TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES

205º y 156º
PARTE OFERENTE: Ciudadanos AISYEN KEITH LICCET de ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.- 14.519.665 y V.- 13.885.325, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE OFERENTE: Abogados en ejercicio RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ y RUBEN DARIO MORANTE HERNANDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 20.080, 41.076 y 39.637, respectivamente.

PARTE OFERIDA Ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÒMEZ MERCHAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 3.589.949.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE OFERIDA: Abogados en ejercicio ALBERTO JOSÈ RIVAS ACUÑA, REYNA SÀNCHEZ de RIVAS, ALBERTO JOSÈ RIVAS SÀNCHEZ, NAUDY SÀNCHEZ DÌAZ, MANUEL IGNACIO RIVAS ACUÑA, ANTONIO RAFAEL INFANTE RONDÒN y JOSÈ MANUEL RIVAS MÀRQUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 6.552, 7.202, 50.753, 50.841, 38.634, 108.031 y 140.252, respectivamente.
MOTIVO: OFERTA REAL DE PAGO
EXPEDIENTE Nº 20.607
I
SINTESIS DE LA LITIS
Se inició el presente procedimiento de Oferta Real de Pago en fecha 30 de octubre de 2014, interpuesta por los ciudadanos AISYEN KEITH LICCET de ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL contra la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÒMEZ MERCHAN.
En fecha 11 de noviembre de 2014, este Tribunal a los fines de emitir pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de la misma, instó a la parte accionante a consignar la cosa ofrecida conforme a lo establecido en el artículo 820 del Código de Procedimiento Civil.
Consignado el recaudo requerido, el cual fue depositado en la cuenta corriente de este Tribunal, según se evidencia de planilla de deposito, este Tribunal en fecha 1º de diciembre de 2014, admitió la presente solicitud, a cuyo fin fijó la oportunidad prevista en el artículo 821 del Código de Procedimiento Civil; cuya oportunidad fue diferida por auto expreso de fecha 07 de enero de 2015.
En fecha 14 de enero de 2015, este Tribunal se constituyó en el domicilio de la oferida Urbanización Santa María, Calle Principal, Conjunto Parque Residencial T-quest, Segunda Etapa, Edificio C, piso 1, apto 1, La Macarena, Los Teques- Estado Bolivariano de Miranda, sin que se encontrara persona alguna, para lo cual el Tribunal a solicitud de parte se trasladó al lugar de trabajo de la misma ubicado en la Ciudad Comercial La Cascada, nivel estacionamiento Local JC 07-08-09, Kilometro 21 de la Carretera Panamericana, Municipio Carrizal; constituido el Tribunal en la referida dirección de dejó constancia que los referidos locales comerciales se encontraban cerrados.
En fecha 30 de enero de 2015, este Tribunal a solicitud de parte, fijó nueva oportunidad a los fines de verificar la oferta real de pago realizada; a cuyo fin en fecha 13 de febrero de 2015, se trasladó y constituyó en la Ciudad Comercial La Cascada, nivel estacionamiento Local JC 07-08-09, Kilometro 21 de la Carretera Panamericana, Municipio Carrizal, siendo notificada de la misión a la ciudadana CINTHIA W. MARTINEZ, en su condición de encargada, quien se negó a firmar la respectiva acta.
En fecha 03 de marzo de 2015, este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 824 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la citación de la oferida, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÒMEZ MERCHAN, a fin de que expusiera las razones y alegatos que considerara respecto a la validez de la oferta.
Cumplidos los tramites de la citación de la oferida sin que ello fuese posible, en fecha 1º de julio de 2015 y a solicitud de parte, este Tribunal libró cartel de citación a la parte oferida conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil;_ el cual fue debidamente publicado y fijado.
En fecha 02 de octubre de 2015, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte accionante; cuyo auto fue apelado por la representación judicial de la parte oferida en fecha 08 de octubre de 2015..
En fecha 08 de octubre de 2015, la abogada REINA SANCHEZ de RIVAS, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte oferida, procedió a darse por citada y asimismo consignó poder que acredita tal representación.
Por auto de fecha 15 de octubre de 2015, este Tribunal decretó la nulidad del auto dictado en fecha 02 de octubre de 2015; dejando constancia que a partir del día siguiente quedaría abierta la causa a pruebas; cuyo auto fue apelado por la parte solicitante en fecha 20 de octubre de 2015 y recurso que fue oído en un solo efecto devolutivo en fecha 23 de octubre de 2015.
Abierto a pruebas la causa, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando al efecto escritos que las contienen.
En fecha 21 de octubre de 2015, los oferentes, ciudadanos AISYEN KEITH LICCET de ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL, confirieron Poder Apud Acta a los abogados RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ y RUBEN DARIO MORANTE HERNANDEZ, a fin de que ejercieran su representación en juicio.
