TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. OCUMARE DEL TUY.

EXPEDIENTE Nº 2865-13

PARTE ACTORA: Ciudadano HERIBEL MARIA FEBRES HURTADO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-12.660.107.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Abogado NELSON CORNIELES ROMANACE, inscrito en Inpreabogado bajo el Nº 36.066.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.410.010.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada, MIRIAM GISELA DE LEÓN inscripta en Inpreabogado bajo el Nº 181.178.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA.

ANTECEDENTES
En fecha 14 de mayo de 2013, es interpuesta demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA, por el abogado NELSON CORNIELES ROMANACE, inscrito en Inpreabogado bajo el Nº 36.066, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano HERIBEL MARIA FEBRES HURTADO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-12.660.107, contra el ciudadano IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.410.010, fundamentada en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167 del Código Civil.
En este estado, el Tribunal pasa a narrar los hechos de forma discriminada, según las actas procesales cursantes en el expediente.
En fecha 20 de mayo de 2013, auto de admisión de la presente demanda.
En fecha 18 de octubre de 2013, auto ordenando librar cartel de citación.
En fecha 14 de enero del 2014, diligencia suscrita por el Secretario de este Tribunal a los fines de dejar constancia de haber fijado el respectivo Cartel de citación en la morada de la parte demandada.
En fecha 28 de julio de 2014, escrito suscrito por la defensora judicial dando contestación a la presente demanda con sus anexos.
En fecha 05 de diciembre del 2014, se ordena por auto agregar las pruebas promovida por la parte actora.
En fecha 18 de diciembre de 2014, auto admitiendo las Pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 23 de marzo de 2015, auto de vistos para sentencia.
MOTIVA
Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en este juicio, hace previamente las siguientes consideraciones:
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al Ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
SÍNTESIS DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Los apoderados de la parte actora alegaron en el libelo de la demanda textualmente lo siguiente:
“El día 10 de septiembre de 2012, mi representada celebró con el carácter de COMPRADORA, un contrato de opción de compra-venta con el ciudadano IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ, con el objeto de adquirir el inmueble ubicado en el Municipio Rafael Urdaneta del Estado Miranda, entre calle Fátima y calle Julián Carías, Conjunto Residencial La Vega, Piso 04, apartamento 43-A, Cúa, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 14 de Agosto de 1978, bajo el Nº 12, Tomo 4, Protocolo Primero, folios 45 al 63, y su modificación protocolizada el 31 de Octubre de 1978, bajo el Nº 15 del Tomo 4, Protocolo 1ª, folios 39 al 42. El apartamento tiene una superficie aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (65,00 M2); (…) y se encuentra alinderado así: NORTE: Con fachada Sur de la Torre C, SUR: Apartamento 44- A; ESTE: Con fachada del edificio y OESTE: Con apartamento Nº 41-A. (…)
Según la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra Venta, el precio fue fijado de común acuerdo entre las partes, por la cantidad de TRECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (320.000,oo Bs.), pagados de la siguiente manera: a) Un primer pago por concepto de inicial al momento de la firma del documento de opción de compra venta por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES ( 50.000,oo) en calidad de arras de garantía, que forma parte del precio total de la venta y el resto o sea la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo) para ser cancelados por LA COMPRADORA en la fecha de protocolización del documento definitivo traslativo de la propiedad por ante la Oficina subalterna de registro correspondiente.
