TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CRISTOBAL ROJAS Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
CON SEDE EN CUA

EXPEDIENTE N° D-819-13.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSE MANUEL DE ABREU DE CAIRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil casado, comerciante, hábil en derecho, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.697.451.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados HECTOR HONORIO HERNANDEZ MEDINA y MERCEDES JINET CAVAJAL DE MOJICA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.285.634 y V-10.531.175, respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 25.105 y 152.441, en ese orden.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano AHMAD ZAMZAM, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, comerciante, hábil en derecho, titular de la cédula de Identidad Nº V-25.689.993.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de identidad Nº V-10.722.319, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 59.735.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del siguiente inmueble: Local Comercial S/N ubicado al lado del Centro Comercial Administrativo LUISARI C.A., Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa – Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda.

NARRATIVA

Se plantea la controversia cuando la parte actora, manifiesta que suscribió con el ciudadano AHMAD ZAMZAM, un contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado, referido al local comercial S/N ubicado al lado del Centro Comercial Administrativo LUISARI C.A., Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa – Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, cuyas medidas y linderos se encuentran establecidos en dicho contrato, inserto a los folios 11 y 12 y sus vueltos del expediente; las partes establecieron un lapso de duración de tres (3) años fijos contados a partir del 1º/12/2008, sin prórroga, a excepción de la prórroga legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que cumplido el lapso establecido, el arrendatario fue notificado de la negativa de renovación del contrato de arrendamiento, realizada la notificación el arrendatario pasó a disfrutar la prórroga legal, comprendida dentro de las siguientes fechas: del 1º/12/2011 hasta el 30/11/2012, la señalada notificación fue practicada por la Notaría del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 25/08/2011.

Señala la actora que conforme las Cláusulas Tercera y Cuarta del contrato de arrendamiento este se encuentra vencido por el transcurso del tiempo convenido igualmente vencida la prórroga legal, siendo que el ciudadano AHMAD ZAMZAM se ha negado a dar cumplimiento al contrato, al no entregar el inmueble arrendado desocupado de bienes y personas, los apoderados actores también alegan que han tratado de lograr un acuerdo con EL ARRENDATARIO, sin tener éxito, que no han obtenido ninguna respuesta favorable a la solicitud de entrega del inmueble.

Que el arrendatario, se ha negado a cancelar los cánones de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 2.500,00) mensuales, establecido en la notificación de prórroga legal, que comenzó a regir desde el 1º/12/2011, hasta el 30/11/2012, acumulando por este concepto una deuda de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00).

Que por lo expuesto concurren ante a demandar al ciudadano AHMAD ZAMZAM, ya identificado, para que convenga o sea condenado a la entrega del local comercial identificado, totalmente desocupado de muebles y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibiera, fundamentan su pretensión en los artículos 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 1599 del Código Civil; 33 y 34 literal b) y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia solicitan:
Primero: Que el arrendador de cumplimiento al contrato de arrendamiento entregando el inmueble identificado como: Local Comercial S/N ubicado al lado del centro Comercial Administrativo LUISARI C.A., Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa – Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, por haberse cumplido el lapso de tiempo convenido y su prorroga legal, desocupado de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Segundo: A pagar la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de pagos de las mensualidades insolutas, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) cada una de las mensualidades; desde el 1º/12/2011) hasta el 30/11/2012 que comprende el lapso de la prórroga.
Tercero: A pagar la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) prudencialmente calculados hasta la definitiva, por concepto de daños y perjuicios, de conformidad con la Cláusula Segunda in fine, del contrato de arrendamiento.
Cuarto: A pagar la indexación de las cantidades condenadas al pago mediante experticia complementaria del fallo, por un (1) sólo Perito designado por el Tribunal.
Quinto: A pagar los gastos, costas y honorarios profesionales, correspondiente al 25% del monto de la demanda y sus accesorios, calculados prudencialmente de conformidad con el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil vigente.

Por auto de fecha 26/03/2013, se procedió a la admisión de la demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada para el acto de contestación.

Cursa al folio 35 diligencia de fecha 22/04/2013, mediante la cual el Alguacil Titular de este Juzgado, ciudadano HEISER JIMENEZ, expresa que al dirigirse hasta la dirección señalada para la citación del accionado, el mismo se negó a firmar la Boleta, razón por la cual no se pudo hacer efectiva la labor encomendada.