En fecha 22 de octubre de 2015, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte oferida; el cual fue apelado por la parte oferida y cuyo recurso fue oído en fecha 02 de noviembre de 20915.
En fecha 30 de octubre de 2015, se admitieron las pruebas promovidas por la parte oferente.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES EN EL PROCESO

Alegatos de la parte Oferente.
La parte oferente en su solicitud de oferta, expuso:
“(…)
• Que por documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha cinco (05) de agosto de dos mil once (2011), quedando anotado bajo el número 23, tomo 125, de los libros de autenticaciones respectivos, el cual anexan marcado “A” en la condición de oferentes, suscribieron contrato de opción de compraventa con la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cédula de identidad número V.- 3.589.949, en la condición de oferida.
• Que conforme al contenido de la clausula primera del contrato de opción de compraventa ofrecieron en venta, dos (02) viviendas en construcción distinguidas con los números 5 y 6, situadas en el Conjunto Residencial San Miguel Arcángel, ubicado en el parcelamiento Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda
• La casa número 5 con una superficie aproximada de DOSCIENTOS CINCO METROS CUADRADOS (205 Mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con áreas verdes del conjunto, SUR: con entrada principal del conjunto; ESTE: Con la casa distinguida con el alfanumérico CS-6, OESTE: Con aéreas verdes del conjunto y estacionamiento.
• La casa número 6 con una superficie aproximada de CIENTO OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (186 Mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con áreas verdes del conjunto. SUR: Con entrada principal del conjunto. ESTE: Con áreas verdes del conjunto y área de estacionamiento. OESTE: Con la casa distinguida con el alfanumérico CS-5.
• Que en la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa antes identificado, se estableció como precio de venta de los inmuebles ofertados la cantidad de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.050.000,oo)
• Que conforme al contenido de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, a la firma del mismo, la OFERIDA les hizo entrega de la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,oo) en calidad de garantía suma que progresivamente se fue incrementando, hasta alcanzar el monto de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.050.000,oo) en concepto de arras, las cuales serian imputadas al precio de la venta, al momento de protocolización del documento definitivo de compraventa, por ante el Registro Inmobiliario correspondiente;
• Que en la clausula cuarta del contrato de opción de compraventa anteriormente referido, se establecieron ciento ochenta (180) días continuos para la firma del documento definitivo de compraventa, por ante el Registro Inmobiliario respectivo, con una prorroga de sesenta (60) días continuos, para un total de doscientos cuarenta (240) días continuos, los cuales vencieron el dos (02) de abril de dos mil doce (2012).
• Que en cumplimiento a las obligaciones contractuales asumidas en la clausula cuarta del contrato de opción de compraventa, en fecha dieciocho (18) de enero de dos mil doce (2012), hicieron entrega a la oferida de los recaudos indispensables para la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante el registro público correspondiente, a cuyo fin anexan el acuse de recibo de los recaudos, marcado “B”
• Que en el texto de la clausula séptima del contrato de opción de compraventa, la oferida se comprometió a culminar las viviendas-ya iniciadas- en un tiempo determinado con dinero de su propio peculio, a partir del treinta (30) de septiembre de dos mil once (2011), todo con estricto apego al proyecto aprobado por la autoridad administrativa competente, vale decir, Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, según oficio signado con el alfanumérico P-022/2010, de fecha trece (13) de septiembre de dos mil diez (2010), el cual acompañan marcado “C”;
• Que dichas obras, conforme a la clausula cuarta del contrato de opción de compraventa debieron acometerse en un periodo de tiempo máximo de doscientos cuarenta (240) días continuos, contados a partir de la firma del contrato de opción de compraventa; comprendidos por un lapso inicial de ciento ochenta (180) días continuos, más una única prorroga de sesenta (60) días continuos; lapsos tempestivamente pautados para la firma del documento definitivo de compraventa, ante la Oficina Registral, todo lo cual equivale a decir que, las obras en cuestión, debieron haber estado concluidas a más tardar, el dos (02) de abril de dos mil doce (2012).
