TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Siendo las 11:20 a.m, concluidas las exposiciones de las partes y evacuadas como fueron las testimoniales, esta sentenciadora, de conformidad con el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, procede a pronunciar oralmente el fallo de acuerdo con los argumentos de las partes vertidos en el escrito de demanda y en la contestación genérica realizada por el defensor judicial, ratificados en la audiencia preliminar y en la audiencia de juicio, según los cuales la presente controversia quedó centrada en las dos causales de desalojo invocadas por la demandante, a saber: 1°) La solvencia de la arrendataria en los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, todos los meses de 2013 y enero, febrero, marzo, abril, y mayo de 2014, toda vez que la relación locativa consta en contrato de arrendamiento cursante a los folios 59 al 65, ambos inclusive, del expediente, el cual está integrado en el procedimiento administrativo seguido por la demandante ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) y en cuya cláusula cuarta se fija el monto de la pensión en TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) y 2°) La necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble arrendado.-----------------------------------------
De acuerdo con la precisión anterior, pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento sobre la primera de las causales de desalojo denunciadas, la cual está contemplada en el ordinal 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda donde se establece que procederá el desalojo cuando el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.-------------------------------------------
En cuanto al modo de pago del canon locativo, la citada ley preceptúa en su artículo 67 que el pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento, mientras que el artículo 68 ejusdem, además señala que el pago se efectuará en una cuenta corriente que debe abrir el arrendador, la cual deberá mantener con tal fin.-------------------------------------------------------------------------------------
Del contenido de estas normas se evidencia que todo arrendatario tiene el deber de hacer los pagos mensuales del canon de arrendamiento vencido, los cuales deberán ser pagados los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes; es decir, que si hablamos del mes de febrero de 2012, vencido este mes el arrendatario tiene los primeros 5 días hábiles del mes de marzo para hacer oportunamente el pago de la pensión y, de no ser así, el pago se entenderá efectuado tardíamente y, por ende, vencidas cuatro (4) mensualidades, el arrendador podrá reclamar al inquilino el desalojo del inmueble.--------------------------------------------------------------
En el caso bajo examen, fue alegado que la parte demandada desde el mes de febrero de 2012 dejó de cancelar el canon de arrendamiento, adeudando para la fecha de la presente decisión once (11) meses de ese año, doce (12) meses de 2013, doce (12) meses de 2014 y tres (3) meses de 2015, lo que suma la cantidad de treinta y ocho (38) mensualidades; por lo que se está en presencia de un incumpliendo absoluto de lo pactado en el contrato de arrendamiento.-----------------------------------------------------------------------------------------------------
Esta circunstancia se pudo determinar en la audiencia de juicio donde el defensor judicial desplegó su actividad de defensa de la inquilina, repreguntando a los testigos y haciendo constar que el canon fijado en el contrato es inferior al reclamado por el actor; sin embargo, no logró demostrar que su representada hubiere cumplido ni siquiera parcialmente con su deber de pago, siendo que, como antes se señaló, su insolvencia lleva acumulada mas de tres (3) anualidades. --------------------------------------------------------------------------------------------------------
En consecuencia, la presente demanda deberá prosperar por la indicada causal y así se declarará en el dispositivo del fallo.-------------------------------------- -------------------------------------
Empero, respecto a la reclamación de la cantidad de CIENTO TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 103.600,00) que por indemnización reclamó la actora, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, todos los meses de 2013 y enero, febrero, marzo, abril, y mayo de 2014, a razón de TRES MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.700,00) cada una, se estima improcedente dicho petitorio, por cuanto, como antes se indicó y lo resaltó el defensor judicial, la pensión locativa se estableció en TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00), sin que conste ningún medio que evidencie el incremento que reclama la demandante, del mismo modo se aprecia que para el día 22 de ese mes, cuando se interpuso la demanda no había vencido el mes de mayo de 2014, resultando improcedente su reclamación por anticipada.----------------------------------------------------------- Así, la cantidad que procede acordar por indemnización es la que resulta de sumar los veintisiete (27) meses adeudados que multiplicados por TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) arroja la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 94.500,00), cantidad que se ordena pagar a la demandada y así se declarará en el dispositivo del fallo.------
Por último, en lo que trata al reclamo de las cantidades que se continuaren venciendo, por indemnización, las cuales corresponden a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014 y enero, febrero y marzo de 2015, es decir, diez (10) mensualidades, a razón de a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) cada una, arrojan la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000) se acuerda de conformidad y se ordena su pago.------------ --------------------------------------------------------------------
Decidido lo anterior, en cuanto a la segunda causal invocada, el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda está redactada como «la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.» (Subrayado agregado), mientras que el Parágrafo Único expresa que en este caso: «…el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial…».---------------------------------------
En relación a esta causal, pesa sobre al actor la carga de demostrar tanto su cualidad de propietario como que le asiste una necesidad «justificada» de ocupar el inmueble, adjetivo que fue agregado por el legislador a la causal de desalojo que preveía el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, literal b), con este tenor: «En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble», inclusión esta que debe demostrarse para que proceda el desalojo, la cual, además, debe ser contundente, pues el objeto de la Ley es proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; y por ello no obra el desalojo por la sola manifestación del propietario de que padece esta carencia, sino que debe ser demostrada. ------------------------------
En el caso de autos la accionante demostró su titularidad sobre el inmueble por instrumento de venta protocolizado, cursante de los folios 47 al 50, y respecto a la necesidad presentó: 1) Justificativo de testigos autenticado ante la Notaría Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, 2) Registro de Vivienda Principal expedido el 26 de febrero de 2009 por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) sobre el inmueble arrendado y 3) Declaración de los testigos EUNICE MARCANO y GUILLERMINA AGUIAR DE MARCANO, quienes fueron contestes en señalar que la parte demandante vive hacinada con sus padres, siendo una carga para ellos y que requiere independencia. Los referidos testigos ofrecen confianza a esta juzgadora porque contestaron con seguridad, no incurrieron en contradicciones ni mostraron tener interés en las resultas del juicio, por lo que dan fe de sus dichos.-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------
En el caso sub lite, lo que pretende la actora, es invocar su necesidad urgente de ocupar el inmueble, la cual según señala la doctrina, «es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.» (Gilberto Guerrero Quintero. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000). ---
En el presente caso se refuerza la necesidad de esta prueba al exigir la ley que la necesidad sea legítima y que se traiga a los autos la prueba contundente, lo cual fue acreditada a los autos mediante la declaración testimonial rendida en la audiencia de juicios, debiendo declararse que ha lugar el desalojo por esta causal, y así se declarará en el dispositivo del fallo. -------------

