TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS creada según Documento de Condominio protocolizado el 1° de marzo de 1983, en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, anotado bajo el N° 18, Protocolo Primero, Tomo 13, y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A., inscrita el 18 de diciembre de 1975 ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito Federal y Estado Miranda, anotado bajo el N° 54, , Tomo 126-A,

APODERADOS JUDICIALES:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL: NAUDY SÁNCHEZ, IGNACIO MIGUEL RODRÍGUEZ ORAMAS, DAVID CALZADILLA y JENNIFER GALLO, venezolano, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros 70.382.

HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 11.733.241.

DAVID DÍAZ y GUSTAVO ORLANDO CARAVALLO venezolanos, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 140.260 y 88.689, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE N° E- 2014-018
SENTENCIA DEFINITIVA

Se dio inicio al presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda presentado por el 30 de abril de 2014 por el abogado NAUDY SÁNCHEZ, en su carácter de apoderado judicial de JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y la ADMINISTRADORA UNARE C.A, contra el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI, todos arriba identificados.

Admitida la demanda y tramitada la causa por el procedimiento breve previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en fecha 27 de junio de 2014 se repuso la causa al estado de admisión a los fines de su adecuación al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014.
En fecha 25 de marzo de 2015 se celebró la audiencia a que contrae el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil y se pronunció verbalmente la sentencia.

Siendo la oportunidad para extender el fallo, este Tribunal pasa a hacerlo en los términos que se exponen a continuación.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Señala la representación judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y la ADMINISTRADORA UNARE, parte actora en el presente juicio, que ha sostenido una relación arrendaticia con el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL desde el día 1° de junio de 2000, sobre dos (2) espacios o áreas comerciales delimitadas contractualmente así: un espacio con un área aproximada de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 mt2), y otro espacio con área aproximada de CUARENTICINCO METROS CUADRADOS (45 mt2), ubicados en el Centro Comercial Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda. Que la relación locativa continuó mediante sucesivos contratos, hasta el último, -autenticado el día 4 de septiembre de 2007 ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias, anotado bajo el N° 41, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones-, el cual se recondujo.

Manifiesta que en la cláusula octava del referido contrato se dispuso que el arrendatario no podía efectuar mejoras o bienhechurías en el inmueble sin el consentimiento previo por escrito del arrendador y que, pese a ello, el inquilino desde el 26 de septiembre de 2006, sin tomar en cuenta esta prohibición contractual ocupó arbitrariamente un área común en la que demarcaban puestos de estacionamiento de aproximadamente CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS (117mt2), y efectuó unilateralmente la construcción de una estructura en obra sobre un área propiedad de la parte actora, que era destinada exclusivamente a puestos de estacionamiento, haciendo excavaciones y alterando la fachada y arquitectura del Centro Comercial Los Altos y sin permiso de la autoridad municipal, la cual ordenó su suspensión.

Más adelante agrega que a pesar de las circunstancias narradas, el arrendatario incoó acción judicial contra la arrendadora, la cual fue desestimada por el juzgado de instancia y por el Superior y que esta decisión firme constituye «prueba fehaciente de los hechos y circunstancias aquí narrados y que dan lugar por mandato legal, conforme al hecho notorio judicial que constituyen y así lo invocamos, al desalojo aquí demandado». Que el fundamento de la acción incoada lo constituyen las acciones unilaterales del arrendatario, quien ocupa un área no arrendada y allí ejecuta una construcción sin permiso del arrendador, lo cual proscribe el artículo 1.592 del Código Civil y que, además, fue prohibida por la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Los Salias. Que invoca el procedimiento administrativo llevado a cabo respecto a esta construcción y las copias certificadas que anexó al nombrado procedimiento judicial.

Que de acuerdo a la narración expuesta, la cual abunda y reitera, a su decir, «se evidencia que hubo incumplimiento y arbitrariedad por parte del arrendatario, tanto de sus obligaciones contractuales, como de sus actuaciones unilaterales, circunstancias de hecho que se subsumen claramente en los supuestos tipificados en el artículo 40, literales c y el literal i del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, comprobándose ineludiblemente que dichas actuaciones fueron efectuadas y de forma intencional, también en abuso de sus derechos arrendaticios…» .

Concluye el escrito libelar, manifestando que demanda al ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL, para que convenga o sea condenado por el Tribunal a: 1) El desalojo de todas las áreas ocupadas por el arrendatario en virtud de las violaciones en que ha incurrido, 2) La entrega del inmueble arrendado, 3) El pago de las costas procesales que genere el juicio.