En la Cláusula Tercera, las partes pactaron que en el convenio tenía una duración de noventa (90) días y una prórroga de treinta días, para un total de 120 días continuos, es decir, culminaba el día 10 de enero de 2013. Durante la vigencia del contrato, mi mandante cumplió sus obligaciones para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, con tal sentido el 19 de septiembre de 2012, comenzó a tramitar ante el Banco del Tesoro toda la documentación necesaria para obtener el crédito hipotecario. (…)
Por su parte EL VENDEDOR no cumplía su obligación, pues no estaba solvente con el pago de las cuotas de condominio e insolvente con Hidrocapital y la alcaldía y a la Alcaldía del municipio por concepto de impuestos inmobiliarios; como signo inequívoco de renovar y mantener su intención de seguir adelante con la negociación, el 28 de enero de 2013, le solicitó a LA COMPRADORA un préstamo de TRES MIL BOLIVARES (BS. 3.000,00) para pagar las deudas de condominio y el servicio de agua potable suministrado por HIDROCAPITAL (…) antes le solicito en calidad de préstamo la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) la cual le reembolsaría a la compradora una vez verificado el pago total del inmueble. (…), el día 07 de febrero de 2013. La Sra. HERIBEL MARIA FEBRES HURTADO, presentó ante el ciudadano registrador el subsidio e hipoteca de primer grado, obtenido por el Banco del Tesoro, registro de vivienda principal, certificado de solvencia de agua, cedula catastral, solvencia municipal y cedula de identidad, el registro de vivienda principal al igual que la solvencia municipal le fue enviada por MRW el día 5 de febrero de 2012, la cédula catastral la había sacado con autorización del Sr. Iván el día 18 de septiembre 2012; la solvencia de hidrocapital le fue entregada por las oficinas de Charallave Sur el día 6 de febrero a las 2:00 pm, tenía fecha de solicitud 4 de febrero. El 7 de febrero mi mandante pudo entregar ante el Registro toda la documentación, la cual tuvo que habilitar porque el banco solo la había dado 45 días continuos para llevarle la fecha tentativa que le diera el Registro, tomando en cuenta que este plazo vencía para el 15 de febrero y teniendo los días 11 y 12 de carnaval, se fijó el día 14 de febrero de 2013; pero no se pudo firmar porque aún el ciudadano Iván Carrera no contaba con la solvencia de hidrocapital, (…). El día 08 de abril de 2013, nuevamente comparece mi mandante a la oficina de registro y fijan la fecha del otorgamiento para el día 11 de abril de 2013, pero el vendedor no presentó la solvencia vigente, (…)
Para el 22 de abril de 2013, el Sr. Registrador fijó nueva oportunidad para la protocolización de la venta
Honorable Jueza, acontece que el vendedor, IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ, NO COMPARECIÓ ante el registro para protocolizar la venta definitiva del inmueble, tal como lo refleja la constancia de fecha 22 de Abril de 2013, emitida por el ciudadano registrador, (…), En ese mismo día estuvo presente el representante del banco (…)
Ante la incomparecencia del vendedor, mi patrocinada le llamó a su teléfono móvil exigiéndole una explicación, respondiéndole el ciudadano IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ, que si quería firmar la venta definitiva tendría que pagarle CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) y si no le devolvería el dinero cuando a él “le diera la gana”.
IV
CONCLUSIONES

En el presente asunto, se desprende que EL VENDEDOR quedó obligado a efectuar la venta del inmueble de su propiedad, libre de gravámenes, censos y servidumbres, inclusive por concepto de impuestos nacionales, estatales o municipales, así como de cualquier tipo de deudas.
LA COMPRADORA, además de prestarle TRECE MIL BOLIVARES (13.000,00 Bs) al vendedor para cancelar las deudas del apartamento, cumplió con su obligaciones para obtener un subsidio habitacional de parte del ejecutivo nacional para la compra del inmueble y el crédito con garantía hipotecaria otorgado por el Banco del Tesoro; la actitud asumida por el Sr. IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ, denotaba su clara intención de no cumplir con la negociación y además mala fe en su proceder al solicitarle a la compradora la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 160.000,00) adicionales para realizar la venta del inmueble, suma que no tiene mi mandante por ser persona de limitados recursos económicos pretendiendo obtener una ganancia sobredimensionada con la venta del inmueble, valiéndose para ello de la enorme necesidad de mi representada de obtener una vivienda para sí y para su familia.
Ahora bien, mi mandante al cumplir con todas las obligaciones que le corresponde en el contrato bilateral, conforme al Código Civil puede exigir a la otra parte que no cumple o no ejecuta su obligación, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello así lo indica el artículo 1.167 del texto sustantivo.
Se colige que EL VENDEDOR, en su primera oportunidad incumplió con la entrega de los documentos necesarios para la protocolización de la venta y posteriormente contravino el convenio de venta por su negativa injustificada a comparecer al registro para que se realizara la venta pactada.