DECISIÓN
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo interpuso la ciudadana CRISTINA EMILIA MEJÍAS GÓMEZ, contra la ciudadana SOLMARY CLARET GARCÍA CASTELLANOS. En consecuencia y de acuerdo al petitorio formulado en el libelo se dispone lo siguiente:
PRIMERO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, libre de personas y bienes, el inmueble arrendado, constituido por un apartamento destinado a vivienda, signado con el número 11-A, situado en la planta número 11 del edificio denominado Cuchivero, ubicado en la parcela 10 de la segunda etapa del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos, kilómetro 16 de la Carretera Panamericana, en el lugar denominado Alto de Las Minas, Municipio Los Altos, Estado Miranda

SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs 94.500,00), por concepto de indemnización por la cantidad equivalente a los meses dejados de percibir hasta la fecha de interposición de la demanda y no la cantidad reclamada por este concepto.

TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 35.000), por concepto de indemnización por la cantidad equivalente a los meses dejados de percibir desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha de emisión del presente fallo.

CUARTO: Se declara igualmente procedente el desalojo por la necesidad justificada de la demandante de ocupar el inmueble.

QUINTO: Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

De conformidad con el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dentro de los tres días de despacho siguiente se extenderá por escrito el fallo.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los quince (15) días del mes de abril de 2015, siendo las 11:00 a.m se publicó y registró la anterior decisión. Años 204° y 156°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ,

EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES