TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA RECONVENIDA: HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.676.711 y V-10.277.627, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.249.-
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.728.291.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: FELIX ALBERTO HERRERA y JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.193 y 15.563, respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA Y CUMPLIMIENTO DE CLÁUSULA PENAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE No.: 30.099
-I-
-ANTECEDENTES-

Se inicia el presente juicio, mediante escrito libelar consignado en fecha 02 de abril de 2013, por los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.676.711 y V-10.277.627, respectivamente, debidamente asistidos por el abogado LUIS GERARDO TARAZONA CAMPOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.249, en contra de la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.728.291, por motivo de Resolución de Contrato de Opción de Compraventa y Cumplimiento de Cláusula Penal.
Consignados los recaudos respectivos, este Tribunal admitió la demanda en referencia por auto fechado 25 de abril de 2013, ordenándose el emplazamiento de la demandada mediante las reglas del juicio ordinario.
Cumplidas las formalidades relativas a la citación de la accionada, ésta queda a derecho en virtud de diligencia fechada 8 de agosto de 2013, mediante la cual el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, ya identificado, consigna instrumento poder que acredita su representación.
En fecha 8 de octubre de 2013, la parte accionada da contestación al fondo de la demanda y plantea reconvención o mutua petición, respecto de la cual este Juzgado por auto fechado 15 de octubre de 2013, la admite y ordena el emplazamiento de la parte actora reconvenida, una vez conste en autos la notificación de las partes.
Cumplidas las notificaciones de los demandantes reconvenidos, consignan escrito contentivo de contestación a la reconvención o mutua petición en fecha 13 de noviembre de 2013.
Por auto fechado 14 de noviembre de 2013, quien suscribe el presente fallo se aboca al conocimiento de la presente causa.
Mediante diligencia fechada 25 de noviembre de 2013, la parte accionante reconvenida consigna escrito de promoción de pruebas, mientras que la parte demandada reconviniente promueve pruebas el 2 de diciembre de 2013, siendo agregados a los autos ambos escritos por actuación fechada 15 de diciembre de 2013.
Por diligencia de fecha 9 de diciembre de 2013, la parte actora reconvenida formula oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte accionada reconviniente, quien a través de su representación judicial mediante diligencia de fecha 10 de diciembre de 2013 ratificó las pruebas promovidas el 2 de diciembre de 2013.
Mediante auto fechado 13 de diciembre de 2013, este Tribunal se pronunció respecto de la admisibilidad de los medios de prueba aportados por ambas partes al proceso.
En fecha 14 de marzo de 2014, la parte demandada reconviniente consigna escrito contentivo de informes.
Por diligencia fechada 1 de octubre de 2014, el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, ya identificado, renuncia a su representación, razón por la cual por auto de fecha 6 de octubre de 2014 se ordenó la notificación de la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, ya identificada. Verificándose su notificación en fecha 20 de octubre de 2014,
En fecha 27 de octubre de 2014, la prenombrada ciudadana otorga poder, nuevamente, al abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, ya identificado.
En fecha 12 de febrero de 2015, la parte accionante reconvenida consigna copia fotostática de sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal emite pronunciamiento de mérito en base a las siguientes consideraciones:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

a) Límites de la controversia:
La parte actora reconvenida en su escrito libelar afirma que; 1) En fecha 31 de octubre de 2012 suscribió contrato de opción de compraventa con la hoy demandada reconviniente, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 17, tomo 315 de los libros de autenticaciones respectivos, mediante el cual se comprometen a vender un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial YATI, distinguido con las siglas B114, situado en la Planta Undécima (11) de la Torre “B” del mencionado Edificio ubicado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, en jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con un área de construcción de setenta y seis metros cuadrados (76m2), correspondiéndole un puesto de estacionamiento distinguido con el No. 129, ubicado en la planta baja del conjunto, el cual forma un todo indivisible con el apartamento vendido y distinguido con el número catastral 60636, cuyos linderos son: NORESTE: Con fachada Noreste de la Torre; SURESTE: Con fachada interna y el Apartamento No. B-111, ducto de servicios, cuarto para el ducto de basura y hall de ascensores; SUROESTE: Con ducto de servicios, caja de ascensores, cuarto del ducto de basura y el Apartamento No. B113 y NOROESTE: Con Apartamento No. A-111 de la Torre “A” y la fachada interna de la Torre. Al mencionado apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON TREINTA Y UNA CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,31%), inmueble este que les pertenece según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 27 de octubre de 1988, bajo el No. 41, Protocolo Primero, Tomo 3 y de documento de liberación de hipoteca de fecha 20 de septiembre de 2011, bajo el No. 11, Tomo 25. 2) La cláusula segunda del contrato se estableció que el precio era de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) al momento de la firma del contrato, de los cuales la hoy accionada entregó a los demandantes la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) y el saldo restante de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,oo) al momento de la protocolización de la venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva. 3) El lapso de la opción se acordó en NOVENTA (90) días continuos e ininterrumpidos a partir de la firma del documento, prorrogables por treinta (30) días más, tal y como se desprende de la Cláusula Tercera del referido contrato. 4) Se estableció como cláusula penal que, si por causas imputables a los vendedores no cumplían la obligación de protocolizar en el tiempo establecido se obligaban a reintegrar la cantidad recibida de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) más CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, pero si el incumplimiento se debe a causas imputables a la compradora debía ésta cancelar por daños y perjuicios el cien por ciento (100%) de lo entregado en arras, es decir, CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo), entregados al momento de la firma. 5) De igual forma, se acordó en la cláusula quinta del referido contrato que en caso que a la compradora no le fuere aprobado el crédito debía entregar de inmediato el apartamento dado en opción de compraventa. 6) A la fecha la accionada no ha mostrado argumento ni compromiso con entidad bancaria de su elección para demostrar el cumplimiento de su obligación. En tal virtud y con fundamento en el artículo 1167, 1257, 1258, 1264 y 1276 del Código Civil, demandan a la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, ya identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente: “(…) Primero: A que se declare la resolución del contrato de opción de compraventa de fecha treinta y uno de octubre de 2012, ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anatado (sic) bajo el No. 17, Tomo 315, de los libros llevados por la notaría y su extinción por la falta de cumplimiento de la demandada. Segundo: A que el tribunal ordene a la parte demandada a cumplir con la cláusula penal contenida en la cláusula CUARTA del contrato, debido a los daños y perjuicios surgidos del incumplimiento…” Finalmente, se estimó la demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo), equivalentes a cinco mil seiscientos siete (5.607) Unidades Tributarias.