V
PETITORIO
Por todas la consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, en nombre de mi representada demando formalmente al ciudadano IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ, plenamente identificado, para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal a:
UNICO: Cumplir con la obligación de hacer o de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, objeto del Contrato de Opción compra Venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro precitada una vez que la entidad bancaria, haya cumplido nuevamente contada la tramitación económica de asignación de recursos y la elaboración y consignación del cheque respectivo para protocolizar la venta.
Estimo la presente demanda en SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (600.000,00 Bs.) equivalente a CINCO MIL SEISCIENTAS SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (5.607,00 U.T.). (Lo resaltado y mayúscula del escrito).
Fundamento su demanda en el artículo 1.167 del código Civil.
SÍNTESIS DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La Defensora judicial de la parte demandada en su oportunidad para dar contestación a la presente demanda lo hace textualmente en los términos siguientes:
Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el demandante niego que la demandante pueda solicitar el Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta por las siguientes razones:
PRIMERO: Honorable Juez, es cierto que efectivamente mi representado Iván Ernesto Carrera Sánchez con el carácter de VENDEDOR, celebró un contrato de Opción de Compra Venta el día 10 de septiembre de 2012, con la ciudadana Heribel María Febres Hurtado en su condición de COMPRADORA, de un inmueble identificado plenamente como lo expresa la demandante en el libelo (…). Ciertamente las partes pactaron que Dicha Opción de Compra Venta tendría un plazo de duración de noventa (90) días y una prórroga de treinta (30) días, para un total de ciento veinte días continuos contados a partir de la fecha de protocolización que fue el día diez (10) de septiembre de 2012, venciéndose este el día diez (10) de enero de 2013. (…)
SEGUNDO: Honorable Jueza “es FALSO de toda falsedad” que LA COMPRADORA durante la vigencia del Contrato haya cumplido sus obligaciones para el otorgamiento del documento definitivo de Compra-Venta, ya que, cumplido el plazo y vencido el mismo para realizar la venta definitiva ES DECIR EL DIA DIEZ (10) de Enero de 2013, la demandante no canceló lo adeudado para el finiquito del contrato y tampoco le informó a mi representado fecha alguna para la protocolización de la Venta definitiva.
Amén a lo anterior y sin concederle ninguna razón a lo manifestado por la Actora en su escrito de demanda por el hecho de que LA COMPRADORA no cumplió con sus obligaciones para el otorgamiento del documento definitivo, ya que ha solicitud de LA COMPRADORA se firmó un nuevo documento ratificando la intención de vender el inmueble por parte del VENDEDOR con las mismas regulaciones y condiciones convenidas en el prenombrado documento de Opción de Compra Venta del fecha DIEZ (10) de septiembre del 2012 al igual que una prórroga de TREINTA (30) DÍAS adicionales contados a partir de la fecha de firma del mencionado instrumento que fue el diecinueve de septiembre de 2012. (…).
De acuerdo a lo anterior es importante señalar ciudadana Juez que EL DEMANDANTE en el libelo de la demanda no menciona este nuevo acuerdo por las partes, ya que es una evidencia de que LA COMPRADORA no pudo cumplir con lo pactado y solicitó la prorroga antes mencionada. Tampoco menciona la fecha en que le fue otorgado el Crédito hipotecario solicitado ente la Institución Financiera para honrar con el compromiso adquirido en el contrato de Opción de Compra Venta.
TERCERO: Ciudadana Juez es falso de toda falsedad que mi representado, no cumplió son sus obligaciones según lo pactado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta, que fue la de presentar los documentos necesarios para la protocolización final de la Venta del inmueble antes identificado, además mi representado si le entregó todos los recaudos necesarios para que LA COMPRADORA lo consignara en el Registro correspondiente y así se acordara la fecha de otorgamiento, porque, entonces ¿Cómo se explica que el mismo demandante enumera uno por uno dichos documentos en el libelo como se transcribe textualmente “el día siete (07) de febrero de 2013 la Sra. HERIBEL NARIA FEBRES HURTADO, PRESENTO ANTE EL Ciudadano Registrador el subsidio e hipoteca de primera grado, obtenido por el Banco del Tesoro, registro de vivienda principal, certificado de solvencia de agua, cedula catastral, solvencia municipal y cedula de identidad”. Así mismo continúa explicando el DEMANDANTE, que todos estos recaudos necesarios para la protocolización final del documento de compra venta fueron entregados por el VENDEDOR con las siguientes fechas: el registro de vivienda principal al igual que la solvencia municipal el día cinco (05) de febrero de 2012, la cédula catastral el día dieciocho (18) de septiembre de 2012 y la solvencia de hidrocapital el día seis (06) de febrero de 2013 documento marcado con la letra “B” y vuelve a recalcar el DEMANDANTE en el libelo que LA COMPRADORA entregó el día siete (07) de febrero toda la documentación necesaria ante el Registro y que la firma de la venta definitiva fue pautada para el día catorce (14) de febrero de 2013.
