TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda.
Los Teques, catorce (14) de diciembre de dos mil quince (2015).
Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación

EXPEDIENTE N° 2014/2013
Visto:
PARTE ACTORA: DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nros. V-15.701.339 y V-7.664.380, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GUIDO VERA POCATERRA y PETRA CORINA AGUILAR GUANARE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.895.852 y V-11.199.570, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.427 y 185.437, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ROGER ALEM MENDEZ DOMIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.623.797.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ARNELL QUIJADA CORASPE y ANA CLEMENTINA CASSIANI PIRPINIANI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.040.002 y V-9.943.405, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 77.611 y 45.673, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Conoce este Tribunal previa la distribución de ley, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA que intentaron los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad con los Nros. V-15.701.339 y V-7.664.380, respectivamente, debidamente asistidos por el abogado GUIDO VERA POCATERRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº. V-3.895.852, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 37.427, contra el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-5.623.797, en fecha 15 de julio de 2013.
En fecha 18 de julio de 2013, comparecieron ante este Tribunal, los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad con los Nros. V-15.701.339 y V-7.664.380, respectivamente, debidamente asistidos por el abogado GUIDO VERA POCATERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.427, y mediante diligencia consignaron los documentos fundamentales de la presente demanda. En esa misma fecha éste Tribunal, la admitió por los trámites del procedimiento breve y emplazó a la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a objeto que diera contestación a la demanda.
En fecha 23 de julio de 2013, comparecieron ante este Tribunal los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER y mediante diligencia le otorgaron poder apud-acta a los ciudadanos GUIDO VERA POCATERRA y PETRA CORINA AGUILAR GUANARE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.895.852 y V-11.199.570, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.427 y 185.437, respectivamente.
Mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte actora, consignó fotostatos del libelo de la demanda, auto de admisión y orden de comparecencia a los fines de que fuera librada la compulsa de citación. Asimismo solicitó al Tribunal abrir el correspondiente cuaderno de medidas a los fines de sustanciar la medida de prohibición de enajenar y gravar. En esa misma fecha la secretaria dejó constancia de haber librado la compulsa de citación. Seguidamente el Tribunal mediante auto ordenó abrir cuaderno de medidas.
En fecha 30 de julio de 2013, compareció ante este Despacho el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó copia de la sentencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, asimismo solicitó al Tribunal notificara al Banco de Venezuela así como al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), sobre la acción de cumplimiento llevada por este Tribunal.
En fecha 08 de agosto de 2013, este juzgado dictó auto mediante el cual ordenó librar oficio al Banco de Venezuela y a Banavih, informándole que ante este Juzgado cursa la presente causa.
En fecha 12 de agosto de 2013, el alguacil de este Tribunal consignó recibo de citación y compulsa de citación del ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ sin firmar.
En fecha 20 de septiembre de 2013, el Alguacil titular de este Tribunal dejó constancia de haber entregado oficios dirigidos al Banavih y al Banco de Venezuela.
En fecha 23 de septiembre de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó se librara comisión al Juzgado de Municipio Los Salías, a los fines de la citación de la parte demandada, previo desglose de la compulsa citación. En esa misma fecha el Tribunal dictó auto mediante el cual acordó lo solicitado, libro exhorto y oficio al Juzgado de Municipio del Municipio Los Salías.
En fecha 17 de febrero de 2014, el Tribunal mediante auto ordenó agregar oficio Nº 14/053 proveniente del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salías mediante el cual remitieron la comisión librada por este Despacho en fecha 23 de septiembre de 2013.
En fecha 21 de marzo de 2014, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó al Tribunal la designación de un defensor ad litem con quien se entenderá la presente causa. En esa misma fecha, se acordó lo solicitado y se designó como defensora ad Litem de la parte demandada a la abogada OFELIA CHAVARRIA DE TORRELLAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 14.907.658, a quién se ordenó notificar.
En fecha 09 de abril de 2014, el Alguacil titular de este Tribunal consignó boleta de notificación debidamente firmada por la abogada OFELIA CHAVARRIA.
Mediante diligencia de fecha 14 de abril de 2014, la abogada OFELIA CHAVRRIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 41.361, aceptó la designación del cargo de defensora Ad Litem, y juró cumplir con las obligaciones inherentes a dicho cargo.
En fecha 25 de abril de 2014, compareció ante este juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó al Tribunal librar la correspondiente boleta de citación de la defensora ad litem.
En fecha 25 de abril de 2014, el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ, asistido por los abogados ARNELL QUIJADA y ANA CASSIANI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 77.611 y 45.673, respectivamente, revocó la designación de la defensora judicial, se dio por citado y consignó poder especial otorgado a los abogados ARNELL QUIJADA y ANA CASSIANI, antes identificados.
En fecha 28 de abril de 2014, el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, debidamente asistido por los abogados ARNELL QUIJADA y ANA CASSIANI, presento escrito de contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de mayo de 2014, compareció ante este Juzgado el abogado GUIDO VERA POCATERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.427, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó escrito de promoción y evacuación de pruebas constante de ocho (08) folios útiles y doce (12) anexos. En esa misma fecha el Tribunal mediante auto admitió cuanto ha lugar en derecho por no ser manifiestamente ilegales, salvo su apreciación en la sentencia definitiva las pruebas y libró oficio al Banco de Venezuela, Departamento de Crédito Hipotecario Región Capital, agencia Avenida Roosevelt.
En fecha 13 de marzo de 2014, compareció ante esta sede Judicial el abogado ARNELL QUIJADA CORASPE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (02) folios útiles y sus respectivos anexos, siendo admitidas por este juzgado en esa misma oportunidad, librándose el respectivo oficio Banco de Venezuela.
En fecha 16 de marzo de 2014, compareció ante este Despacho el apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas.
En fecha 16 de mayo de 2014, el Alguacil titular de este Tribunal, dejó expresa constancia de haber entregado los oficios librados al Banco de Venezuela.
Mediante diligencia de fecha 25 de junio de 2014, el apoderado judicial de la parte actora consignó a los autos, sobre debidamente cerrado, entregado a su representada por el Banco de Venezuela contentivo del oficio relativo a la prueba de informe y solicitó al Tribunal oficiar a la ciudadana EUSEBIS NAVARRO, Jefe del departamento de Crédito Hipotecario Región Capital, oficina principal del Banco de Venezuela. En esa misma fecha el Tribunal mediante auto acordó lo solicitado y ordenó ratificar el contenido del oficio Nº 2014/278, librado en fecha 06 de mayo de 2014 anexando copia del mismo.
En fecha 01 de julio de 2014, el Tribunal dicto auto mediante el cual ordenó agregar oficio Nº GRC-2014-41412, proveniente del Banco de Venezuela, por cuanto el mismo guarda relación con el expediente.
Mediante diligencia de fecha 08 de agosto de 2014, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal ratificar mediante oficio la solicitud de la prueba de informe solicitada al Banco de Venezuela. En esa misma fecha, el Tribunal dicto auto a través del cual ordenó ratificar el contenido del oficio Nº 2014/338 librado en fecha 25 de junio de 2014.
En fecha 17 de septiembre de 2014, el Alguacil titular de este tribunal dejo constancia de haber entregado oficio Nº 2014/497 dirigido a la ciudadana EUSEBIS NAVARRO, Jefe del Departamento de Crédito Hipotecario del Banco de Venezuela.
En fecha 21 de octubre de 2014, compareció ante este juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia desistió de la evacuación de la prueba de informes promovida, asimismo hizo valer en razón del principio de adquisición y comunidad de la prueba a favor de su representado lo indicado en el informe emanado del Banco de Venezuela, solicitado por la demandada.
Mediante auto de fecha 11 de noviembre de 2014, este Tribunal ordenó agregar oficio Nº 2014-4475 de fecha 28 de agosto de 2014, proveniente del Banco de Venezuela.
En fecha 17 de septiembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó el abocamiento quien suscribe a la presente causa.
Mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2015, quien suscribe se aboco al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba, fijando un término de diez (10) días de despacho, a los fines de la reanudación del proceso y ordenando notificar a las partes mediante boletas de notificación.
En fecha 05 de octubre de 2015, el Alguacil titular de este Tribunal consignó boletas de notificación debidamente firmadas por la parte actora y demandada.

DE LOS ARGUMENTOS DE LAS PARTES
De la actora:
La parte actora en su escrito de demanda alegó que en fecha 24 de septiembre del año 2012, celebró contrato de opción de compra-venta, con el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.623.797, según se evidencia de documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el Tomo 277 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina pública, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 3C-PB4 el cual forma parte del edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3, de la parcela 3, Etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta, ubicada en el Sector Guamas de la ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, propiedad del identificado ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ.
Que el valor de la venta fue la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (560.000,00 Bs), entregando en el acto de otorgamiento de dicho documento ante la Notaria Pública, la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,00 Bs), por concepto inicial y la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs), en calidad de arras, tal y como se evidencia en las clausulas segunda y quinta del documento de opción de compra.
Que el Banco de Venezuela le otorgaría el crédito, a través del cual se realizaría todo lo relativo a la redacción del documento de venta y fijó fecha 29 de mayo de 2013, para que se efectuara la firma ante el Registro Público.
Que en virtud de ello, procedió en fecha 27 de mayo de 2013, a solicitar el traslado de la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, para notificar al ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, que en fecha 29 de mayo de 2013, se efectuaría la firma definitiva de venta del inmueble antes identificado, ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro, encontrándose con la desagradable sorpresa que la Notaria dejó constancia que el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ manifestó textualmente “yo no voy a firmar”, demostrándoles de este modo su intención de no cumplir con lo pactado entre las partes.
Que el pago inicial señalado en el contrato de opción de compra venta efectuado por las partes, es decir, la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,00 Bs) fue recibido por el vendedor con antelación a la firma del contrato de opción de compra venta, mediante un cheque de gerencia girado contra el Banco Mercantil, signado con el número 34011704.
Que por otro lado, consideraron también importante destacar, que con antelación a la celebración de la referida opción compra-venta, es decir, en fecha 15 de agosto de 2012 procedieron a entregarle al vendedor la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000,00 Bs), por concepto de reserva del apartamento ofrecido en venta, mediante cheque personal signado con el Nº 49194243 contra el Banco Mercantil, agencia Macaracuay, de fecha 15 de agosto de 2012, a favor de ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, el cual se evidencia de documento suscrito por las partes y cheque, procediendo el vendedor del inmueble en referencia ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, a emitir un recibo de la misma fecha, indicando en el contenido del mismo una cláusula de penalización del tenor siguiente: “(…)si los COMPRADORES no efectuasen la compra de dicho inmueble perderán la cantidad entregada por concepto de reserva del apartamento. Si fuera el VENDEDOR quien no efectúa la venta del inmueble, debe reintegrar la totalidad de la reserva mas VENTE MIL BOLIVARES (20.000,00 Bs) adicionales, es decir la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,00 Bs)”.
Que los pagos efectuados como inicial y entregados con antelación a la celebración del contrato de opción de compra-venta, demuestra la voluntad de llevar a cabo la operación de compra del inmueble y también la supuesta voluntad por parte del vendedor de realizar la venta.
Que una vez aprobado el crédito, en tiempo hábil y oportuno por parte del Banco de Venezuela para la adquisición del inmueble, procedieron a notificarle al vendedor oferente, ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, a través del traslado de la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, solicitándole además la entrega de los recaudos necesarios para llevar a cabo la operación pactada.
Que el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, hizo caso omiso a la entrega de los recaudos solicitados a través de la Notaria Pública y ellos siempre con la intención de llevar a cabo la adquisición del inmueble, antes identificado, precedieron a gestionar y cancelar todo lo relativo a los impuestos municipales del inmueble, al pago de la planilla forma 33 del SENIAT, por el (0,5 %) del monto de la venta pactada, con su respectivo certificado de pago y así obtener la respectiva solvencia municipal, cédula catastral y solvencia de Hidrocapital y gracias a ello, lograron la Constancia de Recepción ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 26 de marzo de 2013.
Que con tales actuaciones suplieron el cumplimiento de la obligación que correspondía al vendedor a fin de realizar la operación definitiva de compra, lo que demuestra una vez más su deseo de adquirir el bien inmueble en cuestión.
Asimismo señalaron que en el documento de opción de compra venta en referencia, se convino con la cláusula cuarta, lo siguiente: “(…) toda vez que el OFERIDO tramitará la obtención de un crédito hipotecario, las partes de común acuerdo convienen en otorgarse un plazo de NOVENTA DÍAS (90) HÁBILES contados a partir de la fecha de la autenticación del presente compromiso, prorrogable por TREINTA DÍAS (30) HÁBILES adicionales. No obstante, el plazo previsto podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo, por escrito, en caso de ser necesario, a los fines de llevar a buen término la operación de compra venta pactada”.
Que se aprecia de la cláusula transcrita que el vendedor oferente conocía de antemano que los compradores tramitarían un crédito hipotecario para la compra del inmueble, objeto de venta, motivo por el cual procedieron a establecer las partes de mutuo acuerdo en el contrato en cuestión, prórrogas del plazo convenido con la intención de llevar a buen término la operación de compra venta.
Que como prueba fehaciente e inequívoca el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, estaba en conocimiento de la tramitación del crédito hipotecario para la obtención del inmueble en venta por parte de los compradores, como se evidencia de comunicación dirigida al Banco de Venezuela de fecha 16 de enero de 2013, firmado en puño y letra por las partes intervinientes, entre las cuales figura la firma del prenombrado ciudadano ALEM MENDEZ DOMINGUEZ.
Que estando dentro del lapso de noventa (90) días hábiles y prórroga de treinta (30) días hábiles señalados en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta, recibieron comunicación del Banco de Venezuela, donde les participó sobre la aprobación del crédito por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.), monto este quedado a deber al ciudadanos ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, por el precio de venta pactada en el contrato.
Que cumplido todos los requisitos que como compradores les correspondían, asumiendo además los que le correspondían al vendedor y que nunca llego a entregar, presentaron el documento de venta definitivo acompañado de todos los recaudos necesarios y exigidos para la protocolización del referido documento, fijando el Registro Subalterno respectivo, la fecha para la protocolización del documento de venta.
Que el día fijado para la protocolización de la venta, los hoy accionantes comparecieron junto con la apoderada del Banco de Venezuela, Dra. DORIS MONTERO, no acudiendo el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, antes identificado, a pesar de haber sido notificado de la fecha y lugar.
Que en fecha 03 de junio de 2013, como compradores fueron notificados por el vendedor que venció el lapso establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta que se celebró en fecha 24 de septiembre de 2012, dejando una vez más el oferente, con dicha conducta unilateral, plasmado su deseo de no firmar el documento definitivo de venta, a sabiendas que el crédito hipotecario había sido aprobado en fecha 28 de febrero de 2013 por el FAOV, como se evidencia de la copia simple de la solicitud hecha por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial signada con el Nº 5253.
