TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 14.401.506.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ABELARDO VICTOR JASPE GÁMEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 164.312.
PARTE ACCIONADA: JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ, de nacionalidad venezolana, soltero, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 5.453.421.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONADA: CLARA LUISA BAQUERO HERNÁNDEZ y LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 150.754 y 33.249, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE No.: 30200
I
ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio por demanda incoada por el abogado ABELARDO VICTOR JASPE GÁMEZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra del ciudadano JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ, todos ampliamente identificados, la cual previo el sorteo de ley correspondió su conocimiento a este Juzgado.
En el escrito libelar, la representación judicial de la parte accionante refiere que: 1) En fecha 19 de noviembre de 2012, en la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, Los Teques, su representada y denominada LA OPCIONARIA suscribió un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA con el hoy demandado, quedando anotado bajo el No. 16, Tomo 342 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto es un inmueble conformado por el apartamento destinado a vivienda, identificado con la cédula catastral No. 28750, distinguido con la letra y número “D”” raya cuarenta y tres (No. D-43), ubicado en el piso cuatro (4), situado en la esquina Sur-Este de la Torre “D” del Conjunto “Parque Residencial La Cima”, Sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda, en el sitio también denominado “Segundo Callejón Almenar”, cuyas características y demás determinaciones se especifican en la Cláusula Primera del citado “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA”. 2) Después del otorgamiento del mencionado contrato de Opción de Compra, su representada procedió a tramitar su solicitud de crédito. Es así que, el 21 de noviembre de 2012, presenta las solicitudes de créditos en el Banco del Tesoro y en PDVSA INTEVEP, S.A. 3) El día 13 de febrero de 2013, el Banco del Tesoro aprueba el crédito a la compradora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN. 4) En fecha 12 de marzo de 2013, el vendedor JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ obtiene la solvencia del Aseo Urbano del Inmueble. 5) El 13 de marzo de 2013, el vendedor obtiene la solvencia de Impuesto sobre Inmuebles Urbanos y en esa misma fecha el Banco del Tesoro remite una comunicación, en la cual autoriza la constitución de hipoteca de segundo grado a favor de PDVSA INTEVEP, S.A. 6) El 18 de marzo de 2013, el vendedor obtiene, por parte de la empresa HIDROCAPITAL, la solvencia de agua del apartamento. 7) En fecha 21 de marzo de 2013, el vendedor obtiene la Cédula Catastral del inmueble. 8) El día 1º de abril de 2013, el vendedor obtiene la constancia de Registro de Vivienda Principal. 9) El 12 de abril de 2013, la compradora presenta el documento definitivo de compra venta del inmueble ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, según planilla emitida con el No. de Trámite 229.2013.2.434. 10) El 27 de mayo de 2013 la compradora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, envía correo electrónico al vendedor JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ, participándole de la firma del documento definitivo de compra venta, para el día miércoles 29 de mayo de 2013, constando en la documental respectiva que en fecha 28 de mayo de 2013, la compradora en compañía de la ciudadana INGRID ROJAS, titular de la cédula de identidad No. 15.519.887, acudió al laboratorio de PDVSA INTEVEP S.A. donde labora el vendedor JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ, a fin de notificarle del otorgamiento del documento definitivo de compra venta para el día 29 de mayo de 2013, quien se negó a firmar el original como recibido. 11) El día 29 de mayo de 2013, se hicieron presentes en la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, la compradora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN y la apoderada del Banco del Tesoro, MAGALY MEDINA, quienes dejaron constancia de la inasistencia del vendedor JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ. 12) En virtud de la negativa del vendedor la compradora se vio en la obligación de devolver a la Gerencia Funcional de Recursos Humanos de PDVSA INTEVEP S.A. el cheque de gerencia No. 49014283 a nombre del vendedor JUAN JOSÉ CORTEZ GONZALEZ, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,oo). 13) Conforme a la cláusula tercera del contrato el día límite de vencimiento de la opción de compra es el 19 de marzo de 2013, de allí la obligación del vendedor de hacer entrega, A TIEMPO, de los recaudos necesarios para que la compradora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, pudiese consignarlos en forma oportuna y conjuntamente con el documento definitivo de compra venta, ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, obligación de hacer que no fue cumplida por parte del comprador JUAN JOSÉ CORTÉZ GONZÁLEZ de la manera como establecía el contrato, toda vez que los referidos recaudos fueron obtenidos por éste de forma extemporánea, por tardíos, lo que coloca al referido ciudadano en situación de incumplimiento en cuanto a los plazos establecidos en la convención para la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público competente. 14) Debido al retardo por parte del vendedor en la entrega de los recaudos exigidos por el Registro, la compradora se vio imposibilitada para presentar el citado documento definitivo de compra venta de manera oportuna, dentro de los plazos establecidos en la convención suscrita el 19 de noviembre de 2012. 15) El Banco del Tesoro no pudo emitir el cheque correspondiente al crédito aprobado el 13 de febrero de 2013, ya que no había recibido los recursos correspondientes del “Banco Nacional de Vivienda y Habitat”, razón por la cual invoca Resolución No. 11 de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial No. 40115 de fecha 21 de febrero de 2013. 16) El vendedor se ha negado en repetidas oportunidades a la firma del documento definitivo de compra venta, alegando la más reciente devaluación de la moneda y afirmando que si vende a su representada al precio convenido en el ya citado contrato de Opción de Compra, el perdería mucho dinero, razón por la cual demanda por cumplimiento de contrato, para que se ordene al hoy demandado que suscriba el documento definitivo de compra venta del apartamento antes descrito y consecuentemente, se perfeccione el acto traslativo de propiedad que se pactó en el mencionado contrato de opción de compraventa. Finalmente, estima la demanda en la suma de QUINIENTOS VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs.526,oo), equivalente a CUATRO MIL NOVECIENTAS QUINCE UNIDADES TRIBUTARIAS (4.915 UT).