Honorable Juez ¿Cómo se explica que el DEMANDANTE en el libelo afirma que no se pudo firmar ese día catorce (14) de febrero de 2013, porque el Sr. Iván Carrera no contaba con la solvencia de Hidrocapital, si el mismo DEMANDANTE manifiesta que se entregaron ante el Registro correspondiente todos los recaudos necesarios para que se realizara la venta definitiva el día 14 de febrero de 2014.
Es evidente que existe una contradicción entre lo que argumenta el demandante y las pruebas que presenta.
TERCERO. Ciudadana Juez llama poderosamente la atención que en ningún momento se le informara a mi representado que la fecha pautada para la venta definitiva era el día catorce (14) de febrero de 2013, porque ya se habían consignado todos los recaudos ante el Registro correspondiente, alegando contradictoriamente que “no se pudo firmar por falta de solvencia de hidrocapital”. (…).
De esta manera queda demostrado Ciudadana Juez la buena fe de mi representado, ya que siempre tuvo la intención de realizar la venta definitiva, al cumplir con sus obligaciones, así mismo al llegar la fecha en que se venció el contrato de compra venta original tenía la potestad de ejecutar la cláusula penal como lo expresa taxativamente la Cláusula Octava del Contrato de Opción de Compra Venta acordado por las partes y en vista de que la COMPRADORA no podía cumplir con su obligación de cancelar lo pautado en el contrato de compra venta, mi representado le concedió otra prorroga de treinta (30) que venció el día diez (10) de enero de 2013.
Ommisis..
Sin embargo la COMPRADORA hizo caso omiso a lo que informo mi representado y nuevamente presento los documentos ante el Registro correspondiente para realizar la venta definitiva el día ocho (08) de abril de 2013, y fijan la fecha de otorgamiento para el día once (11) de abril de 2013, fecha evidentemente sobrepasada del vencimiento de la segunda prórroga de treinta días otorgada por el vendedor, la cual venció el día diez (10) de febrero de 2013.
Ciudadana Juez igualmente llama poderosamente la atención, que, la solvencia de hidrocapital entregada por mi representado y posteriormente al Registro correspondiente tenia fecha de expedida el dia seis (06) de febrero de 2013 con fecha de vencimiento del día seis (06) de marzo de 2013, ya que las mismas tienen una vigencia de treinta (30) días, ¿por qué el DEMANDANTE en el libelo afirma que no se llevó a cabo la venta definitiva en la fecha establecida por el Registro el catorce (14) de febrero de 2013, alegando que el VENDEDOR no contaba con la Solvencia de Hidrocapital, más aún, si la solvencia de hidrocapital tenía una vigencia hasta el seis (06) de marzo de 2013 por que presentar nuevamente los documentos ante el Registro para el otorgamiento de la venta definitiva el día (08) de abril de 2013 y no dentro del lapso de vigencia de la solvencia de hidrocapital?...“ (Lo resaltado y mayúscula del escrito).