Por su parte, la demandada en su contestación a la demanda admite que: 1) su representada suscribió el contrato al que hace referencia la parte actora en el libelo, que los accionantes son los propietarios del inmueble descrito anteriormente; 2) el precio de venta se fijó en SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo), de los cuales la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo), fue entregada a los vendedores al momento del otorgamiento del contrato y el saldo restante, esto es, la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,oo), se cancelaría al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva; 3) las partes convinieron que el saldo del precio se pagaría con un préstamo que están gestionando ante una entidad bancaria de conformidad con lo establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, que el lapso de la opción de compraventa se fijó en NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS ININTERRUMPIDOS contados a partir de la firma del documento, prorrogables por TREINTA (30) DÍAS más, dentro de los cuales se deberá protocolizar el respectivo documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Público respectiva, comprometiéndose los opcionantes a entregar los documentos y, solvencias necesarias para la protocolización del documento de venta; 4) la cláusula cuarta del contrato prevé una cláusula penal; 5) la cláusula quinta del contrato las partes convienen en que si a la opcionada no le es aprobado el crédito debería entregar el apartamento de inmediato, sin tener derecho a recurrir a instancias de tipo legal por ese motivo, lo que a su decir constituye una cláusula leonina y, 6) el término para el cumplimiento de las obligaciones se venció o expiró en fecha 28 de febrero de 2013.
A la par, niega, contradice y rechaza que: 1) su representada a la fecha no hubiere mostrado argumentos ni compromisos con la entidad bancaria de su elección para demostrar el cumplimiento de su obligación, puesto que se desprende, a su decir, del contenido del documento público administrativo, relativo a comunicación librada en fecha 17 de enero de 2013, por el Banco de Venezuela, Banco Universal, Sucursal Centro, Empresa del Estado Venezolano conforme a Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 3 de julio de 2009, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.266 de fecha 17 de septiembre de 2009 y adscrito al Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas conforme a Decreto No. 6850 de fecha 4 de agosto de 2009, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.234 de la misma fecha, que la solicitud de crédito y/o financiamiento, recibida en fecha 12 de noviembre de 2012, resultó aprobada, con un monto a financiar de Bs. 360.000,oo con un plazo de 30 años y una tasa inicial de 6,66%, así como del contenido del documento suscrito con el visto bueno de la abogada MILENA ALEXANDER RICCIO C, Inpreabogado No. 68.392, el cual le fue entregado a su mandante el 5 de marzo de 2013, es decir, en la misma oportunidad en que se hizo del conocimiento público el fallecimiento del Presidente de la República Bolivariana de Venezuela HUGO RAFAEL CHAVEZ FRIAS, con el fin de que gestionara su introducción ante la Oficina de Registro Público correspondiente; 2) la procedencia de la acción resolutoria para resolver el contrato de compraventa, toda vez que el documento que suscribió su representada con los demandantes es de opción de compraventa y no un contrato de compraventa; 3) la acción resolutoria solo es aplicable a los contratos bilaterales, siendo un requisito sine qua non para la procedencia de la misma el artículo 1167 del Código Civil; 4) su representada hubiere incumplido el término del contrato plasmado por las partes en la cláusula tercera del documento denominado opción de compraventa que suscribió con los demandantes; 5) su mandante hubiere incumplido las contraprestaciones recíprocas a que se obligó, con el documento denominado opción de compraventa; 6) su representada hubiere incumplido las obligaciones contrapuestas del contrato de opción de compraventa y que ello dé lugar a la aplicación de la cláusula penal, contenida en la cláusula cuarta del mismo; 7) su representada deba cancelar por daños y perjuicios el cien por ciento (100%) de lo entregado en arras, es decir, los CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) entregados al momento de la firma del documento denominado opción de compraventa, toda vez que en todo caso esos daños no deben exceder del cincuenta por ciento (50%) de la referida suma, dado el error que se evidencia, según su dicho, del mismo contrato y por aplicación de la Resolución No. 11 de fecha 5 de febrero de 2013, emanada de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, según la cual deben considerarse como cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más de 10% del monto otorgado por el adquirente de vivienda así como tampoco puede aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda del porcentaje antes dicho, por ende, de determinarse que resulta aplicable penalidad a su mandante, ésta no debería exceder el diez por ciento (10%); 8) su representada no hubiere cumplido con su obligación de pagar la cantidad o precio de compra del apartamento dado en opción de compraventa de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,oo), máximo que el termino se venció en fecha 28 de febrero de 2013, ello en razón de que habiendo tramitado su representada el crédito bancario para la adquisición del inmueble descrito y deslindado en autos, ante el operador financiero denominado Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, empresa del Estado Venezolano, quien aprueba la solicitud de crédito que recibiera el 12 de noviembre de 2012, sin embargo, al notificar su mandante al ciudadano Héctor Jesús Pérez Álamo, sobre la tenencia del documento y la exigencia de que le entregara los recaudos necesarios para introducirlo en la Oficina de Registro Público correspondiente, a viva voz y públicamente, supuestamente, le manifestó que ya no le vendía el apartamento y a partir de ese momento, no fue posible tener nueva comunicación ni contacto con dicho ciudadano ni con su señora esposa. Adicionalmente, alega que, por aplicación de la norma contenida en el artículo 1 de la Resolución No. 11 de fecha 5 de febrero de 2013, emanada de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, no puede considerarse que exista responsabilidad de su representada por el retardo en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente, ello en razón de que el operador financiero, Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, Empresa del Estado Venezolano, es un tercero en la relación contractual de las partes del presente juicio y su retardo en la tramitación y aprobación del crédito hipotecario no constituye base ni fundamento para el ejercicio de la presente acción, aunado a que los hoy accionantes en fecha 5 de marzo de 2013, notificados de la tenencia del documento definitivo de compraventa, manifestaron, supuestamente, su negativa de llevar a cabo la conclusión de la negociación y, por ende, la entrega de los recaudos necesarios para introducir el mismo, en la Oficina de Registro Público correspondiente, razón por la cual, la acción incoada, a su decir, resulta improcedente en derecho.