En fecha 15 de mayo de 2013, se dictó auto, vista la declaración del Alguacil, ordenándose la notificación del demandado mediante Boleta de Notificación librada por la Secretaria del Tribunal, conforme a lo previsto en la parte final del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Cursa al folio 42 diligencia estampada por la ABG. LLASMIL COLMENARES VÁSQUEZ, Secretaria Titular del Tribunal, en la cual expone que siendo las 2:30 de la tarde del día 05/06/2013, se trasladó hasta la dirección indicada en el libelo siendo atendida por el demandado AHMAD ZAMZAM, y precedió a entregar la correspondiente Boleta de Notificación, cumpliendo así con la formalidad establecida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

De la contestación a la demanda:
El 10/06/2013, compareció el demandado asistido por el profesional del derecho PEDRO ZAPATA, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 59.735 a dar contestación a la demanda en los términos siguientes:

Alega la improcedencia de la presente demanda ya que la parte actora por una parte demanda el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento según su dicho por la culminación del mismo y vencimiento de su prórroga legal y por otro lado en la misma demanda el pago de cánones de arrendamiento vencidos desde el 01/12/2011, en razón a DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, acumulando una deuda de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), expresa que dicho monto es incierto y que la parte actora pretende cobrar un pago de cánones de arrendamiento que él mismo estableció de forma unilateral en una notificación totalmente amañada, ya que nunca firmó tal notificación, por lo cual la Tacha de falsa.

Que el actor pretende dejar en manos del Tribunal resolver una controversia que no está clara, ya que demanda el cumplimiento de contrato y demanda el pago de unos cánones de arrendamiento, y que el juez no podría en un solo caso, resolver el petitorio de dos acciones como lo es el pago de los cánones de arrendamiento y el cumplimiento del contrato. Igualmente niega y rechaza que tenga que cancelar al actor la cantidad TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), por concepto de cánones insolutos ya que estos montos nunca se acordaron y el actor de forma unilateral pretende cobrar un canon jamás pactado.

Aduce que en la parte final del petitorio los abogados de la parte actora solicitan todo conforme a lo establecido en los artículos 33 y 34 literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siendo que el artículo 34 se refiere a contratos de arrendamiento a tiempo indeterminados y el literal b) por la necesidad del dueño y como el demandante no es el dueño, la acción no debe prosperar, razón por la cual solicita sea declarado inadmisible la acción por confusa y por dejar en manos del Juez la solución sobre puntos diversos, en tal razón lo hace como punto previo.
Igualmente opone las cuestiones previas establecidas en los numerales 3 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en primer lugar por considerar que la persona que se presenta como apoderado del actor carece de legitimidad para proceder a demandar un cumplimiento de contrato, cuando necesitaba la autorización de su cónyuge, por cuanto se presume que la misma es la dueña del referido local y no existiendo la aceptación o firma ya que este debe estar suscrito por la ciudadana MARIA ANA ROJAS PEREZ, .

En segundo término, expresa el demandado que el actor no indicó los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, cuando demanda un local sin número ni linderos, de conformidad con lo establecido en el artículo 340 numeral 4 eiusdem. Por ello solicita que dichas cuestiones previas sean declaradas con lugar.

Niega y rechaza en todos los hechos y el derecho la acción presentada ya, que el inmueble lo viene ocupando desde el 20/03/2003, por contrato verbal con la ciudadana MARIA ANA ROJAS PEREZ, quien dice ser la dueña del local comercial y esposa del hoy demandante y en vista a ello el contrato se encuentra a tiempo indeterminado, alegando que la pretensión demandada carece de legitimidad y por tanto procede a impugnar tanto en la firma y contenido el contrato sobre el cual se pretende demandar el cumplimiento del contrato.

Seguidamente, niega y rechaza que tenga que cancelar a la parte actora la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos e impugna y contradice por considerarlo temerario, el cobro de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) en concepto de daños y perjuicios.

Asimismo, rechaza la indexación de los montos antes señalados y por último solicita al Tribunal declare improcedente la presente acción por confusa ya que solicita todo de conformidad con los artículos 33 y 34 literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que el artículo 34 se refiere a contratos de arrendamientos indeterminados y el literal b) por necesidad del dueño y como el demandante no es el dueño, la acción no debe prosperar.

Estando dentro de la oportunidad legal, se abrió el juicio a pruebas conforme a lo establecido en el artículo 889 del Código de procedimiento Civil.

