TSJ Regiones - Decisión

En el día de hoy, jueves doce (12) de marzo de dos mil quince (2015), siendo las 09:00 a.m., oportunidad fijada mediante auto de fecha 25 de febrero del año 2015, para que tenga lugar la audiencia oral en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue el ciudadano IGNACIO FEIJOO MATEO, de nacionalidad española, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E-1.024.669, contra la Sociedad Mercantil FARMACIA LOS CANALES, C.A, inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de enero de 1985, bajo el Nº 8, Tomo 1-A-Segundo; se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal y comparecieron a la sala de este Despacho el apoderado judicial de la parte actora, abogado MIGUEL ÁNGEL FIGUEROA PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 81.697, así como el ciudadano CARLOS ENRIQUE GIMON MARADEY, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.639.130, quien manifestó ser el presidente de la accionada, asistido por la abogada ERIKA ADMARIT CASTRO MENDOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 129.349. En este estado, el Tribunal conforme lo establece la última parte del Artículo 871 y el Artículo 872, ambos del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 189 eiusdem, procede a registrar el presente debate mediante un medio técnico de grabación (cd), el cual será anexado a las actas después de finalizados los actos relativos a la audiencia. Seguidamente, se le concedió la palabra a la representación judicial de la parte actora, quien ratificó los hechos reseñados en el escrito libelar, insistiendo en la pretensión que en su libelo hace valer en contra de la parte demandada, seguidamente se le concedió la palabra a la apoderada judicial de la Sociedad Mercantil demandada quien consignó documentales las cuales se ordena agregar a los autos e insistió en lo referido en el escrito de contestación a la demanda, haciendo énfasis en la, supuesta, exagerada estimación de la cuantía realizada por la parte actora y en que el inmueble está conformado por un local y una vivienda encontrándose el acceso de ésta última en el local donde funciona la Farmacia Los Canales, C.A. Se le concedió a las partes el derecho de réplica y contrarréplica del cual hicieron uso. Acto seguido, quien suscribe se retira para adoptar su decisión respecto de la controversia sometida a su consideración. Esta Juzgadora, vuelve a la sala de esta audiencia a los fines de dictar el dispositivo del fallo recaído en el juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento sometido al conocimiento de este Tribunal, en los términos siguientes: La parte actora en su escrito libelar refirió que en fecha, 26 de noviembre de 1.997, el ciudadano Antonio Feijoo Campos, suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “FARMACIA LOS CANALES, C.A.,” de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de enero de 1.985, bajo el Nro. 8, Tomo 1-A Sgdo, sobre el inmueble constituido por el local comercial situado en la Calle Nueva con Calle Las Mercedes de la población de Río Chico, en Jurisdicción del Municipio Páez del Estado Miranda. Posteriormente, en fecha 28 de mayo de 2008, la viuda del mencionado ciudadano y madre de mi mandante, señora MARÍA MATEO DE FEIJOO, de nacionalidad española, mayor de edad, de estado civil viuda, domiciliada para la fecha, en la ciudad de Higuerote y titular de la cédula de identidad Nro. E-806.163, suscribió contrato de arrendamiento sobre el supra mencionado local, con la sociedad mercantil “FARMACIA LOS CANALES, C.A.,” antes identificada. Dicho contrato fue suscrito por un período de cinco (5) años, a tenor de la Clausula QUINTA del referido contrato, contados a partir del 1 de junio del año 2008. Adicionalmente, se estableció que el contrato sería improrrogable, por lo que al término del plazo establecido, el supra mencionado contrato, sería considerado resuelto de pleno derecho sin necesidad de desahucio, asimismo refirió que en la Cláusula TERCERA del mencionado contrato, se estableció que el canon de arrendamiento, sería la suma de UN MIL QUINIENTOS CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 1.500.,00), cantidad que debería ser cancelada por “LA ARRENDATARIA” dentro de los primeros cinco días de cada mes, y que el atraso en el pago de dos (2) mensualidades, daría derecho a “LA ARRENDADORA” a resolver el contrato de pleno derecho y a exigir como consecuencia del incumplimiento, la desocupación inmediata del inmueble arrendado: ello de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha, del mismo modo refirió que en la CLÁUSULA TERCERA del supra mencionado contrato, se estableció que el canon de arrendamiento se ajustaría