TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDIANRIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA.
PARTE ACTORA: ALPIDIO ALEXANDER CASTRO OROPEZA y DANY YADIRA VELANDRIA de CASTRO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nos. 14.850.366 y 11.029.812, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FREDDY JESÚS TORTOLERO MENESES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 6.075.054 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 150.062.
PARTE DEMANDADA: LEUNAM APARCEDO APARCEDO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad
No. 11.035.499.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HANS DANIEL PARRA BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad No. 10.333.947 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 73.260.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente proceso, mediante libelo de demanda presentado por los ciudadanos ALPIDIO ALEXANDER CASTRO OROPEZA y DANY YADIRA VELANDRIA de CASTRO, asistidos por el abogado FREDDY JESÚS TORTOLERO MENESES, todos arriba identificado, a través del cual interpone acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, contra el ciudadano LEUNAM APARCEDO APARCEDO, también arriba identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal: PRIMERO: Al otorgamiento definitivo de la venta del inmueble, según contrato de oferta de compraventa y en el caso de que no lo haga, se oficie lo conducente al Registro Público Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, para que la decisión haga las veces del documento traslativo de propiedad. SEGUNDO: Cancelar las costas y costos procesales que se deriven como consecuencia del proceso.
Alega la parte actora que mediante documento notariado en fecha 14 de Noviembre de 2012, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda y agregado a los libros de autenticaciones de la referida notaría bajo el No. 43, Tomo 340, celebró con los demandado ALPIDIO ALEXANDER CASTRO OROPEZA y DABY YADIRA de CASTRO, un contrato de opción de compra-venta, que tenía por objeto una vivienda identificada con el No. 32-B ubicada sobre la estructura de concreto de dos plantas, situadas en el ángulo Sur-Oeste del lote de terreno que ocupa el conjunto de viviendas denominado “Residencias Aparcedo II”, situado en la calle Revolución No. 26, Barrio La Matica, en la ciudad de Los Teques del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda; que el precio de la adquisición fue fijada en la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 315.000,oo) que serían cancelados mediante crédito de política habitacional de la entidad bancaria Banco del Tesoro; que el precio sería cancelado en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público, para lo cual se estableció un plazo de noventa (90) días continuos con una prórroga de treinta (30) días.
Continua alegando la parte actora que una vez firmado el documento contentivo de la opción de compra-venta iniciaron los trámites necesarios para la obtención del crédito hipotecario en fecha 06 de marzo de 2013, la ciudadana DANY YADIRA, fue notificada de la aprobación del crédito hipotecario por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 295.244,84), el documento para la materialización del otorgamiento definitivo fue elaborado y entregado por el banco en fecha 21 de marzo de 2013, y se fijó para la firma del documento definitivo el día 15 de mayo de ese mismo año.
Manifiesta la actora que a pesar de haber sido diligentes y haber tenido en todo momento la intención de realizar la negociación definitiva e incluso haber cancelado la cantidad de cinco mil bolívares (bs. 5.000,00) directamente a la vendedora, ésta se ha negado a protocolizar el documento definitivo de compra venta aduciendo que para la fecha de la firma ya se había cumplido los ciento veinte días establecidos en el contrato y que el inmueble adquirió un nuevo valor, razón por la cual proceden a demandar.
Como fundamento legal de la demanda los actores invocaron los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil; Decreto No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, artículo 1, 5 y artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
Acompañó al libelo con los siguientes documentos: Copia certificada del contrato de opción de compra venta otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 14 de Noviembre de 2012, quedando anotado bajo el NO. 43, Tomo 348 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría; copia certificada del documento de propiedad del inmueble distinguido con el nombre “Residencias Aparcedo II”, copia simple de la certificación de gravámenes expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; Recibo por la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5000.oo) de fecha 6 de Febrero de 2013.
Sometida la demanda a la distribución de ley, le correspondió el conocimiento a este Juzgado y en fecha 28 de Mayo de 2013, admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación para que diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que creyere necesarias.
Mediante diligencia de fecha 5 de junio del año 2013, comparecieron los actores y otorgaron poder apud acta al abogado FREDDY JESÛS TORTOLERO MENESES, y en esa misma fecha consignaron los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa e indicaron la dirección donde debía practicarse la citación. El mismo día de consignadas las copias fotostáticas se procedió a su certificación y se libró exhorto al Juzgado de Municipio de Carrizal de esta misma circunscripción judicial a los fines de practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 18 de julio de 2013, el apoderado judicial de actora consigna las resultas de la citación, alegando que no pudo ser practicada por el Tribunal de Carrizal, debido a que el domicilio del demandado se encuentra en el Municipio Los Salias, razón por la cual solicita se comisione a ese Juzgado. Solicitud que es acordada en la misma fecha.
Por auto de fecha 17 de Octubre de 2013 se agregaron las resultas de la citación practicada por el Juzgado d Municipio Los Salias de esta misma circunscripción judicial
La parte demandada mediante escrito de fecha 18 de octubre de 2013, procedió a oponer cuestiones previas que fueron decididas en la oportunidad correspondiente y dio contestación a la demanda alegando que el contrato quedo anulado por el transcurrir del término de noventa (90) días, pues según su decir el lapso de treinta (30) días nunca transcurrió por no haber sido expresado la voluntad de las partes para tales efectos.
Continua alegando la parte demandada que las partes al anular el contrato, no se encuentran en el deber de realizar “los deberes o servicios acordados salvo que se hayan cumplido las obligaciones total o parcialmente”; que las partes al anular de mutuo acuerdo el contrato que los unía por el transcurrir el término pactado debieron tomar las medidas necesarias para manifestar la intención de prorrogar el contrato; que al no haber ocurrido el contrato quedó sin efecto y las partes deben realizar las restituciones recíprocas, situación que es denominada por la doctrina rescisión y la resolución, que según el demandado son concepto “intercambiables”
Abierta la causa a prueba sólo la parte actora promovió pruebas, hizo uso de este derecho.
II
Estando la presente causa en estado de sentencia, se hace las siguientes consideraciones:
La parte demandada esgrime que el contrato suscrito entre las partes del presente proceso quedó anulado debido al hecho de haber transcurrido el plazo de noventa (90) días y por haber tenido lugar el mutuo disentimiento o mutuo disenso.
La palabra resolución (del latín resolutio) significa deshacer, destruir, desatar, disolver, extinguir un contrato. La resolución deja sin efecto, judicial o extrajudicialmente, un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración que impide que cumpla su finalidad económica.
El hecho sobreviniente que constituye el presupuesto para la resolución del contrato puede ser imputable a la otra parte (ej., incumplimiento) o puede ser extraña a la voluntad de ambas (caso fortuito o fuerza mayor); puede tener un origen legal (ej., la resolución por incumplimiento) o convencional (el mutuo disenso).
Cuando las leyes hacen referencia a la resolución unilateral del contrato, debe entenderse que unas de la partes no puede ponerle fin al contrato sin que medie una sentencia judicial. En este sentido se pronunció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 1658/2003 del 16 de junio de 2003, caso: Fanny Lucena Olabarrieta, en la que se estableció que la terminación unilateral de un contrato constituía una usurpación de funciones al poder judicial. Así, se expresó en la sentencia:

“La función jurisdiccional cumple dentro de las sociedades civilizadas un mecanismo de resolución de conflictos entre los particulares. Su principal finalidad es que exista un órgano imparcial y especializado dispuesto a arbitrar con autoridad un conflicto intersubjetivo de intereses, esto es, que ejerza aquella función y reconozca un derecho a favor de una las part16/06/20003es encontradas, luego de un proceso donde ambas han participado. Tal mecanismo tiene orígenes muy antiguos; el Estado ha asumido desde tiempos remotos (inicialmente lo hizo el Monarca) la resolución de este tipo de conflictos, y sus decisiones han tenido que ser acatadas por aquellos a quienes les son adversas por el poder de imperium del que se encuentran dotadas.
En tal sentido, actualmente se concibe a la jurisdicción como la facultad de administrar justicia, se trata de una función pública encomendada a un órgano del Estado y que tiene por fin la actuación de la ley a casos concretos (DEVIS ECHANDÍA, Hernando, Derecho Procesal Civil General, Pág. 87). El sistema no está concebido para que los particulares se sustituyan en esta función y de manera anárquica y arbitraria persigan dirimir sus conflictos. Esto es una función del Poder Público, que a través de los órganos respectivos, previstos en la Carta Fundamental, les corresponde impartir justicia (órganos del Poder Judicial).
De manera que, cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio, adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros, constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuación ilegítima y antijurídica que debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, en cuyo contenido se dispone: ‘Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos’”. (Destacado del Tribunal).

El anterior criterio fue ratificado por la misma Sala en fecha La anterior decisión fue ratificada por la misma Sala Constitucional mediante sentencia del 4 de marzo de 2005, caso: IMEL, mediante la cual se señaló:
“Sin embargo, observa esta Sala que dicha Juez consideró que, en nuestro ordenamiento jurídico, es posible y válido el que en un contrato se establezca la posibilidad de que una de las partes decida ponerle fin a la relación contractual, sin que medie intervención judicial, criterio este que no comparte esta Sala…”
Debe concluirse entonces que, en el ordenamiento jurídico venezolano, una sola parte contratante no puede considerar resuelto de pleno derecho un contrato, por incumplimiento de la otra parte, sin que se interponga una demanda de resolución de contrato”.

