TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
205º y 156º

PARTE ACTORA: Ciudadano ROBERT FERNANDO DE ABREU COLMENARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 19.387.292.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA Abogados en ejercicio RAÙL ALVAREZ PALACIOS y GLORIA MARIA MONSALVE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 61.368 y 32.610, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROMOTORA 5252 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 2009, bajo el número 22, Tomo 47-A, representada por los ciudadanos ANTONIO DE SOUSA RODRIGUEZ y MIGUEL LUIS PEPE DAMIANO.
APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio INDIRA TORBAY DE SOUSA, SHARON MARINA GONCALVES GONCALVES y ROBINSON A. PIRELA PINEDA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 70.527, 232.239 y 25.356, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.
EXPEDIENTE Nº: 20.667

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inició el presente procedimiento en fecha 12 de febrero de 2015, mediante el sistema de distribución de causas contentiva de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTERATO incoara el ciudadano ROBERT FERNANDO DE ABREI COLMENARES contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA 5252 C.A.
Admitida la demanda en fecha 24 de febrero de 2015, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada; librándose la respectiva compulsa de citación en fecha 03 de marzo de 2015.
En fecha 26 de febrero de 2015, la parte accionante ROBERT FERNANDO DE ABREU confirió poder especial a los abogados RAUL ALVAREZ PALACIO y GLORIA MARIA MONSALVE, a fin de que ejercieran su representación en juicio.
Cumplidos los trámites de la citación, en fecha 14 de octubre de 2015, la parte demandada a través de su representante judicial procedió a darse por citada, a cuyo fin consignó poder que acredita su representación.
Citada como quedó la parte demandada, tal y como se señaló precedentemente, la misma dentro del lapso establecido en el auto de admisión procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
De esta manera, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.
II
DE LA CUESTIÓN PREVIA.

Se evidencia que en el escrito de fecha 09 de noviembre de 2015, la parte demandada alegó entre otras cosas, que lo siguiente:

