TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES

205º y 156º

PARTE ACTORA: JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 15.697.081.
APODERADA JUDICIAL DE
LA PARTE ACTORA: MARÍA MILAGROS VERA BERMÚDEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 8.499.
PARTE DEMANDADA: LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, mayor de edad, ecuatoriano, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. E-82.140.584.
APODERADO JUDICIAL DE
LA PARTE DEMANDADA: YARIDA DEL CARMEN VALDERRAMA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 93.365.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
EXPEDIENTE No.: 20.311
I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
Se inició el presente procedimiento, mediante libelo de demanda consignado ante el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 04 de abril de 2013, contentivo de la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoara el ciudadano JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, titular de la cédula de identidad No. V-15.697.081, contra LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, titular de la cédula de identidad No. E-82.140.584.
El 09 de abril de 2013, se admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin de que compareciera a ese tribunal a dar contestación a la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, librándose la respectiva compulsa en fecha 29 de abril de 2013.
El 16 de mayo de 2013, el ciudadano ARTURO JOSÉ BERRIO SERENO, alguacil de ese Juzgado de Municipio, consignó acuse de recibo debidamente firmado por el demandado, dando así por cumplida su misión.
El 11 de junio de 2013, compareció la abogada YARIDA VALDERRAMA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 93.365, a fin de consignar documento poder conferido por el ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA, así como escrito de contestación a la demanda. Propuso reconvención en contra de la parte actora, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, estimando su pretensión en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), equivalentes a TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTAS OCHENTA Y TRES CON DIECISIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (37.383,17 U.T.).
El ocho (08) de Julio de 2013, el tribunal declaró su incompetencia en razón de la cuantía para seguir conociendo del presente asunto, y declinó la misma, en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que resulte competente luego del sorteo de distribución; ordenándose remitir éstos autos al Juzgado Distribuidor de Turno, en fecha 17 de julio de 2013.
Fue recibido el presente expediente en el Juzgado Distribuidor de Turno, en fecha 08 de agosto de 2013, efectuado el sorteo de ley, le correspondió el conocimiento del presente asunto a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en donde fue admitido en fecha 12 de agosto de 2013, oportunidad en la cual solicitó cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos desde el día 16 de mayo de 2013 (exclusive) hasta el día 08 de julio de 2013 (inclusive), en el juzgado a-quo; librándose oficio No. 0855-639, dirigido al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
El 19 de septiembre de 2013, el ciudadano alguacil de este tribunal, consignó copia del oficio, debidamente recibido.
El 29 de septiembre de 2014, se ordenó agregar a los autos el oficio No. 2013-541, emanado del Juzgado del Municipio Plaza de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual remite el cómputo solicitado.
El 29 de septiembre de 2014, este tribunal admitió la reconvención propuesta, y de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, emplazó a la parte accionante reconvenida, para que dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, dé contestación a la reconvención propuesta. Se libraron boletas de notificación.
Por escritos consignados en fechas 12 de febrero de 2015 y 08 de mayo de 2015, la parte accionante reconvenida, dio contestación a la reconvención propuesta.
Mediante auto dictado el 03 de junio d0e 2015, se ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas, consignados por las partes.
El 10 de junio de 2015, este tribunal se pronunció respecto de las pruebas promovidas por las partes.
El 20 de julio de 2015, quien suscribe el presente fallo, se abocó al conocimiento de la presente causa.
Por auto dictado el 15 de octubre de 2015, se dijo “VISTOS SIN INFORMES”, y fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios contados a partir de esa fecha, para dictar sentencia.
II
RESUMEN DE LOS ALEGATOS
En su escrito libelar la parte actora alegó:
• Que llevó a cabo un compromiso de Compra-Venta u Opción de Compra-Venta por Documento Privado, con su hermano Luis Salustino Riera Vélez, titular de la cédula de identidad No.E-82.140.584, en fecha 16 de Diciembre de 2009, del cual se efectuaron dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un mismo efecto, que firmaron como comprador y vendedor.
• Que fue imposible llevar a cabo la autenticación del referido documento, a pesar de su insistencia con su hermano.
• Que su hermano viene poseyendo y disfrutando del inmueble opcionado, local comercial, que viene explotando desde esa fecha, es decir dos (2) años y tres (3) meses, en virtud de que la fecha de vencimiento del lapso otorgado fue de trescientos sesenta y cinco (365) días y treinta (30) días de prórroga, que vencieron el 16 de enero de 2011.
• Que en todas las oportunidades en que insistía para firmar en la Notaría, le gritó y le ofendió, no aceptando sus reclamos, lo sacaba del local y le hacía amenazas verbales si volvía a insistir, llegando al extremo de que fue objeto de denuncia ante la Fiscalía 5ta del Ministerio Público.
• Que el bien objeto de la demanda lo constituye un local comercial, ubicado en la ciudad de Guarenas, Centro Comercial Samán Plaza, distinguido con el No. 8, Planta Baja, Avenida Principal de Trapichito, Urbanización Manuel Martínez Manuel, Sector el Samán, el cual se encuentra construido sobre un terreno, de aproximadamente Un Mil Quinientos Siete Metros Cuadrados con Sesenta y Dos centímetros cuadrados (1.507,62 m2), alinderados así: NORTE: en parte, con los locales Nos. PB-06 y PB-07 y en parte con baño de servicio de la planta. SUR: con el local PB-09. ESTE: con fachada Este del edificio. OESTE: con área de circulación peatonal, donde se encuentra su acceso, según se evidencia del documento de opción de compra venta y demás especificaciones y el precio fue de Quinientos Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 530.000,00) de cuya cantidad recibió en calidad de arras la cantidad de Ciento Noventa y Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 192.000,00), el saldo restante de Trescientos Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 337.500) que le serían pagados al momento de protocolizar el documento definitivo de venta ante el Registro respectivo, lo cual no se efectuó, ya que ni siquiera se autenticó por negligencia del comprador, estando él obligado a efectuar los trámites ante el Registro, según la cláusula séptima del contrato.
• Que por todo lo anterior viene a demandar como formalmente demanda por Resolución de contrato de opción de compra-venta al ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA, ecuatoriano, titular de la cédula de identidad No. E-82.140.584, cuyo documento privado se acompaña en original para su contenido y firma, y convenga en dar por resuelto el contrato privado suscrito entre ambos, o a ello sea condenado por este tribunal, quedando el dinero entregado por él en calidad de arras, como contraprestación de los daños y perjuicios causados a su persona, por su incumplimiento, al estar explotando comercialmente el local, objeto del contrato, por el lapso de dos años, después del vencimiento del lapso establecido en el contrato, sin que hubiere querido autenticar el señalado documento, que se haría eterno, ya que él nunca quiso autenticar el mismo, a pesar de su insistencia y la espera de tres (3) años consecutivos, donde dejó de ejercer sus derechos sobre el mismo.
• Estimó la demanda en Trescientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 300.000,00), que equivalen a trescientas setenta y tres unidades tributarias (373 U.T.).

