PODER JUDICIAL
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CRISTÓBAL ROJAS Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Exp.2192-2014
PARTE DEMANDANTE ALI JOSÉ GONZÁLEZ DUQUE, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad
N° V-13.747.976.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RAMÓN VELÁSQUEZ GIL, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula N° 27.492.


PARTE DEMANDADA GERARDO JOSÉ PERNIA RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-7.925.096.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA PEDRO GAMBOA ARAY, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula N° 201.717.

MOTIVO DESALOJO


DE LA RELACIÓN DE LA CAUSA
Inicia el presente juicio mediante acción de desalojo formulada por el ciudadano ALI JOSÉ GONZÁLEZ DUQUE, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-13.747.976, debidamente asistido por el abogado RAMÓN VELÁSQUEZ GIL, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula N° 27.492, contra el ciudadano GERARDO JOSÉ PERNIA RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-7.925.096, sobre un inmueble constituido por un local comercial propiedad del accionante, identificado con el N°166, situado en el lugar denominado La Peñita de la población de Charallave, jurisdicción del municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda.
Presentada la demanda ante el Tribunal Distribuidor, correspondió su conocimiento a este juzgado, según sorteo realizado en fecha 02 de julio de 2014, el cual habiéndole recibido en la misma fecha, admitió la acción incoada mediante auto de fecha 07 de julio de 2014, ordenando el emplazamiento del demandado.
Seguidamente, en fecha 03 de octubre del 2014, mediante auto acordó la citación por carteles del demandado, previa solicitud del accionante, por haber resultado infructuosa la citación personal (F.60). Posteriormente, en fecha 19 de noviembre de 2014, compareció el ciudadano GERARDO JOSE PERNÍA RAMÍREZ, identificado, debidamente asistido por el abogado PEDRO ANTONIO GAMBOA ARAY, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula N°201.717, y consignó constante de (6) folios útiles y (14) anexos, escrito de contestación a la demanda (F.68 al 87).
En fecha 26 de noviembre del 2014, siendo las (10:00am) tuvo lugar audiencia preliminar en la presente causa, según fuese fijado por auto de fecha 24 de noviembre de 2014, al cual compareció la parte accionante y su apoderado judicial, no habiendo asistido la parte demandada ni por sí, ni por apoderado judicial alguno (F.89). Consecuentemente, en fecha 01 de diciembre de 2014, este juzgado por auto expreso fijó los hechos controvertidos, abriendo en la misma oportunidad la causa a pruebas (F.95 y 96). En fecha 08 de diciembre de 2014, ocurrió la representación judicial de accionante y consignó constante de un folio útil, escrito de promoción de pruebas. Asimismo, en esa misma fecha compareció la representación judicial de la accionada y consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos folios útiles. De seguida, en fecha 07 de enero de 2015, fueron admitidas las probanzas promovidas por ambas partes en juicio, salvo su apreciación en la definitiva y se fijó plazo de evacuación de pruebas (F.106).
En fecha 09 de marzo de 2015, siendo las (10:00am) tuvo lugar audiencia oral de juicio, según fuese establecido por este juzgado mediante auto de fecha 25 de febrero de 2015, al cual compareció el accionante, la representación judicial del accionante, así como la representación judicial de la parte demandada; oportunidad en la cual se acordó, de mutuo acuerdo entre las partes la suspensión de la causa de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, fijando oportunidad para su prolongación en fecha 30 de marzo de 2015 (F.127 al 129). Seguidamente, en fecha 30/03/2015, siendo las (10:00am) tuvo lugar la prolongación de la audiencia oral de juicio en la presente causa, y habiendo asistido ambas partes, en anuencia de sus apoderados judiciales, se dio término a la misma, dando cumplimiento con lo pautado en el contenido del artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, con relación al pronunciamiento del dispositivo del fallo, por parte de la ciudadana juez de este despacho. (F.132 y 133).
Estando en la oportunidad para dictar el fallo en extenso en la presente causa, esta juzgadora lo hace bajo las siguientes consideraciones.


