TSJ Regiones - Decisión

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. LOS TEQUES

205º y 156º

PARTE ACTORA: Ciudadana VERÒNICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 17.651.894.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: Abogado en ejercicio ROBERTO ENRIQUE DYER GUARISMA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 39.700.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ, DELGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 5.887.139.
APODERADA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA Abogada en ejercicio JOHANA JOSEFINA ANTILLANO MORALES, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado el número 126.506.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N° 20.302
CAPITULO I
SINTESIS DE LA LITIS
Se inició el presente procedimiento en fecha 31 de julio de 2013, mediante el sistema de distribución de causas contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana VERÒNICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ contra la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO.
En fecha 08 de agosto de 2013, este Tribunal declaró inadmisible la presente demanda; auto que fue apelado por la parte actora y cuyo recurso fue oído en fecha 20 de septiembre de 2013.
En fecha 15 de noviembre de 2013, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y sede ordenó a este Despacho a admitir la presente demanda; la cual fue admitida por auto expreso de fecha 14 de enero de 2014; y cuya compulsa de citación y comisión, fue librada en fecha 20 de enero de 2014.
En fecha 20 de febrero de 2015, se agregaron a los autos las resultas de la citación procedente del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 23 de marzo de 2015, la abogada JOHANA JOSEFINA ANTILLANO MORALES, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda y poder que acredita su representación.
Abierto el juicio a pruebas por imperio de ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando al efecto escritos que las contiene; las cuales fueron agregadas en fecha 20 de abril de 2015 y admitidas en fecha 28 de abril de 2015.
En fecha 22 de septiembre de 2015, la representación judicial de la parte demandada, abogada JOHANA ANTILLANO, consignó escrito.
En fecha 04 de noviembre de 2015, el abogado ROBERTO ENRIQUE DYER GUARISMA, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, consignó escrito.
CAPITULO II
ALEGATOS DE LAS PARTES EN EL PROCESO
Alegatos de la parte actora:
Alega la parte accionante en su escrito libelar, lo siguiente:
“(…)
• Que en fecha veintitrés (sic) (25) de febrero de 2013, suscribió contrato de OPCION DE COMPRA Y VENTA con la finalidad de adquirir un inmueble que sirviera de vivienda para ella y su grupo familiar con la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en la ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad Nº 5.887.139, por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, dejándolo anotado bajo el Nº 05, tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria y que acompaña marcado “A” sobre un inmueble constituido por una villa distinguida con el Nº 16-E, la cual forma parte del Modulo DIECISEIS (16) del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CAMINO, situado en la parcela B-17 que forma parte de la Urbanización El Castillejo, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda (…). Sus linderos son: NORTE: Con la villa 16-F; SUR: Con paso peatonal y área verde; ESTE: Con paso peatonal y área verde entre módulos 16 y 17; OESTE: Con la villa 16-D (…). Le corresponde en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento descubierto distinguido con el mismo número y letra de la villa (…). Dicho inmueble le pertenece a la vendedora según se desprende de titulo de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda (…).
• Que en dicho instrumento contractual de Opción de Compra, se consagran todas y cada una de las obligaciones que surgen para ambas partes, y que al respecto se permite resaltar las siguientes: CLAUSULA PRIMERA LA OFERENTE Se compromete a dar en venta y LA OFERIDA se compromete a comprar…….(…) TERCERA: “De común acuerdo entre LA OFERENTE y LA OFERIDA, se establece que el presente contrato tiene una duración de NOVENTA DIAS (90) DE PRORROGA, tiempo éste que comienza a transcurrir desde la autenticación del presente documento. CLAUSULA QUINTA: LA OFERENTE dará en venta a LA OFERIDA el inmueble antes identificado por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) precio éste que LA OFERIDA se obliga a cancelar en el momento de la firma del presente documento así: A) DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,oo) en dinero efectivo de curso legal en el país, y recibido en este acto a la entera satisfacción de LA OFERENTE sirviendo el presente documento como recibo del mismo; B) SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo) en el plazo de (30) días, los cuales conforman el monto total de las arras, lo que será imputable al precio de la venta; C) Quedando pendiente un diferencial por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) que se compromete a cancelar en el momento de la protocolización del documento definitivo ante la Oficina subalterna de registro correspondiente.
• Que ya señaladas las cláusulas del contrato, pasa a señalar `por orden cronológico todas y cada una de las obligaciones por ella cumplidas para dar cumplimiento a la opción firmada así como la obtención de la vivienda. PRIMERO: Con la firme y responsable intención de adquirir la vivienda descrita, y para poder cumplir con la cancelación de la inicial del precio pactado, es decir la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) procedió a vender un inmueble de su propiedad y el ciudadano JOEL JOSE ZABALA VILLAROEL, titular de la cédula de identidad Nº 17.408.751, que servía como único techo para su grupo familiar, ubicado en el Conjunto Residencial Buena Vista Etapa 2, identificado con la letra y número 2B-11, situado en la planta baja del edificio 2B en Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda (…). Dicha venta se evidencia de instrumento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda (…). SEGUNDO: Realizó entrega a la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) en calidad de arras, lo que se traducía en el cumplimiento cabal de parte del precio de venta pactado y la garantía de la venta definitiva (…). TERCERO: Obtuvo la carta de APROBACIÒN DEL CREDITO SOLICITADO, emitida por la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, de fecha 14 de marzo del año 2013 (anexo “C”) que pertenece a la solicitud Nº 01020166003331300160, y que expresa clara e inequívocamente que SE HABIA APROBADO el crédito, es decir dentro del tiempo útil y vigente de la opción de compra y venta suscrita, y por las cantidades que en ella se expresan.
• Que habiendo ya obtenido la aprobación del crédito solicitado, en fecha 13 de junio del corriente año, obtuvo una notificación del Banco de Venezuela agencia Buena Aventura Centro Comercial Vista Place Guatire, dirigida a la ciudadana Marlín Estrada Gerente de Negocios, donde se le manifiesta que se pautaba la firma del documento definitivo de venta para el día 20-06-2013 (anexo “D”). Que obtenido esto, se trasladó al Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda para llevar a cabo la firma del documento definitivo de venta del inmueble con la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, ya que así se lo había informado y esta no se presentó a dicha firma.
• Que nuevamente se trasladó al registro señalado en fecha 02 de julio de 2013, y este fijó nueva fecha para la firma del documento definitivo de venta, para el día 04-07-2013, según se desprende de constancia anexa “E” y tampoco la ciudadana DOLLU ISABEL MUÑOZ DELGADO, se presentó a firmar.
• Que en fechas 04 y 11 de julio de 2013, nuevamente se trasladó al registro señalado con la finalidad de suscribir el documento de venta y fue imposible ya que la vendedora se negaba rotundamente a suscribir dicha venta como en las fechas anteriores (anexos “F” y “G”)
• Que la referida entidad bancaria le hizo entrega del documento preliminar de venta definitiva, cuyo ejemplar acompaña marcado “H”, hecho éste que manifiesta que ya el banco iba a suscribir el documento definitivo de venta.
• Que ha cumplido ha cabalidad con los pagos parciales, a tramitar y obtener la aprobación del crédito en el tiempo estipulado en el contrato de opción de compra y venta suscrito y la tramitación e intención de firmar el documento definitivo de venta sin que la vendedora quiera cumplir con la venta de dicho inmueble.
• Que no contenta con la actitud negligente de venderle, le manifiesta de que ya el INMUEBLE ESTABA MAS CARO POR LA DEVALUACIÒN Y QUE SI LO QUERIA LE DIERA CIEN MIL BOLIVARES MAS, violando así la normativa vigente y ocasionándole un daño irreparable ya que no posee vivienda propia donde vivir, ya que como mencionó tuvo la imperiosa necesidad de vender el de ella para poder cumplir con la compra del inmueble el cual reclama se le venda (…).

