TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
204º y 155º

PARTE ACTORA:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERRES, ambos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-16.170.954 y V.-2.957.566, respectivamente.

Abogada en ejercicio JENNY SOLSIRE FERNANDEZ PACHECO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 114.517.

Ciudadano BAUDY JOSÉ SALAS GIMENEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-10.111.832.

Abogada en ejercicio ROSAURA CASTILLO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 59.539.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (SENTENCIA DEFINITIVA).
20.549.

CAPÍTULO I
SÍNTESIS DEL PROCESO.

En fecha 14 de julio de 2014, fue presentada para su distribución por la abogada en ejercicio JENNY SOLSIRE FERNANDEZ PACHECO, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERREZ, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra el ciudadano BAUDY JOSÉ SALAS GIMENEZ, todos plenamente identificados en autos; correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda previo sorteo de Ley.
Mediante auto dictado en fecha 17 de julio de 2014, previa consignación de los recaudos pertinentes, este Tribunal admitió la demanda presentada y ordenó el emplazamiento de la parte accionada a los fines de que compareciera a contestar la acción incoada en su contra dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un día que se concedió como término de la distancia.
Mediante escrito consignado en fecha 28 de julio de 2014, la parte actora procedió a reformar la demanda; es el caso que, dicha reforma fue admitida por este Tribunal en fecha 29 de julio del mismo año, así mismo se ordenó el emplazamiento de la parte accionada a los fines de que compareciera a contestar la acción incoada en su contra dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un día que se concedió como término de la distancia.
En fecha 14 de octubre de 2014, el Alguacil del Tribunal comisionado dejó constancia de haber practicado la citación personal del demandado.
Mediante escrito consignado en fecha 21 de noviembre de 2014, la abogada en ejercicio ROSAURA CASTILLO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, procedió a contestar la demanda incoada contra su representado.
Abierto el juicio a pruebas por imperio de Ley, ambas partes hicieron valer su derecho y consignaron escritos que las contiene; los cuales fueron agregados a los autos en fecha 07 de enero de 2015 y admitidas las probanzas promovidas en fecha 14 de enero del mismo año.
En fecha 26 de marzo de 2015, la parte actora consignó escrito de informes.
Mediante auto dictado en fecha 13 de abril de 2015, el Tribunal dijo “VISTOS CON INFORMES” y fijó el lapso de sesenta días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
De esta manera, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.

CAPÍTULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:
Se inició el presente proceso en virtud de la demanda interpuesta en fecha 14 de julio de 2014, por la abogada en ejercicio JENNY SOLSIRE FERNANDEZ PACHECO, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERRES, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; ahora bien, los hechos relevantes expuestos por la referida profesional del derecho en el libelo así como en el escrito de reforma de la demanda consignado en fecha 28 de julio del mismo año, fueron los siguientes:

1.- Que mediante documento suscrito en fecha 28 de agosto de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza Guarenas del Estado Miranda, sus representados suscribieron contrato de promesa de compra venta con el ciudadano BAUDY JOSE SALAS GIMENEZ, el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y casa quinta en ella construida, distinguida con las siglas 3-B-9 de la Etapa Tres, Módulo B, que forma parte del conjunto denominado Parque Residencial Los Pinos, el cual a su vez forma parte de una mayor extensión de terreno de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, formada por la integración de las parcelas D-41 y D-42, situada en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, catastro No. 02-11-08-17-3B9-00, cuyos linderos y demás características constan suficientemente en el documento de parcelamiento protocolizado ante dicho registro en fecha 18 de enero de 1988, bajo el No. 27, Tomo 01, Protocolo Primero y en el documento complementario del documento de parcelamiento, protocolizado ante la mencionada oficina de registro en fecha 09 de octubre de 1990, bajo el No. 13, Tomo 2, Protocolo Primero.
2.- Que conforme a la cláusula tercera del contrato sus representados pagaron al propietario el día 28 de agosto de 2013, la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00) en calidad de garantía a través de dos cheques de gerencia; el primer cheque por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) a nombre del propietario, y el segundo cheque de gerencia por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) a nombre de JACQUELINE LOPEZ CONDE.
3.- Que en virtud de la exigencia del vendedor en que se le entregara el monto restante a la venta antes de la firma del documento definitivo ante el registro respectivo, los opcionantes compradores en fecha 15 de octubre de 2013, entregaron el saldo restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00), para un total de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.280.000,00) y encontrándose saldada la deuda y cumplido el pago total del precio estipulado para la adquisición del bien inmueble objeto de compra-venta, el optante vendedor mediante recibo de fecha 15 de octubre de 2013, dejó constancia por escrito de haber recibido de los optantes la cantidad anteriormente señalado, e incluso dejó a sus representados en posesión del bien.
4.- Que el optante vendedor pretendió mediante el señalado recibo, condicionar la protocolización de la venta bajo la obtención de la certificación de vivienda principal sin señalar fecha cierta, haciendo depender a sus representados de la sola voluntad del vendedor, así como de liberarse de una obligación previamente establecida por las partes, esto es, de la cláusula cuarta donde se establece que el cumplimiento del contrato sería en el plazo de sesenta días continuos a partir del día 04 de septiembre de 2013.
5.- Que no consta en los asientos registrales nota marginal alguna que al inmueble objeto de venta le haya sido liberada la hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el mismo a favor de la entidad financiera Banesco Banco Universal; y como prueba de ello consigna copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato, lo que hace presumir la falta de interés y mala fe del vendedor en no cumplir con lo allí estipulado.
6.- Que han transcurrido aproximadamente once meses desde que se firmó el compromiso de venta, sin que el vendedor haya cumplido con la tradición legal de la propiedad.
7.- Que tales hechos han ocasionado daños y perjuicios a sus representados, los cuales se manifiestan desde la falta de titularidad sobre el bien como por la ausencia de su disposición.
8.- Que por los argumentos antes expuestos y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.167 y 1.202 del Código Civil, acude ante este órgano jurisdiccional a los fines de solicitar el cumplimiento del contrato, así como el pago por daños y perjuicios.
9.- Que en virtud de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, procede a demandar en nombre de sus representados, al ciudadano BAUDY JOSE SALAS GIMENEZ, para que sea condenado: PRIMERO: Para que cumpla con la protocolización del documento definitivo de compra-venta y con ello se transmita la tradición legal de la propiedad a sus representados del bien inmueble objeto de la venta conformado por un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta en ella construida previamente identificadas, tal y como fue convenido en el contrato de opción de compraventa suscrito con sus representados en fecha 28 de agosto de 2013, todo ello en el entendido de que si el prenombrado se negara a la protocolización del documento definitivo de venta, la sentencia dictada por este órgano jurisdiccional debería constituir el documento traslativo de propiedad; SEGUNDO: Se condene al pago de la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento; TERCERO: Que a las cantidades condenadas a pagar se les aplique la corrección monetaria; CUARTO: Que de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condene en costas a la parte demandada.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 21 de noviembre de 2014, la abogada en ejercicio ROSAURA CASTILLO, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano BAUDY JOSÉ SALAS GIMENEZ, procedió a contestar la demanda incoada contra su representado, sosteniendo para ello lo siguiente:

1.- Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada contra su representado, por no ser ciertos los hechos, ni asistirle el derecho a los demandantes.
2.- Que es cierto que en fecha 28 de agosto de 2013, su representado suscribió con los demandantes un contrato de opción de compra venta de contado, que tuvo por objeto una parcela de terreno y la casa quinta en ella construida, distinguida con las siglas 3-B-9 de la Etapa Tres, Módulo B, que forma parte del conjunto denominado Parque Residencial Los Pinos, el cual a su vez forma parte de una mayor extensión de terreno de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, formada por la integración de las parcelas D-41 y D-42, situada en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda; que así mismo, es cierto que el término de duración del referido contrato fue de sesenta días continuos, contados a partir del día 04 de septiembre de 2013, el cual venció en fecha 04 de noviembre del mismo año.
3.- Que es totalmente falso que el recibo de fecha 15 de octubre de 2013, haya sido emitido con la sola voluntad y exigencia de su representado, ya que su representado tiene en su poder el otro ejemplar de dicho recibo, en donde consta la firma en original inequívoca de uno de los optantes compradores, a saber, del ciudadano MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERRES.
4.- Que todo esto se hace en vista de que no se iba a poder cumplir con la protocolización del documento definitivo de compra venta en el tiempo previsto, y ambas partes estaban en perfecto conocimiento de esto, por causa de un TERCERO, que resultó ser BANAVIH.
5.- Que con todo lo antes dicho queda contradicho lo expresado por la parte demandante con respecto a querer demostrar una mala fe de mi representado que no existe; que los demandantes estaban en pleno conocimiento de que sobre el inmueble en cuestión pesaba una Hipoteca de Primer Grado a favor de una entidad financiera, y que dicha Hipoteca era de Política Habitacional.
6.- Que la no obtención de la liberación de la Hipoteca de Primer Grado en el lapso fijado, y la falta de protocolización del documento definitivo de compra ventano fue causada por su representado, sino es atribuible a un TERCERO que en este caso es un órgano institucional del Estado Venezolano como lo es BANAVIH; ya que éste es el organismo a quien todas las entidades financieras deben remitir los documentos de liberación de hipoteca cuyos créditos estén amparados por el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV).
7.- Que era imposible para su representado dar fecha cierta para protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro, por cuanto esa fecha dependía de la fecha en que el BANAVIH y BANESCO protocolizaran el documento de Liberación de Hipoteca de Primer Grado.
8.- Que son totalmente falsos y absurdo los argumentos temerarios expuestos por la parte demandante para comprobar el incumplimiento del contrato por parte de su representado, y más absurdos aun los argumentos en los que se basan para tratar de intentar una acción por daños y perjuicios.
9.- Que por todas las razones antes expuestas, solicita al Tribunal que declare SIN LUGAR la demanda intentada con expresa condenatoria en costas.