MERITO DE LA CONTROVERSIA
Ocurre ante este despacho judicial el ciudadano ALI JOSÉ GONZÁLEZ DUQUE, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad
N° V-13.747.976, debidamente asistido por el abogado RAMÓN VELÁSQUEZ GIL, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula N° 27.492, quien aseveró ser propietario de un local comercial identificado con el N°166, situado en el sector denominado La Peñita de la población de Charallave, jurisdicción del municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, según consta en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 12 de marzo de 2009, bajo el N°63, tomo 29, constante de cuatro folios útiles (F.18 al 21). Dicho carácter, no controvertido en la presente causa, provisto por la anterior copia fotostática del documento autenticado, mediante la cual se prueba la compraventa realizada en ese fecha entre la ciudadana CARMEN TERESA CADENA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.561.791, y el ciudadano ALI JOSE GONZALEZ, identificado, sobre unas bienhechurías ubicadas en el lugar denominado La Peñita, de la población de Charallave, municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, comprendidas en un área de terreno de doscientas cincuenta y dos metros cuadrados (252m2), dentro de la parcela distinguida con el N°166, cuyas determinaciones y linderos constan suficientemente en el mismo; este juzgado le otorga pleno valor probatorio, en conformidad con el contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Y así se establece.
En ese sentido, arguye el demandante que mediante documento autenticado en fecha 15 de agosto de 2013, ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N°18, tomo 80 de los libros respectivos; entregó en arrendamiento al ciudadano GERARDO JOSE PERNÍA RAMÍREZ, en su carácter de arrendatario, el local comercial de su propiedad, identificado supra, por un canon mensual inicial de seis mil quinientos bolívares sin céntimos (Bs.6.500,00). Asimismo, sostiene que en cuanto al uso del referido inmueble, el arrendatario se comprometió en la cláusula séptima, a poner en conocimiento del arrendador sobre cualquier deterioro, novedad dañosa o indicio de que pudiere ser necesaria cualquier reparación del inmueble arrendado, manifestando que dicha obligación la arrendataria dejó de cumplir desde mayo de 2014 hasta la fecha de interposición de la demanda, al dejar deteriorar el inmueble objeto del presente juicio, lo cual se evidencia de inspección judicial practicada en fecha 30 de mayo de 2014, por este juzgado, anteriormente denominado Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, realizada sobre el local comercial objeto del presente juicio. Igualmente, alega el accionante que aunado ello, también habría el arrendatario incumplido la cláusula novena del mencionado contrato de arrendamiento, al dejar de pagar el servicio de aguas blancas y aseo urbano. En virtud de lo anterior, expone el demandante que, habiendo el arrendatario dejado que el inmueble de marras llegase a un estado ruinoso, aunado al hecho de haber dejado de pagar los servicios de aguas blancas y aseo urbano, incumpliendo dos de las obligaciones a su cargo, derivadas del contrato de arrendamiento, establecidas en las cláusulas cuarta y séptima del mismo, e incurriendo en causal de desalojo, es por lo que acude para demandar, como en efecto demanda, el desalojo del inmueble arrendado o la consecuente desocupación voluntaria del mismo, fundamentada en las cláusulas cuarta y séptima del contrato, constituyendo su petitorio de la siguiente manera:

“Por todo lo anteriormente expuesto ciudadana Juez y por cuanto el Arrendatario (sic) Abandono (sic) el inmueble arrendado, DEJANDO QUE ÉSTE LLEGASE A UN ESTADO RUINOSO; DEJANDO IGUALMENTE DE CANCELAR EL USO DE AGUAS BLANCAS Y ASEO URBANO, incumpliendo de ésta manera con Dos (sic) (2) de sus obligaciones derivadas de dicho contrato, establecidas en las Cláusulas(sic) Cuarta (sic) y Séptima (sic) del mismo, incurriendo así en el Causal (sic) de Desalojo (sic), es por lo que acudo ante su competente Autoridad (sic) Judicial (sic) PARA DEMANDAR, COMO EN EFECTO LO HAGO EN ESTE ACTO, EL DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO O LA CONSECUENTE DESOCUPACIÓN VOLUNTARIA DEL MISMO, por el Procedimiento (sic) Breve (sic) o por el Procedimiento (sic) Oral (sic) establecido en el Articulo (sic) 864 del Código Procesal Civil, por mandato de la Ley de Regulación de Alquileres Para Uso Comercial, fundamentada en las Cláusulas (sic) Cuarta (sic) y Séptima (sic) del Contrato (sic) de Arrendamiento(sic), a EL ARRENDATARIO GERARDO JOSE PERNÍA RAMÍREZ, Venezolano (sic), mayor de edad, de éste domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 7.925.096, con dirección en la misma del inmueble Arrendado (sic), PARA QUE CONVENGA EN LA DESOCUPACIÓN VOLUNTARIA DEL INMUEBLE ARRENDADO, O SEA CONDENADA POR ESTE TRIBUNAL AL DESALOJO del mismo, previo nombramiento de Depositario (sic) Judicial (sic) para el caso”. (Subrayado, negritas y mayúsculas del accionante).