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En su escrito de contestación y mutua petición, la parte demandada alegó:
• Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el demandante actor. Niega que el demandante haya manifestado interés e insistencia a su representado para llevar a feliz término la negociación iniciada mediante documento respecto al cual, se demanda la resolución.
• Niega, rechaza y contradice lo indicado por el demandante actor, en cuanto a que haya sido por negligencia del comprador, que no se haya efectuado la protocolización del documento definitivo de venta.
• Conviene en que ciertamente suscribió con el demandante en fecha 16 de diciembre de 2009, mediante documento privado, un pacto de compra-venta sobre un inmueble tipo local comercial ubicado en el Centro Comercial Samán Plaza, Planta Baja Ocho (PB-08), Avenida Principal de la Urbanización Manuel Martínez (Trapichito), Sector Samán, Guarenas, Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda.
• Conviene en que el precio de la negociación fue por la cantidad de Quinientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 530.000,00) y que el ciudadano JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, recibió en calidad de arras la cantidad de Treinta y Cinco Mil Dólares Americanos (US$ 35.000), equivalentes para la fecha al cambio oficial venezolano, a la cantidad de Ciento Noventa y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 192.500,00), según forma de pago que se pactó en el documento de compra venta.
• Conviene en que ciertamente del pacto de compra venta suscrito entre el demandante y el accionado, quedó un saldo deudor por la cantidad de Trescientos Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 337.500), cuyo monto está sujeto a la condición de pago al momento de protocolizar el documento definitivo de venta ante el Registro respectivo, condición que aún persiste pendiente, a la espera de que el vendedor provea al comprador de la documentación exigida para la consecución de este fin.
• Conviene en que ciertamente, su mandante LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, ya identificado, se encuentra en posesión pacífica, permanente y legítima del inmueble objeto de negociación, conforme a la previsión establecida en la cláusula Octava del Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes, al cual le ha realizado mejoras e inversiones considerables, y lo ha constituido con esfuerzo, trabajo, dedicación y esmero en un próspero y atractivo negocio prestador de servicio de papelería, generador de empleo, y generador de sustento para él y su familia.
• Alega como excepción la imposibilidad de protocolizar el documento definitivo de venta ante el respectivo registro, por hechos imputables al vendedor, quien –según alega- ante reiterados requerimientos verbales realizados por el comprador, para que entregara las solvencias exigidas a los fines del trámite registral correspondiente, obteniendo como respuesta del señor JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, - a su decir- en tono siempre agresivo, que no le iba a vender porque no le daba la gana, y que lo sacaría como un perro, y que si quería el local comercial tendría que pagarle más de Mil Millones de Bolívares (Bs. 1.000.000.000,00), y que estos bolívares tendría que dárselos en dólares americanos, con lo cual se ve clara la intención del señor JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, de no cumplir con el contrato privado de opción de compra venta, celebrado en fecha 16 de diciembre de 2009. Y que argumento en contrario, el ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, en su carácter de comprador siempre ha mantenido la voluntad de concretar las negociaciones, lo cual continúa dispuesto a realizar, teniendo en sus haberes la disponibilidad económica para pagar al vendedor el saldo deudor, una vez que provea la documentación requerida y firme la protocolización definitiva de la venta.
• Alega que su mandante ha realizado en el local comercial, significativas inversiones en remodelaciones mayores y acondicionamiento para los fines comerciales a los cuales está destinado actualmente, con una inversión superior a Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00), y de la cual el demandante pretende obtener un provecho injusto con la acción ejercida.

RECONVENCIÓN
De conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, formalmente procede a reconvenir a la parte actora ciudadano JORGE MARIANO RIERA VELEZ, para que convenga o en su defecto así lo declare el Tribunal:
• A que cumpla exactamente con la obligación contraída en el documento de opción de compra venta del inmueble de la controversia, es decir, que provea al comprador, ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, titular de la cédula de identidad No.E- 82.140.584, de los documentos y solvencias exigibles a los fines de la protocolización definitiva del contrato de compra venta, y dar así por concluida dicha negociación, de lo contrario, que el Tribunal en atención a la previsión del artículo 1.264 del Código Civil, lo condene por los daños y perjuicios que le cause a su mandante, a cuyos efectos estima la acción de reconvención en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), equivalentes a Treinta y Siete Mil Trescientas Ochenta y Tres con Diecisiete Unidades Tributarias (37.383,17 U.T.).
• Que por las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidas, es por lo que comparece a reconvenir al ciudadano JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta celebrado entre él y su representado de fecha 16 de diciembre de 2009, el cual fue acompañado por el demandante en la oportunidad en que ejerció la acción. SEGUNDO: Convenga en reconocer que recibió de parte del ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, titular de la cédula de identidad No. E-82.140.584, y con fecha 29 de diciembre de 2009, la cantidad de Treinta y Cinco Mil Dólares Americanos (US$ 35.000), equivalentes a la fecha del cambio oficial venezolano, a la cantidad de Ciento Noventa y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 192.500,00) y que fueran transferidos desde Bank of América, a la cuenta del ciudadano JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, por concepto de arras, conforme a lo señalado en el documento privado de opción de compra venta. TERCERO: Convenga, en caso de no dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta, conforme a los términos expuestos en el petitorio primero, a pagar y pague a su representado, los daños y perjuicios ocasionados por la inejecución de su obligación, y en consecuencia proceda a pagar a mi mandante la cantidad de dinero por la cual se ha estimado esta reconvención, con lo cual se satisface el reintegro de las arras, la inversión hecha por el ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ en el local comercial, más los daños y perjuicios. CUARTO: Convenga en pagar las costas que se causen en el presente procedimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
• Pide al tribunal la indexación de las sumas reclamadas desde la fecha de la demanda, hasta la fecha en que quede firme lo sentenciado, a los efectos de preservar el poder adquisitivo de la moneda frente al efecto erosivo de la inflación.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
La parte actora reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención adujo, entre otras cosas, lo siguiente:
• Ratifica en cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, incoada por su representado JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, en contra del demandado reconvinienteLUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, más aún ya que la misma parte reconviniente aceptó la misma en cuanto a derecho y solamente señaló unos hechos como causa de la reconvención, lo que indica claramente su confesión ficta en la señalada demanda, pidiendo sea así decretado por este Juzgado, y no admitirse dicha reconvención, a la cual me opongo y rechazo por la misma aceptación del reconviniente, señalado en los alegatos de la reconvención.
• Niega, rechaza y contradice, por ser contrario a derecho y a la realidad de los hechos lo alegado por la parte demandada reconviniente, en cuanto que señala que su representado LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, hubiere invertido en el local, objeto de la presente resolución, la suma de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00), ya que eso es incierto, por cuanto el señalado local, propiedad de su representado, le fue entregado al demandado reconviniente, salvo las reparaciones normales por el uso del mismo, lo cual es lógico -según alega-, ya que no lo puede deteriorar.
• Niega, rechaza y contradice que el demandado reconvinientehubiere hecho diligencias a los fines del registro o notariado del documento definitivo de venta, ya que él debía hacer las diligencias registrales, tal como se señala en el documento privado, que hoy se pide su resolución.
• Que fue objeto de denuncias su representado ante la Fiscalía 5º del Ministerio Público, a los fines de que no volviera al local, objeto del presente litigio, alegando que molestaba a su ex-cónyuge la cual trabaja en el local señalado.
• Niega, rechaza y contradice, lo alegado por la parte demandada reconviniente en que su mandante hubiere efectuado la entrega de documento alguno para efectuar el registro del documento definitivo de venta, ya que, el retraso en el registro de tal documento fue y es imputable, al demandado reconviniente, en virtud de que continuaría en posesión y explotación del local, por tiempo indefinido, ya que, mientras no se registrara el documento definitivo, la explotación del local, tal como se está haciendo, es un perjuicio de su representado, no del demando reconviniente, quien se contradice al señalar que conviene en que está en posesión del inmueble, es decir, admite el demandado reconviniente, lo que se alegó en la demanda.
• Que no está de acuerdo en que no se le dieron los documentos necesarios para el registro del documento definitivo de venta, lo cual rechaza y contradice, pero no puede alegar en su favor su propio error, -según alega- al ser negligente, al no hacer valer sus derechos por medios legales.
• Que ¿hasta cuándo se esperaría mientras explotaba el local comercial, del cual no había aportado ni siquiera el 50% de su valor?
• Que para el demandadoreconviniente era más rentable estar en posesión explotando el local, ya que recibía beneficios económicos del mismo, más no su representado quien ni tenía el local, ni recibía beneficios económicos del mismo y fue objeto de denuncias por querer reclamar sus derechos.
• Rechaza y contradice la reconvención incoada por el demandado LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, ya que luego de la demanda incoada en su contra, viene a reconvenir a los fines de que se cumpla con la obligación contraída, señalando ¿por qué no pidió el cumplimiento de esa obligación desde el mismo momento de su término establecido?
• Niega, rechaza y contradice el petitum de la presente reconvención ya que el hoy reconviniente, según señala, no cumplió con sus obligaciones señaladas en el documento, no pudiendo pretender, que el dinero entregado al momento de la negociación aquí señalada, se le pueda considerar respecto de las fluctuaciones de la economía actual, para la fecha de la reconvención, menos aún a la actual como pago de daños y perjuicios, supuestamente causados, ya que él incumplió con sus obligaciones claramente establecidas en el contrato.