Alegatos de la parte demandada.

La representación judicial de la parte demandada, abogada JOHANA JOSEFINA ANTILLANO MORALES, mediante escrito de contestación a la demanda, de fecha 23 de marzo de 2015, alegó lo siguiente:
“(…)
• Rechaza, niega y contradice lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto es totalmente improcedente, por la manifiesta falta de cualidad de la actora, ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 17.651.894, para incoar la presente acción.
• Que si bien es cierto que las partes que componen la litis suscribieron un contrato de opción de compra venta, no es menos cierto que a la fecha de expiración de la prorroga de tiempo establecida en la clausula quinta, literal “C” del contrato, la actora no disponía del monto total restante a pagar establecido en la convención suscrita, según se evidencia en los mismos recaudos aportados por la parte actora, insertos al folios veintinueve (29) del expediente donde dice y se lee:” fecha de firma 20/06/2013, ROJAS ALVAREZ VERONICA MAGDALY, empleada del Banco de Venezuela, APROB 90966,00 sub 209034,00; lo que al hacer la sumatoria da un total de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), evidenciándose un faltante de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), mal podía demandar el cumplimiento de contrato de opción de compra venta cuando en realidad quien incumple por insolvencia dineraria es quien funge como actora en la presente litis, ya que no es imputable a la Oferente, ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, la manifiesta insolvencia que presentó la actora dentro de los noventa (90) días, más los treinta (30) días de prorroga del tiempo de duración del referido contrato.
• Niega, rechaza y contradice que la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, la Oferida, le haya informado de alguna fecha cierta para la protocolización de la venta, ya que ella solo se comunicó personalmente con la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, para manifestarle con mucho pesar que el crédito hipotecario no cubría el monto total acordado a pagar, para poder suscribir y otorgar el documento de venta definitivo dentro del lapso establecido por las partes, y que no tenia la factibilidad cierta de conseguir la cantidad restante, en éste sentido, apeló a la buena fe de su representada, para que considerara su situación apremiante, a sabiendas que no disponía de la cantidad acordada, que la excepcionara de la penalización contenida en la clausula sexta y le devolviese las arras ofrecidas en garantía, situación esta constatada que oportunamente demostrará.
• Que en este mismo orden de ideas, y conteste con lo expuesto, en relación a la manifiesta insolvencia de la Oferida, aparece un personaje constituyendo ánimos confitenti, identificado como JOEL JOSE ZABALA VILLARROEL (…) en el documento que forma parte de las actas procesales, inserto del folio treinta y tres (33) al cuarenta y seis (46), donde se observa en la esquina superior derecha el sello de la institución Financiera Banco de Venezuela. Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios, como también se observa el visado del Profesional del Derecho Migdalia Melean, Inpreabogado 64.435, ciudadano ajeno totalmente al contrato de opción de compra venta suscrito entre su representada, la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO y VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, tal como se evidencia en documento autenticado ante la Notaria Publica (…), el cual consigna marcado “B”, constituyendo así el instrumento fundamental de la relación jurídica, establecida por su representada y la Oferida
• Que en consecuentica constituye una absoluta contradicción que se involucre un tercero, sin que le acredite ninguna cualidad y que figura en el documento de venta que “suscribirán” las partes involucradas en el negocio jurídico como comprador principal y deudor hipotecario, cuando en realidad no siquiera tenía noticias de su existencia, dicho ciudadano es totalmente ajeno a la presente litis…
• Que es evidente la mala fe de la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, por cuanto actuó solapadamente, aprovechándose de su condición de empleada del Banco de Venezuela, con conocimiento pleno del movimiento interno bancario y los mecanismos necesarios para su provecho, siendo dolosa, engañó a su representada con el sorpresivo protagonismo que adquiere un tercero, el ciudadano JOSE JOEL ZABALA VILLARROEL, el cual se constituía en deudor hipotecario, siendo que en conversaciones sostenidas por las partes, las ciudadanas DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADOI y VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, se fijó la posición verbal de dar por terminada la negociación, no penalizar a la oferida por su insolvencia en el negocio jurídico pactado y comprometiéndose su representada de reintegrar la totalidad del dinero aportado en garantía al momento que se firmó el contrato de opción de compra venta.
• Que en fecha 16 de julio de 2013, fue redactado un documento por la profesional del derecho Yaritza Lovera, Inpreabogado 87.237, el cual consigna marcado “C” donde se hace entrega de un cheque de gerencia Nº 020200018969, de Banesco Banco Universal, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 300.000,oo) fechado 12 de julio de 2013, donde comparecieron las partes a los fines de dar por rescindido el contrato de opción de compra venta, el cual la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, no aceptó suscribir como tampoco el cheque de gerencia, a lo que su representada lo tomó como un acto manifiesto de mala fe, tras haberla excepcionado de la clausula penal y decidió para los fines legales consiguientes no permanecer con ese dinero, haciendo el reintegro del dinero en arras a través de un deposito bancario, en la cuenta personal de VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, del Banco Venezuela, cuenta de ahorro Nº 0102-0482-850102133475, deposito que hizo personalmente su representada el cual consigna marcado “D”.
• Que en el caso de marras (…) podemos apreciar que en el contrato de opción de compra venta no se estipuló como condición para la adquisición del inmueble objeto de la opción de compra venta que estuviese supeditado a que la Oferida vendiese o no vendiese un inmueble de su propiedad, con el consiguiente riesgo de quedar sin vivienda, mal puede imputarle a su representada la acción incoada, porque le ocasiona un “daño irreparable” y en consecuencia, el no poseer vivienda, ya que fue una decisión manifiesta, voluntaria y sin coacción de ninguna especie (…)
• Que es incomprensible que producto de la venta del aludido inmueble de la Oferida, más el crédito hipotecario aprobado al 20 de junio de 2013, según se evidencia en recaudo consignado por la actora, no se materializó la venta a la fecha, por cuanto se intuye que tenia dinero suficiente para la cancelación del monto restante de la venta objeto de la opción a compra.
• Que mayor contradicción surge cuando no aparece evidencia de documento pleno de derecho donde el ciudadano JOEL JOSÈ ZABALA VILLARROEL, pactara opción de compra venta con la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, en consecuencia, bajo que término obtuvo el cerdito hipotecario y a la par se constituye en deudor hipotecario sobre el inmueble de su representada, esto ocurre simplemente por el tráfico de influencias de la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, empleada del Banco de Venezuela, quien teniendo a su alcance los mecanismos idóneos y el conocimiento interno, influyó en dicha institución bancaria para subvertir el proceso legal, que conlleva a darle viso de legalidad y transparencia a una pseudo negociación, sencillamente, por cuanto, en la redacción del documento que se suscribió en fecha 25 de febrero de 2013, por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda (…) solo suscriben el mismo las ciudadanas DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO y VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, siendo ajena a cualquier tercero que se pretenda imponer, en consecuencia no goza de cualidad para constituir negocio jurídico, ni hacerse parte en el proceso judicial.
• Rechaza de manera categórica la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo) como quantum de la estimación de la demanda por ser totalmente fuera de contexto, por exagerada.
• Que en virtud de los alegatos y argumentos plasmados y esgrimidos, a todas luces se establece la improcedencia de la acción incoada por la parte actora por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, suscrito entre las ciudadanas DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 17.651.894, según se desprende del instrumento fundamental que vinculó a las partes, pero dado que el acontecer de los hechos y su fundamentación alertado en el escrito libelar desvirtúa totalmente el fundamento de la acción y por consiguiente la calificación jurídica que expresa la actora.
• Solicita se declare IMPROCEDENTE la demanda por falta de cualidad, asimismo solicita se ANULE la situación jurídica registral que afecta el inmueble de su representada, por una medida dictada por este digno Tribunal en fecha 6 de febrero de 2014 (…)”

