de la empresa INVERSORA TODO PROGRESO, C.A., sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, distinguido con el Nº C2-03 del Nivel C-2, ubicado en el Centro Comercial La Colina, Avenida Paseo Los Andes, Urbanización Las Minas, San Antonio de los Altos, Estado Miranda, destinado al uso comercial, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de marzo de 2007, bajo el N° 78, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
B) Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana DALIA MARINA RUIZ GONZALEZ, en su carácter de Directora de la empresa INVESORA TODO PROGRESO, C.A., sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, distinguido con el Nº C2-03 del Nivel C-2, ubicado en el Centro Comercial La Colina, Avenida Paseo Los Andes, Urbanización Las Minas, San Antonio de los Altos, Estado Miranda, destinado al uso comercial, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de agosto de 2011, bajo el N° 01, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
C) Copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 2011, en el juicio que por Desalojo, incoó INVERSORA TODO PROGRESO, C.A., contra MARÍA DURI BASTIDAS DE TUMINO. Este Tribunal aprecia esta documental y le atribuye eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
D) Copia certificada del documento de propiedad, mediante al cual el ciudadano GIUSEPPE BIONDO TOMASETTI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.073.809, da en venta a INVERSORA TODO PROGRESO, C.A., un inmueble constituido por un local comercial, situado en la planta o nivel “C2” del centro comercial denominado Centro La Colina, ubicado en la Avenida Paseo de Los Andes que forma parte de la Urbanización Residencial Las Minas, en Jurisdicción del Municipio Los Salias antes Municipio Carrizal del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, según documento protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de marzo de 2006, quedando inserto bajo el Nº 12, protocolo Primero, Tomo 08. Este Tribunal, aprecia dicho instrumento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
E) Notificación Judicial realizada por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 2012. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido desconocida ni tachada por la parte accionada.

Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por los apoderados judiciales de la parte actora, este Tribunal para decidir observa que en su escrito libelar afirman entre otras cosas que: “(…) En fecha dos (2) de marzo de 2007, nuestra representada INVERSORA TODO PROGRESO C.A., ya identificada, celebró contrato de arrendamiento con MARIA DURI BASTIDAS DE TUMINO, (…) sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con el alfanumérico C2-03, del nivel C-2, ubicado en el centro Comercial la Colina, en la Avenida Paseo Los Andes, Urbanización San Antonio de Los Altos, Estado Miranda; tal como se desprende de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano Miranda, de esa misma fecha, bajo el Nº 78, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaría; (…) Posteriormente las partes de común acuerdo suscribieron un segundo contrato de arrendamiento de fecha 11 de agosto de 2008, el que de igual manera fue otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, quedando asentado bajo el Nº 01, Tomo 93 de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaría. En este último contrato se convino que el plazo de duración del mismo sería “…de nueve (9) meses contados a partir de la firma del presente contrato….”, asimismo se fijó como domicilio especial la ciudad de Los Teques del Estado Miranda. Así las cosas en fecha 13 de junio de 2011nuestra representada interpuso demanda de desalojo fundada en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundada en la necesidad que tenía de servirse del inmueble la hermana de una de las socias de compañía, habiendo proferido sentencia definitiva en fecha 30 de septiembre de 2011, declarando sin lugar la demanda por ser una relación contractual a tiempo determinado, ya que se habían convenido prórrogas fijas y sucesivas cada nueve (9) meses y no había operado la tácita reconducción del contrato (…) por ello nuestra representada procedió a notificar formalmente la no prórroga del contrato de arrendamiento en fecha 26 de marzo de 2012 a través de la solicitud distinguida como S-2012-063, evacuada por el Juzgado de Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, la que fue debidamente recibida por la arrendataria MARIA DURI BASTIDAS DE TUMINO, antes identificada, quien firmó como recibida. En la referida notificación judicial, nuestra representada la informaba a la arrendataria que conforme a la suscripción del último contrato de arrendamiento, la relación contractual había iniciado el 11 de agosto de 2008 hasta el 11 de mayo de de 2009, habiéndose posteriormente prorrogado por periodos fijos de nueve (9) meses de manera sucesiva, tal y como lo decidió el juzgado de Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de septiembre de 2011. En el referido desahucio también se le participó su derecho a prórroga legal por un periodo fijo de dos (2) años, una vez finalizada la última de las prórrogas convencionales, computadas desde el 11 de mayo de 2012, a que llegaba a su fin el 11 de mayo de 2014, debiendo la arrendataria hacer entrega efectiva del inmueble el 12 de mayo de 2014. Es el caso que vencido el plazo de prórroga legal, … el 12 de mayo de 2014, fecha en la que la arrendataria debió hacer entrega del inmueble objeto de esta pretensión completamente desocupado, libre de personas y de bienes, en el mismo estado en que le fue arrendado, ésta se ha negado a cumplir voluntariamente con su obligación , siendo nugatorias todas las gestiones extrajudiciales realizadas para lograr el cumplimiento de la obligación, dando asó derecho a ejercer las acciones legales pertinentes. (…) Por todas las razones de hecho y los fundamentos de derecho antes expuestos, es que siguiendo órdenes de nuestra representada, INVERSORA TODO P`ROGRESO C.A., ya identificada, comparecemos ante su competente autoridad, para demandar como en efecto demandamos a MARIA DURI BASTIDAS DE TUMINO, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio, con Cédula de Identidad Nº 54.303.771, para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal a los siguiente: PRIMERO: El cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito entre nuestra representada y MARIA DURI BASTIDAS DE TUMINO, ya identificada, autenticado ante la Notaría Pública del municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de agosto de 2008, bajo el Nº 78, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaría, sobre el local comercial distinguido con el alfanumérico C2-03, del Nivel C-2, ubicado en el centro Comercial la Colina, en la Avenida Paseo Los Andes, Urbanización San Antonio de Los Altos, estado Miranda; en consecuencia sea ordenada la entrega efectiva del inmueble antes sito, completamente desocupado, libre de personas y de bienes, y en buen estado de conservación en que lo recibió y completamente solvente en los servicios básicos. SEGUNDO: A pagar las costas y los costos de la presente acción, así como los honorarios profesionales causados…”.