DE LA CARGA PROBATORIA
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente Nro. 00-261, Sentencia Nº 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:
“…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”
Conforme a lo antes expuesto, esta Juzgadora pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Documentales traídos en el libelo de la demanda:
• Marcada con la letra “B”, copia simple del contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta, entre los ciudadanos IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ y HERIBELTA MARIA FEBRES HURTADO, venezolanos y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.410.010 y V-12.660.107 respectivamente, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 2012, anotado bajo el Nº 71, Tomo 121 de los Libros de Autenticaciones, donde se evidencia que las partes suscribieron contrato de promesa de venta sobre un Inmueble ubicado en el Municipio Rafael Urdaneta del Estado Miranda, entre calle Fátima y calle Julián Carías, conjunto Residencial La Vega Piso 04, apartamento 43-A, Cúa, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 14 de Agosto de 1978, bajo el Nº 12, Tomo 4, Protocolo Primero, folios 45 al 63, y su modificación protocolizada el 31 de Octubre de 1978, bajo el Nº 15 del Tomo 4, Protocolo 1ª, folios 39 al 42, y se encuentra alinderado así: NORTE: Con fachada Sur de la Torre C, SUR: Apartamento 44- A; ESTE: Con fachada del edificio y OESTE: Con apartamento Nº 41-A, estipulándose el precio en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00), el cual no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar la relación contractual entre las partes. ASI SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “C” contrato bilateral de Compra-venta, entre los ciudadanos KLEBER ROLANDO ANCHUNDIA MOLINA e IVÁN ERNESTO CARRERA SÁNCHEZ, ecuatoriano y venezolano, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-81894.956 y V-11.410.010 respectivamente, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda, en fecha 31 de mayo de 2010, anotado bajo el Nº 41, Tomo 75 de los Libros de Autenticaciones, donde se evidencia que los ciudadanos prenombrados suscribieron contrato de compra de venta sobre un Inmueble ubicado en el Municipio Rafael Urdaneta del Estado Miranda, entre calle Fátima y calle Julián Carías, conjunto Residencial La Vega Piso 04, apartamento 43-A, Cúa, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 14 de Agosto de 1978, bajo el Nº 12, Tomo 4, Protocolo Primero, folios 45 al 63, y su modificación protocolizada el 31 de Octubre de 1978, bajo el Nº 15 del Tomo 4, Protocolo 1ª, folios 39 al 42, y se encuentra alinderado así: NORTE: Con fachada Sur de la Torre C, SUR: Apartamento 44- A; ESTE: Con fachada del edificio y OESTE: Con apartamento Nº 41-A. Dicho documento no fue impugnado ni tachado de falsedad de conformidad con la norma establecida en los artículos 429 y 440 ambos del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia este sentenciador de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le concede pleno valor probatorio. Y ASÍ SE EXPRESAMENTE SE DECLARA.
• Marcada con la letra “D” original de recibo privado en el cual el ciudadano IVAN ERNESTO CARRARE SANCHEZ (identificado up supra) parte demandada en el presente juicio recibe de manos de la ciudadana HERIBEL FEBRES HURTADO (identificada up supra) parte demandante, la cantidad de TRES MIL Bolívares (3.000,ooBs) en fecha 28 de enero de 2013. Ahora bien tal instrumento no fue impugnado, ni desconocida su firma, por lo que esta sentenciadora lo tienen como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Y se le concede pleno valor probatorio. ASI EXPRESAMENTE SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “E” original de recibo privado en el cual el ciudadano IVAN ERNESTO CARRARE SANCHEZ (identificado up supra) parte demandada en el presente juicio recibe de manos de la ciudadana HERIBEL FEBRES HURTADO (identificada up supra) parte demandante, la cantidad de DIEZ MIL Bolívares (10.000,ooBs) en fecha 04 de septiembre de 2012. Tal instrumento no fue impugnado, ni desconocida su firma, por lo que esta sentenciadora lo tienen como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Y se le concede pleno valor probatorio. ASI EXPRESAMENTE SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “F”, Constancia de Recepción Nº 5 trámite Nº 236.2013.1.731 de fecha 07 de febrero de 2013 a las 12:12 pm, emanada del Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda. el cual no fue impugnado. Dicho documento no fue impugnado ni tachado de falsedad de conformidad con la norma establecida en los artículos 429 y 440 ambos del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia este sentenciador de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le concede pleno valor probatorio. Y ASÍ SE EXPRESAMENTE SE DECLARA.