De otro lado, niega, rechaza y contradice que los vendedores hubieren dado cumplimiento a la obligación de entregar toda la documentación necesaria y requerida por la Oficina de Registro Público respectiva, para la protocolización del documento definitivo de compraventa, a saber: la solvencia del impuesto municipal de inmuebles urbanos “derecho de frente”, la solvencia del servicio público de agua, solvencia de condominio, solvencia del servicio público de aseo urbano, la planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas forma 33, las cédulas de identidad vigente y los registros de información fiscal (RIF) de los vendedores.
Por otra parte, la representación judicial de la demandada plantea reconvención o mutua petición en contra de los hoy demandantes por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a fin de que procedan a otorgar el respectivo documento de compraventa en la forma en que fuera pactado originariamente y transfieran la propiedad del inmueble a su representada, previa entrega del saldo del precio de la negociación y a tales efectos alega que, a) su representada es arrendataria por tiempo indeterminado del inmueble objeto del presente juicio, por haber operado tácita reconducción, por lo que ostenta la posesión precaria del mismo desde el primer día del mes de junio de 2007 hasta la fecha de celebración del acto de contestación de la demanda, es decir, seis (6) años, cuatro (4) meses y seis (6) días de vigencia de la relación arrendaticia, en forma ininterrumpida y continua, relación ésta que se encuentra sometida a las previsiones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 5 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria No. 6053 de fecha 12 de noviembre de 2011 y el Decreto No. 8587 de fecha 12 de noviembre de 2011 contentivo del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. b) A mediados del mes de septiembre de 2012, el ciudadano HECTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO, ofreció a su representada la compraventa de la vivienda que viene ocupando como arrendataria a tiempo indeterminado, proposición que fue aceptada por su mandante, por lo que suscribió conjuntamente con el ciudadano JOSÉ ANATALIO ROJAS, como opcionados, con los hoy demandantes reconvenidos un primer contrato que fue denominado de opción de compraventa, en virtud del cual cancelaron a los opcionantes la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) mediante cheque No. 20608940, librado contra la cuenta corriente No. 01341022410001000936, a nombre de ROJAS JOSÉ ANATOLIO en la Entidad Bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, de fecha 17 de julio del 2012, posteriormente la hoy accionada reconviniente suscribe un nuevo contrato que es el invocado por la parte actora reconvenida en su escrito libelar, sin que en este se haga mención al contrato primigeniamente suscrito ni la suerte de éste ni del dinero que con ocasión al mismo fue entregada el 28 de septiembre de 2012. c) Con ocasión del segundo contrato afirma que su mandante ocurrió ante distintas entidades bancarias a fin de obtener un crédito para pagar el saldo del precio, para lo cual requirió a los hoy demandantes reconvenidos la entrega de la documentación que conforme a la Resolución No. 124 de fecha 5 de agosto de 2011, emanada de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.763 de fecha 22 de septiembre de 2011, los cuales sostiene fueron entregados por aquellos, de allí que obtuviese la aprobación del crédito por parte del Banco de Venezuela, Banco Universal el 17 de enero de 2013, por la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.360.000,oo), con establecimiento de garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto de este juicio, por un lapso de treinta (30) años, como se desprende del contenido de la comunicación que aquél librara y del documento elaborado al efecto. d) El documento contentivo de la negociación le fue entregado a su mandante el 5 de marzo de 2013, cuando fue notificado oficialmente el deceso de quien fuera el Presidente de la República Hugo Rafael Chavez Frías. e) Al notificar su representada al ciudadano HECTOR JESÚS PÉREZ ALAMO sobre la tenencia del documento y la exigencia de que le entregara los recaudos necesarios para introducirlo en la Oficina de Registro Público correspondiente, le manifestó que ya no le vendía el apartamento, por ende, no hicieron entrega de los recaudos que resultaban necesarios para introducir el documento en la Oficina de Registro Público respectiva y a partir de ese momento, no fue posible tener nueva comunicación ni contacto con dicho ciudadano ni con su señora esposa, situación que, a su decir, hace procedente la reconvención o mutua petición que propone y es por ello que de conformidad con los artículos 1140, 1474 y 1527 del Código Civil, sostiene que lo verificado entre las partes es un verdadero contrato de compraventa, para lo cual invoca sentencia de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, Expediente No. 2012-000274, que la falta de entrega de la documentación y la negativa de vender, es lo que le permite contrademandar a los ciudadanos HECTOR JESÚS PÉREZ ALAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PÉREZ, ya identificados, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal en dar CUMPLIMIENTO a la obligación que asumieron de comprometerse expresa, inequívoca e irrevocablemente a vender a su representada, el apartamento objeto del presente juicio y en consecuencia procedan a otorgar el respectivo documento de compraventa en la forma en que fuera pactado originariamente y transfieran la propiedad del inmueble a su representada, previa entrega del saldo del precio de la negociación.