anualmente, de acuerdo al índice inflacionario, lo que ha dado como resultado, que para el momento de llegar a término el referido contrato, el canon de arrendamiento fuera la suma de DOS MIL OCHOCIENTOS CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 2.800.00), por otro lado, refirió que en fecha 18 de mayo de 2013, se notificó a la “LA ARRENDATARIA” de que el contrato de arrendamiento no le sería renovado, conforme lo establecido en la Cláusula QUINTA, que establece: “el término del referido plazo fijo, el contrato se considerará resuelto de pleno derecho, sin necesidad desahucio”. Que el día 1 de junio de 2013, fecha en la que llegó a su término el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, “LA ARRENDATARIA” no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y adeudaba cuatro mensualidades, razón por la cual no tenía derecho al beneficio de la prórroga legal. Por lo anteriormente expuesto procedió a demandar como en efecto lo hizo en nombre de su poderdante Ignacio Feijoo Mateo, a la Sociedad Mercantil “FARMACIA LOS CANALES, C.A”., Por su parte, la representación judicial de la Sociedad Mercantil demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda refirió lo siguiente: 1)Que si bien es cierto, que en fecha veintiséis (26) de noviembre de 1997, se acordó un compromiso verbal, con un canon de arrendamiento de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), con el De Cujus Antonio Feijoo Campos, el cual fue regularizado con la firma de un contrato a título personal fechado el quince (15) de mayo de 1998, siendo otorgado por la ciudadana María Mateo Carballo de Feijoo, en su cualidad de propietaria, estableciendo su durabilidad por diez (10) años, estableciéndose un canon mensual de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), no obstante vencido el referido contrato, se convino otro, en fecha primero (1) de junio de 2008, por un lapso de cinco (5) años, estableciendo un canon de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) mensuales, en este caso fue otorgado por el ciudadano Ignacio Feijoo Mateo, actuando en representación de la ciudadana María Mateo de Feijoo. 2) Que la empresa que representa, ha cumplido con todos los compromisos establecidos en los contratos, conforme se evidencia de la relación de pagos efectuados primeramente a la ciudadana María Mateo de Feijoo, así como al ciudadano Ignacio Feijoo Mateo, primero en forma personal y luego a través de los depósitos que se están llevando a cabo en el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Brión y Eulalia Buróz de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a nombre de la ciudadana María Mateo de Feijoo; todo ello en virtud de la incertidumbre que tienen en cuanto a la condición del ciudadano Ignacio Feijoo Mateo como representante de los miembros de la comunidad sucesoral; a sabiendas que al morir la ciudadana María Mateo de Feijoo, quedaba sin efecto tal facultad, no obstante ello, continuaron pagando los arrendamientos correspondientes. 3) Del mismo modo, considera la parte demandada, que el arrendamiento del precitado inmueble fue tanto en su planta baja, que es el local comercial y la planta alta, que es una vivienda, y en razón de haber sido arrendado por más de quince años, ocupándolo continuamente, en virtud de ello el contrato debe ser considerado de plazo indeterminado, tal como lo establece la Ley Sustantiva en sus artículos 1.580 y 1.614, trayendo como consecuencia que –a su decir- debe aplicarse la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, en cuanto a la vivienda, y en cuanto al local comercial, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, todo en cuanto al procedimiento administrativo y luego jurídico. Planteada así la litis, este Tribunal con respecto a la objeción realizada por la parte accionada respecto de la estimación realizada por el apoderado actor observa que dicha objeción fue planteada de la manera siguiente: “(…) intentada en este Tribunal de la Causa, la que valoró en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 387.350,00), y supuestamente equivalente a la cantidad de TRESMILCINCUENTA (sic) UNIDADES TRIBUTARIAS (3.050 UT), cosa por lo que consideramos un acto de una falsa practica (sic) del derecho, usando falsos argumentos y de la realidad de los hechos que para el momento de presentar esta demanda en este tribunal, ya que él conocía que la Farmacia estaba solvente de los pagos de arrendamiento (…)” “(…) la negativa de poder proceder ante el tribunal de Municipio nuevamente en forma no justa con la verdad, acudieron a este Tribunal de Primera Instancia aquí en Los Teques; y bajo un falso supuesto; colocando un monto exorbitante