TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
205º y 156º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Ciudadano JUAN FÉLIX MARÍA ARTEAGA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.694.515.

No tiene apoderado judicial debidamente constituido en autos.

Ciudadano FREDDY RAMÓN SANTAELLA ROMERO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.227.360.

No tiene apoderado judicial debidamente constituido en autos.

DESALOJO
15-8704.
I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano FREDDY RAMÓN SANTAELLA ROMERO, estando debidamente asistido por el abogado en ejercicio JHONNY ALFREDO HERNÁNDEZ, contra la decisión dictada en fecha 25 de mayo de 2015, por el Juzgado de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; a través de la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada en su contra por el ciudadano JUAN FELIX MARIA ARTEAGA, por concepto de DESALOJO.
Mediante auto dictado en fecha 04 de agosto de 2015, este Juzgado le dio entrada al presente recurso en el Libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes respectivos.
En fecha 1º de octubre de 2015, la parte demandante consignó su respectivo escrito de informes.
Mediante auto de fecha 15 de octubre de 2015, este Tribunal Superior declaró concluida la sustanciación en la presente causa, dejando expresa constancia que a partir de dicha fecha (exclusive), comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el presente juicio tuvo lugar a partir del libelo presentado por el ciudadano JUAN FELIZ MARIA ARTEAGA, estando debidamente asistido de abogado; a través del cual el prenombrado procedió a demandar al ciudadano FREDDY RAMON SANTAELLA ROMERO, por concepto de DESALOJO, sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:

1.- Que en fecha 1º de septiembre de 2006, suscribió un contrato de arrendamiento de índole comercial con el ciudadano FREDDY RAMÓN SANTAELLA ROMERO, el cual recayó sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la Calle Comercio con calle La Alegría, con el No. 195-B Rio Chico, Municipio Páez, Estado Miranda.
2.- Que en principio el arrendamiento fue suscrito por un (01) año y el canon mensual de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300), el cual fue prorrogado un año más y aumentado el canon a QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500).
3.- Que al inicio del presente año le informó al arrendatario que no sería renovado ni prorrogado más el contrato de arrendamiento, por el estado en que encontraba el local antes mencionado.
4.- Que su abogado trató de de conciliar un acuerdo para la desocupación sin resultados.
5.- Que el estado actual en que se encuentra la estructura física del local comercial es de deterioro, descuido y abandono.
6.- Que el demandado incumplió con la obligación principal del contrato de arrendamiento, la cual se ha mantenido hasta la presente fecha de presentación de esta demanda, adeudándole la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, causándole un daño patrimonial.
7.- Que el demandado incumplió con el pago de alquiler, dejó destruir el local y no conforme con ello le solicitó a través de su abogado la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) y luego DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000) para irse del local.
8.- Que con base a lo anteriormente expuesto fundamenta la presente acción en lo establecido en los artículos 1, 2, 40 literal a) y 41 del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
9.- Que basándose en las razones de hecho antes expresadas procede a demandar al ciudadano FREDDY RAMÓN SANTAELLA ROMERO, para que sea condenado a: PRIMERO: Desalojar de manera inmediata el local comercial arrendado por haber incumplido con su obligación principal pactada en el contrato de arrendamiento; SEGUNDO: Entregar de manera inmediata el local comercial arrendado debidamente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió el demandado, de acuerdo con lo establecido en la CLÁUSULA SEGUNDA del suscrito contrato de arrendamiento; TERCERO: A cancelar la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) por concepto de la sumatoria de cinco (05) meses de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses comprendidos desde agosto hasta diciembre de 2014; CUARTO: A pagar la cantidad que determine el Tribunal a su digno cargo por el monto de los daños y perjuicios, mediante experticia de avalúo complementaria; QUINTO: A pagar los honorarios profesionales de abogado que le han sido ocasionados por un monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000); SEXTO: A pagar las costas y costos del presente juicio.
10.- Que se reserva el derecho de demandar por separado los daños y perjuicios que le ha causado el demando por la demora en la entrega oportuna del inmueble.
11.- Que estima la demanda en la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 42.500,00).
12.- Que finalmente solicita que la demanda sea admitida y sustanciada conforme al procedimiento breve, y declarada con lugar en la definitiva.

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 25 de mayo de 2015, el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; dispuso lo siguiente:

“(…) Cumplidos los trámites procesales y una vez citada la parte demandada en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil quince (2.015) (F. 50), y quedando emplazada para la contestación de la demandada (Sic) la misma no compareció ni por si, ni por medio de apoderado alguno, al respecto el Tribunal observa: El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece: (…) Siendo que la parte demandada no compareció a contestar la demanda, ni tampoco para promover pruebas, corresponde a este Tribunal verificar los presupuestos de procedencia de la “confesión ficta”, a saber: 1.- En cuanto al primer presupuesto: La no comparecencia al acto de contestación de la demandada en la oportunidad legal correspondiente ni por sí ni por medio de apoderados judiciales, el Tribunal observa que la parte demandada no compareció a contestar la demanda dentro de la fase legal preclusiva, lo que es evidente, verificándose el primer supuesto de la confesión de la parte demandada, sancionada en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, invirtiéndose la carga de la prueba en la parte demandada; 2.- Respecto a la no promoción de prueba alguna que le favorezca; se observa que la parte demandada no acreditó en autos prueba alguna que desvirtuara lo alegado por la parte actora, de conformidad con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil (…) produciéndose en consecuencia el segundo supuesto de la confesión del demandado contemplada en el citado artículo comentado en concordancia con el 887 ejusdem.- 3.- Sigue verificar si la pretensión de la actora no es contraria a derecho (…) Demostrado en el análisis del contenido de los autos, la existencia de la relación arrendaticia entre los sujetos intervinientes (pate demandante y parte demanda) en atención al contrato de arrendamiento, queda el mismo como cierto con sus respectivas consecuencias jurídicas que emana del mismo, tal como lo estipula el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así se decide lo que debe entenderse que, una vez demostrado la existencia contractual de arrendamiento la misma debe ventilarse tal cual como se ha desarrollado el presente procedimiento bajo la regulación legal ya mencionada; en especial a una de las instituciones jurídicas de terminación de la relación arrendaticia como lo es la acción de desalojo regulada en su artículo 40 literal “a” ejusdem. Establecido lo anterior, y siendo que la presente acción no está prohibida por la Ley, lo procedente es declarar como en efecto declara la CONFESIÓN FICTA de la parte demandada, por tanto la demanda interpuesta debe prosperar en derecho y así se decide.- (…) En virtud de los razonamientos expuestos este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano JUAN FELIZ MARÍA ARTEAGA, (…) contra el ciudadano FREDDY RAMÓN SANTAELLA ROMERO (…) ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada ciudadano FREDDY RAMÓN SANTAELLA ROMERO a entregar al ciudadano JUAN FELIZ MARÍA ARTEAGA el inmueble ubicado en la calle Comercio con calle La Alegría, identificado con el N 195-B, Ría Chico, Municipio Páez del Estado Miranda, según consta de documento registrado bajo el Nº. 14, folios 125, Tomo 10º del protocolo de Transcripción de fecha 01 de septiembre de 2014, objeto de la presente Litis libre de bienes muebles y personas, y totalmente solvente en los pagos atinentes a los servicios públicos por parte del arrendatario.-
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos correspondiente a los meses que van desde agosto hasta diciembre del año 2014, ambos inclusive.-
CUARTO: Por cuanto la demanda fue declarada parcialmente con lugar no hay especial condenatoria en costas.-
QUINTO: Déjese copia certificada de esta sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.- (…)”

IV
ALEGATOS EN ALZADA.

Mediante escrito consignado el 1º de octubre de 2015, la representación judicial de la parte demandante alegó -entre otras cosas- lo siguiente:

1.- Que en fecha 01 de septiembre de 2006, suscribió un contrato de arrendamiento de índole comercial, con el ciudadano FREDDY RAMÓN SANTAELLA ROMERO, sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la Calle Comercio con calle La Alegría, con el No. 195-B Rio Chico, Municipio Páez, Estado Miranda.
2.- Que en principio el arrendamiento fue de por un (01) año y el canon mensual de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300), el cual fue prorrogado un año más y aumentado a QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500).
3.- Que al inicio del presente año le informó al arrendatario que no sería renovado ni prorrogado más el contrato por el continuo incumplimiento del pago y el estado en que encontraba el local antes mencionado.
4.- Que ante el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento el inmueble objeto de la presente demanda ha sufrido deterioro y daños los cuales constan en la inspección judicial de fecha 29 de octubre de 2014.
5.- Que el demandado incumplió con la obligación principal del contrato de arrendamiento, y que se ha mantenido hasta la presente fecha de presentación de esta demanda, adeudándole la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) por un irrisorio canon de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500), correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del 2015, causándole un daño patrimonial, ya que no solo se dejó percibir los cánones de arrendamientos sino que tampoco se pudo alquilar a un tercero que cumpla con su obligación de cancelar el canon correspondiente.
6.- Que no conforme con ello le solicitó a su representado a través de su abogado la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000) y luego Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000) para irse del local.
7.- Que por todo lo antes expuesto procedió a interponer la presente demanda de desalojo.
8.- Que solicita que la parte demandada sea condenada al desalojo inmediato del local comercial arrendado por haber incumplido con su obligación principal pactada en el contrato de arrendamiento; a la entrega inmediata del local comercial arrendado debidamente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió el demandado; a cancelarle la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) por concepto de la sumatoria de cinco (05) meses de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses comprendidos desde agosto hasta diciembre de 2014; a pagar la cantidad que determine el Tribunal a su digno cargo por el monto de los daños y perjuicios, mediante experticia de avalúo complementaria; a pagar los honorarios profesionales de Abogado que le han sido ocasionados por un monto de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000); y a pagar las costas y costos del presente juicio.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 25 de mayo de 2015; a través de la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano JUAN FELIX MARIA ARTEAGA contra el ciudadano FREDDY RAMÓN SANTAELLA ROMERO, por concepto de DESALOJO, por haberse verificado la confesión ficta. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento acerca de la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, es preciso establecer que el poder de revisión de la sentencia por parte del Juez de Alzada, no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va mas allá en virtud del principio procesal “IURA NOVIT CURIA”; del cual se desprende que el Juez dada la majestad del cargo que recae en su persona, conoce del derecho incluso del no alegado, pudiendo de esta manera observar oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas ante el Tribunal de la causa que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, etc., de la sentencia sometida a su decisión.
En tal sentido, siendo que es facultad del Juez como director del proceso, analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, sino que también detenta la potestad de revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales; y en virtud que, no es potestativo de los juzgadores subvertir las reglas con que el Legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, consecuentemente, esta Sentenciadora estima prudente realizar un breve análisis de las actuaciones cursantes en autos, lo cual se hace de seguida:

* Se observa que el ciudadano JUAN FELIZ MARIA ARTEAGA, interpuso en fecha 18 de diciembre de 2014, ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, una demanda de DESALOJO contra el ciudadano FREDDY RAMON SANTAELLA, con fundamento en una relación arrendaticia que recae sobre un bien inmueble de uso comercial; alegando pare ello el incumplimiento del pago de cuatro (04) cánones de arrendamiento consecutivos. (Folio 01-03)

*Mediante auto dictado en fecha 23 de enero de 2015, el Tribunal de la causa admitió la demanda intentada y precisó lo siguiente: “(…) este tribunal la ADMITE por cuanto a (Sic) lugar a (Sic) derecho y en consecuencia emplácese a FREDDY RAMON SANTAELLA ROMERO (…) para que comparezca por ante este Tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente de que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda que por motivo de DESALOJO le tiene incoado por este Tribunal (…) de conformidad con lo establecido en los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil, artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.579, 1.592, 1.594, 1.737 del Código Civil, y los artículos 40 y 41 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)”. (Folio 44)

*En fecha 28 de abril de 2015, el Alguacil Temporal del Tribunal de la causa consignó boleta de citación debidamente firma por el demandado.

*La parte demandante mediante escrito consignado en fecha 13 de mayo de 2015, promovió pruebas (Folio 51-53); las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto dictado en esa misma fecha. (Folio 54)

*En fecha 15 de mayo de 2015, fue evacuada la testimonial del ciudadano PEDRO JOSÉ CARPARIBE ALVAREZ. (Folio 56)

*Mediante decisión proferida en fecha 25 de mayo de 2015, el Tribunal de la causa declaró la confesión ficta de la parte demandada y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada. (Folio 58-62)

De lo anterior, podemos afirmar que la acción en cuestión fue intentada por DESALOJO con fundamento en una relación arrendaticia que recayó sobre un local comercial, y en tal sentido el juicio debía admitirse y tramitarse a través del procedimiento oral, tal y como lo dispone la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, de cuyo contenido se desprende textualmente lo siguiente:

Artículo 43.- “El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión” (Resaltado de esta Alzada)

De esta manera, podemos afirmar que la citada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consagra un procedimiento de sustanciación distinto al procedimiento breve establecido en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial N° 36.845 el 07 de diciembre de 1999; respondiendo dicho procedimiento especial –juicio oral- a los lineamientos procesales constitucionales establecidos en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana, cuya sustanciación es seguida a través del procedimiento que responde a la oralidad, brevedad, concentración e inmediación.
Ahora bien, siendo que el Tribunal de la causa erróneamente admitió y sustanció la demanda intentada a través del procedimiento breve, subvirtiendo y desnaturalizando de esta manera el proceso consagrado para la tramitación de las acciones que persigan el desalojo de bienes inmuebles arrendados y destinados a actividades de comercio, pues fijó que la parte demandada debía contestar la demanda al segundo día de despacho después de citada, recortando de esta manera el lapso de contestación de la demanda, e incluso evacuó las testimoniales promovidas fuera de la audiencia, lo cual evidentemente produjo indefensión del accionado; cuando lo correcto era tramitar la causa a través del procedimiento oral a que hace referencia el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 589 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, esta Alzada en aras de garantizar el derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva, y haciendo uso de su facultad para reponer -incluso de oficio- la causa cuando determine la existencia de un acto írrito que lo amerite o evidencie una subversión del procedimiento, conforme lo previsto en el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, procede a REVOCAR la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 25 de mayo de 2015, y REPONE la causa al estado de que dicho órgano jurisdiccional admita la demanda con apego a los lineamientos reflejados en la presente decisión, todo ello en el entendido de que deberá establecer como lapso para la contestación de la demanda veinte (20) días de despacho, tal como lo reseña el artículo 344 eiusdem por aplicación supletoria de las normas del juicio ordinario en el juicio oral, motivo por el que se declara la nulidad de todas las actuaciones posteriores al auto de admisión de fecha 23 de enero de 2015 (inclusive), tal como se dejará sentado en la dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, REVOCA la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 25 de mayo de 2015, y REPONE la causa al estado de que dicho órgano jurisdiccional admita la demanda con apego a los lineamientos reflejados en la presente decisión, todo ello en el entendido de que deberá establecer como lapso para la contestación de la demanda veinte (20) días de despacho, tal como lo reseña el artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, ello por aplicación supletoria de las normas del juicio ordinario en el juicio oral, motivo por el que se declara la nulidad de todas las actuaciones posteriores al auto de admisión de fecha 23 de enero de 2015 (inclusive).
Dada la naturaleza de la presente acción no hay expresa condenatoria en costas.
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los catorce (14) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.
EL SECRETARIO,

ED EDWARD COLINA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.).
EL SECRETARIO,

ED EDWARD COLINA.