Pruebas de la demandante (Folios 5 al 29):
Con el Libelo de Demanda
-Poder General otorgado a los Abogados Héctor Honorio Hernández y Mercedes Jinett Carvajal INPREABOGADOS Nº 25.105 y 152.441 respectivamente, por el ciudadano JOSE MANUEL DE ABREU DE CAIRES ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 28-01-2013, bajo el Nº 028. Tomo 016 de los Libros de Autenticaciones.

Con respecto al Poder General, otorgado a los Apoderados actores, el mismo constituye un documento auténtico evidenciándose que los Apoderados actores en base a lo establecido en el artículo 350 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, comparecieron conjuntamente con la ciudadana MARIA ANA ROJAS PEREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad V-16.091.075, a ratificar el Poder otorgado, en todas y cada una de sus partes y otorgar su consentimiento pleno de todas las actuaciones en el expediente y firmó convalidando todos los actos procesales, por lo que la insuficiencia observada fue subsanada suficientemente mediante la ratificación en autos del Poder y los actos realizados con el poder defectuoso, se valora conforme lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil. Así se declara.

Copia certificada de matrimonio de los ciudadanos JOSE MANUEL DE ABREU DE CAIRES y la ciudadana MARIA ANA ROJAS PEREZ.
Este Tribunal no le otorga valor por cuanto es ajena a la presente controversia.

-Contrato de arrendamiento privado en original con vigencia a partir del 1º-12-2008 hasta el 30/11/2011, conforme cláusula tercera del mismo.
Dicho instrumento privado aunque fue impugnado en su firma y contenido por la parte accionada, de la revisión del mismo se evidencia que es un documento original firmado por ambas partes, no procede la impugnación conforme el artículo 429 Código de Procedimiento Civil en su segundo aparte, el mismo aporta todo el valor probatorio respecto a su contenido. Así se declara.
-Notificación al arrendatario AHMAD ZAMZAM de la finalización del Contrato de arrendamiento y del Derecho que tiene el arrendatario a la Prorroga Legal por el lapso de un año, así como la fijación del canon de arrendamiento, realizada por la Notaria Publica del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda a solicitud del arrendador donde el funcionario notarial dejo constancia de su traslado y constitución y notificación, en la Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, Local S/N al lado del Centro Administrativo Luisari, C. A.
Documento administrativo, que pese a no constituir por se un documento público, se asimilan a éste por sus efectos probatorios, sometiéndose a las previsiones establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, goza de autenticidad por su naturaleza, pues su formación se puede imputar a un funcionario competente para su emisión, previo el cumplimiento de las formalidades legales, acreditándose su contenido como cierto y con fuerza probatoria plena, dentro los límites de la presunción de veracidad que los rodea, hasta tanto no se pruebe lo contrario. (Véase decisión de esta Sala N° 0040 del 15 de enero de 2003, caso: Conferrys, C.A.). El mismo fue Tachado de Falsedad por la parte contraria, sin continuar con el procedimiento estipulado para la tacha de instrumentos, por lo que conserva todo su valor probatorio. Así se declara.

-Recibos (12) correspondientes a las mensualidades insolutas de los cánones de arrendamiento no cancelados por el arrendatario. Se observa que los mismos son documentos emanados de un tercero que no es parte en el juicio y no fue ratificado mediante prueba testimonial en la oportunidad legal. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil deben desecharse del presente juicio. Así se declara.

Pruebas de la parte demandada (Folios 48 al 111):
Con la Contestación de la Demanda
Recibos (2) emanados del Centro Administrativo LUISARI C.A. a nombre de Zam-Zam, por la cantidad de Bs. 1250 cada uno.
Recibo emanado del Centro Administrativo LUISARI C.A. y a nombre de Armando Zam-Zam por la cantidad de Bs. 1250.
Se observa que los anteriores, son documentos emanado de un tercero que no es parte en el juicio y no fue ratificado mediante prueba testimonial en la oportunidad legal. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil deben desecharse del presente juicio. Así se declara.

-Certificación de Consignaciones arrendaticias llevadas por este Tribunal consignante Ahmad ZamZam y Beneficiario José Manuel De Abreu Carles desde diciembre 2011 hasta noviembre de 2012 por la cantidad de Bs. 1.250 cada consignación.

Se evidencia de actas procesales que el arrendatario sólo demostró haber dado cumplimiento de manera parcial el pago del canon de arrendamiento durante la prorroga legal, sin embargo el demandante en el Capitulo V, de la promoción de pruebas acota que vistas las consignaciones realizadas por la accionada durante la prorroga legal, que rielan al expediente, las mismas deben ser deducidas del concepto demandado por cánones de arrendamiento dejados de cancelar durante el prenombrado lapso, tal como lo dejará establecido esta Juzgadora en el dispositivo del fallo Así se declara.

Documento Poder Apud-Acta, otorgado al profesional del Derecho Pedro Ramón Zapata INPREABOGADO 59.737, por el arrendatario Ahmad Zamzam, titular de la Cedula de identidad Nº 25.689.993, ante la Secretaria de este Tribunal.
El mismo se valora conforme lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil. Así se declara.

De la Promoción de Pruebas

Pruebas promovidas por la demandada:
-Ratifica los documentos consignados con el escrito de contestación, el cual a todo evento señala la cancelación de los cánones hecho a favor de JOSE MANUEL DE ABREU DE CAIRES.
Promueve las testimoniales de los ciudadanos CASTRO LASSERES JUAN BASILIO, HERNANDEZ JUAN ADOLFO, MARTINEZ GARCIA EDGAR ALEXANDER Y MARTINEZ SEGOVIA MARIA EUGENIA.
Al respecto cabe señalar, que en la oportunidad fijada para dichas testimoniales, las mismas fueron declaradas desiertas por no haber comparecido los testigos promovidos. En consecuencia no tiene materia sobre la cual emitir pronunciamiento. Así se Declara

-Solicita la prueba de informes, a la Dirección de Catastro del Municipio Autónomo Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda.
Respecto a dicha prueba, fue recibido en este Tribunal Oficio signado bajo el N° DC/047/2013 de fecha 20 de junio de 2013, emanado de la Dirección de Catastro Municipal mediante el cual remiten Cédula catastral del inmueble propiedad de la ciudadana MARIA ANA ROJAS PEREZ, titular de la Cédula de identidad Nº V-16.091.075, inscrito en dicha oficina bajo el Nº 4.268. Dicho Oficio constituye un documento público que le merece plena fe al Tribunal por emanar de un Funcionario autorizado para ello, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo. Así se declara.

MOTIVA

PUNTO PREVIO

De la Cuestiones Previas

Opone el demandado las cuestiones previa establecida en el numeral 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar, el demandado, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, por cuanto el poder otorgado es insuficiente, ya que se necesitaba la autorización de la cónyuge del demandante ciudadana MARIA ANA ROJAS PEREZ por ser esta dueña del local a que se refiere la presente causa.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se evidencia que los Apoderados actores en base a lo establecido en el artículo 350 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, comparecen conjuntamente con la ciudadana MARIA ANA ROJAS PEREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad V-16.091.075, a ratificar el Poder otorgado, en todas y cada una de sus partes y otorgar su consentimiento pleno de todas las actuaciones en el expediente y firmó convalidando todos los actos procesales, por lo que considera quien aquí decide que la insuficiencia observada fue subsanada suficientemente mediante la ratificación en autos del poder y los actos realizados con el poder defectuoso. Así se declara.

Asimismo opone la cuestión previa establecida en el numeral 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil por considerar, que el actor no indicó los requisitos del numeral 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referidos a que omissis…el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuera inmueble…omissis.

Las cuestiones relativas a la regularidad formal de la demanda están contempladas el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, que las incluye en la denominación genérica de defecto de forma de la demanda, que en el caso que nos ocupa procedería por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem.
Estos tienden a permitir la necesaria congruencia de la sentencia con la pretensión contenida en la demanda, porque condicionan en cierto modo el cumplimiento de aquel deber del Juez. En efecto, si en la demanda no se contienen las indicaciones que exige el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no queda exactamente determinada la pretensión que es el objeto del proceso, ni los elementos de ésta, y mal podría el Juez así dar cumplimiento al deber de hacer congruente la sentencia con la pretensión.

En el presente caso la representación judicial de la parte demandada fundamenta la cuestión previa propuesta en el supuesto incumplimiento incurrido por el actor en el libelo, a las exigencias de forma establecidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Venezolano; omisiones señaladas ut supra.
En este sentido este Tribunal, visto y analizado el libelo de demanda y los documentos que le acompañan, estima que el actor en el libelo de la demanda manifiesta que suscribió con el ciudadano AHMAD ZAMZAM, un contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado, referido al local comercial S/N ubicado al lado del Centro Administrativo LUISARI C.A., Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa – Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, asimismo dicha ubicación se encuentra establecida en el contrato, inserto a los folios 11, 12 y su vuelto del expediente; donde las partes en el contrato establecieron un lapso de duración de tres (3) años fijos contados a partir del 1º/12/2008, sin prórroga, a excepción de la prórroga legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo consta de autos la Notificación realizada al arrendatario AHMAD ZAMZAM de la finalización del Contrato de arrendamiento y del Derecho que tiene el arrendatario a la Prorroga Legal por el lapso de un año, así como la fijación del canon de arrendamiento, realizada por la Notaria Publica del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda a solicitud del arrendador, donde el funcionario notarial dejo constancia de su traslado y constitución en la Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, Local S/N al lado del Centro Administrativo Luisari, C. A., así como de la entrega de la Notificación a que se refiere la solicitud y de la identificación de la encargada del Local, igualmente el ciudadano AHMAD ZAMZAM, procedió ha realizar consignaciones arrendaticias en el exp. Nº CON-277-12, en su carácter de arrendatario, las cuales constan de autos, sobre el local comercial que el identifica como Local comercial S/N al lado del Centro Administrativo Luisari C. A., Calle Lecumberry, lateral a la plaza Zamora, Cúa Municipio Urdaneta del Estado Miranda.
Ahora bien, visto lo expuesto anteriormente, el local comercial a que se hace referencia en la presente causa se encuentra debidamente identificado, localizable y ubicado de la siguiente manera: Local comercial S/N al lado del Centro Administrativo Luisari C. A., Calle Lecumberry, lateral a la plaza Zamora, Cúa Municipio Urdaneta del Estado Miranda, ya que carece de lógica el hecho que el arrendatario firme un contrato de arrendamiento sobre un local comercial del cual desconoce donde se encuentra situado o que le sea imposible ubicarlo a los fines de ejercer los derechos que como arrendatario le otorga la Ley conforme el artículo 1.579 del Código Civil. En consecuencia a juicio de esta sentenciadora el local comercial se encuentra determinado con precisión en su situación y linderos, por lo que se declara sin lugar la Cuestión Previa opuesta conforme el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 340 numeral 4º eiusdem. Así se declara.
Para decidir se observa:
Determinados suficientemente en autos los términos en que fue planteada la controversia, constata esta sentenciadora la plena verificación del cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos el Tribunal pasa a dictar sentencia, previa invocación de los artículos 49, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establecen el Debido Proceso y la Tutela Judicial efectiva.

Ahora bien, en materia civil, las normas que establecen la dinámica a seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación.

Asimismo en materia procesal existen principios rectores del proceso; uno de ellos es el dispositivo previsto en el artículo 12 de nuestra Ley Adjetiva Civil, el cual entre otras cosas establece que el Juez, al momento al administrar justicia no debe sacar elementos de convicción, suplir excepciones ni argumentos de hecho o de derecho que no hayan sido previamente probados o alegados por las partes.

Corresponde ahora establecer el tipo de relación arrendaticia existente entre las Partes en controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento” interpuesta por la Actora, para ello se tomará en consideración lo que dispone al respecto el correspondiente Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes, en razón que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, a los fines de establecer si nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

Revisado el documento de fecha 1º de diciembre de 2008, firmado por ambas partes, de la cláusula Tercera, donde se estableció el lapso de duración del contrato de arrendamiento con vigencia de tres (03) años fijo contado a partir del 1º de diciembre de 2008, sin prorroga, excepto la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queda entendido que durante el lapso de prorroga legal se decidirá sobre la renovación, las partes discutirán los posibles aumentos del canon de arrendamiento y cualquier otra situación de interés, de no existir acuerdo entre las partes.
En el Libelo el demandante afirma que una vez concluido el lapso de duración del contrato procedió a notificar al arrendatario AHMAD ZAMZAM de la finalización del contrato y del derecho que tiene a la Prorroga Legal por el lapso de un año, así como la fijación del nuevo canon de arrendamiento, notificación realizada por la Notaria Publica del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda a solicitud del arrendador.

Que el arrendatario continuo ocupando el inmueble haciendo uso de su derecho a la prorroga legal, que al vencimiento de la misma en fecha 30/11/2012, el arrendatario no cumplió con la obligación de entregar el local comercial, desocupado de bienes y personas.

