TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: XIOMARA FRANCELINA MONTOYA DE CARRILLO y EDGAR ALFREDO CARRILLO DAZA, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.632.702 y V-.6.436.220, casados, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: MONICA MARIBEL ECHETO MARQUEZ y ANTONIO MARIA ECHETO MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.105.965 y V-3.115.422, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 97.695 y 22.910 respectivamente.
DEMANDADA: CONSTRUCCIONES y MANTENIMIENTO CACERCA. C.A. empresa inscrita por ante el registro mercantil primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, bajo el Nro. 90, folios 278 al 281, y su vuelto, Tomo A-07, tercer trimestre, de fecha 07 de febrero de 2000, bajo el Nro. 37, Tomo A-01, primer trimestre y cuya ultima modificación es de fecha 05 de noviembre de 2010, Nro. 170. Too 4B RM4424, en la persona de su representante legal y Director General, JOSE MIGUEL CASAL ZERPA, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-7.170.617.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA ACCIONADA: Abogado JOSE ALEJANDRO ZAMBRANO OCHOA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 112. 020.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 8233.
SENTENCIA: Definitiva

I
DE LA SECUENCIA PROCESAL
La demanda sujeta a la presente resolución Judicial es del conocimiento de este Tribunal en razón de ser recibido libelo de demanda proveniente del Tribunal distribuidor, referida la misma a una pretensión de Resolución de contrato de arrendamiento de vivienda.

La demandante señala en su libelo de demanda que:
.- el 14 de junio de 2011, suscribió un contrato de arrendamiento con la demandada en el que se indicó como uso exclusivo el depósito de mercancía (uso comercial), siendo el caso que el representante legal de la empresa citada, ha incumplido con las cláusulas del contrato, por el no pago del canon de arrendamiento, el cual adeuda desde mayo de 2013 a la fecha y el mantenimiento del inmueble, ya que ha dejado deteriorar el inmueble.
.- fundamenta su demanda en el los artículos 1579, 1592, 1167, 1159 del Código Civil, señalando que el objeto de su pretensión es la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario

ADMISION DE LA DEMANDA
Mediante auto de fecha 10 de febrero de 2014, se da admisión a la demanda por el procedimiento breve, para que la demandada diera contestación a la demanda al segundo día de despacho de la constancia en autos de la citación.

CITACION DE LA DEMANDADA
Mediante diligencia de fecha 09 de abril de 2014, el alguacil señala que no ha ubicado al demandado, a pesar de buscarlo en reiteradas oportunidades. (f-17)
Mediante diligencia de fecha 30 de abril de 2014, la representación de la demandante solicita la citación mediante carteles. (f. 28)
Mediante auto de fecha 07 de mayo de 2014, la representación actora solicita la citación mediante carteles (f. 29)
Consta al folio 31, diligencia de fecha 06 de junio de 2014, por la que la accionante consigna carteles de citación del demandado; consta igualmente al folio 35 diligencia de fecha 19 de junio de 2014, por la que la secretaria deja constancia de cumplimiento de la fijación de cartel en el inmueble objeto de la pretensión.
Al folio 36, consta diligencia de fecha 09 de julio de 2014, por la que la representación actora solicita el nombramiento de defensor para la demandada, al efecto mediante auto de fecha 21 de julio de 2014, se nombra como tal al abogado JOSE ALEJANDRO ZAMBRANO OCHOA, inscrito en el Inpreabogado bajo Nro. 112.020. (f.37)
Consta a los folios 38 al 41, la notificación del defensor designado, su juramentación y el discernimiento de poderes por el Tribunal.
Al folio 43 consta auto de fecha 02 de octubre de 2014 por el que se acuerda librar compulsa de citación, por ello, mediante diligencia de fecha 10 de octubre de 2014, el alguacil señala haber citado al defensor designado.

CONTESTACION DE DEMANDA
Señala el defensor designado que en nombre de su representado, niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta por ser falsos los hechos alegados, siendo que su defendido ha cumplido cabalmente con su obligación de pagar puntualmente. Impugna y rechaza la estimación de la demanda conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Señala en el presente caso, el contrato de arrendamiento fue firmado el 14 de junio de 2.011, con los ciudadanos XIOMARIA MONTOYA DE CARRILLO y EDGAR ALFREDO CARRILLO DAZA, por lo que de acuerdo a lo señalado por el demandante, el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado.

PRUEBAS PRESENTADAS
A los folios 48 al 51, riela escrito de pruebas presentado por el representante judicial de la demandante en fecha 21 de octubre de 2.014, y al folio 61 constan las pruebas presentadas por la accionada en fecha 23 de octubre de 2.014. Ambas pruebas resultan providenciadas mediante auto de fecha 23 de octubre de 2.014 (f. 62)

II
MOTIVA DE LA DECISION
THEMA DECIDENDUM
Señalados los hechos alegados y las defensas opuestas, se tiene que la litis se circunscribe a una acción de Resolución de contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre un inmueble destinado a local comercial con fundamento en un incumplimiento contractual, específicamente en cuanto al incumplimiento en el pago del canon arrendaticio y el deterioro del inmueble; a su vez la defensa de la accionada niega y rechaza la demanda, con la indicación del pago reclamado y el buen estado del inmueble. Señalando además que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado
No es consecuencialmente tema controvertido, la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble señalado, quedando sujeto a la verificación a través del acervo probatorio traído a los autos, la naturaleza del contrato en cuanto a relación temporal y la solvencia o no de la arrendataria en cuanto a los cánones demandados, así como el estado de deterioro del inmueble.

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA
Por cuanto la defensa de la accionada, procede a impugnar la cuantía de la demanda al momento de la contestación de demanda, se procede a resolver como punto previo la impugnación efectuada; al efecto se señala que tal impugnación es indicada por la accionada, bajo el señalamiento en términos generales, de “impugnar y rechazar la estimación de la demanda de conformidad con el artículo 38 primer aparte del Código de Procedimiento Civil…”

Se señala que Conforme la Doctrina y Jurisprudencia para que la impugnación de la cuantía hecha conforme los parámetros contenidos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil pueda prosperar y ésta sea modificada, resulta necesario que la parte que la impugna demuestre las razones de hecho en que fundamenta tal pretensión pues de lo contrario ésta debe sucumbir. En el caso que nos ocupa el Defensor Ad Litem se limita a aseverar que impugna la estimación de la cuantía de la demanda, sin que formulare alegatos o razones que sustenten dicha impugnación, y peor aún sin que trajera elemento probatorio alguno que permitiera al menos deducir que efectivamente es procedente la impugnación de la misma.

PUNTO PREVIO SOBRE LA NATURALEZA DEL CONTRATO
En la presente de Resolución de contrato de arrendamiento, el defensor Judicial designado señala que siendo que el contrato de arrendamiento fue firmado el 14 de junio de 2011, de acuerdo a lo alegado por la demandante, el contrato es a tiempo determinado. Se hace necesario entonces, precisar en primer término, la naturaleza del contrato de arrendamiento sub examine, ya que dependiendo de su naturaleza puede derivarse si la acción planteada es tutelada en derecho. Así las cosas se tiene que la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento que riela a los folios 05 al 10 del expediente es del siguiente contenido:
“TERCERA: La duración del presente contrato es de SEIS (06) meses fijos, contados a partir de la firma del presente documento por ante la Notaría Pública de San Cristóbal. Si LA ARRENDATARIA se encuentra solvente con las obligaciones que les impone este contrato, al vencimiento del término del mismo operará de pleno derecho la prorroga legal a que se refiere el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Una vez vencida la prórroga LA ARRENDATARIA se compromete a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que declaró recibirlo, recién pintado y entregarlo en perfecto estado de aseo y conservación. “
Analizando la cláusula señalada se tiene que en principio, las partes pactaron como plazo inicial seis meses, los cuales se contabilizaban a partir de la firma del documento, esto es, el 14 de junio de 2.011. Igualmente señala la cláusula en comento que si la arrendataria se encontraba solvente con sus obligaciones comenzaba el goce de la prórroga de Ley, la cual para este caso, era de seis meses, ya que según el artículo 38, literal a) de la Ley de arrendamientos vigente para el momento, “… llegado el día el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”; luego el contrato, por imperio de la Ley se prorrogó por seis meses desde el día 15 de diciembre de 2.011, por lo que la relación contractual finalizaba el día 15 de junio de 2.012. Así se establece.

Ocurre que de autos se infiere que el arrendatario siguió ocupando el inmueble aún después del vencimiento de la prórroga de Ley, por tanto, ocurrió el supuesto de hecho del artículo 1.600 del Código Civil, esto es, la tácita reconducción, cuya consecuencia jurídica es la transformación del contrato de arrendamiento a una relación contractual sin determinación de tiempo; al respecto la norma señala, “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”

Conforme a las anteriores premisas, es concluyente señalar que el contrato de arrendamiento que cursa a los autos, es a tiempo indeterminado, en el que no resulta adecuado a derecho la demanda de Resolución de contrato; pues en este tipo de contratos, es procedente única y exclusivamente la pretensión de desalojo, conforme al contenido normativo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuyo contenido normativo es del tenor siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”.
Como se observa de la norma parcialmente trascrita, el legislador permite reclamar el desalojo de un inmueble, sólo cuando la relación arrendaticia entre las partes se encuentre pactada a tiempo indeterminado, y en virtud que el Derecho Inquilinario se inscribe dentro del Derecho Social, al punto que el artículo 7 eiusdem declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, es ineludible verificar como punto previo la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, para determinar la admisibilidad de la acción, resultando que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado es procedente únicamente la acción de cumplimiento o resolución de contrato, y en los contratos arrendaticios indeterminados, lo procedente es demandar el desalojo del inmueble; con ello, es forzoso declarar por parte de quien juzga que la presente acción es improponible en derecho. Así se decide.

Al caso resulta oportuno acotar, que aun cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato en la práctica es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento. Así observamos, que tienen presupuestos de hecho diferentes, habida cuenta que el desalojo se fundamenta en alguna de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la acción de cumplimiento o resolución en el incumplimiento de las cláusulas contractuales y desde el punto de vista procesal, en el desalojo no hay acceso a casación, mientras que en la acción de cumplimiento o resolución las partes tienen acceso a la máxima jurisdicción, claro está cuando se dan los presupuestos de cuantía y la naturaleza del fallo lo permita.

Sobre el tema, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381 del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., estableció lo siguiente:
“…Considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demandada de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide…”

En atención a los criterios jurisprudenciales citados, y habiéndose establecido en el decurso de esta sentencia que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes para el momento de interponerse la demanda, era a tiempo indeterminado, por efecto de la tácita reconducción, no podía demandarse la resolución de contrato, sino que ha debido la actora intentar una acción de desalojo, por lo que resulta forzoso para quien juzga, declarar inadmisible la demanda de desalojo incoada, tal como se hará expresamente en el dispositivo del fallo, Y ASI SE DECIDE.

III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por los fundamentos antes expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO es interpuesta por los ciudadanos XIOMARA FRANCELINA MONTOYA DE CARRILLO y EDGAR ALFREDO CARRILLO DAZA, contra la Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES y MANTENIMIENTO CACERCA. C.A. en la persona de su representante legal y Director General, JOSE MIGUEL CASAL ZERPA, todos suficientemente identificados en el cuerpo del Fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandante, XIOMARA FRANCELINA MONTOYA DE CARRILLO y EDGAR ALFREDO CARRILLO DAZA, al pago de las costas procesales, por resultar vencida totalmente.
Se ordena notificar a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los Veintiséis (26) días del mes de marzo de dos mil quince (2.015). AÑOS: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez Temporal,
Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaría,

Zulimar Hernández Méndez

En la misma fecha siendo las 2:50 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nro. 72.