TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
205º y 156º

PARTE ACCIONANTE: JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V- 11.818.862.
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE ACCIONANTE: CARLOS ALBERTO GARCÍA y LILI FUENTES, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 148.047 y 82.215, respectivamente.
PARTE ACCIONADA: BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 7.093.590
APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE ACCIONADA: FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, LESLIE CRISTINA VELASQUEZ ESCOBAR y EMILIA LATOUCHE FALCÓN, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 7.306, 48.428 y 32.159, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE No. 20535
I
ANTECEDENTES DEL CASO
Se inició el presente procedimiento mediante demanda interpuesta por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, debidamente asistida por los abogados en ejercicio CARLOS ALBERTO GARCÍA y LILI FUENTES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 148.047 y 82.215, respectivamente, contra la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Admitida la demanda por auto de fecha 02 de julio de 2014, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, con el objeto de que diera contestación a la demanda.
En fecha 06 de agosto de 2014, la parte actora presentó escrito contentivo de reforma, la cual fue admitida en fecha 07 de ése mismo año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación.
Practicadas todas las diligencias tendientes para lograr la citación personal de la demandada, en fecha 07 de enero de 2015, el abogado en ejercicio FRANCISCO DUARTE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 7.306, consignó poder que le fuera conferido por la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO.
En fecha 09 de enero de 2015, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, de igual modo propuso reconvención la cual fue admitida mediante auto de fecha 13 de ése mismo mes y año.
En fecha 20 de enero de 2015, la parte actora reconvenida procedió a dar contestación a la reconvención.
Abierto el procedimiento a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho, siendo las mismas agregadas y admitidas en la oportunidad legal correspondiente.
Llegada la oportunidad para la oportunidad para la presentación de los informes, sólo la parte actora hizo uso de este derecho, por su parte la representación judicial de la demandada, en fecha 10 de junio de 2015, presentó escrito de observaciones.
En fecha 27 de julio de 2015, la Dra. LILIANA GONZALEZ, se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 04 de agosto de 2015, se dictó auto mediante el cual se fijó un lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia.
II
RESUMEN DE LOS ALEGATOS
En su escrito inicial la parte actora alegó:
Que en fecha 04 de diciembre de 2013, suscribió contrato de opción de compra venta con la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, actuando en nombre y representación de la ciudadana: LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, en fecha 04 de diciembre de 2014, quedando inserto bajo el No. 05, Tomo 352 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual se acompaña marcado con la letra “A”, fue suscrito sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro1-B, planta tipo l, Edificio “CAICARA”, ubicado en la Parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos, en jurisdicción del Municipio Los Salías del Estado Miranda, (ahora Estado Bolivariano de Miranda). Inscrito en la Alcaldía del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, Dirección de Catastro bajo el Número Catastral 0021568. Dicho apartamento tiene un área aproximada de: NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (94,75 Mts.2), y consta de los siguientes ambientes: sala, comedor, cocina, lavadero, tres (3) dormitorios, dos (02) baños, tres (03) closets. Le corresponde el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el No. l-B, ubicado en la zona de estacionamiento del Edificio, el cual forma parte integrante de esta negociación, no pudiendo ser enajenado de forma separada del apartamento. Le corresponde al Edificio un porcentaje de condominio general sobre las cosas comunes de los Edificios que conforman la mencionada parcela de ocho enteros tres mil trescientos treinta y tres diez milésimas por ciento (8.333%), según documento de condominio general el cual quedo debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda (ahora Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda), en fecha 19 de julio de 1985, bajo el No. 20, Tomo 06, Protocolo 1°. Al apartamento en cuestión le corresponde un porcentaje de un entero cuatro mil novecientos veinticuatro diez milésimas por ciento (1.4924%) sobre los derechos y obligaciones derivados del referido Edificio, según se evidencia del condominio particular protocolizado ante la Oficina de Registro Público antes citada, en fecha 29 de noviembre de 1985, bajo el No. 45, Tomo 16 del Protocolo 1. El inmueble antes identificado, está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas, NORTE: Pared medianera que lo separa del apartamento 1-A; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Fachada este del edificio; y OESTE: Espacio exterior que separa los dos cuerpos que toman el Edificio y zona de circulación y le pertenece a la ciudadana: LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, antes plenamente identificada, tal como se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (hoy Oficina de Registro Público del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha veintidós (22) de Marzo de dos mil siete (2007), bajo la Matrícula 07P01T10N°18.
Que una vez que le fue exhibido el Inmueble, donde pude constatar que se encontraba totalmente desocupado y podía mudarse con su familia inmediatamente tras la compra del mismo, se pactó de común acuerdo, que el precio definitivo de compra venta era por la cantidad de: DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,00), por lo que convino de buena fe con la Vendedora en celebrar el contrato de opción de compra venta del identificado inmueble, tal y como se evidencia del mencionado contrato, específicamente en la CLAUSULA TERCERA, de los cuales hizo entrega a la Vendedora, los cuales recibió a su entera y cabal satisfacción, del cincuenta por ciento (50%) del monto total del inmueble, es decir, de la cantidad de: UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), en calidad de arras, mediante dos (2) Cheques, el primero por la cantidad de: CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), bajo el No. 4687197220, del Banco Exterior girado de la Cuenta No.0115 0049 81 1002062793, de fecha 04 de diciembre de 2013 y un segundo cheque, por la cantidad de: SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), bajo el No 10621072, del Banco Banesco girado de la Cuenta No. 0134 1022 44 0001001422, y la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), mediante Cheque de Gerencia, para la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público respectivo, tal y como lo establece la CLAUSULA CUARTA, del contrato de compra venta.
