TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES

205º y 156º

PARTE ACTORA: FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. V-9.100.093.
APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE ACTORA: MIRIAM EDITH ROJAS OSIO, RAFAEL ANTONIO COUTINHO COUTINHO y MARIELA JOSEFINA PARRA HERRERA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.949, 68.877 y 27.710, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. V-12.869.825.
APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ ÁNGEL ARIAS ANGULO e ILIA SOFÍA DEL VALLE RODRIGUEZ MARTÍNEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 102.775 y 103.586, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE No.: 20.593
I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda consignado ante este Juzgado, en fecha 14 de octubre de 2014, contentivo de la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoara el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad No. V-9.100.093, contra KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN, titular de la cédula de identidad No. V-12.869.825.
El 21 de octubre de 2014, se admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin de que compareciera a este tribunal a dar contestación a la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, librándose la respectiva compulsa en fecha 05 de noviembre de 2014.
El 18 de diciembre de 2014, el ciudadano LEONARDO GONZÁLEZ, alguacil de este Tribunal, consignó acuse de recibo debidamente firmado por la demandada, dando así por cumplida su misión.
El 05 de febrero de 2015, compareció el abogado JOSÉ ÁNGEL ARIAS ANGULO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 102.775, a fin de consignar escrito de contestación a la demanda, así como documento poder conferido por la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN.
Mediante auto dictado el 03 de marzo de 2015, se ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas, consignados por las partes.
El 10 de marzo de 2015, este tribunal se pronunció respecto de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 24 de abril de 2015, la parte demandada consignó el respectivo escrito de informes; mientras que la parte demandante hizo uso de tal derecho en fecha 18 de mayo del mismo año.
Por auto dictado el 04 de junio de 2015, se declaró concluida la sustanciación y en consecuencia, de acuerdo a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios contados a partir de esa fecha, para dictar sentencia.
Mediante auto de fecha 10 de agosto de 2015, previa solicitud de la parte actora, quien suscribe el presente fallo, se abocó al conocimiento de la presente causa y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la notificación de la parte demandada, todo ello en el entendido de que cumplido el término referido en las normas antes señaladas, la causa se consideraría reanudada y las partes estarían nuevamente a derecho.
Así las cosas, estando en la oportunidad procesal para decidir, quien aquí suscribe pasa a hacerlo conforme a las consideraciones que se expondrán a continuación.
II
RESUMEN DE LOS ALEGATOS

En su escrito libelar la parte actora alegó:
• Que en fecha 14 de octubre de 2013 celebró un contrato de opción de compra venta con la demandada, sobre un inmueble propiedad de la misma, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre él construida, signada con el No. 505-A-2, la cual forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda, el cual tiene una superficie de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 m2).
• Que se acordó en la cláusula primera del contrato el deseo de la opcionante de vender el inmueble de su propiedad y el opcionario, su deseo de adquirir el mismo.
• Que se convino en la cláusula segunda del contrato, que el precio de venta del inmueble sería por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), entregando en el acto de otorgamiento de dicho documento ante la Notaría Pública, la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), en calidad de arras.
• Que se acordó igualmente en la cláusula segunda del contrato, que el saldo restante de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), sería cancelado al momento de la firma del documento definitivo de venta ante el Registro Subalterno correspondiente, dejándose constancia que el opcionario tramitaría ante el Banco Bancaribe, un crédito hipotecario para el pago pendiente.
• Que en la cláusula tercera del contrato se convino un término de ciento ochenta (180) días continuos, prorrogables por sesenta (60) días continuos más, contados a partir del contrato de opción de compra venta, para el otorgamiento del documento definitivo de venta.
• Que obtuvo la aprobación de crédito hipotecario por parte de la entidad bancaria Bancaribe, en fecha 24 de enero de 2014, dentro de la vigencia del contrato de opción de compra venta.
• Que visto que la opcionante se negó a recibir las llamadas telefónicas y entrevistas personales con el opcionario, éste se vio en la necesidad de notificarle sobre la aprobación del crédito hipotecario, mediante notificación realizada en fecha 18 de marzo de 2014, por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, reiterándole igualmente la necesidad de la entrega de los recaudos para la protocolización del documento definitivo de venta.
• Que visto que la demandada hizo caso omiso a la entrega de los referidos recaudos, el demandante procedió a gestionar todo lo relativo al perfeccionamiento de la venta pactada, todo ello dentro del lapso establecido en el contrato de opción de compra venta.
• Que una vez fijado el día para la firma y confirmado por la entidad bancaria, le comunicó a la demandada de la fecha de la firma del documento definitivo de venta, obteniendo de ella –a su decir- la siguiente frase: “Yo no voy a firmar”, incumpliendo con su obligación contractual y legal, de forma unilateral e injustificadamente.
• Que a pesar de la negativa de la opcionante a firmar el documento definitivo de venta, el opcionario insistió y procedió a avisarle que la firma del documento se llevaría a cabo en el Registro Subalterno del Municipio Guaiacaipuro en fecha 10 de abril de 2014, a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), mediante telegrama con acuse de recibo a través de IPOSTEL, recibido por ésta el 08 de abril de 2014.
• Que siendo la hora y día fijados para la firma correspondiente, compareció el hoy demandante junto a su esposa, ciudadana CARMEN MARÍA SATURNO de HERNÁNDEZ, presentándose igualmente la apoderada judicial del Banco Bancaribe, abogada YADIRA JOSEFINA QUINTERO ROMERO, no acudiendo la vendedora.
• Que en virtud de la actitud asumida por la vendedora, solicitó a la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, se trasladara a la sede del Registro Subalterno del Municipio Guaiacaipuro, a los fines de que dejara constancia que en dicha oficina se encontraban presentes los ciudadanos FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ y su esposa CARMEN MARÍA SATURNO de HERNÁNDEZ, así como lo apoderada del Banco Bancaribe, abogada YADIRA JOSEFINA QUINTERO ROMERO, dejando constancia igualmente que no se encontraba la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN y que se encontraba la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta.
• Que el día fijado para firmar el mencionado documento, además del cheque otorgado por la entidad bancaria Bancaribe por la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 874.000,00), se encontraban a disposición de la vendedora dos (02) cheques más emitidos contra el Banco Mercantil por las cantidades de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) y CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,00), para completar el monto adeudado de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00).
• Que la negativa de la vendedora en otorgar el documento traslativo de propiedad, trae como consecuencia graves daños, entre ellos el riesgo de la pérdida del crédito concedido para la adquisición de la vivienda y la inseguridad que representa no tener la documentación del inmueble sobre el cual ha pagado parte del precio y ha invertido dinero para su acondicionamiento, pues la vendedora le hizo entrega del mismo en la celebración del contrato de opción de compra venta.
• Que fundamenta su demanda en lo establecido en los artículos 1.159, 1.161, 1.205, 1.197, 1.214, 1.257, 1.258, 1.271, 1.273, 1.277, 1.486, 1.487, 1.488 y 1.489 del Código Civil.
• Que, con base en lo anteriormente expuesto, solicita que la demandada cumpla con el contrato suscrito en fecha 14 de octubre de 2013 y otorgue al actor el documento definitivo de venta del inmueble objeto de la controversia.
• Que en el caso que la demandada no convenga en la firma del documento definitivo de venta, que la sentencia que se dicte sirva de título de propiedad y se ordene al registrador correspondiente la protocolización de dicha sentencia y se le tenga como propietario del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
• Solicita el pago de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00) por concepto de daños y perjuicios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.271 del Código Civil; así como las costas y costos originados con motivo del presente proceso.
• Solicita que al momento de efectuarse el pago definitivo de la obligación que se demanda, sea indexada la cantidad demandada.
• Solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de esta controversia, por cuanto existe temor fundado de la demandada evada sus obligaciones y a los fines de que no quede ilusoria la ejecución del fallo.
• Pide a este Tribunal se sirva admitir, tramitar y sustanciar conforme a derecho la presente demanda y declararla con lugar en la definitiva, con la correspondiente condenatoria en costas.
• Finalmente, estimó su demanda en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), que equivalen a DIEZ MIL DOSCIENTAS TREINTA Y SEIS CON VEINTIDÓS UNIDADES TRIBUTARIAS (10.236,22 U.T.).

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En su escrito de contestación, la parte demandada alegó:
• Que para la fecha de la firma del contrato de opción de compra venta, el demandante no le entregó el cheque mencionado en la cláusula segunda del mismo, comenzando a incumplir con lo convenido por las partes; mientras que la demandada sí efectuó la entrega de las llaves del inmueble objeto de la controversia, lo que manifiesta una notoria muy buena fe de su parte.
• Que el actor presentó a la demandada un documento de fecha 04 de octubre de 2013, en donde se establece un precio de venta diferente al indicado en el contrato de opción de compra venta, firmado posteriormente el día 14 de octubre de 2013.
• Que en el referido documento se demuestra que ese documento privado fue redactado posterior a la firma del contrato de opción de compra venta, porque en el cuerpo del mismo señala los datos de autenticación del contrato; evidenciándose de este acto la mala fe del demandante y el aprovechamiento de la confianza que tiene con la demandada, quien accedió a su firma ya que el actor alegó que requería la misma para los efectos del trámite del crédito hipotecario, como lo señala la cláusula segunda del contrato.
• Que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, se ha negado a llegar al otorgamiento del documento definitivo de venta, ya que el demandante desde el inicio incumplió con lo acordado en el contrato.
• Que visto que en el contrato se estipuló una cláusula penal en la cláusula cuarte del mismo, de esta manera se debería resolver esta controversia y no obligando a la demandada a firmar un contrato definitivo de venta para transferir la propiedad del inmueble objeto de esta controversia.
• Que solicita se declare sin lugar la demanda y se dé cumplimiento a la cláusula penal del contrato, condenándose al demandante al pago de lo acordado como indemnización de daños y perjuicios; condenándolo igualmente, a desocupar inmediatamente el inmueble en cuestión y se le condene en costas procesales y honorarios profesionales.
• Por último, estimó la acción en la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00).

III
LÍMITES DE CONTROVERSIA

Queda como hecho admitido la existencia de un (1) contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, a saber, el consignado por la parte actora reconvenida de fecha 14 de octubre del 2013.
Queda como hecho controvertido el incumplimiento de las partes del negocio jurídico celebrado mediante el contrato de opción de compra venta consignado.
Establecido lo anterior, quien suscribe procede al análisis de las pruebas presentadas por las partes de la manera siguiente.

IV
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio quidicit, no quinegat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendofit actor”, al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”.