Así las cosas, llegada la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:
CAPITULO III
MOTIVA
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a derecho de quien sentencia, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a realizar un análisis de la pretensión de la demanda, de las defensas esgrimidas por la accionada y del acervo probatorio de los intervinientes en el proceso, lo cual pasa de seguidas a realizar de la siguiente manera:
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACCIONANTE, ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ
Ahora bien, revisadas como se encuentran las actas procesales, y antes de entrar a decidir lo que en derecho sea procedente en la presente causa, esta Juzgadora considera oportuno analizar como punto previo la falta de cualidad de la parte actora, alegada por la representación judicial de la demandada toda vez que la legitimación a la causa o cualidad de las partes, es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa.
Así pues, arguye la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda lo siguiente: “…Rechazo, niego y contradigo lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto es totalmente improcedente, por la manifiesta falta de cualidad de la actora, ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 17.651.894, para incoar la presente acción, si bien es cierto, que las partes que componen la litis suscribieron un contrato de opción de compra venta, no es menos cierto que a la fecha de expiración de la prorroga de tiempo, establecida en la clausula quinta, literal “C” del contrato, la actora no disponía del monto total restante a pagar establecido en la convención suscrita, según se evidencia en los mismos recaudos aportados por la parte actora, insertos al folio veintinueve (29) del expediente, donde dice y se lee: fecha de firma 20/06/2013, ROJAS ALVAREZ VERONICA MAGDALY, Empleada del Banco Venezuela, APROB 90966,00. SUB 209034,00; lo que al hacer la sumatoria da un total de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), evidenciándose un faltante de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), mal podría demandar cumplimiento de contrato de opción de compra venta cuando en realidad quien incumple por insolvencia dineraria es quien funge como actora en la presente litis, ya que no es imputable a la Oferente, ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, la manifiesta insolvencia que presentó la actora dentro de los noventa (90) días, más los treinta (30) días de prorroga del tiempo de duración del referido contrato…”
A tal efecto, el Tribunal observa:
En primer lugar debe establecerse que la legitimación a la causa o cualidad de las partes, es vista como un presupuesto indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa; a tal efecto, la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que puede ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el juez decidirla en la sentencia definitiva.
De esta manera, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Siguiendo a Couture, “Las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho. No procuran la depuración de los elementos formales de juicio, sino que constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado (…) Se, trata en resumen, de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda (…) Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace innecesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho”. (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, págs. 113 al 115).
Ahora bien, para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere la formación y desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de la relación procesal. Esta constitución regular del juicio o de la relación procesal, exige la intervención de un juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado. El Juez que es llamado a intervenir, debe ser competente, o sea, que ha de tener facultad para decidir en concreto el conflicto que se le plantea. A su vez el demandante y el demandado necesitan gozar de capacidad para ser partes o sujetos de derecho y de capacidad procesal para comparecer en juicio. Y por último, es necesario que la demanda sea idónea, esto es, que reúna determinados elementos formales. Estos factores, la competencia del Juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio y la idoneidad formal de la demanda, son conocidos con la denominación de presupuesto, es decir, como premisas o requisitos indispensables para la constitución normal de un proceso y para que en este pueda el Juez dar una solución de fondo a la divergencia surgida entre los litigantes. La ausencia en el juicio de uno cualquiera de estos presupuestos, impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del Juez sobre el mérito de la litis. Son tales la importancia y necesidad de los presupuestos procesales que algunas de las excepciones dilatorias y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos estos presupuestos. Toda acción se constituye e identifica por tres elementos, consistentes en el sujeto, activo y pasivo, de la relación jurídica sustancial que se discute, en el titulo o causa petendi y el petitum u objeto de la acción.
Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23/09/2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:
“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).”

Quien aquí suscribe a los fines de determinar acerca de la falta de cualidad alegada por la parte demandada, observa lo siguiente:
Aduce la representación judicial de la demandada, que la accionante, ciudadana VERÒNICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, carece de cualidad activa para intentar la presente acción de cumplimiento de contrato, por cuanto en su decir, si bien es cierto la misma suscribió con su representada un contrato de opción de compraventa, no es menos cierto que la misma no disponía del monto total restante a pagar establecido en la convención suscrita; por lo que mal puede demandar el referido cumplimiento cuando a decir de la demandada quien incumple por insolvencia dineraria es la referida actora.
De la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente procedimiento, se evidencia que riela a los folios ocho (08) al catorce (14) del expediente, contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, mediante el cual se evidencia que las partes contratantes en el mismo son por una parte (LA OFERENTE) ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO y por la otra la hoy accionante, ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ (LA OFERIDA); cuya documental no fue tachada por la parte a quien le fue opuesta; aunado a ello el alegato por el cual la parte demandada esgrime la falta cualidad de la actora para accionar no se encuentra previsto en nuestro ordenamiento jurídico; ya que el juez para constatar tal legitimación no procederá a realizar un análisis exhaustivo de la titularidad que dice tener el actor, por cuanto esto es materia de fondo, por tal razón, la accionante ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, es sujeto o parte interviniente en el contrato suscrito con la hoy demandada, ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, razón suficiente para que la misma tenga interés jurídico actual en el presente procedimiento y así se precisa.

SOBRE LA IMPUGNACION POR EXAGERADA DE LA CUANTÍA

Fue alegada por la parte demandada la impugnación por exagerada de la cuantía “por ser totalmente fuera de contexto por exagerada”. Corresponde al tribunal analizar tal impugnación, y en tal sentido observa: El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez, en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.

Conforme al criterio del Tribunal Supremo de Justicia, con relación a la norma transcrita, se observa que cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, la accionante deberá estimarla en el libelo de la demanda, en caso de falta de estimación, sólo él sufrirá las consecuencias adversas de la falta de estimación, como lo podrá ser el no acceso a la Casación, la no determinación del treinta por ciento de las costas procesales entre otras. En todo caso, a falta de estimación de la demanda por la parte accionante, el demandado en la contestación podrá estimar el valor de la misma. Por otro lado, en caso de que el accionante estime la demanda en el libelo, el demandado tiene la posibilidad de impugnar la misma en la contestación de la demanda, bien por insuficiente o por exagerada.
Sobre este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 165 de Noviembre de 2000, en el Expediente No. 99-1033, dejó sentado lo siguiente:
“...Omissis...En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. B) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. C) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, deberá probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”.

En el presente caso, evidencia esta juzgadora que la demandante rechaza la estimación por ser a su juicio totalmente fuera de contexto por exagerada.
Sin embargo, ha sido criterio de nuestro Máximo Tribunal de Justicia que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
En este sentido se pronunció esta Sala de Casación civil, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló:
“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.