Que se estableció en la CLAUSULA QUINTA, que el término de la Opción de Compra-Venta, era de SESENTA (60) días continuos a partir de la fecha de la firma de dicho documento, más sesenta (60) días de prórroga si fuese necesario, y en la CLAUSULA SEXTA, se estableció como indemnización de daños y perjuicios causados por incumplimiento de cualquiera de las partes, la cantidad de: CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), dejándose expresa constancia además en dicha Cláusula, que: “…En cualesquiera de los casos en que se opte por la devolución de cantidades de dinero de acuerdo a las formas antes estipuladas, la misma se efectuará dentro de los DIEZ (10) DÍAS CONTÍNUOS siguientes contados a partir del primer día hábil de vencido el plazo acordado por las partes para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble ante el Registro Público respectivo y de pleno derecho, sin necesidad de Sentencia Judicial, mediante cheque de gerencia y ante notario público…”
Que de la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta, se puede evidenciar que las partes pactaron la protocolización del documento definitivo de venta en un plazo de sesenta (60) días, con sesenta (60) días de prórroga, plazo que comenzaba a computarse desde la autenticación de la opción de compra venta, es decir, a partir del 04 de diciembre de 2013.
Que del referido documento se puede apreciar el hecho generador del consentimiento de ambas partes, pues la Vendedora aspiraba recibir a cambio de su prestación el precio pactado de: DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,00), y el comprador, o sea su persona, tenía como expectativa la transferencia de la propiedad a su nombre, a cambio de pagar el referido precio, del cual ya le había hecho entrega a la Vendedora, del 50%, y el resto, debía cancelarlo en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, y como prueba de que tenía toda la intención de adquirir el inmueble, en fecha 01 de abril de 2014, es decir, cuando todavía se encontraba vigente la opción de compra venta, procedió a elaborar Cheque de Gerencia signado con el No. 00001144, emitido por el Banco de Venezuela, de la Cuenta No. 01020738080000022021, a nombre de la apoderada de la Vendedora, ciudadana: BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, a quien además se lo envié por Correo Electrónico, por el resto de la suma pactada, es decir, por la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), con lo cual quedaba cancelada la totalidad del precio pactado para la compra venta del inmueble en cuestión.
Que tal y como se desprende de la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra Venta, sobre el referido Inmueble pesa una Hipoteca de Primer Grado a favor de Banfoandes Banco Universal, la cual se comprometió la Vendedora liberar con antelación a la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público respectivo, pero es el caso que la Vendedora nunca cumplió con esta obligación, aun cuando no existía incumplimiento de sus obligaciones contraídas en dicho contrato de opción de compra venta, como Comprador.
Que acompaña documento para su autenticación enviado a su abogado CARLOS GARCIA, en fecha 31 de marzo de 2014, por la Dra. ITANIA DIZZITTI, Apoderada de la Administradora de Bienes Raíces, a quien la Vendedora entregó el Inmueble para su administración, mediante el cual se deja constancia del pago total del inmueble objeto de la negociación y la entrega material del mismo, el cual fue presentado para su autenticación ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias San Antonio de Los Altos, y no fue otorgado.
Que en reunión celebrada en fecha 19 de junio de 2014, después de haber sido diferida en más de ocho (08) oportunidades por parte de la Vendedora, ésta le manifestó que ya no estaba dispuesta a venderle el inmueble, haciendo caso omiso de su obligación de vender y cumplir con el contrato de opción de compra venta en los términos en que se había obligado, por lo que con vista a tales hechos expuestos y habiendo sido infructuosas todas las gestiones extrajudiciales para que la Vendedora cumpla, es por lo que forzosamente ejerce la presente acción de: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Fundamentó su acción en los artículos 1.167, 1.159, 1.264, 1.160 y 1.141, del Código Civil. De igual modo fundamentó la presente acción en las cláusulas contenidas en el contrato objeto del presente juicio, específicamente en la cláusula segunda, mediante la cual la vendedora se obligó a venderle el inmueble descrito en dicho contrato, toda vez que como compradora cumplió con la principal obligación asumida, como era la de tener la cantidad restante del dinero cuando todavía se encontraba vigente la opción de compra venta, y que por el contrario fue la vendedora quien no cumplió con las obligaciones asumidas en el contrato, en primer lugar al no liberar la hipoteca de primer grado que recae aún sobre el inmueble y al negarse a otorgar el documento definitivo de compra venta.
Que en el presente caso, las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un cincuenta por ciento (50%), y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo restante en el momento de la protocolización de la venta definitiva, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral, pues la verdadera intención y voluntad de las partes fue la de vender el inmueble mediante el pago de la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,00).
Que en vista del incumplimiento por parte de la Vendedora de transferirme la propiedad del inmueble mediante el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, es por lo que se hace procedente la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, en contra de la ciudadana: LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO.
Que por las razones de hecho y los fundamentos de derecho expuestos, es que comparece ante esta autoridad para demandar, como en efecto demandan, a la ciudadana: LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: El Cumplimiento del contrato de Opción de Compra Venta, suscrito en fecha cuatro (04) de diciembre del año dos mil trece (2013), con la ciudadana: BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, actuando en nombre y representación de la ciudadana: LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO. En consecuencia, sea ordenado por este Tribunal el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro 1-B, planta tipo l, Edificio “CAICARA”, ubicado en la Parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos, en jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, (ahora Estado Bolivariano de Miranda), en las mismas condiciones convenidas en el referido contrato de opción de compra venta, y en caso de negativa por parte de la demandada, se tenga la sentencia como documento de venta del inmueble. SEGUNDO: Sea condenada a recibir el remanente del precio de la venta mediante Cheque de Gerencia emitido a nombre de la Vendedora. TERCERO: Al pago de la indexación monetaria correspondiente, calculados de acuerdo a los índices del Banco Central de Venezuela. CUARTO: A pagar las costas y los costos de la presente acción, así como los honorarios de abogados causados.
Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente procedimiento.
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En su escrito de contestación y mutua petición la parte demanda alegó:
Contradijo en todo la demanda que la actora ha propuesto en contra de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, dado que no son ciertos los hechos narrados por la actora en su libelo.
Contradijo que la demandada, hubiese recibido dinero propio de la actora JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, por la cantidad de DE UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES ( Bs. 1.100.000,00); que se narra en el contrato de opción compra venta como dado en calidad de arras, que estuvo representado en dos (2) cheques pertenecientes a dos (2) cuentas corriente bancarias distintas de las que la demandante no es titular.
Que los cheques que se identifican en el libelo de la demanda, se identifican así: el primero, cheque No. 4687197220, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), librado en fecha 04 de diciembre de 2013 contra la cuenta corriente N° 01150049811002062793 del Banco Exterior, Banco Universal C.A.; el segundo, cheque N° 10621072, por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), librado en fecha 04 de diciembre de 2013, contra la cuenta corriente 01341022440001001422 de Banesco, Banco Universal.
Que de la simple revisión del expediente se puede percatar que dichos cheques fueron librados a favor de la hermana de la demandada, ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, no por la demandante JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, sino por dos (2) personas jurídicas aparentemente distintas, a saber: el primero, ya descrito en el párrafo anterior, por la sociedad mercantil denominada “SERVIFRENOS P.G. 413, C.A.”, mientras que el segundo, ya descrito, por la sociedad mercantil denominada “SERVIFRENOS P.G. 413 I, C.A. SERVIFR” personas morales que no son parte en el contrato de opción de compra venta, donde no son parte en el contrato de opción de compra venta, donde no aparecen referidas ni siquiera incidentalmente, este segundo cheque nunca pudo cobrarse dado que habiendo sido depositado en fecha 04/12/2013, en la cuenta corriente N° 01310427544275014023 del Banco Banesco, de la que es titular exclusiva la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, el mismo no puede ser abonado a dicha cuenta corriente por insuficiencia de fondos y en consecuencia se le devolvió a la precitada ciudadana con talón adjunto que dice que debe ser presentado por taquilla.
Que las circunstancias referidas respecto a ambos cheques tuvieron importancia crucial y definitiva para que su representada, luego de conversaciones con la demandante, se negara a verificarle la venta del ya señalado inmueble a nombre de la demandante, como también a vendérselo a las citadas empresas, en consecuencia optaron amigable y verbalmente a dar por resuelto el contrato de opción de venta, pero luego la hoy demandante cambió inesperadamente de parecer al punto que prefirió contrariando lo antes acordado, a incoar esta temeraria acción de de cumplimiento de contrato de compra venta.
Que tal importancia deviene del hecho de que la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, hizo saber a la demandada y a su hermana apoderada, el hecho cierto de que el dinero representado en ambos cheques no era de ella, dado que ella no poseía tal capacidad económica, sino que ese dinero todo era de las comentadas empresas por lo cual ella (la demandante) pretendía verbalmente de la demandada que el documento definitivo se hiciera a nombre de ella (demandante) sino de las empresas que en realidad habían aportado el dinero que en el contrato se calificó como entregado en calidad de arras, esto es, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) representada tal suma en los dos (2) aludidos cheques.
Que la demandante desde un inicio cambió los términos de la opción de compra venta en vista de que ella, por problemas económicos que tenía y que en un futuro cercano no podría probar el origen de la precitada cantidad de dinero y menos de la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,00), a que ascendería el precio total de venta de dicho inmueble, así como también su hermana, en su condición de apoderada, luego de analizar ambas la sospechosa proposición, consideraron que, además de que se cambiaba drásticamente los términos originales del contrato de opción de compra venta , específicamente en el hecho cierto de que el dinero no lo aportó la demandante sino dos (2) empresas aparentemente distintas y que no eran partes en el contrato cuya ejecución hoy improcedentemente se demanda; en segundo término, por el hecho probable de que si en el documento definitivo aparecería como aportante (falsamente) la hoy demandante responsabilidades hasta ese momento desconocidos y arrastrar a la demandada (propietaria) del apartamento), en graves responsabilidades inclusive en el ámbito penal en vista de que ella no aportó el dinero aludido, responsabilidades que su representada se negó a asumir, máxime al considerar que dichas empresas al transferirse la propiedad inmobiliaria a la hoy demandante, podrían exigir luego la devolución del MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), alegando que hicieron a su representada un pago sin causa y por ende ésta obtuvo un beneficio sin causa; también su representada como su hermana apoderada, razonablemente, consideraron que era muy sospechoso que habiéndose pautado la opción con la ciudadana JENNY ELIZABERTH PEROZA ESPAÑA, ésta de pronto y sin justificación válida alguna pretendiera que se reconociera a las empresas como la o las nuevas propietarias del apartamento propiedad de la hoy demandada, situación ésta que fue considerada en el contrato de opción de compra venta al cual se remite.
Que ante tal situación lo correcto es y sigue siendo la negativa de su representada en darle en venta el aludido inmueble a la empresas mentadas por cuanto ellas, no obstante que aportaron el dinero de las arras, no fueron parte de la negociación que se concertó como de probable ejecución en el contrato de opción de compra venta; tampoco convinieron ni aceptaron que, siendo cierto que el dinero de las arras fue aportado por personas distintas a la hoy demandante, LA VENTA no podía hacérsela a ésta, por cuanto ella no aportó el dinero dado en arras y en forma más que probable podría dar lugar a que las citadas empresas reclamaran la devolución de tal suma de dinero, esto es, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) alegando haber pagado sin causa válida alguna dado que ellas no adquirieron el inmueble al cual se ha hecho referencia no solamente en el contrato de opción compra venta sino también en la reforma del libelo y ese escrito contestatorio.
Que esa inaudita y sospechosa, a ojos de la hoy demandada y su apoderada en mención, proposición hecha por la hoy demandante, hizo que su cliente y su apoderada desecharan en forma definitiva la negociación pactada en el documento que contiene el contrato de opción compra venta, cuyo cumplimiento en forma temeraria y no legal ni válida se pretende, por lo que la hoy demandada y su apoderada le manifestaron a ella, su voluntad de rescindir amigablemente el contrato de devolverle a las citadas empresas la suma dineraria que tantas veces se ha referido, lo cual en un principio, verbalmente aceptó la hoy demandante, quien luego desdijo y no aceptó la proposición de la propietaria procediendo increíblemente la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, a demandar el cumplimiento de contrato de marras, no obstante saberse que ella quien incumplió los términos de la opción compra venta, primero al no ser ella quien dio de su propio peculio la suma de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) pues lo cierto es que tal suma viene de dos (2) personas jurídicas distintas, que por no haber otorgado tal documento autenticado de opción de compra venta solo son terceros en dichas negociación que no tiene interés directo ni indirecto en la misma negociación, ni estaban autorizadas para asumir el puesto de optante en la misma negociación, ni estaban autorizadas para asumir el puesto de optante tal y como se evidencia del documento mismo, al cual se remite y así pide lo haga el Tribunal que habrá de decidir el presente asunto, puesto que la hoy demandada y su apoderada en mención, han considerado que no solamente es procedente en derecho reconvenir a la demandante por resolución del contrato de opción de compra venta ya referido, sino a las ya referidas empresas, las cuales según comentó la propia demandante, no estaban dispuestas a recibir tal suma dineraria, con lo cual la demandada, además de ejercer la reconvención, está dispuesta a devolver tal suma de dinero a las citadas empresas una vez que haya recaido sentencia definitivamente firme que resuelva este asunto y de razón a su señalado propósito.
Que también existe la posibilidad y propósito de devolverle a la hoy demandante dos (2) cheques por los mismos montos de los entregados por las citadas empresas, en beneficio de ellas que son las verdaderas propietarias de la referida suma dineraria.
Que a la luz de los hechos constatados tanto en el documento constitutivo de la opción compra venta como de los propios cheques cuyas copias se acompañaron al mismo y rielan insertos a los autos, es evidente que la demanda en cuestión no luce procedente en derecho por lo que el resultado forzoso de ello es la declaratoria sin lugar y la imposición de las costas procesales a la demandante, lo cual así demanda formal y respetuosamente.
RECONVENCIÓN
De conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil formalmente procede a reconvenir a la parte actora ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, para que convenga o en su defecto así lo declare el Tribual: PRIMERO: En que es hecho cierto que la demandada reconviniente no recibió dinero propio de la actora, ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, esto es, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) que se narra en el contrato de opción compra venta como dado en calidad de arras, que estuvo representada en dos (2) cheques pertenecientes a dos (2) cuentas corrientes de las cuales la demandante no es titular, sino lo son las empresas que luego se identifican y que no son parte en el contrato cuya ejecución hoy se demanda; en que los cheques que se identifican en el libelo de la demanda se discriminan así: el primero, cheque N° 4687197220, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), librado en fecha 04 de diciembre de 2013, contra la cuenta corriente N°01150049811002062793 del Banco Exterior, Banco Universal C.:A, el segundo, cheque N° 10621072, por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), librado en fecha 04 de diciembre de 2012, contra la cuenta corriente No. 01341022440001001422 de Banesco, Banco Universal no pertenecen a cuenta corriente de la demandante, en que de la simple revisión del expediente se puede evidenciar que los cheques fueron librados a favor de la hermana de la demandada, ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, no por la demandante sino por dos personas jurídicas distintas a la actora.
Que es cierto que el segundo cheque referido, luego de que la ciudadana Beatriz Elena Sanchez Echeto, en fecha 04/12/2013 lo depositó en su cuenta corriente N° 010340427544275014023 del Banco Banesco, el mismo no fue abonado a la misma por insuficiencia de fondos y al ser devuelto se le adjuntó un talón que dice que debe ser presentado por taquilla.
Que es cierto que para pretender infructuosamente corregir tan incorrecto proceder la demandante – reconvenida le entregó a la corredora de bienes raíces encargada de ofrecer a cualquier interesado el apartamento de la demandada reconviniente, sin conocimiento ni la aquiescencia de ella, un nuevo cheque por la misma suma de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00).
Que tan incorrecto proceder de la actora reconvenida tuvo importancia crucial y definitiva para que su representada luego de muchas conversaciones con ella se negara a verificarle la venta del ya señalado inmueble a nombre de la demandante reconvenida y de las citadas empresas.
Que es cierto que ambas otorgantes de la opción compra venta optaron verbalmente a resolver amigablemente tal contrato de opción de venta, lo cual, en principio verbalmente fue aceptado pero luego la hoy demandante-reconvenida cambió inesperadamente de parecer al punto que prefirió incoar esta temeraria acción de cumplimiento.
Que la ciudadana Jenny Elizabeth Peroza España, hizo saber a la demandada reconviniente y a su hermana apoderada, ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, el hecho cierto de que el dinero representado en ambos cheques no era de ella, dado que ella no poseía tal capacidad económica, sino que ese dinero era de las comentadas empresas por lo cual ella pretendía verbalmente de la demandada reconviniente que el documento definitivo se hiciera a nombre no de ella sino de las empresas que en realidad habían aportado el dinero que en el contrato calificó como entregado en la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) representada tal suma en los dos aludidos cheques.
Que es cierto que la demandante reconvenida cambió unilateralmente los términos de la opción de compra venta en vista de que ella, por problemas económicos que dijo tener, que no podría probar el origen de la precitada cantidad de dinero y menos de la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,00) a que ascendería el precio total de venta de dicho inmueble, si se decidiesen a culminar la venta definitiva del mismo como si en verdad ella apareciere que aportó el dinero de tal negociación.
Que la demandada reconviniente, como propietaria del referido inmueble, luego de analizar la sospechosa proposición, consideró y se lo hizo saber a su contraparte, en que además de que se cambiaba drásticamente los términos originales del contrato de opción de compra venta, específicamente, en primer lugar, el hecho cierto que el dinero no lo aportó la demandante reconvenida, sino tal aporte lo hicieron las dos (2) citadas empresas, y, en segundo lugar, en el hecho probable de que si en el documento definitivo aparecería como aportante del dinero la hoy demandante reconvenida, podría acarrearle a ésta responsabilidades hasta ese momento desconocidos y arrastrar a la demandada reconviniente graves responsabilidades, inclusive en el ámbito penal, responsabilidades civiles o penales que su representada se negó a asumir, máxime al considerar que dichas empresas, luego de hacerse la transferencia de la propiedad inmobiliaria a la hoy demandante reconvenida, podrían exigir luego la devolución del MILLON CIEN BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), alegando que hicieron un pago sin causa.
Que es cierto y sabido por ella , que resulta inaudita y sospechosa su proposición, lo que hizo que su representada en forma definitiva se abstuviera en proseguir la negociación pactada en el documento que contiene el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento, en forma temeraria y no legal ni válida, se pretende por lo que la hoy demandada le manifestó verbalmente a la actora reconvenida su voluntad de rescindir amigablemente tal contrato, de devolverle a las citadas empresas la suma de dinero que tantas veces se ha referido, lo cual verbalmente aceptó, por lo que sorprende que la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA procedió a demandar el cumplimiento de contrato de marras, no obstante saberse que ella quien incumplió los términos de la opción de compra venta tantas veces referido, al no ser ella quien dio de su propio peculio la suma de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) .
Que de quedar así establecidos los hechos que por si solos hacen procedente con lugar la resolución del contrato de opción de compra venta, por otra parte, resulta que la demandante reconviniente no se atiene a las previsiones que por acuerdo de ambas partes que claramente establecen un régimen específico para el supuesto de que cualquiera de las partes decidiere no llevar a efecto la venta del inmueble propiedad de la demandada, de terminado en dicha opción de compra venta.
Que la contradicción en todo de la reforma de la demanda, da motivo para que la demandada reconviniente ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, por acogerse también plenamente a los términos previstos, amistosa y voluntariamente por ambas partes, en la cláusula sexta del contrato de opción compra venta, hace procedente en derecho la resolución de dicho contrato, con la devolución de las cantidades señaladas en los dos (2) referidos cheques, a las empresas que los emitieron, por ser ellas las únicas aportantes de esas sumas de dinero y no la demandante reconvenida.
Que por incumplimiento y mal proceder dela demandante-reconvenida, ésta conviene en la resolución del contrato de opción de compra venta del apartamento, propiedad de la demandada según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22/03/2007, bajo la Matrícula 07P01T10N°18 el cual se acompañó a la reforma del libelo marcado B.-
Que a los efectos de la reconvención propuesta, acompañó original del cheque N° 10621072, emitido por la empresa SERVIFRENOS P.G. 413 I, C.A., por Bs 700.000,oo a favor de la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, de fecha 04/12/2013, el cual depositó en su cuenta corriente N° 01340427544275014023 del Banco Banesco, el cual no pudo ser abonado a dicha cuenta por insuficiencia de fondos y el que al serle devuelto se le adjuntó un talón que debe ser presentado por taquilla, que no tenía fondos para cubrirle al momento de su emisión y depósito en dicha cuenta .
A pagar a la demandada reconviniente las costas y costos del proceso.-
Que por ser también trascendental a esta reconvención, a favor de la demandada reconviniente alega que no obstante existir los hechos ya narrados que hacen procedente la declaratoria con lugar de esta reconvención en el supuesto negado de que ello fuere desestimado a todo evento su representada se acoge a lo establecido en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta la cual procedió a transcribir.
Que su representada a todo evento, sin renunciar a las razones de hecho y de derecho ya alegadas que le eximen a cumplir con la venta del referido inmueble, se acoge ahora y en forma separada a los términos aprobatorios de la transcrita cláusula, por lo cual cuando la sentencia quede firme consignará dos (2) cheques de gerencia a favor de las empresas, para que la demandante reconvenida a su vez los devuelva a las empresas que indebidamente aportaron las arras de esta negociación, sin ser estas parte de la misma , con la advertencia de que en caso de que la parte demandante reconvenida no los acepte para entregarlos a quienes les corresponde, serán cambiados para consignarlos a nombre de este Tribunal, donde quedará dichas sumas dinerarias a disposición de la propia demandante reconviniente y/o de las citadas empresas.
Que aun cuando el incumplimiento ha devenido de parte de la demandante reconviniente con destino solo a esta sin contraprestación distinta a la de aceptar la resolución del contrato de opción de compra venta, sin, además, otra razón que la de justeza de criterio, ponderación y actuación de ella, cuando la sentencia quedare definitivamente firme, consignará un cheque de gerencia pero éste si a favor de la demandante reconvenida por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,oo), para responder aunque no causados ni debidos de la indemnización de presuntos daños y perjuicios, totales, únicos y definitivos, derivados de su voluntad de no llevar a efecto la venta del tantas veces citado y determinado apartamento de su propiedad, renunciando expresamente ambas partes a cualquier reclamo, por cualquier razón o concepto derivado de la resolución contractual allí planteada.
Estimó su reconvención en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,oo).-

CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN
La parte actora reconvenido en su escrito de contestación a la reconvención adujo entre otras cosas lo siguiente:
Rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, ha interpuesto la parte demandada, en contra de su representada, alegando que la parte demandada reconviniente, no recibió dinero propio de mi mandante, como es la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,oo) en calidad de arras, con fundamento en que dicha suma de dinero estuvo representada en dos(2) cheques pertenecientes a dos (2) cuentas corrientes de las cuales a su decir, mi representada no es titular, sino dos (2) empresas y/o personas jurídicas distintas a mi mandante que no son parte en el contrato, así como mucho menos es cierto que el segundo cheque del Banco Banesco, cuando la parte demandada reconviniente lo depositó en su cuenta no le haya sido abonado por insuficiencia de fondos como erróneamente lo alegan en el escrito de reconvención.
Que en primer lugar, tal y como está contenido en el Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre las partes, la Promitente Compradora en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra Venta, se compromete a adquirir, y la Promitente Vendedora a vender el bien inmueble objeto del presente juicio, y en la Cláusula Cuarta, se dejó establecido que la Promitente Compradora entrega a la Promitente Vendedora, el monto del precio de la venta del inmueble y la Promitente Vendedora recibe el mismo a su entera y cabal satisfacción, de la siguiente manera: 1. La cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES Bs. 1.100.000,00) en calidad de arras, mediante dos (2) Cheques el primero por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), bajo el Nro. 4687197220, del Banco Exterior girado de la Cuenta No.0115 0049 81 1002062793, el segundo por la cantidad de: SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), bajo el No 10621072, del Banco Banesco girado de la Cuenta No. 0134 1022 44 0001001422. 2.- La cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), mediante Cheque de Gerencia en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público respectivo, y efectivamente los identificados cheques fueron entregados a la parte demandada.
Que el segundo cheque de Banesco emitido a favor de la demandada reconviniente, nunca fue devuelto por falta de provisión de fondos, es cierto que el mismo fue devuelto a la beneficiaria por cuanto la entidad bancaria en ese momento no pudo comunicarse vía telefónica con nuestra representada como titular de la cuenta, a los fines de su conformación y sugiere que sea presentado por taquilla, tal como consta de la Planilla emitida por el banco acompañada por la parte demandada a su escrito de contestación y reconvención, motivado a tal circunstancia, la parte actora reconvenida, elaboró a favor de la demandada reconviniente y le hizo entrega de un nuevo cheque de gerencia por la misma cantidad, cheque No. 21418491, emitido por el Banco de Venezuela, de fecha 13 de diciembre de 2013, el cual sí hizo efectivo, tal y como se demostrará oportunamente.
Que en cuanto a que la suma de dinero entregada a la demandada reconviniente representada mediante dos (2) cheques pertenecientes a dos cuentas corrientes de las cuales a su decir, su representada no es titular, sino las tantas dos (2) empresas nombradas y/o personas jurídicas distintas a su mandante que no son parte en el contrato, como son SERVIFRENOS P.G. 413, C.A.” y SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A., si bien es cierto de que son terceras personas, no es menos cierto, que dichas personas jurídicas (empresas), son propiedad de mi mandante y de la comunidad conyugal habida con el ciudadano: PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.042.532, como se demostrará oportunamente, empresas éstas que se encuentran debidamente registradas ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, la primera en fecha en fecha 15 de septiembre del año 2008, bajo el No. 03, Tomo 22-A, y la segunda en fecha 16 de junio de 2011, bajo el No. 21, Tomo 39-A, aunado al hecho de que conforme a lo establecido en la Doctrina, los sujetos del pago son el solvens o la persona que lo efectúa, quien general, pero no necesariamente, es el deudor, y el accipiens o la persona que lo recibe, quien generalmente es el acreedor. Que como principio general, la ley presume que el pago no es intuitu personae, cuando establece que el pago puede ser efectuado por el deudor o por terceros interesados o no en las obligaciones de dar, como la de este caso (artículo 1.283 Código Civil), y con respecto a los efectos del pago efectuado por un tercero, la doctrina ha sostenido que: El acreedor, salvo en los casos señalados en la ley, no puede rechazar el pago del tercero.
Negó, rechazó y contradijo los tantos alegatos que formula la demandada reconviniente en su escrito de contestación y reconvención, para confundir y hacer ver al Tribunal de que fue su mandante quien incumplió y sobre los cuales malamente fundamenta su acción de reconvención cuyo único fin es incumplir con las cláusulas establecidas en el Contrato de Opción de Compra Venta, cuyo cumplimiento aquí se demanda.
Que tal como se alegó en el escrito libelar, no se materializó la venta definitiva del mencionado Inmueble por cuanto la demandada reconviniente fue la que no cumplió con lo pautado en el Contrato Bilateral de Opción de Compra Venta en su Cláusula Segunda de liberar con antelación a la firma del documento definitivo de venta la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el Inmueble a favor de Banfoandes Banco Universal.
Que su mandante siempre estuvo y ha estado en contacto con la Oficina de Bienes Raíces, a quien la Vendedora entregó el Inmueble para su administración, y era la encargada de realizar todos los trámites administrativos en la entidad bancaria correspondiente para liberar la hipoteca en cuestión, alegando que no se había podido liberar la hipoteca, motivado a que existía una deuda la cual la demandada nunca canceló, y según la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta, se evidencia que las partes pactaron la protocolización del documento definitivo de venta en un plazo de sesenta (60) días, con sesenta (60) días de prórroga, si fuese necesario, plazo que comenzaba a computarse desde la autenticación de la opción de compra venta, es decir, a partir del 04 de diciembre de 2013.
Que tampoco es cierto y en consecuencia, lo niega, rechaza y contradice, que verbalmente ambas otorgantes de la opción de compra venta, optaran por resolver amigablemente el contrato, y mucho menos en devolver a las citadas empresas la suma de dinero recibida en calidad de arras, ni que su mandante lo haya aceptado, como lo alega la demandada en la reconvención, tanto es así que su mandante como prueba de que tenía toda la intención de adquirir el inmueble, en fecha 01 de abril de 2014, es decir, cuando todavía se encontraba vigente la opción de compra venta, procedió a elaborar Cheque de Gerencia signado con el No. 00001144, emitido por el Banco de Venezuela, de la Cuenta No. 01020738080000022021, a favor de la demandada, por el resto de la suma pactada, es decir, por la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), con lo cual quedaba cancelada la totalidad del precio pactado para la compra venta del inmueble en cuestión.
Que nunca existieron reuniones ni conversaciones de ambas partes para llegar a un acuerdo de resolver verbalmente el contrato de opción de compra venta, ya que la parte actora reconvenida siempre estuvo y ha estado en contacto con la Oficina de Bienes Raíces, a quien la Vendedora entregó el Inmueble para su administración, y ésta en ningún momento notificó a su mandante que no se realizaría la venta, por el contrario, se acompañó documento para su autenticación, enviado a esta representación legal, CARLOS GARCIA, en fecha 31 de marzo de 2014, por la Dra. ITANIA DIZZITTI, Apoderada de la Administradora de Bienes Raíces, mediante el cual se deja constancia del pago total del inmueble objeto de la negociación y la entrega material del mismo. Es de hacer notar que dicho documento lo presentaron ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias San Antonio de Los Altos, para su autenticación y no fue otorgado, tal y como lo demostraremos oportunamente, no fue sino en reunión celebrada en fecha 19 de junio de 2014, cuando la Promitente Vendedora, le manifestó que ya no estaba dispuesta a vender el inmueble, haciendo caso omiso de su obligación de vender y cumplir con el contrato de opción de compra venta en los términos en que se había obligado, por lo que con vista a tales hechos expuestos y habiendo sido infructuosas todas las gestiones extrajudiciales para que cumpliera, que forzosamente se ejerció la presente acción de: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, la cual debe prosperar en derecho y así pido al Tribunal lo declare en la definitiva.
Negó, rechazó y contradijo que su representada fue quien incumplió los términos de la opción de compra venta, ya que insisten que la parte que incumplió tal contrato fue la Promitente Vendedora, hoy demandada reconviniente en este juicio, ciudadana: LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, por lo que mal puede la actora reconvenida, atenerse a las previsiones que por acuerdo de ambas partes están contenidas en la Cláusula Sexta, y recibir de parte de la demanda reconviniente la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), establecidos como daños y perjuicios por el incumplimiento, ni mucho menos pretender devolverle a estas alturas, el dinero entregado en calidad de arras, donde está por demás decir que en el contrato se convino en que dicha devolución de las cantidades de dinero de acuerdo a las formas antes estipuladas, se efectuarían dentro de los DIEZ (10) DÍAS CONTÍNUOS siguientes contados a partir del primer día hábil de vencido el plazo acordado por las partes para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble ante el Registro Público respectivo y de pleno derecho, sin necesidad de Sentencia Judicial, mediante cheque de gerencia y ante notario público, enero 2015, y el contrato se celebró en diciembre de 2013, es decir hace trece (13) meses, y dónde queda la indexación de esas cantidades de dinero producto de la inflación que viene sufriendo este País.