En virtud de todo lo anterior, pasa esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que han sido producidas por las partes en el juicio, en los siguientes términos:

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el escrito libelar la parte actora consignó las siguientes instrumentales:

• (Folios 12-18) Marcado “A”, en copia simple, Documento de Propiedad, debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro, quedando anotado bajo el No. 21, Tomo 30, Protocolo de Transcripción de ese año, en fecha 16 de octubre de 2012, de fecha 16 de octubre de 2012, mediante el cual la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –aquí demandada-. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo que la prenombrada es propietaria de un inmueble constituido por una parcela identificada con el No. 505-A, cuya superficie comprende UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 m2), la cual fue dividida en dos (2) parcelas, identificadas con los Nos. 505-A-1 y 505-A-2, quedando las mismas con una superficie de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 m2) y SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 m2), respectivamente; observándose que la parcela numerada 505-A-2, constituye el inmueble objeto de esta controversia.- Así se establece.
• (Folios 19 y 20) Marcado “B”, en original, Consulta de Solicitud de Crédito Hipotecario emitido por el BANCO BANCARIBE en fecha 24 de enero de 2014, a nombre del ciudadano FRANCISCO HERNÁNDEZ –aquí demandante-, a través de la cual se dejó constancia que dicha solicitud fue aprobada por un monto de OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 874.000,00). Ahora bien, en vista que el contenido de la documental privada en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que el demandante en su carácter de futuro comprador, realizó los trámites correspondientes para la obtención de crédito hipotecario para la compra del bien objeto de la controversia, siendo éste aprobado por la entidad bancaria antes mencionada, dentro del lapso previsto en el contrato de opción de compra venta.- Así se precisa.
• (Folios 21-23) Marcado “C”, en copia certificada, Notificación, realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de marzo de 2014, previa solicitud presentada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ -parte demandante-, dirigida a la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN -parte demandada-; de la cual se desprende lo siguiente:

“(…) En vista de la solicitud que antecede la notaria se procede a dejar constancia de lo siguiente, Primero: Se deja constancia, de la dirección Avenida Lago Urbanización Monta Alta, encontrándose en el lugar la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRA RINCON COHEN, se identifico con su cedula de Identidad laminada, C.I. Nº V-12.869.825, se le informo por parte del solicitante FRANCISCO JOSE HERNANDEZ, sobre la aprobación del crédito y necesita consignar para la firma del documento definitivo de venta por ante La Oficina de Registro Inmobiliario de Solvencia Municipal, Original de la Cédula Catastral y Original del Registro de Vivienda Principal o en su efecto la planilla forma-33 emanada del SENIAT. Se anexa copia simple del documento autenticado por ante esta oficina notarial, celebrado en fecha: 14 de octubre de 2013 anotado bajo el Nº 39 Tomo 329. Se anexa constancia expedida por ante la entidad bancaria BANCARIBE tramite signado con el Nº 912513 a nombre del cliente FRANCISCO HERNANDEZ, APROBADO EN FECHA: 24 DE ENERO DE 2014. Es todo la Notaria se devuelve a su sede principal. (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de que en fecha 18 de marzo de 2014, previa solicitud de la parte actora, se notificó a la demandada de la aprobación del crédito hipotecario que el demandante había solicitado con ocasión del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes.- Así se establece.
• (Folio 24) En copia simple, Cédula de Identidad No. V-9.100.093, cuya titularidad le corresponde al ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ; ahora bien, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio a la documental antes identificada, como demostrativa de la identidad del demandante.- Así se establece.
• (Folios 25-31) Marcado “G”, en copia certificada, Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –en carácter de opcionante, aquí demandada- y el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ –en carácter de opcionario, aquí demandante-, bajo los siguientes términos y condiciones:

“(…) PRIMERA: LA OPCIONANTE se obliga a vender a EL OPCIONARIO, quien se obliga a comprar, un inmueble constituido por una PARCELA Nº 505-A-2, que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda, la cual tiene una superficie de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750,00 M2) y la casa sobre el construida, de acuerdo al Titulo Supletorio inscrito bajo el Nro. 2011.8990, Asiento Registral 2, matrícula 229.13.17.1.1870, de fecha 02 de diciembre del 2012 (…) El inmueble en cuestión le pertenece a LA OPCIONANTE, según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el día 10 de octubre de 2011, inscrito bajo el Nº 2011.8990, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 229.13.17.1.1870, correspondiente al libro de Folio Real del año 2011, según documento de Reparcelamiento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Guaicaipuro de Estado Miranda, en fecha 16 de octubre de 2012, inscrito bajo el Nº 21 folio 139 Tomo 30 del protocolo de Transcripción del presente año respectivamente, además quedo inscrito bajo el número 2011.8990, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el Nro. 229.13.17.1.1870 y correspondiente al Libro de Folio real del año 2011. El referido inmueble ampliamente descrito, se encuentra libre de todo gravamen y nada debe por ningún concepto de impuestos Municipales y Nacionales. (…) SEGUNDA: El precio por el cual se promete en venta el inmueble debidamente identificado en la Cláusula primera, es la suma de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,00), los cuales será pagado por EL OPCIONARIO así: La suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00) que entrega en este acto en calidad de arras, el cual se imputará al precio de venta, mediante cheque signado con el Nro. 12827627, contra el Banco Banesco, de fecha 04 de octubre de 2013, y el saldo, es decir, la cantidad de UN MILLON SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.070.000,00), serán entregados en el momento de la firma del documento definitivo de venta, ante el registro Subalterno correspondiente y para ello EL OPCIONARIO tramitara, ante el Banco Bancaribe, un crédito hipotecario, para el pago del saldo pendiente por pagar, hecho este que conoce plenamente LA OPCIONARIA. (…) TERCERA: Tanto LA OPCIONANTE como EL OPCIONARIO, han convenido en establecer un término de Ciento ochenta (180) días continuos, prorrogable por Sesenta (60) días continuos, contados a partir de la firma de este instrumento por ante la Notaría Pública, para la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro respectivo del documento traslativo de propiedad de “EL INMUEBLE”, señalado en el particular primero de este compromiso. (…) CUARTA: Queda expresamente convenido entre las partes, de que si EL OPCIONARIO no hiciere uso de su derecho de compra, dentro del plazo convenido, por causa que le fuere imputable a EL OPCIONARIO, perderá la cantidad de VEINTITRES MIL BOLIVARES (Bs. 23.000,00), entregada en este acto, como parte de las Arras, la cual quedará en poder de LA OPCIONANTE como indemnización por incumplimiento de la primera nombrada y quedando obligada LA OPCIONANTE a devolver en un plazo de OCHO (8) días continuos, contados a partir de la fecha de expiración del presente compromiso en dinero efectivo y en moneda de curso legal, a satisfacción, la suma restante, es decir, DOSCIENTOS SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 207.000,00), entregada como parte de las arras. Ahora bien, si fuere por causa imputable a LA OPCIONANTE que no se pudiere realizar la negociación, estará en la obligación de devolverle a EL OPCIONARIO, en un plazo de OCHO (8) días continuos, contados a partir de la fecha de expiración del presente compromiso, en dinero efectivo y en moneda de curso legal, a su satisfacción, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00), recibida en este acto, en calidad de arras, más una suma igual de VEINTITRES MIL BOLIVARES (Bs. 23.000,00), a titulo de indemnización única por su incumplimiento, considerando esta Cláusula como Cláusula Penal; igualmente se obliga LA OPCIONANTE, en devolver a EL OPCIONARIO, suma de dinero alguno recibido como parte de pago del precio de venta del inmueble. Arriba plenamente identificado. (…) QUINTA: Todos los gastos que genere la presente negociación, son por cuenta de EL OPCIONARIO, siendo por cuenta de LA OPCIONANTE todo lo atinente al pago de los Impuestos Municipales y demás impuestos relativos al inmueble. EL OPCIONARIO tendrá a su cargo la obtención de la Certificación de gravamen del referido inmueble; redacción del documento definitivo de compra – venta y procederá a su presentación ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, para la fijación del Otorgamiento, lo cual deberá ser realizado dentro de un plazo de Ciento ochenta (180) días continuos, prorrogable por Sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato por ante la Notaría Pública. (…) SEXTA: LA OPCIONANTE, hace entrega en este acto a EL OPCIONARIO copias de los siguientes documentos: cedula de identidad de LA OPCIONANTE, documento de propiedad del inmueble, Rif personal, documento de reparcelamiento. (…) SÉPTIMA: Ambas partes de mutuo acuerdo, dejan sin efecto el documento suscrito por las partes en fecha 10 de octubre de 2010. (…) OCTAVA: Ambas partes, de mutuo acuerdo, eligen como domicilio especial la ciudad de Los Teques, a cuyos Tribunales con sede en otra ciudad y no en otra, las partes someterán cualquier controversia que surja y no pudiere ser resuelta en forma amistosa. (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 14 de octubre de 2014, las partes convinieron la opción a compra venta sobre un inmueble constituido por una parcela No. 505-A-2, que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda, la cual tiene una superficie de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 m2) y la casa sobre él construida, por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), los cuales pagaría el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ –en carácter de opcionado- de la siguiente manera: a) la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), en calidad de arras; b) el saldo restante del monto total de la futura operación de compraventa, es decir la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), monto este que sería entregado al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta, cuya materialización debía realizarse en el término de ciento ochenta (180) días continuos, más sesenta (60) días continuos de prórroga (vencidos el 11 de junio de 2014), que comenzarían a correr a partir de la autenticación de la documental aquí analizada. También se desprende del documento en cuestión, que el opcionario se comprometía a pagar los gastos que se generaran por esa negociación, así como la obtención de la certificación de gravamen del inmueble, la redacción del documento definitivo de venta y su presentación ante la oficina de registro correspondiente; quedando por cuenta de la opcionante realizar el pago de impuestos relativos al inmueble.- Así se precisa.
• (Folios 32-36) Marcado “F”, en copia certificada, Constancia, realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de abril de 2014, previa solicitud presentada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ -parte demandante-, de la cual se desprende lo siguiente:

“(…) En vista de la solicitud que antecede la notaria se procede a dejar constancia de lo siguiente, Primero: Se deja constancia, que se encuentra la documentación para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble parcela Nº 505-A-2 que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal Jurisdicción Autónomo Carrizal del Estado Miranda el cual tiene un área de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 Mts) y la casa sobre el construida según se evidencia en Titulo Supletorio inscrito bajo el Nº 2011.8990 asiento registral 2 matricula 229.13.17.1.1870 de fecha: 02 de diciembre de 2012. Segundo Se deja constancia, que se encontraba en el registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, ubicado en el piso 2 Centro Profesional que forma parte del centro Comercial La Cascada, Carretera Panamericana Sector Corralito, los ciudadanos: FRANCISCO JOSE HERNANDEZ titular de la cedula de identidad Nº V-9.100.093 y CARMEN MARIA SATURNO de HERNANDEZ titular de la cedula de identidad Nº V-6.350.587. para la firma del documento definitivo de venta del inmueble ubicado en parcela 505-A-2 que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal Jurisdicción Autónomo Carrizal del Estado Miranda el cual tiene un área de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 Mts) y la casa sobre el construida según se evidencia en Titulo Supletorio inscrito bajo el Nº 2011.8990 asiento registral 2 matricula 229.13.17.1.1870 de fecha: 02 de diciembre de 2012. Tercero: Se deja constancia, que la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRA RINCON COHEN no se encontraba presente en el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, ubicado en el piso 2 Centro Profesional que forma parte del centro Comercial La Cascada, Carretera Panamericana Sector Corralito, para el momento que fue llamada por la funcionaria del Registro Inmobiliario, antes citado, para la firma del documento definitivo de venta de la parcela Nº 505-A-2 que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal Jurisdicción Autónomo Carrizal del estado Miranda el cual tiene un área de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 Mts) y la casa sobre el construida según se evidencia en Titulo Supletorio inscrito bajo el Nº 2011.8990 asiento registral 2 matricula 229.13.17.1.1870 de fecha: 02 de diciembre de 2012 Cuarto: Se deja constancia, que se encontraba presente la apoderada del BANCARIBE, C.A., en el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, ubicado en el piso 2 Centro Profesional que forma parte del centro Comercial La Cascada, Carretera Panamericana Sector Corralito. Se anexa COPIA DEL CHEQUE Nº 31140903 emitido por la entidad bancaria BANCARIBE por Bs. 874.000,00 y CONSTANCIA DE RECEPCIÓN expedida por el registro Público del Municipio Guaicaipuro Estado Miranda. (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de que en fecha 10 de abril de 2014, previa solicitud de la parte actora, se dejó constancia sobre la inasistencia de la demandada a la firma del contrato definitivo de venta, dejándose constancia incluso, de la asistencia de la apoderada de la entidad financiera que otorgara el crédito hipotecario, para realizar la entrega del cheque contentivo del pago del precio de la venta.- Así se establece.
• (Folio 37) Marcado “D”, en copia simple, Constancia de Recepción (Art. 49), emanada del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 02 de abril de 2014. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo que el demandante acudió ante el registro correspondiente a los fines de entregar la documentación respectiva para llevar a cabo la firma del documento de venta definitivo.- Así se precisa.
• (Folios 38-47) Marcado “1”, en copia simple, Documento de Compra Venta y Contrato de Préstamo a Largo Plazo con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de marzo de 2014, quedando anotado bajo el No. 35, Folio 180, Tomo 14, Protocolo de Transcripción del año 2011. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo que el documento definitivo de venta e hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto de esta controversia, fue redactado por la entidad financiera Bancaribe, como otorgante del crédito hipotecario solicitado por la parte actora.- Así se precisa.
• (Folios 48 y 49) Marcado “E”, en original, Acuse de Recibo de Telegrama remitido por el INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL) en fecha 23 de abril de 2014, dirigido al ciudadano FRANCISCO HERNÁNDEZ –aquí demandante-, a los fines de manifestarle al prenombrado lo siguiente: “ESTIMADO CLIENTE REFERENTE A SU TELEGRAMA MIAQA2910 URGENTE PC DE FECHA 04/04/2014 DIRIGIDO A KATTY CHIQUINQUIRA RINCON COHEN CALLE POMARROSA EDF TORRE C PISO 14 APTO 142 URB LOS HELECHOS FUE DEBIDAMENTE ENTREGADO FECHA 08/04/2014 FIRMA RAIMUNDA NAVA C.I 10.104.942”. Ahora bien, aun cuando la instrumental en cuestión merece valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil, quien aquí suscribe observa que se desprende de ella que IPOSTEL deja constancia de haber entregado en fecha 08 de abril de 2014 el telegrama que la parte actora dirigiera a la demandada el día 04 de abril del mismo año; no obstante, no se evidencia de la misma el contenido del mencionado telegrama, razón por la cual, visto que nada aporta a la resolución de la causa, consecuentemente se desecha la probanza en cuestión y no se le confiere ningún valor probatorio.-Así se precisa.
• (Folios 50 y 51) En copia simple, Cheque No. 07663985 emitido por la cuenta cliente No. 0105-0037-18-1037315847 y girado contra el Banco Mercantil en fecha 10 de abril del 2014, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana KATTY RINCÓN COHEN –aquí demandada-, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), y Cheque No. 63663986 emitido por la cuenta cliente No. 0105-0037-18-1037315847 y girado contra el Banco Mercantil en fecha 10 de abril del 2014, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana KATTY RINCÓN COHEN –aquí demandada-, por la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,00). Ahora bien, en vista que el contenido de las probanzas en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que éstos deben ser apreciados como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de las probanzas en cuestión que la parte demandante, ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ -en su carácter de futuro comprador-, pretendía pagar a favor de la demandada, ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN, la referida cantidad de dinero (la cual sumada con el crédito hipotecario aprobado por el Banco Bancaribe, reflejaba la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), lo cual cubriría la totalidad del precio restante de la venta).- Así se precisa.

Abierta la causa a pruebas, se evidencia que la parte demandante ratificó los instrumentos probatorios que fueron consignados junto al libelo de la demanda, a saber: Marcado “G”, Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –en carácter de opcionante, aquí demandada- y el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ –en carácter de opcionario, aquí demandante-; marcado “A”, Documento de Propiedad, debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro, quedando anotado bajo el No. 21, Tomo 30, Protocolo de Transcripción de ese año, en fecha 16 de octubre de 2012, de fecha 16 de octubre de 2012; marcado “B”, Consulta de Solicitud de Crédito Hipotecario emitido por el BANCO BANCARIBE en fecha 24 de enero de 2014, a nombre del ciudadano FRANCISCO HERNÁNDEZ –aquí demandante-; marcado “C”, Notificación, realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de marzo de 2014, previa solicitud presentada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ -parte demandante-, dirigida a la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN -parte demandada-; marcado “D”, Constancia de Recepción (Art. 49), emanada del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 02 de abril de 2014; marcado “1”, Documento de Compra Venta y Contrato de Préstamo a Largo Plazo con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de marzo de 2014, quedando anotado bajo el No. 35, Folio 180, Tomo 14, Protocolo de Transcripción del año 2011; marcado “E”, Acuse de Recibo de Telegrama remitido por el INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL) en fecha 23 de abril de 2014, dirigido al ciudadano FRANCISCO HERNÁNDEZ –aquí demandante-; marcado “F”, Constancia, realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de abril de 2014, previa solicitud presentada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ -parte demandante-, y Cheque No. 07663985 emitido por la cuenta cliente No. 0105-0037-18-1037315847 y girado contra el Banco Mercantil en fecha 10 de abril del 2014, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana KATTY RINCÓN COHEN –aquí demandada-, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), y Cheque No. 63663986 emitido por la cuenta cliente No. 0105-0037-18-1037315847 y girado contra el Banco Mercantil en fecha 10 de abril del 2014, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana KATTY RINCÓN COHEN –aquí demandada-, por la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,00). Ahora bien, en vista que la promoción de las documentales en cuestión operaba sin necesidad, pues las mismas fueron consignadas junto al libelo y valoradas oportunamente por este Tribunal, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones precedentemente emitidas y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Junto a su escrito de contestación a la demanda, la parte accionada trajo a los autos los siguientes medios probatorios:
• (Folios 59-62) Marcado “A”, en copia certificada, Instrumento Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 0026 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 03 de febrero de 2015, otorgado por la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN, a los abogados JOSÉ ÁNGEL ARIAS ANGULO e ILIA SOFÍA DEL VALLE RODRÍGUEZ MARTÍNEZ. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de la cualidad de apoderados como representación legal de la parte demandada.- Así se precisa.
• (Folios 63-67) Marcado “B”, en copia simple, Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –en carácter de opcionante, aquí demandada- y el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ –en carácter de opcionario, aquí demandante-. Ahora bien, en vista que la promoción en cuestión operaba sin necesidad, pues la parte actora la promovió junto al libelo y su contenido fue oportunamente apreciado por este Tribunal, consecuentemente quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
• (Folio 68) Marcado “C”, en copia simple, Cheque No. 12827627 emitido por la cuenta cliente No. 0134-0066-11-0663071184 y girado contra el Banco Banesco en fecha 04 de octubre del 2013, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –aquí demandada-, por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00). Ahora bien, en vista que el contenido de la probanza en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que éste debe ser apreciado como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que la parte demandada, ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN, recibió la referida cantidad de dinero, la cual coincide con el monto que se estableció en el contrato de opción de compra venta, recibiría en calidad de arras.- Así se precisa.
• (Folio 69 y su vto.) Marcado “D”, en copia simple, Documento privado, debidamente firmado por los ciudadanos FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ –aquí demandante- y KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –aquí demandada-, mediante el cual los prenombrados dejan constancia que aun cuando se estableció en el contrato de opción de compra venta que el precio del inmueble era de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), ambas partes, de mutuo acuerdo, reconocen y aceptan que el precio real de la venta sería por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), de los cuales, la vendedora recibió la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), y una vez ésta última recibiera el saldo restante por la entidad bancaria para el pago de la venta definitiva, debía devolver el saldo restante, mediante cheque, al comprador. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue desvirtuada por la parte actora en el transcurso del juicio y merece valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí suscribe observa que el contenido de la misma nada aporta a la resolución de la causa, razón por la cual se desecha la probanza en cuestión y no se le confiere ningún valor probatorio.-Así se precisa.

Ahora bien, abierta la causa a pruebas, se evidencia que la parte demandada ratificó los instrumentos probatorios que fueron consignados junto al escrito de contestación a la demanda, a saber: Marcado “A”, Cheque No. 12827627 emitido por la cuenta cliente No. 0134-0066-11-0663071184 y girado contra el Banco Banesco en fecha 04 de octubre del 2013, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –aquí demandada-, por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00); marcado “B”, Documento privado, debidamente firmado por los ciudadanos FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ –aquí demandante- y KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –aquí demandada-, mediante el cual los prenombrados dejan constancia que aun cuando se estableció en el contrato de opción de compra venta que el precio del inmueble era de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), ambas partes, de mutuo acuerdo, reconocen y aceptan que el precio real de la venta sería por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), de los cuales, la vendedora recibió la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), y una vez ésta última recibiera el saldo restante por la entidad bancaria para el pago de la venta definitiva, debía devolver el saldo restante, mediante cheque, al comprador, y marcado “C”, Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –en carácter de opcionante, aquí demandada- y el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ –en carácter de opcionario, aquí demandante-. Ahora bien, en vista que la promoción de las documentales en cuestión operaba sin necesidad, pues las mismas fueron consignadas junto al libelo y valoradas oportunamente por este Tribunal, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones precedentemente emitidas y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:
En el presente proceso el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ, debidamente asistido por la abogada MIRIAM EDITH ROJAS OSIO, procedió a demandar a la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; sosteniendo para ello, que en fecha 14 de octubre de 2013, suscribió en carácter de opcionante, un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble, constituido por una parcela No. 505-A-2, que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda, la cual tiene una superficie de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 m2) y la casa sobre él construida, todo ello por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), los cuales pagaría el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ –en carácter de opcionario- de la siguiente manera: a) la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), en calidad de arras; b) el saldo restante del monto total de la futura operación de compraventa, es decir la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), monto este que sería entregado al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta, cuya materialización debía realizarse en el término de ciento ochenta (180) días continuos, más sesenta (60) días continuos de prórroga, que comenzarían a correr a partir de la autenticación del contrato sobre el cual se pretende el cumplimiento. Adujo igualmente, que la demandada se negó a comunicarse con él, a entregarle los recaudos necesarios para realizar el trámite del documento definitivo de venta, así como a firmar el mismo; razón por la cual, el opcionario se vio en la necesidad de realizar las diligencias pertinentes para el perfeccionamiento de la venta, no acudiendo la opcionante a la oficina de registro correspondiente, el día fijado para la firma del contrato.
A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar alegó que, en principio, quien incumplió con el contrato suscrito entre las partes fue el actor, toda vez que no le entregó el cheque correspondiente al pago de la cantidad fijada en la cláusula segunda del contrato como arras; mientras que su representada, sí entregó al opcionario las llaves del inmueble en cuestión, representando esto notoria buena fe de su parte. Igualmente, adujo que fue firmado por las partes que integran el presente proceso, un documento privado con posterioridad a la autenticación del contrato de opción de compra venta suscrito, mediante el cual se fijaba un precio distinto al acordado en dicho contrato, lo que demuestra la mala fe con la que actuó el hoy demandante, aprovechándose de la confianza de la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN, toda vez que le aseguró a esta que necesitaba su firma sólo para efectos del trámite del crédito hipotecario.
Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito en fecha 14 de octubre de 2013 e inserto bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda (cursante a los folios 25 al 29 del expediente), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que a través del mismo, la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –en carácter de opcionante- se comprometió a venderle al ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ –en carácter de opcionario- el inmueble identificado supra, y a su vez éste último se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), de los cuales el demandante pagó DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) en calidad de arras (tal como se dejó sentado en la cláusula segunda del contrato en cuestión), siendo la cantidad restante exigible al momento de la protocolización de la venta definitiva, cuya materialización debía realizarse en el término de ciento ochenta (180) días, más sesenta (60) días continuos de prórroga.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compra venta propiamente; en consecuencia, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que en éste tipo de contratos ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar; en este sentido, siendo que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el vencimiento del contrato sin haber alcanzado su fin original por motivos imputables a la demandada, por cuanto -según su decir- ésta no acudió a la oficina de registro correspondiente, donde se llevaría a cabo la firma del documento definitivo de venta; en este sentido, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que la parte demandante consignó e hizo valer en el decurso del proceso las siguientes probanzas:
1º Documento de Propiedad (inserto a los folios 12-18) del cual se desprende la propiedad que tiene la demandada sobre el inmueble objeto de la controversia; 2º Consulta de Solicitud de Crédito Hipotecario emitido por el BANCO BANCARIBE en fecha 24 de enero de 2014, a nombre del ciudadano FRANCISCO HERNÁNDEZ –aquí demandante-, a través de la cual se dejó constancia que dicha solicitud fue aprobada por un monto de OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 874.000,00) (cursante a los folios 19 y 20) desprendiéndose de esto que fue solicitado por el demandante crédito hipotecario para adquisición de vivienda ante la referida institución, esto es, mientras se encontraba vigente el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso; 3º Notificación, realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de marzo de 2014, previa solicitud presentada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ -parte demandante-, dirigida a la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN -parte demandada- (inserta a los folios 21-23) del cual se evidencia que se notificó a la demandada de la aprobación del crédito hipotecario que el demandante había solicitado con ocasión del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes; 4º Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 25-31), celebrado entre las partes, que constituye el documento fundamental de la presente acción pues a través de ella se persigue su cumplimiento; 5º Constancia, realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de abril de 2014, previa solicitud presentada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ -parte demandante- (inserta a los folios 32-36), del cual se desprende que en fecha 10 de abril de 2014, fecha fijada para la firma del contrato de la entidad financiera que otorgara el crédito hipotecario, para realizar la entrega del cheque contentivo del pago del precio de la venta, no encontrándose en el lugar la demandada; 6º Constancia de Recepción (Art. 49), emanada del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 02 de abril de 2014 (inserta al folio 37), del que se desprende que el demandante acudió ante el registro correspondiente a los fines de entregar la documentación respectiva para llevar a cabo la firma del documento de venta definitivo; 7º Documento de Compra Venta y Contrato de Préstamo a Largo Plazo con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de marzo de 2014, quedando anotado bajo el No. 35, Folio 180, Tomo 14, Protocolo de Transcripción del año 2011 (cursante a los folios 38-47), evidenciándose del mismo que fue redactado por la entidad financiera Bancaribe, como otorgante del crédito hipotecario solicitado por la parte actora, y Cheque No. 07663985 emitido por la cuenta cliente No. 0105-0037-18-1037315847 y girado contra el Banco Mercantil en fecha 10 de abril del 2014, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana KATTY RINCÓN COHEN –aquí demandada-, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), y Cheque No. 63663986 emitido por la cuenta cliente No. 0105-0037-18-1037315847 y girado contra el Banco Mercantil en fecha 10 de abril del 2014, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana KATTY RINCÓN COHEN –aquí demandada-, por la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,00) (insertos a los folios 50 y 51) infiriéndose de éstos que la parte actora pretendía pagar a favor de la demandada, la referida cantidad de dinero (la cual sumada con el crédito hipotecario aprobado por el Banco Bancaribe, reflejaba la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), lo cual cubriría la totalidad del precio restante de la venta); consecuentemente, quien aquí suscribe puede concluir que los hechos arriba referidos quedaron suficientemente probados en autos, pues aun cuando las actitudes desplegadas por la actora demostraban su plena intención de finiquitar la venta del inmueble en cuestión (pagó las arras convenidas, solicitó el crédito para el pago de la cantidad restante de manera tempestiva, notificó a la demandada sobre la aprobación del crédito hipotecario, entre otros aspectos), la demandada no compareció a la firma del documento definitivo de venta, siendo su conducta desplegada evidentemente la causante de que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no haya alcanzado su fin.- Así se precisa.

