TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE,
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
205° y 156°
PARTE ACTORA: ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad número V- 24.888.075 y V- 10.037.137, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE ACTORA: OLGA ONTIVEROS y LISSETT DIAZ TABARES, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 17.488 y 219.477, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUALTIERI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 4.090.451.
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA: LUIS CIPRIANO PERDOMO CHIRINOS y FRANCISCO JAVIER SULBARAN, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 155.312 y 100.977, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE No. 20608
-I-
SINTESIS DE LA LITIS
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 30 de octubre de 2014, ante el Juzgado Distribuidor de Turno correspondiéndole su conocimiento a este Tribunal, contentivo de demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por los ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNÁNDEZ UTRIZ y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNÁNDEZ contra la ciudadana LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUAITIERI.
Admitida la demanda por auto de fecha 06 de noviembre de 2014, este Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, más un (1) día que se le concedió como término de la distancia, para que diera contestación a la demanda.
Ordenada la citación personal de la parte demandada, ciudadana LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUALTIERI, en fecha 10 de marzo de 2015, los abogados en ejercicio LUIS CIPRIANO PERDOMO CHIRINOS y FRANCISCO JAVIER SULBARÁN, consignaron poder que le fuera conferido por la demandada, se dieron por citados y procedieron a consignar escrito de contestación y reconvención.
En fecha 16 de abril de 2015, se admitió la reconvención propuesta.
Abierto el procedimiento a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho siendo admitidas y sustanciadas conforme a la Ley.-
En fechas 12 y 13 de agosto de 2015, la parte actora reconvenida y la parte demandada reconviniente, respectivamente, presentaron escrito de informes.
En fecha 29 de septiembre de 2015, la Dra. Liliana González, se abocó al conocimiento de la presente causa y fijó un lapso de 60 días calendario para dictar sentencia.
II
RESUMEN DE LOS ALEGATOS
DEL LIBELO DE DEMANDA:
- Que en fecha 10 de marzo de 2011, los ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ, suscribieron con la ciudadana LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUALTIERI, un contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría del Municipio Los Salias del Estado Miranda, quedando inserto bajo el número 13, Tomo 35, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría. Al efecto procedió a transcribir el contenido del contrato en referencia.
- Que posteriormente a la fecha de autenticación de dicho contrato, ambas partes suscribieron en fecha 05 de abril de 2011, un acuerdo en el cual se establece una prórroga de treinta (30) días continuos, inmediatos a la terminación de los ciento veinte (120) días establecidos en la cláusula tercera.
- Que es el caso, de que ya se ha superado con creces dicho lapso y la propietaria, ciudadana LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUATIERI, a pesar de todas las diligencias realizadas por sus representados, no ha dado una respuesta favorable a los fines de dar cumplimiento a lo convenido, incurriendo en incumplimiento contractual, ya que se ha negado a otorgar el documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, es decir, que le permite a sus poderdantes reclamar judicialmente la resolución del mencionado contrato al igual que los daños y perjuicios sufridos por incumplimiento del mismo.
- Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.211, 1.264, 1.486, 1.488 y 1.527 del Código Civil.
- Que no existe duda que el Contrato de opción compra venta transcrito constituye por su propia naturaleza un contrato perfeccionado de compra-venta, donde se entrelazaron las voluntades con el consentimiento legítimo manifestado, uno de comprar y el otro de vender el inmueble, fijándose el precio de la venta y cancelando por adelantado dentro de los términos del contrato y de acuerdo con la cláusula segunda del contrato, que seguidamente procedió a citar.
- Que es una obligación fundamental de la vendedora hacer la tradición legal con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante la Oficina Pública, por lo tanto la operación de compra venta a su criterio quedó consumada con la recepción por parte de la vendedora de parte del precio de la venta.
- Que es importante señalar, a quien corresponde cumplir primeramente la obligación si a la vendedora que deba hacer la tradición legal mediante el otorgamiento del documento o a los compradores quienes deben cancelar el precio según lo estipulado en el contrato.
- Que es lógico que habiendo pagado parte del precio los compradores, el cumplimiento de la obligación siguiente corresponda al vendedor con el otorgamiento del documento de propiedad y en el mismo acto los compradores entregar en cheque de gerencia la diferencia que resta.
- Que por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, es por lo que acuden ante esta autoridad en nombre de sus representados para demandar como en efecto lo hacen a la ciudadana LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUALTIERI, por cumplimiento de contrato de opción compra venta en su carácter de propietaria del apartamento a los fines de que convenga en los hechos contenidos en el presente libelo y su petitorio o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en los siguientes términos: PRIMERO: Que convenga en dar cumplimiento a lo establecido en el referido contrato de opción compra venta celebrado en fecha 10 de marzo de 2011 y el cual fuera autenticado ante la Notaría del Municipio Los Salias del Estado Miranda, quedando inserto bajo el número 13, Tomo 35 de los libros de autenticaciones, constituye un contrato de compra venta perfeccionado, en el cual se tramitó la negociación. SEGUNDO: que como consecuencia del petitorio primero, reconozca que los ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNANEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ, son los legítimos propietarios del apartamento objeto de la compra venta identificado como: un (1) apartamento destinado a vivienda ubicado en el edificio RESDIENCIAS LAS TRINITARIAS situado en el lugar denominado DON BLAS en jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, con una superficie de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS (82,75M2), distinguido con el No. 52, ubicado en el piso 5, del mencionado edificio, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se encuentran allí determinados. TERCERO: Que reconozca que los ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ le cancelaron en la forma señalada la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) como parte del precio de venta del mencionado apartamento. CUARTO: Que les otorgue a los ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ, el documento de compra venta definitivo del referido inmueble dentro del plazo que solicitan sea fijado por este Tribunal en la sentencia definitiva. QUINTO: Que en el supuesto de que la demandada no de cumplimiento no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio cuarto de este escrito de demanda, en la etapa de ejecución de la sentencia se les expida copia certificada de la misma a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a la protocolización por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

- Negó y contradijo en todas y cada de sus partes los fundamentos de hecho y de derecho y opuso la exeptio non adimpleti contractus contemplado en el artículo 1.168 del Código Civil, dado que los beneficiarios incumplieron con su obligación de pagar el precio en el lapso convenido.
- Que es verdad que en fecha 19 de marzo de 2011, la suscrita y los demandantes suscribieron un contrato de opción compra venta que tiene por objeto el inmueble identificado en el libelo de demanda, en el cual se estableció un lapso de 120 días continuos contados a partir del 10 de marzo de 2011, y que fue prorrogado por documento firmado en fecha 5 de abril de 2011; cuyo lapso debía computarse a partir del 11 de marzo de 2011, lo que significa que los 120 días continuos terminó el viernes 08 de julio de 2011 y el lapso de prórroga de 30 días continuos vencieron el domingo 7 de agosto de 2011, y que por ser un día feriado el plazo venció el lunes 8 de agosto de 2011, la demandante se constituyó en mora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.269 del Código Civil, que informa que si la obligación es de hacer o dar, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.
- Que en relación a la excepción opuesta, procedió a citar extracto de la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la circunscripción Judicial del Estado Miranda fecha 12 de enero de 2010, en el expediente No. 08-6693.-
- Que del documento autenticado en fecha 10 de marzo de 2011, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado miranda, anotado bajo el número 13, Tomo 35, se puede observar claramente que se trata de un contrato preliminar, es decir, un contrato que no produce la tradición del bien objeto del mismo, sino que se refiere a una obligación de hacer que las partes se comprometen a realizar en un futuro previo al cumplimiento de ciertas condiciones establecidas mutuamente; en tal sentido dicen expresamente “han convenido en celebrar un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA”.
- Que en la cláusula primera que entrega en calidad de arras la cantidad CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00).
- Que como se puede observar en el documento se establece que en el futuro se realizará una compra-venta, donde el demandado deberá firmar la venta ante el Registro Inmobiliario y el demandado se compromete a pagar el precio, es decir, que establecen que se celebrará un contrato futuro, asimismo se indica un plazo para realizar dicho contrato que en un principio es de 120 días continuos y luego se prorrogó por 30 días continuos más, asimismo se establece una arras en caso de incumplimiento de las obligaciones de hacer por alguna de las partes; por lo cual es falso que lo afirmado por los demandantes; no existe duda que el contrato de opción compra venta constituye por su propia naturaleza un contrato perfeccionado de compra venta, donde se entrelazaron la voluntades con el consentimiento legítimo manifestado, uno de comprar y el otro de vender el inmueble, fijando el precio de venta y cancelación. Más adelante citó sentencia dictada por la Sala de Casación Civil.
- Que por las razones expuestas niega y contradice los fundamentos de hecho y derechos explanados en el libelo de demanda su solicita se declare sin lugar la pretensión de los demandantes con la correspondiente condenatoria en costas.
DE LA RECONVENCIÓN:
- De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, reconviene a los ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ, en su carácter de beneficiarios de la opción de compra venta, para que convengan en la resolución que firmaron en fecha 10 de marzo de 2011, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda anotado bajo el número 13, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; y que tiene por objeto el inmueble identificados en el libelo de demandada por su parte y por parte de los demandantes reconvenidos, aparte de las arras en él estipuladas el pago de la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) en el plazo indicado en el documento de opción compra venta y su ampliación de fecha 5 de abril de 2011, plazo que venció el 08 de agosto de 2011; por haber incumplido su obligación, no solo de pagar las arras sino el precio establecido para la venta, del mismo modo manifestó que el cheque perteneciente al ciudadano ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA, nunca se pudo hacer efectivo.
- Demanda para que convenga en pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), que se estableció en la cláusula primera y cuarta del contrato autenticado como concepto de arras.
- Que los hechos narrados en el libelo de demanda son los que establece la litis de la controversia y que los documentos anexos no se pueden tomar como hechos alegados en el libelo conforme lo ha establecido la jurisprudencia patria.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Dentro del lapso establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora reconvenida no dio contestación a la reconvención propuesta.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho, garantizando de esta manera la paz social.
DE LAS PRUEBAS
a.- La parte actora acompañó a su demanda los siguientes recaudos:
1.- (F- 10 al 14) Copia certificada del poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 11 de julio de 2014, anotado bajo el número 29, Tomo 181, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual los ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ, confieren poder a las abogadas en ejercicio OLGA ONTIVEROS y LISSETT DIAZ TABARES, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 17.488 y 218.477 , respectivamente, este Tribunal por cuanto observa que el referido instrumento poder no fue tachado, ni impugnado por la parte a quien le fue opuesto, le confiere todo el valor probatorio que de él emana de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para demostrar la facultad conferida a las mencionadas abogadas para proceder a ejercer su representación en el presente juicio y así se establece
2.- (F- 15 al 20) Copia certificada del documento contentivo de compromiso bilateral de compra venta, suscrito entre Ligia del Carmen Bencomo de Gualtieri y los ciudadanos Alejandro Javier Hernandez Utria y Laura Raquel Bastidas de Hernández, sobre un apartamento destinado a vivienda ubicado en el edificio Residencias Las Trinitarias situado en el lugar denominado Don Blas, en jurisdicción del Municipio San Antonio de Los Altos, anteriormente Jurisdicción de Los Salias del Estado Miranda, autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 10 de marzo de 2011, bajo el Nº. 13, Tomo: 35 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal les confiere pleno valor, por tratarse de un documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código de Civil, para acreditar que efectivamente se suscribió un compromiso de compra y las cláusulas que lo componen, éste hecho, es decir, la existencia de dicho compromiso fue admitido por la vendedora en la oportunidad de la contestación de la demanda. ASÍ SE DECLARA.
3.- (F-21) Original de la comunicación de fecha 05 de abril de 2011, dirigida al Banco de Venezuela y suscrita por los ciudadanos LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUALTIERI y ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ, propietaria y optantes, respectivamente.
En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal les confiere pleno valor, por tratarse de un documento privado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código de Civil, para acreditar que ambas partes convinieron en prorrogar el lapso de opción por treinta (30) días más, inmediatos a la terminación de los ciento veinte (120) días inicialmente establecidos. ASÍ SE DECLARA.
Durante el lapso probatorio.-
1.- En su capítulo I, reprodujo el mérito favorable de los autos de los siguientes documentos: a) Contrato de opción compra venta celebrado en fecha 10 de marzo de 2011, entre los ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNANEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ con la ciudadana LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUALTIERI, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el número 13, Tomo 35, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; b) Acuerdo suscrito por ambas partes el 05 de abril de 2011, en el cual se estableció una prórroga de treinta (30) días continuos más, inmediatos a la terminación de los ciento veinte (120) días previamente establecidos en la cláusula tercera del referido contrato. Con respecto a esta probanza quien suscribe observa que el Tribunal en su auto de fecha 26 de mayo de 2015, dejó constancia que el mérito favorable de autos no constituye medio de prueba alguno, razón por la cual no se realiza consideración alguna. Así se precisa.
Pruebas de la parte demandada:
1.- Promovió el contrato de opción de compra-venta consignado en autos. Con respecto a esta probanza quien suscribe observa que el Tribunal en su auto de fecha 26 de mayo de 2015, dejó constancia que el mérito favorable de autos no constituye medio de prueba alguno, razón por la cual no se realiza consideración alguna. Así se precisa.
2.- Promovió la presunción de la confesión ficta consagrada en el único aparte del artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a esta probanza quien suscribe observa que el Tribunal en su auto de fecha 26 de mayo de 2015, con respecto a la presunción promovida su pronunciamiento se realizará más adelante. Así se establece.-
3.- Promovió la prueba de informes al Banco Occidental de Descuente, sucursal San Antonio de Los Altos, con el objeto de que informara acerca de los siguientes particulares: 1) Si el cheque Nº 98000242, de la cuenta corriente Nº 0116-0086-73-0006317995, por un monto de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo), perteneciente al ciudadano ALEJANDRO JAVIER HERNÁNDEZ UTRIA, titular de la cédula de identidad Nº V.- 24.888.075, emitido en fecha 10 de marzo de 2011, a favor de la ciudadana LIGIA DEL CARMEN BENCOMO DE GUALTIERI, titular la cédula de identidad Nº V.- 4.090.451, fue presentado para su cobro en la taquilla del Banco antes mencionado; 2) Si la citada cuenta bancaria disponía de fondos suficientes para pagar la suma de dinero indicada en el cheque antes señalado; 3) Si se cobro o no en algún momento el referido cheque, librándose al efecto oficio signado con el número 0855-395, cuyas resultas cursan al folio (53) y rendido el respectivo informe por el Banco Exterior, en los siguientes términos:

“En atención al oficio en referencia, recibido por esta institución el 12 de junio de 2015, mediante el cual solicita información sobre el cheque No. 98000242, girado contra la cuenta corriente No. 116-0086-73-0006317995, perteneciente al ciudadano Alejandro Javier Fernandez Utria, portador de la cédula de identidad No. V- 24.488.075, por la cantidad de 170.000 Bs., el 10 de marzo de 2011, a favor de la ciudadana Ligia del Carmen Bencomo de Gualtieri, portadora de la cédula de identidad No. 4.090.451; si fue presentado al cobro en algún momento de la emisión; se informa:
El cheque No. 98000242 no ha sido presentado al cobro, por lo que se encuentran disponible; se anexa la impresión de pantalla para su verificación.
“…omissis…”
Asimismo, se informa que para el 10 de marzo, presunta fecha de emisión del referido cheque, la cuenta contaba con un saldo disponible de 12.215,82 Bs.; en tal sentido, se anexa la impresión de pantalla de nuestro sistema, para su verificación…”

Ahora bien, de la revisión de la prueba en cuestión, se observa que la misma fue promovida y evacuada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que sus resultas aportan elementos probatorios a la situación controvertida y, por cuanto la misma guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativa que el cheque No. 98000242, girado contra la cuenta corriente No. 116-0086-73-0006317995, pertenece al ciudadano Alejandro Javier Fernandez Utria; que el cheque No. 98000242 no ha sido presentado al cobro y que para la fecha de emisión del referido cheque, la cuenta contaba con un saldo disponible de 12.215,82 Bs. Así se decide.
IV
DE LA EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO, ALEGADO POR EL DEMANDADO
En el caso bajo estudio, solicitado el cumplimiento del contrato por parte del actor el reo se excepciona, a través de la “Exeptio Non Adiplemti Contractus”, es decir, que pidiendo el actor como principal pretensión de la acción entre otras el que: “les otorgue a los ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS DE HERNANDEZ, el documento de compra-venta definitivo del referido inmueble, dentro del plazo que solicitamos sea fijado por este Tribunal en la sentencia definitiva …”, el demandado se excepciona expresando que: “opongo la exceptio non adimpleti contractus contemplada en el artículo 1168 del Código Civil, dado que los beneficiarios incumplieron con su obligación de pagar el precio en el lapso convenido…” .
Establecido lo anterior, tenemos que cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas, sin embargo, si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo consciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que ha prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio. Así, en una venta, si el vendedor no ha concedido un término para el pago de un precio al comprador, este último esta obligado a pagar el precio en el momento en que el vendedor le haga entrega de la cosa vendida. Y si el comprador, -como en el caso de autos-, pretende exigir al vendedor la entrega de la cosa sin ofrecer por su parte entregar al mismo tiempo el precio, el vendedor podrá oponer a su pretensión la “Exeptio Non Adiplemti Contratus”. Tal cual lo expresa el tratadista Zuliano, CESAR CASAS RINCÓN (Obligaciones Civiles. Tomo I. Editorial Sanojo. Caracas. 1.944. Pág. 195 y siguientes).
En el artículo 1.168 consagra en nuestro Código Civil, el principio jurídico de la “Exeptio Non Adiplemti Contractus”: “En los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos (2) obligaciones”. Tiene su origen, tal excepción, en la propia voluntad de las partes contratantes. En la promesa bilateral sinalagmática de compraventa, no consiste solamente en el hecho de obligarse, es decir, en el consentimiento, sino que se compone igualmente de la intención de alcanzar un fin jurídico determinado, es decir, de obtener la ejecución de la prestación prometida a cambio de la obligación que se contrajo. Además, lo pretendido por el actor, sería tanto como violar la voluntad del contratante si se le constriñera a entregar lo que prometió, sin recibir la contraprestación con la que contaba en el tiempo fijado.
Nuestra Sala de Casación Social del Máximo Tribunal, en fallo de fecha 06 de febrero de 2003, N° 020, con ponencia del entonces Con-Juez Francisco Carrasqueño López, siguiendo las Tesis del Tratadista ELOY MADURO LUYANDO, expresó:

“La Excepción Nom Adiplemti Contractus” (Excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación (Ob Cit Supra). Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.”

Analizado lo anterior corresponde ahora, determinar a quien asume la Carga de la Prueba, en relación a tal trabazón de la litis. La Doctrina Nacional, encabezada por el Tratadista ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE (Curso de Obligaciones. Tomo I. UCAB, 2001, Pág. 972), erróneamente señala que la carga de la prueba, corresponde al excepcionado, circunstancia ésta que al afirmarse, sería tanto como que el excepcionado probara el hecho negativo: “El actor no me pago”. Por su parte MELICH ORSINI, siguiendo a MESSINEO (Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Sociales y Políticas. 2006, Pág. 779), en una controvertida explicación, termina concluyendo: “… pero si éste (excipiens) niega el cumplimiento (del actor), el actor viene a correr con el riesgo de que su pasividad pueda conducir al juez a considerar que no están dados todos los extremos del derecho invocado por él y que se funda precisamente en la sinalagmaticidad de la relación creada por el contrato.”
Lo que realmente sucede con la “Exceptio Non Adiplemti Contractus”, es que representa procesalmente una negativa de cumplimiento del Actor, lo que hace permanecer la carga de la prueba en éste, quien deberá demostrar que cumplió con las obligaciones del contrato para, a su vez, exigir el cumplimiento del accionado. La Carga objetiva, plantea una excepción al principio romano que expresa: “Reus Excepcioni Incumbit Probatio”, pues más que una excepción, comporta una negación de cumplimiento por parte del actor, que no traslada la carga probatoria al excepcionado, sino que permanece en cabeza del actor.
La Sala de Casación Civil, desde Sentencia del 19 de Octubre de 1982 (Corporación para el Desarrollo de la Pequeña y Mediana Industria contra Industrias Urkiola S.A.), señaló que: “ … la carga de la prueba le corresponde al actor cuando se opone la exceptio non adimpleti contractus, ya que el alegato equivale a una contradicción total de la demanda, correspondiéndole al demandado cuando se opone la de non rite adimpleti contractus, pues el alegato de incumplimiento imperfecto implica la admisión por parte del oponente de que debe lo que se le demanda, criterio éste que reitera la Sala desde el 27 de marzo de 1979 …”
En este sentido siendo que la Carga de la prueba del cumplimiento de sus obligaciones, es decir, el pago del precio inicial equivalente a la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), corresponde al actor; conforme al principio de exhaustividad de la prueba establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa quien suscribe, a vincular el material producido por las partes, a cuyo efecto tenemos que, junto al escrito libelar, consigna el accionante documento original de promesa bilateral de compraventa, que es una instrumental privada reconocida, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, donde consta la celebración de tal contrato entre las partes en fecha 10 de marzo de 2011, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, promesa la cual venció, según la cláusula tercera, el 08 de julio de 2011, y su prórroga, en fecha 07 de agosto de 2011, quedando a deber el actor la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), como monto restante de la negociación, sin que conste a los autos el cumplimiento de tales obligaciones, toda vez, que si bien es cierto la parte accionante, al momento de la firma del contrato de opción compra venta acompañó copia de un cheque número 80000272, por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (170.000,00 Bs.) a favor de la ciudadana LIGIA DEL CARMEN BENCOMO DE GUALTIERI, de la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento, cuyo titular es el ciudadano ALEJANDRO HERNANDEZ UTRIA, para la fecha de emisión del referido cheque la mencionada cuenta para los días comprendidos entre el 01 de marzo de 2011 al 14 de marzo de 2011, no contaba con la disponibilidad suficiente para que diera lugar al cobro del mencionado cheque, tal y como quedó demostrado en las resultas de la prueba de informes, la cual fue objeto de análisis previamente, aunado a ello tampoco consta en autos que los actores reconvenidos hayan realizado depósito judicial a favor de la demandada reconviniente, de cantidad alguna que los libertaría de la excepción de contrato no cumplido. De las consideraciones antes expuestas así como de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que en ningún caso, y bajo ningún medio de prueba cursa a los autos el cumplimiento por parte de los actores reconvenidos, por lo cual, es evidente que al encontrarse en presencia de una solicitud de ejecución de contrato, es necesario que el demandante por su parte haya cumplido su obligación, situación ésta que no ocurre en el caso bajo estudio, por lo que debe prosperar la excepción de contrato no cumplido, pues al no haber ejecutado la parte actora las obligaciones contenidas en el contrato de promesa bilateral de compra-venta, el otro contratante, puede negarse a ejecutar su obligación conforme a lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil hecho este que genera en el presente proceso la declaratoria con lugar de la Excepción del Contrato no Cumplido y la consecuente declaratoria Sin Lugar de la demanda de Cumplimiento de Contrato. Así se establece.
Resuelta como ha sido la excepción del contrato no cumplido procede quien suscribe de seguidas a analizar la procedencia o no de la reconvención propuesta:

DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN
Al momento de la contestación, la demandada reconviniente propuso reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, invocando el contenido normativo del artículo 1.167 del Código Civil, la Resolución del Contrato de Opción Compra Venta suscrito en fecha 10 de marzo de 2011, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el número 13, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, así como en el pago de los daños y perjuicios por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) establecidos en la cláusula cuarta del contrato.
Así las cosas tenemos que en el presente caso, el demandado, reconvino al actor, quien debió contestar – y no lo hizo- la reconvención dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la fecha de la admisión de la reconvención tal y como lo establece el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.-
En este sentido el Único aparte del artículo 367 eiusdem, establece: “…Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuando no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca…”
Sobre este punto, mediante decisión de fecha 25 de septiembre de 2003, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, en el Exp. N°AA20-C-2002-000197, caso: PORFIRIO ANTONIO MONTILVA SÁNCHEZ, contra JULIO HERNANDO ROJAS HERNÁNDEZ, quedó sentado lo siguiente:

“…La Sala para decidir, observa:
En primer lugar debe resaltar la Sala que el formalizante omitió encuadrar su denuncia por infracción de ley, en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, además denuncia en un primer momento el error de interpretación del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y finaliza denunciando errónea aplicación (falsa aplicación).
A pesar del defecto de técnica detectado, y en lo tocante al fondo de la denuncia formulada se observa lo siguiente:
El artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“...Admitida la reconvención, el demandante la contestará en el quinto día siguiente, en cualquier hora de las fijadas en las tablillas a que se refiere el artículo 192, sin necesidad de la presencia del reconviniente, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto de la demanda.
Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca...”. (Resaltado de la Sala)
De conformidad con la precitada norma cuando el demandante no da contestación a la reconvención en el quinto día siguiente a la admisión de la misma, se le tendrá por confeso siempre y cuando la pretensión esgrimida en su contra, no sea contraria a derecho o no pruebe nada que lo favorezca.
En el caso bajo decisión el juez de Alzada verificó los requisitos de ley, establecidos en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, para la declaratoria de confesión ficta a saber: 1) que el demandante reconvenido no diere contestación a la demanda., 2) que la petición del demandante reconviniente no fuera contraria a derecho y 3) que el demandante reconvenido nada probare que le favorezca. Luego de analizar cada uno de estos presupuestos declaró verificada la confesión ficta del demandante reconvenido, es decir aplicó la consecuencia jurídica prevista en la precitada norma, en ningún momento el juez de alzada se refirió o aplicó el artículo 362 del Código Adjetivo, denunciado como violado por el formalizante.

De acuerdo con el criterio jurisprudencial parcialmente citado, colige quien suscribe que de acuerdo con el contenido del único aparte del artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, operará la confesión si el demandante no diere contestación a la reconvención, si la petición del reconviniente no es contraria a derecho y si nada probare que le favoreciera, en este sentido quien suscribe pasa de seguidas a analizar si en el presente caso se dan los supuestos para que opere la confesión ficta del actor reconvenido y al efecto tenemos:
La reconvención o mutua petición fue admitida por este Tribunal en fecha 16 de abril de 2015, por lo que se le concedió al actor reconvenido, un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a la fecha para que diera contestación a la reconvención, por lo que este Tribunal considera pertinente practicar por Secretaria cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 16 de abril de 2015, exclusive, fecha en que fue admitida la reconvención propuesta hasta el día 24 de abril de 2015, inclusive, fecha correspondiente al vencimiento del lapso de contestación a la reconvención, transcurriendo en este Tribunal los siguientes días de despacho: 17, 20, 21, 22 y 24 de abril de 2015.
Así pues, en cuanto al primer requisito: la falta de contestación de la reconvención, este Tribunal observa que una vez admitida la reconvención propuesta, los actores reconvenidos, ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ, dentro del lapso a que se refiere el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, no comparecieron a dar contestación a la misma, configurándose en este caso el primer supuesto para que se declare la confesión. Así se precisa
En cuanto al segundo requisito: Que el demandado nada probare que le favorezca, tenemos que si bien es cierto la parte actora reconvenida promovió pruebas en el presente juicio, no logró desvirtuar en modo alguno, lo alegado por el demandado en su escrito reconvencional, por lo que se concluye que el actor reconvenido no trajo a los autos prueba alguna que le favoreciera en la etapa procesal correspondiente, configurándose de este modo el segundo supuesto del artículo en estudio. Así se precisa.-
En cuanto a la condición de que la petición de la actora no sea contraria a derecho, pasa el Tribunal de seguidas al análisis de la petición de la parte demandada reconviniente, de la siguiente manera:
En el presente asunto nos encontramos frente a una controversia contractual suscitada en el marco de la suscripción de un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble destinado a vivienda, y cuya resolución se demanda por vía reconvencional con el consecuente pago de los daños y perjuicios, por lo que considera prudente quien aquí sentencia citar las normas que regulan sus efectos, y en tal sentido disponen los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.159 “… Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”
Artículo 1.167: “… En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”
En el caso bajo juzgamiento, la pretensión deducida en la reconvención es la resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta del inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio RESIDENCIAS LAS TRINITARIAS”, situado en el lugar denominado DON BLAS, en jurisdicción del Municipio San Antonio de Los Altos, anteriormente jurisdicción Los Salias del Estado Miranda, celebrada con los actores reconvenidos, así como el pago de los daños y perjuicios, fundamentando su pretensión en el incumplimiento de estos de sus obligaciones contractuales, a saber el pago de la suma correspondiente a las arras, por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (170.000,00 Bs), así como el pago del saldo restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), cuyos pagos no fueron demostrados durante la secuela del procedimiento.
En éste orden de ideas, tal como quedó previamente establecido, fue admitido por ambas partes la suscripción de un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble arriba identificado, así como la prórroga convenida entre los contratantes para el cumplimiento de las obligaciones.
Siendo ello así, se pasa de seguidas a la revisión pormenorizada del contenido de las cláusulas del contrato que vincula a las partes, a los fines de constatar las obligaciones contraídas por las mismas, y en tal sentido se aprecia:

“PRIMERA: "LA PROPIETARIA" es dueña exclusiva de un inmueble, constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio “RESIDENCIAS LAS TRINITARIAS” situado en el lugar denominado “DON BLAS,” en jurisdicción del Municipio San Antonio de Los Altos, anteriormente jurisdicción Los Salias del Estado Miranda. El apartamento objeto de la presente Opción de Compraventa tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS, (82,75 M2), distinguido con el N° 52, ubicado en el piso cinco (5), del mencionado edificio (…).SEGUNDA: “LA PROPIETARIA” otorga a “LOS OPTANTES” OPCION DE COMPRA sobre el inmueble antes descrito, libre de impuestos, nacionales, estadales y municipales o medida judicial preventiva o ejecutiva, que afecte su libre uso, goce y disposición, solvente en todos los pagos por servicios de electricidad, agua y aseo urbano y “LOS OPTANTES”, se obligan por el precio de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 570.000,00) el cual será cancelado por “LOS OPTANTES” de la siguiente manera: Primero, en este acto “LOS OPTANTES” entregamos a LA VENDEDORA, cheque N° 98000242 de la entidad bancaria Banco Occidental de descuento, (b.o.d), cuenta corriente 0116-0086-73-0006317995, por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) por concepto de “ARRAS” en garantía y en señal de nuestra firme intención de adquirir el inmueble y será imputada como parte de pago a cuenta del precio de venta indicado en la cláusula segunda del presente documento. y Segundo, el saldo restante, es decir la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs 400.000,00), será cancelada por “LOS OPTANTES” a “LA PROPIETARIA”, el día de la firma del documento definitivo de COMPRAVENTA, ante la Oficina Subalterna de Registro que corresponda, mediante cheque de gerencia. Asimismo “LA PROPIETARIA”, por su parte se obliga a mantener el precio de venta aquí establecido hasta la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro. TERCERA: EL plazo de la presente Opción Bilateral de Compraventa, es de CIENTO VEINTE (120) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento. CUARTA: Se deja expresa constancia, que en caso de que por causas imputables a “LOS OPTANTES” no se perfeccione la Compraventa definitiva o éstos desistieran de comprar el inmueble objeto de la presente negociación, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs 170.000,00), correspondiente al cien por ciento (100%) de la cantidad entregada en calidad de “ARRAS”, estipulada en la clausula Segunda de este contrato, quedará en beneficio de “LA PROPIETARIA”, como indemnización por concepto de daños y perjuicios sin que tengan que ser probados o demostrados tales daños y perjuicios, sin que tengan que ser probados o demostrados tales daños y perjuicios …”

Del contenido del contrato previamente enunciado se puede extraer que: (i) la propietaria –hoy demandada reconviniente suscribió con los optantes –hoy actores reconvenidos- una opción de compra sobre un inmueble constituido por Un (01) Apartamento destinado a vivienda, ubicado en el edificio Residencias La Trinitarias, situado en el lugar denominado Don Blas, en Jurisdicción del Municipio San Antonio de Los Altos, antes Municipios Los Salias del Estado Miranda; (ii) que el precio total de la venta del Inmueble objeto del presente contrato fue pactada de mutuo acuerdo en la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 570.000,oo); que serían cancelados por “LOS OPTANTES” a "LA PROPIETARIA" de la siguiente forma: en este acto, es decir, al momento de la autenticación "LA PROPIETARIA" recibe de “LOS OPTANTES” para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el presente contrato la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo) y la parte restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), sería pagada por “LOS OPTANTES” a "LA PROPIETARIA" el día de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna correspondiente, lo cual puede constatarse del contenido de la cláusula segunda del contrato; (iii) que en la cláusula tercera del contrato de marras se estableció que el plazo de la opción es de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la autenticación del referido documento. (iv) Asimismo, se desprende de la cláusula cuarta del contrato de marras lo convencionalmente pactado como penalidad: “…que en caso de que por causas imputables a “LOS OPTANTES” no se perfeccione la Compraventa definitiva o éstos desistieran de comprar el inmueble objeto de la presente negociación, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs 170.000,00), correspondiente al cien por ciento (100%) de la cantidad entregada en calidad de “ARRAS”, estipulada en la clausula Segunda de este contrato, quedará en beneficio de “LA PROPIETARIA”, como indemnización por concepto de daños y perjuicios sin que tengan que ser probados o demostrados tales daños y perjuicios, sin que tengan que ser probados o demostrados tales daños y perjuicios.…”
Así las cosas, en el presente asunto, pueden establecerse las condiciones de procedencia de la confesión ficta que recae en el demandante reconvenido, en el sentido de que el mismo no contestó la reconvención, y habiendo hecho uso del derecho de promover pruebas, las mismas no desvirtuaron lo alegado por el demandado reconviniente.
Aunado a lo anterior estima quien suscribe que la reconvención, no es contraria a derecho, ya que la misma esta fundamentada en la resolución del contrato de opción compra venta arriba descrito, cuyo contrato de compra venta llena las exigencias legales establecidas en el Código Civil.
Ahora bien, en el caso concreto, a los actores reconvenidos, les correspondía probar que la reconvención era contraria a derecho o algo distinto que le favoreciera. Por todo lo antes analizado, y por cuanto los actores reconvenidos no dieron contestación a la reconvención, como tampoco promovieron prueba alguna para demostrar lo que les favoreciera, por lo que resulta procedente para esta Juzgadora, con razones suficientemente fundadas considerar que la demanda incoada tampoco es contraria a derecho por no ser ilegal y por no ir en contra del orden público y las buenas costumbres, y que la presunción iuris tantum, que consecuencialmente trae los efectos del artículos 367 del Código de Procedimiento Civil referentes a la confesión ficta, pasan a ser una presunción iure et de iure. Y ASI SE DECIDE.
Determinado lo anterior, este Tribunal debe, entonces considerar, que la parte demandante reconvenida quedó confesa, en cuanto a la veracidad de los hechos reclamados en el escrito de reconvención y en consecuencia se declara Con Lugar la demanda reconvencional propuesta y como consecuencia de ello, se declara, RESUELTO el Contrato de Opción Compra Venta suscrito por los ciudadanos LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUATIERI y ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ, autenticado en fecha 10 de marzo de 2011, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 13, tomo 35, de los libros de autenticaciones llevado por esa oficina notarial, con la consecuente aplicación de la cláusula cuarta según la cual la propietaria se quedará con el dinero entregado en calidad de arras, esto es, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios. Y así se decide.
V
DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato interpuesta en fecha 30 de octubre de 2014, por los ciudadanos ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ contra la ciudadana LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUALTIERI, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: CON LUGAR la Excepción del Contrato no Cumplido, alegado por la ciudadana LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUATIERI, al momento de la contestación a la demanda,
TERCERO: CON LUGAR la RECONVENCION propuesta y como consecuencia de ello, se declara, RESUELTO el Contrato de Opción Compra Venta suscrito por los ciudadanos LIGIA DEL CARMEN BENCOMO de GUATIERI y ALEJANDRO JAVIER HERNANDEZ UTRIA y LAURA RAQUEL BASTIDAS de HERNANDEZ, autenticado en fecha 10 de marzo de 2011, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 13, tomo 35, de los libros de autenticaciones llevado por esa oficina notarial, con la consecuente aplicación de la cláusula cuarta según la cual la propietaria se quedará con el dinero entregado en calidad de arras, esto es, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (170.000,00 Bs.) por concepto de indemnización de daños y perjuicios.
CUARTO: Se condena en las costas del juicio a la parte actora reconvenida, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibidem, déjese copia certificada de la presente decisión.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. En la ciudad de Los Teques, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
LA JUEZA,

DRA. LILIANA GONZALEZ
LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL

LG/yr/ag
Exp. N° 20608