En el presente caso, correspondía al demandado aportar un hecho nuevo, que fundamentara la impugnación de la cuantía. Por lo que al carecer este juicio de tal elemento, queda firme la estimación hecha por el actor, y así se establece.

Resueltas como han sido las cuestiones preliminares propuestas por la parte demandada, este Tribunal pasa de seguidas a resolver el fondo de la causa de la siguiente manera:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, estas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis. Así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000, Exp. No. 00-261, dejó sentado lo siguiente:

“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”. (Fin de la cita)

En virtud de todo lo anteriormente expuesto, y de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora pasa a analizar todas las pruebas que han sido producidas por las partes en el presente juicio, lo cual hace de seguida:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte accionante junto a su escrito libelar trajo a los autos:
Primero.- (F. 08 al 14) Marcado con la letra “A” Original de Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública (Interina) del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, de fecha 25 de febrero de 2013, el cual quedó anotado bajo el número 05, Tomo 35 de los libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo; celebrado entre la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO- en su carácter de FUTURA VENDEDORA y la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ- en su carácter de FUTURA COMPRADORA, bajos los siguientes términos y condiciones:

“(…) CLAUSULA PRIMERA: “LA OFERENTE” Se compromete a dar en venta y “LA OFERIDA” se compromete a comprar, mediante documento que será registrado ante la Oficina de Registro competente, un inmueble constituido por la Villa distinguida con el Nº 16-E, la cual forma parte del Módulo DIECISEIS (16) del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLAS EL CAMINO”, situado en la parcela B-17 que forma parte de la Urbanización El Castillejo, ubicado en Jurisdicción del Municipio Guatire, distrito Zamora del Estado Miranda. Cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio protocolizado ante la Oficina subalterna de Registro del Distrito Zamora del Estado Miranda; bajo el Nº 8, tomo 8, Protocolo Primero, en fecha 4 de agosto de 1995. El inmueble objeto de esta venta tiene una superficie aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75,00 mt2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la Villa 16-F; SUR: módulos 16 y 17; OESTE: Con la villa 16-D, y le corresponde un porcentaje de condominio de UN ENTERO CON UN MIL TRESCIENTAS SESENTA Y CINCO DIEZMILESIMAS POR CIENTO (1,1365%) sobre los bienes comunes y en las cargas de la Comunidad de propietarios y un porcentaje de Condominio de CERO ENTERO CON CINCO MIL OCHOCIENTAS OCHENTA Y DOSDIEZMILESIMAS POR CIENTO (0,5882%) sobre las cargas comunes y los derechos sobre la totalidad del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLAS EL CAMINO”, según consta de documento de condominio antes citado. Tiene asignado el Numero Catastral. 02-02-27-16-16-e-00. Además le corresponde en propiedad el uso exclusivo de un (01) puesto de estacionamiento descubierto, distinguido con el mismo número y letra de la Villa. Dicho inmueble consta de dos (2) Plantas donde se encuentran las siguientes dependencias: PLANTA BAJA: Hall de entrada, salón- comedor y área destinada a la cocina y lavandero; PLANTA ALTA: tres (03) habitaciones y Dos (02) baños. Le pertenece a “LA OFERENTE” según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda. En fecha 25 de Agosto de 1995, bajo el Nº 27, tomo 14 del protocolo primero. CLAUSULA SEGUNDA: “LA OFERENTE” garantiza a “LA OFERIDA” que para el momento de la Protocolización del Documento Definitivo de Compra-Venta, el inmueble objeto del presente Contrato estará libre de todo pasivo o gravamen, que nada se adeudará por concepto de Impuestos Nacionales, Estatales o Municipales igualmente en el pago de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano, condominio, teléfono a tales efectos se entregará a “LA OFERIDA” estos recibos debidamente cancelados o en su defecto las solvencias, así como cada uno de los recaudos para el trámite del crédito bancario. CLAUSULA TERCERA: De común acuerdo entre “LA OFERENTE” y “LA OFERIDA” Se establece que el presente Contrato tendrá una duración de Noventa (90) días más Treinta (30) días de prorroga tiempo que comienza a transcurrir desde la autenticación del presente documento. CLAUSULA CUARTA: Todos los gastos que ocasione la Protocolización de dicho documento público, tales como redacción, derecho de registro, timbres fiscales y habilitación, serán única y exclusivamente por cuenta de “LA OFERIDA”. CLAUSULA QUINTA: “LA OFERENTE” dará en venta a la “LA OFERIDA” el inmueble antes identificado por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 800.000,oo) precio éste que “LA OFERIDA” se obliga a cancelar en el momento de la firma del presente documento así: A) DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 240.000,oo) en dinero efectivo de curso legal en el país, y recibido en este acto a la entera satisfacción de “LA OFERENTE” sirviendo el presente documento como recibo del mismo; B) SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 60.000,00) en el plazo de (30) días, los cuales conforman el monto total en calidad de arras, lo que será imputable al precio total de la venta; C) Quedando pendiente un diferencial por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,00) que se compromete a cancelar en el momento de la Protocolización del documento definitivo ante la Oficina Subalterna del Registro correspondiente. CLAUSULA SEXTA (PENAL). En caso que no se lleve a cabo la Compra del inmueble, objeto de este contrato, por causas imputables a “LA OFERIDA”, esta cancelará a “LA OFERENTE” la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 30.000,oo) de la suma entregada en calidad de arras según la cláusula anterior, como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados a “LA OFERENTE” y el diferencial es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 270.000,oo) deberá ser devuelto a “LA OFERIDA”; Asimismo si no se efectuase la venta del inmueble por causa imputable a “LA OFERENTE” esta deberá devolver a “LA OFERIDA” la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 300.000,oo) monto entregado por “LA OFERIDA” más la suma de TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 30.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, para ambos casos se establece un lapso de tiempo de la entregas del dinero, no mayor a los cinco (5) días siguientes de vendida dicha obligación. CLAUSULA SEPTIMA: El presente contrato contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes, en consecuencia cualquier otra estipulación que las derogue, amplíe o modifique para que tenga validez, deberá ser expresamente aceptado por escrito entre las partes (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 25 de febrero de 2013, las partes intervinientes en el proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble constituido por una Villa distinguida con el Nº 16-E, la cual forma parte del Módulo DIECISEIS (16) del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLAS EL CAMINO”, situado en la parcela B-17 que forma parte de la Urbanización El Castillejo, ubicado en Jurisdicción del Municipio Guatire, distrito Zamora del Estado Miranda; ello por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo), de los cuales la FUTURA COMPRADORA, ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ- pagó TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo); quedando por cancelar la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) los cuales serian cancelados al momento de la Protocolización del documento definitivo de la venta; cuya materialización debía realizarse en el termino de noventa (90) días , más treinta (30) días continuos de prorroga; evidenciándose asimismo de dicho contrato que las partes establecieron en la Clausula Segunda que para el momento de la protocolización del documento el bien inmueble objeto de venta estaría libre de todo pasivo, gravamen, y que nada adeudaría por concepto de pagos de servicios; cuyos recibos estarían debidamente cancelados y solvente para el tramite del crédito. Así se precisa.
Segundo.- (F. 15 al 27) Marcado con la letra “B” En copia fotostática Documento de compra venta con constitución de Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado redactado por la Institución Financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL, a través del cual los ciudadanos JOEL JOSE ZABALA VILLARROEL y VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, dieron en venta a la ciudadana ERIKA LISMAR MARCANO MONTEZUMA, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número 2B-11, ubicado en el Piso Planta Baja (PB) del Edificio 2B, el cual forma parte del Conjunto Residencial Buena Vista Etapa 2, el cual esta situado sobre la Parcela Residencial Nº 2 de la “Urbanización Buena Vista”, Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de CUATROCIENTO MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo); cabe acotar que si bien es cierto dicha documental constituye documento público el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, no es menos cierto que el mismo nada aporta al proceso como demostrativo del incumplimiento por parte de la demandada, razón por la cual esta Juzgadora lo desecha del proceso y así se decide.
Tercero. (F. 28) Marcado con la letra “C” Planilla de Estatus de Crédito Hipotecario a nombre de la Ciudadana VERONICA MAGDALY ALVAREZ ROJAS, fechada 14 de marzo de 2013, este Tribunal adminicula dicha probanza con las pruebas cursantes a los autos procedentes de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, mediante las cuales se evidencia que a la parte actora le fue aprobado el respectivo crédito hipotecario, por tal motivo esta Juzgadora lo valora conforme a la sana critica y así se decide.
Cuarto. (F. 29) Marcado con la letra “D” Comunicación electrónica contentiva de mensajes de datos, remitidos por la Especialista de Crédito Hipotecario del Banco de Venezuela, Marlin Estrada para la ciudadana Jennifer Lander, mediante la cual procede a notificarle que la fecha de firma del crédito otorgado a la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, se fijó para el día 20 de junio de 2013, este Tribunal adminicula dicha probanza con las pruebas cursantes a los autos procedentes de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, mediante las cuales se evidencia que a la parte actora le fue aprobado el respectivo crédito hipotecario, y que la firma del mismo se encontraba fijada para el día 20 de junio de 2013, por tal motivo esta Juzgadora lo valora tanto en su merito como en su contenido y así se decide.
Quinto. (F. 30) Marcado con la letra “E” en copia fotostática Constancia de Recepción expedida por el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de julio de 2013, del cual se desprende textualmente que: “(…) Presentante: VERÒNICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Venta y Hipoteca. Fecha de Otorgamiento Jueves 04 de julio de 2013. Sin Traslado. Recaudos entregados Documento de Identidad, Registro de Vivienda Principal, Registros de Información Fiscal, Certificado de Solvencia Municipal y Certificado de Solvencia Municipal y Certificado de Solvencia de Agua (…)”. Ahora bien, en vista de que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la demandante, ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ compareció en fecha 02 de julio de 2013, por ante la referida oficina registral, a los fines de proceder a la protocolización del documento definitivo de venta devenido de la opción objeto del presente proceso y así se decide.
Sexto.- (F. 31 y 32) Marcadas con las letras “F” y “G” Copias simples de Sendas Constancias levantadas por la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, fechadas 04 de julio de 2013 y 11 de julio de 2013, mediante las cuales dicho organismo público dejó constancia de que se presentó a la sede de dicha oficina registral en la fecha y hora pautada), la primera según constancia de recepción de trámite con el Nº 237.2013.3.4955, la ciudadana VERONICA ROJAS- en su carácter de compradora- con la intención de firmar un documento de venta. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la demandante compareció ante la oficina registral respectiva en las oportunidades fijadas para la firma del documento definitivo de venta (a los fines de dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio), sin embargo en vista de que la demandada no compareció, la venta no se finiquito. Así se precisa.