Que solicitaron al Banco de Venezuela nueva oportunidad de firma, a sabiendas que el vendedor no asistiría vista la consignación hecha, la cual fue fijada para el día 05 de junio de 2013 para lo cual solicitaron la intervención de la notario a fin de que dejara constancia de los siguientes hechos: PRIMERO, si se encontraba completa la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble; SEGUNDO, si se encontraban presentes los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER, respectivamente en su condición de compradores del inmueble; TERCERO, dejaron constancia que a las 11:00 a.m la funcionaria MAYERLING FRAGACHAN, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.943.679, escribiente III adscrita a la Oficina de Registro Público del Estado Bolivariano de Miranda, hizo el llamado al ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, en su condición de vendedor, no encontrándose presente en la Sala; CUARTO, se encontraba presente la apoderada del Banco de Venezuela DORIS ALICIA MONTERO PARTIARROYO, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.903.000 y dejaron constancia del cheque identificado con el Nº 4488 por Bs 300.000,00 emitido por el Banco de Venezuela.
Que en virtud de los hechos narrados, es una claridad meridiana que la actitud asumida por el vendedor o el Oferente se traduce en el incumplimiento de las obligaciones asumidas voluntariamente en el contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes.
Que el incumplimiento del vendedor ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, les imposibilitó el poder adquirir una vivienda en las condiciones y precios acorde con sus posibilidades económicas, pues el vendedor no cumplió en la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, ni mucho menos se presentó al momento de la firma del documento, causando graves daños y perjuicios por su inejecución de las obligaciones contraídas.
Que aun antes de celebrar en la Notaría Pública la señalada opción de compra-venta, siempre su deseo fue y es adquirir el inmueble que el vendedor u oferente se obligó en el contrato a venderles y ellos a comprarle y siempre se comportaron como fieles cumplidos de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta y en ningún momento violaron cláusulas, por el contrario visto el incumplimiento por parte del vendedor u oferente en la entrega de los recaudos necesarios para llevar a cabo la operación de compra-venta asumieron las gestiones y el pago de los impuestos para la obtención de las solvencias, obligaciones que no fueron cumplidas por el vendedor.
Asimismo señalaron en su favor el contenido de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en fecha 21 de febrero de 2013, signado con el Nº 399.794, dictada por el Ministerio del Poder Popular para vivienda y Hábitat, en fecha 05 de febrero de 2013, en su artículo 1.
Que el oferente vendedor conocía con suficiente antelación que el pago del saldo del precio de la venta por parte de los compradores para la adquisición del inmueble, objeto de la negociación se efectuaría mediante crédito hipotecario, por lo tanto aprobado el crédito por parte de la Institución Bancaria, la transferencia de los recursos por parte del Fondo de Ahorro para la Vivienda, tercero en la relación no puede ser en ningún momento casa imputable a los oferidos compradores.
Solicitaron que cumpla con el contrato suscrito en fecha 24 de septiembre de 2012 y se otorgue a los hoy accionantes por ante el Registro Subalterno correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble, en el supuesto negado que el demandado no convenga en la firma de venta del inmueble la sentencia que se dicte le sirva de título de propiedad y se ordene al Registrador la protocolización de dicha sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; el pago de ochenta mil bolívares (80.000,00 Bs) por concepto de daños y perjuicios, los costos y costas y asimismo, solicitaron sea indexada la cantidad estimada por concepto de daños y perjuicios de acuerdo a los índices inflacionarios emitidos por el Banco de Venezuela.
Solicitaron medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la negociación constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 3C-PB4 el cual forma parte del edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3 de la parcela 3 de la etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta, ubicada en el Sector Guamas de la ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
Como fundamento jurídico de su acción la parte actora invocó los artículos 1.486, 1.487, 1.48 y 1.491 del Código Civil. Estimando la presente demanda en la cantidad de ochenta mil bolívares (80.000,00 Bs.), equivalentes a setecientos cuarenta y siete con sesenta y seis unidades Tributarias (747,66 U.T).

Del demandado:
Por su parte, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, tantos los hechos como el derecho en todas y cada una de sus partes.
Al efecto indico que si era cierto que se suscribió un contrato de opción de compra venta con los hoy accionantes, el cual fue debidamente autenticado por la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 2012, sobre el inmueble descrito en autos, cuyo precio de venta era la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (560.000,00 Bs) y que en el acto se entrego al oferente la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,00 Bs) que se constituyeron arras y una inicial de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,00 Bs) quedando un remate de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00 Bs) el cual debía ser cancelado para el momento de protocolizarse la escritura definitiva de compra venta.
No obstante, señalo que en la CLÁUSULA CUARTA de dicho documento se estableció claramente que “(…) toda vez que el oferido tramitará la obtención de un crédito hipotecario entre las partes de común acuerdo, convienen en otorgarse un plazo de NOVENTA DÍAS (90) hábiles, contados a partir de la fecha de la autenticación del presente compromiso, prorrogable por TREINTA DIAS (30) hábiles adicionales” y vencido el lapso establecido para la protocolización del documento definitivo y por cuanto la misma oficina de Registro Público correspondiente fijó como fecha definitiva de la compra venta, el 29 de mayo de 2013, quedó extinguida su obligación de formalizar la venta de dicho inmueble; razón por la cual en fecha 23 de mayo de 2013 notificó a través del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro a los hoy accionantes de tal situación.
Que con respecto a la cláusula penal pone a disposición de la parte actora la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,0 Bs), como resarcimiento de los daños y perjuicios, tal como se pacto en contrato de compra venta en su cláusula quinta, a través de cheques de gerencia Nº 00032646, cuenta Nº 01280035563535032646, a nombre de FRANCISCO MARIN CARNICER, de fecha 10 de abril de 2014.
Señalando como temeraria la solicitud de indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (80.000,00 Bs) realizada por la parte actora en la presente causa, por lo que se reservó las acciones civiles y penales a que hubiere lugar.
Que vencidos como están los cheques de gerencia Nº 00031215 y 00031214, cuenta Nº 01280063166363031215 a nombre de FRANCISCO MARIN CARNICER por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,00 Bs) y el siguiente a nombre de DIANA STALLONE DE MARIN por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,00 Bs), respectivamente, ambos de fechas 20 de marzo de 2013, pone a disposición de la parte actora cheques actualizados por los mismo conceptos y por los mismos montos cheque de gerencia Nº 00031549, cuenta Nº 01280063166363031215 a nombre de FRANCISCO MARIN CARNICER, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,00 Bs) y el siguiente cheque de gerencia Nº 00031550 de la misma cuenta a nombre de DIANA STALLONE DE MARIN por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,00 Bs) de fecha 18 de febrero de 2014.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Conforme a lo anterior, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien la función de todo juez está enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual procede quien suscribe a analizar el material probatorio cursante a los autos:

De las pruebas promovidas por la parte demandante:
La parte demandante acompaño a su libelo de demanda los siguientes documentos:
 Documento Original del Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado en fecha 24 de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Nº. 43, Tomo 277 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, a través del cual el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, titular de de la cédula de identidad Nº V-5.623.797 y los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-15.701.339 y V-7.664.380, respectivamente, se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por apartamento distinguido con los números 3C-PB4, el cual forma parte del edificio 3C ubicado en la Planta Baja (PB) de la Terraza 3, de la parcela 3, de la etapa I, de la Urbanización el Solar de la Quinta, Ubicada en el Sector Guamas de la Ciudad de Los Teques Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro, las cuales por ser de conformidad con los artículos 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocidas como Instrumento Publico y al no haber sido impugnadas por el adversario, este juzgador conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil les da pleno valor Probatorio, desprendiéndose del mismo, como documento fundamental de la demanda y como demostrativo de la existencia de una relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, la cual se rige por los términos expresamente convenidos por éstas en el referido contrato. Y así se establece.
 Copia simple de comunicación del Banco de Venezuela de fecha 29 de mayo de 2013, el Tribunal por cuanto observa que dicho documento no fue objeto de impugnación ni desconocimiento le concede valor probatorio, desprendiéndose de la misma la fecha fijada para la firma del contrato definitivo de venta y del crédito hipotecario. Y así se establece.
 Copia simple de Notificación realizada en fecha 27 de mayo de 2013, por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, la cual por ser de conformidad con los artículos 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocidas como Instrumento Publico y al no haber sido impugnadas por la contraparte, este juzgador conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose de la misma la notificación que realizaran los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER, identificados en autos, al hoy demandado ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, en relación a la fecha en la cual se llevaría a cabo el otorgamiento del contrato definitivo de venta del inmueble objeto de la presente causa. Y así se establece.
 Copia simple del Cheque de Gerencia emitido por el Banco Mercantil, signado con el Nº 34011704, a favor del ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,00 Bs), el cual al no ser un hecho controvertido en la presente demanda, carece de relevancia y pertinencia a los fines de dilucidar los hechos que expresamente fueron negados en la presente acción y que constituyen los límites de la controversia, razón por la cual este juzgado no le otorga valor probatorio alguno. Y así se establece.
 Copia simple de la Declaración de Voluntad, debidamente suscrita por el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, siendo que su contenido no fue impugnado en el decurso del juicio, este juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil la tiene como fidedigna y le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de la misma la aceptación de la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (220.000,00 Bs) como parte inicial de los hoy actores para la compra del inmueble descrito en autos. Y así se establece.
 Copia simple del Cheque de Gerencia emitido por el Banco Mercantil, agencia Macaracuguay, signado con el Nº 49194243, a favor del ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, por la cantidad VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000,00 Bs), el cual al no ser un hecho controvertido en la presente demanda, carece de relevancia y pertinencia a los fines de dilucidar los hechos que expresamente fueron negados en la presente acción y que constituyen los límites de la controversia, razón por la cual este juzgado no le otorga valor probatorio alguno. Y así se establece.
 Copia simple de la Notificación realizada a través de la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 26 de marzo de 2013, la cual por ser de conformidad con los artículos 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocidas como Instrumento Publico, este juzgador conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose del mismo la notificación que de la aprobación del crédito hipotecario solicitado por los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER, realizaran los prenombrados ciudadanos al hoy demandado. Y así se establece.
 Copia simple de la Constancia de Recepción del Documento definitivo de venta del inmueble descrito en autos, ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 2013, el cual no habiendo sido impugnado en la oportunidad correspondiente, este Tribunal lo aprecia conforme a los alcances del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo la efectiva consignación por parte de los hoy accionantes de los documentos relativos a la venta definitiva del bien inmueble descrito en autos. Así se declara.