“(…) En nombre de mis representados opongo la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir: “1º La falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto debe acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia”.
Este asunto preliminar, se opone fundamentado en la “Falta de Jurisdicción de Juez con respecto a la Administración Pública”, para conocer y decidir el asunto sometido a su consideración en el libelo de demanda; y en tal sentido, a los fines de demostrar la pertinencia de dicha excepción, paso a indicar a usted ciudadana juez, una narración de los hechos que la motivan y los razonamientos jurídicos aplicables, a saber:
• La firma mercantil PROMOTORA 5252 C.A., celebró un contrato de Opción a Comprar en Pre-Venta con el ciudadano ROBERT FERNANDO DE ABREU COLMENARES ya identificado, el cual versa sobre un apartamento en proceso de construcción destinado a vivienda, que se encuentra distinguido con el número y letra Veintitrés –D(23-D), situado en el nivel planta piso dos (2) del denominado “Edificio Las Brisas D”, en la denominada Sub-Etapa II del desarrollo habitacional distinguido con el nombre de “CONJUNTO RESODENCIAL LA PONDEROSA SEGUNDA ETAPA” (…), conjunto residencial que, por construirse por etapas, aun a la fecha de presentación del presente escrito, se encuentra en proceso de edificación, el documento de opción a compra en referencia fue debidamente otorgado por ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de octubre del año 2012, quedando inserto Bajo el Nº 14, Tomo 199 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina, el cual consta en autos (…)
• Tomando en consideración que se deriva del citado documento de opción compra (Anexo “A”) que el inmueble objeto de la venta esta constituido por un apartamento desinado a vivienda que se encontraba en proceso de construcción para el momento del otorgamiento de dicho contrato; y siendo que el conjunto habitacional del cual forma parte el apartamento objeto de la negociación, incluso en la actualidad se encuentra en proceso de edificación; la relación contractual existente entre las partes desde el principio de la negociación hasta su conclusión definitiva se rige necesaria e inexorablemente por la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela signada con el Nº 39.912, de fecha 30 de abril de 2012, pues la misma, según lo dispone su Articulo 1, es una ley especial que priva sobre cualquier otra en los casos donde se ventilen derechos y obligaciones derivados de la preventa, venta o cualquier tipo de enajenación de bienes muebles (…) consideración ésta expresamente aceptada por el propio actor en su libelo de demanda.
• Tomando en cuenta entonces que la actividad comercial de construcción y venta de viviendas bajo régimen de preventa esta sometida a la nombrada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, de conformidad con lo previsto en el artículo 9 de dicha Ley, antes de proceder a otorgar cualquier contrato de pre-venta de apartamentos ubicados en el ya citado desarrollo habitacional, la sociedad mercantil PROMOTORA 5252 C.A., procedió a inscribirse por ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, siendo que a raíz de dicho proceso de inscripción, en fecha 15 de junio del año 2012, el Ministerio en cuestión le otorgó el carácter de “Unidad de Producción”, signada con el Nº 298063211-12, lo cual se evidencia de comprobante debidamente recibido por la Dirección General de Gestión SNVH (…).
• Formalizada de esta manera la inscripción en el ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat, la Sociedad Mercantil PROMOTORA 5252 C.A., procedió a presentar ante dicho organismo toda la documentación requerida a fin de obtener los permisos necesarios para la continuación de las obras que estaban en proceso de ejecución al momento de la entrada en vigencia de la ya nombrada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, así como a fin de obtener aprobación al modelo del contrato de compraventa a utilizar en la negociación de las unidades de vivienda que conforman el conjunto habitacional de su propiedad; y cumplidos como fueron los requisitos exigidos, en fecha 23 de agosto de 2012, a través de oficio signado con el Nº DAG Nº 0000665 (…) que acompañó marcado “C” la sociedad mercantil PRPOMOTORA 5252 C.A., obtiene total “Aprobación” al documento contentivo de contrato de opción a compraventa de los inmuebles (apartamentos) que conforman la torre “D” del Conjunto Residencial Las Brisas, Ubicado como ya se ha dicho en la Urbanización La Ponderosa, Sector El Tambor, carretera nacional Los Teques-Caracas (…)
• Así las cosas y como ya se ha indicado, de conformidad con lo previsto en el artículo 9 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, una vez que la sociedad mercantil PROMOTORA 5252 C.A., obtuvo su inscripción ante el Ministerio con Competencia en materia de vivienda y hábitat e igualmente una vez obtenida la aprobación del ente administrativo en cuanto al contenido de los documento de opción a compra, la citada empresa comienza a ofrecer en etapa de preventa a cualquier interesado los inmuebles (apartamentos) que conforman el Conjunto Residencial Las Brisas, siendo que a aquellas personas que manifestaron su deseo e interés de adquirir una vivienda, se le otorgaron los correspondientes documentos de opción a compra; interesados éstos entre los que se encontraba en su momento el ciudadano ROBERT FERNANDO DE ABREU COLMENARES y por tanto constan en autos los documentos con él suscritos al respecto.
• Que en vista que existe una ley especial que rige la materia sobre la cual se fundamenta el presente procedimiento, es necesario hacer referencia a que por disposición de los Artículos 7, 18, 19 y 27 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; cuando una de las partes (comprador o vendedor) considere vulnerados sus derechos emanados de obligaciones contractuales derivadas de documentos en los cuales se pretende la adquisición de viviendas que hayan sido ofrecidas y contratadas en pre-venta, por cuanto se encontraban no construidas o en proceso de construcción al momento de la suscripción del documento correspondiente, o cuando alguna de las partes necesite rescindir dicho contrato; debe iniciar necesariamente un procedimiento administrativo cuyo único y exclusivo conocimiento, tramite y decisión corresponde a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; pues bajo los parámetros de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, la citada Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, es el único organismo competente en la actualidad para dirimir conflictos derivados de las operaciones de compra-venta de inmuebles destinados a vivienda que se encuentren en proceso de construcción o sometidos a un sistema de preventa; dejando la resolución que soluciona estas controversias fuera del alcance del poder judicial venezolano, por lo que el Juez civil no tiene jurisdicción para conocer de estos asuntos especialísimos (…)
• Así las cosas y por lo expresamente establecido en las citadas normas, la resolución del asunto ventilado en el presente expediente, no se encuentra en manos de un juez civil como componente del “Poder Judicial” con su esfera de derechos, prerrogativas y deberes relativos a la administración de justicia, sino por ley especial este asunto está sometido a las atribuciones, competencia objetiva y subjetiva de otros órganos del poder público, como lo es en este caso la “Administración Pública”, específicamente en manos de la “Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, la cual tiene su sede en la Avenida Francisco de Miranda, Torre del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (antiguo INAVI) en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, organismo éste que como ya he indicado, es por Ley el único ente competente en la actualidad para dirimir conflictos derivados de las operaciones de opción a compra de inmuebles destinados a vivienda que se encuentren en proceso de construcción o sometidos a un sistema de pre-venta (…)
• Hacemos mención a la Ley contra la Estafa Inmobiliaria como ley espacial que debe regir el asunto debatido en el presente expediente, pues son normas que prevalecen en su aplicación sobre cualquier otra disposición ordinaria (…)
• El argumento anteriormente indicado consta igualmente desarrollado en la Clausula Vigésima del documento de opción a compra suscrito por ambas partes, que constituye el instrumento fundamental de la demanda (anexo “A”) pues en dicha clausula se estableció de manera convencional, siguiendo lineamientos legales, que el contrato de opción a compra suscrito cumple con las previsiones establecidas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por haber sido revisado por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat; además el hecho de señalar que las demás disposiciones de la legislación venezolana serán aplicables de manera supletoria únicamente en los casos no previstos por la ley especial
• A los fines de dejar claramente demostrado en el presente caso que existe una total “Falta de Jurisdicción del Juez con respecto a la Administración Pública”, consigno en este acto marcadas con las letras “D” y “E” (2) sentencias emanadas de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia; la primera de las sentencias en referencia es de fecha 26 de junio del año 2013 (…) cuando en autos se pretende la resolución de un contrato de opción de compraventa de un bien inmueble destinado a vivienda , que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción, el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir sobre el caso bajo examen, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat” (…)
• Por todo lo narrado y tomando en cuenta la citada Ley especial (Ley Contra la Estafa Inmobiliaria) en concatenación con la disposición del artículo 59 del Código de Procedimiento Civil; en esta oportunidad ratifico la procedencia de la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del articulo 346 del Código de procedimiento Civil (…)
• Con ocasión de la declaratoria con lugar de la citada cuestión previa, solicito respetuosamente ciudadana Juez que no entre a conocer del fondo del presente asunto, dando por desechada la demanda y extinguido el proceso, pues ni el Juez titular de éste juzgado ni ningún otro miembro del Poder Judicial de la República Bolivariana de Venezuela tiene facultad para hacerlo; debido a que el asunto esta sometido al exclusivo conocimiento de la administración pública nacional (…) solicito a este Tribunal que proceda a levantar la Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar que fue decretada (…)”

Siendo la oportunidad para decidir la defensa previa opuesta, quien suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
Las cuestiones previas tienen como fundamento o justificación sanear el proceso de determinados vicios procesales. El Dr. RENGEL ROMBERG es del criterio que las Cuestiones Previas de los ordinales 1er, 2do, 3ero, 4to y 5to del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, están referidas a los sujetos procesales; la cuestión previa del ordinal 6to, está referida a la formalidad o requisitos que debe contener el libelo de demanda; las cuestiones previas de los ordinales 7mo, 8vo y 9no del Artículo 346 del Código Procesal, están referidas a la pretensión del actor y al defecto de forma de la demanda; por último los ordinales 10mo y 11vo están referidas a la acción.
El procesalista colombiano DEVIS ECHANDIA, las clasifica como excepciones sustanciales y procesales; las primeras cuando sus efectos recaen sobre el derecho sustancial pretendido por el demandante y, por tanto sobre las relaciones jurídico-sustanciales (las perentorias y dilatorias) y las segundas, cuando atacan el procedimiento y, por tanto, cuando sus efectos recaen sobre las relaciones jurídico-procesales.
Así pues nos encontramos que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, presentó escrito en el cual primeramente opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346.1º del Código de Procedimiento Civil, referente a la Falta de Jurisdicción y competencia de este Juzgado para conocer el presente juicio, ante lo cual este Juzgado procede a decidir previamente la alegada cuestión previa de y así se establece.
El artículo 349 del Código de Procedimiento Civil establece que alegadas las cuestiones previas a que se refiere el ordinal 1º del artículo 346, el Juez decidirá sobre las mismas el quinto día de despacho siguiente al vencimiento del lapso de emplazamiento, ateniéndose únicamente a lo que resulte en autos y de los documentos presentados por las partes.
En este sentido, respecto a la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia”; este Tribunal partiendo del minucioso análisis realizado a las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte demandada en la contestación de la demanda confunde la falta de jurisdicción con la incompetencia, lo cual resulta erróneo, confuso e incoherente, como corolario de ello resulta oportuno traer a colación parte del criterio expuesto por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia No. 01539, proferida en fecha 04 de julio del año 2000, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:

“(...) la jurisdicción es la función pública, realizada por los órganos competentes del Estado, en virtud de la cual se administra justicia con el objeto de dirimir conflictos y controversias de relevancia jurídica mediante decisiones con autoridad de cosa juzgada; la competencia es la medida de esa jurisdicción asignada a los órganos jurisdiccionales del Estado de manera específica atendiendo a criterios de materia, cuantía y territorio. Por tanto, al tratarse de figuras distintas el legislador otorgó a cada una de ellas diferente tramitación en caso de ser cuestionadas durante el proceso. (…)”.

Así pues, es posible determinar que la jurisdicción es el poder de administrar justicia, y la competencia por otra parte, es la medida dentro de la cual la potestad de administrar justicia está distribuida, es así que se trata de figuras distintas, que además tienen diferentes formas de tramitarse dentro del proceso. En este mismo orden de ideas, vale la pena acotar que la incompetencia es una determinación de signo negativo que excluye al Juez del conocimiento de la causa, pero al mismo tiempo positivo, porque determina cual es el competente, por estar comprendido el asunto en la esfera de sus poderes y atribuciones legales. Pues la competencia para conocer de un asunto especifico queda determinada por la materia, el valor de la demanda y el territorio.
En este orden de ideas los únicos casos en que puede plantearse la falta de jurisdicción son: 1) falta de jurisdicción del juez venezolano ante el juez extranjero; 2º) falta de jurisdicción frente a la administración pública y 3º) falta de jurisdicción frente al arbitraje.
En el presente caso ha sido demandado el cumplimiento de un contrato de opción compra venta del inmueble destinado a vivienda, identificado con el número y letra veintitrés-D (23-D) que está ubicado en el Nivel Planta piso dos (2) del denominado “Edificio las Brisas D” EN LA DENOMINADA Sub-Etapa II del desarrollo habitacional distinguido con el nombre de Conjunto Residencial La Ponderosa Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización La Ponderosa, Sector El Tambor, Carretera Los Teques-Caracas, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda,.

Aduce la representación judicial de la parte demandada al oponer la referida cuestión previa que de conformidad con lo previsto en el artículo 9 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, una vez que la sociedad mercantil PROMOTORA 5252 C.A., obtuvo su inscripción ante el Ministerio con Competencia en materia de vivienda y hábitat e igualmente una vez obtenida la aprobación del ente administrativo en cuanto al contenido de los documento de opción a compra, la citada empresa comienzo a ofrecer en etapa de preventa a cualquier interesado los inmuebles (apartamentos) que conforman el Conjunto Residencial Las Brisas, siendo que a aquellas personas que manifestaron su deseo e interés de adquirir una vivienda, se le otorgaron los correspondientes documentos de opción a compra; interesados éstos entre los que se encontraba en su momento el ciudadano ROBERT FERNANDO DE ABREU COLMENARES y por tanto constan en autos los documentos con él suscritos al respecto.

Que en vista que existe una ley especial que rige la materia sobre la cual se fundamenta el presente procedimiento, es necesario hacer referencia a que por disposición de los Artículos 7, 18, 19 y 27 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; cuando una de las partes (comprador o vendedor) considere vulnerados sus derechos emanados de obligaciones contractuales derivadas de documentos en los cuales se pretende la adquisición de viviendas que hayan sido ofrecidas y contratadas en pre-venta, por cuanto se encontraban no construidas o en proceso de construcción al momento de la suscripción del documento correspondiente, o cuando alguna de las partes necesite rescindir dicho contrato; debe iniciar necesariamente un procedimiento administrativo cuyo único y exclusivo conocimiento, trámite y decisión corresponde a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; pues bajo los parámetros de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, la citada Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, es el único organismo competente en la actualidad para dirimir conflictos derivados de las operaciones de compra-venta de inmuebles destinados a vivienda que se encuentren en proceso de construcción o sometidos a un sistema de preventa; dejando la resolución que soluciona estas controversias fuera del alcance del poder judicial venezolano, por lo que el Juez civil no tiene jurisdicción para conocer de estos asuntos especialísimos, por lo cual pasa de seguidas este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones:
En ese sentido, observa este tribunal que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en su artículo 1, establece como objetivos los siguientes:
“(…) regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
Así, lo pretendido por este instrumento normativo es impedir que los eventuales compradores suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, en condiciones asimétricas, que los hagan inejecutables y que en definitiva operen en detrimento del universo de adquirientes.
Al efecto, el Título III de la referida ley, relativo a la Preventa, Venta o Enajenación de Viviendas en Proceso de Construcción o aún no Construidas, en su artículo 9 establece que:
“Artículo 9. La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a vivienda en proceso de construcción o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos y entes competentes en materia de viviendas y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales debiendo ser aprobadas por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia”.
Por su parte, los artículos 18, 19 y 27 eiusdem, establecen:
“Artículo 18 “No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”.
Articulo 19 “En el supuesto que el comprador en venta o preventa de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no Imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, deberá realizar la notificación por escrito a éste, así como a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con un máximo de noventa días de anticipación
Articulo 27 “Los compradores podrán acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6072, con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo”.
Las normas arriba citadas, establecen una serie de mecanismos de protección a los adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que sean víctimas de un sistema que puede funcionar en condiciones desiguales.
De conformidad con lo previsto en el artículo 18 supra citado, para que los constructores, contratistas, productores y promotores de vivienda “…puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del mismo que deberá ser avalada por ésta. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por rescisión”.
Por lo tanto “…cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada”. (Vid. Sentencia de esta Sala Nro. 00739 del 27 de junio de 2013).
La presente controversia se circunscribe a determinar si el Poder Judicial tiene jurisdicción para decidir la demanda que por Cumplimiento de Contrato de opción a compra venta incoara el ciudadano ROBERT FERNANDO DE ABREU COLMENARES contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA 5252 C.A., en tal sentido se indica:
En este contexto cursan a los autos:
Primero. (F. 34 al 54) Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 14, Tomo 199 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, mediante el cual la Sociedad Mercantil PROMOTORA 5252 C.A., y el hoy accionante ROBERT FERNANDO DE ABREU COLMENARES, suscribieron un contrato de pre-venta, sobre el inmueble identificado en el texto libelar .
Segundo: (F. 135 al 138) Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, fechado 25 de abril de 2014, anotado bajo el número 08, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, mediante el cual la empresa PROMOTORA 5252 C.A., en su condición de PROPIETARIA y el ciudadano ROBERT FERNANDO DE ABREU COLMENARES (EL COMPRADOR) declaran ratificar en todas y cada una de sus partes el contenido del documento de contrato de opción compra venta suscrito por ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 16 de octubre de 2012, bajo el número 14, Tomo 199; asimismo ratifican el documento contentivo de cesión de derechos y en cuyo documento establecen de igual manera lo siguiente: “…y en este sentido establecemos que, por cuanto a la presente fecha EL COMPRADOR ya se encuentra debidamente notificado de la terminación del EDIFICIO (La Brisas D), de la obtención de la habitabilidad y de la protocolización del documento de condominio; el lapso de ciento veinte (120) días calendarios consecutivos otorgados a EL COMPRADOR para el pago del saldo deudor del precio de adquisición del citado bien inmueble, y por tanto el plazo otorgado para el otorgamiento del documento definitivo de venta del apartamento…. Comienza a correr a partir de la fecha cierta de autenticación del presente documento ante Notario Público (…)”
Tercero: (F. 139 al 142) Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, fechado 10 de junio de 2014, anotado bajo el número 07, Tomo 150 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, mediante el cual la empresa PROMOTORA 5252 C.A., en su condición de PROPIETARIA y el ciudadano ROBERT FERNANDO DE ABREU COLMENARES (EL COMPRADOR) declaran ratificar en todas y cada una de sus partes el contenido del documento contentivo del contrato de opción a compra, suscrito entre ellos por ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de abril del año 2014, quedando inserto el primero bajo el Nº 08, Tomo 105 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria y mediante el cual se dejó asentando: “(…) En este sentido, siendo que a la presente fecha EL COMPRADOR ya se encuentra debidamente notificado de la terminación de EL EDIFICIO (Las Brisas D) de la obtención de la habitabilidad y de la protocolización del documento de condominio. EL COMPRADOR reconoce que el lapso de ciento veinte (120) días calendarios consecutivos otorgados a su favor para el pago del saldo deudor del precio de adquisición (…) comenzó a correr a partir de la fecha cierta de autenticación del documento contentivo de “Ratificación del contrato de Opción a Compra” (…).
En el presente caso, se verifica ciertamente que entre las partes litigantes existió un contrato de preventa; el cual se convirtió en un contrato de opción a compra venta tal y como se evidencia a los folios 135 al 142, mediante los cuales la vendedora-propietaria ratificó la opción a compra- venta realizada al hoy accionante y asimismo notificó de la terminación del Edificio (Las Brisas D) para lo cual fijó el lapso de ciento veinte (120) días a fin de que él último de los nombrados procediera a realizar el pago del saldo deudor a los fines de otorgar el documento definitivo de la venta; por tanto, corresponde su conocimiento a la jurisdicción civil que ejercen los jueces ordinarios y así se decide.
En consecuencia se declara SIN LUGAR de la cuestión previa promovida por el demandado relacionada con la falta de jurisdicción del juez contemplada en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
III
DISPOSITIVA.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o continencia.”, que fuera alegada por la parte demandada en el procedimiento que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano ROBERT FERNANDO DE ABREU COLMENARES contra la Sociedad Mercantil COMPAÑÍA PROMOTYORA 5252 C.A, anteriormente identificadas.
SEGUNDO: ATENDIBLE JURISDICCIONALMENTE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA y, en consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 62 eiusdem, a propósito de la consulta obligatoria establecida en la parte in fine del artículo 59 ibídem, ordena la remisión del expediente al Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, debiéndose entender, por ser la jurisdicción un presupuesto del proceso y por expresa disposición de ley, que la solicitud queda en suspenso desde la fecha de publicación del presente fallo, hasta la oportunidad en que la Sala Político Administrativa decida lo conducente en torno a la admisión del contenido jurisdiccional de la pretensión.

Por la naturaleza especial del fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Regístrese, publíquese déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. En Los Teques, a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,

DRA.LILIANA GONZÀLEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL.
NOTA: en la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 3:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley.
LA SECRETARIA

EXP Nro. 20.667
LG/YR/Jenny