Séptimo.- (F. 33 al 46) Marcado con la letra “H”, copia fotostática de Documento de Compra Venta con constitución de Garantía hipotecaria convencional de Primer Grado redactado por la Institución Bancaria concedente del préstamo BANCO DE VENEZUELA, a través del cual la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO- aquí demandada- daba en venta a los ciudadanos JOEL JOSE ZABALA VILLARROEL y VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, la última de las nombradas, accionante en el presente procedimiento- un inmueble de su propiedad constituido por una Villa distinguida con el Nº 16-E, la cual forma parte del Módulo DIECISEIS (16) del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLAS EL CAMINO”, situado en la parcela B-17 que forma parte de la Urbanización El Castillejo, ubicado en Jurisdicción del Municipio Guatire, distrito Zamora del Estado Miranda; cabe acotar que, no se encuentra suscrito por persona alguna, sin embargo, fue presentado y se encuentra sellado por el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda-. Ahora bien, aun cuando la probanza en cuestión es de naturaleza privada y fue promovida en copia simple; no obstante, quien aquí suscribe en vista que el mismo no fue tachado en el decurso del proceso, estima este Tribunal que debe ser apreciada como indicio de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de la experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que la demandante a los fines de llevar a cabo la protocolización de la ventas definitiva del inmueble objeto de la litis, procedió a suscribir junto al ciudadano JOEL JOSE ZABALA VILLARROEL (como comunero) documento de compra venta a través de la profesional del derecho, abogada MIGDALIA MELEAN, e incluso procedieron a presentarlo por ante la Oficina respectiva, sin embargo, dicha documental no fue debidamente protocolizada ante la incomparecencia de la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, en su carácter de vendedora y así se decide.
Una vez abierto el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
Primero.- (F. 129) Marcado “1” Planilla de Depósito Bancario, emitido por BANESCO.BANCO UNIVERSAL, relacionada con el depósito efectuado por el ciudadano JOEL ZABALA, cuya titularidad corresponde a la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO- aquí demandada- en la cuenta Nro. 01340202752023024368. Ahora bien, si bien es cierto que dicha documental encuadra dentro de los medios probatorios denominados tarjas, los cuales conforme a las disposiciones del artículo 1.383 del Código Civil, encuadran en el género de documentos de naturaleza privada, no es menos cierto que dicho deposito fue efectuado por un tercero ajeno a la litis, por tal motivo esta Juzgadora lo desecha del proceso y así se decide.
Segundo. (F. 130) Marcado “2” Planilla de Depósito Bancario, emitido por BANESCO. BANCO UNIVERSAL, relacionada con el depósito efectuado por la ciudadana VERONICA ROJAS- hoy accionante a la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO- hoy demandada en la cuenta Nro. 01340202752023024368, por Bs. 30.000,oo_; cuya tarja no fue impugnada ni tachada por la parte a quien le fue opuesta, teniéndose como demostrativa que la hoy accionante realizó el referido depósito a la demandada en fecha 25 de marzo de 2013 y así se precisa.
Tercero.- (F. 131 y 132) Marcado “3” y “4” Planillas de Comprobantes de Transacción (Depósitos Bancarios), emitidos por BANCO DE VENEZUELA, relacionada con el depósito efectuado por la ciudadana VERONICA ROJAS, en fecha 25 de marzo de 2013 y 26 de febrero de 2013 al ciudadano IVAN TOVAR CASTILLO, titular de la cuenta Nro. 0102-0132-240100029392. Ahora bien, si bien es cierto que dicha documental encuadra dentro de los medios probatorios denominados tarjas, tal y como fue enunciado con anterioridad, los cuales encuadran en el género de documentos de naturaleza privada, no es menos cierto que dicho depósito fue efectuado por un tercero ajeno a la litis, por tal motivo esta Juzgadora lo desecha del proceso y así se decide.
Cuarto.- (F. 133) Marcado con la letra “E”, copia fotostática Constancia de Recepción expedida por el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 02 de julio de 2013, respecto a dicha instrumental, quien aquí suscribe deja expresa constancia que la misma fue analizada y valorada con anterioridad y así se deja establecido.
Quinto. (F. 134 y 135) Marcadas “F” y “G” Copias simples de Sendas Constancias levantadas por la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, fechadas 04 de julio de 2013 y 11 de julio de 2013, respecto a dicha instrumental, quien aquí suscribe deja expresa constancia que las mismas fueron analizadas y valoradas con anterioridad y así se deja establecido.
Sexto. (F. 136) Marcado con la letra “H” Carta de Residencia expedida en fecha 19 de enero de 2015, por el Consejo Comunal “Las Flores del Ingenio”, mediante el cual los voceros de dicho ente hacen constar que la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ- parte accionante- habita en la comunidad en la Calle Principal, casa Nro. 23 alquilada, el Tribunal a tal respecto observa: Si bien es cierto que dicha constancia fue emitida por un ente que es reconocido dentro de nuestra legislación como activador y coadyuvante en el fortalecimiento de las bases sociales de nuestra República; no es menos cierto que la misma nada aporta al proceso como demostrativa del incumplimiento del contrato en referencia, por tal motivo se desecha del proceso y así se decide..
Séptimo. (F. 137) Marcado con la letra “I” Copia simple de Constancia de Unión Concubinaria, expedida por la Alcaldía Bolivariana del Municipio “Ambrosio Plaza” del Estado Bolivariano de Miranda, correspondiente a los ciudadanos JOEL JOSE ZABAL VILLARROEL y VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, mediante la cual se demuestra la unión concubinaria existente entre los mismos, el cual no es un hecho controvertido en el proceso y así se decide.
Octavo: (F. 138) Marcado con la letra “J” Planilla de Posición Consolidada. Misceláneos, fechada 13 de abril de 2015, expedida por la Entidad Financiera BANCO DE VENEZUELA. Oficina Guatire Plaza, a favor de la cual se evidencia un Saldo Bloqueado en la cuenta signada 01-482-213347-5 de Bs. 300.000,oo, de la cual se evidencia Sello Húmedo que se lee: “BANCO DE VENEZUELA. 871. OFICINA GUATIRE PLAZA. Ahora bien, aun cuando la probanza en cuestión es de naturaleza privada, quien aquí suscribe en vista de que el contenido de la misma no fue desvirtuado en el curso del juicio, estima esta jurisdicente que esta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, infiriéndose del contenido de dicha probanza que en la cuenta de la hoy accionante, existe un monto retenido de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo). Así se establece.
Noveno. (F. 139 y 140) Marcada con la letra “K” Planilla de Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), correspondientes al mes de junio de 2013, expedida por la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, Oficina Guatire Plaza, de la cual se evidencia sello húmedo que se lee: “BANCO DE VENEZUELA. 871. OFICINA GUATIRE PLAZA, este Tribunal la valora conforme a lo establecido en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de que a la persona titular de la cédula de identidad Nro. 17.651.894, es decir cedula correspondiente a la hoy accionante, es beneficiaria de dicho fondo a los fines de adquirir el inmueble. Así se precisa.
Décimo. (F. 141) Marcada con la letra “L”, copia fotostática de Acta de Nacimiento número 809, expedida por el Consejo Nacional Electoral. Comisión de Registro Civil y Electoral del Estado Miranda, Municipio Zamora. Registro Civil Zamora, correspondiente al menor ciudadano ANGEL JOEL ZABALA ROJAS. Ahora bien, si bien es cierto que la misma tiene valor probatorio conforme a lo establecido en el articulo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil, como demostrativo de que dicho menor es hijo legitimo de los ciudadanos JOEL JOSE ZABAL VILLARROEL y VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, no es menos cierto que tal filiación no es un hecho controvertido en el proceso, razón por la cual quien aquí suscribe la desecha por carecer de valor probatorio y así se precisa.
PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara a:
1) BANCO DE VENEZUELA (sede Centro comercial buenaventura vista place), a los fines de que dicho organismo informara a este Tribunal lo siguiente: a) Si en fecha 14 de marzo de 2013, fue aprobado solicitud de crédito Nº 0102-0166003331300160, e indique la beneficiaria del mismo; 2) sobre la veracidad de las siguientes planillas de depósitos Nº 83346929 y 74306612, de fechas 25/02/2013 y 26/02/2013, por las cantidades de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) y DOSCIENTOS DOS MIL BOLIVARES (Bs. 202.000,oo), respectivamente, en la cuenta Nº 0102-0132-24-0100029392 y 3) A quien pertenece la mencionada cuenta. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 170) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) Cumplimos con informarle que la ciudadana Verónica Magdaly Rojas Álvarez, titular de la cédula de identidad V.- 17.651.894, si laboró en esta institución financiera. Así mismo le indicamos que en revisión efectuada a nuestro sistema el numero de crédito no fue ubicado Nº 0102-0166-003331300160(…)”; cuya información demuestra el titular de la cuenta allí expresada y así se deja establecido.
2) BANCO BANESCO (C.C Buenaventura), a los fines de que dicho organismo informara a este Tribunal lo siguiente: La veracidad de las siguientes planillas de depósitos Nº 1412245270 y 83346929, de fechas 25/02/2013 y 26/02/2013, por la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 38.000,00) y TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) respectivamente, en la cuenta Nº 0134-0202-75-2023024368, y a quien pertenece la mencionada cuenta. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 233) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que:”(…) En la cuenta corriente Nº 0134-0202-75-2023024368, se evidencia el abono de Bs. 38.000 de la planilla Nº 1412245270, de fecha 26-02-2013. En cuanto a la planilla Nº 83346929 no se evidencia en los movimientos de la cuenta antes mencionada para el mes de febrero del 2013. La cuenta corriente Nº 0134-0202-75-2023024368, tiene como titular al ciudadano Muñoz Delgado Dolly Isbael V- 5.887.139(…)”
3) BANCO DE VENEZUELA (Sede Centro Comercial Guatire Plaza), a los fines de que informara sobre los siguientes particulares: a) Quien es el titular de la cuenta de ahorros Nº 01-482-213347-5; b) Si en dicha cuenta de ahorros se encuentra bloqueada la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), desde que fecha se encuentra bloqueada y quien realizó el depósito de dicho monto; c) Sobre la solicitud de créditos al BANAVIH para protocolización de créditos hipotecarios, y si la titular de la cédula de identidad Nº 17.651.894, es la beneficiaria de fondos para adquirir inmueble. Respecto a tal medio de probanza, quien aquí suscribe observa que no cursa en autos resulta alguna de los informes promovidos; en efecto, por las razones que anteceden no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
4) Cursa al folio 210 del presente expediente, comunicación emanada del BANCO DE VENEZUELA, mediante la cual informa lo que a continuación se transcribe: “(…) Según oficio Nº 0855-310 el cual fue recibido el día 22 de Mayo del 2015 en la agencia del Banco de Venezuela 166 vista place, donde nos están solicitando si en fecha 14 de marzo del 2013 fue aprobado la solicitud de crédito Nº 0102-0166003331300160 e indicar la persona beneficiaria de la misma…. El día 13 de Marzo del 2013 la solicitud del crédito Nº 01020166003331300160 de la cliente VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ titular de la cédula de identidad Nº 17.651.894 fue APROBADA POR UN MONTO DE 90.966,00 Y monto de subsidio de Bs. 209.034,00 PARA UN TOTAL DE APROBACIÒN DEL CERDITO Bs. 300.000,oo y NO COMO APARECE ERRONEAMENTE EN DOCUMENTO ANTERIOR, ya que se esta Certificando claramente que con el número de cédula de la cliente VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, titular de la cedula de identidad Nº V-17.651.894 la solicitud del cerdito para la adquisición de vivienda APROBADA. Por un error involuntario se le informo a ese Juzgado que dicha solicitud… no aparecía siendo lo correcto que si existe debidamente aprobada (…)”. Cuya prueba sirve para demostrar que efectivamente a la hoy accionante le fue aprobado crédito hipotecario por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) y así se deja establecido.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
La parte demandada consignó junto al escrito de contestación a la demanda los siguientes medios probatorios:
Primero.- (F. 102 al 109) Marcado con la letra “A” ” Instrumento Poder original otorgado por la accionada, ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO a la abogada JOHANA JOSEFINA ANTILLANO MORALES, a fin de que ejerciera su representación en juicio; del mismo modo se observa el cumplimiento de todos los trámites y formalidades que se exigen para su suscripción, tal como lo establece el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Tribunal lo valora tanto en su mérito como en su contenido, como demostrativo de tal representación y así se decide.
Segundo.- (F. 110 al 114) Marcado con la letra “B” en copia certificada de Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública (Interina) del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, de fecha 25 de febrero de 2013, el cual quedó anotado bajo el número 05, Tomo 35 de los libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo; celebrado entre la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO- en su carácter de FUTURA VENDEDORA y la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ- en su carácter de FUTURA COMPRADORA;_ cuya documental fue valorada y analizada con anterioridad específicamente en las pruebas portadas por la accionante, razón por la cual esta Juzgadora se atiene a lo establecido supra, y así se decide.
Tercero. (F. 115) Marcado con la letra “C” Recibo fechado 16 de julio de 2013, por la cantidad de Bs. 300.000,oo realizado por la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO a la hoy accionante ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, por concepto de devolución de arras por desistimiento de negociación de opción a compra del inmueble de su propiedad ubicado en la Parcela B-17 que forma parte de la Urbanización El Castillejo, ubicado en Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda, según consta de documento autenticado de fecha 25 de febrero de 2013, ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, Guatire bajo el Nº 05, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; en cuyo reverso se evidencia copia fotostáticas de cédulas de identidad pertenecientes a las partes litigantes en el proceso; así como copia del cheque de gerencia Nro. 0202-00018969; el cual no aparece suscrito por las partes litigantes del proceso como demostrativo de lo expuesto, por lo cual este Tribunal lo desecha por carecer de valor probatorio y así se decide.
Cuarto (F. 116) Marcado con la letra “D” Planilla de Depósito Bancario, emitido por el BANCO DE VENEZUELA, relacionada con el depósito efectuado por la ciudadana MUÑOZ DOLLY, cuya titularidad corresponde a la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ- aquí accionada- en la cuenta Nro. 0102-0482-850102133475, por la cantidad de Bs. 300.000,oo. Ahora bien, se observa que la documental in comento encuadra dentro de los medios probatorios denominados tarjas, los cuales conforme a las disposiciones del artículo 1.383 del Código Civil, encuadran en el género de documentos de naturaleza privada, sirviendo la misma como demostrativa de que la hoy demandada, ciudadana DOLLY MUÑOZ, realizó deposito bancario a la hoy accionante por la cantidad de Bs. 300.000,oo y así se precisa.
PRUEBA DE INFORMES Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara a:
1) BANCO DE VENEZUELA (sede principal, ubicada en la Av. Universidad, Esquina de Sociedad, Edificio Banco de Venezuela, Altagracia-Caracas), a los fines de que dicho organismo informara si en fecha 22 de julio de 2013, se efectuó un depósito a la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, en la cuenta de ahorro Nº 0102-0482-85-0102133475, mediante cheque de Gerencia Nº 020200018969 del Banco Banesco, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) por la ciudadana DOLLY YSABEL MUÑOZ DELGADO. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 168) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) Cumplimos con informarle que en revisión efectuada en los movimientos de la cuenta de ahorro Nº 0102-0482-85-01-02133475, a nombre de la ciudadana VRONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, titular de la cédula de identidad V- 17.651.894, efectivamente se evidencia un cheque depositado en la mencionada cuenta bancaria, en fecha 22-07-2013 por la cantidad de Bs. 300.000,oo (…)”; cuya información demuestra el titular de la cuenta allí expresada, así como el monto depositado por la demandada y así se deja establecido.
2) BANCO DE VENEZUELA (sede Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, C.C. Buenaventura, Vista Place, Nivel Mirador), a los fines de que informara si para el mes de febrero de 2013 al 26 de junio de 2013, la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, C.I Nº V.- 17.651.894, laboraba como empleado del referido Banco, antigüedad y cargo. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 170) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) Cumplimos con informarle que la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, titular de la cedula de identidad V- 17.651.894, si laboró en esta institución financiera (…)” cuya información demuestra que la hoy accionante, laboró en dicha entidad bancaria; hecho este no controvertido en el presente procedimiento, por tal motivo nada tiene que analizar esta juzgadora respecto a tal información y así se decide.
PRUEBA TESTIMONIAL: De las ciudadanas GINETTE VALENTINA MORENO PINEDA y SARA JOSEFINA VERGARA PEREZ.
En cuanto a la declaración de la Ciudadana GINETTE VALENTINA MORENO PINEDA (F: 197 al 199 de la I pieza), esta testigo al ser interrogada por la parte promovente contestó: “Que conoce a la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, desde hace 30 años; que conoce a la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ; que sabe y le consta que dichas ciudadanas tenían una relación contractual; que no tiene conocimiento de alguna relación contractual entre el ciudadano JOSE YOEL ZABALA VILLARROEL y DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO; que sabe y le consta que la ciudadana VRONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ le manifestó a la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, que el crédito hipotecario otorgado por el Banco de Venezuela, no cubría la totalidad y que con gran pesar no podía hacer la negociación; por que ella fue con ella y VERONICA ROJAS le dijo que no podía comprarlo y que le devolviera su dinero, porque no tenia dinero para la clausula apelada; que ella fue con la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ a solicitar los servicios de la Dr. YARITZA LOVERA, para que redactara el documento mediante el cual se hacia entrega del cheque de gerencia y se hacia la devolución de las arras; que la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ no quiso aceptarlo, ni firmar; y que DOLLY MUÑOZ tuvo que depositarle el dinero; que sabe y le consta que la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ para ese momento era empleada del Banco de Venezuela, porque las veces que la vio tenia el uniforme y su carnet. Esta testigo no fue repreguntada.
En cuanto a la testimonial de la ciudadana SARA JOSEFINA VERGARA PEREZ (F. 200 al 202 de la I pieza), esta testigo al ser interrogada por la parte promovente contestó: “Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO; que conoce a la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ; que sabe y le consta que la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ tenia una relación contractual con la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ; que no le consta que los ciudadanos JOSE YOEL ZABALA VILLARROEL y hayan tenido una relación contractual DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO; que sabe y le consta que la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ le dijo a la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ que el crédito no le cubría la totalidad, que la disculpara y que si le podía devolver el dinero que le había abonado para asegurar; que ella acompañó a la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO a contratar los servicios de la Dr YARITZA LOVERA, para que redactara el documento mediante el cual se le hizo entrega del cheque de gerencia y devolución de las arras convenidas a la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, quine no lo quiso firmar; que dicha ciudadana para ese momento era empleada del Banco de Venezuela, porque la veía con el uniforme del Banco y el carnet.”
En relación a la prueba testimonial de las referidas ciudadanas; cuyas deposiciones fueron transcritas precedentemente, éste Tribunal las desecha en virtud de que conforme al artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Así se decide.
CAPITULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:
En el presente proceso la parte accionante, ciudadana VERÒNICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO; sosteniendo para ello, que en fecha 25 de febrero de 2013, celebró en carácter de futura compradora un contrato de opción de compra venta con la demandada (quien actúo como propietaria del bien y futura vendedora), el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una Villa distinguida con el Nº 16-E, la cual forma parte del Módulo DIECISEIS (16) del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLAS EL CAMINO”, situado en la parcela B-17 que forma parte de la Urbanización El Castillejo, ubicado en Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda. Asimismo señaló que en dicho contrato se acordó que el precio de la venta era de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo), de los cuales canceló la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo)en calidad de arras, en el entendido que la cantidad restante debía ser pagada al momento de la protocolización de la venta definitiva, es decir, dentro de los noventa (90) días siguientes, más treinta (30) días continuos, para lo cual tramitó ante el Banco de Venezuela un crédito hipotecario el cual fue aprobado dentro del lapso establecido; sin embargo una vez aprobado dicho crédito la venta definitiva no pudo protocolizarse pues la demandada no compareció ante la Oficina registral respectiva en las oportunidades fijadas para ello; razón por la cual procede a demanda el cumplimiento del contrato, a los fines de que se materialice la venta definitiva del inmueble ut supra descrito.
Así las cosas, en vista de que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente este Tribunal señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia, lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051).
Dicho esto tenemos que con relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 25 de febrero de 2013, anotado bajo el número 05, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Miranda (F. 08 al 14 de la I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; pudiéndose constatar que a través del mismo la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO- en su carácter de OFERENTE (futura vendedora)- se comprometió a venderle a la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ – (Oferida y futura vendedora)- el inmueble identificado anteriormente, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,oo)- dentro de los noventa días siguientes contados a partir de la firma de la opción, más treinta días continuos de prorroga, esto es antes del 30 de junio de 2013; de los cuales TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) debían ser pagados en calidad de reserva (cantidad esta que ciertamente fue pagada, pues fue aceptado por la hoy demandada), siendo la cantidad de QUINEINTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) exigibles al momento de la protocolización de la venta definitiva.
De esta manera siendo que cursa de autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, en consecuencia quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual y así se decide.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 fe marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:

“(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la supuesta incomparecencia del demandado -en su condición de propietario y futuro vendedor- a la oficina registral correspondiente en la oportunidad fijada para la protocolización del documento definitivo de venta; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, y en vista que la parte demandante consignó e hizo valer las siguientes instrumentales: DOCUMENTO DE OPCION DE COMPRA VENTA (inserto a los folios 08 al 14) debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de febrero de 2013; COMUNICACIÓN ELECTRÓNICA (Folio 29) Banco de Venezuela, de fecha 13 de junio de 2013, mediante la cual se evidencia que la primera de las firmas e se encontraba pautada para el 20 de junio de 2013; CONSTANCIA DE RECEPCION (cursante al folio 30) expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 02 de julio de 2013, de la cual se desprende que fijó como fecha del otorgamiento el 04 de julio de 2013; CONSTANCIAS fechadas 04 de julio de 2013 y 11 de julio de 2013, expedidas por la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, de las cuales se desprende que la hoy demandante compareció ante la oficina registral respectiva en las oportunidades fijadas para la firma del documento definitivo de venta. DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCION DE GARANTIA HIPOTECARIA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO (Folios 33 al 46) elaborado por la institución financiera Banco de Venezuela concedente del préstamo solicitado por la actora y el ciudadano JOEL JOSÈ ZABALA VILLARROEL, el cual fue presentado ante la Oficina registral respectiva. INFORME DEL BANCO DE VENEZUELA (cuyas resultas riela al folio 210), mediante las cuales se desprende que el crédito hipotecario solicitado por la demandada fue aprobado en fecha 13 de marzo de 2013 ; en consecuencia quien aquí suscribe puede concluir que el hecho arriba referido quedó suficientemente probado en autos y así se precisa.
En este sentido, siendo que fijada la oportunidad para proceder a la firma del documento definitivo de venta, esto es, 20 de junio de 2013, 04 de julio de 2013 y 11 de julio de 2013, la parte demandada no compareció ante la Oficina registral respectiva, así pues en el caso de marras la demora en finiquitar la venta no le es imputable a la hoy accionante, pues evidentemente ésta efectúo todas las gestiones pertinentes, cumplió con todas las obligaciones contractuales e incluso tramitó tempestivamente el crédito hipotecario (el cual fue aprobado oportunamente por la entidad bancaria encargada), (CLAUSULAS SEGUNDA y TERCERA); considerando esta jurisdicente que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso, no alcanzó su fin por cuanto la demandada incumplió con su obligación de vender. Así se precisa.
En consecuencia este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante un razonamiento lógico y critico que la demandada, ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, en su carácter de futura vendedora, incumplió con su obligación de vender, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso se cumple con el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de de contrato. Así se establece.
Así las cosas, partiendo de los argumentos esgrimidos en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ contra la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO; ambas partes identificadas en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo, y en consecuencia se ORDENA a la demandada a vender a la parte actora el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por una villa distinguida con el Nº 16-E, la cual forma parte del Módulo DIECISEIS (16) del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CAMINO, situado en la parcela B-17 que forma parte de la Urbanización El Castillejo, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda. Sus linderos son: NORTE: Con la villa 16-F; SUR: Con paso peatonal y área verde; ESTE: Con paso peatonal y área verde entre módulos 16 y 17; OESTE: Con la villa 16-D. Le corresponde en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento descubierto distinguido con el mismo número y letra de la villa, ello conforme con lo previsto en el referido contrato; asimismo deberá la demandante, pagar el saldo restante, esto es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) ; y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de titulo de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada para su registro.

CAPITULO V
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa incoada por la parte demandada, ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ contra la ciudadana DOLLY ISABEL MUÑOZ DELGADO, ambas partes plenamente identificadas en autos, en consecuencia se ORDENA a la demandada a vender a la parte actora el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaria Pública Interina del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, constituido por una villa distinguida con el Nº 16-E, la cual forma parte del Módulo DIECISEIS (16) del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CAMINO, situado en la parcela B-17 que forma parte de la Urbanización El Castillejo, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda. Sus linderos son: NORTE: Con la villa 16-F; SUR: Con paso peatonal y área verde; ESTE: Con paso peatonal y área verde entre módulos 16 y 17; OESTE: Con la villa 16-D. Le corresponde en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento descubierto distinguido con el mismo número y letra de la villa, ello conforme con lo previsto en el referido contrato, y asimismo se ORDENA a la parte actora, ciudadana VERONICA MAGDALY ROJAS ALVAREZ, pagar el saldo restante, esto es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo); y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de titulo de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada para su registro.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.

REGISTRESE Y PUBLIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los Veintitrés (23) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015).Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. LILIANA GONZÀLEZ.

LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las doce del mediodía (12:00 m), previa formalidades de ley.

LA SECRETARIA,
Exp Nro. 20.302
LG/YR/Jenny