CAPÍTULO III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

Vistas las afirmaciones y excepciones explanadas por las partes intervinientes en el presente proceso, quien aquí suscribe considera pertinente pasar a analizar las reglas de la carga de la prueba, las cuales se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; siendo que las referidas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho en los siguientes términos:

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Ahora bien, la carga de la prueba según nos dicen los principios generales del derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis; así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000 (Expediente No. 00-261), dejó sentado lo siguiente:

“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”. (Fin de la cita; resaltado del Tribunal)

Así las cosas, esta Sentenciadora teniendo en cuenta el criterio jurisprudencial previamente transcrito, en concordancia con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas que han sido producidas por las partes en el decurso del presente proceso; lo cual hace a continuación:

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo la parte actora consignó las siguientes instrumentales:

Primero.- (Folio 13-15) En original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora Guatire del Estado Miranda en fecha 02 de julio de 2014, anotado bajo el No. 13, Tomo 100, Folio 73 hasta 76; a través del cual se acredita a la abogada en ejercicio JENNY SOLSIRE FERNANDEZ PACHECO, como apoderada judicial de los ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERRES, demandantes en el presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano, y lo tiene como demostrativo de los hechos supra señalados.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 18-22) En original DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Plaza Guarenas Estado Miranda en fecha 28 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 19, Tomo 240 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; suscrito entre el ciudadano BAUDY JOSE SALAS GIMENEZ –aquí demandado, en carácter de propietario- y los ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERRES –aquí codemandantes, en carácter de optantes- bajo los siguientes términos y condiciones:

“(…) PRIMERA: EL PROPIETARIO se compromete a vender y LOS OPTANTES a adquirir un (1) inmueble de su propiedad según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, (…) en fecha: 05 de octubre del 2006, anotado bajo el No. 41, Tomo 01, Protocolo Primero. Dicho inmueble está constituido por una parcela de terreno y la casa quinta en ella construida, distinguida con las siglas 3-B-9, de la Etapa Tres, Módulo B, que forma parte del Conjunto denominado PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, el cual a su vez forma parte de una mayor extensión de terreno de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, formada por la integración de las parcelas D-41 y D-42, situadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, Guatire, Catastro Nº 02-11-08-17-3B9-00, cuyos linderos y demás características constan suficientemente en el Documento de Parcelamiento protocolizado ante “Dicho Registro” en fecha 18 de Enero del 1998, bajo el No. 27, Tomo 01, Protocolo Primero y en el Documento Complementario del Documento de Parcelamiento, protocolizado ante la mencionada Oficina de Registro en fecha 09 de octubre de 1990, bajo el Nº 13, Tomo 2, Protocolo Primero (…) SEGUNDA: El precio de venta opcionado es la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.280.000,00), los cuales se comprometen y obligan a pagar LOS OPTANTES completamente en la protocolización del documento definitivo. TERCERA: LOS OPTANTES entregan en este acto a EL PROPIETARIO en calidad de GARANTÍA la cantidad de SEISCIENTOS MIL CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 640.000,00), en dos (02) cheques de gerencia, el primer cheque por SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), a nombre de EL PROPIETARIO, el segundo cheque de gerencia por CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) a nombre de JACQUELINE LOPEZ CONDE (…) Se conviene que si LOS OPTANTES no cumplen con su obligación de comprar el inmueble antes descrito en el precio y plazo estipulados en este documento, deberán pagar a EL PROPIETARIO por concepto de daños y perjuicios causados por su incumplimiento la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00). En este caso EL PROPIETARIO podrá retener para sí dicha cantidad, tomándola de la cantidad entregada en este acto en calidad de GARANTÍA, y deberá devolver inmediatamente la cantidad restante, vale decir, la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÚIVARES (Bs. 390.000,00). Si el incumplimiento fuere por parte de EL PROPIETARIO, deberá pagar a LOS OPTANTES la misma cantidad y por el mismo concepto, vale decir, la cantidad DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) y deberá devolver la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), en un tiempo no mayor a diez (10) días hábiles. De efectuarse la venta, la cantidad entregada en calidad de GARANTÍA se imputará al precio de venta estipulado. CUARTA: El plazo de esta opción es de SESENTA (60) días continuos, contados a partir del 04 de septiembre de 2013. (…) QUINTA: EL PROPIETARIO deberá presentar en el tiempo pre-establecido de 60 días continuos, en “Dicho Registro”, los siguientes recaudos: Solvencia Municipal; Ficha Catastral; Solvencia de Hidrocapital, Solvencia de Electricidad, Solvencia de Condominio, Copias de Cédulas de Identidad; Rif, Planilla de Vivienda Principal, Borrados de la Hipoteca. (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 28 de agosto de 2013, los prenombrados suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con las siglas 3-B-9, de la Etapa Tres, Módulo B, que forma parte del Conjunto denominado PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, el cual a su vez forma parte de una mayor extensión de terreno de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, formada por la integración de las parcelas D-41 y D-42, situadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda; todo ello por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.280.000,00), pagadera de la siguiente manera: 1º La cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00) en calidad de garantía (reconocido su pago por el vendedor al momento de la firma de la opción) y 2º La cantidad restante pagadera para el momento de la protocolización de la venta definitiva, cuya materialización debía realizarse en el término de sesenta (60) días continuos contados a partir del día 04 de septiembre de 2013, por lo que el contrato feneció en fecha 03 de noviembre del mismo año.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 23-24) En original RECIBO suscrito en fecha 15 de octubre de 2013, debidamente firmado por el ciudadano BAUDY JOSE SALAS GIMENEZ –aquí demandado, en condición de propietario- y de cuyo contenido se deprende, entre otras cosas, que el prenombrado recibió de manos de los ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERREZ –aquí demandantes, en condición de optantes- dos cheques de gerencia, el primero signado con el Nº 02703914 por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) y el segundo signado con el Nº 02703926 por la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 43.800,00), los cuales comprenden el pago del saldo pendiente por concepto del contrato de opción de compra celebrado; recibiendo así los optantes el bien inmueble objeto del contrato a su entera satisfacción. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativo de que la parte demandada en su condición de optante, cumplió con su obligación de pagar el precio del inmueble contractualmente convenido en la opción de compra venta objeto del presente juicio.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 25-35) En copia certificada DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda en fecha 05 de octubre de 2006, bajo el No. 41, Tomo 01, Protocolo 1º; a través del cual la ciudadana MARIA DEL ROSARIO MENDEZ HERNANDEZ dio en venta al ciudadano BAUDY JOSE SALAS GIMENEZ, un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con las siglas 3-B-9, de la Etapa Tres, Módulo B, que forma parte del Conjunto denominado PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, el cual a su vez forma parte de una mayor extensión de terreno de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, formada por la integración de las parcelas D-41 y D-42, situadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 135.000.000,00), celebrando éste último un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado con BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano, y lo tiene como demostrativo de los hechos supra señalados.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas, la parte actora promovió las siguientes documentales:

Primero.- (Folio 96-97) En original dos (02) PRESUPUESTOS emitidos en fecha 04 de diciembre de 2013 y 10 de abril de 2014, por la sociedad mercantil SERVICIOS Y PROYECTOS WILKAR C.A., debidamente firmados y sellados por el ingeniero JOSÉ PRIETO, por concepto de reparaciones generales a efectuar en “casa número 3-B-9, ubicada en Conjunto Parque Residencial Los Pinos, Etapa Tres, Módulo B. La Rosa Guatire, Estado Miranda”. Ahora bien, en vista que los instrumentos privados emanan de un tercero ajeno al proceso, y en virtud que la parte actora promovió su ratificación a través de la prueba testimonial conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente su apreciación o no dependerá de la testimonial evacuada y cursante al folio 257-258 del presente expediente, la cual será valorada en el siguiente particular.- Así se precisa.

-TESTIMONIAL: Tal como se dejó sentado en el particular que antecede, la parte actora promovió la testimonial del ciudadano JOSE ANTONIO PRIETO PLASENCIA de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que éste ratificara el contenido y firma de los PRESUPUESTOS insertos al folio 96-97 del presente expediente; es el caso que, el prenombrado procedió a su ratificación en fecha 19 de febrero de 2015 (resultas cursantes al folio 257-258), señalando que labora para la empresa SERVICIOS Y PROYECTOS WILKAR C.A., desempeñando el cargo y funciones de ingeniero y encargado de presupuestos y costos. Ahora bien, aun cuando dichas probanzas fueron debidamente ratificadas por el tercero de quien emanan, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato; así mismo, esta Sentenciadora estima que las referidas documentales no demuestran o respaldan los daños y perjuicios aducidos por la parte actora en el libelo, pues éstas no hacen referencia a gastos propiamente cubiertos por los demandantes, como ya se dijo, solo hacen referencia a presupuestos de reparaciones generales del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación la representación judicial de la parte demandada no consignó ninguna instrumental; sin embargo, una vez abierto el juicio a pruebas procedió a promover las siguientes probanzas:

Primero.- (Folio 157-161) En copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Plaza Guarenas Estado Miranda en fecha 28 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 19, Tomo 240 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; es el caso que, la promoción de la documental en cuestión era innecesaria, pues la misma fue consignada por la parte actora junto al libelo y debidamente valorada en la oportunidad correspondiente, en efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 162-165) En copia fotostática GACETA OFICIAL EXTRAORDINARIA DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Nº 40.115 publicada en fecha 21 de febrero de 2013; ahora bien, quien aquí suscribe estima que la misma es de conocimiento público e incluso es de conocimiento de este Tribunal como órgano administrador de justicia, y por ende debe concedérsele pleno valor probatorio.- Así se precisa.
Tercero.- (Folio 166) En copia fotostática COMUNICACIÓN Nº 011919 emitida por BANAVIH en fecha 15 de noviembre de 2013, dirigida a BANESCO BANCO UNIVERSAL, a los fines de informarle que en los documentos de liberación de hipoteca con saldo o saldo “0”, relacionadas con créditos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), no se coloquen “ventas de contado”. Ahora bien, aun cuando la probanza en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, e incluso fue promovida a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato, primero porque es de fecha posterior al vencimiento del contrato de opción de compra venta suscrito por los intervinientes en el juicio, y sobre todo porque la actividad probatoria de las partes en los juicios de esta naturaleza debe estar orientada a demostrar el cumplimiento de sus obligaciones contractualmente establecidas; en efecto, siendo que de su contenido no se desprenden elementos probatorios que permitan evidenciar que la parte demandada haya realizado todas las actuaciones pertinentes a los fines de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio, y menos aun que el retardo en tal protocolización le sea atribuible a BANAVIH, consecuentemente, este Tribunal la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 167-168) En original RECIBO suscrito en fecha 15 de octubre de 2013; es el caso que, la promoción de la documental en cuestión era innecesaria, pues la misma fue consignada por la parte actora junto al libelo y debidamente valorada en la oportunidad correspondiente, en efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Quinto.- (Folio 169) En original CHEQUE Nº 02701339 emitido por SERVICIOS DE INGENIERIA VENINSERVI C.A. por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), y pagadero a la orden de BAUDY JOSE SALAS JIMENEZ, el cual fue devuelto por inconforme en fecha 28 de agosto de 2013; ahora bien, aun cuando la probanza en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato, menos aun cuando de las demás probanzas cursantes en autos quedó demostrado que los demandantes pagaron la totalidad del precio de la venta, en efecto, por las razones antes expuestas este Tribunal la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Sexto.- (Folio 170) En copia fotostática COMUNICACIÓN emitida por el Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia en fecha 15 de octubre de 2014, y dirigida al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), a los fines de solicitarle que gestionara y tramitara los documentos emitidos por la consultoría jurídica, a la ciudadana JACQUELINE LÓPEZ CONDE, por cuanto cursaba una demanda por cumplimiento de contrato. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, e incluso fue promovida a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de que la parte demandada comenzó a realizar las señaladas gestiones después de vencido el contrato que dio lugar al presente juicio.- Así se precisa.
Séptimo.- (Folio 171-174) En copia certificada DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado ante el Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 20 de noviembre de 2014, e inscrito bajo el No. 23, Folio 93, del Tomo 24 del Protocolo de Transcripción del mismo año; de cuyo contenido se desprende que fueron extinguidas todas las obligaciones derivadas de la HIPOTECA DE PRIMER GRADO constituida por el ciudadano BAUDY JOSÉ SALAS GIMENEZ a favor de BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., sobre un bien inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con las siglas 3-B-9, de la Etapa Tres, Módulo B, que forma parte del Conjunto denominado PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, el cual a su vez forma parte de una mayor extensión de terreno de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, formada por la integración de las parcelas D-41 y D-42, situadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano, y lo tiene como demostrativo de que en el año 2014, fue liberada la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, esto es, después de vencido el contrato en cuestión.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos. En función de ello, la promovente solicitó que se oficiara a BANESCO BANCO UNIVERSAL, a los fines de que informara a este Despacho sobre los siguientes particulares: “(...) a los fines de que informe en relación al oficio Nº CJ/0/2013-011916, de fecha 25 de abril de 2014 (…)”, en este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 262 del presente expediente) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) En atención a su oficio en referencia cumplimos en informar que de acuerdo a la Gerencia de Crédito Hipotecario y Protocolización, el oficio signado con el Nro. CJ/O/2013-011916, de fecha 15/11/2013, emanado de BANAVIH, firmado por el Consultor Jurídico Abg. Raúl Eduardo Abreu López, fue recibido, y en tal sentido se procedió con lo instruido en dicho comunicado.”, y en virtud que ello responder lo solicitado por la parte promovente, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y lo tiene como demostrativo de que de que la parte demandada comenzó a realizar las señaladas gestiones después de vencido el contrato que dio lugar al presente juicio.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos. En función de ello, la promovente solicitó que se oficiara a la OFICINA DE COMUNICACIÓN Y RELACIONES INSTITUCIONALES, a los fines de que informara a este Despacho sobre los siguientes particulares: “(...) remita información sobre la comunicación s/n, de fecha 15/10/2014, dirigida por dicha Institución a la Presidenta de Banavih, (Atención Doctor Raúl Abreu-Consultor Jurídico) y recibida en fecha 17/10/2014, por la Correspondencia de Presidencia del Banavih.”; en este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 205-214 del presente expediente) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) remitirle comunicación Nº 0855-037. De fecha 14 de enero del presente año, emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual está dirigida a la Dirección a su cago y fue consignada ante este despacho el día 23 de enero de 2015 (…)”, y en virtud que ello a pesar de responder lo solicitado por la parte promovente, no guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, pues no demuestra que la parte demandada haya realizado todas las actuaciones pertinentes a los fines de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio, y menos aun que el retardo en tal protocolización le sea atribuible a BANAVIH, consecuentemente, quien aquí suscribe lo desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

