TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTES: N° 30.557 (Acumulado al 30.364)
PARTE DEMANDANTE: TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.308.332.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSÉ ARAUJO PARRA y PEDRO DE JESÚS RONDÓN, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 7.802 y 71.026, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.098.431 y 10.693.867, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALEXIS RAMÓN MATA OSORIO y JOSÉ GREGORIO QUEVEDO UZCATEGUI, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 148.051 y 148.153, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
-I-
ANTECEDENTES
Se inicia el presente juicio por escrito presentado en fecha 11 de noviembre de 2013, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por los abogados José Araujo Parra y Pedro de Jesús Rondón, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, mediante el cual interpuso demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en contra de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE.
Consignados los recaudos señalados en la pretensión libelar, en fecha 21 de noviembre de 2013, este Tribunal admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres ni a disposición expresa de la Ley y consecuentemente, ordenó el emplazamiento de los demandados para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones a fin de que dieren contestación a la causa seguida en su contra.
En fecha 18 de septiembre de 2014, el ciudadano Edgar Alexander Zerpa, Alguacil titular de este Juzgado manifestó la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada.
Por escrito fechado 02 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito mediante el cual solicitó la acumulación del presente proceso al expediente signado con el Nº 30.557 de la nomenclatura de este Tribunal.
En fecha 06 de octubre de 2014, este Juzgado ordenó la acumulación del presente expediente al signado con el Nº 30.557, por razón de conexión.
El 10 de noviembre de 2014, la abogada María de los Ángeles Fernández Dávila, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda y a su vez reconvino a la parte actora.
En fecha 09 de diciembre de 2014, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la representación judicial de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, fijándose el quinto (5º) día de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida diere contestación a la misma.
En fecha 10 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó la continuación de la presente causa por cuanto la parte reconvenida no dio contestación a la causa seguida en su contra.
En fecha 10 de junio de 2015, los abogados Alexis Ramón Mata Osorio y José Gregorio Quevedo Uzcátegui, consignaron Poder que acredita su representación.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal emite pronunciamiento en base a las consideraciones siguientes:

-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DEL ESCRITO LIBELAR
Mediante escrito presentado ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 11 de noviembre de 2013, los abogados José Araujo Parra y Pedro de Jesús Rondó, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, interpusieron demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en contra de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, en los términos siguientes:
Alegaron que su representada celebró contrato de opción de compraventa con los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del estado Miranda, en fecha 06 de junio de 2013, quedado anotado bajo el Nº 011, Tomo 157.
Que, el 05 de septiembre de 2013, su representada entregó a los hoy demandados las diversas solvencias necesarias para la venta del inmueble, como lo son: 1) Registro de Vivienda Principal Nº 0104205632, fechado 15 de septiembre de 2004; 2) Boletín de Registro Inmobiliario Nº 39.173, Nº Catastral 02-03-04-01-80-00, de fecha 21 de febrero de 2013; 3) Certificado de Solvencia de Inmuebles Urbanos Nº 81.593, Boletín Nº 39.173, emanado de la Dirección de Hacienda, Recaudación y Liquidación de la Alcaldía del Municipio Zamora en fecha 04 de marzo de 2013 y, 4) Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento Nº 314883, emanado de Hidrocapital el 09 de septiembre de 2013.
Agregaron que en la cláusula segunda del aludido contrato, se señaló “El plazo de esta opción de compra venta será de noventa (90) días continuos mas treinta (30) de prórroga contados a partir de la firma de esta opción de compra venta”, por lo cual, siendo que la firma del contrato se llevó a cabo el 06 de junio de 2013, ha de tenerse que el lapso legal de noventa (90) días para la firma del contrato de venta venció el 04 de septiembre de 2013 y la prórroga el 04 de octubre de 2013.
Manifestaron que en el transcurso del lapso antes señalado su mandante se comunicó en varias oportunidades con los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, a fin de concretar la firma del contrato de venta y su posterior protocolización “sin obtener respuesta definitiva en cuanto a la fecha, alegando en distintas ocasiones que se había presentado diferentes inconvenientes en el Registro y los diversos documentos provenientes del BANAVIH, señalando constantemente que se encontraban en trámite sin obtener respuesta satisfactoria” por lo cual advirtió a los compradores que si la firma del contrato se realizaba luego del 4 de septiembre de 2013 “procedería a resolver el contrato por vencimiento del lapso para la firma, dando cumplimiento al contrato de opción de compraventa.”
Señalaron que en fecha 14 de octubre de 2013, su mandante procedió a notificar a través de la Notario Público del Municipio Plaza del Estado Miranda a los hoy demandados sobre la devolución del monto recibido en calidad de arras o garantía previa deducción de la cantidad prevista como cláusula penal convencional, en virtud de la resolución del contrato de opción a compraventa, respecto de lo cual la referida Notario –a su decir- dejó constancia de la negativa a firmar la notificación por parte de la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO.
Fundamentaron su acción en los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil.
Concluyeron solicitando la declaratoria de la procedencia de su pretensión, a saber: 1) La resolución del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 06 de junio de 2013 y, 2) El pago de las costas procesales.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por escrito del 10 de noviembre de 2014, la abogada María de los Ángeles Fernández Dávila, actuado con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, dio contestación a la demanda en los términos que a continuación se señalan:
Admitió que en fecha 06 de junio de 2013, sus representados celebraron un contrato con la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, y se encuentra inserto bajo el Nº 011, Tomo 157.
Negó, rechazó y contradijo en cada una de sus artes la demanda interpuesta, tanto en los hechos afirmados como en el derecho invocado.
Arguyó que el contrato objeto del presente juicio es “un contrato de venta propiamente dicha” y no ante un contrato preliminar o promesa de contrato, ya que “en el presente caso la venta es perfecta debido a que las partes contratantes, desde que convinieron respecto a la cosa vendida y el precio, con la circunstancia que ahora ineludiblemente no pueden desconocer las partes cual es que la vendedora, ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, recibió de los compradores NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, parte del mismo. En efecto, tal y como se desprende las cláusulas tercera y cuarta del contrato consignado, el precio por el cual los oferidos (…) adquirieron el inmueble ates descrito por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (B. 800.000,00) de cuyo monto ya la vendedora recibió, como parte del precio, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) para el momento de la autenticación del contrato (…) y el saldo del precio, es decir, la suma de QUINIENTOS SESENTA MIL EXACTOS Bs. 560.000,00) mis representados se obligaron a pagarlo a LA VENDEDORA en el momento de protocolización de la venta por ante la oficina de Registro correspondiente.”
Señaló que “la cantidad de dinero al momento de la firma del contrato antes citado era indubitablemente a cuenta del precio de la venta” y “de la misma forma, en el contrato de venta consignado al libelo, se establecieron los elementos fundamentales para su validez: el consentimiento, el objeto y la causa.”
Que, independientemente de que las partes hubiesen calificado el referido contrato como opción de compraventa, lo cierto es que el mismo es un contrato de venta y aunque hayan establecido una posterior oportunidad para cumplir la formalidad ante el Registro correspondiente, no significa que la venta no sea perfecta desde el momento en que se llevó a cabo el acuerdo que contiene la manifestación de las partes de comprar y vender conforme a un precio determinado, del cual los compradores efectuaron un pago parcial a la vendedora.
Reiteró que el contrato objeto del presente juicio no es una promesa unilateral de venta debido a que las partes de obligaron: “El vendedor a vender un inmueble de su exclusiva propiedad y la compradora a adquirir el mismo inmueble por un precio determinado del cual ya pagó parte”
Citó la sentencia dictada el 22 de marzo de 2013, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente AA20-C-2012-000274, la cual aduce que establece que “la promesa de venta bilateral, es una venta cuando en aquella se cumplen sus dos elementos esenciales objeto y precio (…) tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en los contratos de opción de compra venta en la cual se fijó el precio siendo que la parte compradora pagó parte del precio al vendedor, tal como ya se señaló, siendo que lo único diferido en el tiempo, fue únicamente el otorgamiento del documento ante la Oficina Subalterno del Registro (que no es elemento indispensable para el perfeccionamiento del contrato de venta) y el pago del saldo del precio, cuestión que se debía llevar a cabo en el mismo momento de la protocolización del documento ante la Oficina de Registro respectiva (cuestión que tampoco es esencial para el perfeccionamiento del contrato de venta) oportunidad en la cual se debe producir la tradición respectiva.”
Que, ninguno de los supuestos previstos en los artículos 1.481 y 1.482 del Código Civil se configura en el caso que nos ocupa por encontrarse suficientemente capacitadas para llevar a cabo la operación de compra venta que, alega, se suscribió.
Que, el bien objeto de la venta llena los extremos previstos en el artículo 1.157 del Código Civil, consistente en un inmueble constituido por una vivienda y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguidas ambas con el Nº 80, el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, cuarta etapa (La Muralla IV) situado en el sector II, parte del fundo denominado Hacienda Los Naranjos, en jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora el Estado Mirada, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en la cláusula primera del contrato en cuestión.
Respecto al precio, arguye que la vendedora declaró recibir de los compradores, la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.240.000,00) y la cantidad restante debía ser pagada y “así mantiene su intención de pagarla los compradores, conforme fue pactado en la parte final de la cláusula cuarta el contrato que se anexó, cuando allí, en ese contrato se dice que ese saldo del precio lo deben pagar compradores a la vendedora al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante un crédito de FAO por el Banco de Venezuela.”
En este orden de ideas, citó la Resolución Nº 10 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, la cual en su artículo 1 dispone: “(…) solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basadas en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble depende de un tercero en la relación”
Así, señaló que en el presente caso los compradores adeudaban a la vendedora la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00) los cuales –repite- debía ser entregados al momento de protocolización de la compra venta, “siendo que a los mencionados compradores le fue aprobado un préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), provenientes del FONDO DE AHORRO OBLIGATORIO PARA LA VIVIENDA (FAOV), y la cantidad restante, es decir TRECIENTOS (sic) DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 310.000,00), fue aprobada a la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, en calidad de préstamo por la empresa PDVSA Petróleos de Venezuela S.A., conforme al Plan de Ayuda para adquirir vivienda (PAAV), créditos que fueron aprobados (…) y consta en el documento que fue enviado por el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, al Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 25 de septiembre de 2013, Número de Trámite: 237.2013.3.7060, Ficha Catastral Nº 02-03-04-01-80-00.”
Puntualizó que si bien el crédito fue aprobado antes del 25 de septiembre de 2013, no fue hasta el 16 de octubre de 2013 que el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, emitió el cheque por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), por cuanto –a su decir- no fue hasta esa fecha que se recibieron los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) lo cual no es imputable a los compradores, tal como lo establece la resolución Nº 10 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
Que, al no haber incurrido en culpa alguna, exige el cumplimiento del contrato ya que –a su decir- fue la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, quien incumplió la cláusula cuarta referida a la protocolización del documento definitivo de venta.
Que, dadas las consideraciones por él esgrimidas, solicita al Tribunal el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO por parte de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, para que convenga, o en su defecto sea condenada en cumplir con el contrato de venta objeto del presente juicio.
Igualmente, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se declare que la sentencia definitiva que eventualmente dicte este Juzgado produce los efectos del contrato no cumplido, y consecuentemente se ordene su registro en la Oficina de Registro correspondiente.
Planteados así los límites de la controversia, pasa este Tribunal a analizar las probanzas promovidas por las partes:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACCIONANTE
CON EL ESCRITO LIBELAR
1. Copia certificada de contrato suscrito denominado y por las partes involucradas en este juicio como “opción de compra venta”, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 06 de junio de 2013, quedando anotado bajo el Nº 46, Tomo 04, Protocolo 1º. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la existencia del vínculo contractual que ambas partes hacen valer en este proceso, y así se decide.
2. Copia simple de Registro de Vivienda Principal signado con el Nº 0104205632, sobre un inmueble ubicado en la “cuarta etapa, sector 02, conjunto residencial La Muralla II, casa Nº 80, Hacienda Los Naranjos, Guatire, Municipio Zamora, estado Miranda”, tramitado ante el SENIAT, en fecha 06 de agosto de 2005. Se desecha por cuanto el mismo no dilucida los hechos controvertidos y así se decide.
3. Boletín de Registro Inmobiliario, expedido en fecha 21 de febrero de 2013, por Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Zamora del Estado Miranda. Se desecha por cuanto el mismo no dilucida los hechos controvertidos y así se decide.
4. Certificado de Solvencia Nº 81.593, fechado 04 de marzo de 2013, a nombre de la ciudadana Tatiana Asunción Hernández Lago, expedido por la Dirección de Hacienda, Recaudación y Liquidación de la Alcaldía del Municipio Zamora del Estado Miranda. Este Juzgado le confiere plena eficacia probatoria a la documental en referencia para demostrar la solvencia del inmueble para el mes de marzo del año 2013.
5. Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento Nº 314883, expedida por Hidrocapital y fechado 09 de septiembre de 2013, del inmueble ubicado en “SEC. EL INGENIO (CONJ. RESD. LA MURALLA IV) AV. TRES DESDE LA CLL. PRIMERA. MURALLA IV. (SEC. EL INGENIO (CONJ. RESD. LA MURALLA IV) GUATIRE ZAMORA FAJARDO) CASA S/N 80 PC:<80> PARR: GUATIRE MUNIC: ZAMORA”. Este Tribunal no le atribuye eficacia probatoria por no guardar congruencia con los hechos controvertidos.
6. Copia certificada de Notificación a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, en “URB. DOÑA MENCA DE LEONI, BLOQUE 33, PISO 4, APTO. 406, GUARENAS” tramitada ante la Notaría Autónoma del Municipio Plaza del Estado Miranda, otorgada en fecha 14 de octubre de 2013, en la cual en Notario Público dejó constancia de la negativa de la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO de firmar la misma y de recibir cheque de gerencia Nº 36915319. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 el Código Civil y se aprecia como demostrativo de los hechos en él explanados.
7. Cheque de gerencia de Banesco Banco Universal signado con el Nº 36915319, a nombre del ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.216.000,00). Se desecha por cuanto el mismo no guarda relación con los hechos controvertidos
PRUEBAS SUMINISTRADAS POR LA PARTE DEMANDADA
1. Copia simple de la sentencia fechada 22 de marzo de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil en el expediente Nº 2012-000216, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, caso DIEGO ARGUELLO LASTRES vs. MARÍA ISABEL GÓMEZ DEL RIO. Quien decide encuentra que la misma no constituye un medio de prueba, por lo cual se desecha.
2. Copia simple de Resolución Nº 7.436, de fecha 24 de mayo de 2010, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.434 del 28 de mayo de 2010. Este Tribunal le confiere valor probatorio en cuanto a la publicidad del acto administrativo de efectos generales emanado del prenombrado Ministerio.
3. Reproducción de proyecto de contrato definitivo de venta sin firma de las personas que aparecen como las contratantes, cursante a los folios 138 al 158. Se le atribuye valor de indicio para demostrar que fue redactado un contrato de venta para ser suscrito entre los ciudadanos TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ y NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO Y JOSÉ ALEXANDER MACHADO, todos identificados, por el inmueble objeto de la presente causa y así se dispone.
4. Copia simple de escrito de solicitud de Inspección Ocular presentada ante el Juzgado del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 2013, por los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y ALEXANDER MACHADO KAJALE. Se desecha por cuanto de su contenido no se deprenden elementos que ayuden a dilucidad los hechos controvertidos.
Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, este Tribunal emite pronunciamiento respecto del mérito de la presente causa en los términos siguientes:
Pretende la parte accionada reconvenida la resolución de un contrato que las partes denominaron de opción de compra venta invocando para ello la disposición contenida en el artículo 1.167 del Código Civil; por su parte, la accionada reconviniente afirma en su contestación a la demanda que la convención que suscribiera con la demandante es una venta y no una opción de compra venta, como fue calificado por ellos en la oportunidad de suscribir el referido contrato.
A los fines de dilucidad tal aspecto, este Juzgado observa que en el contrato en referencia so bien las partes lo califican de “opción de compra venta”, del contenido del mismo se desprende que tanto los contratantes, el precio y el objeto del contrato se encuentran plenamente determinados, tales características del contrato configuran una venta de un bien inmueble y no una opción de compra venta, por ende no puede ser objeto de resolución de forma unilateral o de pleno derecho (existencia de una condición o cláusula resolutoria: pacto comisorio), toda vez que la solución que propone el artículo 1.531 del Código Civil sólo es aplicable a la venta de cosas muebles, de allí que las acciones en caso de incumplimiento de un contrato bilateral, como el de venta de un inmueble, son las contempladas en el artículo 1.167 eiusdem, según el cual: “(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”, a fin de que un juez determine a quien es atribuible la inejecución de la obligación u obligaciones contenidas en el contrato, y así se establece.
A este respecto, resulta oportuno citar sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia signada con el Nº RC-000116, expediente Nº 2012-000274, dictada el 22 de marzo de 2013, de la cual se deduce que los contratos como el que nos ocupa debe tenerse como una verdadera venta:

“(…) el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello ‘…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (ojeo, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo e él determinado…’ Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera vena, así se colige de sentencia Nº 11 del 12/4/05, expediente Nº 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
‘…De la transcripción aes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta. Realizaron una verdadera veta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo dl precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contrarios preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones Nº 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., Nº 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y Nº 198 del 12/5/11, caso Luis Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la veta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra veta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza el expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia Nº 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699 C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el Ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…”

Bajo tal premisa y siendo que la parte accionante reconvenida pretende la resolución del contrato que la vincula con la accionada reconviniente, resulta oportuno señalar que, en Venezuela, la institución de la resolución aparece por vez primera en el Código Civil de 1862, específicamente en el artículo 16, que la copió del Código Civil Chileno de Don Andrés Bello, manteniéndose en los Códigos Civiles de los años 1867, 1873 y el actual de 1942, contemplándola este último en el artículo 1.167, disposición que constituye una versión castellana el artículo 47 del Proyecto de las Obligaciones y de los Contratos Franco-Italiano, con la diferencia que elimina la potestad judicial de conceder al deudor plazos de gracia para honrar la obligación incumplida. Por tanto, la institución se adopta en dicha disposición en los términos siguientes:

“(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Conforme a la disposición antes transcrita, los contratos susceptibles de resolución son los bilaterales, entendiéndose por tales, a tenor de lo establecido en el artículo 1.134 eiusdem, aquellos en los cuales las partes se obligan recíprocamente, de allí que se encuentren excluíos de su aplicación los contratos sinalagmáticos imperfectos a saber: el contrato de depósito gratuito, el contrato de mandato gratuito, el mutuo gratuito y el comodato.
Entre los contratos sinalagmáticos se encuentra el contrato de venta, que constituye un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio (artículo 1.474 del Código Civil), por ende, implica un equilibrio de derecho y de hecho entre las dos obligaciones esenciales, esto es la entrega del inmueble y el pago del precio, de allí que en caso de incumplimiento de una de ellas, la resolución emerge como el remedio idóneo frente a la ruptura del equilibrio entre las prestaciones, por el enriquecimiento obtenido por el incumplidor (artículo 1.184 de la Ley Civil Sustantiva).
La resolución supone la liberación del vínculo jurídico derivado del contrato que sometía a las partes a recíprocos deberes de cumplimiento y, se funda precisamente en la inejecución por una de ellas de su prestación u obligación principal, entendiéndose por ésta la que resulta necesaria para lograr el resultado típico de un contrato, tales como la propiedad de la cosa contra el recio de venta, goce de la cosa contra el pago recíproco de la renta. Para Picard y Prudhomme, estas obligaciones que llaman esenciales, se caracterizan porque “juegan la una respecto de la otra el papel de equivalente jurídico, de hacerse contrapeso, brevemente dicho de servirse mutuamente de causa”, para concluir respecto de la obligación esencial de un contrato sinalagmático que la teoría de la resolución se reduce totalmente a la idea de equilibrio, sosteniendo que la naturaleza de este contrato implica entre las obligaciones un vínculo riguroso y, por consiguiente, un equilibrio que la inejecución total o parcial tiene el efecto de destruir.
Por incumplimiento debe considerarse, a la luz del Código Civil venezolano, como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada, de allí que cualquier incumplimiento o retardo, siempre que éste último persista para el momento de la interposición de la demanda, concede, ex artículo 1.167 ibidem, derecho a la resolución del contrato.
En el caso de marras la parte actora afirma que la accionada no dio cumplimiento a su obligación de fijar la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo de venta para proceder a la cancelación del saldo pendiente dentro del lapso contratado para ello, mientras que la parte accionada se excepciona manifestando que el contrato objeto de la presente demanda no es un contrato comisorio sino que en el mismo se pactó una venta definitiva, y agrega que no le fue posible obtener los fondos que –a su decir- le fueren aprobados por la empresa por el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal “antes del 25 de septiembre de 2013” por cuanto los mismos fue liquidado en fecha 16 de octubre de 2013, tales posturas nos obligan a determinar a quién es atribuible la inejecución el contrato que nos ocupa, con miras a lo estipulado en él y a las probanzas que a tales efectos aportaron las partes en el proceso, conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba.
Así, la parte actora debía probar el hecho constitutivo de su pretensión, esto es, la existencia de la relación contractual, de la cual emerge la obligación, supuestamente asumida por la demandada mientras que la accionada reconviniente debía probar el haber obtenido el crédito para el pago del saldo del precio a que hace referencia, obligación cuyo incumplimiento le atribuyen los demandantes reconvenidos en su demanda, ello conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
A este respecto, la parte actora produjo el contrato que si bien denominó de opción de compraventa, quedó demostrado en este fallo que el mismo se trata de un opción de venta, y del mismo se desprende la existencia de la obligación existente entre la partes. Por su parte, la demandada reconviniente no logró probar la tramitación y aprobación del crédito por parte del Banco de Venezuela Banco Universal, dentro del lapso previsto en el contrato objeto de la presente demanda, toda vez que durante la sustanciación de la causa seguida en su contra signada con el Nº 30.364, así como en la causa en la cual funge como accionante en contra de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Nº 30.557), se limitó a aportar los mismos elementos probatorios de los cuales no se desprende con valor de plena prueba fechas, montos u otros datos referidos a la tramitación del supuesto préstamo que aduce, motivo por el cual ha de tenerse que en el caso de marras, la parte demandada reconviniente no dio cumplimiento a su carga probatoria y así se establece.
En consecuencia, la demanda que por resolución de contrato interpuso la parte actora reconvenida no debe prosperar y así será determinado en la dispositiva del presente fallo.
DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN
La demandada reconviniente plantea, en su contestación a la demanda, reconvención o mutua petición en contra de los demandantes reconvenidos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, arguyendo que el incumplimiento del contrato es atribuible a la parte actora reconvenida, toda vez que la misma se ha negado al otorgamiento del documento definitivo de venta por haberse producido un retardo en la liquidación del crédito que solicitase para el pago del saldo restante al cancelado al momento de firma del contrato objeto de la presente demanda, sobre lo cual puntualiza que no es un hecho atribuible a su persona, tal como lo dispone la Resolución Nº 7.436, de fecha 24 de mayo de 2010, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat.
Ante tales planteamientos, este Tribunal ratifica lo expuesto en este mismo fallo en cuanto a que correspondía a la parte demandante reconvenida demostrar la existencia del derecho que reclama, lo cual quedó probado del contrato denominado de “opción de compraventa”, así como también el incumplimiento del demandado en la cancelación del saldo restante para proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta dentro del lapso previsto en el contrato objeto de la presente demanda, lo cual quedó reconocido por los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, no constituyendo así un hecho controvertido lo relativo a la falta de cancelación del saldo. Por su parte, tal como se indicó en el cuerpo del presente fallo, y aún cuando la parte actora reconvenida no diere contestación a la reconvención interpuesta en su contra ni aportara elemento probatorio alguno, quien decide encuentra que la parte demandada reconviniente no probó los hechos que alegó como excepción, esto es probar que dentro del lapso estipulado en la cláusula cuarta del tantas veces identificado contrato, haya tramitado y obtenido el crédito a que hace referencia en su escrito de contestación, por la suma de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), incumpliendo de este modo con su carga probatoria. En consecuencia, aún cuando quedó probado en autos que no es atribuible a las partes el retardo en que incurra la entidad bancaria para el otorgamiento de crédito para la adquisición de una vivienda en el mercado secundario, a través de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal, así como en Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 39.763 de fecha 22 de septiembre de 2011, mediante la cual se dictan las normas para el otorgamientos de créditos para la adquisición de vivienda principal, es el caso que la parte demandada reconviniente no aportó medios probatorios que generen la convicción del Tribunal de que se está en presencia de un hecho subsumible en tales disposiciones, y así se decide.
De lo anteriormente expuesto, debe este Tribunal concluir que el incumplimiento del contrato objeto del presente juicio es atribuible a la parte demandada reconviniente y que la reconvención o mutua petición no debe prosperar, tal y como será determinado en el dispositivo del presente fallo.

-III-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declara en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpusiera la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, venezolana, mayor de edad de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.308.332, en contra de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER CASTRO DE KAJALE, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.098.431 y 10.693.867, respectivamente, y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER CASTRO DE KAJALE, en contra de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, suficientemente identificados.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER CASTRO DE KAJALE, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.098.431 y 10.693.867, respectivamente, en contra de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, venezolana, mayor de edad de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.308.332.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada reconvenida.
CUARTO: PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques a los ocho (8) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015). Años 205º y 156º de la Independencia y la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA TITULAR

JENIFER BACALLADO GONZÁLEZ
En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia siendo las dos post meridiem (2:00 P.M.)
LA SECRETARIA TITULAR,

JENIFER BACALLADO GONZÁLEZ
Exp. Nº 30.364*30.557-EMQ/JBG/yr.-