TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

San Antonio de Los Altos, 16 de junio de 2015

205º y 156º

Visto el escrito de demanda por nulidad de contrato de arrendamiento presentado en fecha 10 de junio de 2015 por el abogado Carlos Vicente Torrealba Tovar, titular de la Cédula de Identidad NRO V-10.888.824 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 201.741, en carácter de apoderado judicial del ciudadano EMILIO BATISTA GARCÍA, venezolano, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad NRO 6.209.782, contra los ciudadanos MARÍA TERESA ACOSTA LEÓN y DENIS ENRIQUE LINARES HERNÁNDEZ, titulares de las Cédulas de Identidad NROS V-3.147.418 y V-16.382.529 respectivamente; este Tribunal observa:

El Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en sus artículos 2 y 5, disponen lo siguiente:

Artículo 2 DCDDAV. «Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupan inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.» .

Artículo 5 DCDDAV «Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda (…)».

En el mismo sentido, los artículos 94 y 96 de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establecen:

Art. 94 LRCAV. «Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.» (Subrayado agregado).

Art. 94 LRCAV «Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10….»

Estas normas, de muy reciente data, han sido objeto de diversas interpretaciones por los juzgados de instancia para su aplicación a los casos concretos sometidos a su conocimiento y, en forma mediata, por los Juzgados

Superiores, y por las Salas Constitucional y de Casación Civil del máximo tribunal de la República, dando así forma al mecanismo de protección que allí se promulga, y fijando sus alcances, fundamentándose para ello en el espíritu, propósito y razón del legislador.

Así las cosas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada el 17 de abril de 2013, (Recurso de interpretación ejercido por JESÚS SIERRA AÑÓN), asentó:

«Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.

Omissis…

En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real…»

De la transcripción que antecede se desprende, que la exigencia del procedimiento administrativo previo, previsto en las leyes indicadas, constituye un requisito de admisibilidad de la demanda judicial que persiga obtener unasentencia cuya ejecución comporte la pérdida o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.

Ergo, visto que en el caso sometido a consideración de este Despacho se pretende la declaratoria de nulidad de una relación locativa, viéndose así afectado la posesión de un inmueble destinado a vivienda, con efectos sobre el arrendatario, situación que forzosamente obliga a este Juzgado a declarar la inadmisibilidad de la presente acción, toda vez que no consta en autos que la parte actora hubiese tramitado el procedimiento administrativo previo a las demandas.

Con fundamento en las consideraciones expuestas, administrando justicia, este JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara inadmisible la demanda por nulidad de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano EMILIO BATISTA GARCÍA contra los ciudadanos MARÍA TERESA ACOSTA LEÓN y DENIS ENRIQUE LINARES HERNÁNDEZ.

Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en San Antonio de Los Altos, a los dieciséis (16) días del mes de junio de dos mil quince (2015). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

MAIKEL MEZONES IBÁÑEZ

Se deja constancia que en la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 3:10 p.m.
EL SECRETARIO

Expediente N°: E-2015-014
LCH/MMI/jge