-PRUEBA TESTIMONIAL: La parte demanda promovió como testigo a la ciudadana JACQUELINE LOPEZ CONDE, para lo cual se comisionó amplia y suficientemente al Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que la testigo declarara sobre el conocimiento que poseía respecto a los hechos aquí controvertidos, consecuentemente, esta Sentenciadora pasa de seguida a valorar las exposiciones realizadas por la prenombrada en los siguientes términos:

En fecha 09 de febrero de 2015, oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana JACQUELINE LOPEZ CONDE (cursante al folio 287-298 del presente expediente), ésta una vez identificada y debidamente juramentada pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar que fue la intermediaria en la venta del inmueble en litigio; que los compradores cuando fueron a ver el inmueble no hicieron ninguna objeción con respecto a las condiciones de éste; que los compradores querían comprar de contado; que los prenombrados estaban en conocimiento de que había inquilinos en el inmueble en litigo; que el inmueble es una casa quinta; que nunca le mencionaron que querían hacer unas remodelaciones; que no se pudo firmar el documento definitivo de compra venta porque era conocimiento de los compradores que había que esperar la liberación de hipoteca de Banesco y Banavih. La testigo al ser repreguntada fue conteste en señalar que conoce al ciudadano BAUDY SALAS desde el año 2013, que él la contrató; que ella debía encargarse de publicar el inmueble y entrevistarse con los interesados; entre otras cosas.

Ahora bien, vistas las deposiciones de la testigo promovida y evacuada, antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 507: “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.

Artículo 508: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre ellas y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los Jueces para la apreciación de la prueba de testigos.
De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos.
Así las cosas, en primer lugar debe dejarse sentado que la testigo evacuada no se encuentra incursa en ninguna de las causales de inhabilitación previstas en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, menos aun en la causal “el vendedor, en causas de evicción, sobre la cosa vendida (…)”, como erróneamente hubiera sido señalado por la parte actora en su escrito de informes, pues la prenombrada actuó como intermediaria en la negociación que tuvo lugar a partir de la celebración del contrato de opción de compra venta que dio lugar al juicio; sin embargo, partiendo de la lectura minuciosa de las declaraciones rendidas por la testigo evacuada, quien aquí suscribe estima que las mismas nada aportan para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de contrato, específicamente en cuanto a las defensas planteadas por la parte demandada en la contestación, pues, partiendo de tales declaraciones no puede esta Sentenciadora constatar que el accionado haya realizado las actuaciones pertinentes a los fines de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio dentro del lapso acordado para ello, que haya cumplido con sus obligaciones inherentes a su condición de vendedor y menos aun que el retardo en tal protocolización le sea atribuible a un tercero, esto es, a BANAVIH. En efecto, por las razones antes expuestas y en virtud que se trata de un testigo único, cuyos dichos no encuentran respaldo en ningún otro elemento probatorio cursante en autos, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar la declaración rendida por la testigo evacuada, ciudadana JACQUELINE LOPEZ CONDE.- Así se decide.

-POSICIONES JURADAS: La parte demandada promovió posiciones juradas a los codemandantes comprometiéndose a absolverlas recíprocamente; en este sentido, siendo que las posiciones juradas son un medio de prueba judicial que consiste en una confesión provocada o un interrogatorio tendiente a extraer una confesión judicial, y en virtud que partiendo de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que: mediante auto dictado en fecha 14 de enero de 2015, el Tribunal admitió la probanza en cuestión y ordenó el emplazamiento de la parte actora a fin de que compareciera el tercer día de despacho siguiente a su citación, con la finalidad de que absolviera las posiciones juradas, sin embargo, resultó imposible practicar la citación personal respectiva (según se desprende de las resultas de comisión insertas al folio 305-316 del presente expediente) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, en efecto, siendo que la parte absolvente no pudo ser citada lo que ocasionó que la probanza en cuestión no fuera debidamente evacuada, consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

CAPÍTULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:
En el presente proceso la abogada en ejercicio JENNY SOLSIRE FERNANDEZ PACHECO, actuando en carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERRES, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA al ciudadano BAUDY JOSE SALAS GIMENEZ; sosteniendo para ello, que en fecha 28 de agosto de 2013, sus representados en carácter de optantes compradores, suscribieron un contrato de opción de compra venta con el prenombrado, el cual recayó sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con las siglas 3-B-9, de la Etapa Tres, Módulo B, que forma parte del Conjunto denominado PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, el cual a su vez forma parte de una mayor extensión de terreno de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, formada por la integración de las parcelas D-41 y D-42, situadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda; todo ello por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.280.000,00), la cual pagaron en su totalidad. En efecto, siendo que el contrato feneció sin que se protocolizara la venta definitiva por causas imputables al vendedor, es por lo que procede a demandar al ciudadano BAUDY JOSE SALAS GIMENEZ para que convenga o sea condenado a cumplir con la protocolización del documento definitivo de compra venta, y sea condenado a pagar la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, aceptó que su poderdante suscribió un contrato de opción de compra venta con los demandantes en fecha 28 de agosto de 2013, y que le fue pagada la totalidad del precio acordado; sin embargo, señaló que la falta de protocolización oportuna del documento definitivo de venta se debió a causas imputables a un tercero, específicamente a BANAVIH, razón por la que solicita se declare sin lugar la demanda en la definitiva.
Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 18-22) debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Plaza Guarenas Estado Miranda en fecha 28 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 19, Tomo 240 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que a través del mismo el ciudadano BAUDY JOSE SALAS GIMENEZ –aquí demandado, en carácter de propietario- se comprometió a venderle a los ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERRES –aquí codemandantes, en carácter de optantes- un bien inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con las siglas 3-B-9, de la Etapa Tres, Módulo B, que forma parte del Conjunto denominado PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, el cual a su vez forma parte de una mayor extensión de terreno de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, formada por la integración de las parcelas D-41 y D-42, situadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, y a su vez éstos últimos se comprometieron a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.280.000,00), la cual el vendedor declaró recibir en su totalidad; todo ello en el entendido de que el contrato en cuestión tenía una vigencia de sesenta (60) días continuos contados a partir del día 04 de septiembre de 2013, por lo cual venció en fecha 03 de noviembre del mismo año.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.
Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, y en virtud que se les ha venido dando a éste tipo de contratos preparatorios el mismo tratamiento que a los contratos de compraventa definitivos; consecuentemente, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la supuesta negativa del demandado de protocolizar el documento definitivo de venta dentro del plazo contractualmente convenido para ello, pese a haber cumplido con el pago total del precio acordado; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que los demandantes consignaron en el curso del juicio las siguientes probanzas: DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 18-22) debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Plaza Guarenas Estado Miranda en fecha 28 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 19, Tomo 240 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; RECIBO (inserto al folio 23-24) suscrito en fecha 15 de octubre de 2013, debidamente firmado por el ciudadano BAUDY JOSE SALAS GIMENEZ –aquí demandado, en condición de propietario- y de cuyo contenido se deprende, entre otras cosas, que el prenombrado declara haber recibido de manos de los ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERREZ –aquí demandantes, en condición de optantes- dos cheques de gerencia, el primero signado con el Nº 02703914 por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) y el segundo signado con el Nº 02703926 por la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 43.800,00), los cuales comprenden el pago del saldo pendiente por concepto del contrato de opción de compra celebrado; y DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA (cursante al folio 25-35) debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda en fecha 05 de octubre de 2006, bajo el No. 41, Tomo 01, Protocolo 1º, del cual se desprende la propiedad que detenta el demandado sobre el inmueble objeto del juicio; aunado a que la parte demandada de ninguna manera desvirtuó tales hechos ni demostró que el retardo de la protocolización de la venta le es imputable a un tercero ajeno al proceso, esto es, a BANAVIH, consecuentemente, quien aquí suscribe considera que los argumentos arriba referidos quedaron suficientemente probados en autos.- Así se precisa.
Así las cosas, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria y vendedora incumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente, con su obligación de efectuar la tradición legal del inmueble en el plazo de sesenta días continuos contados a partir del día 04 de septiembre de 2013, desplegando así una conducta contraria a lo contractualmente acordado. En efecto, siendo que resulta atribuible al ciudadano BAUDY JOSÉ SALAS GIMENEZ, que el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 08 de agosto de 2013, haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo, pues el prenombrado evidentemente incumplió con sus obligaciones contractuales, mientras que los actores ejecutaron todas sus obligaciones tal y como fueron convenidas (incluyendo el pago de las arras acordadas, así como del precio total del inmueble), es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se establece.
Así las cosas, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico, que el demandado en su condición de propietario y vendedor incumplió con sus obligaciones contractuales; razón por la cual resulta PROCEDENTE la presente acción.- Así se precisa.

-DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS: Con respecto a los daños y perjuicios pretendidos por la parte demandante, corresponde a este Tribunal pasar a decidir sobre la procedencia o no de los mismos; teniendo en cuenta que nuestra norma sustantiva consagra tal resarcimiento en su artículo 1.167 del Código Civil, disposición legal de la cual se desprende que frente a contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación –tal como ocurre en el caso de marras-, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
En este sentido, siendo que el daño puede entenderse como aquél perjuicio de cualquier índole (material o moral) que tiene una traducción económica en definitiva en el mundo jurídico; y en virtud que, al surgir un daño nace con él la obligación de reparación como consecuencia de una conducta antijurídica sea voluntaria o involuntaria, puede afirmarse que para fundamentar una pretensión de ésta índole debe ser probada por una parte, el incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato, y por otra, el daño causado.
De esta manera, en vista que la parte demandante señaló en su escrito de reforma que: “(…) Toda esta situación le ha ocasionado a mis representados daños y perjuicios que se manifiesta desde la falta de titularidad sobre el bien hasta la ausencia de su disposición. Desde la titularidad del bien porque quien debe firmar el documento de venta es el hoy demandado en el presente juicio y dado los índices de inseguridad que vivimos en nuestro país es una preocupación permanente para mis representados que al mismo le pueda ocurrir cualquier cosa que le impida el otorgamiento de venta y en cuanto a la disposición del bien inmueble mis mandantes se encuentran impedido de realizar remodelaciones y ampliaciones a la vivienda, así como de solicitar algún crédito hipotecario ante cualquier institución financiera para construcción sobre el bien, dado a la incertidumbre de la propiedad; y siendo que las cotizaciones y/o presupuestos son variables en el tiempo dependiendo de los índices inflacionarios para el momento, (…) Se condene al pago de la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 1.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento en la firma del documento definitivo de compra venta, desde que se hizo exigible el cumplimiento del contrato, es decir, del 05 de noviembre de 2013, a la fecha de presentación de la demanda, el cual alcanza once (11) meses aproximadamente, tomando como referencia para dicha estimación, el monto que fijaron las partes en caso de incumplimiento del contrato dentro de los sesenta (60) días continuos que equivalen a doscientos cincuenta mil bolívares (Bsf. 250.000,00) por dos (2) meses, dichos daños se calculan a partir del 05 de noviembre de 2013, más los que se sigan causando hasta que se dicte la sentencia definitiva del presente juicio. (…)”; y en virtud que, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que los prenombrados a los fines de sustentar el resarcimiento en cuestión, se limitaron a promover una serie de presupuestos que fueron desechados del proceso, en consecuencia, quien aquí suscribe considera que aún cuando quedó demostrado el primer presupuesto exigido para la procedencia de la presente acción, a saber, el incumplimiento por parte del demandado, no obstante, no hay en autos elementos probatorios suficientes que lleven a la convicción de que el referido incumplimiento haya generado los daños demandados, o bien, que conlleven de alguna manera a la petición y condenatoria de los daños reclamados y estimados en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).- Así se precisa.
En efecto, siendo que no quedó probado en el curso del proceso que el incumplimiento del contrato referido en el párrafo precedente haya generado los daños que los demandantes aspiraban fueran resarcidos; puesto que los prenombrados no trajeron a los autos elementos de convicción suficientes para demostrar en qué consistían los mismos, aun cuando les concernía evidentemente la carga de la prueba, ello a los fines de formar en el Juez la convicción de sus dichos lo que posteriormente se traduciría en un pronunciamiento favorable, es por lo que esta Sentenciadora concluye que la pretensión en cuestión no puede prosperar en derecho conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.
Así las cosas, partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA fuera interpuesta por los ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERREZ, contra el ciudadano BAUDY JOSÉ SALAS GIMENEZ, ambas partes plenamente identificadas en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo; y en consecuencia de la anterior declaratoria, se ORDENA al demandado a vender a los actores el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta, constituido por una parcela de terreno y la casa quinta en ella construida, distinguida con las siglas 3-B-9, de la Etapa Tres, Módulo B, que forma parte del Conjunto denominado PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, el cual a su vez forma parte de una mayor extensión de terreno de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, formada por la integración de las parcelas D-41 y D-42, situadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, Guatire, Catastro Nº 02-11-08-17-3B9-00, cuyos linderos y demás características constan suficientemente en el Documento de Parcelamiento protocolizado ante la referida Oficina Registral en fecha 18 de enero del 1998, bajo el No. 27, Tomo 01, Protocolo Primero y en el Documento Complementario del Documento de Parcelamiento, protocolizado ante la mencionada Oficina de Registro en fecha 09 de octubre de 1990, bajo el Nº 13, Tomo 2, Protocolo Primero; ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato celebrado el día 28 de agosto de 2013 y así mismo, haga entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, todo ello en el entendido de que en caso de que el demandado no otorgue el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide.
CAPÍTULO IV
DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS efectuada por la parte actora en el escrito de reforma de la demanda.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA fuera interpuesta por los ciudadanos ERIKA LISBETH BARRERA URDANETA y MARIANO ENRIQUE MATERAN GUTIERREZ, contra el ciudadano BAUDY JOSÉ SALAS GIMENEZ, ambas partes plenamente identificadas en autos. En consecuencia de la anterior declaratoria, se ORDENA al demandado proceda a realizar la venta definitiva a los demandantes del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Plaza Guarenas Estado Miranda en fecha 28 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 19, Tomo 240 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, a saber, un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con las siglas 3-B-9, de la Etapa Tres, Módulo B, que forma parte del Conjunto denominado PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, el cual a su vez forma parte de una mayor extensión de terreno de la Urbanización Ciudad Residencial La Rosa, formada por la integración de las parcelas D-41 y D-42, situadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, de conformidad con lo previsto en el referido contrato de opción de compra venta; así mismo, haga entrega a los actores de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización, en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, e incluso en caso de que el demandado no otorgue el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los ocho (08) días del mes de junio del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
LA JUEZ,

ZULAY BRAVO DURÁN.
LA SECRETARIA,

YUSETT RANGEL.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.)
LA SECRETARIA,

ZBD/ Adriana
Exp. No. 20.549