III
LÍMITES DE CONTROVERSIA

Queda como hecho admitido la existencia de un (1) contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, a saber, el consignado por la parte actora reconvenida de fecha 16 de diciembre del 2009.
Queda como hecho controvertido el incumplimiento de las partes del negocio jurídico celebrado mediante el contrato de opción de compra venta consignado.
Establecido lo anterior, quien suscribe procede al análisis de las pruebas presentadas por las partes de la manera siguiente

IV
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbiprobatioquidicit, no quinegat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendofit actor”, al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”.

En virtud de todo lo anterior, pasa esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que han sido producidas por las partes en el juicio, en los siguientes términos:

PARTE ACTORA-RECONVENIDA:
Conjuntamente con el escrito libelar la parte actora consignó las siguientes instrumentales:

• (Folios 04 y 05) En original, Contrato de Opción de Compra Venta, celebrado entre los ciudadanos JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ – en carácter de opcionante- y LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ–en carácter de opcionado-, en fecha 16 de Diciembre de 2009, bajo los siguientes términos y condiciones:

“(…) PRIMERA: EL VENEDEDOR, se compromete a vender a EL COMPRADOR, un bien inmueble constituido por un Local Comercial, distinguido con la LETRA Y NUMERO PLANTA BAJA OCHO (PB-08), el cual forma parte del inmueble denominado CENTRO COMERCIAL SAMAN PLAZA, ubicado en la Avenida Principal de Trapichito, Urbanización Manuel Martínez Manuel, Sector El Samán, Guarenas, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, y está construido sobre un lote de terreno, con una superficie aproximada de Un Mil Quinientos Siete Metros Cuadrados con Sesenta y Dos Decímetros Cuadrados (1.507,62 M2) (…) El Local Comercial objeto de esta negociación (…) tiene un área aproximada de construcción de Sesenta y Siete Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (67,50 M2) (…) Y le pertenece a EL VENDEDOR según consta de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda Guarenas, de fecha: 09 de Diciembre del 2009, quedando registrado bajo el Nº 37; Tomo: 25; Protocolo Primero, del Cuarto Trimestre. SEGUNDA:EL precio de venta del inmueble es por la cantidad de BOLIVARES FUERTES QUINIENTOS TREINTA MIL EXACTOS (Bs. F. 530.000,00), cantidad esta que equivale en la actualidad a NOVENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO DOLLARES AMERICANOS, EL COMPRADOR se compromete a pagar de la siguiente manera: A) La cantidad de BOLIVARES FUERTES CIENTO NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS EXACTOS (Bs. 192.500,00), cantidad esta que equivale en la actualidad a TREINTA Y CINCO MIL DOLLARES AMERICANOS (35.000,00 $), dinero este que EL VENDEDOR declara recibir de manos de EL COMPRADOR a su entera y cabal satisfacción, en calidad de arras, (…)B) El saldo restante del monto total de la futura operación de Compra – Venta, es decir la cantidad de BOLIVARES FUERTES TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS EXACTOS (Bs. F. 337.500,00), cantidad esta que equivale en la actualidad a SESENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO DOLLARES AMERICANOS (61.364,00 $), monto este que será entregado en cheque de Gerencia o por medio de transferencia a nombre de EL VENDEDOR, al momento de Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta (…). También queda claro entre ambas partes que si se realizaran pagos parciales estos serán debitados del saldo deudor y quedara como constancia el depósito de transferencia o el recibo del Cheque de Gerencia si fuere el caso.- TERCERA: Para perfeccionar la Futura Operación de Venta de dicho inmueble se estipula un lapso de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO (365) días continuos y consecutivos mas treinta (30) días continuos y calendarios adicionales de prorroga; que comienzan a correr a partir de la fecha de autenticación del presente documento. CUARTA: EL VENEDEDORdeclara que conoce y acepta que EL COMPRADOR solicitara un préstamo de Crédito Habitacional para complementar el pago del precio de venta del referido inmueble, obligándose en este acto a entregarle todos y cada uno delos documentos y demás recaudos que la empresa prestataria solicite a EL COMPRADOR, a los fines del trámite y otorgamiento del crédito en cuestión, documentos que se entregan en este acto y son: Copia Documento Compra Venta; Copia de C.I.; y Rif; de EL VENDEDOR, Copia del Documento de Condominio, Copia Ficha Catastral y Solvencia Municipal del Referido Inmueble, los cuales se reciben por EL COMPRADOR.- QUINTA: EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes, solvente de impuesto nacionales, estatales y municipales, así como también libre de deudas por conceptos de servicios públicos tales como teléfono, luz eléctrica, aseo urbano, agua y condominio, obligándose asimismo a presentar ante la Oficina de Registro Público correspondiente la solvencia de Derecho de Frente y a entregar el inmueble totalmente desocupado y libre de personas y bienes, para cuyo fin EL VENDEDOR permitirá que EL COMPRADOR realice una visita al inmueble objeto de la presente operación, el día anterior a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, en horas previamente convenidas entre las partes. SEXTA: Corresponde a EL COMPRADOR el pago de todos los gastos de redacción de documentos, gastos y aranceles de Notaria, gastos y aranceles de Registro y así mismo los Honorarios Profesionales que se generen como consecuencia de la presente negociación, incluyendo aquellos que se relacionen con una eventual resolución de la actual negociación, presentada por parte de EL VENDEDORA. SEPTIMA: EL COMPRADOR se obliga a realizar todos aquellos trámites necesarios para la firma del documento definitivo de compraventa dentro del termino del lapso ya establecido en la cláusula Tercera del presente contrato, e igualmente se compromete a notificar a EL VENDEDOR con por lo menos siete (07) días de anticipación, la fecha y hora fijadas para la firma del documento definitivo de la Futura Compra Venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, notificación esta que se realizará mediante documento auténtico. Por su parte, EL VENDEDOR deberá entregar todos los recaudos que le sean solicitados por EL COMPRADOR (…); OCTAVA: EL COMPRADOR, toma posesión en este acto del local que se negocia en pacto de compra venta y se compromete a mantener y conservar el inmueble en buenas condiciones y saneado en todas sus obligaciones fiscales tributarias de impuestos y demás que le sean inherentes.- Queda claro para ambas partes que el presente contrato es intuito personae, y que si llegaren a fallecer una de las partes este quedara si ningún efecto debiendo reclamar para sí los derechos involucrados, en el caso particular que corresponda.- Rodo lo no expresamente convenido en el presente contrato se regirá por las disposiciones que sobre el particular estén dispuestas en el Código Civil Vigente. (…)”

Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión fue reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su resolución), y como demostrativo de que en fecha 16 de diciembre de 2009, las partes convinieron la opción a compra venta sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial Samán Plaza, Planta Baja Ocho (PB-08), Avenida Principal de la Urbanización Manuel Martínez (Trapichito), Sector Samán, Guarenas, Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), equivalentes para el momento del convenio a NOVENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO DÓLARES AMERICANOS (US$ 96.364,00), los cuales pagaría el ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ –en carácter de opcionado- de la siguiente manera: a) la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 192.500,00), equivalentes al momento de la suscripción del contrato, a TREINTA Y CINCO MIL DOLARES AMERICANOS (US$ 35.000,00),en calidad de arras; b) el saldo restante del monto total de la futura operación de compraventa, es decir la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 337.500,00), cantidad ésta que equivalía a SESENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO DÓLARES AMERICANOS (US$ 61.364,00), monto este que sería entregado en cheque de gerencia o por medio de transferencia al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta, cuya materialización debía realizarse en el término de trescientos sesenta y cinco (365) días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga, que comenzarían a correr a partir de la autenticación de la documental aquí analizada. También se desprende del documento en cuestión, que el comprador se comprometía a realizar todos los trámites necesarios para la firma del documento definitivo de compra venta; dejándose sentado igualmente que el comprador tomaba posesión del inmueble objeto de negociación, comprometiéndose a mantener y conservar el mismo en buenas condiciones.- Así se precisa.
Abierta la causa a pruebas, la representación de la parte demandante promovió los siguientes medios probatorios:
• Ratificó el contenido del original de Contrato de Opción de Compra Venta, inserto a los folios 04 y 05 del presente expediente, del cual se desprende los términos en los cuales fue celebrado entre los ciudadanos JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ – en carácter de opcionante- y LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ –en carácter de opcionado-, en fecha 16 de Diciembre de 2009, el mencionado contrato. Ahora bien, visto que la documental en cuestión fue consignada junto al libelo de demanda, quien aquí suscribe se atiene a la valoración precedentemente emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
• (Folios 63 y 64) En original, Solicitud realizada por el ciudadano JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, debidamente asistido por la abogada MARÍA MILAGROS VERA BERMÚDEZ, ante la Fiscalía Quinta del Ministerio Público del Estado Miranda, con sede en Guarenas. Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis se encuentra suscrito únicamente por la parte demandante, quien a su vez es la promovente de la documental en cuestión; y en virtud que ello es violatorio del principio de alteridad de los medios probatorios, el cual supone que una parte en juicio no puede aprovecharse de una prueba fabricada por sí misma, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:
Junto a su escrito de promoción de pruebas, la parte accionada trajo a los autos los siguientes medios probatorios:
• (Folio 66) En copia simple, Registro de Información Fiscal (R.I.F.) No. J-29861378-5, correspondiente a la empresa COMUNICACIONES SAMÁN PLAZA, C.A.; ahora bien, aun cuando el instrumento en cuestión constituye un documento administrativo que no fue impugnado por la parte actora en el transcurso del juicio, quien aquí suscribe observa que visto que el mismo no pertenece a ninguna de las partes que conforman el presente proceso, nada aporta a la resolución de la causa, consecuentemente se desecha la probanza en cuestión y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
• (Folios 67-74) En copia simple, Documento Constitutivo de la sociedad mercantil COMUNICACIONES SAMÁN PLAZA, C.A., debidamente protocolizado ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, quedando anotado bajo el No. 21, Tomo 15-A-Sdo., en fecha 22 de enero de 2010. Ahora bien, aun cuando la copia simple del documento público en cuestión no fue impugnado por la parte demandante en el curso del juicio, y merece valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quien aquí suscribe observa que visto que versa sobre los estatutos por los que se rige la mencionada empresa, de la cual la parte demandada es accionista, nada aporta a la resolución de la causa, consecuentemente se desecha la probanza en cuestión y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
• (Folio 75) En copia simple, Constancia expedida en fecha 07 de diciembre de 2012 por la Asociación Copropietarios C.C. Samán Plaza, a favor del local signado con el No. PB-08, a nombre de COMUNICACIONES SAMÁN PLAZA, C.A.; ahora bien, aun cuando la copia simple del instrumento en cuestión constituye un documento privado que no fue impugnado por la parte actora en el transcurso del juicio, quien aquí suscribe observa que nada aporta a la resolución de la causa, consecuentemente se desecha la probanza en cuestión y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
• (Folios 76 y 77) En copia simple, Comprobantes de Liquidación de Ingresos Nos. 13-025468 y 12-000010117, de fechas 08 de mayo de 2013 y 10 de diciembre de 2012, respectivamente, emitidos por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que la copia simple de los documentos administrativos en cuestión no fueron impugnados por la parte actora, consecuentemente, quien aquí suscribe, de acuerdo a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 09 de abril de 2014, en el expediente No. 13-1007 “(…) en criterio de esta Sala Constitucional, a diferencia de los documentos autenticados, los cuales no constituyen documento público, debido a que la actuación del funcionario respectivo sólo da fe de su otorgamiento, más no de su contenido, al documento administrativo sí se le reconoce la misma fuerza probatoria que a un documento público, pues, aun cuando pueden desvirtuarse por cualquier medio de prueba, entre ellos, la tacha, característica que los asemeja a los documentos privados, no obstante, gozan de veracidad y legitimidad (autenticidad) que los asimila a los documentos públicos, en cuanto a su valor probatorio (vid., ss. S.C. nos 487/12 y 1532/12). (…)” los tiene como fidedignos de sus originales y les confiere pleno valor probatorio, como demostrativo que para el año 2012 y 2013 el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuya resolución –en la demanda principal- y cumplimiento –en la reconvención- se persigue a través del presente juicio, se encontraba solvente ante la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda.- Así se precisa.
• (Folio 78) En copia simple, Cédula Catastral perteneciente al inmueble identificado con el No. PB-08, ubicado en el Centro Comercial Samán Plaza, Guarenas, Estado Miranda, emitida en fecha 07 de diciembre de 2012, por la Oficina Municipal de Catastro de la Dirección de Ingeniería Municipal y Obras de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento administrativo en cuestión no fue impugnado por la parte actora, consecuentemente, quien aquí suscribe, de acuerdo a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 09 de abril de 2014, en el expediente No. 13-1007 “(…) en criterio de esta Sala Constitucional, a diferencia de los documentos autenticados, los cuales no constituyen documento público, debido a que la actuación del funcionario respectivo sólo da fe de su otorgamiento, mas no de su contenido, al documento administrativo sí se le reconoce la misma fuerza probatoria que a un documento público, pues, aun cuando pueden desvirtuarse por cualquier medio de prueba, entre ellos, la tacha, característica que los asemeja a los documentos privados, no obstante, gozan de veracidad y legitimidad (autenticidad) que los asimila a los documentos públicos, en cuanto a su valor probatorio (vid., ss. S.C. nos 487/12 y 1532/12). (…)” lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que el inmueble objeto de esta controversia, posee el registro correspondiente ante la Oficina Municipal de Catastro, bajo el No. 15,1701,009,0017,0001,0007,0000,0000.- Así se precisa.