Por su parte el arrendatario alega que el inmueble de autos lo viene ocupando desde el 20/03/2003, por contrato verbal con la ciudadana MARIA ANA ROJAS PEREZ.
Ahora bien, del expediente evidencia de manera clara que en fecha 1º de diciembre de 2008, las partes firmaron el contrato de arrendamiento a que se refiere el presente juicio, por lo que si existió un contrato verbal anterior, el mismo perdió su eficacia y validez.

En consecuencia, a juicio de esta sentenciadora estamos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que la acción interpuesta en la presente causa de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, como así lo hizo la Parte Actora en su Demanda, se encuentra ajustada a derecho, al expresar textualmente lo siguiente: “…ante su competente autoridad para que convenga el ciudadano AHMAD ZAMZAM, a entregar, a nuestro mandante, ya identificado, el local comercial, igualmente identificado, caso contrario, sea condenado a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, entregando el local comercial totalmente desocupado de bienes muebles y de personas, en las mismas condiciones que lo recibiera…omissis. Como se puede observar sólo en los Contratos de Arrendamientos por Escrito y a “Tiempo Determinado” es posible la “Acción de Cumplimiento” por lo que se encuentra ajustada a derecho la Acción Propuesta. Así se declara.

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece, que:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Este Tribunal para resolver el fondo de la litis, advierte que la parte actora ha alegado que el accionado una vez concluido el lapso de duración del contrato de arrendamiento, continuo ocupando el inmueble haciendo uso de derecho de prorroga legal, y que al vencimiento de la misma en fecha 30/11/2012, el arrendatario no ha cumplido con la obligación de realizar la entrega del inmueble arrendado adoptando una actitud antijurídica y contraria al acuerdo entre las partes.

Correspondiéndole a la parte demandada la carga de probar que ha dado cumplimiento a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato que dice así: “TERCERO: El lapso de duración del presente contrato es de TRES (03) AÑOS, fijos, contado a partir del PRIMERO (01) DE DICIEMBRE del año 2008, sin prorroga, excepto la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien la parte demandada a los fines de demostrar sus alegatos no aporto prueba alguna ni durante la contestación de la demanda, ni dentro del lapso probatorio que desvirtuara la improcedencia de la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por culminación del mismo y el vencimiento de su prórroga legal, quedando demostrado durante el desenvolvimiento de la litis, que las partes han mantenido una relación arrendaticia a tiempo determinado ya que la misma ha sido continua y sin interrupción con vigencia a partir del 1º/12/2008 hasta el 30/11/2011, conforme cláusula tercera del mismo, mas la prorroga legal, conforme la normativa legal, la cual venció el 30/11/2012.
Asimismo procedió ha tachar de falsedad la notificación de finalización del contrato, de otorgamiento de prórroga legal y el establecimiento de los cánones de arrendamiento a cancelar durante la prorroga legal, realizada por la Notaría Publica del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda.
De la revisión del expediente se pudo constatar que el demandado solo se limito a Tachar el documento de Falsedad, sin continuar con el procedimiento estipulado para la tacha de instrumentos. Así se declara.
Niega y rechaza que debe cancelar a la actora la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar durante el lapso de prorroga legal.

Se observa de la Notificación realizada al arrendatario AHMAD ZAMZAM de la finalización del Contrato de arrendamiento y del Derecho que tiene el arrendatario a la Prorroga Legal por el lapso de un año, así como la fijación del canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.500,00) para el referido lapso, realizada por la Notaria Publica del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda, aportado a los autos, evidenciándose de las actas procesales que el arrendatario sólo demostró haber dado cumplimiento de manera parcial el pago del canon de arrendamiento durante la prorroga legal, sin embargo el demandante en el Capitulo V, de la promoción de pruebas acota que vistas las consignaciones realizadas por la accionada durante la prorroga legal, que rielan al expediente, las mismas deben ser deducidas del concepto demandado por cánones de arrendamiento dejados de cancelar durante el prenombrado lapso, tal como lo dejará establecido esta Juzgadora en el dispositivo del fallo Así se declara.

Impugna y contradice el cobro de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) en concepto de daños y perjuicios.
Para decidir el Tribunal observa: En virtud de haber demandado la parte actora Daños y Perjuicios, invocando para ello lo dispuesto en la cláusula segunda parte in fine del contrato de arrendamiento que se refiere a: omissis...la falta de pago de dos (02) mensualidades, hará este contrato de plazo vencido, por lo que el ARRENDADOR tendrá derecho a pedir la inmediata desocupación del inmueble, y hacerse pagar indemnización por concepto de daños y perjuicios;…omissis. Por cuanto en el presente caso estamos frente a una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo estipulado y el vencimiento de la prorroga legal, mal podría ordenar este Tribunal el pago de daños y perjuicios, cuando los mismos fueron estipulados por falta de pago de dos (02) mensualidades de cánones de arrendamiento, lo cual no es materia de controversia en el presente caso. Así se declara.

Asimismo, se observa, que la parte actora solicitó la indexación en el libelo de demanda; al respecto estima quien juzga, que por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, y a los fines de que la parte accionante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría, por hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el Juzgador, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ha lugar a la corrección monetaria solicitada.

Alego también que la demanda fue con fundamento a lo establecido en los artículos 33 y 34 literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se refiere a contratos de arrendamientos indeterminados y a la necesidad del dueño y como el demandante no es el dueño, la acción no debe prosperar.

Al respecto este Tribunal observa: Conforme a lo establecido en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, “el juez debe atarse a los planteamientos fácticos realizados por las partes y a los alegatos de la pretensión procesal, no obstante respecto al derecho que resulte aplicable rige el principio iura novit curia, es decir, el juez conoce el derecho y por tanto aplicará las normas pertinentes, hayan sido estas invocadas o no por las partes.” (Sentencia del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Expediente Nº 13-8309, de fecha 30/01/2014.), criterio que esta sentenciadora acoge y por cuanto se evidencia de la narración de los hechos que la pretensión del demandante es por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del tiempo estipulado conforme la cláusula tercera de la temporalidad, así como también el vencimiento de su prórroga legal y el pago de los cánones de arrendamientos establecidos en la notificación de la prorroga legal, solicitado en el petitorio y aun cuando el demandante fundamento erróneamente su pretensión en los articulo 33 y 34 literal b) de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, la presente demanda es por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de Prorroga legal, conforme lo establecido en el articulo 38 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como así quedo establecido por la Alzada de este Tribunal. Así se declara.

Aunado a ello la demandante fue diligente en el sentido de haber requerido la entrega del inmueble y al no obtener respuesta, acudir al órgano jurisdiccional oportunamente a interponer demanda en fecha 27/02/2013. Así se declara.

DISPOSITIVA
Por las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por Ciudadano JOSE MANUEL DE ABREU DE CAIRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil casado, comerciante, hábil en derecho, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.697.451, representados por sus apoderados JUDICIALES Abogados HECTOR HONORIO HERNANDEZ MEDINA y MERCEDES JINET CAVAJAL DE MOJICA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.285.634 y V-10.531.175, respectivamente e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 25.105 y 152.441, en ese orden, contra el ciudadano AHMAD ZAMZAM, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, comerciante, hábil en derecho, titular de la cédula de Identidad Nº V-25.689.993, representado judicialmente por el Abogado PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de identidad Nº V-10.722.319, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 59.735. Así se decide.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la actora libre de bienes y personas el inmueble que a continuación se identifica: “Local Comercial S/N ubicado al lado del Centro Comercial Administrativo LUISARI C.A., Calle Lecumberry, lateral a la Plaza Zamora, Cúa – Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda. Así se decide.
TERCERO: A pagar la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), por concepto de diferencia de cánones de arrendamiento dejados de pagar durante el lapso de prorroga legal, que comenzó a regir desde el 1º/12/2011, hasta el 30/11/2012. Así se decide.
CUARTO: SE ORDENA realizar una experticia complementaria al presente fallo, sobre el monto señalado ut-supra, que será verificada por un solo experto, que las partes nombrarán, y en defecto de avenimiento de éstas sobre ese particular, será designado por el Tribunal. Así se declara.
Por cuanto la parte demandada no fue vencida totalmente en la litis, no hay condenatoria en costas de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 ejusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los quince (15) días del mes de Junio de dos mil quince (2015). Años 205° De la Independencia y 156° de la Federación.-
Publíquese y Regístrese.
LA JUEZ,

DRA. JOSEFINA GUTIÉRREZ.
LA SECRETARIA.,

ABOG., LLASMIL COLMENARES
En esta misma fecha y previo el formalismo de ley siendo las dos de la tarde (2:00 PM.) se publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA.,
ABOG., LLASMIL COLMENARES
Exp. EXPEDIENTE N° D-819-13
JG/Llc.-