• Marcada con la letra “G”, Constancia de Recepción Nº 4 trámite Nº 236.2013.2.169 de fecha 08 de abril de 2013 a las 11:31 am, emanada del Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda. Dicho documento no fue impugnado ni tachado de falsedad de conformidad con la norma establecida en los artículos 429 y 440 ambos del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia este sentenciador de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le concede pleno valor probatorio. Y ASÍ SE EXPRESAMENTE SE DECLARA.
• Marcada con la letra “H”, Constancia emanada del abogado Carlos Vargas en su condición de Registrador Público de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas en el cual hace constar que la ciudadana HERIBEL MARIA FEBRES HURTADO, (identificada up supra) asistió a ese despacho el día 22 de abril de 2013 a los fines de tramite concernientes a la venta de un inmueble, y que no se efectuó la misma debido a que la otra parte no se presentó. Tal instrumento no fue impugnado, ni desconocida su firma, por lo que esta sentenciadora lo tienen como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Y se le concede pleno valor probatorio. ASI EXPRESAMENTE SE ESTABLECE.-
En el lapso de promoción de pruebas
La parte demandante solo ratifico los documentos traídos en su
libelo de la demanda.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Documentales traídos en el escrito de contestación de la demanda:
• Marcada con la letra “A”, copia simple de contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta, entre los ciudadanos IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ y HERIBELTA MARIA FEBRES HURTADO, venezolanos y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.410.010 y V-12.660.107 respectivamente, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda, en fecha 05 de febrero de 2013, anotado bajo el Nº 048, Tomo 036 de los Libros de Autenticaciones, donde se evidencia que las partes suscribieron contrato de promesa de venta sobre un Inmueble ubicado en el Municipio Rafael Urdaneta del Estado Miranda, entre calle Fátima y calle Julián Carías, conjunto Residencial La Vega Piso 04, apartamento 43-A, Cúa, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 14 de Agosto de 1978, bajo el Nº 12, Tomo 4, Protocolo Primero, folios 45 al 63, y su modificación protocolizada el 31 de Octubre de 1978, bajo el Nº 15 del Tomo 4, Protocolo 1ª, folios 39 al 42, y se encuentra alinderado así: NORTE: Con fachada Sur de la Torre C, SUR: Apartamento 44- A; ESTE: Con fachada del edificio y OESTE: Con apartamento Nº 41-A, por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00), el cual no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar la relación contractual entre las partes. ASI SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “A”, copia simple de acuerdo privado entre los ciudadanos IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ y HERIBELTA MARIA FEBRES HURTADO, venezolanos y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.410.010 y V-12.660.107 respectivamente, donde se evidencia que la parte demandada ratifica la intención de vender el inmueble objeto del presente juicio, y queda entendido que se prorroga por 30 días adicionales al vencimiento del contrato por las partes firmadas en fecha 10 de septiembre del 2012. Tal instrumento no fue impugnado, ni desconocida su firma, por lo que esta sentenciadora lo tienen como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil. Y se le concede pleno valor probatorio. ASI EXPRESAMENTE SE ESTABLECE.-
En el lapso de promoción de pruebas
La parte demandada en el lapso de promoción de pruebas no promovió prueba alguna que esta Juzgadora pudiera valorar.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato de opción compra venta interpuesta por la ciudadana HERIBEL MARIA FEBRES HURTADO contra el ciudadano IVAN ERNESTO CARRERA HURTADO; fundamentando dicha pretensión en la exigencia por parte del referido demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebraron en fecha diez (10) de septiembre de 2012, con el referido ciudadano, sobre un inmueble propiedad de este último; contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó inserto bajo el Nº 73, Tomo 121 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Ello en atención a que él como optante comprador, había cumplido con sus obligaciones; siendo el caso que aduce que el demandado no dio cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva. ASÍ SE DECLARA.-
Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, este Tribunal observa:
Precisado lo anterior, debe señalarse que tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, para que pueda desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses, pudiendo excepcionarse, traer nuevas afirmaciones de hechos, que deberán probarse de conformidad con lo previsto en el artículo 506 de la Norma Adjetiva, reconvenir, negar pura y simplemente los hechos que se les atribuyen.
En el presente asunto, la negativa pura del demandado, de la defensora judicial del demandado, no contradice directamente la pretensión de el demandantes, ni constituye una inversión de la carga de la prueba, pero corresponde a la accionante la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.