• (Folio 79) En copia simple, Certificación de Solvencia Municipal No. 045060 emitida en fecha 10 de diciembre de 2012, por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, a nombre del contribuyente JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, por concepto de propiedad inmobiliaria, sobre inmueble ubicado en el Centro Comercial Samán Plaza, PB-08, Guarenas. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento administrativo en cuestión no fue impugnado por la parte actora, consecuentemente, quien aquí suscribe, de acuerdo a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 09 de abril de 2014, en el expediente No. 13-1007 “(…) en criterio de esta Sala Constitucional, a diferencia de los documentos autenticados, los cuales no constituyen documento público, debido a que la actuación del funcionario respectivo sólo da fe de su otorgamiento, más no de su contenido, al documento administrativo sí se le reconoce la misma fuerza probatoria que a un documento público, pues, aun cuando pueden desvirtuarse por cualquier medio de prueba, entre ellos, la tacha, característica que los asemeja a los documentos privados, no obstante, gozan de veracidad y legitimidad (autenticidad) que los asimila a los documentos públicos, en cuanto a su valor probatorio (vid., ss. S.C. nos 487/12 y 1532/12). (…)” lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio; como demostrativo que para el año 2012 el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuya resolución –en la demanda principal- y cumplimiento –en la reconvención- se persigue a través del presente juicio, se encontraba solvente ante la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda.- Así se precisa.
• (Folio 80) Impresión Fotográfica, de la cual se observa un cartel que dice “CENSADO” por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Ambrosio Plaza, Guarenas, Estado Miranda, fechado 21 de mayo de 2013. Ahora bien, visto que al consignarse este tipo de probanzas debe el promovente proporcionar al Juez aquellos medios capaces de demostrar la autenticidad de la prueba e incluso, señalar los datos de identificación de la cámara fotográfica utilizada para capturar las imágenes, el rollo fotográfico revelado y sus negativos (en caso de cámaras digitales, la correspondiente tarjeta de memoria), así como la identificación del fotógrafo que tomó las impresiones, indicar la fecha en que fueron tomadas las mismas y promover conjuntamente los testigos para que declaren sobre la circunstancias de hecho que rodearon la toma de éstas, y en virtud que en el caso de marras no se cumplieron con tales requisitos; consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar la fotografía en cuestión del presente proceso y no le confiere ningún valor probatorio, pues no puede comprobar la autenticidad de la fotografía, su autoría o determinar la fecha en que se tomó la misma.- Así se precisa.
• (Folios 81 y 82) En copia simple, Fichas Técnicas de Chequeo, de fechas 06 de mayo de 2013 y 10 de diciembre de 2012, respectivamente, emanada del Departamento de Inspección y Fiscalización del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, con sede en Guarenas-Estado Miranda, del Ministerio del Poder Popular para el Trabajo y la Seguridad Social. Ahora bien, aun cuando las copias simples de los instrumentos en cuestión constituyen documentos administrativos que no fueron impugnados por la parte actora en el transcurso del juicio, quien aquí suscribe observa que nada aportan a la resolución de la causa, consecuentemente se desecha la probanza en cuestión y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
• (Folios 83 y 84) En original, Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito entre los ciudadanos JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ –en carácter de opcionante- y LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ –en carácter de opcionado-, en fecha 16 de diciembre de 2009. Ahora bien, visto que la documental en cuestión fue consignada junto al libelo de demanda, quien aquí suscribe se atiene a la valoración precedentemente emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
• (Folio 85) En copia simple, Comprobante de Transferencia Bancaria del banco extranjero Bank of America, realizada en fecha 29 de diciembre de 2009 la cual constituye un documento privado que no fue impugnado por la parte actora en el transcurso del juicio, quien aquí suscribe observa que nada aporta a la resolución de la causa, consecuentemente se desecha la probanza en cuestión y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
• (Folio 86) En copia simple, Comunicación dirigida a la entidad bancaria OCEAN BANK. Ahora bien, visto que el documento en cuestión no se encuentra suscrito por ninguna de las partes que conforman el presente litigio, quien aquí suscribe lo desecha y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
• (Folios 87-89) Impresiones Fotográficas, de las cuales se observa fotografías realizadas dentro y fuera del local comercial denominado “Comunicaciones Samán Plaza, Papelería en General”. Ahora bien, visto que al consignarse este tipo de probanzas debe el promovente proporcionar al Juez aquellos medios capaces de demostrar la autenticidad de la prueba e incluso, señalar los datos de identificación de la cámara fotográfica utilizada para capturar las imágenes, el rollo fotográfico revelado y sus negativos (en caso de cámaras digitales, la correspondiente tarjeta de memoria), así como la identificación del fotógrafo que tomó las impresiones, indicar la fecha en que fueron tomadas las mismas y promover conjuntamente los testigos para que declaren sobre la circunstancias de hecho que rodearon la toma de éstas, y en virtud que en el caso de marras no se cumplieron con tales requisitos; consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar las fotografías en cuestión del presente proceso y no les confiere ningún valor probatorio, pues no puede comprobar la autenticidad de las fotografías, su autoría o determinar la fecha en que se tomaron las mismas.- Así se precisa.
• (Folio 90) En original, Factura No. 001026, expedida por Distribuidora Vadesa, C.A., en fecha 24 de noviembre de 2010, a nombre de Comunicaciones Samán Plaza, C.A. Ahora bien, aun cuando el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte demandante; quien aquí suscribe observa que el mismo emana de tercero ajeno al proceso, quien no ratificó su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que nada aporta a la resolución de la causa, razón por la que debe desecharse del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio, pues no puede verificarse su autenticidad.- Así se precisa.
• (Folio 91 y 92) En original, Facturas Nos. 10407 y 10298, expedidas por Distribuidora el Che 2005, C.A., en fechas 03 de diciembre de 2010 y 27 de noviembre de 2010, respectivamente, a nombre de Comunicaciones Samán Plaza, C.A. Ahora bien, aun cuando los documentos privados bajo análisis no fueron desconocidos por la parte actora; quien aquí suscribe observa que los mismos emanan de tercero ajeno al proceso, quien no ratificó su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que nada aportan a la resolución de la causa, razón por la que deben desecharse del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio, pues no puede verificarse su autenticidad.- Así se precisa.
• (Folios 93-99) En original, Facturas Nos. 00454480 y 00454668, de fecha 17 de noviembre de 2010; Factura No. 00455087 de fecha 19 de noviembre de 2010; Factura No. 00456822 de fecha 30 de noviembre de 2010; Factura No. 00456928 de fecha 01 de diciembre de 2010; Factura No. 00453854 de fecha 12 de noviembre de 2010, y Factura No. 00452417 de fecha 05 de noviembre de 2010, todas ellas expedidasMundo Papel 2001, C.A., a nombre de Comunicaciones Samán Plaza, C.A. Ahora bien, aun cuando las documentales privadas bajo análisis no fueron desconocidas por la parte actora; quien aquí suscribe observa que las mismas emanan de tercero ajeno al proceso, quien no ratificó su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que nada aportan a la resolución de la causa, razón por la que deben ser desechadas del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio, pues no puede verificarse su autenticidad.- Así se precisa.
• (Folio 100) En original, Recibo de Condominio, emanado de Centro Comercial Samán Plaza, dirigido al local PB-08. Ahora bien, aun cuando el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha establecido que las liquidaciones o planillas de condominio tienen fuerza ejecutiva; dicha documental no aporta nada para la resolución de la presente controversia, por consiguiente, quien aquí decide la desecha por impertinente y no le concede valor probatorio.- Así se establece.
• (Folios 101-103) En copias simples, Cédula de Identidad No. V-14.972.560, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana LUZ MARINA HERNÁNDEZ ALZUALDE;Cédula de Identidad No. V-18.529.538, cuya titularidad le corresponde al ciudadano ÁLVARO JOSÉ RODRÍGUEZ OLIVAR, y Cédula de Identidad No. V-13.712.517, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana GLADYS CASTRO ZAMBRANO. Ahora bien, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio a las documentales antes identificadas; como demostrativas de la identidad de los testigos promovidos por la parte demandada en el presente proceso.- Así se establece.
• Testimonial: Abierto el juicio a pruebas la parte demandada promovió como testigos a los ciudadanos LUZ MARINA HERNÁNDEZ ALZUALDE, ÁLVARO JOSÉ RODRÍGUEZ OLIVAR y GLADYS CASTRO ZAMBRANO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.972.560, V-18.529.538 y V-13.712.517, respectivamente; para lo cual se comisionó al Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, y cuyas resultas se encuentran insertas a los folios 130 al 132 y su vto. del presente expediente. Ahora bien, de las deposiciones de los testigos, se desprende lo siguiente:

1. “En horas de Despacho del día de hoy, primero (01) de julio del año dos mil quince (2015), siendo las 10:30 de la mañana, fecha y hora fijada por este Tribunal para que tenga lugar el acto de declaración de testigo de la ciudadana LUZ MARINA HERNANDEZ ALZUALDE(…) se encuentra presente en este acto la apoderada judicial de la parte demandada promovente (…) se deja constancia que la parte actora no se encuentra presente en el acto ni por si, ni por medio de apoderado judicial. Seguidamente (…) pasa a formular las preguntas correspondientes: A LA PRIMERA: Diga usted di conoce de vista y trato al señor LUIS SALUSTINO RIERA VELEZ? Contesto: Si. A LA SEGUNDA PREGUNTA: Diga usted cuanto tiempo lleva conociendo al señor LUIS SALUSTINO RIERA VELEZ? Contestó: más de cinco (5) años. A LA TERCERA PREGUNTA: Diga usted si conoce de vista y trato al señor JORGE MARIANO RIERA VELEZ? Contesto: Lo he visto en dos oportunidades en el local donde trabajo. A LA CUARTA PREGUNTA: Diga usted si el señor LUIS SALUSTINO RIERA VELEZ es el que ha estado pendiente y como propietario de cuidar el local y el fondo de comercio que allí reposa? Contesto: Si. A LA QUINTA PREGUNTA: Diga usted cuantas veces ha visto al señor JORGE MARIANO RIERA VELEZ por el local comercial en litigio y en qué forma? Contesto: Lo he visto en dos oportunidades y en forma altanera y grosera con todos los que trabajamos en el local. Cesaron. (…)”
2. “En horas de Despacho del día de hoy, primero (01) de julio del año dos mil quince (2015), siendo las 11:00 de la mañana, fecha y hora fijada por este Tribunal para que tenga lugar el acto de declaración de testigo del ciudadano ALVARO JOSE RODRIGUEZ OLIVAR(…)Se encuentra presente en este acto la apoderada judicial de la parte demandada promovente (…) se deja constancia que la parte actora no se encuentra presente en el acto ni por si, ni por medio de apoderado judicial. Seguidamente (…) pasa a formular las preguntas correspondientes: A LA PRIMERA: Diga usted di conoce de vista y trato al señor LUIS SALUSTINO RIERA VELEZ? Contesto: Si. A LA SEGUNDA PREGUNTA: Diga usted cuanto tiempo lleva conociendo al señor LUIS SALUSTINO RIERA VELEZ? Contestó: Cinco (5) años aproximadamente. A LA TERCERA PREGUNTA: Diga usted si conoce de vista y trato al señor JORGE MARIANO RIERA VELEZ? Contesto: Lo conozco de vista solamente. A LA CUARTA PREGUNTA: Diga usted si el señor LUIS SALUSTINO RIERA VELEZ es el que ha estado pendiente y como propietario de cuidar el local y el fondo de comercio que allí reposa? Contesto: Si. A LA QUINTA PREGUNTA: Diga usted cuantas veces ha visto al señor JORGE MARIANO RIERA VELEZ por el local comercial en litigio y en qué forma? Contesto: Dos veces lo he visto y de manera molesta. Cesaron. (…)”
3. “En horas de Despacho del día de hoy, primero (01) de julio del año dos mil quince (2015), siendo las 11:30 de la mañana, fecha y hora fijada por este Tribunal para que tenga lugar el acto de declaración de testigo de la ciudadana GLADYS CASTRO ZAMBRANO (…)Se encuentra presente en este acto la apoderada judicial de la parte demandada promovente (…) se deja constancia que la parte actora no se encuentra presente en el acto ni por si, ni por medio de apoderado judicial. Seguidamente (…) pasa a formular las preguntas correspondientes: A LA PRIMERA: Diga usted di conoce de vista y trato al señor LUIS SALUSTINO RIERA VELEZ? Contesto: Si lo conozco de vista, trato y comunicación. A LA SEGUNDA PREGUNTA: Diga usted cuanto tiempo lleva conociendo al señor LUIS SALUSTINO RIERA VELEZ? Contestó: más de cinco (5) años aproximadamente. A LA TERCERA PREGUNTA: Diga usted si conoce de vista y trato al señor JORGE MARIANO RIERA VELEZ? Contesto: No sé quién es, yo siempre he tratado es con el señor Luis Riera. A LA CUARTA PREGUNTA: Diga usted si el señor LUIS SALUSTINO RIERA VELEZ es el que ha estado pendiente y como propietario de cuidar el local y el fondo de comercio que allí reposa? Contesto: Si, el siempre es el que está pendiente de alguna observación de lo que sucede con su local comercial. A LA QUINTA PREGUNTA: Diga usted como Administradora del Centro Comercial Samán Plaza a quien reconoce como propietario del local comercial en litigio y a quien le ha entregado la documentación de solvencia y demás recibos básicos de condominio, de pago del mismo? Contesto: al señor Luis Riera nada mas, con él es con quien he tenido el trato Administrativo del local PB-08. Cesaron. (…)”

Ahora bien, vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte demandada, antes transcritas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 507: “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.
Artículo 508: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.
Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos, y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los Jueces para la apreciación de la prueba de testigos.
De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos.
Así las cosas, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes;quien aquí decide considera que las deposiciones rendidas por los ciudadanos LUZ MARINA HERNÁNDEZ ALZUALDE, ÁLVARO JOSÉ RODRÍGUEZ OLIVAR y GLADYS CASTRO ZAMBRANO, no guardan relación con los hechos debatidos en el presente juicio seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, aunado a que no se encuentran respaldadas por ninguna otra probanza cursante en autos; los testigos declaran conocer a la parte demandada, teniendo a éste como propietario del local objeto de la controversia, sin embargo, ninguno de los testigos declaró información respecto al cumplimiento o no por parte de quienes conforman el presente proceso, de las cláusulas que componen el contrato que se pretende resolver, lo cual en todo caso sería el objetivo de la evacuación de dichas testimoniales. En efecto, siendo que los testigos antes identificados no deponen con conocimiento de los hechos controvertidos en el presente juicio, quien aquí suscribe no les confiere valor probatorio y los desecha del proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:
En el presente proceso el ciudadano JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, debidamente asistido por la abogada MARÍA MILAGROS VERA BERMÚDEZ, procedió a demandar al ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; sosteniendo para ello, que en fecha 16 de diciembre de 2009, suscribió en carácter de opcionante, un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial, distinguido con la letra y número PB-08, el cual forma parte del inmueble denominado Centro Comercial Samán Plaza, ubicado en la Avenida Principal de Trapichito, Urbanización Manuel Martínez Manuel, Sector El Samán, Guarenas, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, todo ello por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), equivalentes para el momento del convenio a NOVENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO DÓLARES AMERICANOS (US$ 96.364,00), los cuales pagaría el ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ –aquí demandado-reconviniente- de la siguiente manera: a) la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 192.500,00), equivalentes al momento de la suscripción del contrato, a TREINTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 35.000,00), en calidad de arras; b) el saldo restante del monto total de la futura operación de compra venta, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 337.500,00), suma esta que equivalía a SESENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO DÓLARES AMERICANOS (US$ 61.364,00), monto este que sería entregado en cheque de gerencia o por medio de transferencia al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta, cuya materialización debía realizarse en el término de trescientos sesenta y cinco (365) días continuos, más treinta (30) días continuos de prórroga, que comenzarían a correr a partir de la autenticación del contrato que se pretende resolver. Adujo igualmente, que el demandado-reconviniente nunca quiso autenticar el contrato de opción de compra venta, incumpliendo de esta manera con lo establecido en la cláusula séptima del mismo, aun cuando éste disfruta de la propiedad del inmueble en cuestión, toda vez que el mismo le fue entregado con la suscripción del contrato ya mencionado.
A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada-reconveniente en la oportunidad para contestar negó, rechazó y contradijo lo alegado en el libelo, sosteniendo para ello que el demandante-reconvenido debe proporcionarle la documentación exigida para la protocolización del documento definitivo de venta; que siempre ha mantenido la voluntad y buena fe para concretar el contrato de opción de compra venta, y que goza de la disponibilidad económica para pagar al vendedor el saldo deudor. Así mismo, adujo que en efecto disfruta de la posesión pacífica, permanente y legítima del inmueble objeto de controversia, tal como lo establece la cláusula octava del contrato y que ha hecho mejoras e inversiones considerables en dicho inmueble.
Así las cosas, visto que el presente juicio tuvo lugar a partir de una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, debe establecerse que ciertamente éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello según lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, norma de la que textualmente se desprende lo siguiente:
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De allí, que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Ahora bien, tomando en consideración lo antes expuesto esta Juzgadora puede determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son los siguientes: 1º que el contrato jurídicamente exista; 2º que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones, y 3º que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivas obligaciones.
1. Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato como tal; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de opción de compra venta que se pretende resolver, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que puede comprobarse de las actas procesales que ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra venta en fecha 16 de diciembre de 2009 (inserto a los folios 04 y 05), por lo cual la relación contractual que las vincula se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas; en consecuencia, debe tenerse por cumplido el requisito referido a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver.- Así se precisa.
2. En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; consecuentemente, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento es “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Es el caso, que nuestro ordenamiento jurídico no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; sin embargo, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, encontramos que “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Siguiendo este orden de ideas, observamos que el demandante-reconvenido introdujo la presente acción resolutoria bajo el fundamento de que el demandado-reconviniente en su carácter de opcionado, incumplió con lo previsto en la cláusula séptima del contrato, la cual quien aquí suscribe, con el objeto de verificar el alegado incumplimiento, pasa a analizar de la manera siguiente:

“(…)SEPTIMA: EL COMPRADOR se obliga a realizar todos aquellos trámites necesarios para la firma del documento definitivo de compraventa dentro del término del lapso ya establecido en la cláusula Tercera del presente contrato, e igualmente se compromete a notificar a EL VENDEDOR con por lo menos siete (07) días de anticipación, la fecha y hora fijadas para la firma del documento definitivo de la Futura Compra Venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, notificación esta que se realizará mediante documento auténtico. Por su parte, EL VENDEDOR deberá entregar todos los recaudos que le sean solicitados por EL COMPRADOR(…)”

Ahora bien, se desprende de la transcripción realizada, que en efecto era deber del opcionado realizar todos los trámites atinentes al perfeccionamiento de la venta, observándose de la revisión de las actas que el contrato de opción de compra venta que cursa en este expediente (folios 04 y 05), es un documento privado, lo que arroja que nunca fue siquiera autenticado, tal como lo estableciera la cláusula tercera cuando dice “(…) TERCERA: Para perfeccionar la Futura Operación de Venta de dicho inmueble se estipula un lapso de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO (365) días continuos y consecutivos mas treinta (30) días continuos y calendarios adicionales de prórroga; que comienzan a correr a partir de la fecha de autenticación del presente documento. (…)” (subrayado de este Tribunal); ello a los fines de que comenzaran a correr los lapsos fijados en la cláusula antes transcrita, para la realización del pago del monto que aún se adeuda para la compra del inmueble, notándose de este hecho la negligencia con la que actuó el ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ.- Así se establece.
Al respecto, considera quien aquí decide traer a colación que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (…)”. En base a ello, el demandado tenía la carga de probar que en efecto realizó los trámites necesarios para el perfeccionamiento del contrato en cuestión; por el contrario, se evidencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre ellos, además de la revisión del expediente, que existe un incumplimiento por parte del opcionado, de la cláusula séptima del contrato.
En este sentido, siendo que para el derecho la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico mediante las formas determinadas por la Ley; y en virtud que el accionado-reconviniente no logró desvirtuar el incumplimiento de la cláusula alegada por la parte actora-reconvenida, este Tribunal, partiendo de las pruebas aportadas a los autos, debe tener por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte del demandado-reconviniente de sus obligaciones.- Así se precisa.
3. Por último, respecto al tercer requisito referido a que el actor-reconvenido haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones.
Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se evidencia que el accionante-reconvenido, en carácter de opcionante haya de alguna manera incumplido con sus obligaciones contractuales, o bien con alguno de sus deberes propios de vendedor; al contrario, tal como se dejó sentado en el particular anterior, fue el demandado-reconviniente quien en su carácter de opcionado incumplió con sus obligaciones, específicamente, con su compromiso de realizar los trámites necesarios para la firma del documento de venta definitiva; es por tales razones que se encuentra satisfecho el requisito en cuestión, referido al cumplimiento por parte del accionante-reconvenido de sus obligaciones.- Así se precisa.
Con respecto a la solicitud realizada por la parte actora-reconvenida, referente a que le sea entregado como contraprestación de los daños y perjuicios, el dinero que fuere cancelado por el opcionado en calidad de arras, observa quien aquí decide que el demandante debió hacer esta petición de manera subsidiaria a la resolución del contrato, especificando el monto que pretendía le fuere pagado por este concepto, o bien, que estuviere establecido en el contrato firmado por las partes una cláusula penal, tal como lo estipulan los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, para que surtiera los efectos correspondientes; en virtud de ello, resulta improcedente dicha petición.- Así se declara.
Así las cosas, quien aquí suscribe, con apego a las consideraciones supra realizadas, debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, contra el ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, ambos plenamente identificados en autos; consecuentemente, se declara resuelto el contrato suscrito entre las partes en fecha 16 de diciembre de 2009, ordenándose al demandado-reconveniente restituir el inmueble objeto de esta controversia, a la parte actora-reconvenida; igualmente, se ordena la devolución por parte del demandante-reconvenido al accionado-reconviniente, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 192.500,00), monto que fuere entregado en calidad de arras al momento de suscribir el contrato, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
De la Reconvención
En relación a este particular, cabe destacar que el ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, en su reconvención pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, aduciendo que el demandante-reconvenido debe proporcionarle los documentos y solvencias exigibles a los fines de la protocolización definitiva del contrato de compra venta, y dar así por concluida dicha negociación; solicitando que en el caso que el ciudadano JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ no cumpliera con esta petición, fuere condenado por el Tribunal a pagar por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), equivalentes a Treinta y Siete Mil Trescientas Ochenta y Tres con Diecisiete Unidades Tributarias (37.383,17 U.T.), suma en la que estima su contrademanda, con lo cual -a su decir- se satisface la inversión hecha por él en el local comercial objeto de esta controversia.
Por su parte, el demandante-reconvenido, en su escrito de contestación a la reconvención negó, rechazó y contradijo lo alegado por el demandado-reconviniente, aduciendo que el contrato suscrito entre las partes no se perfeccionó por causas imputables al ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, ya que, tal y como fuere pactado en el mencionado contrato, correspondía a este último la protocolización del documento definitivo de venta.
Ahora bien, se desprende del ya mencionado artículo 1.167 del Código Civil, que dado el caso que la acción interpuesta sea por cumplimiento de contrato, debe cumplirse con dos requisitos esenciales para la procedencia de la misma, a saber: 1° la existencia de un contrato bilateral y 2° el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; requisitos estos que ya fueron analizados precedentemente, arrojándose del primero de ellos que fue aceptada por las partes que conforman el presente proceso, la existencia de un contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 16 de diciembre de 2009 y que cursa a los folios 04 y 05 del presente expediente.- Así se precisa.
Respecto al segundo de los requisitos, referente al incumplimiento de una de las partes sobre las obligaciones que le corresponde, tenemos que tal como ya fuere expuesto, el opcionado –hoy demandado-reconviniente- incumplió con la obligación pactada en el contrato sobre el cual solicita cumplimiento, toda vez que la cláusula séptima del mismo establece que es deber del futuro comprador llevar a cabo los trámites correspondientes para el perfeccionamiento de la venta, no desprendiéndose de autos que haya cumplido con su obligación; razón por la cual debe declararse SIN LUGAR la reconvención propuesta mediante la cual solicitara el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito entre las partes en fecha 16 de diciembre de 2009.- Así se declara.
VI
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ, contra el ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, ambas partes identificadas en autos; consecuentemente, se declara RESUELTO el contrato suscrito entre las partes en fecha 16 de diciembre de 2009 y se ORDENA al demandado-reconviniente restituir al actor-reconvenido, el inmueble constituido por un local comercial, distinguido con la letra y número PB-08, el cual forma parte del inmueble denominado Centro Comercial Samán Plaza, ubicado en la Avenida Principal de Trapichito, Urbanización Manuel Martínez Manuel, Sector El Samán, Guarenas, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda. Igualmente, se ORDENA al demandante-reconvenido hacer la devolución al accionado-reconviniente, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 192.500,00), monto que fuere entregado en calidad de arras al momento de suscribir el contrato.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpusiera el ciudadano LUIS SALUSTINO RIERA VÉLEZ, contra el ciudadano JORGE MARIANO RIERA VÉLEZ.
De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte es condenada al pago de las costas de su contraria.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.
Regístrese y Publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los Diez (10) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. LILIANA GONZALEZ
LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las doce del mediodía (12:00 m), previa formalidades de ley

LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL

LG/YR/avv.
Exp. No. 20.311