En la oportunidad de dar contestación a la reconvención, la representación judicial de la parte actora reconvenida rechazó, negó y contradijo el contenido del escrito contentivo de la reconvención o mutua petición, tanto en los hechos como en el derecho invocado, arguyendo, además, que no fueron acompañados a la contestación de la demanda los documentos demostrativos del otorgamiento de crédito a la hoy demandada reconviniente y la entrega de un documento de venta, ratificando también que sus representados entregaron a la hoy demandada toda la documentación que resultaba necesaria para la obtención del crédito. En tal virtud, requiere que sea desechada y declarada sin lugar la reconvención o mutua petición propuesta por la parte accionada reconviniente.

b) Pruebas promovidas por las partes:
b.1) Parte actora
1) Copia certificada expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 2013, que corresponde a documento que acredita la propiedad que sobre el inmueble el objeto del presente juicio ostenta el ciudadano HECTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO, ya identificado, el cual quedó asentado ante dicha Oficina de Registro en fecha 27 de octubre de 1988, bajo el No. 41, Protocolo Primero, Tomo 03. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
2) Documento original protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 20 de septiembre de 2011, inscrito bajo el número 11, folio 85 del Tomo 25 del Protocolo de transcripción de ese año, relativo a cancelación de hipoteca convencional de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
3) Original de documento denominado por las partes involucradas en este juicio como “opción de compra-venta”, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, del Estado Bolivariano de Miranda el 31 de octubre de 2012, bajo el No. 17, Tomo 315, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar la existencia del vínculo contractual que ambas partes hacen valer en este proceso.
4) Copia fotostática de documento privado simple, cursante al folio veintiséis (26) e identificado con la letra “D”. Este Tribunal no le confiere eficacia probatoria alguna a dicha reproducción, toda vez que no resulta un medio de prueba admisible a tenor de lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que la documental reproducida no constituye un documento público ni privado reconocido o que deba tenerse como tal, prosperando así la impugnación que respecto de la misma formulara la parte accionada reconviniente en la oportunidad en la cual diera contestación a la demanda y así se establece.
5) Original de documento suscrito entre los ciudadanos HECTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PÉREZ, como “Los Opcionantes” y los ciudadanos JOSÉ ANATALIO ROJAS y LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, denominado por los contratantes como “contrato de opción de compra-venta”, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 28 de septiembre de 2012, quedando asentado bajo el No. 24, Tomo 205 de los Libros de Autenticaciones respectivos. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar la existencia del vínculo contractual entre los prenombrados ciudadanos por el mismo inmueble objeto del presente juicio.
6) Certificado de Solvencia emitido por la Alcaldía de Guaicaipuro Municipio Bolivariano, en fecha 02 de mayo de 2012 y relacionado con el inmueble en torno del cual gira la controversia que nos ocupa. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar la solvencia por impuestos municipales para el período 1 de enero de 2012 - 31 de diciembre 2012.
7) Original de Cédula Catastral válida hasta el 31 de diciembre de 2012, emitida por la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de abril de 2012. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
8) Copia fotostática de acta de matrimonio No. 86, del día 14 de julio de 1988, de cuyo contenido se desprende la unión civil de los hoy accionantes reconvenidos. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
9) Certificado de Solvencia expedido por la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de abril de 2012, con vigencia hasta el 30 de abril de 2012, por el inmueble tantas veces mencionado. Este Juzgado le confiere plena eficacia probatoria a la documental en referencia para demostrar solvencia del inmueble para el mes de abril de 2012.
10) Comprobante de cobro expedido por ADMINISTRADORA SERDECO, C.A. a nombre del ciudadano HECTOR PÉREZ. Este tribunal no le confiere eficacia probatoria a dicha instrumental, por no guardar congruencia con los hechos controvertidos.
11) Impresión de Consulta Electrónica de Cuenta Bancaria, a la cual no se le atribuye eficacia probatoria alguna, toda vez que no basta consignar la impresión en referencia, sino que resultaba necesario que el promovente aportara medios adicionales para demostrar la veracidad de la información contenida en el soporte ofrecido y así se establece.
12) Impresión de Consulta Electrónica relacionada con Cuenta Bancaria de Banesco, a la cual no se le atribuye eficacia probatoria alguna, toda vez que no basta consignar la impresión en referencia, sino que resultaba necesario que el promovente aportara medios adicionales para demostrar la veracidad de la información contenida en el soporte ofrecido, como por ejemplo su ratificación por la entidad bancaria en referencia, cuestión que no hizo y así se establece.
13) Copia fotostática de Registro de Vivienda Principal de fecha 6 de julio de 2011. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
14) Copia fotostática de sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial. Este Tribunal no le atribuye eficacia alguna a la documental en referencia, toda vez que si bien constituye una reproducción admisible conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma no guarda congruencia con los hechos controvertidos, por cuanto la presente acción versa sobre una relación contractual distinta a la controvertida en aquella causa y así se dispone.

b.2) Parte demandada
1) Copia Certificada de contrato de arrendamiento expedida por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 29 de agosto de 2013, en la que hace constar que dicho contrato fue asentado en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 34, Tomo 86, de los Libros respectivos y fue suscrito por los ciudadanos HECTOR JESÚS PÉREZ ALAMO y LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, ya identificados, por el inmueble objeto del presente juicio. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, solo para probar que el inmueble se encuentra en posesión de la hoy accionada reconviniente.