Así las cosas, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la demandada en su condición de propietaria y vendedora, incumplió con sus obligaciones contractuales al no asistir el día fijado para la firma del contrato de compra venta. En efecto, siendo que resulta atribuible a la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN –aquí demandada- que el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 14 de octubre de 2013, haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo, pues la prenombrada evidentemente incumplió con sus obligaciones contractuales, mientras que el actor ejecutó todas sus obligaciones tal como fueron convenidas (incluyendo la solicitud tempestiva y trámite del crédito hipotecario necesario para garantizar el pago del precio restante del inmueble objeto del contrato, así como todo lo referente al pago de trámites y consignación de documentos); es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, resultando en consecuencia PROCEDENTE en derecho la pretensión del ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ respecto a que se ordene el cumplimiento del contrato tantas veces señalado.- Así se establece.
Con respecto a la solicitud realizada por la parte actora, referente a los daños y perjuicios corresponde a este Tribunal pasar a decidir sobre la procedencia o no de los mismos; teniendo en cuenta que nuestra norma sustantiva consagra tal resarcimiento en su artículo 1.167 del Código Civil, disposición legal de la cual se desprende que frente a contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación –tal como ocurre en el caso de marras-, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
En este sentido, siendo que el daño puede entenderse como aquél perjuicio de cualquier índole (material o moral) que tiene una traducción económica en definitiva en el mundo jurídico; y en virtud que, al surgir un daño nace con él la obligación de reparación como consecuencia de una conducta antijurídica sea voluntaria o involuntaria, puede afirmarse que para fundamentar una pretensión de ésta índole debe ser probada por una parte, el incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato, y por otra, el daño causado.
De esta manera, en vista que la parte demandante señaló en su libelo de demanda que “(…) El incumplimiento de la vendedora (…) me ha imposibilitado en adquirir para mi familia una vivienda en las condiciones y precio acorde con mis posibilidades económicas, pues la vendedora no cumplió en la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, teniendo que suplir sus obligaciones, tramitar y cancelar todas las solvencias y servicios del inmueble, objeto de la venta, tampoco se presento el día y la hora fijada para la protocolización del documento definitivo de venta, causando graves daños y perjuicios por su inejecución de la obligación contraída y para la fecha continua negándose a cumplir en otorgarme el documento de venta. (…) La negativa de la vendedora en otorgar el documento traslativo de propiedad, trae como consecuencia graves daños, entre ellos el riesgo de la pérdida del crédito concedido para la adquisición de la vivienda, descrita anteriormente, por la Entidad bancaria Bancaribe y la inseguridad que representa no tener la documentación del inmueble sobre el cual he pagado parte del precio, (…) he invertido sumas de dinero para su acondicionamiento (…) en consecuencia solicito (…) El pago de Un Millón Setenta Mil Bolívares (Bs. 1.070.000,00), por concepto de daños y perjuicios (…)”; y en virtud que, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el prenombrado no aportó probanza alguna al proceso relacionada con los daños que –a su decir- le fueren causados, en consecuencia, quien aquí suscribe considera que aun cuando quedó demostrado el primer presupuesto exigido para la procedencia de la presente acción, a saber, el incumplimiento por parte de la demandada, no obstante, no hay en autos elementos probatorios suficientes que lleven a la convicción de que el referido incumplimiento haya generado los daños demandados, o bien, que conlleven de alguna manera a la petición y condenatoria de los daños reclamados y estimados en la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00).- Así se precisa.
En efecto, siendo que no quedó probado en el curso del proceso que el incumplimiento del contrato referido en el párrafo precedente haya generado los daños que el demandante aspiraba fueran resarcidos; puesto que el mismo no trajo a los autos elementos de convicción para demostrar en qué consistían los mismos, aun cuando le concernía evidentemente la carga de la prueba, ello a los fines de formar en el Juez la convicción de sus dichos lo que posteriormente se traduciría en un pronunciamiento favorable, es por lo que esta Sentenciadora concluye que la pretensión en cuestión no puede prosperar en derecho conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.
Así las cosas, partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, este Tribunal debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ contra la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y por ende se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble tantas veces descrito de conformidad con lo previsto en el contrato de opción de compra venta y así mismo, haga entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la actora en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandada, caso que aquélla no cumpla, deberá el demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide.

VI
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ HERNÁNDEZ contra la ciudadana KATTY CHIQUINQUIRÁ RINCÓN COHEN, ambos ampliamente identificados en autos; y por ende se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble tantas veces descrito de conformidad con lo previsto en el contrato de opción de compra venta y así mismo, haga entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del actor en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandada, caso que aquélla no cumpla, deberá el demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud de daños y perjuicios efectuado por la parte actora en su libelo de demanda.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los Dieciocho (18) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. LILIANA GONZALEZ
LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previa formalidades de Ley.

LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL

LG/YR/avv.
Exp. No. 20.593