Ante la negativa pura de la defensora judicial del demandado, considera quien decide con fundamento en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil, que le correspondía a la parte demandante la carga de demostrar de manera plena e idónea las afirmaciones o realidad de los hechos invocados como fundamento de su pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, esto es, la existencia, naturaleza, las obligaciones reciprocas, debido a la negativa de la demandada con relación a la pretensión de la demandante.
De los instrumentos fundamentales acompañados en apoyo de la demanda, destacan el Contrato de Opción de Compra Venta suscritos entre las partes intervinientes en este juicio en fechas 10 de septiembre de 2010, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, respectivamente, quedando demostrada el tipo de relación que vincula a las partes, esto es, contrato de opción de venta, y la forma de pago por concepto de arras correspondiente a la opción de compra venta, cuya existencia, naturaleza y contenidos, fue ya valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados por la parte a quien se le opuso.
La defensora judicial de la demandada, también hace uso de su contenido, cuando lo admite expresamente, razón por la que queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho documento, tales como la existencia del mismo, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, su vigencia, las obligaciones de las partes.
Ahora bien, de lo anterior se colige que estamos en presencia de un contrato de opción a compra venta, es decir, de una relación contractual previamente definida, y en este sentido es menester acotar lo establecido en el Código Civil en sus artículos 1133 y 1159 los cuales son del tenor siguiente:
“Artículo 1133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico”.

Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Del último de los artículos transcritos, se infiere que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia, deben cumplirse tal como fueron contraídos, y en este sentido es necesario revisar el contenido de la cláusula octava del contrato de opción de compraventa de fecha 10 de septiembre de 2010, que dispone la Clausula Penal, donde se fija un monto de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.), que caso de no perfeccionarse la negociación por causa imputable a el vendedor este pagara a la compradora además de devolverle la cantidad entregada como opción de compra-venta, si por el contrario la negociación no se efectuara por causa imputable a la compradora ésta perderá la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (10.000,00 Bs.), descontados de la cantidad dada como opción de compra venta.
Establecido y precisado lo anterior, corresponde a la demandante la carga de probar tal afirmación, es decir, demostrar el incumplimiento de la obligación, por parte de la demandada, tal como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil.
La referida norma regula procesalmente la distribución de la carga de la prueba, al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo, para que su alegato no se considere infundado; al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 23 de marzo de 2004, ratificando la doctrina de casación, estableció lo siguiente:
“En tal sentido, esta Sala mediante sentencia Nº 193 del 25 de abril de 003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó: “En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)....Omissis...
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas” (GF. Nº 17 (2° etapa) p 63).

Ahora bien, de las pruebas aportadas y valoradas con apego al ordenamiento jurídico, que el apoderado judicial de la parte demandante, no logró traer a los autos en las oportunidades legales (con el libelo y en el lapso de promoción) las pruebas idóneas para demostrar la verdad o certeza de sus afirmaciones, esto es que la parte demandada (vendedora), incumpliera con la obligación del Contrato de opción de compra venta, ya que en su escrito libelar expresa textualmente:
“…el día 07 de febrero de 2013. La Sra. HERIBEL MARIA FEBRES HURTADO, presentó ante el ciudadano registrador el subsidio e hipoteca de primer grado, obtenido por el Banco del Tesoro, registro de vivienda principal, certificado de solvencia de agua, cedula catastral, solvencia municipal y cedula de identidad, el registro de vivienda principal al igual que la solvencia municipal le fue enviada por MRW el día 5 de febrero de 2012, la cédula catastral la había sacado con autorización del Sr. Iván el día 18 de septiembre 2012; la solvencia de hidrocapital le fue entregada por las oficinas de Charallave Sur el día 6 de febrero a las 2:00 pm, tenía fecha de solicitud 4 de febrero. El 7 de febrero mi mandante pudo entregar ante el Registro toda la documentación, la cual tuvo que habilitar porque el banco solo la había dado 45 días continuos para llevarle la fecha tentativa que le diera el Registro, tomando en cuenta que este plazo vencía para el 15 de febrero y teniendo los días 11 y 12 de carnaval, se fijó el día 14 de febrero de 2013; pero no se pudo firmar porque aún el ciudadano Iván Carrera no contaba con la solvencia de hidrocapital, (…). El día 08 de abril de 2013, nuevamente comparece mi mandante a la oficina de registro y fijan la fecha del otorgamiento para el día 11 de abril de 2013, pero el vendedor no presentó la solvencia vigente, (…).” (Lo resaltado y mayúscula del escrito).
