TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Expediente Nº: 3037-14

PARTE ACTORA: HEVER HIZAUR OLAVARRIETA ALBANO, venezolano, de estado civil soltero, titular de la cédula de identidad No. 1.744.960, de profesión abogado e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 1.677, quien actúa en representación de sus propios intereses.

PARTE DEMANDADA: RAUL ANDRES MORA GALVIS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.713.499.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIAN YIMARU SILVA ZAPATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.923.117, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 127.081.

MOTIVO: DESALOJO
DEFINITIVA-CIVIL
I
DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente juicio con libelo de demanda, recibido del Sistema de Distribución de expedientes el 28 de Enero del 2015, contentivo de la demanda que por DESALOJO sigue HERVER HIZAUR OLAVARRIETA ALBANO en su carácter de arrendador propietario contra RAUL ANDRES MORA GALVIS de un bien inmueble constituido por un Galpón construido de bloque de cemento, tres (3) ventanas, loza de concreto y techo de tejalid o la llamada cinduteja, con una superficie aproximada de cien (100) metros cuadrados, y con una altura en el centro de cinco (5) metros, instalaciones de cableado interno para electricidad, y con un área de estacionamiento de ciento cincuenta (150) metros, ubicada al frente de la única entrada, puerta de hierro con reja metálica, ubicado dentro del Lote Caobal, parcela 12 de la posesión Begonis-Caobal, cuya entrada esta a la altura del kilómetro 38 de la carretera panamericana, en jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

En fecha 29 de Enero del 2015, compareció el abogado Hever H. Olavarrieta, quien mediante diligencia consignó los recaudos fundamentales de su pretensión.

El 04 de febrero del 2015, este tribunal admitió la demanda por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, por el procedimiento oral conforme a lo preceptuado en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.

El 5 de febrero del 2015, compareció la parte actora a fin de consignar copia del libelo de demanda y del auto de admisión, así como los emolumentos del alguacil.

El 09 de febrero del 2015, este tribunal conforme a lo ordenado en el auto de admisión, ordenó compulsar dichas copias, así como la elaboración de la boleta de citación. En la misma fecha se cumplió con lo ordenado.

El 12 de febrero del 2015, el ciudadano alguacil de este tribunal, hizo constar que se traslado a los fines de la citación del ciudadano Raúl Andrés Mora Galvis, titular de la cédula de identidad No. 15.713.499, al cual citó según se evidencia de compulsa debidamente firmada por dicho ciudadano, la cual consigna en autos.

El 17 de marzo del 2015, compareció el ciudadano Raúl Andrés Mora Galvis, actuando en su carácter de demandado en la presente causa, y estando dentro del lapso legal correspondiente procede a contestar la demanda, oportunidad dentro de la cual, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

El 26 de marzo del 2015, estando la causa en etapa de subsanación de la cuestión previa alegada, compareció la parte actora actuando en su propio nombre y representación, a fin de manifestar que de una lectura integral del escrito contentivo de la demanda de desalojo, se puede determinar que están contenidos todos los elementos de hecho y de derecho que según la parte demandada no se le dio cumplimiento, solicitando que la cuestión previa alegada sea declarada Sin Lugar.

El 05 de mayo del 2015, este tribunal dictó sentencia mediante la cual declaró Sin Lugar la cuestión previa de defecto de forma del libelo, opuesta por la parte demandada.

El 06 de mayo del 2015, este tribunal fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a las 10:00 am para que tenga lugar la audiencia preliminar.

El 13 de mayo del 2015, siendo las 10:00 am, se celebró la audiencia preliminar con la presencia de ambas partes.
El 19 de mayo del 2015, se procedió a fijar los límites de la controversia, y se aperturó el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho.
El 28 de mayo del 2015, este tribunal admitió las pruebas documentales promovidas por ambas partes, y se fijó la audiencia de juicio, para el sexto (6to) día de despacho siguiente a las 10:00 am.

El 08 de junio del 2015, siendo las 10:00 am, oportunidad y hora fijada para la celebración de la audiencia de juicio en el presente expediente, se celebro la misma con la presencia de ambas partes. En dicho acto, oída la exposición de las partes, y evacuadas todas las pruebas promovidas en este proceso, se pronunció el dispositivo del fallo, declarándose: : Primero: Se declara: PARCIALMENTE CON LUGAR, la pretensión de Desalojo propuesta por el ciudadano HEVER HIZAUR OLAVARRIETA ALBANO, titular de la cédula de identidad No. 1.744.960, de profesión abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 1677, en contra del ciudadano RAUL ANDRES MORA GALVIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.713.499. SEGUNDO: CON LUGAR la impugnación por insuficiente de la cuantía de la presente demanda, por lo que la misma debe ser considerada en razón del valor del canon de arrendamiento correspondiente a un año, esto es, en SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000), que equivalen a QUINIENTAS SESENTA Y SEIS CON NOVENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (566,92). TERCERO: Se condena al demandado a la entrega del inmueble arrendado constituido por un galpón de bloque de cemento, loza de concreto y techo de cinduteja, con una superficie de cien metros cuadrados además de un área de estacionamiento de 150 metros, ubicado dentro del lote Caobal, parcela 12 de la posesión Begonis Caobal, cuya entrada está a la altura del Km 38 de la carretera panamericana, libre de bienes y personas, a la parte demandante, ambos supra identificados. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte queda condenada al pago de COSTAS de la contraria.

Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad prevista en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa a publicar el texto íntegro del fallo, en los siguientes términos.

Alega la parte actora que el 12 de marzo del 2013 otorgó con el carácter de propietario arrendador y el ciudadano Raúl Andrés Mora Galvis, titular de la cédula de identidad No. 15.713.499, contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un galpón de bloque de cemento, loza de concreto y techo de cinduteja, con una superficie de cien metros cuadrados además de un área de estacionamiento de 150 metros, ubicado dentro del lote Caobal, parcela 12 de la posesión Begonis Caobal, cuya entrada está a la altura del Km 38 de la carretera panamericana. Que en la cláusula primera del contrato se estableció que el pago del canon de arrendamiento debía efectuarse dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, señalando que el demandado dejó de cancelar el canon correspondiente a los meses de diciembre del 2014 y enero del 2015, lo cual suma la cantidad de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000). Fundamenta su pretensión en lo establecido en el artículo 40 literal A y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.

Por su parte el demandado señaló que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento firmado en fecha 12 de marzo del 2013 indica que los cánones de arrendamiento deberán ser cancelados los primeros cinco días de cada mes, no es menos cierto que por acuerdo tácito entre las partes, el arrendador ha venido aceptando el pago de varios cánones de arrendamiento vencidos en conjunto, así como pagar dentro de los cinco días siguientes del día 15 de cada mes, en virtud de que el vencimiento de los cánones de arrendamiento al día 15 del mes siguiente vencido. Que desde el inicio de la relación arrendaticia y hasta el mes de agosto del 2014, procedió a pagar los cánones de arrendamiento mediante depósito bancario o transferencias en tres distintas cuentas bancarias, todas a nombre del demandante Hever Hizaur Olavarrieta Albano, las cuales son las siguientes: a) Banco Banesco, cuenta de ahorro Nro. 01340343143432059684; b) Banco Occidental de Descuento, cuenta corriente No. 01160033670003856763 y c) Banco Fondo Común cuenta de ahorro Nro. 01510005245800885088, las cuales fueron suministradas por el arrendador en forma verbal a su persona. Que por instrucciones verbales del arrendador-demandante, los meses de agosto-septiembre, septiembre- octubre y octubre-noviembre, todos del año 2014 fueron cancelados a través del cheque No. 20011888 librado a favor del propietario, cuyo comprobante procedió a retirar el arrendador del galpón objeto de la presente demanda, invocando problemas con las mencionadas cuentas. Que en reiteradas oportunidades intentó comunicarse con el arrendador del galpón a los fines de que retirara el pago respectivo por los meses adeudados, es decir, de los períodos que corresponden del 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2014 y del 15 de diciembre del 2014 al 15 de enero del 2015, sin lograr hacer contacto alguno, señalado que como el pago de los meses anteriores los había retirado el arrendador en el galpón objeto de esta demanda, era de esperarse que los meses subsiguientes procediera de la misma forma, lo cual no ocurrió. Asimismo impugna el valor de la cuantía de esta demanda, por cuanto no puede el arrendador estimar la cuantía en la suma de los pretendidos cánones, cuando dicha insolvencia es imputable a él mismo, alegando que esta cuantía debe ser estimada en la totalidad de un (01) año de arrendamiento. Finalmente solicito que la contestación sea admitida y declarada Con Lugar.

Seguidamente en virtud de los principio de exhaustividad y de autosuficiencia del fallo, esta juzgadora pasa a analizar las pruebas de este proceso, en los términos siguientes:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1. DOCUMENTALES: Marcado A. Documento privado de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Hever Olavarrieta Albano, cédula 1744960, propietario arrendador y Raúl A Mora, venezolano, titular de la cédula de identidad No. 15713499. El cual no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada, la cual en la oportunidad de la audiencia preliminar reconoció la existencia de la relación arrendaticia. Por lo que este tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le concede pleno valor probatorio. 2. Marcado D copia simple de recibo de pago de canon de arrendamiento correspondiente a la mensualidad desde el 12 de noviembre de 2014 al 12 de diciembre del 2014 y desde el 13 de diciembre del 2014 a 12 de enero del 2015, por la cantidad de seis mil bolívares cada mensualidad, para un total de Bs. 12.000, la cual constituye copia simple de un documento privado elaborado por la parte promovente. Por lo que conforme al principio de alteridad de la prueba, “nadie puede hacer su propia prueba”, por lo que la documental en referencia carece de valor probatorio, y así se establece. 3. Copia simple de documento de propiedad del lote de terreno ubicado en la posesión Begonis-Caobal, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 1º de septiembre de 1986, registrado bajo el No. 24, Protocolo 1º, Tomo 24 3er trimestre en curso. 4. copia simple de documento de aclaratoria, protocolizado ante la oficina Sulbalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el 27 de julio del 2011, inscrito bajo el Nro. 17, folio 137, Tomo 19 del Protocolo de transcripción de ese año. Documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 14, Tomo 197 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se consideran fidedignas, y se le concede pleno valor probatorio. 5. Copia simple de plano topográfico. Por cuanto los mismos no fueron impugnados ni desconocidos por la parte contraria, se les concede pleno valor probatorio.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1. DOCUMENTALES: marcado “A” recibo en el que el arrendador deja constancia que el arrendatario paga los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2013, el día 20 de junio del 2013, e inclusive el abono del mes de julio, todo por un total de Bs. 30.000,00, así como el recibo de fecha 09 de octubre del 2014, en el que se evidencia que cancela tres cánones de arrendamiento calculados de agosto a septiembre, de septiembre a octubre y de octubre a noviembre por un total de Bs. Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000). Consigna igualmente los recibos de fechas 20 de abril de 2013, marcado con la letra “B”, el de fecha 15 de agosto del mismo año, marcado con la letra “C”, el de fecha 30 de septiembre del 2013, marcado con la letra “D”, el de 14 de octubre del mismo año, marcado con la letra “E”, y recibo del 9 de octubre del 2014, marcado con la letra “F”.

Vistos los alegatos de las partes y las pruebas por ellas promovidas, este tribunal pasa a analizar el mérito del presente asunto previa la siguiente consideración:
III
SOBRE LA IMPUGNACION A LA ESTIMACION DE LA DEMANDA
Establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

En el presente caso, entre los ciudadanos Hever Olavarrieta Albano y Raúl A Mora, fue suscrito contrato de arrendamiento el día 12 de marzo del 2013, con vigencia de un plazo de tres meses, contados a partir del día de su suscripción. No obstante, de acuerdo a lo alegado y convenido por las partes, al tiempo de la finalización de su vigencia, el arrendatario permaneció en posesión del inmueble arrendado, y el arrendador acepto los cánones que se fueron venciendo, por lo que la naturaleza de la relación arrendaticia se transformó a una sin determinación temporal, por haber operado la tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil. En tal sentido, en razón del texto legal antes transcrito, corresponde aplicar a los fines de la determinación de la cuantía, la regla establecida en el artículo 36 en relación a los contratos a tiempo indeterminado. Siendo ello así, para la estimación de la demanda se debe realizar la sumatoria de las pensiones acumuladas de un año, y no de las pensiones reclamadas como insolutas. Por lo que, la impugnación sobre la estimación de la demanda, resulta PROCEDENTE en derecho, y así queda establecido.
Seguidamente pasa a analizar el mérito de la presente causa, y en tal sentido observa:
Conforme a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. En el presente caso fue suscrito entre las partes en fecha 12 de marzo del 2013, contrato de arrendamiento, el cual ha cursa en original al folio ocho del presente expediente, y que ha sido reconocido por las partes, por lo que, se tiene con plena validez en todos sus efectos jurídicos.
En dicho contrato fue pactado un canon de arrendamiento de seis mil bolívares (Bs. 6.000) pagaderos dentro de los cinco primeros días de cada mes.
No obstante, alega la parte demandada que el plazo mensual se consideraba desde el 15 de un mes al 15 del mes siguiente, siendo por tanto, el vencimiento al día 15 de cada mes y no al día cinco de cada mes. Asimismo señala que en reiteradas ocasiones fue aceptado por el arrendador el pago acumulado de varios cánones los cuales eran depositados en diferentes cuentas que posee el arrendador, o pagados por medio de cheques que retiraba en el lugar arrendado el propio arrendador, y que los meses correspondientes al período comprendido entre el quince de noviembre al quince de diciembre del 2014 y desde el 15 de diciembre al 15 de enero del 2015, no han sido cancelados por cuanto el demandante no los fue a cobrar los cheques al lugar, tal como alegan era lo que se venía haciendo, y que por lo tanto, le es imputable a su persona la responsabilidad por el incumplimiento del pago de los cánones.
En este sentido, es criterio de este tribunal que los contratos deben cumplirse tal como han sido convenidos. En el caso del contrato de arrendamiento, existen dos contraprestaciones claramente establecidas, para el arrendador la entrega de la cosa arrendada a cambio del pago de un canon o pago por el uso de esa cosa. Los modos de pagos son pactados por las partes, de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, que significa que los contratantes son libres de establecer las reglas que más le convengan en sus contratos. En el presente caso, respecto del pago se estableció que era por la cantidad de seis mil bolívares, pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes.
Ello significa que es obligación del arrendatario pagar el arrendamiento del mes vencido, sin importar si se estimaba el mes vencido el día 15 o el día 30 de cada mes, dentro de los cinco primeros días de cada mes.
En cuanto al lugar del pago, de acuerdo a lo establecido en el artículo 129 5 del Código Civil: “El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato. Fuera de estos dos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que establece el artículo 1528”.
En el presente caso, del contrato suscrito por las partes, no se evidencia convención especifica en cuanto al lugar del pago, por lo que, de acuerdo al artículo precedentemente citado, el mismo debía hacerse en el lugar donde se encuentra la cosa que forma su objeto. No obstante lo anterior, el hecho de que el acreedor no acudiere a cobrar la deuda al lugar objeto del contrato o de que en su momento aceptara el pago acumulado de varios meses insolutos, no liberta al arrendatario de su obligación de cancelar el canon vencido, más cuanto el mismo señala que posee los datos relativos a tres números de cuenta en tres distintos bancos cuyo titular es el propietario. De allí que le es imputable al arrendatario la falta de pago de las pensiones reclamadas como insolutas, y en consecuencia, procedente la causal contenida en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el DESALOJO del inmueble objeto del presente juicio.
Finalmente, este tribunal observa que respecto al pago de los cánones reclamados como insolutos y de los subsiguientes, este tribunal observa que los mismos no fueron reclamados en el escrito libelar y por lo tanto, no son objeto de la presente controversia, así queda establecido.
En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la pretensión de Desalojo propuesta por el ciudadano HEVER HIZAUR OLAVARRIETA ALBANO, titular de la cédula de identidad No. 1.744.960, de profesión abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 1677, en contra del ciudadano RAUL ANDRES MORA GALVIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.713.499, quien actúo asistido por la abogada MARIAN YIMARU SILVA ZAPATA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 127.081.
SEGUNDO: CON LUGAR la impugnación por insuficiente de la cuantía de la presente demanda, por lo que la misma debe ser considerada en razón del valor del canon de arrendamiento correspondiente a un año, esto es, en SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000), que equivalen a QUINIENTAS SESENTA Y SEIS CON NOVENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (566,92).
TERCERO: Se condena al demandado a la entrega del inmueble arrendado constituido por un galpón de bloque de cemento, loza de concreto y techo de cinduteja, con una superficie de cien metros cuadrados además de un área de estacionamiento de 150 metros, ubicado dentro del lote Caobal, parcela 12 de la posesión Begonis Caobal, cuya entrada está a la altura del Km 38 de la carretera panamericana, libre de bienes y personas, a la parte demandante, ambos supra identificados.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte queda condenada al pago de COSTAS de la contraria.

Regístrese y publíquese. Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los doce (12) días del mes de Junio del año Dos Mil Quince (2015). Años 205º y 156º.
LA JUEZ,

Dra. LILIANA A. GONZALEZ,
LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. BEYRAM DIAZ

En la misma fecha siendo las 11:00 am se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. BEYRAM DIAZ