• Que es oportuno advertir que el “Conjunto Residencial San Miguel Arcángel” ubicado en el parcelamiento Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, del cual forman parte integrante los inmuebles ofrecidos en venta, se encuentran sometido al régimen de propiedad horizontal, todo, conforme a documento de condominio, protocolizado en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha treinta (30) de agosto de dos mil once (2011) (…)
• Que pese a lo expuesto, a más de tres (03) años de celebrada la opción de compraventa supra indicada, no ha podido suscribirse el documento traslativo de propiedad correspondiente, por ante la oficina registral, por causas imputables a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN, antes identificada, quien lejos de culminar las casas ofrecidas en venta, con estricto apego al proyecto aprobado por la autoridad administrativa competente, (…), a los fines de obtener las cedulas de habitabilidad correspondientes, como requisito indispensable para protocolizar el documento definitivo de compraventa (…), más bien se apartó del permiso de construcción en comento, demoliendo gran parte de las obras que inicialmente fueron entregadas, para finalmente abandonar y dejar en ruinas las viviendas 5 y 6, a partir del dos (02) de agosto de dos mil trece (2013), todo lo cual se evidencia del informe técnico realizado por el arquitecto NICOLAS NERY FIORE PULIDO (…), en su condición de profesional residente y responsable del Conjunto Residencial San Miguel de Arcángel, el cual anexan marcado “F”, lo cual les ha traído serios inconvenientes, tanto así, que en fecha dos (02) de agosto de dos mil trece (2013) la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, ordenó la paralización inmediata de los trabajos de construcción que se realizaban en todo el Conjunto Residencial San Miguel de Arcángel (…) haciéndolos personalmente responsables por los despropósitos de la oferida, lo cual ha traído consigo cuantiosos daños y perjuicios.
• Que en escrito fechado veintidós (22) de enero de dos mil catorce (2014), el cual anexan marcado “H”, solicitaron ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio de Hábitat y Vivienda, la rescisión del contrato de opción de compraventa, la cual, se viene tramitando por ante el Departamento de Estafa Inmobiliaria adscrito a la referida dirección;
• Que resulta evidente que a la fecha de la venta pactada no ha podido verificarse por causas imputables a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN, y si bien, conforme lo establecido en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, la competencia para rescindir el contrato de opción de compraventa es exclusiva de la Administración Pública, en órgano del Ministerio de Hábitat y Vivienda (…)
• Que aun así, para que administrativamente resulte procedente la rescisión contractual solicitada, les resulta necesario acreditar con la premura que el caso amerita, por ante el Departamento de Estafa Inmobiliaria de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio de Hábitat y vivienda, el cumplimiento de las obligaciones pactadas en la clausula octava del contrato de opción de compraventa, muy especialmente, lo relativo a la devolución de las arras, siendo la única vía legalmente prevista a tales fines el procedimiento de oferta real de pago (…). Por lo cual ocurren a ofrecer en pago, como en efecto lo hacen a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con la cédula de identidad número V.- 3.589.949; la cantidad de UN MILLON CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.134.300,oo) derivado de los siguientes conceptos: PRIMERO: La suma de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.050.000,oo) recibidos en garantía, todo conforme a la clausula segunda del contrato de opción de compra venta supra indicado, en conformidad con el artículo 20 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. SEGUNDO: La suma de OCHENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 84.000,oo) por concepto de intereses moratorios a la rata del tres por ciento (3%) anual, generados por la cantidad indicada en el particular anterior, calculados desde el dos (02) de abril de dos mil doce (2012), fecha pactada para la firma del documento definitivo de compraventa y, oportunidad en la cual nació la obligación de devolver las arras recibidas, hasta el dos (02) de diciembre de dos mil catorce (2014), todo conforme a lo dispuesto en el artículo 1.746 del Código Civil, en concordancia con el artículo 20 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. TERCERO: La cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100,oo) para los gastos líquidos conforme a lo previsto en el artículo 1.307. 3ª del Código Civil. CUARTO: La cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100,oo) para los gastos líquidos, según lo dispuesto en el artículo 1.307.3º del Código Civil. QUINTO: La cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100,oo) en concepto de reserva por cualquier suplemento, todo conforme a lo previsto en el artículo 1.307.3º del Código Civil.(…)”

Alegatos de la parte Oferida
La representación judicial de la parte oferida, mediante escrito de fecha 09 de octubre de 2015, arguyó entre otras cosas, lo siguiente:
“(…)
• Que la parte actora ha pretendido y pretende disolver los derechos acordados en el contrato de Opción de compra venta en el cual, nada se adeuda al oferente quien pretende representar inadecuadamente y opinar por la Ingeniería Municipal y por otros funcionarios por los cuales no puede hablar el oferente porque no tiene facultades que son de la Ingeniería Municipal, ni tampoco puede hablar por las autoridades administrativas de las leyes especiales de la estafa inmobiliaria, de tal manera, que así como no es procedente su oferta real y deposito, todo ese procedimiento sobre citación tacita amañado por la parte actora oferente tiene el mismo propósito de la improcedente oferta real y deposito del oferente que luego de haber recibido la totalidad del pago, pretende con abuso de derechos procesales imaginarios destruir los derechos acordados legalmente entre las partes y pagados por la demandada como buena madre de familia.
• Que la verdad verdadera es que mediante sucesivos fraudes procesales se pretende engañar a las partes y a las autoridades en materia de citación tacita o presunta en materia de Oferta Real y Deposito con el propósito de privar a la compradora oferida de su propiedad la cual pago absolutamente con estos engaños procesales se busca una zancadilla procesal, privar a la oferida compradora de su propiedad pagada para lo cual se usa astucia y falsedad procesal de la citación tacita.
• Solicitamos de la honorable Jueza la vigilancia procesal especial ya que la solicitud de la oferente no es de justicia sino de errores procesales. Se busca el error registral, se busca el error administrativo, se busca el error de la Ingeniería Municipal al interpretar de manera unilateral y caprichosa la cuestión permisologica, todo con el fin de destruir los derechos adquiridos y debidamente pagados por la compradora oferida improcedentemente, por lo cual la oferente pretende una Resolución de Contrato terminado y finiquitado mediante el pago total y absoluto por parte de la compradora (…)”

Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en la presente solicitud, pasa hacerlo de la siguiente manera:
III
PRUEBAS DE LAS PARTES LITIGANTES
Para decidir esta Juzgadora antes de analizar los fundamentos de la presente oferta pasa a analizar las prueba traídas a los autos.

PRUEBAS DE LA PARTE OFERENTE
La parte oferente durante la secuela del proceso consignó:
Primero. (F. 17 al 24 de la I pieza) Marcado con la letra “A” Copia fotostática del contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 05 de agosto de 2011, el cual quedó anotado bajo el número 23, Tomo 125 de los libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo. Ahora bien, por cuanto se observa que el mismo constituye documento público emanado de funcionario competente este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de él emana de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil. Dicha documental sirve para demostrar: a) Que los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL y la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN, suscribieron un Contrato de OPCION DE COMPRA VENTA sobre dos (2) inmuebles constituidos por dos (02) casas en construcción, identificadas con los números 5 y 6, ubicadas en el “Conjunto Residencial San Miguel de Arcángel”; b) Que el precio convenido de la venta fue de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.050.000,oo). En consecuencia por encontrarse ambas partes contestes en la existencia del mencionado contrato por cuanto el mismo no fue tachado en el decurso del proceso y siendo un hecho aceptado por las partes, queda establecido para quien aquí decide que los referidos ciudadanos suscribieron un contrato de opción de compra-venta y así se establece.
Segundo. (F. 25 al 27 de la I pieza) Marcado con la letra “B”, copia simple de Carta Misiva, fechada 18 de enero de 2012, dirigida por el hoy oferente a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN y relación de pagos denominados abonos realizados por la Sra. Nelly del Socorro; respecto a tales documentales, este Tribunal observa que las mismas constituyen copias simples, las cuales no reúnen los requisitos para ser promovidos en juicio, razón por la cual se desechan del proceso y así se decide.
Tercero. (F.28 y 29 de la I pieza), Copia simple de sendas Autorizaciones, fechadas 17 de enero de 2012, y dirigidas por el hoy accionante, ciudadano PEDRO ALCALA, a la empresa Corpoelec e Hidrocapital. Dirección de Malariologia; este Tribunal observa que las mismas constituyen copias simples, las cuales no reúnen los requisitos para ser promovidos en juicio, razón por la cual se desechan del proceso y así se decide.
Cuarto.- (F. 30 al 53 de la I pieza) Marcado con la letra “C”, copia simple de Comunicación fechada 13 de septiembre de 2010, emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal. División de Planeamiento Urbano, mediante el cual dicho organismo aprobó al ciudadano PEDRO ALCALA SANDOVAL-hoy oferente- la ejecución de la obra a realizar en la Urbanización Colinas de Carrizal, Avenida El Lago, Parcela Z36-C-D-E-F en la Poligonal urbana y el ámbito territorial del Municipio Carrizal, con una superficie de 4.177,32 M2 y un área de construcción Total de 1.971 M2 bajo la dirección y supervisión del Arq. JOSE DOS SANTOS; quien aquí suscribe observa que si bien es cierto dicha documental fue consignada a los autos en copia simple no es menos cierto que la misma constituye documento público administrativo emanado de un órgano del Estado, es decir, son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, que por tener la firma de un funcionario administrativo dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido y, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. En el caso de autos, los anteriores documentos gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, por cuanto los mismos emanan de un ente del Estado con personería jurídica de carácter público y contiene la firma del funcionario con sello del respectivo organismo, lo cual no fue desvirtuado por la parte a quien le fue opuesto, razón por la cual este Tribunal le confiere a los mismos todo el valor probatorio que de ellos emanan de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide. Dichas documentales sirven para demostrar que el referido organismo aprobó al accionante la ejecución de la referida obra, hecho no controvertido en el presente procedimiento. Así se decide.
Quinto. (F. 54 al 67 de la I pieza) Marcado con la letra “D” Copia simple de Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 30 de agosto de 2011, e inscrito bajo el número 37, tomo 22, mediante el cual se evidencia que los inmuebles pertenecientes al Conjunto Residencial San Miguel de Arcángel se encuentran bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, razón por la cual este Tribunal valora la referida documental conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se precisa.
Sexto. (F. 68 al 92 de la I pieza) Marcado con la letra “E” Reglamento de Condominio del Conjunto Residencial San Miguel de Arcángel
Séptimo. (F. 93 al 98 de la I pieza) Marcado con la letra “F”, Comunicación fechada 18 de julio de 2013, dirigida al ciudadano PEDRO ALCALA, por el Arquitecto Nicolás Fiore, mediante la cual informa la situación del proyecto ejecutado y aprobado bajo el número P-002/2010, este Tribunal observa que la misma constituye documento público administrativo, la cual sirve para demostrar las modificaciones ejecutadas y por ejecutar de las viviendas que constituyen el Conjunto Residencial San Miguel de Arcángel; así como las construcciones ejecutadas en las viviendas Nros. 5 y 6. Así se decide.
Octavo. (F. 99 y 100 de la I pieza) Marcado con la letra “G” Copia simple de comunicación número DIM-02-023-2013, de fecha 02 de agosto de 2013, emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal. División de Planificación y Desarrollo Urbano, dirigida al hoy oferente, ciudadano PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL, mediante el cual dicho organismo procedió a paralizar la obra aprobada por dicho ente, por modificaciones de forma y fondo en las viviendas Nros. 5 y 6, y remodelación de la fachada de la vivienda Nº 10; así como por ausencia del ingeniero residente, así pues siendo dicha instrumental documento público administrativo, esta juzgadora los valora como demostrativo de los hechos allí expuesto y así se decide.
Noveno.- (F. 101 al 112 de la I pieza) Marcado con la letra “H” Solicitud de rescisión de contrato de compraventa incoada por los hoy accionantes, ciudadanos AISYEN KEITH LICETT de ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL, dirigida a la Ingeniero OLIANA RODRIGUEZ, Directora General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio de Hábitat y vivienda, respecto a dicho medio probatorio quien aquí suscribe, lo desecha del proceso por cuanto de la misma no se infiere autoría alguna que hagan presumir a esta Sentenciadora que dicha solicitud fue debidamente recibida y sustanciada por dicho organismo y así se decide.
Décimo (F. 179 al 197 de la I pieza).- Marcada con la letra “A”. Inspección Judicial evacuada por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda en la cual se dejó constancia de los siguientes hechos:

“…Primero: Se deja expresa constancia que en lugar se encuentra una construcción inconclusa conformada por una casa de dos plantas, dividida en dos módulos, la cual se observa abandonada y en evidente estado de deterioro, con los marcos de las ventanas oxidados, al igual que las vigas de los techos. Se observa fuerte filtración, en la mayor parte de sus áreas, existen posos de agua en la planta baja y alta de la construcción, lo cual está deteriorando gravemente el techo de la planta baja (losa entre piso), y que a decir el experto con el paso del tiempo pudiera ocasionar la caída del techo, o en todo caso, para continuar con la construcción, seria necesaria su demolición, por la gravedad de los daños. Se visualiza además, gran presencia de maleza y hongos a causa de la humedad. Se observa igualmente una jardinera con gran cantidad de agua almacenada, que según lo manifestado por el experto, está ocasionando filtraciones que con el tiempo pueden socavar el suelo común. Por otra parte, en el interior se observan escombros y desechos de materiales de construcción. Segundo: Se deja expresa constancia que la construcción no cuenta con ningún tipo de protección, estando totalmente expuesta, ya que no posee vidrios ni rejas en las ventanas, y tampoco puertas, además la planta alta carece casi en su totalidad de techo. Tercero: Se deja expresa constancia que la construcción no cuenta con servicio eléctrico por falta de las acometidas eléctricas y tableros necesarios para la instalación de dichos servicio, siendo que además, las instalaciones eléctricas se evidencian totalmente deterioradas, debido a que existen cables colgando, sin enchufes, suiches ni bombillos y tuberías eléctricas obstruidas por residuos de cemento. Cuarto: Se deja expresa constancia que la construcción no cuenta con tuberías adecuadas para la instalación de agua potable, y tampoco se observan llaves de paso ni de arresto, además que los conductos de aguas blancas se encuentran obstruidos con cemento, escombros y otros sedimentos, que según lo manifestado por el experto, de ser puesta en funcionamientos, harían colapsar en su totalidad el paso del agua. Quinto: Se deja expresa constancia que las tuberías de aguas servidas con las que cuenta la construcción están en evidente estado de deterioro, de igual forman (sic) se encuentran obstruidas por cemento, escombros y otros sedimentos, estando igualmente obstruidos los puntos de conexión para inodoros, manifestando el experto que pueden ocasionar daños a la planta de tratamiento, si fueren conectados a ésta. Sexto: Como otro particular de interés a evacuar en este acto, se deja expresa constancia de la presencia de agua estancada en casi toda la construcción, las cuales acumulan larvas y malos olores (…)”

Precisado lo anterior quien decide verifica que la inspección en cuestión fue practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y aun cuando la probanza en cuestión es extrajudicial, hecho éste que impide el control de la contraparte con respecto a su evacuación, y siendo que la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria resulta desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí decide la aprecia como indicio en virtud que de su contenido, se infiere el estado en el que se encuentra la referida obra para el momento en que fue practicada la inspección judicial, por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, quien aquí suscribe aprecia la inspección extrajudicial promovida como indicio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 509 y 510 eiusdem, siendo que la misma crea la convicción de quien suscribe que ciertamente existe el inmueble objeto del contrato y que la referida obra no se encuentra terminada y que además la estructura posee diversos daños.- Así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE OFERIDA
La parte oferida, trajo a los autos:
Primero. (F. 200 al 207 de la I pieza) Instrumento Poder original otorgado por la hoy oferida, ciudadana NELLY DEL SOCORRO GÒMEZ MERCHÀN a los abogados ALBERTO JOSÈ RIVAS ACUÑA, REYNA SÀNCHEZ de RIVAS, ALBERTO JOSÈ RIVAS SÀNCHEZ, NAUDY SÀNCHEZ DÌAZ, MANUEL IGNACIO RIVAS ACUÑA, ANTONIO RAFAEL INFANTE RONDÒN y JOSÈ MANUEL RIVAS MÀRQUEZ, a fin de que ejercieran su representación en juicio; del mismo modo se observa el cumplimiento de todos los trámites y formalidades que se exigen para su suscripción, tal como lo establece el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Tribunal lo valora tanto en su merito como en su contenido, como demostrativo de tal representación y así se decide.
Segundo: (F. 245 al 254 de la I pieza) Marcado “A”.- Copia certificada de Documento debidamente por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 05 de agosto de 2011, el cual quedó anotado bajo el número 23, Tomo 125 de los libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo. Ahora bien, por cuanto se observa que el mismo constituye documento público emanado de funcionario competente este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de él emana de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil. Dicha documental sirve para demostrar: a) Que los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL y la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN, suscribieron un Contrato de OPCION DE COMPRA VENTA sobre dos (2) inmuebles constituidos por dos (02) casas en construcción, identificadas con los números 5 y 6, ubicadas en el “Conjunto Residencial San Miguel de Arcángel”; b) Que el precio convenido de la venta fue de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.050.000,oo). En consecuencia por encontrarse ambas partes contestes en la existencia del mencionado contrato por cuanto el mismo no fue tachado en el decurso del proceso y siendo un hecho aceptado por las partes, queda establecido para quien aquí decide que los referidos ciudadanos suscribieron un contrato de opción de compra-venta y así se establece.
Tercero. (F. 255 al 264 de la I pieza) Marcado “B” Copia certificada de Documento debidamente por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 07 de septiembre de 2012, el cual quedó anotado bajo el número 36, tomo 171, mediante el cual los ciudadanos PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL y NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN, realizan finiquito de la opción compra-venta realizada por el primero de los nombrados; cuya documental la valora este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
La CONFESION JUDICIAL; Cuya solicitud fue declarada inadmisible mediante auto de fecha 22 de octubre de 2015. Así se establece.
PRUEBA DE EXPERTICIA: Dicho medio probatorio fue negado por auto de fecha 22 de octubre de 2015. Así se establece.
PRUEBA DE INFORMES dirigida a: a) Departamento de Estafa Inmobiliaria del Ministerio del Poder Popular para el Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda y b) Instituto de Policía Municipal del Municipio Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, la cual fue negada mediante auto expreso de fecha 22 de octubre de 2015 y así se precisa.
TESTIMONIALES de los ciudadanos NICOLA GIOVINCO MIRABELE y MARIA TERESA CASTILLO ORTA; a cuyo fin se comisionó amplia y suficientemente al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y al Juzgado de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial; cuyas comisiones fueron entregadas a los citados Juzgados en fecha 30 de octubre de 2015, tal y como se evidencia de las diligencias suscritas por el Alguacil de este Tribunal. Ahora bien, por cuanto se observa que dichas deposiciones no fueron evacuadas en oportunidad legal correspondiente, este Tribunal nada tiene que analizar respecto a las mismas y así se decide.
Analizadas como han sido las pruebas cursantes a los autos, esta Juzgadora pasa de seguidas a verificar si el ofrecimiento realizado por los ciudadanos AISYEN KEITH LICETT de ALCALA y PEDRO ALCALA SANDOVAL, cumple con los requisitos exigidos en el artículo 1.307 del Código Civil antes transcrito.-
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.-
PRIMERO: El fundamento de la oferta real se define como “La entrega ante la respectiva autoridad judicial, de la cosa debida para que en nombre del deudor la ofrezca al acreedor, invitándola a recibirla, en cuyo caso, los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor”
Oferta y depósito implican respectivamente la exhibición efectiva de la cantidad o cosa debida, con la expresa declaración de que se esta dispuesto a entregarla al acreedor, si quiere recibirla y el desprendimiento por parte del deudor de la posesión de la cosa ofrecida, consignándola, con los frutos o intereses vencidos correspondientes, en el lugar indicado por la Ley para tales efectos.
Establece el artículo 1.306 del Código Civil, lo siguiente: “Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y el deposito subsiguiente de la cosa debida”
Tal disposición pone en manos del deudor un instrumento para obtener la liberación de su obligación de pagarle al acreedor, cuando éste se niegue a recibir el pago o en cualquier otra circunstancia en que no pueda hacerlo por hecho imputable al mismo acreedor, como cuando no este presente, se oculte o maliciosamente demore recibirle la cosa debida.
Ahora bien, existen una serie de condiciones para la validez de la oferta determinadas por el artículo 1.307 del Código Civil, a saber:
a) Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquel que tenga facultad de recibir por él; es necesario que así como el pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor del mismo, por la Autoridad judicial o por la Ley para recibirlo tal como lo dispone el artículo 1.286 del Código Civil;
b) Que se haga por persona capaz de pagar; la capacidad exigida al deudor para que la oferta sea valida, es igualmente a la capacidad negocial, no sólo el deudor está facultado para hacer el ofrecimiento real; también puede hacerlo un tercero con tal que obre en nombre y en descargo del deudor, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor;
c) Que comprenda la suma integra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento; esto es que el ofrecimiento real no puede ser parcial, condicional, a termino. Debe comprender la cantidad total que se adeude o la cosa debida íntegramente, incluidos los frutos e intereses de la obligación asumida hasta el día en que se haga la oferta, más los gastos y un suplemento de la cantidad o cosa ofrecida, que debe ser “una suma seria y efectiva”.
d) Que el plazo este vencido si no se ha estipulado a favor del acreedor; cuando en el contrato se ha convenido que la deuda se pague dentro de un plazo, se supone concedido en beneficio del deudor y siempre que el plazo se haya estipulado sólo en beneficio del deudor, el acreedor no podrá rehusar el pago, aún antes del vencimiento del mismo;
e) Que se haya cumplido con la condición bajo la cual se ha contraído la deuda; Si la condición hace depender la existencia de la obligación de pagar un acontecimiento futuro incierto, siempre que la misma sea una condición suspensiva, ello determina que la deuda no puede considerarse existente hasta tanto se cumpla la condición convenida por las partes, la cual deberá cumplirse de la manera como las mismas han querido o entendido que lo fuese;
f) Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga en la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato; se trata de cumplir el contrato en los términos en que haya dio convenido por las partes, de modo que si en la convención se ha fijado el lugar donde el pago ha de verificarse, no podrá unilateralmente el acreedor exigir el pago ni el deudor hacerlo en un lugar distinto; y
g) Que el ofrecimiento sea hecho por ministerio de un Juez; esta exigencia que no excluye la posibilidad de hacer una oferta de pago extrajudicial, determina la necesidad de que el ofrecimiento real sea hecho a través del Juez para que sea valido, teniéndose presente que el juez debe ser competente conforme a las reglas establecidas en el Código de Procedimiento Civil.
Por su parte establece el artículo 1.307 en su ordinal 3° lo siguiente: “Que comprenda la suma integra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento”.

SEGUNDO: De la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, se evidencia primeramente del escrito libelar que el oferente formuló su oferta alegando: 1) Que suscribieron en fecha 05 de agosto de 2011, contrato de opción de compraventa con la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN, sobre dos (2) viviendas en construcción distinguidas con los números 5 y 6 situadas en el Conjunto Residencial San Miguel de Arcángel, ubicado en el parcelamiento Colinas de Carrizal, Municipio Autónomo Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, cuyo documento se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el número 23, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; 2) Que el precio establecido en la Clausula Segunda fue de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.050.000,oo); 3) Que establecieron en la Cláusula Cuarta ciento ochenta (180) días continuos para la firma del documento definitivo de la venta, con una prórroga de sesenta (60) días continuos; 4) Que en la Cláusula séptima la OFERIDA se comprometió a culminar las viviendas –ya iniciadas- en un tiempo determinado, con dinero de su propio peculio, a partir del 30 de septiembre de 2011, con estricto apego al Proyecto aprobado por la autoridad administrativa competente (Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda); 5) Que conforme a la Cláusula Cuarta debieron acometerse en un período de tiempo de doscientos cuarenta (240) días continuos, contados a partir de la firma del contrato; lapsos tempestivamente pautados para la firma del documento definitivo de compra venta, todo lo cual equivale a decir que las obras en cuestión debieron haber estado concluidas a mas tardar, el 02 de abril de 2012; 6) Que pese a más de tres (3) años de celebrada la opción de compra venta, no ha podido suscribirse el documento traslativo de propiedad correspondiente, por causas imputables a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCHAN, quien lejos de culminar las casas ofrecidas con estricto apego al proyecto aprobado, más bien se apartó del permiso de construcción, demoliendo gran parte de las obras que inicialmente fueron entregadas, para finalmente abandonar y dejar en ruinas las viviendas 5 y 6, a partir del 02 de agosto de 2013; 7) Que en fecha 22 de enero de 2014 solicitaron ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio de Hábitat y Vivienda la rescisión del contrato de opción e compra venta; 8) Que a la fecha la venta pactada no ha podido verificarse por causas imputables a la ciudadana NELLY DEL SOCORRO GOMEZ MERCGHAN; 9) Que a los fines de que resulte procedente la rescisión contractual, proceden a dar cumplimiento a la Clausula Octava del contrato, en lo relativo a la devolución de las arras. Así se establece.

TERCERO: A Juicio de este Tribunal el artículo 1.306 del Código Civil consagra el derecho del deudor a obtener su liberación cuando el acreedor rehúsa a recibir el pago, pero dicho medio debe llenar los requisitos establecidos en los ordinales que consagra el artículo 1.307 eiusdem, así el ordinal tercero del citado articulo exige para que el ofrecimiento real sea válido que comprenda no sólo la suma integra o la cosa debida sino además los frutos y los intereses debidos.

CUARTO: Tal como fue señalado anteriormente el procedimiento de la oferta real tiene por finalidad el cumplimiento de las obligaciones pactadas entre las partes mediante la actuación del órgano jurisdiccional. Se trata de una vía procesal específica para que el deudor pueda liberarse de su obligación. Para que la oferta sea procedente debe existir, primero, la deuda o sea la obligación por parte del oferente de pagar y por parte del oferido de recibir el pago y además concurrir los siete (7) requisitos que prevé el artículo 1.307 antes transcrito y analizado por este Tribunal, sin la existencia de estos presupuestos, no puede ser declarada valida la oferta real y lo que debe probarse en el lapso probatorio es la existencia de la deuda para que haya motivo al pago y la obligación, no pudiendo dentro de este procedimiento especial de la oferta tratar de deducir otras acciones y obligaciones entre las partes litigantes.
Así pues, y dicho esto quien aquí suscribe observa:
En el caso de autos tenemos que los oferentes, ciudadanos AISYEN KEITH LICETT de ALCALA y PEDRO ALCALA SANDOVAL pretenden que a través de la Oferta Real (consignación de las arras), se resuelva unilateralmente un contrato de opción de compraventa cuya discusión, vigencia y extinción de sus efectos debe ser producto de la aplicación establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, al encontrarse frente a un contrato bilateral que ha creado obligaciones reciprocas para ambas partes; acotando por demás este Tribunal que al ser declarada la validez de la oferta significaría la efectiva resolución del contrato de opción de compra-venta; por tanto, considerando esta jurisdicente que los Oferentes a través del presente procedimiento no pretenden liberarse de una obligación, sino resolver el contrato en cuestión, es por lo que considera forzoso declarar IMPROCEDENTE la Oferta Real de Pago aquí pretendida y así se decide.
V
DISPOSITIVO.-
Por todos los razonamientos anteriores este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: IMPROCEDENTE la Oferta Real y Depósito propuesta por los ciudadanos AISYEN KEITH LICCET de ALCALA y PEDRO ANTONIO ALCALA SANDOVAL contra la ciudadana NELLY DEL SOCORROGÒMEZ MERCHAN; ambas partes identificadas anteriormente.
Por haber resultado la parte oferente totalmente vencida en el presente procedimiento, se le condena en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.
PUBLIQUESE y REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, a los doce (12) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA

DRA. LILIANA GONZÀLEZ
LA SECRETARIA

ABG. YUSETT RANGEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de Ley, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m).
LA SECRETARIA

LG/YR/Jenny
EXP Nro. 20.607