Ahora bien, la parte demandada da contestación a lo alegado anteriormente por la parte actora textualmente lo siguiente:
“…Así mismo continua explicando el DEMANDANTE, que todos estos recaudos necesarios para la protocolización final del documento de compra venta fueron entregados por el VENDEDOR con las siguientes fechas el registro de vivienda principal al igual que la solvencia municipal el día cinco (05) de febrero de 2012, la cédula catastral el día dieciocho (18) de septiembre de 2012 y la solvencia de hidrocapital el día seis (06) de febrero de 2013, documento marcado con la letra “B” y vuelve a recalcar el DEMANDANTE en el libelo que LA COMPRADORA entregó el día siete (07) de febrero toda la documentación necesaria ante el Registro y que la firma de la venta definitiva fue pautada para el día catorce (14) de febrero de 2013.
…el DEMANDANTE en el libelo afirma que no se pudo firmas ese día catorce (14) de febrero de 2013 porque el Sr. Iván Carrera no contaba con la solvencia de Hidrocapital, si el Mismo DEMANDANTE manifiesta que se entregaron ante el Registro correspondiente todos los recaudos necesarios, para se realizara la venta definitiva el día 14 de febrero de 2014.
Es evidente que existe una contradicción entre lo que argumenta el DEMANDANTE y las pruebas que presenta. (Lo resaltado y mayúscula del escrito).
De todo lo anterior, del instrumento que da origen supuestamente al incumplimiento por parte de la parte demandada que se reclama en el presente juicio, aportada por la parte actora junto al libelo de la demanda marcada con la letra “F” y que cursa al folio 34, Constancia de Recepción Numero 5, Numero de Trámite 236.2013.1.731, expedida en fecha 07 de febrero de 2013, a las 12:12 p.m., por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, así como lo señaló el apoderado de la parte demandada en su escrito libelar, la cual no fue impugnada por la parte demandada ni tachada de falsedad como lo establece la norma adjetiva, y la misma fue ya valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual expresa textualmente lo siguiente:
“Presentante HERIBEL MARIA FEBRES HURTADO, nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domicilio en Urdaneta, Miranda, de estado civil Soltero con documento de identidad CÉDULA Nº V-12.660.107. Naturaleza del Acto Jurídico Venta Subsidio y Hipoteca 1er Grado. Fecha de otorgamiento jueves. 14 de Febrero de 2013. Sin Traslado Recaudos entregados Registro de Vivienda Principal, Certificado de Solvencia de Agua, Cédula Catastral, Certificado de Solvencia Municipal y Documento de identidad.” (Lo resaltado y mayúscula del escrito).
En tal sentido se evidencia del contenido de la prueba antes analizada por esta Sentenciadora que de los recaudos entregados al mencionado Registro Público, entre ellos se encuentra el Certificado de Solvencia de Agua de lo cual existe una clara contradicción entre lo alegado por la parte actora y de la prueba presentada por esta en el presente juicio en la que pretende demostrar el incumplimiento por la parte demandada, y no viendo esta Juzgadora otra prueba que conlleve a provocar la convicción de la verdad del hecho. En consecuencia es forzoso para quien aquí decide a que la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, sea declarada SIN LUGAR. ASÍ EXPRESAMENTE DEBE SE DECLARARSE.
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
1.- SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentada por la ciudadana HERIBEL MARIA FEBRES HURTADO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.660.107 contra el ciudadano IVAN ERNESTO CARRERA SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V- 11.410.010.
2.- De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en la presente causa.
Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese inclusive en la página Web de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en Ocumare del Tuy, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Ocumare del Tuy, a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil trece (2.013). Años: 205º de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. ARIKAR BALZA SALOM
EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo la 1:57 PM.

EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA