TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: SANDRA TERESA PESTANO MATHEUS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 12.618.330.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ANTONIO JOSÉ ABAD SOJO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 80.307.
PARTE DEMANDADA: HELEN OMAIRA HERNANDEZ CONTRERAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 12.382.341.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL JOSÉ TINEO ARMAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 49.044.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 30484

-I-
ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar consignado en fecha 23 de abril de 2014, por el abogado ANTONIO JOSÉ ABAD SOJO, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana SANDRA TERESA PESTANO MATHEUS, en contra de la ciudadana HELEN OMAIRA HERNANDEZ CONTRERAS, todos ya identificados, por motivo de Cumplimiento de Contrato, bajo las siguientes afirmaciones de hecho: 1) Su representada en fecha 26 de septiembre de 2013, suscribió contrato de opción de compra venta, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 19, Tomo 114, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, con la hoy demandada, por un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con los números y letra 203-F, ubicado en la planta baja Módulo 1-2 de la Torre F del Conjunto Residencial RIBERAS DE IZCARAGUA, ubicado en la Etapa III de la Parcela distinguida como R-2, situada en el Parcelamiento denominado La Vaquera a la altura del kilómetro 19 de la autopista Caracas-Guatire, entre la transversal Norte y la Parcela R-2 y las Avenidas Este y Central. Número de Catastro 15.17.01.U01.002.005.203.006.000.000, jurisdicción de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda. 2) En fecha 28 de septiembre de 2013, la ciudadana HELEN OMAIRA HERNANDEZ CONTRERAS, le permitió a la compradora guardar en el mencionado apartamento bienes muebles de su propiedad tales como Nevera Samsung 2 puertas, lavadora Samsumg, cocina a Gas Whirpool, Horno Microondas Hyundai, Licuadora Oster, Juego de Comedor 4 puestos, Juego de Cuarto Modular Juvenil, juego de Cuarto Matrimonial (cama, peinadora, 2 mesas de noche), 1 computadora, 1 impresora, juego de ollas magefesa, platos, plancha y mesa de planchar, bienes estos que aun se encuentran, a su decir, dentro del inmueble antes señalado, reflejando para ese momento el interés de vender. 3) En la Cláusula Primera del contrato de opción de compra venta la ciudadana HELEN OMAIRA HERNÁNDEZ CONTRERA, se obliga a venderle a la ciudadana SANDRA TERESA PESTANO MATHEUS, el inmueble antes identificado, estableciéndose como precio de venta la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.550.000,oo), precio este que la compradora se obliga a cancelar de la siguiente manera: la suma de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 670.000,oo), incluidos los SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo) que le fuera entregado el día 29 de julio de 2013 mediante cheque No. 00000125 Banco Provincial por documento privado a la vendedora y a la firma del documento de Opción compra venta cheque No. 00001390 del Banco de Venezuela por la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 610.000,oo) y la diferencia de OCHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 880.000,oo) que quedaba a deber, de la siguiente manera: la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,oo) mediante solicitud de crédito y el saldo restante de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 410.000,oo) al momento de protocolizar el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente. 4) La duración del contrato era por 90 días continuos más 30 días continuos de prórroga contados a partir de la firma del mismo. 5) Se estableció como cláusula penal, que en caso que no se efectuara la venta por causas imputables a la compradora, la vendedora tendría derecho de retener el diez (10) por ciento de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial, es decir, la suma de SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 67.000,oo), debiendo reintegrar a LA COMPRADORA la suma restante de la inicial y si por el contrario, el incumplimiento era imputable a LA VENDEDORA, ésta debía restituirle a LA COMPRADORA la cantidad entregada como inicial más el diez (10) por ciento de esa suma. 6) De igual forma, se estipuló en el referido contrato que de no protocolizarse el documento definitivo de venta por razones de fuerza mayor o causa extraña no imputable a ninguna de las partes, se resolvería el contrato sin aplicación de la cláusula penal pactada. 7) En la cláusula séptima del contrato, las partes prevén que si venciere el plazo establecido en la cláusula cuarta, el vendedor o el comprador deberá manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando las cantidades debidas de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial. 8) En fecha 23 de enero de 2014, la ciudadana SANDRA TERESA PESTANO MATHEUS, pidió información al Supervisor del Banco Bicentenario, agencia 0493 Terrazas del Ávila por donde tramitó el crédito hipotecario, acerca del estatus de su solicitud, respondiéndole vía Hotmail que el crédito había sido aprobado por un monto de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.470.000,oo). 9) En fecha 5 de marzo de 2014, LA COMPRADORA introdujo el documento de venta definitivo ante la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, quien fijó fecha de protocolización para el día 18 de marzo de 2014, fecha ésta que el Banco Bicentenario solicitó fuese cambiada debido a que no se había emitido el cheque de gerencia respectivo ni posibilidad de liquidar para esa fecha, siendo así pospuesta la firma para el 25 de abril de 2014, lo que, a su decir, fue informado a LA VENDEDORA. 9) En fecha 25 de marzo de 2014, asistieron al Registro Subalterno antes mencionado, los apoderados de la entidad bancaria, de PDVSA, quienes estaban dando un crédito adicional para completar el monto del valor del inmueble y LA COMPRADORA, dejando de asistir LA VENDEDORA, razón por la cual fue levantada acta que hace constar su inasistencia. 10) LA COMPRADORA solicitó a la Oficina de Registro que se fijara una nueva oportunidad para la protocolización, siendo acordado para el 8 de abril de 2014, lo cual fue notificado, supuestamente, a LA COMPRADORA en fecha 26 de marzo de 2014. 11) El 8 de abril de 2014, fecha pautada para la protocolización del documento de venta, asistieron nuevamente al Registro Subalterno antes citado, los apoderados del Banco Bicentenario, del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), de PDVSA, LA COMPRADORA y LA VENDEDORA, negándose ésta última a firmar, exponiendo que no iba a vender ya que su inmueble ahora tenía un mayor valor y a la par, solicitó al Registro que le devolvieran todos los recaudos introducidos, todo lo cual se hizo constar en Acta. En tal virtud y de conformidad con los artículos 1160 y 1167, demanda como en efecto formalmente lo hizo a la ciudadana HELEN OMAIRA HERNÁNDEZ CONTRERAS, ya identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 26 de septiembre de 2013 y que la sentencia sirva de título suficiente de propiedad. Finalmente, estima la demanda en la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.550.000,oo), equivalente a DOCE MIL DOSCIENTAS CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (12.204 UT).
Por diligencia de fecha 25 de abril de 2014, compareció la parte actora consignando los recaudos que acompaña al escrito libelar.
Mediante auto de fecha 28 de abril de 2014, se admitió la demanda, ordenándose la comparecencia de la parte demandada a los fines de dar contestación a la demanda, previa citación, conforme a las reglas del juicio ordinario.
Por diligencia de fecha 2 de mayo de 2014, compareció la representación judicial de la parte actora consignando los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y para la apertura del respectivo cuaderno de medidas; pedimento acordado mediante autos de fecha 6 de mayo de 2014
En fecha 4 de junio de 2014, la representación judicial de la parte actora solicitó se librara comisión para la práctica de la citación de la accionada, siendo acordado tal pedimento de 16 de junio de 2014.
Mediante diligencia de fecha 10 de julio de 2014, comparece la accionada, asistida por el abogado MANUEL JOSÉ TINEO ARMAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 49044, dándose por citada y confiriendo poder Apud Acta al prenombrado profesional del derecho. De igual forma, solicitó fuese decretada la perención de la instancia y consecuentemente, se suspendiera la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada.
En fecha 21 de julio de 2014, este Tribunal desestimó la perención de la instancia alegada por la parte accionada, siendo recurrida dicha decisión por diligencia fechada 28 de julio de 2014.
Mediante auto de fecha 30 de julio de 2014, se oye apelación en un solo efecto.
En fecha 7 de agosto de 2014, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, en la forma siguiente: 1) Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en su contra, por resultar inciertos todos y cada uno de los hechos esgrimidos en el libelo de la demanda así como el derecho invocado. 2) Negó, rechazó y contradijo por ser falso e incierto que en fecha 28 de septiembre de 2013, la ciudadana HELEN OMAIRA HERNÁNDEZ CONTRERAS, le permitiera a la compradora SANDRA TERESA PESTANO MATHEUS, guardar en el apartamento los bienes muebles que describe en su escrito libelar. 3) Negó, rechazó y contradijo que su mandante se hubiere obligado a vender a la demandante el inmueble objeto del presente juicio, toda vez que las partes suscribieron una opción de compra venta y en modo alguno un contrato exclusivo de compra venta, por lo que aquel no involucra transferencia de la propiedad al futuro comprador tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos en ella invocados. En este sentido afirma que, no existe evidencia alguna que demuestre la recepción del telegrama que informe la fecha de firma del contrato definitivo de venta 2). Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares y como tales producen efectos personales, ya que no son traslativos ni constitutivos e derechos reales, sino que por el contrario engendran una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. Expresa además que no están referidos a un contrato bilateral, pues las obligaciones principales corresponden a sólo una de las partes, cual es la denominada “LOS VENDEDORES”. Se trata, a su decir, de una oferta unilateral, por ende, puede ser revocada porque no existe ningún tipo de vinculación el oferente, no siéndole aplicable a este tipo de contrato, el contenido normativo de los artículos 1167, 1264 y 1266 del Código Civil y menos aún el contenido normativo del artículo 18 de la novísima Ley contrala Estafa Inmobiliaria. 3) Las partes pactaron una cláusula penal (Cláusula Quinta del contrato) como indemnización de daños y perjuicios por la inejecución de la obligación principal, es por lo que no puede la parte actora pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni mucho menos exigir a su mandante la venta del inmueble objeto de litigio, haciendo improcedente la demanda propuesta, conforme a lo previsto en el artículo 1258 del Código Civil. 4) La demandante es la que ha incumplido el contrato de opción, toda vez que el contrato fue suscrito el 26 de septiembre de 2013, siendo la vigencia del mismo por 90 días continuos, más una prórroga de 30 días continuos contados a partir del 26 de septiembre de 2013, por lo que el lapso venció el 26 de enero de 2014, fecha para la cual la demandante no cumplió con su obligación de entregarle a su mandante el dinero que faltaba para la compra del inmueble. 5) Es en fecha 5 de marzo de 2014 cuando la demandante introdujo el supuesto, rechazado e impugnado documento de venta definitiva, es decir, casi un mes y diez días de vencido el contrato. 6) Una vez consumido el lapso de vigencia del contrato de noventa (90) días y su respectiva prórroga de treinta (30) días, fue necesaria una nueva prórroga de treinta (30) días más, todo debido a que para el día del vencimiento de la primera prórroga aún no tenía la totalidad de los documentos exigidos para la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que se aplicó lo establecido en la cláusula cuarta del contrato. 7) Luego de superar todos los inconvenientes que se presentaron y hacerle entrega a la compradora dentro del lapso de vigencia de la última de las prórrogas, de todos los documentos exigidos para la protocolización del documento definitivo de venta, se fija como primera fecha de protocolización el día 18 de marzo de 2014, fecha la cual acordaron diferir debido a que el día 17 de marzo de 2014 la compradora no tenía listo uno de los cheques a ser entregado como pago del inmueble, tal y como se evidencia de correo electrónico de fecha 21 de marzo de 2014, por lo que se acuerda como nueva fecha para la protocolización el día 25 de marzo de 2014. 8) El mismo día 21 de marzo de 2014, su poderdante envía correo electrónico a la demandante mediante el cual ratifica su decisión de no vender. 9) En virtud de que el día 25 de marzo de 2014 no se llevó a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta debido a que ya le había informado a la demandada su intención de no vender, no hizo acto de presencia ante la Oficina de Registro respectiva, la cual fijó una nueva fecha para el día 8 de abril de 2014, que fue aceptada solamente por la COMPRADORA. 10) Manifestada la intención de no vender el inmueble y la disposición de devolverle la suma de dinero que le fue dada en concepto de arras o inicial más la penalidad establecida en el contrato por su incumplimiento, con lo que evidenció, a su decir, su buena fe, en todo momento, ésta no ha querido entrar en razón, por lo que no ha aceptado su negativa a vender el inmueble. 11) En fecha 8 de abril de 2014, hizo acto de presencia en la sede del Registro para manifestarle, nuevamente, su intención de no firmar la venta del inmueble, ofreciéndole en ese momento el cheque de gerencia No. 00020618, de la cuenta No. 0134-0278-71-2120210001 del Banco Banesco de fecha 7 de abril de 2014, por la suma de SETECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 737.000,oo), suma que comprende la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.670.000,oo), dada en calidad de arras o inicial, más la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 67.000,oo) por concepto de penalidad ocasionada por su incumplimiento, así como también le mostró un ejemplar de un documento para rescindir y dejar sin efecto el contrato de opción de compra venta que celebraron. 12) El citado cheque se encuentra resguardado en la caja fuerte del Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, Guarenas, cambiada su denominación a Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con ocasión de procedimiento de Oferta Real y Depósito que iniciara ante ese Juzgado, ante la negativa de la hoy demandante de recibirlo.13) A pesar de lo sucedido en el Registro, le envió un correo electrónico ese mismo día remitiéndole el documento de rescisión escaneado. 14) El 10% de la suma entregada por la hoy accionante en concepto de arras, debe quedar en su poder por concepto de indemnización de daños y perjuicios, conforme a lo establecido en la cláusula quinta del contrato. 15) Niega, rechaza y contradice la aplicación e invocación de la cláusula séptima del contrato, toda vez que las partes no convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial, pues su mandante fue clara y precisa al manifestar su intención e interés de disolver el negocio, de no vender el inmueble. 16) Niega, rechaza y contradice la aplicación e invocación de la cláusula tercera del contrato, debido a que el contrato se encuentra vencido y la protocolización del documento definitivo de venta no se va a llevar a cabo conforme a la voluntad de su mandante manifestada en reiteradas ocasiones. 17) Niega, rechaza y contradice la aplicación e invocación de la cláusula segunda del contrato, toda vez que el mismo está vencido y el plazo para su ejecución ha caducado. 18) Niega, rechaza y contradice la aplicación e invocación de la cláusula sexta del contrato, toda vez que en modo alguno se está en presencia o ha existido alguna razón de fuerza mayor o alguna causa extraña no imputable, que impida el cumplimiento del contrato durante el tiempo en que estuvo vigente. 19) Niega, rechaza y contradice la aplicación e invocación de la cláusula octava del contrato, ya que es completamente irrelevante e improcedente el cumplimiento de estas obligaciones por la demandante, todo en virtud de que no se llevó a cabo la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble y por cuanto su mandante expresó su voluntad de disolver el negocio. 20) Niega, rechaza y contradice la aplicación e invocación de la cláusula novena del contrato, por resultar irrelevante ante la decisión de una de las partes, su mandante, de disolver el negocio. 21) Niega, rechaza y contradice la aplicación e invocación de la cláusula décima del contrato, por irrelevante y en modo alguno aporta información valiosa que permita la resolución del presente juicio. 22) Niega, rechaza y contradice que la accionante hubiere tramitado crédito así como la demandad tanto en los hechos como en el derecho. 23) Insiste en la perención de la instancia.
Mediante escritos de fechas 22 de septiembre de 2014 y 1 de octubre de 2014, la parte demandada promueve pruebas en el presente juicio, las cuales fueron providenciadas por auto de fecha 10 de octubre de 2014.
En fecha 18 de diciembre de 2014, la parte demandante consigna escrito de informes.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo bajo los siguientes términos:
-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteados así los términos de la controversia, este Juzgado pasa al examen de los medios de prueba aportados por las partes al proceso:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1. Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por las partes involucradas en el presente juicio por el inmueble descrito en el escrito libelar, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de septiembre de 2013, bajo el No. 19, Tomo 114 de los Libros de Autenticaciones respectivos, de cuyo contenido se desprende que el precio fue fijado en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.550.000,oo), de los cuales pagaría SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES, por documento privado y la diferencia de OCHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.880.000,oo), sería cancelada así: CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,oo) mediante solicitud de crédito y el saldo de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.410.000,oo) al momento de protocolizar el documento de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal, siendo la vigencia del contrato por noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del referido documento. De igual forma, se establece cláusula penal en un diez (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial, es decir, la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 67.000,oo) así como también los contrantantes acuerdan en la Cláusula Séptima del mismo se dispuso que: “…Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta, el vendedor o el comprador deberá manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial…”. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la instrumental en referencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
2. Copias fotostáticas de cheques por las sumas de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 610.000,oo) y SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo), cursantes a los folios 17 y 18 del expediente. Este Tribunal no le confiere eficacia probatoria alguna a dichas reproducciones, por no constituir un medio de prueba admisible de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3. Copia fotostática de impresión de un correo electrónico cursante al folio 19, respecto del cual no fue requerida prueba de experticia a los fines de la determinación de la autoría del mensaje y datos en él contenido, a través de la SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS DE CERTIFICACIÓN ELECTRÓNICA (SUSCERTE). En tal virtud, ninguna eficacia probatoria puede atribuírsele al medio así promovido.
4. Copia simple de comunicación con sello del Banco Bicentenario y firma ilegible, de cuyo contenido se desprende aprobación de crédito a favor de la accionante, sin embargo se omite indicar la fecha de tal aprobación y respeto de que inmueble le fue otorgado. En tal virtud, no es posible establecer la pertinencia de tal reproducción con los hechos controvertidos en el presente juicio.
5. Proyecto de contrato definitivo de venta con constancia de recepción por parte del Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual si bien no puede tenerse como documental pues carece de firma de quienes aparecen señalados como los contratantes, si como prueba escrita de que fue redactado un documento definitivo y consignado en la Oficina de Registro respectiva el 5 de marzo de 2014, por lo que se aprecia conforme al sistema de la sana crítica a que se contrae el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
6. Acta signada con el No. 18-14 de fecha 25 de marzo de 2014, levantada por el Registrador Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, haciéndose constar que la hoy demandada no compareció a la firma pautada. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
7. Copia fotostática de impresión de un correo electrónico cursante al folio 31, respecto del cual no fue requerida prueba de experticia a los fines de la determinación de la autoría del mensaje y datos en él contenido, a través de la SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS DE CERTIFICACIÓN ELECTRÓNICA (SUSCERTE). En tal virtud, ninguna eficacia probatoria puede atribuírsele al medio así promovido.
8. Acta signada con el No. 20-14 de fecha ocho (8) de abril de 2014, levantada por el Registrador Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, haciéndose constar que la hoy demandante manifestó que le fue notificado por la accionada que decidió no firmar el contrato. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
9. Copia fotostática de documental mediante la cual la hoy demandada hace constar que retira de la Oficina de Registro tantas veces mencionada el documento original de venta e hipoteca. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria por constituir una reproducción admisible de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
10. Copias fotostáticas de cheques, cursantes a los folios 35, 36 y 37 del expediente. Este Tribunal no le confiere eficacia probatoria alguna a dichas reproducciones, por no constituir un medio de prueba admisible de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
11. Copia fotostática de Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, contentiva de Resolución mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento para el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal. Este Tribunal aprecia dicha reproducción para probar la publicidad del acto administrativo de efectos generales en cuestión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
12. Copias fotostáticas de las cédulas de identidad de las partes involucradas en el presente juicio. Este Tribunal aprecia dicha reproducción para probar identidad de dichas ciudadanas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
13. Copia certificada de documento mediante el cual la hoy demandada adquiere el inmueble objeto del presente juicio, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 18 de enero de 2007, bajo el No. 38, Protocolo Primero, Tomo 09, primer trimestre de 2007. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria para probar la titularidad del inmueble, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
14. Informe de avalúo efectuado por el arquitecto Carlos A. Osuna U, C.I.V. 35249. Este Tribunal encuentra que dicha documental fue aportada al proceso vencida la etapa de promoción de pruebas, por lo que su producción en fecha posterior deviene en extemporánea por tardía, aunado a que si el actor la hubiere consignado en la oportunidad correcta, debía ser ratificada en juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
PARTE DEMANDADA
1. Copias fotostáticas de correos electrónicos cursantes a los folios 171, 172 y 173 del expediente, respecto de los cuales no fue evacuada prueba de experticia a los fines de la determinación de la autoría del mensaje y datos en él contenido, a través de la SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS DE CERTIFICACIÓN ELECTRÓNICA (SUSCERTE). En tal virtud, ninguna eficacia probatoria puede atribuírsele al medio así promovido.
2. Prueba de Informes al Juzgado del Municipio Plaza de esta misma Circunscripción Judicial. No fue evacuada por el promovente.
3. Inspección Judicial en el inmueble objeto del presente juicio, en la cual se hace constar el estado en el cual se encuentra el inmueble objeto del presente juicio, determinándose que el mismo requiere reparaciones de importancia. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria aplicando para ello el sistema de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
4. Copia Certificada de Procedimiento de Oferta Real y Depósito iniciado por la hoy accionada en fecha 14 de abril de 2014, ante el Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria para probar que la accionada inició dicho proceso, a fin de devolver a la accionante el dinero por concepto de arras y penalidad, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
5. Copia fotostática de documentos privados simples cursantes a los folios 252 al 255. Este Juzgado no les confiere eficacia probatoria alguna, por cuanto no constituyen una reproducción admisible de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6. Copia fotostática de presupuesto emitido por Cooperativa San Benito de Motatan R.L, en fecha 15 de septiembre de 2014. Este Juzgado no le confiere eficacia probatoria alguna, por cuanto no constituye una reproducción admisible de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento sobre el mérito de la presente causa en los términos siguientes:
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Establecido lo anterior, este Tribunal considera menester para resolver el mérito de la presente causa, determinar la naturaleza jurídica del contrato que ambas partes reconocen haber suscrito respecto de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letra 203-F, ubicado en la planta baja Módulo 1-2 de la Torre F del Conjunto Residencial RIBERAS DE IZCARAGUA, situado en la Etapa III de la Parcela distinguida como R-2, situada en el Parcelamiento denominado La Vaquera a la altura del kilómetro 19 de la autopista Caracas-Guatire, entre la transversal Norte y la Parcela R-2 y las Avenidas Este y Central, jurisdicción de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, necesidad que surge dado que la parte accionada en su contestación a la demanda arguye que su mandante no se obliga por el contrato en referencia a vender a la demandante el inmueble objeto del presente juicio, por cuanto las partes suscribieron una opción de compra venta y en modo alguno un contrato exclusivo de compra venta, por lo que aquél no involucra transferencia de la propiedad al futuro comprador. Planteada así la postura de la parte accionada se observa del contenido del contrato en referencia que, 1) las partes lo califican de “opción de compra venta”, 2) la hoy demandada recibe la denominación de VENDEDORA, mientras que la demandante es denominada COMPRADORA, b) del precio de venta fijado la hoy accionante canceló la suma de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 670.000,oo), cantidad que constituye el 43% del monto establecido como precio del inmueble, quedando a deber la suma de OCHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.880.000,oo), cuyo pago debía verificarse en la oportunidad de protocolizar el documento definitivo de venta, previa gestión de un crédito por parte de la hoy accionante. Cabe precisar sobre este particular, que la accionante no probó haber tramitado y obtenido, dentro del lapso de la opción, crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda, pues si bien produce al folio 20 una reproducción, la misma no fue objeto de valoración por las razones expresadas en este mismo fallo; c) se concede un término de noventa (90) días más treinta (30) de prórroga contados a partir de la autenticación del documento para introducir el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, determinándose que ello debió verificarse el 26 de enero de 2014 y, d) en el contrato en referencia se establece cláusula penal en caso de incumplimiento imputable a alguno de los contratantes (Cláusula Quinta) y a la par se dispone en la Cláusula Séptima lo siguiente: “…Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta, el vendedor o el comprador deberá manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, en caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial…”. La existencia de ambas cláusulas (quinta y séptima) desvirtúa que nos encontremos en presencia de un contrato de venta, toda vez que las partes contemplan la posibilidad de resolver unilateralmente el contrato (existencia de una condición o cláusula resolutoria: pacto comisorio), con reintegro de la cantidad debida conforme a lo estipulado en la cláusula, y así se establece.
Al ser un contrato de opción de compra venta, lo que arguye la parte accionada en cuanto a que no puede exigírsele que otorgue el documento de venta es cierto y así se establece.
A la par, de las pruebas suministradas al proceso no es posible concluir que, durante el tiempo primigenio de la opción hubiere la parte accionante gestionado y obtenido crédito para el pago del saldo del precio así como tampoco que un eventual retardo en ello sea imputable a un tercero, en este caso a una entidad bancaria, dejando de cumplir así con su carga probatoria de conformidad con lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1354 del Código Civil y así se establece.
Por su parte, la demandada demostró su disposición de devolver el dinero dado en calidad de arras o inicial, toda vez que instauró procedimiento de oferta real y depósito, según se desprende de las copias certificadas que de tal procedimiento promoviera en el presente juicio, a los fines de cumplir con la obligación asumida en caso de no verificarse la venta del inmueble.

III
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos GERSON ABNER ORTÍZ VILLAPAREDES y GABRIELA MERCEDES GAMEZ LEZAMA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nºs 11.550.808 y 14.215.503, respectivamente en contra de los ciudadanos MIRTHA BERTILA SANTA MARÍA ANDRADE y ELIO ARAMBURU ROMERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.314.500 y 6.376.676, respectivamente y consecuentemente, se condena a los demandados a: PRIMERO: transferir en forma registral, a favor de los demandantes, la propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 35, ubicado en la planta novena del edificio Ferco II, situado en la Calle Urdaneta No. 18, con calle Constitución Barrio La Mata, Los Teques, Municipio Bolivariano Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, signado con el número catastral 18515, el cual, cuenta con una superficie aproximada, de noventa y siete metros cuadrados con diecisiete decímetros cuadrados (97,17 m2), consta de las siguientes dependencias recibo, comedor, tres habitaciones, dos salas de baño, una cocina tipo pantri, un lavadero, balcón, le corresponde un porcentaje de condominio de un entero con treinta y cuatro centésimas por ciento (1,34%) sobre las cargas comunes del edificio y, se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en parte con la pared de la fachada lateral izquierda del edificio y en parte con la pared del patio interno; SUR: En parte con la pared divisoria del apartamento No. 36; ESTE: En parte con la pared divisoria del apartamento No. 34; y OESTE: Pared de la fachada principal del edificio que da sobre las calles Urdaneta y constitución y la carretera panamericana. Cuenta además con un puesto de estacionamiento simple cubierto, distinguido con el No. 35 situado en la planta sótano del edificio. En el entendido que de no dar cumplimiento voluntario a esta determinación, este fallo producirá los efectos del contrato no suscrito, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: pagar la cantidad DIECISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000,oo), por concepto de cláusula penal, pactada por el simple retardo. De otro lado, se declara SIN LUGAR la reconvención o mutua petición propuesta por los demandados reconvinientes.

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencidos en la reconvención propuesta en contra de los actores reconvenidos.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en los Teques a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil catorce (2014), a los 204º y 155º años de la Independencia y de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,
ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA TITULAR,
JENIFER BACALLADO GONZALEZ
En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia siendo las 3:00 de la tarde.
LA SECRETARIA TITULAR,
JENIFER BACALLADO GONZALEZ
Exp. No. 30484
EMMQ/JBG