TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

EXPEDIENTE NRO. 3043-15

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL DOFIMA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de mayo de 1.975, bajo el Nro. 49, tomo 22-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA y MARÍA BETANIA PEÑA SÁNCHEZ, abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.718 y 235.475 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: FRANCISCO JAVIER FLORES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad nro. V-3.158.309.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACCIONADA: RAFAEL ANTONIO COUTINHO y MIRIAM ROJAS, abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 68.877 y 24.949 respectivamente.

-I-
ANTECEDENTES

Se inició la presente demanda por motivo de Desalojo de Inmueble de Local Comercial en fecha 04 de mayo de 2015, mediante escrito, recibido por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción del estado Bolivariano de Miranda, distribuidor de turno para la fecha, y posterior al sorteo de ley, correspondió a este Tribunal el conocimiento del presente juicio, intentado por la abogada en ejercicio CAROLINA BARREIROS SUÁREZ, actuando en su carácter de Apoderada judicial de la Sociedad Mercantil DOFIMA, C.A., en contra del ciudadano JAVIER FRANCISCO FLORES.

En el prenombrado escrito de demanda, la parte actora expuso que desde el 01/01/2004, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES, C.A. (CONTECA, C.A.) dio en calidad de arrendamiento un inmueble de uso comercial al ciudadano JAVIER FRANCISCO FLORES, todo lo cual consta de contrato de arrendamiento cursante desde el folio doce (12) al dieciséis (16) ambos inclusive, del cual se desprende que, indubitablemente, existe una relación jurídica, de naturaleza contractual, con fin arrendaticio, hecho que fue asumido por ambas partes como cierto.
En fecha 30/06/2.006, fue cedido el contrato de arrendamiento por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES, C.A. (CONTECA, C.A.) a la Sociedad Mercantil DOFIMA, C.A., tal como consta de documento privado suscrito en dicha fecha. En los hechos, describió la actora que el accionado incumple con la cláusula quinta del contrato, relativa al pago oportuno del canon de arrendamiento, siendo el caso que desde el año 2.013 presentó irregularidades para cancelar, hasta que en definitiva, cesó los pagos correspondientes desde el mes de octubre de 2.013 hasta el mes de febrero de 2.015. La demanda fue fundamentada en los artículos 1.592, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil vigente y los artículos 40 y 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente, cuyos textos transcribe.

Mediante auto de fecha 20 de mayo de 2.015, el Tribunal admite la presente demanda, conforme a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, emplazando al demandado para la contestación a la demanda incoada en su contra.

Consta en las actuaciones del presente expediente que para el día 10 de junio de 2.015, el demandado estaba notificado del presente juicio en su contra. Asimismo, consta en autos el abocamiento de la ciudadana Jueza Carmen Luisa Salazar Bravo, en virtud de haber sido designada Jueza Provisoria de este Juzgado. Posterior a ello, una vez contestada la demanda el día 08 de julio de 2.015, se configuró el supuesto de hecho al cual alude el artículo 868 del código de Procedimiento Civil vigente; mediante auto de fecha 31 de julio de 2.015 se ordenó dar cumplimiento a lo preceptuado en la referida norma adjetiva y se fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a ése a los efectos de dar lugar a la celebración de la audiencia preliminar.

El día 10 de agosto de 2.015, siendo las 10:00 a.m., se celebro la audiencia preliminar, fijada de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en la misma comparecieron los ciudadanos JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA y MARÍA BETANIA PEÑA SÁNCHEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, así como el ciudadano FRANCISCO JAVIER FLORES y su apoderada judicial MIRIAM ROJAS, en dicha audiencia, fueron expuestos por las partes los puntos sobre los cuales versa el presente juicio, así como de los elementos probatorios pertinentes.

El 13 de agosto de 2.015 fue fijado por este Tribunal como punto controvertido único la procedencia de las causales en las que la parte actora fundamentó la pretensión del desalojo del inmueble objeto del presente litigio; la actora demandó el desalojo como consecuencia del incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, sustentando su pretensión en el artículo 40 literal a de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, asimismo argumentó que la parte demandada adeudaba diecisiete (17) meses de cánones de arrendamiento, y contradichos como fueron dicho alegatos, el tribunal los califico de hechos o puntos controvertidos en la causa, los cuales serían objeto de prueba conforme a derecho. Asimismo, se dio cumplimiento al artículo 506 del código de Procedimiento Civil, fijándose un lapso de cinco (05) días de despacho para promover pruebas, tres (03) para la oposición, y tres (03) para la admisión, así como quince (15) para su evacuación.

En fecha 16/09/2.015, la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas, constante de dos (02) folios útiles y diecinueve (19) anexos; las mismas fueron admitidas el 28 de septiembre de 2.015 mediante auto, conforme a derecho, las cuales fueron evacuadas el 23/10/2015.

Estando dentro del lapso al cual alude al artículo 869 del Código de Procedimiento Civil en su parte in fine, la audiencia o debate oral, para el día lunes dieciséis (16) de noviembre de 2.015, a los fines de llevarse a cabo la referida audiencia.

En la audiencia o debate oral, se hicieron presentes los abogados JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA y MARÍA BETANIA SÁNCHEZ PEÑA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, así como los abogados RAFAEL ANTONIO COUTINHO y MIRIAM ROJAS, apoderados judiciales de la parte demandada; una vez esgrimidos los argumentos de las partes en su debida oportunidad, la Jueza instó a las partes a permanecer en el Tribunal, toda vez que, siendo las 10:40 a.m., procedería a hacer uso del tiempo necesario a los efectos de pronunciar el dispositivo del fallo, acto seguido, siendo las 11:10 a.m., presentes las partes, el Tribunal expone el dispositivo del presente fallo, el cual será ampliado más adelante.
-II-
MOTIVOS PARA DECIDIR
En el sub examine, la parte actora demanda el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, prorrogable automáticamente por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifestare a la otra con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo, sobre un inmueble constituido por el local Nº4, que forma parte de la parcela Nº9, de la Urbanización, Unida Industrial Los Teques, Sector el Tambor de la ciudad de los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, con frente a la Avenida Pedro Russo Ferrer o carretera El Tambor. que dicho contrato de arrendamiento le fue cedido, por documento privado de fecha 30/06/2006, quien ha mantenido la relación arrendaticia con el inquilino, ajustando periódicamente el canon de arrendamiento, el cual fue convenido para el periodo comprendido entre 1/01/2013 al 31/12/2013, en la suma de Un Mil Ciento Setenta y Nueve Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs. 1.179,36), mensuales, pagaderos al vencimiento de cada mes; que dicho arrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013; ni los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; ni enero y febrero de 2015. Incurriendo en incumplimiento del referido contrato, toda vez que la clausula quinta del contrato de marras establece que; “…EL ARRENDATARIO formalmente se obliga a pagar el canon de arrendamiento de manera puntual en la dirección de LA ARRENDADORA, la cual declara formalmente conocer, al vencimiento de cada mes. Queda expresamente entendido y así formalmente lo declara conocer y acepta EL ARRENDATARIO, que la falta de pago de una pensión de arrendamiento dará derecho a la ARRENDADORA a demandar por ante el órgano jurisdiccional competente la Resolución del presente contrato”.
Que es por ello que acude a este Tribunal a solicitar el desalojo como consecuencia del incumplimiento de la referida clausula, y se condene a la demandada a la entrega del inmueble libre de personas y bienes; Asimismo señalo que se reserva, el derecho de accionar para hacer efectivos los demás derechos que se deriven del contrato y de su incumplimiento.
En la contestación al fondo, la parte demandada, negó, rechazo y contradijo la demanda señalando que no hubo incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, pues la parte demandante acepto voluntariamente los pagos de manera diferente a lo señalado en el contrato, constituyendo la misma un convenio mutuo entre las partes, hecho que se vino dando desde el año 20010, creando en el arrendatario un derecho adquirido amparado por la disposición establecida en el artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece que es de carácter irrenunciable, por ende, contrario todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, todo ello concatenado con el Numeral 4º del artículo 6; que quedó plenamente comprobado con las facturas números 01149 de fecha 01/09/12; 01197 de fecha 25/4/2011; 01245 de fecha 9/2/2012; 01254 de fecha 6/03/2012, 01264 y 01265 de fecha 26/4/2012;01273, de fecha 29/6/2012, donde se demuestra que el arrendador aceptaba conforme la modificación del modo de pago de los cánones de arrendamiento. Igualmente negó que el demandado haya dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, así como los de enero a diciembre de 2014, ni los meses de enero y febrero de 2015, toda vez que dichos pagos fueron realizados por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en la ciudad de los Teques, en el expediente signado con el Nº 2014-3370, que demuestra claramente que el arrendatario ni violó las normas del contrato de arrendamiento, ni incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento.
El Tribunal observa:
En cuanto a la relación arrendaticia que vincula a las partes, se observa que el arrendatario reconoció la existencia de dicha relación, siendo el único hecho controvertido el incumplimiento de la clausula quinta del contrato de arrendamiento. Ahora bien, negado el incumplimiento toca a la parte demandada demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, al respecto esta juzgadora trae a colación el artículos 506 del Código de Procedimiento Civil.
Consignado el material probatorio por la parte demandada, contentivo de:
1.-Facturas números 01149 de fecha 01/09/2010; 01197 de fecha 25/4/2011; 01245 de fecha 9/2/2012; 01254 de fecha 6/03/2012, 01264 y 01265 de fecha 26/4/2012; y 01273 de fecha 29/6/2012, las mismas no fueron desconocidas por el actor, sin embargo dichas facturas y los pagos de esas fechas, no están en discusión, por lo tanto nada aportan al hecho controvertido. Así se declara.
2.- En cuanto al oficio Nº513, emanado del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, donde informa que en fecha 18/2/2014, se dio entrada en el Libro de Consignación llevado por ese tribunal el Expediente. Nº2014-1370, donde informa que cursan consignaciones de los meses que van desde noviembre y diciembre de 2013; hasta septiembre de 2014, realizados por el ciudadano Francisco Javier Flores, dicho expediente fue consignado en el lapso probatorio por la parte demandada, en el que se evidencia al folio 47, recibo Nº 093367321, de fecha 17/02/2014, por el monto de tres mil quinientos treinta y ocho bolívares con ochenta céntimos (3.538,80), y al folio 48 comprobante, donde refiere que el mismo corresponde a los meses de noviembre y diciembre de 2013. El Tribunal le otorga valor probatorio, conforme al 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, en cuanto al contenido del mismo, por emanar de un funcionario público, con capacidad para ello, sin embargo del mismo consta que dichos pagos se hicieron de manera extemporánea, por lo que los mismos se consideran como no efectuados. Así se declara.
Así las cosas, estando en presencia de una relación contractual arrendaticia, cuyo actor demanda el incumplimiento de la clausula quinta del contrato de arrendamiento referido a la oportunidad de pago; y que la demandada admitió que dicho incumplimiento se debe a que ambas partes voluntariamente modificaron el modo de pago, sin embargo no trajo a los autos convención alguna entre las partes, que modifique lo acordado en la clausula quinta de la relación contractual, en este sentido el tribunal señala lo siguiente: Conforme a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Asimismo el artículo 14 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala:
“El arrendatario está en la obligación de pagar a el arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato de acuerdo a lo estipulado en este Decreto ley”.
En este orden, la legislación venezolana ha establecido, que los contratos deben cumplirse tal como han sido convenidos. En el caso del contrato de arrendamiento, existen dos contraprestaciones claramente establecidas, para el arrendador la entrega de la cosa arrendada a cambio del pago de un canon o pago por el uso de la cosa. Los modos de pagos son pactados por las partes, de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, que significa que los contratantes son libres de establecer las reglas que más le convengan en sus contratos, tal determinación ha sido establecida en el artículo 1.592, el cual establece entre una de las obligaciones del arrendatario, que éste tiene la obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
En el presente caso, se estableció que el pago del canon de arrendamiento seria cancelado al vencimiento de cada mes.
Ello significa que es obligación del arrendatario pagar el arrendamiento al vencimiento de cada mes.
Sin embargo, del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, no se evidencia convención especifica en cuanto a la modificación de la forma de pago, por lo que de acuerdo al artículo 14 supra citado, “El arrendatario está en la obligación de pagar el arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato…” No obstante lo anterior, el hecho de que el arrendador aceptara pagos anteriores retrasados, no liberta al arrendatario de su obligación de cancelar oportunamente el canon, al vencimiento de cada mes, mas cuando en dicha clausula Quinta, también quedo expresamente establecido que la falta de pago de una pensión de arrendamiento dará derecho a la arrendadora a resolver el contrato. De allí que le es imputable al arrendatario la falta de pago de las pensiones reclamadas como insolutas, correspondientes a los meses que van desde octubre de 2013, hasta febrero de 2015, por incumplimiento de la relación contractual, específicamente de la clausula quinta del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes, y cedido a la parte actora Empresa mercantil DOFIMA C.A., según documento de fecha 30/06/2006. En consecuencia, se declara procedente la causal contenida en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el DESALOJO del inmueble objeto del presente juicio, y así quedara establecido en el dispositivo de este fallo.
-III-
MOTIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por La Empresa Mercantil DOFIMA C.A., contra el ciudadano FRANCISCO JAVIER FLORES, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena al demandado FRANCISCO JAVIER FLORES, a la entrega del inmueble arrendado constituido por el local Nº4, que forma parte de la parcela Nº9, de la Urbanización, Unida Industrial Los Teques, Sector el Tambor de la ciudad de los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, con frente a la Avenida Pedro Russo Ferrer o carretera El Tambor, totalmente desocupado de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demanda por haber sido vencida en juicio.
Por cuanto la decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente, no se hace necesario la notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y CERTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Carrizal a los tres (03) días del mes de diciembre del 2015. Años: 205º y 156º.
La Jueza Provisoria,

Dra. Carmen Luisa Salazar Bravo.

La Secretaria,

Abg. Beyram Díaz M.

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:15 p.m.
La Secretaria,

Abg. Beyram Díaz M.