Estando la parte demandada en la oportunidad correspondiente para ejercer la defensa de sus derechos e intereses, ocurrió el demandado GERARDO JOSÉ PERNÍA RAMIREZ, venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-7.925.096, asistido por el abogado PEDRO ANTONIO GAMBOA ARAY, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo la matricula N° 201.717, y esgrimió escrito de contestación en los siguientes términos.
Negó haber dejado deteriorar el inmueble objeto de la demanda, por cuanto a su decir, el mismo sufrió deterioro producto de una situación provocada por la naturaleza en la cual manifestó, no tener responsabilidad civil o contractual, a tal punto que realizó gestiones con el objeto de contrarrestar la grave situación del inmueble. Asimismo, el demandado negó, rechazo y contradijo que haya dejado de informar tal situación, y señaló que el demandante nunca tuvo la intención de verificar y dar solución alguna; también acotó el demandado que, el local objeto de la controversia se encuentra plenamente operativo en la venta de repuestos y radiadores para vehículos. Del mismo modo, el demandado alegó que no dejó de cancelar los servicios señalados por el demandante, por cuanto el local le fue arrendado sin medidor de agua y electricidad.
Con respecto al deterioro del inmueble, el demandante alega en su defensa la ocurrencia de un hecho nuevo, definiéndolo como caso fortuito o de causa mayor, haciendo referencia a la conceptualización dada por los autores Joaquín Escriche y Guillermo Cabanellas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1271 del Código Civil, referente a la causa extraña no imputable. Asimismo, la representación judicial accionada rechazó, desconoció y contradijo todo lo alegado por el demandante. Finalmente, solicitó la evaluación de la contestación y por consiguiente se declarase sin lugar la acción de desalojo incoada por el ciudadano ALI JOSE GONZÁLEZ DUQUE, en la definitiva, condenándose en costas a su contraparte de conformidad con el artículo 274 ejusdem.
Al respecto, esta juzgadora observa que el presente caso se circunscribe a la interposición de una acción de desalojo por parte del ciudadano ALI JOSÉ GONZÁLEZ DUQUE, en su carácter de arrendador y propietario, contra el ciudadano GERARDO JOSÉ PERNÍA RAMIREZ, en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble identificado con el N° 166, situado en el sector La Peñita de la población de Charallave, fundamentada en la falta de cumplimiento del demandado de dos cláusulas contractuales, a saber cuarta y séptima, relativas al deber del arrendatario de informar al arrendador de cualquier deterioro o novedad dañosa del inmueble, así como el pago de los servicios de aguas blancas y aseo urbano. En ese sentido, debe puntualizar esta juzgadora que no obstante el accionante no hace señalamiento expreso de las causales establecidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N°40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, sobre las cuales fundamenta la acción de desalojo interpuesta, estando esta decisora suficientemente autorizada para develar las calificaciones jurídicas realizadas por los justiciables como conocedora del derecho, en apoyo del principio iura novit curia, determina que los hechos invocados encuadran en los literales “C” e “I” del artículo 40 ejusdem.
Ahora bien, en atención al fundamento de la demanda y la forma en la cual ha sido esgrimida la contestación a la misma, todos los hechos alegados por el accionante han quedado controvertidos, por lo cual corresponde a esta juzgadora, dar revisión al acervo probatorio cursante en autos, a fin de determinar la veracidad de la ocurrencia de los supuestos alegados, determinantes en la procedibilidad o no de la presente acción, previa determinación del tipo de relación arrendaticia latente en autos.
Acompaña la parte accionante a su escrito libelar, constante de once folios útiles (F.04 al 14), copia certificada del documento otorgado en fecha 15/08/2013, ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N°18, tomo 80 de los libros respectivos. Dicha documental es contentiva de un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos ALÍ JOSE GONZÁLEZ (arrendador), venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.747.976, y GERARDO JOSÉ PERNÍA RAMÍREZ (arrendatario), venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-7.925.096, mediante el cual se da en arrendamiento unas bienhechurías propiedad del primero, según documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 12 de marzo de 2009, anotado bajo el N°63, tomo 29; identificada con el N°166 y ubicada en el sector La Peñita de la población de Charallave, municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, el cual se compone de (16) cláusulas. La primera de ellas concierne a la individualización del bien arrendado, estableciendo su destino únicamente para actividad comercial. La cláusula segunda determina el término de duración de la siguiente manera:
SEGUNDA: TERMINO DE DURACIÓN: El término de duración del presente Contrato (sic) será por el plazo fijo de UN (1) AÑO, contado dicho lapso a partir del día quince (15) de julio del año dos mil trece (2013), hasta el día quince (15) de julio del año dos mil catorce (2014). Las partes declaran que en ningún caso operara (sic) la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.