2) Copia Certificada de contrato de arrendamiento expedida por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 3 de agosto de 2013, en la que hace constar que dicho contrato fue asentado en fecha 17 de junio de 2008, bajo el No. 23, Tomo 128, de los Libros respectivos y fue suscrito por los ciudadanos HECTOR JESÚS PÉREZ ALAMO y LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, ya identificados, por el inmueble objeto del presente juicio. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, solo para probar que el inmueble se encuentra en posesión de la hoy accionada reconviniente.
3) Copia Certificada de contrato de arrendamiento expedida por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 29 de agosto de 2013, en la que hace constar que dicho contrato fue asentado en fecha 13 de julio de 2008, bajo el No. 37, Tomo 135, de los Libros respectivos y fue suscrito por los ciudadanos HECTOR JESÚS PÉREZ ALAMO y LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, ya identificados, por el inmueble objeto del presente juicio. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, solo para probar que el inmueble se encuentra en posesión de la hoy accionada reconviniente.
4) Copia certificada expedida por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de agosto de 2013, correspondiente a documento suscrito entre los ciudadanos HECTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y JASSEMIN ELENA ARAQUE DE PÉREZ, como “Los Opcionantes” y los ciudadanos JOSÉ ANATALIO ROJAS y LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, denominado por los contratantes como “contrato de opción de compra-venta”, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 28 de septiembre de 2012, quedando asentado bajo el No. 24, Tomo 205 de los Libros de Autenticaciones respectivos. Este Tribunal le atribuye plena eficacia probatoria a la documental en referencia de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para demostrar la existencia del vínculo contractual entre los prenombrados ciudadanos por el mismo inmueble objeto del presente juicio.
5) Comunicación fechada 17 de enero de 2013, emitida por el Banco de Venezuela, dirigida a este Juzgado, de cuyo contenido se desprende que fue aprobado crédito y/o financiamiento con fecha 12 de noviembre de 2012. Este Tribunal no le atribuye valor probatorio alguno, toda vez que no hace mención a ningún aspecto que lo vincule con la causa que nos ocupa.
6) Reproducción de proyecto de contrato definitivo de venta sin firma de las personas que aparecen identificadas como las contratantes, cursante a los folios 166 al 172, la cual fue impugnada por la parte demandante reconvenida en tiempo útil, razón por la cual la parte demandada reconviniente en fecha 10 de diciembre de 2013, consigna su original, de cuyo contenido se desprende que si bien no se encuentra suscrito dicho contrato por quienes debían otorgarlo, a fin de que pudiere tenerse como documento privado simple, también es cierto que aparece visado por la abogado MILENA ALEXANDRA RICCIO, con Inpreabogado No. 68.392, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, se le atribuye valor de indicio para demostrar que fue redactado y visado un contrato de venta por parte de la prenombrada abogada para ser suscrito entre los ciudadanos HECTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, ambos ampliamente identificados, por el inmueble objeto de la presente causa y así se dispone.
7) Copias fotostáticas de cédulas de identidad de los sujetos involucrados en el presente juicio. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria a dicha reproducción, toda vez que resulta un medio de prueba admisible a tenor de lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
8) Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en la cual aparece publicada Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal. Este Tribunal le confiere valor probatorio en cuanto a la publicidad del acto administrativo de efectos generales emanado del prenombrado Ministerio.
9) Gaceta Oficial No. 39.763 de fecha 22 de septiembre de 2011, en la cual aparece publicada Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual se dictan las normas para el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal. Este Tribunal le confiere valor probatorio en cuanto a la publicidad del acto administrativo de efectos generales emanado del prenombrado Ministerio.
10) Prueba de Informes: Consta al folio 304 del expediente, oficio emanado del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de enero de 2014, en el cual informan que los recaudo que se requieren para la protocolización de un documento definitivo de venta con constitución de hipoteca a favor de una Entidad Bancaria, son los siguientes: “(…) fotocopia de cédulas de identidad (legibles y vigentes), copia de Registro de Información Fiscal (compradores y vendedores), solvencia municipal (derecho de frente), cédula catastral, solvencia de hidrocapital o constancia de no servicio, solvencia de aseo urbano, Registro de Vivienda Principal (si la poseen) o F-33, copia de poderes (representantes bancarios) según sea el caso…”. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
11) Gaceta Oficial No. 40.332 de fecha 13 de enero de 2014, contentiva de Resolución mediante la cual se establecen los requisitos únicos y obligatorios para la tramitación de acto o negocios jurídicos en los Registros Principales, Mercantiles, Públicos y las Notarías, de cuyos artículos 44 y 46, numeral 9 se desprenden los requisitos que resultan necesarios para la protocolización de los documentos para la adquisición de inmuebles. Este Tribunal le confiere valor probatorio en cuanto a la publicidad del acto administrativo de efectos generales emanado del prenombrado Ministerio.
12) Prueba de Informes: Consta al folio 86, oficio emitido por el Banco de Venezuela en fecha 6 de marzo de 2014, en el cual informa a este Juzgado que la hoy demandada reconviniente solicitó un crédito hipotecario, el cual fue aprobado por la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo) en fecha 17 de enero de 2013, es decir, dentro de la vigencia del contrato calificado por las partes como de “opción de compraventa”. Este Juzgado le confiere plena eficacia probatoria de conformidad con lo establecido en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

13) Testimoniales:
• PEGGY JOSEFINA QUEVEDO VERA, titular de la cédula de identidad No. 14.045.065, de cuya declaración se desprende que, si bien conoce a la hoy demandada reconviniente así como su domicilio (respuestas ofrecidas a las preguntas Primera y Segunda), también es cierto que el testimonio que rinde respecto de la adquisición del inmueble, por parte de aquella y los obstáculos que, supuestamente, se le han presentado para materializar la misma, resulta referencial, por haberlo así reconocido en su respuesta a la pregunta tercera, pues refiere que, “…Este mi vecina me comentó hace ya dos (2) años que le habían dado la opción de comprar del(sic) apartamento, y por ello estaba contenta porque iba a tener su vivienda… y fue cuando me comentó que el señor dueño del apartamento le indicó que no se lo iba a vender…después de allí me la encontré y me comentó que su caso lo iba a llevar por Tribunales y me pidió que si podía ser su testigo en algún momento en su caso y por ello estoy aquí…”.
• JOSÉ ANATALIO ROJAS, titular de la cédula de identidad No. 14.254.151. Consta del acta levantada a fin de tomar la declaración del testigo, el comisionado hizo constar que aquél se encuentra domiciliado en la Avenida Bolívar, Residencias El Yati, Torre “B”, piso 11, Apartamento 114-B, Los Teques, lugar que concuerda con la ubicación del inmueble objeto del presente juicio, adicionalmente, en su respuesta a la segunda repregunta, afirma que reside en ese lugar en su condición de pareja de la hoy demandada reconviniente, es decir, mantiene relación sentimental con la ciudadana LEOMIDG FLORES, aunado a lo anterior, este Tribunal observa que la identidad de esta persona coincide con la que aparece identificada en el contrato de opción de compra venta que, por el mismo inmueble, fue suscrito por este ciudadano conjuntamente con la accionada y los ciudadanos que hoy fungen en esta causa como los demandantes, en fecha 28 de septiembre de 2012, por lo que debe este Juzgado concluir que el testigo tiene interés en las resultas del presente juicio, razón por la cual se desecha su testimonio.
• GIOVANNI ENRIQUE CONTRERAS PÉREZ, titular de la cédula de identidad No. 11.038.362. De su declaración se extrae que si bien conoce a la hoy demandada reconviniente así como su domicilio (respuestas ofrecidas a las preguntas Primera y Segunda), también es cierto que el testimonio que rinde respecto de la adquisición del inmueble, por parte de aquella y los obstáculos que, supuestamente, se le han presentado para materializar la misma, resulta referencial, por haberlo así reconocido en su respuesta a la pregunta quinta, cuando manifiesta que: “…Quinta Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que esa negociación no se llevó a cabo y si conoce las causas que lo originaron. En caso afirmativo explíquese? Respondió: Sí, me enteré porque mi esposa se comunica con Leodmig Flores y ella le contó a mi esposa y mi esposa me contó a mí…” así como en su respuesta a la repregunta quinta, que es del tenor siguiente: “…¿Diga el testigo si usted fue en algún momento testigo presencial presente (sic) de algunos trámites de esta negociación? Respondió: Presente en el momento no, pero ella nos enseño el documento o negociación de compra-venta…”

Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, desestima las testimoniales que anteceden y así se decide.
Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, este Tribunal emite pronunciamiento respecto del mérito de la presente causa en los términos siguientes:
Pretende la parte accionante reconvenida la resolución de un contrato que las partes denominaron de opción de compra venta invocando para ello la disposición contenida en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil; por su parte, la accionada reconviniente afirma en su contestación a la demanda que la convención que suscribiera con los demandantes es una venta y no una opción de compra venta, como fue calificado por ellos en la oportunidad de suscribir el referido contrato.
A los fines de dilucidar tal aspecto, este Juzgado observa que, en el contrato en referencia si bien las partes lo califican de “opción de compra venta”, del contenido del mismo se desprende que tanto los contratantes, el precio y el objeto del contrato se encuentran plenamente determinados, de igual forma, se desprende de las actas del proceso y alegaciones de las partes que la demandada reconviniente se encuentra en posesión del inmueble, tales características del contrato configuran una venta de un bien inmueble y no una opción de compraventa, por ende, no puede ser objeto de resolución de forma unilateral o de pleno derecho (existencia de una condición o cláusula resolutoria: pacto comisorio), toda vez que la solución que propone el artículo 1531 del Código Civil solo es aplicable a la venta de cosas muebles, de allí que las acciones en caso de incumplimiento de un contrato bilateral, como el de venta de un inmueble, son las contempladas en el artículo 1167 eiusdem, según el cual: “(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”, a fin de que un juez determine a quien es atribuible la inejecución de la obligación u obligaciones contenidas en el contrato, y así se establece.
A este respecto, resulta oportuno citar sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia signada con el No. RC- 000116, Expediente No. 2012-000274, dictada el 22 de marzo de 2013, de la cual se deduce que los contratos como el que nos ocupa debe tenerse como una verdadera venta:
“…el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el Ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…”

Bajo tal premisa y siendo que la parte accionante reconvenida pretende la resolución del contrato que la vincula con la accionada reconviniente, resulta oportuno señalar que, en Venezuela, la institución de la resolución aparece por vez primera en el Código Civil de 1862, específicamente en el artículo 16, que la copió del Código Civil Chileno de don Andrés Bello, manteniéndose en los Códigos Civiles de los años 1867, 1873 y el actual de 1942, contemplándola éste último en el artículo 1167, disposición que constituye una versión castellana del Artículo 47 del Proyecto del Código de las Obligaciones y de los Contratos franco-italiano, con la diferencia que elimina la potestad judicial de conceder al deudor plazos de gracia para honrar la obligación incumplida. Por tanto, la institución se adopta en dicha disposición en los términos siguientes:

“(…) En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas añadidas)

Conforme a la disposición antes transcrita, los contratos susceptibles de resolución son los bilaterales, entendiéndose por tales, a tenor de lo establecido en el artículo 1134 eiusdem, aquellos en los cuales las partes se obligan recíprocamente, de allí que se encuentren excluidos de su aplicación los contratos sinalagmáticos imperfectos, a saber: el contrato de depósito gratuito, el contrato de mandato gratuito, el mutuo gratuito y el comodato.