Las pruebas acompañadas por el actor al libelo son las siguientes: 1) Copia simple de contrato de concesión celebrado entre la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos y el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL, el cual, al no guardar ninguna relación con los hechos alegados, no se valora por ser manifiestamente impertinente, 2) Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas partes en fecha 4 de septiembre de 2007, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe de ese negocio jurídico 3) Copia simple de papel con fotos denominado «Proyecto y Construcciones UPN c.a. ampliación de Auto lavado Max Car Wash. Memoria Descriptiva» sin firma ni sello, carece de valor probatorio por no constar ni siquiera de la firma de quien emana ,4) Poder otorgado a los abogados NAUDY SÁNCHEZ, IGNACIO MIGUEL RODRÍGUEZ ORAMAS, DAVID CALZADILLA y JENNIFER GALLO, por Administradora Unare, C.A, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe de ese mandato, 5) Copia certificada de Expediente N° 17.830 sustanciado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial (Max Car Wash C.A contra Comunidad de Propietarios del Centro Comercial Los Altos), se valora en su autenticidad como prueba de haberse sustanciado un juicio entre las partes de este procedimiento y 6) Copia simple de Documento de Condominio del Centro Comercial Los Altos protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito Guaicaipuro del estado Miranda, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe del cumplimiento de la inscripción pública de dicho documento.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso la falta de cualidad de la parte actora, alegando que suscribió contrato de arrendamiento con la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos, no formando parte de dicha relación la Administradora Unare. Del mismo modo negó, rechazó y contradijo la demanda, aduciendo que es falso que la construcción de la estructura que según el actor fue efectuada sin autorización, pues el día 1° de marzo de 2006 la arrendadora mediante decisión unánime, aprobó la remodelación del Autolavado por lo que no puede adjudicársele una actuación arbitraria. Que la construcción no fue terminada, por cuyo motivo nunca la ha ocupado. Que por las razones expuestas rechaza la demanda en toda y cada una de sus partes. Acompañó a su escrito inspección extra litem evacuada el 1° de noviembre de 2012 por este Juzgado de Municipio, la cual se valora en toda su autenticidad.

Según los argumentos de las partes vertidos en el escrito de demanda y en la contestación, ratificados en la audiencia preliminar y en la audiencia oral, la presente controversia quedó centrada en dos puntos: 1) Si la parte actora posee o no legitimación para interponer el juicio y 2) En la determinación del alcance de la autorización otorgada al demandado para realizar una construcción, pues la demandante expresa que el arrendador nunca autorizó el permiso, mientras que el demandado niega tal aserto, aduciendo que fue expresamente facultado por la Junta de Condominio.

Visto lo anterior, procede este Tribunal de seguidas a emitir pronunciamiento sobre la primera de las defensas opuestas.

DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR ESGRIMIDA POR EL DEMANDADO

Para estudiar la falta de cualidad debemos señalar la importancia que le ha atribuido la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, esta última en sentencia de fecha 20 de junio de 2011 citando a la primera, estableció lo siguiente:
«… la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (…), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (…Omissis…). este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez … » (Subrayado agregado)

Así pues, conforme al criterio emanado de la Sala de Casación Civil, siguiendo las pautas dictadas por la Sala Constitucional como máxime intérprete de la Constitución, dejó establecido que la falta de cualidad puede ser declarada de oficio por el juez, en consideración a que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace su obligación de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales y como consecuencia de ello, el juez no está sujeto al principio dispositivo y tampoco está limitado a los argumentos explanados por la parte que opone esta defensa.

Bajo los parámetros expuestos, pasa este Tribunal a analizar el carácter que detenta el abogado Naudy Sánchez, a los efectos de verificar si carece de legitimidad para actuar en el presente juicio, siendo que dicho profesional del derecho manifiesta proceder en representación de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y de la ADMINISTRADORA UNARE, para lo cual acompaña:
1. Original de instrumento poder que le fue otorgado por los ciudadanos DOMÉNICO GRANCHELLI DI BLASIO, MARÍA NELIA MENDES DE GONCALVEZ y FILOMENA JOVITA MONIZ CUELLO, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.176.679, 10.281.032 y 4.352.615, respectivamente, quienes señalan que proceden «debidamente facultados para este acto según consta en acta de nombramiento en la última Asamblea de Co-Propietarios del Centro Comercial, en fecha 30 de Octubre de 2012, actuando en ejercicio de las facultades establecidas en el Documento de Condominio del Centro Comercial Los Altos (…) los cuales se presentan a efectos videndi y rogamos al Notario deje constancia expresa en el acta notarial respectiva…» (Subrayado agregado). Este documento quedó anotado el 17 de mayo de 2013 en los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo el número 20, Tomo 117 y la Notario dejó constancia que fue presentada Planilla de Depósito por concepto de pago de timbres fiscales y de que se habilitó el tiempo necesario, pero no de que tuvo a su vista el nombramiento a que se refieren los otorgantes del poder.
2. Original de instrumento poder que le fue otorgado al nombrado abogado y a los profesionales del derecho IGNACIO MIGUEL RODRÍGUEZ ORAMAS, DAVID CALZADILLA, JENNIFER GALLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 36.189, 77.198, y 130.747, en ese orden, por los ciudadanos JAVIER MACEDO RODRÍGUEZ y DOMINGO DA CORTE DA SILVA, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.282.756 y 6.288.022, respectivamente, quienes señalan que proceden con el carácter de «Directores de ADMINISTRADORA UNARE empresa inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18 de diciembre de 1975…» Este documento quedó anotado el 5 de septiembre de 2008 en los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el número 31, Tomo 106 y la Notario dejó constancia que le fue presentada a su vista el documento constitutivo de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE, C.A, la cual está representada en ese acto por los poderdantes.

Del primer instrumento se desprende que los mandatarios otorgaron poder al abogado NAUDY SÁNCHEZ, manifestando actuar según acta de nombramiento de la asamblea de propietarios, de la cual el Notario Público no da fe de haberla tenido a su vista, es decir, que no existe constancia de que tuvieran el carácter que pretenden hacer valer y siendo que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone: «… La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente...», dicho nombramiento forzosamente debe aparecer en el Acta que al efecto se levante suscrita por los propietarios asistentes. Ergo, al no cursar a los autos este documento no consta en autos esta circunstancia.

En el segundo instrumento se señala que la empresa Administradora Unare otorga poder a los cuatro abogados antes identificados y la Notario Público da fe de que tuvo a su vista el documento constitutivo de la empresa, por lo que queda demostrado que los mandatarios eran sus representantes legales, pero nada dice respecto a que hubiere tenido a su vista su designación como administradora de condominio. Este asunto está reglamentado en el artículo 19 de la nombrada Ley, el cual preceptúa lo siguiente: «La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales…», y con arreglo a lo dispuesto en el literal e) del artículo 20 ejusdem corresponde al administrador designado de la forma que pauta la norma: «Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…». Sin embargo, al no presentarse en el presente expediente el Acta contentiva del nombramiento de la Administradora Unare como Administradora del Centro Comercial Los Altos no está acreditado a los autos tal carácter.

De acuerdo con lo dispuesto en los dispositivos antes reproducidos se patentiza que es al administrador a quien corresponde la representación de los propietarios en aquellas materias que afectan las cosas que pertenecen a la comunidad, y propiamente en la acción de desalojo aquí ejercida, regulada por el artículo 40 del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde en ninguno de sus articulados indica quién es el legitimado activo para su realización en la práctica judicial, por deducción lógica quien tienen el derecho a esa acción es el arrendador y el propietario, bien recaigan estas cualidades conjunta o separadamente en una persona (natural o jurídica); siendo que quien haya dado en arrendamiento un determinado inmueble propio o ajeno, en cuyo caso sería el arrendador no propietario o al propietario no arrendador el legitimado activo.

En el caso bajo examen, el contrato fue suscrito por los ciudadanos MANUEL APONTE y HUMBERTO DE LA CABADA, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 4.353.905 y 4.942.735, respectivamente, quienes actúan «debidamente autorizados para este acto según consta en acta de nombramiento en la última Asamblea de propietarios el día 24 de Noviembre de 2006, actuando en ejercicio de las facultades establecidas en el Documento de Condominio del Centro Comercial Los Altos …» y el objeto del contrato son dos espacios del área común del nombrado Centro Comercial. Este documento quedó anotado el 4 de septiembre de 2007 en los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo el número 41, Tomo 113 y la Notario dejó constancia de que tuvo a su vista «Acta General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial Los Altos, celebrada en fecha 24/11/2006, donde se asignan como miembros de la Junta de Condominio a los Ciudadanos MANUEL APONTE SANTOS y HUMBERTO DE LA CABADA AVILA…», con cuya certificación queda plenamente demostrada la cualidad de los otorgantes.

Empero, en el caso bajo examen resulta evidente para esta sentenciadora que siendo la arrendadora la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos, es quien está legitimada para accionar el desalojo, bien directamente si ejerce las funciones de administrador, o a través del administrador designado, en un contrato de arrendamiento, porque al acudir a la jurisdicción lo hace en función de ser titular del derecho sustancial (derecho propio), y por ende, titular del derecho de acción; sin embargo, como antes se señaló, ninguna de estas cualidades fue acreditada por el abogado actuante por lo que el alegato de Falta de Cualidad de la actora opuesto por la accionada debe ser declarado Con Lugar en los términos ya antes señalados. Así se decide.

Visto que la resolución de falta de cualidad de la accionante para sostener el presente juicio es concluyente como presupuesto de la acción procesal y dentro de esta la pretensión procesal (interés-cualidad), resulta inoficioso para quien decide, adentrarse en el análisis de los alegatos explanados por el actor para accionar el desalojo. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara la FALTA DE CUALIDAD de la parte actora en la demanda que por desalojo interpusiera contra el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL identificado al inicio.

Se condena en costas a la parte actora.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los catorce (14) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Años 204° y 155°. Siendo las 3:20 p.m se publicó y registró la anterior decisión. Años 204° y 156°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ, EL SECRETARIO
MAIKEL MEZONES IBÁÑEZ
Exp. E-2014-018