Mediante diligencia fechada 25 de septiembre de 2013, la representación judicial de la parte actora consigna los recaudos a los cuales hace mención en su escrito libelar.
Por auto fechado 30 de septiembre de 2013, este Juzgado admite la referida demanda y ordena el emplazamiento del ciudadano JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ, ya identificado, mediante las reglas del procedimiento ordinario.
La parte actora a través de diligencia fechada 10 de octubre de 2013, consigna las copias fotostáticas necesarias a fin de que sea librada la compulsa al demandado y abierto el cuaderno de medidas. En esa misma fecha, consignó emolumentos al Alguacil de este Juzgado, para la práctica de la citación, todo lo cual fue acordado en fecha 15 de octubre de 2013.
Mediante diligencia fechada 14 de noviembre de 2013, la parte actora el Alguacil de este Juzgado hace constar que practicó la citación personal del demandado.
Mediante escrito fechado 3 de diciembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada ofrece contestación a la demanda, en los términos siguientes: 1) admite como cierto el hecho de que la demandante y su representado firmaron un contrato de opción de compra venta, por el inmueble identificado en el escrito libelar. 2) Niegan, rechazan y contradicen que el Banco del Tesoro hubiere aprobado un crédito a la demandante y consecuentemente, impugnan la documental identificada con la letra “C”. 3) Niegan, rechazan y contradicen lo relativo a la obtención de solvencia de impuestos sobre inmuebles urbanos, toda vez que el contrato vencía el 19 de marzo de 2013 y dentro del tiempo de la opción obtuvo la misma. 4) Afirman que la solvencia de HIDROCAPITAL se obtuvo dentro del plazo para cumplir con las obligaciones. A la par expresan que, para la obtención de la Carta Catastral deben cumplirse con una serie de trámites en la oficina de catastro, por lo que, a su decir, se demora de dos (2) a tres (3) meses, mientras que el Registro Principal de Vivienda se suple con el pago de cero coma cinco por ciento (0,5%) mediante la Planilla de Declaración y Pago de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas, Forma 33 establecido en la ley, por cada unidad tributaria en base a 107 Bolívares ante el Registro Público. 4) Ratifican lo afirmado por la demandante en cuanto a que el documento definitivo de venta fue presentado por ésta el 12 de abril de 2013, es decir vencido el lapso de la opción de compra. 5) Impugnan el documento marcado con la letra “K” por cursar en copia fotostática. 6) Niegan que su mandante hubiere recibido notificación el 28 de mayo de 2013 y que se hubiere negado a firmarla. 7) Nunca se le notificó a su mandante de la firma ante el registro del documento definitivo. 8) Niegan que su mandante tenga responsabilidad en la devolución del cheque de gerencia que refiere la accionante en su demanda. 9) Niegan que su representado se hubiere negado a firmar en varias oportunidades el documento definitivo de venta alegando la devaluación de la moneda y el precio convenido de venta en el contrato. 10) Le atribuyen el incumplimiento del contrato a la demandante, quien presentó el documento a la Oficina de Registro el 12 de abril de 2013 y el Banco del Tesoro no recibió a tiempo los recursos del Banco de Vivienda y Habitat, como lo afirma la misma accionante. 11) Niegan, rechazan y contradicen la cuantía por cuanto el precio pactado en el contrato es de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,oo) mientras que las arras sumadas al cheque emitido por el Banco del Tesoro arrojan la suma de TRESCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 314.000,oo). 12)Plantean reconvención o muta petición en contra de la accionante.
Por auto fechado 16 de diciembre de 2013, este Juzgado niega la admisión de la reconvención o mutua petición propuesta por la parte demandada por haber incurrido en inepta acumulación de pretensiones.
En la oportunidad legal correspondiente, ambas partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas en el presente juicio, siendo providenciadas las mismas mediante auto de fecha 3 de febrero de 2014.
En fecha 21 de abril de 2014, la parte actora consigna escrito contentivo de sus informes.
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, este Juzgado pasa a emitir su pronunciamiento en los términos siguientes:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

a) De la trabazón de la litis
a.1. Ambas partes admiten que se encuentran vinculadas por un contrato que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la Cédula Catastral No. 28750, distinguido con la letra y número D raya cuarenta y tres (No. D-43) ubicado en el piso cuatro (4) situado en la Esquina Sur-Este de la Torre “D” del Conjunto Parque Residencial La Cima, situado en el Sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en sitio también denominado “Segundo Callejón Almenar, el cual tiene un área aproximada de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (79 m2) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con el apartamento No. D-44 y con la caja de las escaleras; SUR: con la fachada Sur de la Torre; ESTE: con la fachada Este de la Torre y OESTE: con el apartamento D-42 y con la caja de las escaleras.
a.2. La parte actora en su demanda afirma que, 1) después del otorgamiento del mencionado contrato de Opción de Compra, su representada procedió a tramitar su solicitud de crédito. Es así que, el 21 de noviembre de 2012, presenta las solicitudes de créditos en el Banco del Tesoro y en PDVSA INTEVEP, S.A. 2) El día 13 de febrero de 2013, el Banco del Tesoro aprueba el crédito a la compradora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN. 3) En fecha 12 de marzo de 2013, el vendedor JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ obtiene la solvencia del Aseo Urbano del Inmueble. 4) El 13 de marzo de 2013, el vendedor obtiene la solvencia de Impuesto sobre Inmuebles Urbanos y en esa misma fecha el Banco del Tesoro remite una comunicación, en la cual autoriza la constitución de hipoteca de segundo grado a favor de PDVSA INTEVEP, S.A. 5) El 18 de marzo de 2013, el vendedor obtiene, por parte de la empresa HIDROCAPITAL, la solvencia de agua del apartamento. 6) En fecha 21 de marzo de 2013, el vendedor obtiene la Cédula Catastral del inmueble. 7) El día 1º de abril de 2013, el vendedor obtiene la constancia de Registro de Vivienda Principal. 8) El 12 de abril de 2013, la compradora presenta el documento definitivo de compra venta del inmueble ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, según planilla emitida con el No. de Trámite 229.2013.2.434. 9) El 27 de mayo de 2013 la compradora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, envía correo electrónico al vendedor JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ, participándole de la firma del documento definitivo de compra venta, para el día miércoles 29 de mayo de 2013, constando en la documental respectiva que en fecha 28 de mayo de 2013, la compradora en compañía de la ciudadana INGRID ROJAS, titular de la cédula de identidad No. 15.519.887, acudió al laboratorio de PDVSA INTEVEP S.A. donde labora el vendedor JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ, a fin de notificarle del otorgamiento del documento definitivo de compra venta para el día 29 de mayo de 2013, quien se negó a firmar el original como recibido. 10) El día 29 de mayo de 2013, se hicieron presentes en la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, la compradora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN y la apoderada del Banco del Tesoro, MAGALY MEDINA, quienes dejaron constancia de la inasistencia del vendedor JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ. 11) En virtud de la negativa del vendedor la compradora se vio en la obligación de devolver a la Gerencia Funcional de Recursos Humanos de PDVSA INTEVEP S.A. el cheque de gerencia No. 49014283 a nombre del vendedor JUAN JOSÉ CORTEZ GONZALEZ, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,oo). 12) Conforme a la cláusula tercera del contrato el día límite de vencimiento de la opción de compra es el 19 de marzo de 2013, de allí la obligación del vendedor de hacer entrega, A TIEMPO, de los recaudos necesarios para que la compradora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, pudiese consignarlos en forma oportuna y conjuntamente con el documento definitivo de compra venta, ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, obligación de hacer que no fue cumplida por parte del comprador JUAN JOSÉ CORTÉZ GONZÁLEZ de la manera como establecía el contrato, toda vez que los referidos recaudos fueron obtenidos por éste de forma extemporánea, por tardíos, lo que coloca al referido ciudadano en situación de incumplimiento en cuanto a los plazos establecidos en la convención para la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público competente. 13) Debido al retardo por parte del vendedor en la entrega de los recaudos exigidos por el Registro, la compradora se vio imposibilitada para presentar el citado documento definitivo de compra venta de manera oportuna, dentro de los plazos establecidos en la convención suscrita el 19 de noviembre de 2012. 14) El Banco del Tesoro no pudo emitir el cheque correspondiente al crédito aprobado el 13 de febrero de 2013, ya que no había recibido los recursos correspondientes del “Banco Nacional de Vivienda y Habitat”, razón por la cual invoca Resolución No. 11 de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial No. 40115 de fecha 21 de febrero de 2013 y, 15) el vendedor se ha negado en repetidas oportunidades a la firma del documento definitivo de compra venta, alegando la más reciente devaluación de la moneda y afirmando que si vende a su representada al precio convenido en el ya citado contrato de Opción de Compra, el perdería mucho dinero, razón por la cual demanda por cumplimiento de contrato, para que se ordene al hoy demandado que suscriba el documento definitivo de compra venta del apartamento antes descrito y consecuentemente, se perfeccione el acto traslativo de propiedad que se pactó en el mencionado contrato de opción de compraventa. Afirmaciones de hecho que fueron negadas por la representación judicial del demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, arguyendo que la inejecución del contrato es atribuible a la demandante, quien presentó el documento definitivo ante la Oficina de Registro respectiva el 12 de abril de 2013, vencido el término previsto en la Cláusula Tercera del Contrato.
En tal virtud y de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, corresponde a cada una de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Bajo tales premisas, este Juzgado examinará exhaustivamente las pruebas aportadas por las partes, en la forma siguiente:
a) Pruebas acompañadas al escrito libelar
• Folios 14 al 18, copia certificada expedida por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 29 de mayo de 2013, correspondientes a contrato suscrito entre los ciudadanos JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ y KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, ya identificados, por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la cédula catastral No. 28750, distinguido con la letra y número D raya cuarenta y tres (No. D-43) ubicado en el piso cuatro (4), situado en la esquina Sur-Este de la Torre “D” del Conjunto Parque Residencial La Cima situado en el Sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en el sitio también denominado Segundo Callejón Almenar, con un área aproximada de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (79 M2) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con el apartamento No. D-44 y con la caja de las escaleras; SUR: con la fachada Sur de la Torre; ESTE: con la fachada Este de la Torre y OESTE: con el apartamento D-42 y con la caja de las escaleras. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por ser una reproducción admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que las partes se encuentran vinculadas por un contrato, hecho éste admitido por las partes en sus respectivos actos procesales.
• Folio 19. Copia fotostática de constancia emitida por el Banco del Tesoro, mediante la cual se acredita la aprobación de un crédito a favor de la hoy accionante con fecha 13 de febrero de 2013. En relación a esta documental, la parte actora promueve, en la oportunidad legal respectiva, prueba de informes, que fue objeto de respuesta en fecha 8 de abril de 2014 (folio 164 del expediente), en los términos siguientes: “(…) A la ciudadana Karolly Saavedra se le aprobó un crédito hipotecario por DOSCIENTOS DIECISEIS MIL BOLÍVARES (Bs.216.000,oo) en fecha 13 de febrero de 2013. 2. El crédito aprobado a la ciudadana Karolly Saavedra fue para la adquisición de vivienda principal. 3. La dirección del inmueble para cuya adquisición se solicitó el préstamo es: Parque Residencial La Cima, Torre D, Apartamento distinguido con el No. D-43, piso 4, Sector Punta Brava, final Calle Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda, Municipio Guaicaipuro…”. En tal virtud, este Tribunal le atribuye plena eficacia a la prueba en referencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma que si le fue aprobado, a la hoy accionante, en fecha 13 de febrero de 2013 crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto del presente juicio.
• Folio 20. Certificado de Solvencia No. 0658845 de fecha 12 de marzo de 2013, correspondiente al Servicio de Aseo Urbano y Domiciliario a nombre del hoy accionante, por el inmueble objeto del presente juicio. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar que dicho certificado fue emitido el 12 de marzo de 2013.
• Folio 21. Certificado de Solvencia No. D-H 216619 por impuesto municipal con fecha de emisión 13 de marzo de 2013. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar que dicho certificado fue emitido el 13 de marzo de 2013
• Folio 22. Comunicación emanada del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH) y dirigida a PDVSA INTEVEP S.A. de fecha 13 de marzo de 2013, mediante la cual autoriza que se constituya hipoteca de segundo grado a favor de la última de las nombradas sobre el inmueble identificado en el contrato objeto del presente juicio. En la oportunidad de promoción de pruebas la parte accionante promueve prueba de informes a la Consultoría Jurídica de tal entidad, cuyas resultas se encuentran insertas a las actas en los folios 173 y 174, evidenciándose de su contenido que la entidad bancaria en referencia reconoce haber autorizado mediante comunicación de fecha 13 de marzo de 2013 la constitución de hipoteca de segundo grado, solicitada por la ciudadana KAROLLY SAAVEDRA RONDÓN, a favor de la empresa PDVSA INTEVEP S.A., para la adquisición del inmueble objeto del presente juicio. En tal virtud, este Tribunal le atribuye plena eficacia a la prueba en referencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para probar que si fue autorizada por dicha entidad financiera la constitución de la garantía real antes referida a favor de la empresa PDVSA INTEVEP S.A. y así se establece.
• Folio 23. Constancia emitida por HIDROCAPITAL de fecha 18 de marzo de 2013 correspondiente al inmueble objeto de la controversia que nos ocupa. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar que dicha constancia fue emitida el 18 de marzo de 2013
• Folio 24. Cédula Catastral de fecha 21 de marzo de 2013, No. 28750, a nombre del hoy demandado, por el inmueble en referencia. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar que la Cédula Catastral correspondiente al inmueble objeto del presente juicio fue emitida por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro en fecha 21 de marzo de 2013.
• Folio 25. Registro de Vivienda Principal con fecha 21 de marzo de 2013. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar que el registro del inmueble objeto de esta controversia fue inscrito como vivienda principal el 21 de marzo de 2013.
• Folios 26 al 32. Planilla con número de recepción: 26, número de trámite 229.2013.2.434. emitida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 12 de abril de 2013 y que corresponde al Documento de Venta del inmueble tantas veces mencionado. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar que el documento de venta fue presentado ante la referida Oficina de Registro el 12 de abril de 2013.
• Folio 33. Impresión de mensaje electrónico, en relación a tal impresión se observa que no fue requerida prueba de experticia a los fines de la determinación de la autoría del mensaje y de los datos en él contenidos, a través de la SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS DE CERTIFICACIÓN ELECTRÓNICA (SUSCERTE), por lo que ningún valor probatorio se le confiere a tal medio de prueba, toda vez que no fue demostrada su autenticidad.
• Folio 34. Constancia suscrita el 29 de mayo de 2013 por las ciudadanas KAROLLY SAAVEDRA y MAGALY MEDINA. Este Tribunal no le confiere eficacia probatoria alguna a dicha documental, toda vez que no aparece suscrita por el accionado en el presente juicio, por ende, no le resulta oponible no le es oponible a la parte accionada, por aplicación del Principio de Alteridad Probatoria, el cual, impide a las partes, elaborar su propia prueba. A este respecto, el Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero sostiene: “(…) Principio de alteridad. Conforme a este principio de derecho probatorio, nadie puede crear unilateralmente una prueba a su favor. De ser ello posible, el derecho de defensa de su contraparte en el proceso se vería enervado o disminuido, y por ello la confesión (prueba de tarifa legal) se refiere a la declaración de parte que le es desfavorable y favorable a su contrario. E igualmente, por aplicación del principio, los documentos que confecciona unilateralmente una parte y que no emanan de su contrario o de los causantes de éste -según los casos- no les pueden ser opuestos y carecen de eficacia probatoria…”. Por tales consideraciones, ninguna eficacia probatoria se le atribuye a la documental en referencia y así se decide.

• Folio 35. Copia fotostática de cheque por la suma de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,oo), librado en fecha 16 de abril de 2013. Este Tribunal no le atribuye valor probatorio alguno a la reproducción en referencia, por no ser un medio de prueba admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que reproduce un documento privado simple.
• Folios 36 y 37. Listado de Beneficiarios de créditos hipotecarios para mayo 2013. No aparece suscrito por persona alguna, por lo que no puede tenerse como documento privado ni fue probada su autoría, razones por las cuales no se le atribuye eficacia probatoria y así se establece.

b) Pruebas aportadas con la contestación de la demanda por la parte actora
• Folios 64 al 65. Copia fotostática de documento de venta suscrito por los ciudadanos MARYSABEL BRANDT PURROY y JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.675.452 y 5.453.421, respectivamente, mediante el cual la primera de los nombrados vende a éste inmueble objeto del presente juicio. Dicho documento se encuentra protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 1995, bajo el número 23, Protocolo Primero, Tomo 14 de los Libros respectivos. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha documental de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por ser una reproducción admisible a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para probar que el inmueble objeto del presente juicio pertenece al demandado.
• Folios 66 al 71, copia fotostática de documento de arrendamiento suscrito entre los sujetos involucrados en el presente juicio por el inmueble tantas veces mencionado, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de abril de 2010, bajo el No. 23, Protocolo Primero, Tomo 14 de los Libros respectivos. Este Tribunal no le confiere eficacia alguna toda vez que no guarda congruencia con los hechos controvertidos, por ende, deviene en impertinente y así se establece.
• Folios 72 al 75, estado de cuenta con logotipo de Mercantil Banco Universal a nombre del hoy accionado. En relación a esta documental, fue promovida prueba de informes en la oportunidad de promoción de pruebas, cuya respuesta consta en las actas al folio 159, siendo del tenor siguiente: “(…) en revisión realizada a los movimientos de la cuenta corriente No. 1037-23377-8 perteneciente a Juan José Cortés González C.I. V-5.453.421, desde noviembre de 2012 hasta febrero de 2013, no figuró depósitos en cheques. Asimismo le informamos que es requisito indispensable informar datos de la cuenta contra la cual se giró el cheque No. 02188653 a objeto de ubicarlo en nuestros archivos y poder verificar si fue cobrado por el ciudadano arriba mencionado…”. Este Tribunal le atribuye valor de indicio a la probanza en referencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que si bien refiere que no consta depósito de cheques en el período comprendido desde noviembre 2012 hasta febrero 2013, también es cierto que ninguna información aporta respecto de la posibilidad de que hubiere sido cobrado el cheque No. 02188653 por el hoy accionado, toda vez que no fueron suministrados los datos de la cuenta contra la cual fue girado el mismo y así se establece.

c) Pruebas promovidas por las partes durante el lapso legal correspondiente
c.1) Pruebas de la parte actora
• Prueba de informes a la empresa PDVSA INTEVEP, S.A. A los folios 134 y 135 del expediente, cursa comunicación fechada 13 de marzo de 2014, emitida por la sociedad mercantil antes mencionada, mediante la cual informa que, a la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, C.I. 14.401.506, le fue aprobado el Plan de Ayuda para Adquisición de Vivienda que otorga la empresa a sus trabajadores para la adquisición de su vivienda principal, por lo que en fecha 28 de mayo de 2013 le fue entregado cheque de gerencia identificado con el No. 49014283 del Banco Mercantil por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,oo) a favor de JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ, el cual fue devuelto por aquella en fecha 30 de mayo de 2013, alegando que “…El vendedor Juan Cortez no se presentó en el día de ayer 29 de mayo de 2013 al Registro para el otorgamiento del documento…”
Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que a la accionante le fue aprobado un crédito para adquirir una vivienda, siendo librado a tal efecto, por la empresa antes mencionada, un Cheque por la suma antes expresada, el cual le fue entregado a dicha ciudadana el 28 de mayo de 2013, y así se establece.
• Testimoniales de los ciudadanos:
MAGALY COROMOTO MEDINA PÉREZ, Cédula de Identidad No. 4.734.428. No rindió declaración, razón por la cual ningún pronunciamiento puede emitirse.
INGRID ZULAY ROJAS AFRICANO, Cédula de Identidad No. 15.519.887. No rindió declaración, razón por la cual ningún pronunciamiento puede emitirse.

d.2) Pruebas de la parte demandada
• Documentales

1. Folios 95 al 99. Copia Fotostática de Contrato de Opción de compra venta, suscrito por las partes involucradas en el presente juicio. Este Tribunal reproduce aquí la valoración que a esta documental le atribuyó en este mismo fallo, al emitir pronunciamiento respecto de las pruebas acompañadas al escrito libelar
2. Folios 100 al 108. Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes involucradas en el presente juicio. Este Tribunal reproduce aquí lo expuesto respecto de esta documental en este mismo fallo, al emitir pronunciamiento sobre las pruebas acompañadas al escrito contentivo de la contestación de la demanda.

• Prueba de Informes

1. Oficina de Catastro Municipal del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Miranda. A los folios 149 al 152, cursa oficio signado con el No. 0062-2014 de fecha 11 de marzo de 2014, de cuyo contenido se desprende que, el ciudadano JUAN JOSÉ CORTEZ autoriza al ciudadano JESÚS ENRIQUE BARRIOS MEJÍAS, C.I. V-6.245.223, para que le gestionara ante esa Dirección de Catastro la tramitación del pago del impuesto y la obtención de Cédula Catastral, presentando Certificado de Solvencia Nro. 216619 y obtuvo el 21 de marzo de 2013 la Cédula Catastral que solicitara el día 18 del mismo mes y año, teniendo la misma una vigencia desde el 21 de marzo hasta el 31 de diciembre de 2013. De igual forma, dicho organismo refiere en la comunicación in comento que, en fecha 6 de agosto de 2013, el ciudadano JUAN JOSÉ CORTEZ, obtiene una nueva Cédula Catastral válida hasta el 31 de diciembre de 2013, siendo ésta la última actuación realizada en el Boletín Catastral Nro. 28750. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el accionado inició trámite para la obtención de Cédula Catastral el 18 de marzo de 2013 y fue elaborada la misma el 21 de marzo de 2013.
2. Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. A los folios 161, 162 y vto., consta respuesta emitida por la referida Oficina de Registro, de cuyo contenido se desprende que son requisitos necesarios para la revisión de documentos la solvencia de derecho de frente, cédula catastral (original y vigente), solvencia de Hidrocapital, solvencia de Aseo Urbano vigente, Registro de Vivienda Principal o en su defecto la cancelación del 0,5% del monto de la venta, mediante Planilla Forma 33 del SENIAT, siempre que el precio de venta exceda las tres mil unidades tributarias (3.000UT), entre otros. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a dicha prueba, de conformidad con lo establecido en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para probar que entre los requisitos necesarios para la protocolización de un documento de venta se encuentran los enunciados anteriormente y así se establece.
Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, pasa este Juzgado a emitir pronunciamiento sobre el mérito de la presente controversia en los términos siguientes:
Las partes involucradas en el presente juicio admiten que se encuentran vinculadas por un contrato que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la cédula catastral No. 28750, distinguido con la letra y número D raya cuarenta y tres (No. D-43) ubicado en el piso cuatro (4), situado en la esquina Sur-Este de la Torre “D” del Conjunto Parque Residencial La Cima situado en el Sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en el sitio también denominado Segundo Callejón Almenar, con un área aproximada de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (79 M2), cuyas medidas y linderos se dan aquí por reproducidos, sin embargo, difieren en cuanto a quien es atribuible el incumplimiento del contrato en referencia, toda vez que la accionante afirma que conforme a la cláusula tercera del contrato el día límite de vencimiento de la opción de compra es el 19 de marzo de 2013, de allí la obligación del vendedor de hacer entrega, A TIEMPO, de los recaudos necesarios para que la compradora KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, pudiese consignarlos en forma oportuna y conjuntamente con el documento definitivo de compra venta, ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, obligación de hacer que no fue cumplida, a su decir, por parte del comprador JUAN JOSÉ CORTÉZ GONZÁLEZ de la manera como establecía el contrato, toda vez que los referidos recaudos fueron obtenidos por éste de forma extemporánea, por tardíos, lo que coloca al referido ciudadano en situación de incumplimiento en cuanto a los plazos establecidos en la convención para la firma del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público competente mientras que la parte accionada negó tal señalamiento, manifestando que los recaudos fueron obtenidos dentro del lapso de la opción y aduce respecto de la cédula catastral que los trámites ante la oficina de catastro demoran de dos a tres meses, por más diligente que sea el solicitante.
A los fines de dilucidar tal aspecto, a quien es atribuible el incumplimiento del contrato en referencia, este Juzgado observa que, en el mismo las partes pactaron en su Cláusula Tercera lo siguiente: “(…) El plazo de duración de esta opción de compra venta es de noventa días (90) continuos, a partir de la fecha de la autenticación de este documento, más treinta (30) días continuos ante cualquier contingencia bancaria. Siendo obligación de “LA OPCIONARIA”, la presentación del documento definitivo de venta ante la Oficina Registro Inmobiliario respectiva, acompañado de todos los recaudos exigidos por dicha oficina para su protocolización, previa entrega de los mismos por parte de “EL OPCIONANTE”…”, y siendo que la autenticación del contrato se produjo el 19 de noviembre de 2012, el lapso fijado y su prórroga vencían el 19 de marzo de 2013, por ende, los recaudos que la Oficina de Registro exige para la protocolización del documento de venta, los cuales quedaron determinados mediante prueba de informes evacuada por el propio demandado, debían ser entregados dentro de ese lapso por éste, a fin de que la accionante introdujese tal documento en la oportunidad debida y así se establece.
Bajo tales premisas, este Tribunal observa que la mayoría de los recaudos que debía suministrar el accionado a la actora fueron obtenidos por éste a partir del 12 de marzo de 2013, es decir, cuando estaba por finalizar el lapso de ciento veinte (120) días, tal y como se desprende de las documentales aportadas a tal efecto por la accionante, cuando aquél pudo haber realizado las gestiones para la obtención de los mismos con suficiente antelación si realmente quería vender el inmueble ofrecido a la accionante. Adicionalmente, este Juzgado encuentra que la cédula catastral que emite la Alcaldía, tal y como lo refirió la accionante, fue obtenida por el demandado el 21 de marzo de 2013, es decir, vencido el lapso de la opción, lo que fue corroborado por dicho ente administrativo, en el oficio signado con el No. 0062-2014 de fecha 11 de marzo de 2014, cursante a los folios 149 al 152, de cuyo contenido se desprende que, el ciudadano JUAN JOSÉ CORTEZ autoriza al ciudadano JESÚS ENRIQUE BARRIOS MEJÍAS, C.I. V-6.245.223, para que gestionara ante la Dirección de Catastro la tramitación del pago del impuesto y la obtención de Cédula Catastral, lo que fue solicitado el día 18 de marzo de 2013, es decir, faltando un día para el vencimiento del plazo de la opción de compra, de allí que la obtuviese de forma tardía (21 de marzo de ese año), lo que constituye un incumplimiento de los términos del contrato, por parte del demandado, a pesar de que contaba con tiempo suficiente para realizar los trámites a que hubiere lugar para obtener el referido recaudo, lo que impidió a la accionante la presentación oportuna del documento de venta ante la Oficina de Registro respectiva, por no contar con la cédula catastral, documentación necesaria –repito- para el otorgamiento del mismo, tal y como se desprende de la prueba de informes que la misma parte accionada evacuara y cuyas resultas cursan a los folios 161, 162 y vto., en virtud de la cual la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda informa que entre los requisitos necesarios para la revisión de documentos relativos a la adquisición de inmuebles se encuentran la solvencia de derecho de frente y la cédula catastral (original y vigente) y así se establece.
En cuanto a la afirmación de la parte demandada relativa a que puede prescindirse del Registro de Vivienda Principal, si es cancelado el 0,5% del monto de la venta, mediante Planilla Forma 33 del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), la misma resulta cierta siempre que el precio de venta exceda las tres mil unidades tributarias (3.000UT), sin embargo, aún y cuando tal recaudo puede suplirse mediante tal pago, la solvencia de impuestos municipales y la cédula catastral no tienen sustitutos, por lo que debieron gestionarse con suficiente antelación y ser aportados por el accionado dentro de la oportunidad contractualmente pactada, habida cuenta que el lapso para ello era suficientemente largo y, no de forma tardía como quedó evidenciado en las actas del expediente, dado que ello incidiría de forma negativa en la presentación del documento de venta ante la Oficina de Registro, por lo que se reitera que el demandado incumplió con la “previa entrega” de los recaudos exigidos para la protocolización del contrato definitivo de venta, pactada en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra Venta, cuya ejecución peticiona la accionante y así se establece.
En lo que respecta al retardo que el accionado atribuye a la actora respecto al pago del saldo del precio de venta pactado en la opción de compra venta, se observa que en el contrato en mención el cumplimiento de tal obligación es exigible para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, lo que no se llevó a cabo en la oportunidad pactada por la entrega tardía de la solvencia de impuestos municipales y la cédula catastral, recaudos necesarios para ello, tal y como se determinó en los párrafos que anteceden y así se establece.
Por las consideraciones anteriormente expuestas, la demanda por cumplimiento de contrato planteada por la parte accionante debe prosperar y así será determinado en la dispositiva del presente fallo y así se decide.
III
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana KAROLLY DARIELLA SAAVEDRA RONDÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 14.401.506 en contra del ciudadano JUAN JOSÉ CORTEZ GONZÁLEZ, de nacionalidad venezolana, soltero, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 5.453.421 y consecuentemente, y consecuentemente, se condena al demandado a transferir en forma registral, a favor de la demandante la propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con la cédula catastral No. 28750, distinguido con la letra y número D raya cuarenta y tres (No. D-43) ubicado en el piso cuatro (4), situado en la esquina Sur-Este de la Torre “D” del Conjunto Parque Residencial La Cima situado en el Sector Punta Brava, al final de la Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en el sitio también denominado Segundo Callejón Almenar, con un área aproximada de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (79 M2), y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con el apartamento No. D-44 y con la caja de las escaleras; SUR: con la fachada Sur de la Torre; ESTE: con la fachada Este de la Torre y OESTE: con el apartamento D-42 y con la caja de las escaleras. Al apartamento en referencia le corresponde un (1) puesto de estacionamiento identificado con el mismo número del apartamento, ubicado en el nivel 9 de la Torre de estacionamiento para vehículos. De igual forma, al inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de CERO ENTERO CON DOS MIL NOVECIENTAS TREINTA Y SIETE DIEZMILÉSIMAS POR CIENTO (0,2937%) sobre las cosas y cargas comunes del Edificio. En el entendido que de no dar cumplimiento voluntario a esta determinación, este fallo producirá los efectos del contrato no suscrito, previo pago por parte de la accionante del saldo del precio pactado en el contrato de opción de compra venta, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en los Teques a los ocho (08) días del mes de julio de dos mil quince (2015), a los 205º y 156º años de la Independencia y de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,
ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA TITULAR,
JENIFER BACALLADO GONZALEZ
En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia siendo las 2:30 de la tarde.
LA SECRETARIA TITULAR,
JENIFER BACALLADO GONZALEZ Exp. No. 30200/EMMQ/JBG