Entre los contratos sinalagmáticos, se encuentra el contrato de venta, que constituye un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio (Artículo 1474 del Código Civil), por ende, implica un equilibrio de derecho y de hecho entre las dos obligaciones esenciales, esto es la entrega del inmueble y el pago del precio, de allí que en caso de incumplimiento de una de ellas, la resolución emerge como el remedio idóneo frente a la ruptura del equilibrio entre las prestaciones, por el enriquecimiento obtenido por el incumplidor (Artículo 1184 de la Ley Civil Sustantiva)
La resolución supone la liberación del vínculo jurídico derivado del contrato que sometía a las partes a recíprocos deberes de cumplimiento y, se funda precisamente en la inejecución por una de ellas de su prestación u obligación principal, entendiéndose por ésta la que resulta necesaria para lograr el resultado típico de un contrato, tales como la propiedad de la cosa contra el precio de venta, goce de la cosa contra el pago recíproco de la renta. Para Picard y Prudhomme, estas obligaciones, que llaman esenciales, se caracterizan porque “juegan la una respecto de la otra el papel de equivalente jurídico, de hacerse contrapeso, brevemente dicho, de servirse mutuamente de causa”, para concluir respecto de la obligación esencial de un contrato sinalagmático que, la teoría de la resolución se reduce totalmente a la idea de equilibrio, sosteniendo que la naturaleza de este contrato implica entre las obligaciones un vínculo riguroso y, por consiguiente, un equilibrio que la inejecución total o parcial tiene el efecto de destruir.
Por incumplimiento debe considerarse, a la luz del Código Civil venezolano, como la falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada, de allí que cualquier incumplimiento o retardo, siempre que éste último persista para el momento de la interposición de la demanda, concede, ex artículo 1167 ibídem, derecho a la resolución del contrato.
En el caso de marras, la parte actora afirma que la accionada no dio cumplimiento a su obligación de obtener crédito “…ante la entidad bancaria de acuerdo a lo establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat como se estableció en la Cláusula Segunda del contrato”, mientras que la parte demandada se excepciona manifestando que una vez que fue aprobado el crédito y le fue entregado el documento definitivo de venta para ser introducido ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, le requirió a la parte actora reconvenida los documentos que resultaban necesarios para la protocolización del documento y ésta se negó a entregarlos, expresando, supuestamente, que ya no vendería el inmueble objeto del presente juicio, tales posturas nos obligan a determinar a quién es atribuible la inejecución del contrato que nos ocupa, con miras a lo estipulado en él y a las probanzas que a tales efectos aportaron las partes al proceso, conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba. Así, la parte actora debía probar el hecho constitutivo de su pretensión, esto es, la existencia de la relación contractual, de la cual emerge la obligación, supuestamente, asumida por la demandada así como el cumplimiento de la obligación que le impone la cláusula tercera del contrato, relativa a la entrega, a la demandada reconviniente, de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, mientras que la accionada reconviniente debía probar el haber obtenido el crédito para el pago del saldo del precio, obligación cuyo incumplimiento le atribuyen los demandantes reconvenidos en su demanda, ello conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1354 Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
A este respecto, la parte actora produjo el contrato de venta respectivo, sin embargo, debía también demostrar que entregó a la parte accionada reconviniente los recaudos que resultan necesarios para la protocolización del contrato, por ser una obligación que asumiera en el mismo, específicamente, en la cláusula tercera, ello dada la excepción que hiciera la demandada reconviniente en su contestación a la demanda. Así las cosas, correspondía a los demandantes reconvenidos demostrar que dentro del lapso estipulado en la referida cláusula tercera aportaron a la accionada reconviniente, todos los recaudos, vigentes, que aparecen discriminados en el oficio que remitiera a este Juzgado el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, fechado 13 de enero de 2014, así como en la Resolución mediante la cual se establecen los requisitos únicos y obligatorios para la tramitación de acto o negocios jurídicos en los Registros Principales, Mercantiles, Públicos y las Notarías, de cuyos artículos 44 y 46, numeral 9, publicada en Gaceta Oficial No. 40.332 de fecha 13 de enero de 2014, cuestión que no quedó probada en autos, pues si bien la parte accionante produce en autos algunas solvencias, la cédula catastral y el documento que acredita el inmueble como vivienda principal no consta que, efectivamente, hubieren sido entregados a la accionada reconviniente dentro de la referida oportunidad y con la vigencia debida, así se establece. Por su parte, la parte demandada logró probar que dentro de lapso estipulado en la cláusula tercera del contrato tramitó y obtuvo crédito por la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo), según consta de comunicación cursante al folio 86 del expediente, emitida por el Banco de Venezuela en fecha 6 de marzo de 2014, cumpliendo así con su carga probatoria. De igual forma, evidenció que no es atribuible a las partes el retardo en el que incurra la entidad bancaria en el otorgamiento de crédito para la adquisición de una vivienda en el mercado secundario, a través de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en la cual aparece publicada mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal, así como en Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 39.763 de fecha 22 de septiembre de 2011, mediante la cual se dictan las normas para el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal, por lo que forzosamente debe concluirse que la parte actora no cumplió con la obligación que asumiera en la cláusula tercera del contrato, relativa a la entrega, a la hoy accionada reconviniente, de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, en inobservancia a lo establecido en el Artículo 1160 de la ley civil sustantiva, que reza: “(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.
En consecuencia, la demanda que por resolución de contrato propuso la parte actora reconvenida no debe prosperar y así será determinado en la dispositiva del presente fallo.

DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN
La demandada reconviniente plantea, en su contestación a la demanda, reconvención o mutua petición en contra de los demandantes reconvenidos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, arguyendo que el incumplimiento del contrato es atribuible a la parte actora, toda vez que no suministraron la documentación que resultaba necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta, dentro del lapso estipulado en el contrato en referencia, a pesar de que ella obtuvo tramitó y obtuvo crédito para sufragar el saldo del precio, dentro del plazo fijado en el tantas veces mencionado contrato, afirmaciones de hecho que fueron negadas por la parte actora reconvenida en la oportunidad en la cual ofreció su contestación a la reconvención o mutua petición interpuesta por la parte demandada.
Ante tales planteamientos, este Tribunal ratifica lo expuesto en este mismo fallo en cuanto a que correspondía a los demandantes reconvenidos demostrar que dentro del lapso estipulado en la referida cláusula tercera aportaron a la accionada reconviniente, todos los recaudos (vigentes) que aparecen discriminados en el oficio que remitiera a este Juzgado el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, fechado 13 de enero de 2014, así como en la Resolución mediante la cual se establecen los requisitos únicos y obligatorios para la tramitación de acto o negocios jurídicos en los Registros Principales, Mercantiles, Públicos y las Notarías, de cuyos artículos 44 y 46, numeral 9, publicada en Gaceta Oficial No. 40.332 de fecha 13 de enero de 2014, cuestión que no quedó probada en autos, pues si bien la parte accionante produce algunas solvencias, la cédula catastral y el documento que acredita el inmueble como vivienda principal no consta que, efectivamente, hubieren sido entregados a la accionada reconviniente dentro de la referida oportunidad y con la vigencia debida, así se establece. Por su parte, la parte demandada logró probar que dentro de lapso estipulado en la cláusula tercera del contrato tramitó y obtuvo crédito por la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.360.000,oo), según consta de comunicación cursante al folio 86 del expediente, emitida por el Banco de Venezuela en fecha 6 de marzo de 2014, cumpliendo así con su carga probatoria. De igual forma, evidenció que no es atribuible a las partes el retardo en el que incurra la entidad bancaria en el otorgamiento de crédito para la adquisición de una vivienda en el mercado secundario, a través de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en la cual aparece publicada mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal, así como en Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 39.763 de fecha 22 de septiembre de 2011, mediante la cual se dictan las normas para el otorgamiento de créditos para la adquisición de vivienda principal, por lo que forzosamente debe concluirse que la parte actora reconvenida no cumplió con la obligación que asumiera en la cláusula tercera del contrato, relativa a la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, en inobservancia a lo establecido en el Artículo 1160 de la ley civil sustantiva, que reza: “(…) Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.
De lo anteriormente expuesto, debe este Tribunal concluir que el incumplimiento del contrato objeto del presente juicio es atribuible a la parte actora reconvenida y que la reconvención o mutua petición debe prosperar, tal y como será determinado en el dispositivo del presente fallo.
III
DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.676.711 y V-10.277.627, respectivamente, en contra de la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.728.291 y 2) CON LUGAR LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN planteada por la ciudadana LEOMIDG COROMOTO FLORES ABREU, ya identificada, en contra de los ciudadanos HÉCTOR JESÚS PÉREZ ÁLAMO y JASSEMIN ELENA DE PÉREZ, también ya identificados y consecuentemente, se condena a los demandantes a transferir en forma registral, a favor de la demandada, la propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio Conjunto Comercio Residencial YATI, distinguido con las siglas B114, situado en la Planta Undécima (11) de la Torre “B” del mencionado Edificio ubicado en la ciudad de Los Teques, entre la prolongación de la Avenida Bolívar y la Calle Páez, en jurisdicción del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, hoy Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, con un área de construcción de setenta y seis metros cuadrados (76m2), correspondiéndole un puesto de estacionamiento distinguido con el No. 129, ubicado en la planta baja del conjunto, el cual forma un todo indivisible con el apartamento vendido y distinguido con el número catastral 60636, cuyos linderos son: NORESTE: Con fachada Noreste de la Torre; SURESTE: Con fachada interna y el Apartamento No. B-111, ducto de servicios, cuarto para el ducto de basura y hall de ascensores; SUROESTE: Con ducto de servicios, caja de ascensores, cuarto del ducto de basura y el Apartamento No. B113 y NOROESTE: Con Apartamento No. A-111 de la Torre “A” y la fachada interna de la Torre. Al mencionado apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON TREINTA Y UNA CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,31%), inmueble este que les pertenece según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 27 de octubre de 1988, bajo el No. 41, Protocolo Primero, Tomo 3 y de documento de liberación de hipoteca de fecha 20 de septiembre de 2011, bajo el No. 11, Tomo 25. En el entendido que de no dar cumplimiento voluntario a esta determinación, este fallo producirá los efectos del contrato no suscrito, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo pago, por parte de la demandada reconviniente, del saldo del precio pactado.
Se condena en costas a la parte actora reconvenida de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en esta causa.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en los Teques a los doce (12) de noviembre de dos mil quince (2015), a los 205º y 155º años de la Independencia y de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,
ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA TITULAR,
JENIFER BACALLADO GONZALEZ
En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia siendo las 2:30 de la tarde.
LA SECRETARIA TITULAR,
JENIFER BACALLADO GONZALEZ

Exp. No. 30099
EMMQ/JBG