A la luz del criterio jurisprudencial trascrito con inmediata anterioridad debe interpretarse el artículo 5º literal “B” del Decreto No. 602 y el artículo 43 literal K del Decreto 929, mencionados en el presente auto, con respecto a la prohibición de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento de inmuebles destinado a usos comerciales, tal prohibición va dirigida al hecho que una de las partes de por resuelto de pleno derecho el contrato suscrito sin que medie decisión judicial, no por ello impide que cualquiera de las partes acuda a los órganos jurisdiccionales a obtener una sentencia judicial ante tal pretensión. Y así se considera.-
Ahora bien en el caso de autos, la parte demandada alego como su única defensa de fondo que el contrato de compra venta quedó anulado por haber transcurrido el término en él estipulado, sin embargo no trajo a los autos sentencia alguna definitivamente firme, que decretase tal situación, es decir que declarase anulado el mismo, razón por lo cual esta defensa debe ser declara sin lugar en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.-
III
No obstante lo anterior en la contestación de la demanda, observa quien aquí decide, que la parte demandada no negó los hechos narrados por la parte actora en su libelo, por lo tanto deben tenerse por aceptado y cierto que efectivamente suscribió un contrato de compra venta con los ciudadanos ALPIDIO ALEXANDER CASTRO OROPEZA y DANY YADIRA VELANDRIA de CASTRO, identificados en autos, que tenía por objeto en inmueble constituido por una vivienda identificada con el No. 32-B ubicada sobre una estructura de concreto de dos plantas, situadas en el ángulo Sur-Oeste del lote de terreno que ocupa el conjunto de viviendas denominado “RESIDENCIAS APARCEDO II”, situado en la calle Revolución No. 26, Barrio La Matica, en Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda; que los actores tramitaron y obtuvieron en el tiempo estipulado el crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda; que en fecha 06 de febrero de 2013, la parte actora le entrego la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo)y por último que la fecha de protocolización del documento definitivo se fijó para el día 15 de mayo de 2013 y que el demandado se ha negado a firmarlo.
Durante la tramitación del proceso la parte demandada no aportó prueba alguno que desvirtuara tales hechos, por lo tanto ante tal situación debe tenerse por cierto los hechos esgrimidos por los actores. Y así se decide.-
Para mayor abundamiento, quien suscribe considera pertinente dejar sentado en el presente fallo que los documentos acompañados al libelo de la demanda: i) Copia certificada del contrato de opción de compra venta otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 14 de Noviembre de 2012, quedando anotado bajo el No. 43, Tomo 348 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría; y ii) Recibo por la cantidad de Cinco Mil Bolívares (bs. 5.000.oo) de fecha 6 de Febrero de 2013, no fueron impugnados, ni tachados, por la parte demandada al ser documentos privados deben tenerse por reconocidos en consecuencia hace fe de las declaraciones en ellos contenidos. Y así se decide.-
IV
En vistas de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, Administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA interpuesta por los ciudadanos ALPIDIO ALEXANDER CASTRO OROPEZA y DANY YADIRA VELANDRIA de CASTRO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nos. 14.850.366 y 11.029.812, respectivamente, en contra del ciudadano LEUNAM APARCEDO APARCEDO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 11.035.499; en consecuencia se ordena al demandado a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato suscrito por la partes, el cual se encuentra constituido por un inmueble constituido por una vivienda identificada con el No. 32-B, ubicada sobre una estructura de concreto de dos plantas, situadas en ángulo Sur-Oeste del lote de terreno que ocupa el conjunto de viviendas denominado “RESIDENCIAS APARCEDO II” , situado en la Calle Revolución No. 26, Barrio La Matica, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, conforme consta del documento de condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 06/10/2011, quedando inserto bajo el No. 47, folio 354, del Tomo 26 del Protocolo de Transcripción del mismo año. En caso de incumplimiento de la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Debido a la naturaleza del presente fallo y por haber resultado totalmente vencida la parte demandada se condena al pago de las costas.
Publíquese, Regístrese, y Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los treinta y un (31) días del mes de Marzo de dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

DRA. JACQUELINE VEGA ALVAREZ
LA SECRETARIA ,

Abg. CRISTINA ROQUE

En la misma fecha siendo las tres y treinta de a tarde (3:30 p.m.), se publicó la anterior sentencia
LA SECRETARIA
Abg. CRISTINA ROQUE

Exp. No. 1977/2014