por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 387.350,00), equivalente a la cantidad de TRES MIL CINCUENTA (sic) UNIDADES TRIBUTARIAS (3.050 UT), sin detallar los montos que representan dicho valor (…)” “(…) la cual cuando el demandante detalla el monto de su pretensión, le será difícil exceder a las tres mil unidades tributarias (3.000 UT) ya que los arrendamientos que se venían pagando y los que se siguen pagando de acuerdo con el último contrato que aquí se acompaña marcado con la letra “D”. Razón por la que insistimos ante Ud. Ciudadano (a) Juez (a, que se exija el detalle de la cuantía de la Demanda (…)” “(…) Que el Demandante haga un Detalle Analizado de la composición de la partida que presenta como cobro de arrendamiento por Trescientos Ochenta y Siete Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 387.350,00) equivalente a Tres Mil Cincuenta Unidades Tributarias (3.050 UT) y el concepto de que esgrime en esta demanda sin detallar dicha partida, debiendo indicar sus componente (sic), en virtud que la demanda es por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y por lo consiguiente debe señalar cuáles son sus componente (sic) y el monto del incumplimiento. (…)” (Negrillas y mayúsculas del exponente), siendo así, este Despacho considera conveniente referirle a la representación judicial de la parte demandada que es criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil que, cuestionada por el demandado la estimación contenida en el escrito libelar, por exagerada o por reducida, adicionando una nueva cuantía, deberá probar su alegación (Sentencia del 7 de marzo de 1985, G.F. 1985, No. 127, Vol. III, pág. 2241. Reiterada: Auto del 10 de octubre de 1990, Exp. No. 87-0181, Sentencia del 5 de agosto de 1997, Exp. No. 97-0189, S. No. 0276, Sentencia del 17 de febrero de 2000, Exp. No. 99-0417, S. No. 0012, Sentencia del 14 de diciembre de 2004, Exp. No. 04-0894, S.RH. No. 1417), cuestión que no hizo la parte accionada, pues si bien objeta el monto atribuido por el accionante como valor de su demanda no trajo a los autos ni el cálculo de lo que debería, en su decir, ser la estimación correcta de la cuantía, ni aquellos elementos que permitieran a quien subscribe corroborar la misma, razón por la cual debe quedar firme la estimación de la demanda efectuada por el demandante y así se decide.
Determinada como ha sido la cuantía de la presente demanda y siendo que este Despacho es competente para conocer esta demanda, encuentra que la parte actora en su escrito libelar refiere que celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un inmueble constituido por el local comercial situado en la Calle Nueva con Calle Las Mercedes de la población de Río Chico, en Jurisdicción del Municipio Páez del Estado Miranda, no obstante ello, se desprende del contrato de arrendamiento consignado a los autos, que la contratación fue celebrada sobre un inmueble descrito así: “(…) un inmueble constituido por un local comercial así como el apartamento construido en la parte de arriba del local, como vivienda el cual consta de tres (03) Habitaciones, dos (02) Baños, Sala Comedor y balcón (…)”, siendo así, y como quiera que en el capítulo III “DEL PETITORIO” del escrito libelar, el apoderado actor pretende la devolución del inmueble objeto de la presente demanda, sin especificar si pretende la devolución de ambos inmuebles dados en arrendamiento, durante la presente audiencia, quien preside la misma, solicitó que aclara el punto, refiriendo en consecuencia el prenombrado profesional del derecho que con el ejercicio de la presente acción persigue la entrega de ambos inmuebles especificados en el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento aquí se demanda, ahora bien, ante tal afirmación, resulta oportuno referir que, cuando se pretende la entrega por vía jurisdiccional de un inmueble destinado a vivienda, previamente debe agotarse la vía administrativa según lo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y agotada ésta el procedimiento aplicable en la vía judicial es el oral contenido en la Ley especial que regula la materia, entendida ésta como la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, mientras que la entrega de inmuebles de uso comercial se rige por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, tal y como se ventiló este procedimiento, conceptos éstos que, como se evidencia, se tramitan por procedimientos distintos, siendo así es de observar que ha operado lo que nuestro ordenamiento jurídico venezolano, ha calificado bajo la figura procesal de la inepta acumulación de pretensiones, sancionada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí. (Subrayado y Negrillas añadido)

