TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA RECONVENIDA: TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.453.631.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: HECTOR IVAN SERRANO CARDENAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 156.958.
PARTE ACCIONADA RECONVINIENTE: JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ, de nacionalidad venezolana, soltero, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 13.894.770.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONADA RECONVINIENTE: JOSÉ NARCISO SOSA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 96.497.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE No.: 30174
I
ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio por demanda incoada por el abogado HECTOR IVAN SERRANO CARDENAS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra del ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ, todos ampliamente identificados, la cual previo el sorteo de ley correspondió su conocimiento a este Juzgado.
En el escrito libelar, la representación judicial de la parte accionante refiere que: 1) Su mandante y el hoy demandado convinieron en la compra venta por el precio de TRECIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,oo) de un inmueble constituido por una parcela distinguida con el número 4-20-A del parcelamiento o Urbanización Los Picachos situada en jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, inscrita en el Registro Catastral bajo el No. 34660, con una superficie aproximada de 494,79 mts2, la cual se encuentra alinderada así: NORTE: con la parcela 4-19 en 48,79 mts; SUR: con la parcela 4-20B en 46,09 mts. ESTE: con zona verde de la urbanización en 12,06 mts y OESTE: que es su frente, con la calle 4-C de la urbanización, en dos segmentos a saber: uno recto de 9,78 mts y uno curvo de 4,36 mts y lindero según plano topográfico con coordenadas UTM, el cual se encuentra agregado en el Cuaderno de Comprobante, en la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda bajo los números desde 8700 hasta 8707 y folios del 9544 hasta 9551 de fecha 6 de julio de 2011, son: NORTE: con parcela No. 4-19 entre los puntos P.1 y P.2, con una distancia de 48,79 mts, Norte P.1 1144228.68 Este 716.922.50; P.2 Norte 1144227.68 Este 716971.28; Sur con la parcela 4-20-B entre los puntos P.4 y P.3 con una distancia de 46,9 mts Norte P.4 1144218.12 Este 716931.14, P.3 Norte 1144217.19 Este 716977.22, ESTE: con zona verde entre los puntos P.2 y P.3 con una distancia de 12,06 mts Norte P.2 1144227.68 Este 716971.28, P.3 Norte 1144217.19 Este 716977.22, OESTE: con calle 4-C de la urbanización entre los puntos P.4 y P.1 con una distancia de 2 segmentos, a saber: uno recto de 9,78 mts y uno de 4,36 mts Norte P.4 1144218.12 Este 716.931.14 P.1 Norte 1144228.68 Este 716922.50. 2) El contrato de compra venta se perfeccionó con el consentimiento legítimamente manifestado por ambas partes, de comprar y vender; y con la entrega por parte de su representada al vendedor, de un monto, superior a la mitad del precio convenido de compra venta, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,oo) que representan el setenta y uno como cuatro por ciento (71,4%) del precio de compra venta, que son de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,oo), mediante cheque No. 53500111, Cuenta Corriente No. 0175-0102-04-0000003496 del Banco Bicentenario de fecha 15 de agosto de 2011, y que a requerimiento del vendedor, en fecha 19 de agosto de 2011, su representada adquirió en la Agencia del Banco Bicentenario, ubicado en La Cascada Municipio Carrizal del Estado Miranda, Cheque de Gerencia No. 00000154, por el referido monto de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,oo), el cual le fue depositado en la cuenta personal del vendedor No. 01050063071063327393, en el Banco Mercantil el día 22 de agosto de 2011, mediante planilla de depósito No. 011082209340209, por lo que, a su decir, quedó diferida la tradición del inmueble vendido, por el monto restante de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo) que representan el veintiocho coma cinco por ciento (28,5%) del precio de compra venta (Bs. 315.000,oo). 3) Posteriormente, suscribieron documento debidamente autenticado, en el cual se deja constancia que el hoy demandado firmó el mismo el 19 de agosto de 2011 y la demandante hizo lo propio el 22 de septiembre de 2011, 4) el vendedor para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, además del pago del saldo del precio adeudado exige a su representada el pago de la diferencia del mayor valor del inmueble, siendo esta última circunstancia la que ha imposibilitado el acuerdo definitivo para otorgar registralmente el referido documento, debido a que cada vez, el vendedor le aumenta, a su decir, el monto del saldo deudor del precio pactado inicialmente, el cual ha sufrido constantes aumentos por parte del vendedor, amenazando éste con dar en venta el descrito terreno a otra persona. 5) Es por lo expuesto que, interpone la presente demanda, con fundamento en los artículos 1474, 1141, 1161 y 1529 del Código Civil, a fin de dar cumplimiento a la tradición del inmueble por esta vía, es decir, que el vendedor otorgue el documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente del inmueble antes identificado o en su defecto, la sentencia dictada por este Tribunal sirva como título de propiedad a favor de su representada, previo depósito por parte de esta de la diferencia del precio, es decir, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo), con los respectivos intereses moratorios calculados al doce por ciento (12%) anual, desde el 15 de agosto de 2011 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que se dicte en este juicio, mediante experticia complementaria del fallo. Finalmente, estima la demanda en la suma de CUATROCIENTOS NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 409.500,oo), que equivalen a tres mil ochocientos veintisiete unidades tributarias (3.827 U.T.).
Mediante diligencia fechada 22 de julio de 2013, la representación judicial de la parte actora consigna los recaudos a los cuales hace mención en su escrito libelar.
Por auto fechado 25 de julio de 2013, este Juzgado admite la referida demanda y ordena el emplazamiento del ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ, ya identificado, mediante las reglas del procedimiento ordinario.
La parte actora a través de diligencia fechada 30 de julio de 2013, ratifica el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente juicio.
Mediante diligencia fechada 5 de agosto de 2013, la parte actora hace constar que entregó al Alguacil de este Juzgado los emolumentos, a los fines de la práctica de la citación del demandado. En esa misma fecha, consigna documento de propiedad del referido inmueble.
Por auto fechado 8 de agosto de 2013, se ordena abrir el cuaderno de medidas y se libra compulsa al demandado.
El Alguacil de este Juzgado en fecha 14 de noviembre de 2013, hace constar que no logró la citación personal del accionado. En tal virtud, la parte actora mediante diligencia fechada 20 de noviembre de 2013, solicitó el desglose de la compulsa a fin de gestionar nuevamente la citación personal del demandado, lo que fue acordado mediante auto fechado 25 de noviembre de 2013.
Mediante diligencia fechada 3 de febrero de 2014, el Alguacil de este Juzgado hace constar que no logró la citación personal del demandado.
El 14 de febrero de 2014, la parte actora consigna copias fotostáticas de dos documentales, a fin de demostrar, a su decir, las afirmaciones de hecho contenidas en su escrito libelar. En esa misma fecha, solicita la citación por carteles del demandado, siendo acordada esta solicitud por auto de fecha 18 de febrero de 2014.
En fecha 10 de marzo de 2014, la representación judicial de la parte accionante solicita que se deje sin efecto la citación por carteles y en su lugar se librado oficio al Consejo Nacional Electoral a fin de obtener el domicilio del demandado, siendo acordado tal requerimiento en auto de fecha 11 de marzo de 2014.
El 16 de junio de 2014, se recibe proveniente del Consejo Nacional Electoral comunicación mediante la cual informa dicho organismo a este Juzgado que el hoy demandado reside en el Estado Táchira, suministrando así la dirección de habitación de éste. En tal virtud, por auto fechado 27 de junio de 2014, previo requerimiento efectuado por la parte actora, este juzgado libra comisión a los fines de la citación del demandado, concediéndole nueve (9) días como término de la distancia.
En fecha 11 de agosto de 2014, comparece ante este Juzgado el abogado JOSÉ NARCISO SOSA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ, ambos ya identificados, dándose por citado en nombre del último de los nombrados.
Mediante escrito fechado 9 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte demandada ofrece contestación a la demanda, en los términos siguientes: 1) admite como cierto el hecho de que la demandante en fecha 19 de agosto de 2011 y su representado en fecha 22 de septiembre de 2011, firmaron un contrato de opción de compra venta, sobre una parcela distinguida con el No. 4-20-A del parcelamiento o Urbanización Los Picachos, situada en la jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. En ese sentido observa que, la relación de su representado con la demandada se suscita a partir del momento que su representado compró el terreno y viajó desde la ciudad de San Cristóbal Estado Táchira hasta el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, para la protocolización de la compra del terreno, en fecha 6 de julio de 2011. En ese m omento la abogada Isabel T. Orellan U. quien fue la encargada de redactar, tramitar y gestionar la compra venta, le comentó a su representado, que si tenía interés en vender el terreno, que ella tenía una cliente, que estaba muy interesada (TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA) que esa persona tenía el dinero en mano y acordaron la venta del terreno, por la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,oo) exactos; 2) admite que para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas, la demandante entregó a su representado la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,oo), mediante Cheque de Gerencia No. 00000154, librado a favor de su representado, a título de arras, monto éste que sería deducido del valor toral, al momento de protocolizarse el documento definitivo de compra venta; 3) es falso que la demandante, hubiere sido diligente en el cumplimiento de sus obligaciones, derivadas del contrato de opción a compra venta, motivado a que en la cláusula cuarta del precitado contrato, el término era de noventa (90) días, más treinta (30) días a partir de la firma de autenticación, por parte de la demandante, cumpliéndose este término el 22 de enero de 2012. Una vez transcurrido ese lapso de tiempo, su representado se comunica vía telefónica con la abogada Isabel T. Orellan U. quien fue la intermediaria; esto en razón de que Isabel Orellan, no le proporcionó el número telefónico de la optante para ese momento y hoy demandante, una vez que logra comunicarse con la intermediaria, ésta le explica que a la hoy demandante le habían negado un crédito que estaba tramitando ante una institución bancaria y que por favor, le diera más tiempo para conseguir el dinero, ante tal situación su representado aceptó la proposición. Transcurrido un tiempo, se comunicó nuevamente con Isabel Orellan y ésta le informa que la señora TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, ya tenía el monto restante y que ella como intermediaria, ya tenía lista las solvencias y recaudos necesarios para presentar el documento definitivo para la protocolización. Así que su representado viaja desde San Cristóbal hasta la ciudad de Los Teques, una vez allí, se comunica con la abogada Isabel Orellan y para su sorpresa la señora TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA no dio la cara y cuando habló con la abogada Isabel Orellan, ésta solo le presentó excusas sin fundamento, por lo que su representado regresa a la ciudad de San Cristóbal, frustrado en razón de que el viaje había sido inútil. Luego pasan aproximadamente cuatro a cinco meses y ya vencido el término del contrato de opción a compra venta, por causas imputables a la actora, la abogada Isabel Orellan, se comunicó con su representado y le informa que ya su cliente TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA tenía el dinero para firmar el contrato de venta definitivo, por lo que su representado planifica y viaja por segunda oportunidad, a la ciudad de Los Teques, nuevamente, esta vez de hecho viaja con su familia por vía terrestre, una vez en Los Teques, se dirige hasta el Registro respectivo, tal y como habían acordado previamente y estando allí ninguna de las dos ciudadanas se presentó, razón por la cual se comunica con la intermediaria y ésta le informa que la hoy demandante no tenía el dinero completo y que por favor la disculpara. Aun así le informa que ésta va a darle la mitad para no perder el negocio y sigue su mandante confiando en la buena fe de Teresa Herrera, por lo que decide pernotar dos días más, para esperar el dinero, transcurren los dos días y para sorpresa del demandado, esta vez, y a pesar de las numerosas llamadas a Isabel Orellan, ésta no respondió el teléfono, ni para dar una excusa más, nuevamente su representado perdió el tiempo, el viaje y dinero, ya que cada traslado hasta la capital del Estado Miranda, representa gastos de traslado y viáticos. Desde ese momento, pasaron varios meses hasta el mes de septiembre de 2012, que su representado contactó a Isabel Orellan, para informarle que le iba a hacer la devolución del dinero que la hoy demandante había dado en arras, a lo que Isabel respondió que hablaría con ella y lo llamaría nuevamente, llamada telefónica ésta que nunca ocurrió. Pasan aproximadamente cuatro meses y llegamos al mes de enero de 2013 y nuevamente la abogada Isabel Orellan se comunica con el hoy demandado para una vez más plantearle que en esta oportunidad y con toda seguridad la señora TERESA HERRERA si tiene el dinero, a lo que su representado le respondió que había transcurrido más de año y medio, desde que se había firmado el contrato de opción a compra venta, y que el terreno ya no tenía el mismo valor, en virtud de los efectos de la inflación y devaluación que ha sufrido la moneda más el costo de mantenimiento del terreno y pago de condominio entre otros, aunado a que había viajado a Los Teques, en dos oportunidades y ya era una burla a la buena fe de su representado, para esa oportunidad Isabel Orellan, quedó en que iba a conversar con la hoy demandante y le avisaba posteriormente, pasó el tiempo y no hubo comunicación hasta aproximadamente en el mes de mayo de 2013, que se comunicó por primera vez, la señora TERESA HERRERA informándole a su representado, que ya finalmente tenía los NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo), a lo que le respondió que obviamente había pasado mucho tiempo, casi dos años y que el terreno ya no tenía el mismo valor en el mercado, le explicó que los terrenos en la urbanización tenían un valor por metro cuadrado más alto, al que habían tasado en la oportunidad de firma del contrato de opción a compra venta, según la oficina de condominio de la misma, su representado le explica que pretendía pagar la compra del terreno por menos de la mitad del precio de ese momento (mayo de 2013); al final de esa conversación telefónica, TERESA HERRERA, acordó que iba a pensar si le convenía o no cerrar la negociación y quedó en que le devolvería la llamada para finiquitar, cosa que ya por otra nueva oportunidad nunca ocurrió. Posteriormente su representado, se entera que cursaba ante este Tribunal una demanda en su contra por cumplimiento de contrato, cuando en realidad el incumplimiento del mismo tanto en los términos como en retardo es totalmente, a su decir, atribuible a la parte actora. 2) Es falso que la tradición no ha podido concretarse por una circunstancia atribuida a su representado, donde cada vez que hablaba con la demandante exigía una diferencia mayor al valor del inmueble y que había sufrido constantes aumentos por parte del vendedor, por cuanto la prenombrada ciudadana TERESA HERRERA, no compareció en las oportunidades que ella misma había fijado el día, fecha y hora pautado para la protocolización del documento definitivo de compra venta, ante el registro respectivo, siendo ilusorias todas las diligencias practicadas, de parte de su representado, para tal fin y solo en una oportunidad conversaron vía telefónica. Dicho acto no pudo realizarse por causas imputables a la parte actora. Ahora bien, esta obligación debió haberla cumplido la parte actora, dentro del lapso de 120 días, contados a partir de la autenticación del documento de opción a compra venta, lo que es lo mismo entre el 22 de septiembre de 2011 y el 22 de enero de 2012. Por lo tanto, hubo incumplimiento de parte de la demandante, al no cumplir en los términos expresados en el contrato de pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato conforme a lo dispuesto en el Artículo 1527 del Código Civil Venezolano. 3. Es falso que se firmó un contrato de compra venta, cuando en realidad se firmó fue un contrato de opción de compra venta. 4. Es falso que su representado hubiere obrado de mala fe, cuando ha transcurrido más de tres años desde la autenticación de la opción de compra venta y vencido como se encuentra el término de duración del contrato in comento, el inmueble aún está en la esfera patrimonial de su mandante y no ha sido transferido a un tercero por medio de ningún contrato jurídico. En tal virtud, solicita sea declarada sin lugar la presente demanda. 5. Plantea reconvención o mutua petición por resolución de contrato, insistiendo que en el término fijado en la cláusula cuarta del contrato la demandante reconvenida no pagó el saldo del precio, incumpliendo, a su decir, de forma flagrante las estipulaciones contractuales; ratifica lo expuesto en su contestación en el particular primero, Capítulo II titulado “Contradicción a los hechos afirmados y alegados por la parte actora en su demanda”; afirma que el incumplimiento que atribuye a la accionante reconvenida le ha causado un daño y un grave perjuicio patrimonial a su mandante, razón por la cual reconviene a dicha ciudadana, con fundamento en los artículos 1160, 1167, 1264, 1269, 1271 y 1273 del Código Civil, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: “(…) PRIMERO: En RESOLVER EL CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito en fechas diecinueve (19) de agosto de 2011, por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira, quedando anotado bajo el No. 11, Tomo 143 y en fecha veintidós (22) de septiembre de 2011 ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el No. 026, Tomo 271 de los Libros de Autenticaciones respectivos sobre una parcela distinguida con el No. 4-20-A del parcela miento o urbanización Los Picachos, situada en jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, inscrita en el Registro Catastral bajo el No. 34660, con una superficie aproximada de 494,79 mts2 (…) el cual es el objeto de la demanda principal incoada por la demandante reconvenida. SEGUNDO: Que en virtud de la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA antes indicado, mi representado quede en plena libertad de disponer libremente del inmueble aquí descrito, pudiendo venderlo, arrendarlo o enajenarlo a partir de la sentencia definitiva de este proceso, en el precio y demás condiciones que consideren convenientes, sin restricción alguna…” Finalmente, estima la reconvención o mutua petición en la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo), equivalente a SIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (7.874 U.T.).
Por auto fechado 10 de octubre de 2014, este Juzgado admite la reconvención o mutua petición propuesta por la parte demandada reconviniente, fijándose el quinto día de despacho siguiente a esa fecha para que la demandante reconvenida diera contestación a la misma.
En fecha 17 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención o mutua petición, en la forma siguiente: 1) Impugnó la estimación de la reconvención por exagerada, por no sujetarse al valor de lo controvertido, en razón que su representada quedó por pagar del resto del precio de la negociación objeto de la controversia la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), por lo que considera que su estimación debe ser por la referida cantidad, que equivale a 708,66 U.T., tomando como valor de la unidad tributaria la suma de CIENTO VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 127,oo). 2) Requiere que el contrato sea considerado como de compra venta y no como opción de compraventa, insistiendo que su mandante canceló la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.225.000,oo), que equivale al setenta y uno como cuatro por ciento (71,4%) del precio de venta del inmueble, con lo cual se perfeccionó el contrato de compra venta, incluso con anterioridad a la firma del contrato. 3) Negó, rechazó y contradijo que su mandante esté vinculada con la parte accionada reconviniente por un contrato de opción de compra venta. 4) Negó, rechazó y contradice que su mandante estuviere a la espera de un crédito bancario. 5) Para la fecha fijada en la cláusula cuarta del contrato, a fin de introducir el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, el 1 de diciembre de 2011 no se realizó debido al incumplimiento del vendedor, ya que desde el día 1 de diciembre de 2011 hasta el día 22 de enero de 2012 el vendedor no tenía ni cédula catastral ni solvencia a su nombre, por ello el vendedor no cumplió con lo establecido en la cláusula sexta de entregar a su representada los documentos necesarios para protocolizar la venta respectiva. 6) Luego, de la no presentación del documento de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, por el hecho indicado en el numeral anterior, el vendedor aumentaba el precio de la parcela y en consecuencia, modificaba el monto del saldo restante del precio, alegando los efectos de la inflación y la devaluación de la moneda, lo que impidió la tradición de la parcela.
En la oportunidad legal correspondiente, ambas partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas en el presente juicio, siendo providenciadas las mismas mediante auto de fecha 19 de noviembre de 2014.
En fecha 27 de febrero de 2015, la parte demandada reconviniente consigna escrito contentivo de sus informes, mientras que la parte demandante reconvenida hizo lo propio el 2 de marzo de 2015.
Mediante escrito fechado 11 de marzo de 2015, la parte demandada reconviniente presenta observaciones a los informes consignados por su contraparte.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, este Juzgado pasa a emitir su pronunciamiento en los términos siguientes:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

a) De la trabazón de la litis
a.1. Ambas partes admiten que se encuentran vinculadas por un contrato que versa sobre un inmueble constituido por una parcela distinguida con el No. 4-20-A del parcelamiento o urbanización Los Picachos, situada en jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con una superficie aproximada de 494,79 mts2, cuyas medidas y linderos se dan aquí por reproducidos, sin embargo, difieren en cuanto a la naturaleza del contrato, toda vez que la accionante reconvenida afirma que se trata de un verdadero contrato de compra venta mientras que la parte accionada reconviniente sostiene que es un contrato de opción de compra venta.
a.2. La parte actora reconvenida, en su demanda, atribuye el incumplimiento del contrato al demandado reconviniente, expresando en su escrito libelar, que éste le exigió, para el otorgamiento del documento definitivo de venta, el pago de un monto mayor al adeudado como saldo del precio. Por su parte, el demandado reconviniente afirma, en su contestación, que el incumplimiento del contrato es imputable a la accionante reconvenida, quien dentro del plazo fijado en el contrato no pagó el saldo del precio, a pesar de las diligencias o gestiones realizadas por él para que se verificara el cumplimiento del contrato.
a.3. El demandado reconviniente plantea reconvención o mutua petición en contra de la demandante reconvenida, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, arguyendo que fue ella la que incumplió el contrato, toda vez que dentro del plazo fijado en el mismo no pagó el saldo del precio mientras que la demandante reconvenida en su contestación a la reconvención impugna el valor estimado de la misma, insiste que el contrato suscrito es un contrato de venta y no de opción de compra venta y, adiciona a la causa que atribuye como de incumplimiento del demandado (aumento del precio), otra que no invocó en su escrito libelar, relativa a que desde el 1 de diciembre de 2011 hasta el 22 de enero de 2012 el hoy accionado reconviniente no tenía ni cédula catastral ni solvencia a su nombre.
En tal virtud y de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, corresponde a cada una de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Bajo tales premisas, este Juzgado examinará exhaustivamente las pruebas aportadas por las partes, en la forma siguiente:
a) Pruebas acompañadas al escrito libelar
• Folios 10 al 18 y 113 al 119, copia certificada expedida por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 10 de julio de 2013, y copia simple correspondientes a contrato suscrito entre los ciudadanos JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ y TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, ya identificados, por un inmueble constituido por una parcela distinguida con el número 4-20-A del parcelamiento o Urbanización Los Picachos, situada en jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, inscrita en el Registro Catastral bajo el No. 34660, con una superficie aproximada de cuatrocientos noventa y cuatro metros cuadrados con setenta y nueve decímetros (494,79 m2), la cual se encuentra alinderada así: NORTE: con la parcela 4-19 en cuarenta y ocho metros con setenta y nueve centímetros (48,79 mts); SUR: con la parcela 4-20B en cuarenta y seis metros con nueve centímetros (46,09 mts). ESTE: con zona verde de la urbanización, en doce metros con seis centímetros (12,06 mts) y OESTE: que es su frente, con la calle 4-C de la urbanización, en dos segmentos a saber: uno recto de nueve metros con setenta y ocho centímetros (9,78 mts) y uno curvo de cuatro metros con treinta y seis centímetros (4,36 mts) y linderos según plano topográfico con coordenadas UTM, el cual se encuentra agregado en el Cuaderno de Comprobante, en la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda bajo los números desde 8700 hasta 8707 y folios del 9544 hasta 9551 de fecha 6 de julio de 2011, son: NORTE: con parcela No. 4-19 entre los puntos P.1 y P.2, con una distancia de cuarenta y ocho metros con setenta y nueve centímetros (48,79 mts), Norte P.1 1144228.68 Este 716.922.50 P.2 Norte 1144227.68 Este 716971.28; Sur con la parcela 4-20-B entre los puntos P.4 y P.3 con una distancia de 46 metros con nueve centímetros (46.9 mts) Norte P.4 1144218.12 Este 716931.14, P.3 Norte 1144217.19 Este 716977.22, ESTE: con zona verde entre los puntos P.2 y P.3 con una distancia doce metros con seis centímetros (12,06 mts) Norte P.2 1144227.68 Este 716971.28, P.3 Norte 1144217.19 Este 716977.22, OESTE: con calle 4-C de la urbanización entre los puntos P.4 y P.1 con una distancia de dos segmentos, a saber: uno recto de nueve metros con setenta y ocho centímetros (9,78 mts) y uno curvo de cuatro metros con treinta y seis centímetros (4,36 mts) Norte P.4 1144218.12 Este 716.931.14 P.1 Norte 1144228.68 Este 716922.50, que pertenece al demandado reconviniente según documento protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 6 de julio de 2011, bajo el No. 2011.5501, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado 229.13.17.1.1741 y correspondiente al Libro de Folio Real. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por ser una reproducción admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que las partes se encuentran vinculadas por un contrato.
• Folio 19. Comprobante de emisión de cheque de gerencia por la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,oo), emitido por el Banco Bicentenario el 19 de agosto de 2011. Este Juzgado no le confiere eficacia probatoria, toda vez que no fue promovido medio de prueba alguno dirigido a la demostración de su autenticidad y así se establece.
• Folio 20. Duplicado de comprobante de depósito de fecha 22 de agosto de 2011, por la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.225.000,oo). En relación a tal duplicado, este Juzgado estima que si bien no puede calificarse como documento emanado de un tercero y por ende, que deba ratificarse en juicio conforme al Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, también es cierto que resulta necesario que tanto la validación como el sello que aparece en él estampados sean confrontados con el contenido del original del comprobante que debe encontrarse en poder de la entidad bancaria correspondiente, toda vez que el contenido de tal duplicado se quiere hacer valer frente a quien no participó en su formación, ello con la finalidad de determinar si se corresponden con su patrón, a tenor de lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil; pues la prueba de la autenticidad de los duplicados en referencia, es carga de su promovente. El jurista Sanojo sostenía en relación a las tarjas y su eficacia probatoria lo siguiente: “(…) Cuando los listones no se ajustan teniendo uno de ellos más muescas que el otro, las excedentes no se cuentan, y si el comprador no presenta su tarja, manifestando que la ha perdido, la del vendedor hace plena fe, porque el comerciante no debe padecer por la falta de su deudor; pero si sostiene que jamás ha tenido la tarja, es menester que el comerciante pruebe que realmente ha existido para la que él tiene recobre su fuerza probatoria…” Por su parte, el procesalista Jesús Eduardo Cabrera, en su Obra Control y Contradicción de la Prueba Legal y Libre, expresa: “(…) Si ambas tarjas se consignan, ellas deben coincidir; si no, no hacen prueba…Por ello, al igual que las tarjas, las cuales reciben diversos nombres para distinguir ambos ejemplares, según la posición que asuma la parte que las exhibe judicialmente, tales como patrón o control, seña o contraseña, así mismo estos documentos con visos de tarjas, a pesar de estar en un mismo plano, el Juez podrá distinguirlos como original y duplicado, para poder valorarlos en su función de tarjas…” De lo anteriormente expuesto, debe este Juzgado concluir que ningún valor probatorio puede atribuirle al duplicado consignado, pues no es posible comparar los datos de validación y sello en él contenido con el que debería encontrarse en el original del comprobante de depósito al que alude la parte accionante y que –en principio- debe encontrarse en poder de un tercero (entidad bancaria), a los fines de determinar si el original y su duplicado coinciden y así se establece.

b) Pruebas aportadas antes de la contestación de la demanda por la parte actora
• Folios 26 al 30. Copia fotostática de documento suscrito por los ciudadanos AMALIA LUISA YRURE LOIZAGA y LUISA ALEXANDRA PIETERSZ YRURE, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.420.371 y 14.898.211, respectivamente, y JOSE RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ, ya identificado, mediante el cual las primeras de las nombradas venden al prenombrado ciudadano el inmueble objeto del presente juicio. Dicho documento se encuentra protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 6 de julio de 2011, bajo el número 2011.5501, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.17.1.1741 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por ser una reproducción admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para probar que el propietario del inmueble objeto del presente juicio pertenece al demandado.
• Folios 47 al 52, copia fotostática de documento de venta suscrito entre la asociación civil BANCARIOS Entidad de Ahorro y Préstamo y el ciudadano GERMAN PEÑA QUINTERO, por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Savil, el cual está ubicado con frente a la Avenida La Hoyada y Calle Ribas y a la Calle Miranda de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, protocolizado ante la Oficina de Registro en fecha 27 de mayo de 1988, bajo el No. 22, Protocolo Primero, Tomo 16, 2º trimestre en curso. En relación a esta reproducción, este Tribunal encuentra que si bien constituye un medio de prueba admisible a tenor de lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma no guarda congruencia con los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que deviene en impertinente.
• Folios 56 al 63, copia fotostática de documento de venta suscrito entre los ciudadanos GERMAN PEÑA QUINTERO y TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, ya identificados, y KARIN CECILIA VALECILLOS SALAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.246.870, por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Savil, el cual está ubicado con frente a la Avenida La Hoyada y Calle Ribas y a la Calle Miranda de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, protocolizado ante la Oficina de Registro en fecha 8 de abril de 2011, bajo el No. 2011.3226, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.3.1.3817 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. En relación a esta reproducción, este Tribunal encuentra que si bien constituye un medio de prueba admisible a tenor de lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, también es cierto que la misma sólo prueba que la hoy accionante vendió un inmueble que le pertenecía en comunidad con otra persona y que tal acto de transferencia se verificó el 11 de marzo de 2011, no pudiéndose inferir de tal documental –como lo pretende la parte accionante- que, para la fecha en que debía ésta cancelar el saldo del precio previsto en el contrato cuyo cumplimiento demanda, aún contara con el dinero producto de la operación acreditada a través de la reproducción que se examina y así se establece.
c) Pruebas consignadas con el escrito de contestación a la reconvención
• Copia certificada de documento contentivo de cesión suscrito entre los ciudadanos GERMAN PEÑA QUINTERO y TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, suficientemente identificados, por el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Savil, el cual está ubicado con frente a la Avenida La Hoyada y Calle Ribas y a la Calle Miranda de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12 de diciembre de 2003, bajo el No. 46, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones. En relación a esta reproducción, este Tribunal encuentra que si bien constituye un medio de prueba admisible a tenor de lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma no guarda congruencia con los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que deviene en impertinente.

d) Pruebas promovidas por las partes durante el lapso legal correspondiente
d.1) Pruebas de la parte actora
• Prueba de informes a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda (folios 217 y vto., 218 al 250), de cuyo contenido se desprende que el hoy demandado solicitó: a) el cambio de nombre a su favor en el boletín Nro. 34660 en fecha 24 de noviembre del año 2011, siendo acordado por acto administrativo de fecha 5 de diciembre de 2011, b) la solvencia de impuestos municipales del referido inmueble a nombre del hoy demandado no cursa dentro del boletín en referencia, porque esa solicitud es realizada ante la Dirección de Hacienda, quien emite la respectiva solvencia. c) las solvencias de impuestos sobre inmuebles urbanos que se encuentran en el boletín en mención son de fechas 6 de enero de 2012, 7 de julio del 2013 y 5 de agosto del 2013. d) existen tres solicitudes de cédulas catastrales del inmueble relacionada con el boletín Nro. 34660 a nombre del accionado de fechas 17 de enero de 2012, 8 de julio de 2013 y 8 de agosto de 2013 y las fechas de retiro de estas son 25 de enero de 2012, 22 de julio de 2013 y 21 de noviembre de 2013, información que aparece soportada en las copias certificadas acompañadas al referido oficio, las cuales son apreciadas con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

d.2) Pruebas de la parte demandada
• Testimoniales:

1. ISABEL TERESA ORELLAN URBINA, Cédula de Identidad No. 4.052.030 (folio 288 y 290 al 303)
No rindió declaración toda vez que la información relativa a su domicilio fue remitida a este Juzgado vencido el lapso legal respectivo y la parte promovente no insistió en su evacuación y así se establece.
2. CARLOS ENRIQUE JIMÉNEZ CASTRO, Cédula de Identidad No. 3.143.565 (folios 209 al 210), quien rindió declaración en los siguientes términos:
“(…) PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce desde hace varios años de vista, trato y comunicación al ciudadano JOSÉ RAMON RODRÍGUEZ PAZ. RESPONDIÓ: si, hemos mantenido una relación por muchos años su familia con la mía de amistad. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce y le consta donde está ubicado el terreno propiedad del ciudadano José Ramón Rodríguez Paz. RESPONDIÓ: si en la cercanía de Los Teques, en el sector los picachos a mano derecha en la bajada. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta en cuantas oportunidades viajó el ciudadano José Ramón Rodríguez Paz hasta la ciudad de Caracas, para firmar el documento definitivo de venta del terreno que es de su propiedad. RESPONDIÓ: si, en dos ocasiones el viajó a Caracas, si se alojó en mi casa. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que en esas oportunidades los viajes fueron infructuosos en virtud que la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, no daba la cara ni se comunicó, ni personalmente ni por medio de apoderado para protocolizar la entrega material del inmueble. RESPONDIÓ: si me consta que esa persona no dio la cara para hacer la responsabilidad del caso de hacer la entrega del inmueble. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta a través de alguna conversación con el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ y que este le haya comentado que cada vez que viajaba le aumentaba el precio del terreno. RESPONDIÓ: no, no lo sé, pero si supe después que el trató de establecer conversaciones con la Sra. y siempre tuvo problemas. SEXTA PREGUNTA: Indique el testigo si tiene algún interés particular en venir a declarar. RESPONDIÓ: no, simplemente el lazo de amistad con el Sr. José Ramón y por eso estoy aquí…”. De la declaración rendida por el testigo se desprende que, es amigo del demandado, lo que lo hace inhábil para declarar a favor de éste, conforme lo prevé el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Tribunal desecha su deposición.

3. ELISEO RUBÉN MONTILLA VARELA, Cédula de Identidad No. 15.073.882
No rindió declaración en el presente juicio.
4. CARLOS ALBERTO GÓMEZ, Cédula de Identidad No. 6.906.351 (folios 211 al 212), quien rindió declaración en los siguientes términos:
“(…) PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce desde hace varios años de vista, trato y comunicación al ciudadano JOSÉ RAMON RODRÍGUEZ PAZ. RESPONDIÓ: si lo conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce y le consta donde está ubicado el terreno propiedad del ciudadano José Ramón Rodríguez Paz. RESPONDIÓ: si conozco la ubicación, conozco el terreno, está ubicado en Los Teques, antes de llegar a los Teques, sector El Picacho. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta en cuantas oportunidades viajó el ciudadano José Ramón Rodríguez Paz hasta la ciudad de Caracas, para firmar el documento definitivo de venta del terreno que es de su propiedad. RESPONDIÓ: si me consta porque como somos amigos pues inmediatamente me comentó que vino a hacer su tramitación y me dijo que fue infructuoso su viaje porque no logró concretar la negociación, la persona que le vendió no compareció, por alguna excusa o algún problema. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que en esas oportunidades los viajes fueron infructuosos en virtud que la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, no daba la cara ni se comunicó, ni personalmente ni por medio de apoderado para protocolizar la entrega material del inmueble. RESPONDIÓ: eso es correcto, o sea nunca ni el apoderado ni ninguna persona se presentó y siempre habían como excusas. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta a través de alguna conversación con el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ y que este le haya comentado que cada vez que viajaba le aumentaba el precio del terreno. RESPONDIÓ: no, en ningún momento, de hecho estaba esperando que la persona se presentaba (sic) para finiquitar, pero el precio lo mantuvo. SEXTA PREGUNTA: Indique el testigo si tiene algún interés particular en venir a declarar. RESPONDIÓ: no, es amigo y por la amistad que nos une me comentó su situación, pero interés ninguno…”. De la declaración rendida por el testigo se desprende que, es amigo del demandado y que lo declarado es referencial (respuestas a las preguntas tercera y sexta), razón por la cual este Tribunal desecha su deposición, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

5. MAYELA ALEJANDRA POLANCO, Cédula de Identidad No. 19.028.070.
No rindió declaración en el presente juicio.
6. TONIS JESÚS CORTEZ SABINO, Cédula de Identidad No. 10.293.689
No rindió declaración en el presente juicio.
• Impresión de e-mail (folio 139): Respecto de la impresión contentiva de los mensajes electrónicos se observa que no fue requerida prueba de experticia a los fines de la determinación de la autoría de los mensajes y datos en ellos contenidos, a través de la SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS DE CERTIFICACIÓN ELECTRÓNICA (SUSCERTE), por lo que ningún valor probatorio se le confiere a tal medio de prueba, toda vez que no fue demostrada su autenticidad.
• Documentales (folios 140 al 148):
a) Reproducción de recibo 254318 emitido por la Alcaldía de Guaicaipuro, correspondiente a Impuesto sobre Inmuebles con sello de recaudación de fecha 6 de enero de 2012.
Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por ser una reproducción admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para probar que el impuesto municipal a que se contrae el recibo en referencia se encontraba cancelado para el 6 de enero de 2012.
b) Reproducción de recibo 251719, emitido por la Alcaldía de Guaicaipuro, correspondiente a Impuesto sobre Inmuebles con sello de recaudación de fecha 22 de diciembre de 2011, para probar que el impuesto municipal a que se contrae el recibo en referencia se encontraba cancelado para el 22 de diciembre de 2011.
Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por ser una reproducción admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
c) 8 Duplicados de recibos en los cuales expresamente se establece que son “DUPLICADOS SIN VALOR”. Este Tribunal no le confiere eficacia alguna, toda vez que dado el señalamiento de que son duplicados sin valor, debió la parte promover y evacuar prueba de informes a los fines de trasladar el contenido de los mismos al proceso y así se establece.
d) Original de Cédula Catastral (34660) con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2013.
Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, con lo cual prueba que el inmueble objeto del presente juicio cuenta con cédula catastral y que conforme al instrumento consignado su vigencia es hasta el 31 de diciembre de 2013.
e) Original de Constancia de no servicio de aseo urbano de fecha 6 de agosto de 2013.
Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, de cuyo contenido se desprende que el demandado no tiene obligación de cancelar ese servicio, toda vez que no le es facturado.
f) Original de recibo 376494 a nombre del hoy demandado por concepto de “Certificaciones y Solvencias” con sello de recaudación de fecha 5 de agosto de 2013.
Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar que para esa oportunidad el demandado canceló tales conceptos.
g) Original de Certificado de Solvencia a nombre del accionado por el inmueble objeto del presente juicio, con vigencia desde el 1 de enero de 2013 al 31 de diciembre de 2013.
Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar la solvencia del propietario del inmueble respecto de impuesto por inmuebles urbanos, para el periodo antes indicado.
• Prueba de Informes a la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Miranda, Dirección de Hacienda Municipal
No consta en las actas la respuesta de la Alcaldía en relación a esta probanza.
Prueba de Informes a la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Miranda, Dirección de Catastro.
No consta en las actas la respuesta de la Alcaldía en relación a esta probanza.
• Pruebas de Informes a la entidad financiera MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL (folios 273 al 286)
Mediante la cual la entidad bancaria en referencia hace constar que la ciudadana ISABEL TERESA ORELLAN URBINA, titular de la cédula de identidad No. 4.052.030 posee dos cuentas en dicho Banco, una corriente y otra de ahorros. De igual forma, son enviados los estados de cuenta de ambas así como de la correspondiente a la cuenta que el demandado posee en la entidad en mención desde el 01 de noviembre de 2011 hasta el 28 de febrero de 2012, evidenciándose de la misma que no presentó operaciones de transferencias realizadas a nombre de ISABEL TERESA ORELLAN URBINA. Este Tribunal le confiere de conformidad con lo establecido en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil plena eficacia probatoria.
Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, pasa este Juzgado a emitir pronunciamiento sobre el mérito de la presente controversia en los términos siguientes:
Las partes involucradas en el presente juicio admiten que se encuentran vinculadas por un contrato que versa sobre un inmueble constituido por una parcela distinguida con el No. 4-20-A del parcelamiento o urbanización Los Picachos, situada en jurisdicción del Municipio Carrizal del Distrito hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con una superficie aproximada de 494,79 mts2, cuyas medidas y linderos se dan aquí por reproducidos, sin embargo, difieren en cuanto a la naturaleza del referido contrato, toda vez que la accionante reconvenida afirma que se trata de un verdadero contrato de compra venta mientras que la parte accionada reconviniente sostiene que es un contrato de opción de compra venta. A los fines de dilucidar tal aspecto, este Juzgado observa que, en el contrato en referencia si bien las partes lo califican de “opción de compra venta”, del contenido del mismo se desprende que, a) el hoy demandado recibe la denominación de VENDEDOR, mientras que la demandante es denominada COMPRADORA, b) del precio de venta fijado la hoy accionante reconvenida canceló la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,oo), cantidad que supera el cincuenta por ciento (50%) del monto establecido como precio del inmueble, quedando a deber la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), cuyo pago debía verificarse en la oportunidad de protocolizar el documento definitivo de venta, c) se concede un término de noventa (90) días más treinta (30) de prórroga contados a partir de la autenticación del documento para introducir el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, determinándose que ello se verificaría en el mes de diciembre de 2011, no obstante, se observa que la autenticación del documento se verifica en dos momentos distintos, uno el 19 de agosto de 2011 y otro el veintidós (22) de septiembre de 2011 y siendo que la intención de las partes fue que el lapso por ellas acordado para la introducción del documento definitivo de venta comenzara a correr a partir de la autenticación del documento, debe tenerse que el lapso en referencia debía correr a partir del 22 de septiembre de 2011, por lo que expiró el 22 de enero de 2012 y, d) en el contrato en referencia no se establece cláusula penal en caso de incumplimiento imputable a alguno de los contratantes, aún y cuando se indica que la suma entregada por la hoy accionante reconvenida lo es para garantizar el cumplimiento del contrato, lo cierto es que nada prevé el contrato –repito- sobre los efectos de su incumplimiento por alguna de las partes, tales características del contrato configuran una venta de un bien inmueble y no una opción de compraventa, por ende, no puede ser objeto de resolución de forma unilateral o de pleno derecho (existencia de una condición o cláusula resolutoria: pacto comisorio), toda vez que la solución que propone el artículo 1531 del Código Civil solo es aplicable a la venta de cosas muebles, de allí que las acciones en caso de incumplimiento de un contrato bilateral, como el de venta de un inmueble, son las contempladas en el artículo 1167 eiusdem, según el cual: “(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”, a fin de que un juez determine a quien es atribuible la inejecución de la obligación u obligaciones contenidas en el contrato, y así se establece.
A este respecto, resulta oportuno citar sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia signada con el No. RC-000460, dictada el 27 de octubre de 2010:
“(…) El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el (sic) cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa Lícita. El contrato de venta posee ciertas características las cuales son: 1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas. 2. Es un contrato oneroso. 3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes.4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. 5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, José Luís. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.) Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
En el mismo orden de ideas, esta Sala en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).
Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objeto del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato. De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera), el precio del bien (cláusula segunda), la duración del mismo (cláusula tercera), la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega “la oferida compradora” a “los oferentes vendedores”, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula quinta), se estableció la “Cláusula Penal” para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusula sexta), lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta. Asimismo, de la cláusula séptima del contrato deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “De concretarse la venta”, lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta. Así pues, al ser un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes tal y como se expresó en la cláusula séptima de dicho contrato. De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo. Por lo demás, no puede pasar por alto esta Sala lo observado en la parte final de la cláusula sexta del contrato, que indica “…Si “LOS OFERENTES-VENDEDORES” desistieran de la venta, estarán obligados a restituir la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 800.000.000,oo), recibidos a título de arras, más la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 800.000.000,oo) establecida como Cláusula (sic) Penal (sic) como justa indemnización por daños y perjuicios…”. Lo cual evidencia que se estableció a favor del oferente-vendedor la posibilidad de rescindir unilateralmente la venta pactada, hecho de gran importancia pues tal y como fue advertido anteriormente, el juez desestimó el examen de la oferta, sin consideración alguna al derecho de rescisión previsto por las partes en dicha cláusula, utilizando una fórmula general sin asiento en la voluntad de las partes, quedando claro, que mas allá de cualquier discusión acerca de que si la venta se había perfeccionado entre las partes, la posibilidad de rescindir del contrato hace innecesario cualquier otra consideración al respecto. En consecuencia, por las anteriores consideraciones, esta Sala de Casación Civil declara con lugar la presente denuncia de falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la calificación del contrato. Así se establece…”
Esta decisión de la Sala fue objeto de revisión ante la Sala Constitucional del máximo Tribunal de la República, estableciendo ésta en su fallo del 6 de agosto de dos mil trece (2013), Exp. N.° 13-0470, la nulidad de la misma, con base en lo siguiente:
“(…) Ahora, con relación al vicio denunciado por la solicitante en relación a que la Sala de Casación Civil no tomó en consideración sus alegatos en cuanto a la naturaleza del contrato, al analizar la denuncia del primer caso de suposición falsa; al respecto, esta Sala observa que, la sentencia objeto de revisión determinó que el juez de la recurrida al interpretar el contrato de fecha 08 de junio de 2007, acompañado como documento fundamental de la demanda, consideró que la intención era la celebración de un contrato de compra venta, cuyo consentimiento sobre la cosa y precio se produjo por la oferta de venta de los codemandados y la aceptación de la demandante. Seguidamente, la Sala de Casación Civil realizó un estudio acerca de la naturaleza del contrato de compra venta y la promesa bilateral de compra venta y aplicó la doctrina contenida en la sentencia del 09 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra desarrollos 20699, C.A., para concluir que del análisis de las cláusulas del contrato se desprende que se trata de un contrato de promesa bilateral de compra venta, y que de su texto se deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta. Al respecto, esta Sala observa que la sentencia objeto de revisión, al llegar a la anterior conclusión no tomó en consideración el criterio establecido en la sentencia RC-00116, del 12 de abril de 2005, caso: Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, vigente para la fecha de interposición de la demanda, relativa al caso bajo estudio, en donde se estableció la naturaleza del contrato de opción de compra venta, en el sentido siguiente: De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio. Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil. En cuanto a la infracción del artículo 1.527 del Código Civil, que dispone “...La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato...”, se evidencia en la sentencia recurrida que el juzgador en su parte motiva y dispositiva no se fundamentó en el referido artículo tal como lo expresa el formalizante, sino que de la interpretación del contrato de opción de compra venta, el contradocumento y las pruebas cursantes en autos, estableció que las partes debían dar cumplimiento a sus respectivas obligaciones contraídas, tales como pagar la parte actora el saldo del precio, y la demandada, otorgar el documento de propiedad, por lo que en el caso de autos no se configuró el vicio de errónea interpretación alegado. En consecuencia, se declara improcedente la presente denuncia de infracción de los artículos 1.167 y 1.527 del Código Civil, por errónea interpretación. Así se decide. Sobre este particular, la Sala de Casación Civil, en la doctrina vigente para el caso bajo análisis asimiló, en un caso similar al de autos, el contrato de opción de compra venta al de compra venta cuando constaran los elementos propios de dicho contrato, como es la determinación de los sujetos, el acuerdo de voluntad y del precio. De conformidad con la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, antes referida, se puede afirmar que el juez de la recurrida actuó ajustado a derecho cuando asimiló la naturaleza del contrato de promesa bilateral de venta celebrado en el caso bajo estudio con un contrato de venta. Así se establece. En este sentido, esta Sala Constitucional ha expresado, en sentencia n.° 3057, del 14 de diciembre de 2004, caso: Seguros Altamira C.A., lo siguiente: (…) la reiteración y la uniformidad constituyen exigencias cardinales para la determinación de la existencia de un criterio jurisprudencial; no obstante, las mismas no son absolutas ya que, algunas veces, la jurisprudencia es vacilante y no se consolida. Por otra parte, en algunos supuestos (excepcionales) podría ser suficiente una sola sentencia como por ejemplo, cuando se produce un cambio de criterio mediante un razonamiento expreso y categórico, o cuando se dilucida por vez primera un asunto o cuando la falta de frecuencia de casos análogos no permitan la reiteración de la doctrina legal. En anteriores oportunidades, esta Sala ha hecho referencia a los criterios jurisprudenciales, sus cambios y la relación que existe entre los mismos y los principios de confianza legítima y seguridad jurídica en el ámbito jurisdiccional (sentencia n.° 327, del 07 de marzo de 2008, caso: Promotora 204, C.A.) en los siguientes términos: La expectativa legítima es relevante para el proceso. Ella nace de los usos procesales a los cuales las partes se adaptan y tomándolos en cuenta, ejercitan sus derechos y amoldan a ellos su proceder, cuando se trata de usos que no son contrarios a derecho’. Con la anterior afirmación, la Sala le dio valor al principio de expectativa plausible, el cual sienta sus bases sobre la confianza que tienen los particulares en que los órganos jurisdiccionales actúen de la misma manera como lo ha venido haciendo, frente a circunstancias similares. Así, es claro que en nuestro ordenamiento jurídico, con excepción de la doctrina de interpretación constitucional establecida por esta Sala, la jurisprudencia no es fuente directa del Derecho. Sin embargo, la motivación de los fallos proferidos por las Salas de Casación que trasciendan los límites particulares del caso sub iúdice, para ser generalizada mediante su aplicación uniforme y constante a casos similares, tiene una importancia relevante para las partes en litigio dada la función de corrección de la actividad jurisdiccional de los tribunales de instancia que ejercen las Salas de Casación de este Alto Tribunal, cuando desacaten o difieran de su doctrina, la cual, de acuerdo con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y con el artículo 177 de la Ley Orgánica Procesal de Trabajo, deben procurar acoger para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia. Por ello, la doctrina de casación, sin ser fuente formal del Derecho, en virtud de que sienta principios susceptibles de generalización, cuya desaplicación puede acarrear que la decisión proferida en contrario sea casada, se constituye en factor fundamental para resolver la litis y, en los casos en que dicha doctrina establezca algún tipo de regulación del proceso judicial, sus efectos se asimilan a los producidos por verdaderas normas generales. De tal forma, que en la actividad jurisdiccional el principio de expectativa plausible, en cuanto a la aplicación de los precedentes en la conformación de reglas del proceso, obliga a la interdicción de la aplicación retroactiva de los virajes de la jurisprudencia. En tal sentido, el nuevo criterio no debe ser aplicado a situaciones que se originaron o que produjeron sus efectos en el pasado, sino a las situaciones que se originen tras su establecimiento, con la finalidad de preservar la seguridad jurídica y evitar una grave alteración del conjunto de situaciones, derechos y expectativas nacidas del régimen en vigor para el momento en que se produjeron los hechos. No se trata de que los criterios jurisprudenciales previamente adoptados no sean revisados, ya que tal posibilidad constituye una exigencia ineludible de la propia función jurisdiccional, por cuanto ello forma parte de la libertad hermenéutica propia de la actividad de juzgamiento, sino que esa revisión no sea aplicada de manera indiscriminada, ni con efectos retroactivos, vale decir, que los requerimientos que nazcan del nuevo criterio, sean exigidos para los casos futuros y que se respeten, en consecuencia, las circunstancias fácticas e incluso de derecho, que existan para el momento en el cual se haya presentado el debate que se decida en el presente (Subrayado del fallo citado). Asimismo, conforme con lo antes expuesto, esta Sala ha reiterado en múltiples fallos, entre ellos, la sentencia n.° 3702, del 19 de diciembre de 2003, caso: Salvador de Jesús González Hernández, entre otras, que “la aplicación retroactiva de un criterio jurisprudencial, iría en contra de la seguridad jurídica que debe procurarse en todo Estado de Derecho”. Por estos motivos, en el caso bajo análisis, se puede señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia objeto de revisión, desconociendo un criterio reiterado por jurisprudencia pacífica para el año 2007, fecha de la interposición de la demanda en el juicio primigenio, analizó el contrato de promesa bilateral de compra venta, concluyó que, en el presente caso, no se había celebrado el contrato de compra venta, y declaró con lugar el recurso de casación, declaró la nulidad de la sentencia dictada, el 19 de noviembre de 2009, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, de Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y, en consecuencia, ordenó al Tribunal Superior que resultara competente, dictar nueva sentencia corrigiendo el supuesto vicio en que había incurrido, todo lo cual, en definitiva, lo realizó desconociendo el criterio vigente para el caso bajo análisis, que asimilaba el contrato de opción de compra venta, cuando se encuentran presentes los elementos de una compra venta, a un contrato definitivo de compra venta, y vulnerando los principios jurídicos fundamentales de seguridad jurídica y confianza legítima, así como el derecho constitucional a la igualdad de la recurrente en casación (aquí solicitante), quien, a su vez, tenía la expectativa plausible de que su asunto se decidiera de acuerdo con la jurisprudencia que imperaba, para ese entonces, en casos análogos. Por lo antes expuesto, esta Sala estima procedente la revisión solicitada…”

Establecido lo anterior, este Juzgado observa que, la parte actora reconvenida, en su demanda, atribuye el incumplimiento del contrato al demandado reconviniente, expresando en su escrito libelar, que éste le exigió, para el otorgamiento del documento definitivo de venta, el pago de un monto mayor al adeudado como saldo del precio y que por tal razón no se verificó la protocolización del mismo. Por su parte, el demandado reconviniente afirma, en su contestación, que el incumplimiento del contrato es imputable a la accionante reconvenida, quien dentro del plazo fijado en el contrato no pagó el saldo del precio, a pesar de las diligencias o gestiones realizadas por él para que se verificara el cumplimiento del contrato. Tales posturas nos obligan a determinar a quien es atribuible la inejecución del contrato que nos ocupa, con miras a lo estipulado en él. Así, en la Cláusula Cuarta del contrato objeto del presente juicio, las partes disponen un lapso para introducir el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectiva, el cual comenzaría a correr a partir de la fecha de la autenticación de aquél, lo cual se verificó en dos momentos distintos, uno el 19 de agosto de 2011 y otro el veintidós (22) de septiembre de 2011, por lo que debe tenerse que el lapso en referencia debía correr a partir del 22 de septiembre de 2011, fecha de la suscripción del contrato por la hoy accionante, expirando el 22 de enero de 2012, tal y como se estableció anteriormente en este mismo fallo, lapso dentro del cual se le impone, a la hoy accionante reconvenida, la obligación de obtener de manos del hoy demandado reconviniente los documentos que resultaran necesarios para protocolizar la venta y disponer del saldo del precio, toda vez que su pago debía producirse en la fecha de protocolización del contrato (Cláusulas Tercera y Sexta del Contrato)
Bajo tales premisas y de las pruebas producidas a los autos, no se desprende que durante el lapso in comento la accionante reconvenida hubiere requerido al demandado reconviniente la documentación necesaria para tramitar o gestionar la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva y menos aún que hubiere tenido disponible la suma de dinero restante del precio fijado en el contrato, pues si bien produce, con tal intención, una copia fotostática de documento de venta (folios 56 al 63 del expediente), suscrito entre los ciudadanos GERMAN PEÑA QUINTERO y TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, ya identificados, y KARIN CECILIA VALECILLOS SALAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.246.870, por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Savil, el cual está ubicado con frente a la Avenida La Hoyada y Calle Ribas y a la Calle Miranda de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, también es cierto que, a pesar de ser un medio de prueba admisible a tenor de lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la misma sólo prueba, tal y como se estableció anteriormente en este mismo fallo, que la hoy accionante vendió un inmueble que le pertenecía en comunidad con otra persona y que tal acto de transferencia se verificó el 11 de marzo de 2011, no pudiéndose inferir de tal documental –como lo pretende la parte accionante- que, para la fecha en que debía ésta cancelar el saldo del precio previsto en el contrato cuyo cumplimiento demanda, aún contara con el dinero producto de la operación acreditada a través de la reproducción en referencia; en todo caso debió acreditar tal disponibilidad mediante medios de prueba que de forma directa y sin lugar a dudas trasladaran ese hecho al proceso, cuestión que no hizo y así se establece. Tampoco suministra la demandante reconvenida prueba alguna del supuesto aumento del precio, conducta que atribuye al demandado reconviniente, aunado a que de haber sido así, que éste le hubiere requerido un precio mayor al pactado para firmar o suscribir el contrato definitivo de venta, nos preguntamos por qué ante esa situación la accionante reconvenida en primer lugar, no agotó, así debemos concluirlo porque no probó haberlo hecho, el procedimiento de oferta real y depósito, previsto en el artículo 819 y siguientes de nuestra ley civil adjetiva, a fin de libertarse de la obligación de pagar el saldo del precio dentro de la oportunidad pactada en el contrato y en segundo lugar, esperó hasta el 16 de julio de 2013, fecha de interposición de la presente demanda, es decir, más de año y medio, para atribuirle la inejecución del contrato al hoy demandado reconviniente y requerir su cumplimiento, todo lo cual permite concluir que la accionante no cumplió con su carga probatoria, conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba contenidas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
Por otra parte, el demandado en su contestación afirma que el incumplimiento del contrato es imputable a la accionante reconvenida, quien dentro del plazo fijado en el contrato no pagó el saldo del precio, tal excepción constituye un hecho negativo definido, por lo que quien lo alegó no tiene carga de probarlo.
A este respecto, la Sala de Casación Civil en sentencia dictada en fecha 16 de diciembre de 2009, Expediente Nro. AA20-C-2009-000430, sostiene:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente: “Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”. Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba. En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor. En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos. Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico. En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya. No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo. Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78). De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.). Hechas estas consideraciones, la Sala observa que en el caso concreto, el formalizante manifiesta que “…cuando se trata de la invocación de hechos negativos… se invierte la carga de la prueba…”, por lo tanto, a su juicio “…No es posible demostrar que no se dio mantenimiento a la bomba de carga del bote salvavidas, lo cual es un hecho negativo…”, en consecuencia, concluye el recurrente que, “…es la parte demandada la que tiene que probar el hecho positivo de que sí le dio el mantenimiento adecuado y oportuno…”, razón por la cual considera que el juez de alzada interpretó erróneamente los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba. Al respecto, esta Sala considera en primer término, que el juez de alzada ha debido analizar la naturaleza jurídica del hecho negativo invocado por la parte actora, para determinar de esta manera si es posible probarlo o no y por lo tanto, establecer a quién corresponde la carga de la prueba. En efecto, la parte demandante alegó que la empresa de transporte aéreo, parte demandada en el presente juicio, “…no dio mantenimiento a la bomba de carga del bote salvavidas…”, hecho negativo éste que la Sala considera puede probarse, por cuanto es posible individualizar e identificar el avión donde ocurrió el siniestro, y además, por ser cierta la fecha del accidente aéreo, lo que permitiría demostrar si para la fecha del referido siniestro, se había realizado el mencionado mantenimiento. Por lo tanto, se está en presencia de un hecho negativo definido acaecido en un lugar y tiempo determinados, que puede probarse y en consecuencia, se invierte la carga de la prueba, correspondiéndole en este caso tal carga a la parte demandada. Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión de las actuaciones del expediente, específicamente en el folio 575 de la tercera pieza, la existencia de un informe emitido por la empresa Aserca Airlines, promovido por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas en primera instancia, en el cual se señaló que “…fue efectuado el mantenimiento en cumplimiento de las leyes aeronáuticas y de los manuales de mantenimiento para este tipo de accesorios, la bombona o botella de bote salvavidas; le informamos que se realizó una inspección por condición y vigencia de los cilindros instalados… encontrándose en condición satisfactoria dichos equipos…”, todo lo cual, pone de manifiesto que el argumento –hecho negativo- esgrimido por el formalizante fue discutido por el demandado, quien aportó pruebas para contradecirlo. Aun más, cuando el recurrente, en su escrito de formalización expresa que “…La misma parte demandada vio la necesidad de demostrar el hecho de que sí se le hizo mantenimiento, pero tal esfuerzo fue infructuoso, pues la misma sentencia niega el valor probatorio a los medios empleados con tal fin…”, reconoce que el mencionado alegato negativo fue discutido y probado dentro del proceso. Todo lo antes expuesto, permite a esta Sala disentir del criterio sostenido por la recurrida en relación con el tratamiento jurídico otorgado al hecho negativo planteado por la parte actora, toda vez que el mencionado alegato constituía un hecho negativo definido y por tanto susceptible de ser discutido con una prueba que demostrara que sí se había realizado la conducta presuntamente omitida. Por tanto, contrario a lo sostenido por el sentenciador de la recurrida, no le correspondía a la parte que alegó el hecho negativo demostrar que no había cumplido la demandada su obligación de verificar el mantenimiento de la aeronave siniestrada…”
De otro lado se observa que, en el escrito libelar la parte accionante afirma que, pagará el monto restante del precio con los respectivos intereses moratorios (vto. folio 2) y luego, en el Capítulo IV, titulado “Del Petitorio” expresa que, “(…) la sentencia dictada por este Tribunal, sirva como título de propiedad a favor de mi representada TERESA HERRERA ALMEIDA, previo depósito por ante este tribunal por mi mandante, de la diferencia del precio de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), más los intereses de mora calculados al doce por ciento (12%) anual, desde el 15 de agosto de 2011 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que se dicte en este juicio, mediante experticia complementaria del fallo…”, lo anterior denota que la accionante reconvenida asume haber incurrido en mora, lo que involucra el carácter culposo del deudor en el cumplimiento de la prestación debida conforme al contrato (pago de saldo del precio), asumiendo así una indemnización por equivalente por la ejecución tardía de su obligación en beneficio de su acreedor, de lo que se infiere que estima que éste debe ser indemnizado, lo que resulta contradictorio, toda vez que la accionante reconvenida ha venido señalando en su demanda que la no protocolización del documento de venta se debe a la supuesta conducta desplegada por el demandado reconviniente, por lo que, la cantidad a pagar y que debió ofrecer la accionante es -en principio- la numéricamente expresada en el contrato, ex artículo 1737 del Código Civil y no como contradictoriamente lo hace –repito- al incluir intereses moratorios desde el 15 de agosto de 2011. En adición a lo anterior, cuando se asume el retardo culposo de una obligación, los intereses en beneficio del acreedor a título de reparación, conforme lo prevé el Artículo 1277 eiusdem, son los legales, los cuales deben calcularse a la tasa del tres por ciento (3%) anual (Artículo 1746 del Código Civil) y no a la del doce por ciento (12%) anual como es señalado en el escrito contentivo de la demanda, y así se establece.
Por las consideraciones que anteceden, la demanda por cumplimiento de contrato planteada por la parte accionante no debe prosperar y así será determinado en la dispositiva del presente fallo.
DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN
El demandado reconviniente plantea, en su contestación a la demanda, reconvención o mutua petición en contra de la demandante reconvenida, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, arguyendo que fue ella la que incumplió el contrato, toda vez que dentro del plazo fijado en el mismo no pagó el saldo del precio mientras que la demandante reconvenida en su contestación a la reconvención impugna el valor estimado de la misma, insiste que el contrato suscrito es un contrato de venta y no de opción de compra venta y, adiciona a la causa que atribuye como de incumplimiento del demandado (aumento del precio), otra que no invocó en su escrito libelar, relativa a que desde el 1 de diciembre de 2011 hasta el 22 de enero de 2012 el hoy accionado reconviniente no tenía ni cédula catastral ni solvencia a su nombre.
Ante tales planteamientos, debe este Juzgado resolver como punto previo a la determinación del mérito de la reconvención o mutua petición, la impugnación del valor o cuantía que de la misma ha sido estimado por el demandado reconviniente en la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) equivalente a SIETE MIL OCHOCIENTAS SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (Bs. 7.874 UT). A este respecto, debemos referir que la impugnación propuesta por la parte accionante reconvenida lo fue por considerar exagerada tal estimación, arguyendo que la suma que quedó por pagar del resto del precio de la negociación es la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), por lo que, a su decir, debió hacerse la determinación del valor de la reconvención en esa suma. Así las cosas, conforme al criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, cuestionada por el demandado, en este caso por la accionante reconvenida, la estimación contenida en el escrito libelar o en la reconvención, por exagerada o por reducida, adicionando una nueva cuantía, deberá probar su alegación (Sentencia del 7 de marzo de 1985, G.F. 1985, No. 127, Vol. III, pág. 2241. Reiterada: Auto del 10 de octubre de 1990, Exp. No. 87-0181, Sentencia del 5 de agosto de 1997, Exp. No. 97-0189, S. No. 0276, Sentencia del 17 de febrero de 2000, Exp. No. 99-0417, S. No. 0012, Sentencia del 14 de diciembre de 2004, Exp. No. 04-0894, S.RH. No. 1417), siendo así la determinación de su valor debería realizarse conforme a la regla contenida en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la cuantía debe ser producto de la sumatoria de capital, intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda, pero siendo que la reconvención es por resolución de contrato y el accionado reconviniente no incluye en la misma reclamación alguna por concepto de indemnización de daños y perjuicios, deviene en exagerada la estimación que en UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) hiciere aquél, habida cuenta que ambas partes admiten, conforme al contrato producido por la parte actora reconvenida y que vincula a los sujetos involucrados en el presente juicio, que el saldo que aquélla quedó a deber del monto pactado como precio de la venta es la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), por lo que este Juzgado decide que sea éste el valor de la reconvención propuesta y así se establece.
Resuelto el punto previo relativo a la impugnación del valor o cuantía de la reconvención, pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento respecto del mérito de la reconvención que por resolución de contrato fue propuesta por la parte demandada en contra de la accionante en el presente juicio, en la forma siguiente:
En relación a la naturaleza del contrato se reproduce aquí lo expuesto en este mismo fallo sobre el particular. Bajo esta premisa, este Tribunal encuentra que, en Venezuela, la institución de la resolución aparece por vez primera en el Código Civil de 1862, específicamente en el artículo 16, que la copió del Código Civil Chileno de don Andrés Bello, manteniéndose en los Códigos Civiles de los años 1867, 1873 y el actual de 1942, contemplándola éste último en el artículo 1167, disposición que constituye una versión castellana del Artículo 47 del Proyecto del Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano, con la diferencia que elimina la potestad judicial de conceder al deudor plazos de gracia para honrar la obligación incumplida. Por tanto, la institución se adopta en dicha disposición en los términos siguientes:
“(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Conforme a la disposición antes transcrita, los contratos susceptibles de resolución son los bilaterales, entendiéndose por tales, a tenor de lo establecido en el artículo 1134 eiusdem, aquellos en los cuales las partes se obligan recíprocamente, de allí que se encuentren excluidos de su aplicación los contratos sinalagmáticos imperfectos, a saber: el contrato de depósito gratuito, el contrato de mandato gratuito, el mutuo gratuito y el comodato.
Entre los contratos sinalagmáticos, se encuentra el contrato de venta, que constituye un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio (Artículo 1474 del Código Civil), por ende, implica un equilibrio de derecho y de hecho entre las dos obligaciones esenciales, esto es la entrega del inmueble y el pago del precio, de allí que en caso de incumplimiento de una de ellas, la resolución emerge como el remedio idóneo frente a la ruptura del equilibrio entre las prestaciones, por el enriquecimiento obtenido por el incumplidor (Artículo 1184 de la Ley Civil Sustantiva), acción amparada por el legislador en el artículo 1167 eiusdem, siendo así susceptible de resolución un contrato que por definición es bilateral, ya que el vendedor y el comprador asumen obligaciones recíprocas. En consecuencia: a) si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo, junto con la indemnización de los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, b) cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones y c) se plantea en toda su extensión el problema de los riesgos.
La resolución supone la liberación del vínculo jurídico derivado del contrato que sometía a las partes a recíprocos deberes de cumplimiento y, se funda precisamente en la inejecución por una de ellas de su prestación u obligación principal, entendiéndose por ésta la que resulta necesaria para lograr el resultado típico de un contrato, tales como la propiedad de la cosa contra el precio de venta, goce de la cosa contra el pago recíproco de la renta. Para Picard y Prudhomme, estas obligaciones, que llaman esenciales, se caracterizan porque “juegan la una respecto de la otra el papel de equivalente jurídico, de hacerse contrapeso, brevemente dicho, de servirse mutuamente de causa”, para concluir respecto de la obligación esencial de un contrato sinalagmático que, la teoría de la resolución se reduce totalmente a la idea de equilibrio, sosteniendo que la naturaleza de este contrato implica entre las obligaciones un vínculo riguroso y, por consiguiente, un equilibrio que la inejecución total o parcial tiene el efecto de destruir.
Por incumplimiento debe considerarse, a la luz del Código Civil venezolano, como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada, de allí que cualquier incumplimiento o retardo, siempre que éste último persista para el momento de la interposición de la demanda, concede, ex artículo 1167 ibídem, derecho a la resolución del contrato.
En el caso de marras, la parte demandada reconviniente afirma que la accionante reconvenida no dio cumplimiento a su obligación de pagar el saldo del precio del inmueble objeto de la venta dentro del lapso pactado en el contrato, mientras que la parte demandada se excepciona manifestando que el incumplimiento del contrato de venta es atribuible al demandado, pues arguye que desde el 1 de diciembre de 2011 hasta el 22 de enero de 2012 el hoy accionado reconviniente no contaba con cédula catastral ni solvencia a su nombre, causa de incumplimiento, vale acotar, distinta a la que le imputó en su escrito libelar, por lo que las partes debían, conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba, demostrar sus afirmaciones de hecho. A este respecto se observa que, de las actas procesales que conforman la presente causa, no se desprende que, durante el lapso comprendido entre el 22 de septiembre de 2011, fecha de la suscripción del contrato por la hoy accionante, y el 22 de enero de 2012, último día del lapso para la protocolización del documento definitivo de venta, la accionante reconvenida hubiere requerido al demandado reconviniente la documentación necesaria para tramitar o gestionar tal protocolización ante la Oficina de Registro respectiva y menos aún que hubiere tenido disponible la suma de dinero restante del precio fijado en el contrato, pues si bien produce, con tal intención, una copia fotostática de documento de venta (folios 56 al 63 del expediente), suscrito entre los ciudadanos GERMAN PEÑA QUINTERO y TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, ya identificados, y KARIN CECILIA VALECILLOS SALAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.246.870, por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Savil, el cual está ubicado con frente a la Avenida La Hoyada y Calle Ribas y a la Calle Miranda de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, también es cierto que, a pesar de ser un medio de prueba admisible a tenor de lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con la misma sólo prueba, tal y como se estableció anteriormente en este mismo fallo, que la hoy accionante vendió un inmueble que le pertenecía en comunidad con otra persona y que tal acto de transferencia se verificó el 11 de marzo de 2011, no pudiéndose inferir de tal documental –como lo pretende la parte accionante reconvenida- que, para la fecha en que debía ésta cancelar el saldo del precio previsto en el contrato cuyo cumplimiento demanda, aún contara con el dinero producto de la operación acreditada a través de la reproducción en referencia; en todo caso debió demostrar tal disponibilidad mediante medios de prueba que de forma directa y sin lugar a dudas trasladaran ese hecho al proceso, cuestión que no hizo, tal y como se estableció anteriormente en este mismo fallo y así se establece.
En cuanto a la causa de incumplimiento que ahora imputa la demandante reconvenida al demandado reconviniente relativa a que éste no contaba con la cédula catastral ni la solvencia a su nombre antes del 22 de enero de 2012, se evidencia del oficio emanado de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Guaicaipuro del Estado Miranda, cursante al folio 217 y vto., con ocasión de la prueba de informes promovida por la actora reconvenida que, el hoy demandado reconviniente solicitó el cambio de nombre a su favor en el boletín Nro. 34660 en fecha 24 de noviembre de 2011, siendo emitido el acto administrativo que aprueba dicha solicitud el 5 de diciembre de 2011 y en la Dirección de Catastro cursa Certificado de Solvencia de Impuestos de pago sobre Inmuebles Urbanos relacionado con el inmueble inscrito a favor del ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ con fecha 6 de enero de 2012, todo lo cual se verifica dentro del lapso durante el cual debía introducirse el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, lo que desdice lo afirmado por la accionante reconvenida en cuanto a que el hoy accionado reconviniente no contaba con cédula catastral ni solvencia a su nombre para el 22 de enero de 2012 y así se establece.
De lo anteriormente expuesto, debe este Tribunal concluir que el incumplimiento del contrato objeto del presente juicio es atribuible a la parte actora reconvenida, por cuanto no cumplió con su obligación principal o esencial de pagar el saldo del precio pactado en la venta ni haber gestionado la protocolización del documento de venta dentro del lapso estipulado por las partes, en inobservancia a lo establecido en el Artículo 1160 de la ley civil sustantiva, que reza: “(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.
En consecuencia, debe declararse resuelto el contrato de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2011, bajo el No. 11, Tomo 143, folios 64 al 68 de los Libros de Autenticaciones respectivos y la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda el 22 de septiembre de 2011, bajo el No. 026, Tomo 271 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría y consecuentemente, quedan desligadas las partes de los compromisos que para ellas se derivaban del contrato y que aún no se hubieren cumplido, dado el efecto liberatorio que la resolución declarada comporta, todo lo cual será determinado de manera expresa en el dispositivo del presente fallo y, así se decide.
III
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.453.631 en contra del ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ, de nacionalidad venezolana, soltero, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 13.894.770 y 2) CON LUGAR LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN planteada por el ciudadano JOSÉ RAMÓN RODRÍGUEZ PAZ en contra de la ciudadana TERESA DE JESÚS HERRERA ALMEIDA, ambos ya identificados y consecuentemente, se declara RESUELTO el contrato de contrato de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2011, bajo el No. 11, Tomo 143, folios 64 al 68 de los Libros de Autenticaciones respectivos y la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda el 22 de septiembre de 2011, bajo el No. 026, Tomo 271 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría y consecuentemente, quedan desligadas las partes de los compromisos que para ellas se derivaban del contrato y que aún no se hubieren cumplido, dado el efecto liberatorio que la resolución declarada comporta.
Se condena en costas a la parte actora reconvenida de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en los Teques a los tres (3) días del mes de julio de dos mil quince (2015), a los 205º y 156º años de la Independencia y de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,
ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA TITULAR,
JENIFER BACALLADO GONZALEZ
En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia siendo las 2:30 de la tarde.
LA SECRETARIA TITULAR,
JENIFER BACALLADO GONZALEZ

Exp. No. 30174
EMMQ/JBG