Ante tales afirmaciones de hecho, la parte accionada en su escrito de contestación, alega que: “(…) PRIMERO: Convengo expresamente que mantengo una relación arrendaticia con la sociedad mercantil INVERSORA TODO PROGRESO, C.A., constituida dicha relación por el arrendamiento de un (1) local comercial distinguido con el Nº C2-03, Nivel C-2, ubicado en el Centro Comercial La COLINA, en la Avenida Paseo Los Andes, Urbanización Las Minas, San Antonio de los Altos del estado Miranda, según consta en sendos contratos de arrendamientos, el primero debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de Marzo de 2.007, anotado bajo el Nº 78, tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública y el Segundo, también autenticado ante la mencionada Notaría Pública, en fecha 11 de Agosto de 2.008, insertado bajo el Nº 01, tomo 93 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, los cuales han venido sido reconducidos por aplicación del artículo 1.614 del Código Civil vigente. SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo que haya sido notificada de que el contrato de arrendamiento que me une con la demandante no iba a ser prorrogado, ya que la supuesta notificación judicial practicada por la arrendadora carece de toda legalidad, por cuanto fue solicitada ante un Juzgado que no era competente por el domicilio convenido en el contrato (…) Niego, rechazo y contradigo que se haya iniciado la prorroga legal del contrato a partir del 12 de Mayo de 2.012 y que culminaría el 12 de Mayo de 2.014, porque para que operare un inicio de prorroga legal se hace necesario que notifique que el contrato que nos une, no va a ser prorrogado y poder yo de manera potestativa hacer uso o no del derecho que me asiste de la prorroga legal contemplada ahora en el artículo 26 de la nueva Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. CUARTO: Niego, rechazo y contradigo que mantenga una relación contractual de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el alfanumérico C2-03 del nivel C-2, Ubicado en el Centro Comercial La Colina, en la Avenida Paseo Los Andes, Urbanización San Antonio de los Altos, Estado Miranda. QUINTO: Niego, rechazo y contradigo que este incumpliendo de manera alguna el contrato suscrito con la arrendadora, el cual se ha mencionado con anterioridad, por lo cual no existe obligación o causal alguna para que opere una entrega libre de objetos y personas para el día 12 de Mayo de 2.014. SEXTO: Niego, rechazo y contradigo que tenga obligación alguna de cancelar cantidades adicionales equivalentes al cincuenta por ciento (50%) del canon de arrendamiento por cada día hasta la restitución definitiva del inmueble arrendado, por cuanto el contrato que nos une se encuentra plenamente vigente y el canon de arrendamiento se encuentra estipulado en el mismo y hasta la presente fecha me encuentro completamente solvente en pago de dichas pensiones…”. por lo que este juzgador considera que ante las afirmaciones de hecho de los apoderados judiciales de la parte accionante y el rechazo, por parte de la demandada, de la pretensión contenida en la demanda, en lo que respecta al cumplimiento del contrato que la parte actora solicita a la demandada, surgía para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
En el presente caso es de destacar que durante el cursa del proceso entro en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en tal sentido en esta litis cumple vigencia la aplicación de la ley en el tiempo, prevista en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, donde hace la distinción entre retroactividad y efecto inmediato de la ley, en los siguientes términos:
“Artículo 24. Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron.”
Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 05 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado JOSÉ MANUEL DELGADO OCANDO, a señalado: “(…) Del precepto antes transcrito se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que Roubier en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos “cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación” (tesis desarrollada por Paul Roubier en su obra Les conflits de lois dans le temps (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por Joaquín Sánchez-Covisa, “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, en Obra Jurídica, Ediciones de la Contraloría General de la República, 1976, p. 234). De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en curso anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia. (…)”.
En razón de lo expuesto la presente litis se tramitó por vía del procedimiento oral, y a los derechos adquiridos por las partes en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como probada la existencia de un contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana DALIA MARINA RUIZ GONZALEZ, en su carácter de Directora de la empresa INVERSORA TODO PROGRESO, C.A. y la ciudadana MARIA DURI BASTIDAS DE TUIMINO, autenticado ante la Notaría del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de marzo de 2007, bajo el Nº 78, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría y un segundo contrato celebrado entre las misma partes, autenticado ante la referida Notaría, en fecha 11 de agosto de 2008, bajo el Nº 01, Tomo 93 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que dichos contratos fueron suscritos sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con el alfanumérico C2-03, del nivel C-2, ubicado en el Centro Comercial La Colina, en la Avenida Paseo Los Andes, Urbanización Las Minas, Estado Miranda, destinado para uso comercial, dichas documentales fueron acompañadas al escrito libelar y apreciada por este Tribunal en este mismo fallo, y así se declara. De igual forma, debe tener como probada la notificación practicada por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 26 de marzo de 2012, mediante la cual se le notifica a la arrendataria la no prórroga del contrato y de su derecho a la prórroga legal, así como de la entrega material del referido inmueble.
Ahora bien, este Tribunal encuentra que en el segundo de los contratos, celebrado en fecha 11 de agosto de 2011, las partes estipularon que tendría una duración de nueve (9) meses fijos. A este respecto, la doctrina ha establecido respecto de la interpretación de los contratos que tal actividad no sólo persigue suprimir posibles ambigüedades y dudas, sino que además busca descubrir cuál es la voluntad específica o concreta de las partes, a los fines de calificar o determinar la naturaleza del mismo. De allí que para MESSINEO “la interpretación de la norma es interpretación de un principio jurídico (abstracto), mientras la interpretación del contrato es interpretación de un caso singular o de un comportamiento, es decir, algo concreto”. En otros términos podemos decir, que la calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de la naturaleza del mismo, es decir, su verdadera esencia o cualidad, que hace que el contrato sea lo que las partes calificaron como tal y no otro tipo, sin que ello signifique que tal determinación por las partes obligue al juzgador, toda vez que la calificación de la naturaleza del contrato es materia de orden público, y corresponde a los Jueces de Instancia interpretar los contratos por constituir una función soberana de ellos, conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “(...) En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...” (Subrayado por el Tribunal). Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que de la estipulación normativa antes transcrita, sin entrar a interpretar pues el contenido de la cláusula Segunda, se desprende que la intención de las partes fue que el contrato tuviese una duración de nueve (9) meses con prorrogas sucesivas, el cual comenzó a correr a partir del día 11 de agosto de 2008 y vencía el 11 de mayo de 2009, la primera prórroga convencional comenzó a correr en fecha 11 de mayo de 2010 y culminó en fecha 11 de agosto de 2011, la tercera prórroga se inició el día 11 de agosto de 2011 y culminó el día 11 de mayo de 2012, respecto del cual no ha operado la tácita reconducción, toda vez que en fecha 26 de marzo de 2012, esto es con más de treinta (30) días de antelación a la fecha del vencimiento del contrato, le fue practicada por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, notificación mediante la cual se le notifica la no prórroga del contrato y su derecho a la prórroga legal de dos (02) años, debido a que la relación arrendaticia se mantuvo por más de cinco (05) años y menos de diez (10) años, con ocasión de un primer contrato que se celebró en fecha 02 de marzo de 2007 con una duración de un (1) año, y así se establece. En consecuencia, conforme a lo establecido artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al operar de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, tenemos entonces que en virtud de la notificación antes referida, comenzó a correr la prórroga legal de dos (02) años, razón por la cual dicha prórroga expiró el día 11 de mayo de 2014, fecha en la cual la arrendataria debió entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda la arrendataria se encontraba aún en posesión del inmueble.
En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.
III
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1354 del Código Civil; artículo 26 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Prórroga Legal) incoada por la Sociedad Mercantil “INVERSORA TODO PROGRESO, C.A.” contra la ciudadana MARIA DURI BASTIDAS DE TUMINO, ambas identificadas en autos. En consecuencia, se condena a la ciudadana MARIA DURI BASTIDAS DE TUMINO, a: PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble arrendado, identificado como un (1) local comercial distinguido con el Nº C2-03 del Nivel C-2, ubicado en el Centro Comercial La Colina, Urbanización Las Minas, Avenida Paseo Los Andes, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, completamente desocupado, libre de personas y bienes y en buen estado de conservación en que lo recibió y completamente solvente en los servicios básicos. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al pago de las costas y costos del presente juicio.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los veintinueve (29) días del mes de Abril de dos mil quince (2015), a los 205° Años de la Independencia y 156° Años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Abg. TERESA HERRERA ALMEIDA
LA SECRETARIA,

LESBIA MONCADA DE PICCA
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (3:00 p.m.).
LA SECRETARIA,

THA/LMdeP/mbm.
Exp.: N° 149592