 Copia de comunicación dirigida al Banco de Venezuela, suscrita por las partes intervinientes en la presente acción en fecha 16 de enero de 2013, la cual al ser un documento privado suscrito por las partes, este juzgado aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma tanto la insistencia de las partes en obtener información sobre el Crédito solicitado a la entidad financiera como su voluntad de prorrogar por 30 días continuos, a partir del 17 de enero de ese año, la opción de compra del inmueble descrito en autos. Y así se establece
 Copia simple de Constancia de Recepción ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 08 de abril de 2013, el mencionado instrumento no fue impugnado en la oportunidad correspondiente por lo tanto este Tribunal la aprecia y la valora conforme a los alcances del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la mismo la consignación por parte de los hoy accionantes de documentos relativos a la venta definitiva del bien inmueble descrito en autos. Y así se establece.
 Copia simple emitida por Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, dicho documento no fue impugnado conforme lo establece el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le concede valor probatorio, desprendiéndose del mismo listado de beneficiarios del mes de mayo de 2013 sobre los recursos transferidos a los operadores financieros para créditos hipotecarios, dentro de los cuales figura el número de cédula de la ciudadana DIANA STALLONE. Y así se establece.
 Copia simple de la Notificación hecha por el vendedor en fecha 03 de junio de 2013, a través del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual por ser de conformidad con los artículos 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocidas como Instrumento Publico, este juzgador conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose de ella, que el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, notificó a los hoy actores en la presente causa sobre la extinción del contrato de opción de compra venta. Y así se establece.
 Copia Simple de Inspección ocular efectuada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro en fecha 05 de mayo de 2013, la cual por ser de conformidad con los artículos 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocidas como Instrumento Publico, este juzgador conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose de la misma la constitución de dicha Notaria ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 05 de mayo de 2013 previa solicitud realizada por los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER, dejando constancia de la presencia de los hoy accionantes, de la apoderada judicial del Banco de Venezuela y de la incomparecencia de la parte hoy demandada. Y así se establece.
 Copia simple de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en fecha 21 de febrero de 2013, signado con el Nº 399.793, contentiva de la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en fecha 05 de febrero de 2013, signada con el Nº 11, la cual resulta de mera ilustración ya que el juez en el ejercicio de sus funciones tiene pleno conocimiento de tales disposiciones legales. Y así se decide.

La parte demandante en el lapso de promoción de pruebas promovió
 Promovió y ratificó el documento de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado en fecha 24 de septiembre de 2012, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Nº. 43, Tomo 277 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual ya fue valorado en el texto del presente fallo, razón por la cual este administrador de justicia lo da por apreciado. Y así se declara.
 Promovió y ratificó Notificación ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 26 de marzo de 2013, sobre la aprobación del crédito hipotecario, la cual ya fue valorada en el texto del presente fallo, razón por la cual quien suscribe la da por apreciada. Y así se declara.
 Promovió y ratificó Notificación de fecha 27 de mayo de 2013, por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, la cual ya fue valorada en el texto del presente fallo, razón por la cual quien suscribe la da por apreciada. Y así se declara.
 Ratificó Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en fecha 21 de febrero de 2013, signado con el Nº 399.794, dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en fecha 05 de febrero de 2013, signada con el Nº 11, la cual ya fue valorada en el texto del presente fallo, razón por la cual quien suscribe la da por apreciada. Y así se declara.
 Promovió y ratificó Inspección Ocular efectuada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro en fecha 05 de junio de 2013, la cual ya fue valorada en el texto del presente fallo, razón por la cual este administrador de justicia la da por apreciada. Y así se declara.
 Promovió y ratificó copia simple de Constancia de Recepción ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 08 de abril de 2013, la cual ya fue valorada en el texto del presente fallo, razón por la cual quien suscribe la da por apreciada. Y así se declara.
 Promovió y ratificó Comunicación del Banco de Venezuela, de fecha 28 de febrero de 2013 en el que se detalla el status del crédito aprobado, la cual al no haber sido impugnado este juzgado valora de forma plena.
 Promovió y ratifico Copia de Email marcados con el Nº 11 y Nº 12, la cual fue promovida junto con la demanda como copia de comunicación del Banco de Venezuela, la cual fue suficientemente valorada por quien suscribe, razón por la cual se da por apreciada. Y así se establece.
 Prueba de Informe al Banco Venezuela, Departamento de Créditos Hipotecarios, de la cual se recibió ante este juzgado oficio Nº GRC-2014-44475, de fecha 28 de agosto de 2014, emanado del Banco de Venezuela, en el cual se indico que “(…)no es posible suministrarles copia del documento de aprobación del crédito solicitado por la ciudadana DIANA STALLONE DE MARIN, titular de la cédula de identidad Nº V- 15.701.339, debido a que por información suministrada por el área de crédito hipotecario, dicha solicitud fue negada en tres oportunidades. 2. Asimismo le informamos que el crédito de la ciudadana antes mencionada, fue aprobado en fecha 28-02-2013, asimismo en fecha 13-08-2013, la ciudadana en mención realiza carta explicativa indicando la demanda al vendedor por incumplimiento de contrato, el expediente fue enviado a la oficina de tutora” razón por la cual, este juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, le confiere pleno valor probatorio, desprendiéndose de ella la fecha de aprobación del mencionado crédito y la posterior devolución del expediente del crédito a la oficina tutora, ello en razón del presente litigio. Y así se establece.
Promovió la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas:
 El merito probatorio que se desprende del Documento Original del Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado en fecha 24 de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Nº. 43, Tomo 277 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, este juzgado, por cuanto considera que la solicitud de apreciación del mérito probatorio o mérito favorable se traduce en una solicitud de aplicación de los principios de Comunidad de la Prueba y de Adquisición Procesal, los cuales rigen todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez de la causa se encuentra en la obligación de aplicar de manera oficiosa, sin necesidad de alegación de parte, tal como lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal tomando en consideración que la prueba referida ya fue valorada en el texto del presente fallo, la da por apreciada. Y así se declara.
 Copias simples de los Cheques de Gerencia emitido por el Banco Caroni, signado con los Nros. 0031549, 00032646 y 00031550 a favor del ciudadano FRANCISCO MARIN CARNICER, por la cantidad CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,00 Bs) los cheques Nros 0031549, 00032646 y la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,00 Bs) cheque Nº 00031550 a favor de la ciudadana DIANA STALLONE DE MARIN, quien suscribe les da plano valor probatorio, desprendiéndose de los mismos el ofrecimiento de las cantidades de dinero relativas a la cláusula penal del contrato en discusión. Y así se establece.
 Expediente de consignación Nº 2013-5253, nomenclatura de este Tribunal Segundo de Municipio, el cual cursa en el presente expediente, por cuanto no se desprende acompañado al escrito de promoción de prueba dicha documental y no consta como hecho notorio el mencionado expediente en el inventario de este Tribunal, mal podría este Tribunal otorgarle pleno valor probatorio. Y así se decide.
 El merito probatorio que se desprende de la copia simple de comunicación del Banco de Venezuela de fecha 29 de mayo de 2013, este juzgado, por cuanto considera que la solicitud de apreciación del mérito probatorio o mérito favorable se traduce en una solicitud de aplicación de los principios de Comunidad de la Prueba y de Adquisición Procesal, los cuales rigen todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez de la causa se encuentra en la obligación de aplicar de manera oficiosa, sin necesidad de alegación de parte, tal como lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal tomando en consideración que la prueba referida ya fue valorada en el texto del presente fallo, la da por apreciada. Y así se declara.
 Prueba de Informe al Banco Venezuela, con sede en Caracas, ubicada en la Avenida Universidad, entre Avenida Sur y Avenida Sur 1, Esquina Sociedad, Edificio Banco de Venezuela, el Silencio, Caracas los fines de que informara a este Despacho sobre los siguientes particulares: “(…) 1) Si esta aprobado las cantidades del crédito solicitado por los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 15.701.339 y V- 7.664.380, respectivamente; 2) Si esta disponible la cantidad solicitada”; en este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 202 del presente expediente) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) 1. Cumplimos con informarles que los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN, titular de la cédula de identidad Nº. V- 15.701.339 y FRANCISCO MARIN CARNICER, titular de la cédula de identidad Nº.V- 7.664.380, realizaron solicitud de crédito FAOV aprobado en fecha 28-02-2013, por un monto de Bs. 300.000,00, el cual se encuentra desistido debido que se recibió una carta explicativa por esta institución financiera de los ciudadanos antes mencionados, indicando que hay una demanda en contra del vendedor del inmueble por incumplimiento de contrato y (sic) indicando que se devuelva el expediente razón por la cual, este juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, le confiere pleno valor probatorio, desprendiéndose de ella la fecha de aprobación del mencionado crédito así como el monto aprobado y el posterior status de desistido del mencionado crédito. Y así se establece.

Ahora bien, analizadas los argumentos y pruebas aportadas por las partes, observa quien suscribe que la parte accionante en la presente causa demandó el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compraventa suscrito junto la parte demandada en fecha 24 de septiembre del año 2012, ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, anotado bajo el Tomo 277 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina pública, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 3C-PB4 el cual forma parte del edificio 3C, ubicado en el nivel planta baja (PB) de la terraza 3 de la parcela 3 de la etapa I de la Urbanización el Solar de la Quinta, ubicada en el Sector Guamas de la ciudad de Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, propiedad del identificado ciudadano ROGER ALEM MENDEZ DOMINGUEZ, en el cual se estableció el negocio jurídico que vincula a las partes, indicándose el monto dado como anticipo, DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES, (220.000,00 Bs), y la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs), en calidad de arras, quedando a cancelar la diferencia de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000), estableciendo así una cláusula mediante la cual convinieron un plazo de noventa (90) días hábiles, prorrogables por treinta (30) días hábiles.
De la misma forma quien suscribe observa que la parte accionante manifestó que en fecha 28 de febrero de 2013 le fue aprobado el crédito emitido por la entidad financiera Banco de Venezuela con el cual cancelaria el monto restante para así finiquitar el contrato, expresando finalmente que dicha aprobación le fue otorgada dentro del lapso de vigencia del prenombrado contrato de opción de compra-venta, encontrándose obligado el hoy demandado a suscribir el contrato definitivo de venta.
Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada indicó que dicha aprobación fue aprobada posterior al finiquito del contrato razón por la cual no se encontraba obligado a suscribir el contrato definitivo de venta en vista de que el plazo había fenecido, quedando conteste las partes en la existencia del contrato de opción de compra-venta y en las cláusulas establecidas en él, siendo objeto de prueba su vigencia para el momento de la aprobación del crédito y de la consecuente oportunidad para la firma del documento de venta definitivo.
Ahora bien, analizado los argumentos antes expuestos, quien aquí suscribe observa que en la Clausula cuarta del contrato suscrito en fecha 24 de septiembre del año 2012 se estableció que “(…) toda vez que el OFERIDO tramitará la obtención de un crédito hipotecario, las partes de común acuerdo convienen en otorgarse un plazo de NOVENTA DÍAS (90) HÁBILES contados a partir de la fecha de la autenticación del presente compromiso, prorrogable por TREINTA DÍAS (30) hábiles adicionales. No obstante, el plazo previsto podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo, por escrito, en caso de ser necesario, a los fines de llevar a buen término la operación de compra venta pactada”, por lo que en principio la vigencia de la relación contractual se extendería por la voluntad contractual de las partes hasta el 24 de enero de 2013; no obstante lo anterior, del elenco probatorio traído a los autos, pudo quien suscribe apreciar que en fecha 16 de enero de 2013, estando aun en vigencia el vinculo jurídico que vinculaba a los hoy litigantes, suscribieron una comunicación dirigida al Banco de Venezuela, -entidad financiera donde se encontraba en trámite el crédito hipotecario con el cual el promitente comprador daría cumplimiento a su obligación de pago de la cantidad restante del precio del inmueble objeto de la presente controversia- en la cual solicitaban información sobre la aprobación del crédito solicitado y de la misma forma, haciendo uso de la parte in fine de la precitada clausula, procedieron a prorrogar por un lapso de 30 días continuos, a partir del 17 de enero de ese año, la opción de compra del inmueble descrito en autos, extendiéndose la vigencia de la relación contractual hasta el día 17 de febrero de 2013. Y así se establece.
Por su parte, se desprende con meridiana claridad de las actas que conforman el presente expediente que la aprobación del crédito hipotecario solicitado por los promitentes compradores –hoy demandantes en la presente causa- fue en fecha 28 de febrero de 2013, razón por la cual es evidente para quien suscribe que la misma surge una vez vencido el lapso que fue establecido contractualmente entre las partes. Y así se declara.
Aunado a lo anterior, observa este juzgador que la parte accionante sustenta su argumento de cumplimiento en la Resolución Nº 11, de fecha 21 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat que establece en el artículo 1: “ (…) En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación”.
De lo anterior observa quien suscribe que si bien es cierto la precitada resolución resulta ser un imperativo legal que deben los administradores de justicia tomar en consideración en los casos donde la demora en el cumplimiento de la obligación obedezca a la actuación de un tercero, como lo podría ser la entidad financiera a quien le es solicitado el crédito para cumplir con la obligación de pago, no es menos cierto que la relación jurídica que vinculaba a las partes en el presente expediente feneció antes de la entrada en vigencia de la resolución supra mencionada, razón por la cual por imperio del artículo 24 de nuestra Carta Política, el cual establece que “(…) Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo.”, mal puede este Juzgado dar aplicación retroactiva a la norma subjetiva contenida en la resolución in comento, no siendo posible para este órgano de administración de justicia, justificar la demora en el cumplimiento de las obligaciones contractuales de los hoy accionantes, en la existencia de la norma contenida en la Resolución antes indicada. Y así se establece.
En este sentido, tomando en consideración todo lo antes expuesto, es forzoso para quien suscribe declarar SIN LUGAR la presente demanda. Y así se decide.
En relación a los argumentos de la parte demandada según los cuales pone a disposición de la parte actora la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,0 Bs), como resarcimiento de los daños y perjuicios, tal como se pacto en contrato de compra venta en su cláusula quinta, a través de cheques de gerencia Nº 00032646, cuenta Nº 01280035563535032646, a nombre de FRANCISCO MARIN CARNICER, de fecha 10 de abril de 2014, este juzgado, mal puede dictar cualquier orden al respecto, ello en razón de que no fue presentada ni tramitada reconvención por el referido cumplimiento en la presente demanda, por lo que incurriría el presente fallo en el vicio de “ultra petita”. Y así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos DIANA STALLONE DE MARIN y FRANCISCO MARIN CARNICER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad con los Nros. V-15.701.339 y V-7.664.380, respectivamente, contra el ciudadano ROGER ALEM MENDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-5.623.797,
A tenor de lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la presente acción.
Publíquese, regístrese y Notifíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sede del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los catorce (14) días del mes de diciembre de año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ.-

WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA.

LA SECRETARIA ACC.-

ABG. HILDA NAVARRO.
Siendo las dos de la tarde (02:00 p.m) se publico la presente decisión.
LA SECRETARIA ACC.-

ABG. HILDA NAVARRO.
Exp N° 2014/2013
WGMP/hn/ad.-