Siendo ésta una normativa de orden público que puede ser aplicada por el Juez, en cualquier estado y grado del proceso, tal y como lo ha manifestado la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 21 de abril de 2001, Nº 0099, del expediente 000178, de la siguiente manera:
“(..) En consecuencia, considera este Alto Tribunal que habiéndose acumulado acciones distintas que son incompatibles por tener procedimientos distintos, se está en presencia de lo que la doctrina ha llamado “inepta acumulación de acciones”, y siendo esta materia de orden público es imperativo casar de oficio el fallo recurrido y, anular todo el procedimiento hasta el estado de admisión de la demanda por el cobro de honorarios profesionales de abogado, la cual se debe tramitar por el procedimiento breve las actuaciones extrajudiciales en conformidad con lo que establece el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes y estimar los honorarios correspondientes a las actuaciones judiciales conforme a lo que establece la ley de abogados (…)”. (Subrayado añadido).
En tal sentido, el Máximo Tribunal de la República ha planteado reiterada y pacíficamente en relación a lo anteriormente expuesto lo siguiente:
“(...) En el caso laboral de autos y ante la acumulación planteada al juez de primera instancia que conoció la causa, por la aplicación de las normas constitucionales anteriormente mencionadas y de los artículos 146, 52 y 341 del Código de Procedimiento Civil, debió negar la admisión de dichas demandas, aún de oficio, por ser contrarias al orden público y a disposición expresa de la ley. Por ello considera la Sala que la inaplicación de las normas últimas citadas, a la hipótesis de acumulación de las demandas que consta en autos, se traduce en una violación a los imperativos constitucionales precedentemente nombrados, y así se decide con fundamento en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (…)”. (Negritas y Subrayado añadido). Sala Constitucional, 28 de noviembre de 2001, Nº 2458.
Del mismo modo, la Sala Constitucional en fecha 22 de junio de 2007, en su decisión Nº 1174, manifestó:
“(…) De acuerdo con el criterio reiterado de esta Sala, la circunstancia de la inepta acumulación de pretensiones es una cuestión que afecta el orden público procesal y, por tanto, debe ser declarada por los jueces aún en ausencia de la proposición de la cuestión previa correspondiente, por lo que, a fortiori, la falta de declaración de tal circunstancia habría contradicho la postura que esta Sala asumió en su pronunciamiento n.° 2458 del 28.11.01. –OMISSIS- En igual sentido se ha pronunciado la Sala de Casación Civil de este máximo Tribunal, quien ha considerado que la detección de la acumulación indebida acarrea la declaratoria de inadmisión de la demanda y la consecuente nulidad del juicio, aun cuando dicho vicio no haya sido objeto de denuncia (…)” (Negritas y Subrayado añadido)
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21 de julio de 2009, en su decisión Nº 0407, relativa al expediente 080629, al respecto acogió:
“(…) De igual forma cabe señalar que la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. (…)”.
Bajo las anteriores premisas, esta Juzgadora concluye que fueron reclamadas de forma simultánea en un mismo juicio pretensiones que se tramitan por procedimientos distintos, que son incompatibles entre sí, relativa a la entrega de un inmueble destinado a vivienda y local commercial y así se establece.
En consecuencia, resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar INADMISIBLE por Inepta Acumulación de Pretensiones la demanda así planteada y consecuentemente, es nulo el procedimiento seguido en esta causa con expresa condenatoria en costas para la parte actora, por acoger este despacho el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República, en sentencia fechada 22 de septiembre de 2004, Expediente No. 02-0851, S. RC. No. 1118. Reiterada por dicha Sala el 22 de octubre de 2008, Expediente No. 07-0848, S. RC. No. 0684 así como el 11 de febrero de 2010, Expediente No. 08-0605, S. RC. No. 0022 y así se resuelve.
En este estado, se da por concluido el debate oral, ordenándose la publicación de la versión escrita del presente fallo dentro del plazo de diez (10) días de despacho siguientes a la presente fecha. Es todo, terminó, se leyó y conformes, firman.
LA JUEZA TITULAR,

ELSY MADRIZ QUIROZ

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA

PARTE DEMANDADA Y SU APODERADA JUDICIAL

LA SECRETARIA TITULAR,

JENIFER BACALLADO

EMQ/JB/Jbad
Exp. Nº 30.579