La cláusula siguiente determina el monto por concepto de canon de arrendamiento por seis mil quinientos bolívares (Bs.6.500,00). La cláusula cuarta establece que el arrendatario recibe el local objeto del arrendamiento en buen estado de mantenimiento y habitabilidad, mismas condiciones en las cuales se obliga a devolverlo, salvo el deterioro causado por el uso normal. Asimismo, se obliga este último a no hacer ninguna modificación de la estructura del inmueble; a no instalar en el inmueble ningún tipo de maquinarias capaz de causar molestias; la obligación de “conservar y mantener el local arrendado en el mismo buen estado (…) recibido”; aunado a otra serie de prohibiciones. La cláusula quinta, estipula una pena que deberá pagar el arrendatario por el incumplimiento en la entrega del inmueble arrendado, por la cantidad de quinientos bolívares (Bs.500,00) por indemnización de cláusula penal por cada día de retardo en la entrega del mismo. La cláusula sexta establece el carácter intuito persona del contrato y la prohibición de subarrendar, sin autorización previa por escrito del arrendador. La cláusula séptima concierta que es de exclusiva cuenta del arrendatario “todo lo relativo al servicio eléctrico, agua (Hidrocapital) y aseo urbano domiciliario, teléfono local si lo hubiese, sea cual fuere el valor de los mismos, así como cualquier otro servicio prestado al local arrendado”. La cláusula octava prohíbe al arrendatario realizar cualquier tipo de mejoras al inmueble sin autorización exclusiva y por escrito del arrendador. La cláusula novena dictamina la obligación del arrendatario de realizar por su cuenta todas las reparaciones menores del inmueble, así como aquellas mayores que devengan de su descuido o negligencia; así como la obligación de poner en conocimiento del arrendador por escrito y a la brevedad, de “cualquier novedad e indicio respecto de los cuales tenga conocimiento de que pueda ser necesaria cualquier reparación mayor en el local arrendado”. La cláusula siguiente ratifica el uso comercial que debe darse al inmueble, prohibiendo el cambio de destino sin previa autorización escrita del arrendador. La cláusula décima primera establece que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en el contrato que se celebra, dará derecho al arrendador de demandar la resolución del contrato y el pago de los cánones insolutos, más los intereses de mora causados. La cláusula décima segunda establece en cabeza del arrendatario los honorarios o gastos del presente contrato, notaría, tramitación judicial o extrajudicial, incluidos los honorarios causados en caso de dar lugar a la desocupación o actuación judicial necesaria para lograr el desalojo. La cláusula décima tercera impone al arrendatario el deber de sufragar todos los daños y perjuicios originados por la resolución del contrato, desocupación o abandono del inmueble arrendado, así como al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no vencidos hasta el vencimiento del contrato. La cláusula décima cuarta recoge la declaración del arrendatario de haber entregado con anticipación a la firma del presente, por concepto de depósito, la cantidad de diecinueve mil quinientos bolívares (Bs.19.500,00), correspondientes a tres cánones de arrendamiento. La cláusula siguiente dispone que ninguna de las partes suscribientes asumen obligaciones que no estén expresamente convenidas en el cuerpo del contrato, el cual sustituye todo compromiso verbal o escrito contraído con anterioridad. La última de las cláusulas somete la tramitación de cualquier litigio a la jurisdicción del municipio donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado. No existen más cláusulas. En consecuencia, por cuanto dicha documental no ha sido atacada de forma alguna, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el contenido de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Y así se decide.
En este sentido, la doctrina general ha señalado que el contrato se muestra como una convención entre dos o más sujetos, a fin de establecer, modificar o extinguir entre ellos relaciones jurídicas. Así lo concibe nuestro Código Civil y enfáticamente lo recoge la redacción del artículo 1133 ibidem. Este requiere de primera mano una causa lícita, un objeto capaz de ser sometido al arbitrio de la voluntad de las partes y por último el consenso de voluntades, libremente manifestada. Dicho lo anterior, la reglamentación pre-constitucional de la institución arrendaticia, especie que dentro del género de la teoría general del contrato, fue dada por el mismo Código Civil en su artículo 1579, cual es del tenor siguiente:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. (…)”

La raíz del transcrito tipo legal nos permite inferir las obligaciones estatuidas para cada uno de los sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento, siendo los deberes principales del arrendador el de entregar y mantener al arrendatario en el goce efectivo del bien arrendado, debiendo éste último en contrapartida, pagar el monto correspondiente al canon en la forma y tiempo convenido, así como la de entregar el bien en buen estado, una vez fenecido el contrato. Así lo ha entendido igualmente la doctrina. En términos generales podemos observar del título correspondiente, que las normas fueron sancionadas a fin de abarcar indistintamente el arrendamiento de casas o inmuebles urbanos y predios rústicos o extensiones de terreno delimitadas, usualmente destinadas a tareas rurales. Conforme ha sido el desarrollo de la sociedad venezolana, se hizo necesario promulgar un cuerpo normativo especial con la finalidad de sufragar las necesidades habitacionales de la población, promoviendo la inversión privada y limitando la autonomía de la voluntad de las partes en razón de los temas frágiles de la materia, garantizando además la seguridad jurídica y un equilibrio entre los sujetos intervinientes en la relación. Por ello, cobra vigencia, luego de un año de haber sido publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
No obstante la sanción del anterior cuerpo legal, el legislador venezolano se dio a la tarea de concebir un nuevo cuerpo normativo que estuviere a tono con la realidad actual, siendo la finalidad última de un Estado democrático y social de derecho y de justicia, la de lograr la suprema felicidad del pueblo, mediante la formación de una sociedad igualitaria, incluyente, productiva y humanista. Establece la exposición de motivos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (DLRAIUC), publicado en Gaceta Oficial N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, que habiendo el gobierno nacional detectado un comportamiento especulativo del sector inmobiliario destinado al arrendamiento comercial, redundando en un alto costo y difícil acceso al mercado arrendaticio por parte del sector comercio, por demás injustificado, se dio a la tarea de procurar un equilibrio entre los actores del juego económico, a fin de lograr la consagrada igualdad ante ley, así como de garantizar y proteger los intereses de los venezolanos, entre ellos, el acceso a los bienes y servicios, redundante en un equitativo desarrollo y participación de la riqueza nacional, mediante la creación de condiciones en el acceso al sector inmobiliario, justificado este por la necesidad de relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables.
Establece el artículo 40 del prenombrado Decreto Ley, específicamente en los literales que fundamentan la pretensión del accionante, lo siguiente:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
(…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’.

Conforme a la transcripción parcial del dispositivo que antecede, tiene a bien quien aquí suscribe, puntualizar que el desalojo está definido por el diccionario de la lengua española de la Real Academia Española, como la acción o efecto de desalojar, que a su vez remite a la trascripción de las siguientes voces: 1. sacar o hacer salir de un lugar a alguien o algo; 2. Abandonar un puesto o un lugar; 3. Desplazar; 4. Dejar el hospedaje, sitio o morada voluntariamente. Previa sanción del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el desalojo encontró lugar en la redacción de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual aún vigente, al respecto establece:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…)”

En palabras de Arquímedes Enrique Gonzáles Fernández (2001), en su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Comentada y Concordada, dicho cuerpo legal deroga el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, incorporando en su redacción normas de carácter sustantivo y adjetivo. Así pues, el título IV sobre la terminación de la relación arrendaticia “constituye una forma expedita y clara de cuáles son las causales por las cuales se puede demandar el desalojo de inmueble arrendado mediante contrato de arrendamiento indeterminado, sea este verbal o escrito”, éste último referido a aquel que a su redacción no indica cuál es la fecha de terminación, o por efecto de la operativización de la tácita reconducción.
Aunado a lo anterior, es necesario destacar que el cuerpo legal establece claramente que sólo bajo el amparo de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, o sin determinación de tiempo, puede darse cabida a una acción de desalojo, y en fundamentación de las causales taxativamente establecidas en los siete literales que le integran; dejando el mismo dispositivo mediante el parágrafo segundo, a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otra causales distintas a las allí previstas. En apoyo de lo antedicho, Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi (2004), en su obra Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, sostiene que la redacción del dispositivo legal in comento es menos rigurosa que el artículo primero del cuerpo normativo que le precede, cuya procedibilidad de la acción estaba sometida al antejuicio administrativo. En ese sentido, añade Henríquez La Roche que, “en los contratos a término fijo, la desocupación [del] inmueble puede estar fundada en dos motivos diferentes: por expiración del término convenido y la subsiguiente prórroga legal –si el inquilino tiene derecho a ella (Art. 40)- o por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales (…) según se deduce del principio general del artículo 1.167 del Código Civil” mientras que “si el contrato de arrendamiento no tiene fijado el término de duración o quedó reconducido, el desalojo (…) del inmueble (…) queda atenido sólo a las causales del artículo 34 de la Ley”.
En ese mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión proferida en fecha 20 de julio de 2001, caso: Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda contra Centro Médico de los Teques, S.R.L., bajo el expediente Nº 2001-000118, estableció al respecto lo siguiente:
“Al respecto, la Sala juzga conveniente pronunciarse en relación con el punto referido, sobre, si la prohibición de ejercer cualquier tipo de recurso contra la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo, establecida en el artículo 36 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solamente se refiere a la demanda de desalojo, o si también se encuentran incluidas dentro del supuesto restrictivo de la mencionada norma, las decisiones de última instancia que se pronuncien en los juicios por resolución y cumplimiento de contrato que tengan por objeto la entrega del inmueble arrendado.
En tal sentido, sostener como lo pretende la parte actora, que el legislador cuando se refiere a los procesos de desalojo incluye también a las demandas que tienen por objeto la entrega del inmueble arrendado como consecuencia de los procesos de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento, obviamente, comporta una interpretación contraria al sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras “...según la conexión de ellas entre si y la intención del legislador ..”(artículo 4 del Código Civil Venezolano).
Así, cuando el artículo 36 del mencionado Decreto establece que la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo “no tendrá recurso alguno” debe entenderse que sólo ha quedado excluida la interposición del recurso de casación en el juicio de desalojo, el cual, se distingue claramente de las restantes acciones de cumplimiento o resolución de contrato, que pudieren derivarse de la relación arrendaticia, como se desprende del propio texto de los artículos 33 y 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcritos a continuación:
(…)
El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato”. (Negritas propias).

Conforme a la transcripción parcial del fallo que antecede, se constata que existe un tratamiento diferenciado respecto a la interposición de accionas judiciales que pretenden la resolución o el cumplimiento de un contrato celebrado, supuesto este último partícipe para obtener la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del contrato y la prórroga legal a la que hubiere lugar, y a la acción de desalojo los cuales toma en consideración la Sala respecto de la interposición del recurso de apelación y consecuente casación, bajo el amparo del Decreto Ley indicado. En deferencia de la misma línea argumentativa, y en interpretación en contrario, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, caso: Gilberto Gerardo Remartini Romero, señaló:

“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”.

Ahora bien, es necesario observar que la sanción del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no deroga de forma alguna la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, sino que desaplica las disposiciones de esta última respecto de la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula la primera de ellas, según dispone la disposición derogatoria primera. En deferencia de lo anterior, se constata que la norma contenida en el artículo 40 ejusdem prescinde del impositivo de que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado” del cual sí está provista el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y que constituye a criterio de esta decisora un vacío legal.
En ese orden de ideas, y a fin de complementar la labor interpretativa del instituto del desalojo, necesario para dilucidar la presente controversia, juzga necesario esta decisora dar revisión al principio constitucional de seguridad jurídica y confianza legítima del justiciable desarrollado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N°126 proferido en fecha 31 de enero de 2007, haciendo uso de su potestad extraordinaria de revisión, en el cual estableció lo siguiente:
“Respecto al principio de seguridad jurídica, esta Sala Constitucional en sentencia No. 3180 del 15 de diciembre de 2004 (Caso: Rafael Ángel Terán Barroeta y otros), dejó establecido, lo siguiente:
‘El principio de seguridad jurídica como tal no se encuentra establecido en la vigente Constitución.
Pero a pesar que el Texto Fundamental expresamente no lo define, el artículo 299 Constitucional, en lo relativo al sistema económico, señala: ‘(...) El Estado, conjuntamente con la iniciativa privada, promoverá el desarrollo armónico de la economía nacional con el fin de generar fuentes de trabajo, alto valor agregado nacional, elevar el nivel de vida de la población y fortalecer la soberanía económica del país, garantizando la seguridad jurídica, solidez, dinamismo, sustentabilidad, permanencia y equidad del crecimiento de la economía, ...’.
La seguridad jurídica aparece ligada al fortalecimiento de la economía del país, pero considera la Sala, que ella obedece a un criterio más amplio, que se derivaría del propio Texto Constitucional y que se convierte en un principio constitucional.
Seguridad Jurídica se refiere a la cualidad del ordenamiento jurídico, que implica certeza de sus normas y consiguientemente la posibilidad de su aplicación. En ese sentido en Venezuela existe total seguridad jurídica desde el momento que la normativa vigente es la que se ha publicado, después de cumplir con los diversos pasos para su formación, en los órganos de publicidad oficiales, por lo que surge una ficción de conocimiento para todos los habitantes del país, y aún los del exterior, de cuál es el ordenamiento jurídico vigente, el cual no puede ser derogado sino por otra ley, que a su vez, tiene que cumplir con los requisitos de validez en su formación, y con los de publicidad.
Pero, a juicio de esta Sala, este no es sino un aspecto de la seguridad jurídica, ya que el principio lo que persigue es la existencia de confianza por parte de la población del país en el ordenamiento jurídico y en su aplicación, por lo que el principio abarca el que los derechos adquiridos por las personas no se vulneren arbitrariamente cuando se cambian o modifican las leyes; y porque la interpretación de la ley se hace en forma estable y reiterativa, creando en las personas confianza legítima de cuál es la interpretación de las normas jurídicas a la cual se acogerán.
Estos otros dos contenidos generales de la seguridad jurídica (a los cuales como contenido particular se añade el de la cosa juzgada), se encuentran garantizados constitucionalmente así: el primero, por la irretroactividad de la ley sustantiva, lo que incluye aspectos de las leyes procesales que generan derechos a las partes dentro del proceso (artículo 24 constitucional); y el segundo, en la garantía de que la justicia se administrará en forma imparcial, idónea, transparente y responsable (artículo 26 constitucional), lo que conduce a que la interpretación jurídica que hagan los Tribunales, en especial el Tribunal Supremo de Justicia, sea considerada idónea y responsable y no caprichosa, sujeta a los vaivenes de las diversas causas, lo que de ocurrir conduciría a un caos interpretativo, que afecta la transparencia y la imparcialidad.
Corresponde al Tribunal Supremo de Justicia la mayor responsabilidad en la interpretación normativa, ya que es la estabilización de la interpretación lo que genera en la población y en los litigantes, la confianza sobre cual sería el sentido que tiene la norma ante un determinado supuesto de hecho (a lo que se refiere la uniformidad de la jurisprudencia).
Tan ello es así, que las interpretaciones de la Sala Constitucional tienen carácter vinculante, en materia constitucional (artículo 335 constitucional); las de la Sala de Casación Civil, si bien es cierto que no son vinculantes, sin embargo los jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de dicha Sala, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, tal como lo exige el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil; y durante la vigencia del derogado Código de Enjuiciamiento Criminal, un efecto análogo al de la Casación Civil, producía la sentencia de la Sala de Casación Penal cuando casaba en interés de la ley, ya que advertía a los jueces de instancia (sentenciadores) la infracción o infracciones cometidas, para que no vuelvan a incurrir en ellas (artículo 347), a lo que se aunaba la publicación del fallo (artículo 354 del derogado Código de Enjuiciamiento Criminal).
La uniformidad de la jurisprudencia es la base de la seguridad jurídica, como lo son los usos procesales o judiciales que practican los Tribunales y que crean expectativas entre los usuarios del sistema de justicia, de que las condiciones procesales sean siempre las mismas, sin que caprichosamente se estén modificando, sorprendiéndose así la buena fe de los usuarios del sistema’.

De igual manera, respecto del principio de confianza legítima, la misma Sala en sentencia de más reciente data, proferida en fecha 15 de mayo de 2015, bajo la ponencia de Magistrado Doctor Francisco Antonio Carrasquero López, caso: BLACK & DECKER DE VENEZUELA C.A, estableció lo siguiente:

“Respecto a la denuncia de lesión del principio de confianza legítima, esta Sala se ha pronunciado en múltiples oportunidades respecto al principio de confianza legítima (vid. sentencia 3180, dictada el 15 de diciembre de 2004, caso: TECNOAGRÍCOLA LOS PINOS TECPICA, C.A., estableciendo lo siguiente:

"Seguridad Jurídica se refiere a la cualidad del ordenamiento jurídico, que implica certeza de sus normas y consiguientemente la posibilidad de su aplicación. En ese sentido en Venezuela existe total seguridad jurídica desde el momento que la normativa vigente es la que se ha publicado, después de cumplir con los diversos pasos para su formación, en los órganos de publicidad oficiales, por lo que surge una ficción de conocimiento para todos los habitantes del país, y aún los del exterior, de cuál es el ordenamiento jurídico vigente, el cual no puede ser derogado sino por otra ley, que a su vez, tiene que cumplir con los requisitos de validez en su formación, y con los de publicidad.

Pero, a juicio de esta Sala, este no es sino un aspecto de la seguridad jurídica, ya que el principio lo que persigue es la existencia de confianza por parte de la población del país en el ordenamiento jurídico y en su aplicación, por lo que el principio abarca el que los derechos adquiridos por las personas no se vulneren arbitrariamente cuando se cambian o modifican las leyes; y porque la interpretación de la ley se hace en forma estable y reiterativa, creando en las personas confianza legítima de cuál es la interpretación de las normas jurídicas a la cual se acogerán.

Estos otros dos contenidos generales de la seguridad jurídica (a los cuales como contenido particular se añade el de la cosa juzgada), se encuentran garantizados constitucionalmente así: el primero, por la irretroactividad de la ley sustantiva, lo que incluye aspectos de las leyes procesales que generan derechos a las partes dentro del proceso (artículo 24 constitucional); y el segundo, en la garantía de que la justicia se administrará en forma imparcial, idónea, transparente y responsable (artículo 26 constitucional), lo que conduce a que la interpretación jurídica que hagan los Tribunales, en especial el Tribunal Supremo de Justicia, sea considerada idónea y responsable y no caprichosa, sujeta a los vaivenes de las diversas causas, lo que de ocurrir conduciría a un caos interpretativo, que afecta la transparencia y la imparcialidad.

Corresponde al Tribunal Supremo de Justicia la mayor responsabilidad en la interpretación normativa, ya que es la estabilización de la interpretación lo que genera en la población y en los litigantes, la confianza sobre cual sería el sentido que tiene la norma ante un determinado supuesto de hecho (a lo que se refiere la uniformidad de la jurisprudencia)".

De la decisión parcialmente transcrita se evidencia, que el principio de seguridad jurídica, supone que los cambios en el sentido de la actuación del Poder Público, no se produzcan en forma irracional, brusca, intempestiva, sin preparar debidamente a los particulares sobre futuras transformaciones, pues ello, atentaría contra las expectativas de continuidad del régimen legal y de los criterios preexistentes.
En el orden de las ideas anteriores, García Morillo (Derecho Constitucional Vol. I. Valencia. Cuarta Edición. Pág. 65) afirma, que la seguridad jurídica consiste en la “...regularidad o conformidad a Derecho y la previsibilidad de la actuación de los poderes públicos y, muy especialmente, de la interpretación y aplicación del Derecho por parte de las Administraciones públicas y los jueces y tribunales”.

En criterio del referido autor, dicho principio, propugna la exclusión del comportamiento imprevisible generador de inseguridad jurídica, pues “...sólo en un ordenamiento en la que la seguridad jurídica sea un principio predominante pueden los ciudadanos defender adecuadamente sus intereses y derechos.”

De la misma manera, Villar Palasí (Derecho Administrativo. España: Universidad de Madrid 1968, 143) apunta, que la confianza legítima tiende "...en esencia a la necesaria protección por medio de los tribunales frente al acto arbitrario”, es decir, plantea la noción de previsibilidad en el comportamiento y en la aplicación del derecho por los Poderes Públicos, lo cual, supone proporcionar un margen de certeza en la actuación del Estado.

Así, el principio in comento tiende a que los particulares conozcan de antemano qué conducta puede suponer la modificación de su estatus jurídico. En este contexto, esta Sala dictó la decisión N° 5082, el 15 de diciembre de 2005, caso: RAFAEL JOSÉ FLORES JIMÉNEZ, en la cual dejó establecido lo que a continuación se transcribe:

‘El simple cambio de una línea jurisprudencial no debe obedecer a caprichos irrazonables o a simples intereses particulares, sino debe atender a razones de mérito que justifiquen en un determinado momento el vuelco legal, mediante la elaboración por parte de la Sala protagonista o innovadora del cambio jurisprudencial de las justificaciones que incidieron en dicha variación, ya que si bien la sentencia constituye el acto por excelencia de los órganos jurisdiccionales mediante la cual se logra la resolución de una controversia suscitada entre dos partes, la misma cuando es emanada del Máximo Tribunal tiene por finalidad mitigada establecer una uniformidad jurisprudencial entre los Tribunales integrantes de la República.

Aunado a ello, debe atenderse al momento de realizar un cambio jurisprudencial al impacto social que pudiera tener dicha decisión dentro del orden social, más aun dentro de nuestra sociedad donde existe un colectivo necesitado de una justicia idónea y social que tienda a equilibrar las desigualdades imperantes entre los seres humanos.
Así pues, debe reafirmarse que si bien podríamos hablar dentro de nuestro ordenamiento jurídico del principio de continuidad jurisprudencial, atendiendo a los precedentes que pueda emitir esta Sala Constitucional, como una conducta críticamente evaluada, debe advertirse que mitificar su respeto irrestricto al cambio de criterios constituye una conducta igualmente reprochable, ya que ello conduciría a una petrificación a todas luces indeseable, de nuestras interpretaciones legales y constitucionales.

En consecuencia, ello debe hacerse-cambio de criterio jurisprudencial-, además de con la necesaria prudencia y equilibrio, siempre de manera explícita y razonada para no generar incertidumbre e inseguridad jurídica respecto del sentido y alcance de la interpretación constitucional que al Tribunal compete. Si los cambios u oscilaciones bruscos de orientación o sentencias "overruling", que quiebran abruptamente una línea jurisprudencial, son siempre peligrosos porque cuestionan la idea misma de la justicia (la igualdad en la aplicación de la Ley) lo son mucho más cuando de la jurisprudencia constitucional se trata, cuya legitimidad resulta menoscabada por los frecuentes cambios de doctrina.’

En el mismo sentido de la decisión parcialmente transcrita, se encuentra la sentencia N° 578 del 30 de marzo de 2007, caso: MARÍA ELIZABETH LIZARDO GRAMCKO DE JIMÉNEZ, en la cual estableció lo siguiente:

‘La confianza legítima o expectativa plausible se encuentra estrechamente vinculada con el principio de seguridad jurídica, el cual refiere al carácter del ordenamiento jurídico que involucra certeza de sus normas y, consiguientemente, la posibilidad de su aplicación, toda vez que lo que tiende es a la existencia de confianza por parte de la población del país, en el ordenamiento jurídico y en su aplicación. De allí que comprenda:
1.- El que los derechos adquiridos por las personas no se vulneren arbitrariamente cuando se cambian o modifican las leyes.
2.- Que la interpretación de la ley se haga en forma estable y reiterativa, creando en las personas confianza legitima de cuál es la interpretación de las normas jurídicas a la cual se acogerán.
...omissis...
La uniformidad de la jurisprudencia es la base de la seguridad jurídica, como lo son los usos procesales o judiciales que practican los Tribunales y que crean expectativas entre los usuarios del sistema de justicia, de que las condiciones procesales sean siempre las mismas, sin que caprichosamente se estén modificando, sorprendiéndose así la buena fe de los usuarios del sistema.’

Conforme a los fallos parcialmente transcritos, constata esta decisora que el principio de seguridad jurídica, íntimamente ligado al principio de confianza legítima de los justiciables, está referido a la cualidad del ordenamiento jurídico de proveer certeza respecto de sus normas y confianza a la población sobre su efectiva aplicación, estructurado sobre la base de la irretroactividad de la ley sustantiva y el desarrollo de igual jerarquía del derecho a la tutela judicial efectiva, a partir del cual, frente al cambio o modificación de las leyes, debe salvaguardarse los derechos adquiridos por los ciudadanos de vulneraciones arbitrarias producto de reformas legales o cambios de criterios jurisprudenciales, lo cual redunda igualmente en la uniformidad de la jurisprudencia. En ese sentido, delata esta jurisdicente que, aun cuando expresamente no está referido en la norma que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble sometido a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, tal es la interpretación que ha dado la jurisprudencia y la doctrina patria de forma pacífica y sostenida, por lo cual se hace necesario, en el caso que nos ocupa, dar resguardo a los principios constituciones esbozados, tendientes a desarrollar una labor jurisdiccional acorde a la tutela judicial efectiva encomendada por nuestra Carta Magna.
La analogía legis constituye un mecanismo de aplicación de soluciones previstas en una norma a un supuesto de hecho no contemplado por ella pero semejante al examinado. En términos generales éste comporta un mecanismo de integración del Derecho a partir del cual son subsanados los vacíos legales. En el caso que nos ocupa, ha constatado esta juzgadora que no obstante ambos cuerpos legales prevén las causales taxativas necesarias para fundamentar la acción de desalojo, solamente el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prescribe expresamente que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento (…) a tiempo indeterminado”; contenido normativo de procedibilidad no previsto típicamente en la redacción del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia, esta juzgadora en apremio de los principios constitucionales de seguridad jurídica y confianza legítima, suficientemente autorizada en consideración del vacío legal que reside en el artículo 40 ejusdem, aplica analógicamente la solución jurídica prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del cual la acción de desalojo sólo puede ejercerse durante la vigencia de relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado. Y así queda decidido.
Consecuente con la ilación argumentativa que precede, se observa que la presente acción de desalojo fue interpuesta en fecha 02 de julio de 2014 y admitida mediante auto de fecha 07 de julio de 2014; oportunidad en la cual las partes en el presente juicio se encuentran vinculadas por una relación arrendaticia a tiempo determinado, aún vigente, según determina la cláusula segunda del contrato de marras, cuya fecha de finalización corresponde al 15 de julio de 2014. Considerando que la acción de desalojo fue ejercida durante la vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en contravención de los criterios jurisprudenciales transcritos, la presente acción no puede de forma alguna prosperar en derecho. Y así se dejará establecido en la parte in fine de la presente decisión.

DECISION
En base a las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente explanadas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo incoara el ciudadano ALÍ JOSE GONZÁLEZ DUQUE contra el ciudadano GERARDO JOSE PERNÍA, ambos ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo. SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente en juicio, de conformidad con el artículo 274 ejusdem. TERCERO: REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, inclusive en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, Región Estado Bolivariano de Miranda, y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, a los dieciséis (16) días de abril de 2015. Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA

ABG. JOANNY CARREÑO

EL SECRETARIO

ABG. FRANCISCO HIGUERA

En la misma fecha, se publicó la anterior sentencia, siendo las tres horas de la tarde (3:00pm).
EL SECRETARIO

ABG. FRANCISCO HIGUERA
JC/ FH/Nakay.
Exp.2192-2014.