TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDIANRIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
PARTE ACTORA: VINCENZO RICCI GAGLIARDI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 6.058.507.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DOUGLAS JOSÉ VASQUEZ BELLO, mayor de edad, venezolano, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 71.152.
PARTE DEMANDADA: La sociedad mercantil de este domicilio y denominada “FERRETERERÍA YAN PUEBLO, C.A.”, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 17, Tomo 22-A, en fecha 25 de octubre de 2001.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO E, HERNADEZ YANEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad No. 614.979 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.922
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente proceso, mediante libelo de demanda interpuesto por el abogado DOUGLAS JOSÉ VASQUEZ BELLO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano VINCENZO RICCI GAGLIARDI, arriba identificados, a fin de demandar a la sociedad mercantil FERRETERÍA YAN PUEBLO, C.A.” en la persona de su presidente ciudadano FRANCISCO GONCALVES HENRIQUES, también arriba identificado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, solicita que ésta convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a PRIMERO: Se declare CON LUGAR la demanda y en consecuencia se ordene la entrega inmediata del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió; SEGUNDO: Al pago de la cantidad que resulte de la experticia complementaria del fallo, por concepto de daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal, aquí demandada; y TERCERO: En las costas y costos procesales del presente juicio.
Alega la parte actora que la sociedad mercantil “COSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES, C.A.” en fecha 9 de noviembre de 2001 suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado por dos (2) años; que tenía por objeto dos inmuebles constituidos por dos locales comerciales identificados con los números 2 y 3 que forman parte integrante del inmueble denominado “Centro Comercial San Vicente”, ubicado en la Avenida Bertorelli, sector El Cabotaje de la ciudad de Los Teques.
Continúa alegando la parte actora que una vez finalizado el contrato de arrendamiento más la prórroga legal que le correspondía de dos años, no hizo entrega del inmueble, pues la relación arrendaticia era mayor a cinco años pero menor a diez años, plazo que concluía el 1º de noviembre de 2012; a pesar de habérsele notificado judicialmente la no prórroga del contrato de arrendamiento; y que de manera arbitraria el arrendatario le ha depósito al arrendador los cánones de arrendamiento en la cuenta que éste mantiene en la institución financiera CORP BANCA, por lo tanto según el decir de la parte actora el demandad ha incumplido la obligación de entregar los inmuebles dados en arrendamiento.
Como fundamento jurídico de su acción la parte actora invocó los artículos 1, 33, 38 literal d), 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271 y 1.354, del Código Civil, y artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.
Acompañó al libelo con los siguientes documentos: original del instrumento poder; original del contrato de cesión de derechos suscrita entre la CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADORA LOS TEQUES, C.A. (CONTECA, C.A.) y el ciudadano VINCENZO RICCI GAGLIARD; original del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 9 de Noviembre de 2001 ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
Sometida la demanda a la Distribución de Ley, le correspondió conocer a este Juzgado y en fecha 8 de Enero del año en curso fue admitida y se emplazó a la parte demandada para que contestara la demanda, al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación y se requirió los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa.
En fecha 22 de Enero de este mismo año, compareció el apoderado judicial de la parte actora y procedió a consignar los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa y se libró en la misma fecha.
Mediante diligencia de fecha 12 de febrero de 2014, el Alguacil Titular del Tribunal dejó constancia de haberle hecho entrega a la parte demandad de la compulsa, librada en el presente juicio, quien se negó a firmar el recibo de citación.
El día 17 de febrero de este mismo año, la parte demandada ciudadano FRANCISCO GONCALVES HENRIQUES, ampliamente identificado en autos, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil denominada FERRETERÍA YAN PUEBLO, C.A., asistido de abogado y se dio por citado en la presente causa.
Posteriormente y dentro del lapso legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada, procedió a consignar escrito ante la Secretaría del Tribunal, a través del cual alegó: la inadmisibilidad de la acción propuesta, y a tales efectos, alega que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes feneció de forma “definitiva”, el 01 de noviembre de 2012 y que se originó por la notificación judicial que se le efectúo a su representada en fecha 28 de septiembre de 2010, de no prórroga del contrato de arrendamiento; que una vez vencido el contrato de arrendamiento y la prórroga legal su representado continúo ocupando el inmueble; que su representada ha venido consignando los cánones de arrendamiento en la entidad bancaria Corp. Banca, motivo por el cual opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de admitir la acción de cumplimiento de contrato propuesta, ya que para el caso de autos sólo puede ser admitida por las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir por desalojo. Continua alegando que en el caso de marras no se ha podido establecer, sin lugar a dudas, que la prórroga legal del contrato de arrendamiento suscrito, inicialmente a tiempo determinado, entre la parte demandante y la parte demandada, se venció en fecha primero de noviembre de 2012, y acepta que su representada ha venido ocupando los locales comerciales sin oposición del propietario, que según su entender se ha configurado la tácita reconducción.
Abierta la presente causa a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de este derecho, en fecha 10 de marzo de 2014 procedió a consignar escrito de promoción de pruebas documentales, la cuales fueron admitidas en la misma fecha.
II
La parte demandada en el presente proceso ha aceptado como cierto que se encuentra vinculada con la parte actora a través de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 9 de Noviembre de 2001, que tienen por objeto dos locales comerciales identificados con los números 2 y 3 que forman parte integrante del inmueble denominado “Centro Comercial San Vicente”, ubicado en la Avenida Bertorelli, Sector El Cabotaje de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
También las partes han aceptado como cierto que en fecha 01 de noviembre de 2012, venció la prórroga legal que le correspondía a la empresa arrendataria de los locales comerciales identificados con inmediata anterioridad.
Así las cosas, el punto controvertido en la presente causa, se limita a la naturaleza de la relación arrendaticia una vez vencida la prórroga legal, pues la parte actora interpone acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y la parte demandada alega que la acción propuesta es inadmisible por tratarse de una relación a tiempo indeterminado.
La prórroga legal, opera de pleno derecho para el arrendatario, en los casos de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado y cuando éste se encuentre solvente, y tiene carácter obligatorio para el arrendador o arrendadora y es potestativo el derecho de hacer uso de la misma para el arrendatario o la arrendataria.
Ahora bien, vencida la prórroga legal, en el presente caso, el efecto inmediato es la devolución por parte del arrendatario del inmueble arrendado, por tratarse del vencimiento de la prórroga legal por el tiempo máximo de duración conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento y para el momento de la interposición de la demanda, acarreaba como consecuencia jurídica que el contrato de concluya sin necesidad de que el arrendador realice alguna actividad destinada a poner fin al contrato, ya que una vez vencida la prórroga legal el arrendador podrá exigir al arrendatario que cumpla con su obligación de hacer entrega del inmueble.
II
Estando dentro del lapso para dictar sentencia, el Tribunal pasa a decidir de la siguiente manera:
Las partes del presente proceso han aceptado como cierto que se encuentran vinculadas por una relación arrendaticia desde hace aproximadamente trece años y que la misma tenía por objeto dos locales comerciales, identificados con los números 2 y 3 del Centro Comercial San Vicente ubicado en la Avenida Bertorelli, Sector El Cabotaje de la ciudad de Los Teques.
El punto controvertido en la presente causa se refiere a la naturaleza de la relación arrendaticia, es decir si es a tiempo determinada o a tiempo indeterminada, hecho que dio origen a la interposición, por parte de la demandada, de la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, referida a la inadmisibilidad de la acción propuesta.
La parte demandada, alega en su escrito de contestación, que efectivamente la relación arrendaticia que existió entre ella y la actora, ab initio fue a tiempo determinado, pero una vez concluida la prórroga legal que le correspondía, el día 12 de noviembre de 2012, continuo ocupando el inmueble hasta la fecha de la interposición de la demanda, razón por la cual la relación se convirtió a tiempo indeterminado y resulta inadmisible la acción de Desalojo propuesta.
Ambas partes han aceptado, por lo tanto como cierto, que la relación de arrendamiento nació ha tiempo determinado, razón por la cual se le otorgó la prórroga legal al arrendatario y éste hizo uso de ella. Ahora bien, alega la parte demandada que una vez vencida la prórroga legal continuo ocupando el inmueble sin ningún tipo de oposición por parte del arrendatario y que desde la fecha en que venció la prórroga legal hasta el día de la interposición de la demanda ha transcurrido aproximadamente más de un año, aunado con el hecho que el arrendatario continúo ocupando el inmueble y depositando el monto del canon de arrendamiento en la cuenta corriente perteneciente al arrendador en la entonces institución financiera CORP BANCA hoy B.O.D..
La Ley que regulaba la materia arrendaticia, para el momento de la interposición de la demanda, no hace referencia en lo que respecta a la oportunidad o lapso en el que puede interponerse la acción de cumplimiento por vencimiento de la prórroga, lo cierto es que esta acción no puede ser propuesta por el arrendador o el propietario-arrendador, cuando lo considere éste pertinente u oportuno, pues pretender que tal situación es posible, mantendría a el arrendatario en una expectativa perpetua.
En este sentido, ha escrito el Dr. Quintero Guerrero, que el tiempo considerado pertinente para interponer la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, sería de aproximadamente cuarenta y cinco (45) días después de vencida aquella, argumentando para sostener esta tesis, que transcurrido treinta (30) días puede el arrendatario continuar ocupando el inmueble con la anuencia del arrendador y en caso de haber oposición vencido estos treinta (30) días dentro de los quince (15) días puede, el arrendatario, realizar las consignaciones arrendaticias ante los órganos competentes.
Ahora bien, en el caso de marras, se evidencia que efectivamente la prórroga legal concluyo para el arrendatario el día 01 de noviembre de 2012 y hasta la fecha de la interposición de la demanda transcurrió un (1) año, un (1) mes y ocho (8) días, tiempo que el arrendatario continúo ocupando el inmueble sin oposición por parte del arrendador, así pues el contrato primario que existió entre las partes de este proceso se indetermino. Y así se decide.-
De acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la demanda, el artículo 34, preveía la interposición de la acción de desalojo, para el caso de contratos verbales o a tiempo indeterminado, por las razones expresamente establecidas en dicho artículo, sin embargo, esto no era un impedimento para que el accionante, bien fuera el arrendador o el propietario-arrendador, interpusiera cualquier otra acción por las razones no contenidas en el artículo 34 tratándose de un contrato de arrendamiento. Y así se establece.-
Establecida la anterior premisa, por no fundamentarse la demanda cursante en autos, en ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es forzoso concluir que la Cuestión Previa, opuesta por el demandado prohibición de admitir la acción, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil., debe ser declarada sin lugar en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.-
La misma suerte debe correr la acción principal ya que mal puede después de un (1) año, un (19 mes y ocho (8) días de haberse vencido la prórroga legal, pretender el actor demanda por este circunstancia por lo tanto la presente demanda debe ser declarada sin lugar en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.-
III
Por todos los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Judicial del Estado Bolivariano de Miranda con sede en Los Teques, administrando Justicia en el nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal interpuesta por VINCENZO RICCI GAGLIARDI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 6.058.507, en contra de la sociedad mercantil de este domicilio y denominada “FERRETERERÍA YAN PUEBLO, C.A.”, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 17, Tomo 22-A, en fecha 25 de octubre de 2001; y SEGUNDO: SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta por la demandada sociedad mercantil “FERRETERERÍA YAN PUEBLO, C.A.”, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En vista de la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los veintiséis (26) días del mes de enero de dos mil quince (2015 ). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

DRA. JACQUELINE VEGA ALVAREZ

LA SECRETARIA

ABG. CRISTINA ROQUE
En esta misma fecha siendo las ocho y treinta de la mañana dos y treinta de la mañana (8:30 a.m.) se publicó la presente decisión.-
LA SECRETARIA

ABG. CRISTINA ROQUE

Exp. No. 2106-2014