Que por todo lo antes expuesto, niega, rechaza y contradice que el Tribunal declare procedente en derecho la Resolución del contrato de Opción de Compra Venta, ni ordenar devolver a su mandante cantidad alguna ni por concepto de daños y perjuicios, ni mucho menos por concepto de arras, ni costas y costos procesales.
Que si se lee detenidamente el escrito de contestación y reconvención consignado se puede observar que la parte demandada reconviniente además de utilizar un lenguaje cantinflérico, trata de confundir al Tribunal con su pretensión. Por un lado reconviene a su mandante para que convenga o en su defecto así pide lo declare el Tribunal, en RESOLVER EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, por supuesto incumplimiento de parte de la Promitente Compradora en el pago de las arras, pero por otro lado se acoge a lo establecido en la Cláusula Sexta del Contrato y manifiesta estar dispuesta a consignar dos cheques de gerencia bien sea a favor de las empresas que emitieron los cheques correspondientes a las arras o a nombre del Tribunal, si su mandante no los aceptare retirar, y adicionalmente también consignará un cheque de gerencia a favor de su mandante por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,oo) para responder de los presuntos daños y perjuicios que a su decir nunca fueron causados ni debidos, derivados de su voluntad (de la actora), de no llevar a efecto la venta del apartamento en cuestión. Si supuestamente y a su decir, la parte demandada reconviniente, no incumplió con el contrato de opción de compra venta, como es que admite y esta dispuesta a dar cumplimiento a la cláusula penal establecida, cuando es su representada quien debe pagarla? Pareciera que hay un reconocimiento tácito de incumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta por parte de la demandada reconviniente, en vista de sus pretensiones formuladas en su escrito de contestación y reconvención, las cuales resultan por demás incompatibles en este juicio, y así pide al Tribunal lo declare en la definitiva.
III
LÍMITES DE CONTROVERSIA

Queda como hecho admitido la existencia de un (1) contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, a saber, el consignado por la parte actora reconvenida autenticado ante La Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 04 de diciembre de 2013, inserto bajo el Nº 05, Tomo 352.
Queda como hecho controvertido el incumplimiento de las partes del negocio jurídico celebrado mediante el contrato de opción de compra venta consignado.
Establecido lo anterior, quien suscribe procede al análisis de las pruebas presentadas por las partes de la manera siguiente

IV
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:
“(…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”.
En virtud de todo lo anterior, pasa este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que han sido producidas por las partes en el juicio, en los siguientes términos:
PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el escrito libelar la parte actora consignó las siguientes instrumentales:
Junto con el libelo de demanda:
(F- 10) Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, este Tribunal observa que dicha copia sirve para demostrar la identidad de la referida ciudadana.- Así se precisa.
(F- 11 al 16) Original del Documento de opción de compra venta autenticado en fecha 04 de diciembre de 2013, ante la Notaría del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el número 05, Tomo 352, y por cuanto se observa que el mismo constituye documento público emanado de funcionarios competentes, el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de él emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De dicha documental se observa que la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, actuando en nombre y representación de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, en la condición de promitente vendedora, y la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, en la condición de promitente compradora suscribieron un contrato de opción compra venta mediante el cual convinieron, entre otras cosas dar en opción un (1) apartamento distinguido con el Nro. 1-B, planta tipo 1, Edificio “CAICARA”, ubicado en la parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Parque Residencial San Antonio de Los Altos, en jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, tal y como quedó establecido en la cláusula primera del contrato en estudio. Así se establece.
(F-17 al 23) Copia certificada del Poder de Administración y Disposición conferido por la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO a la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 17 de abril de 2013 inscrito bajo el No. 6, folio 32 del Tomo 5 del Protocolo de Transcripción, dicho documento sirve para demostrar que la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, otorgó poder de administración y disposición a la referida ciudadana, quien ejerce su representación. Así se decide.
(F-24 al 32) Copia certificada del Documento de Propiedad del inmueble protocolizado en fecha 22 de marzo de 2007, ante el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, inscrito bajo el No. 18, Protocolo Primero, Tomo 10, dicha probanza constituye documento público que emana de un funcionario en ejercicio de sus competencias especificas, por lo cual este Tribunal le confiere al mismo pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. De dicha documental se evidencia que la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, aparece en la respectiva Oficina de Registro Público como propietario de un inmueble constituido por un apartamento un (1) apartamento distinguido con el Nro. 1-B, planta tipo 1, Edificio “CAICARA”, ubicado en la parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Parque Residencial San Antonio de Los Altos, en jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda. Así se establece.
Una vez abierto el lapso probatorio, la parte accionante promovió las siguientes pruebas:
Documentales contentivas de:
.- Contrato de opción de compra venta, celebrado entre la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA y la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, actuando en nombre y representación de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, el Tribunal deja expresa constancia que dicha documental fue analizada previamente. Así se precisa.-
.- Cheque personal del banco exterior No. 46-87197220, emitido por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, de la cuenta corriente No. 0115-0049-81-1002062793, a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, en fecha 04 de diciembre de 2013, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00).
.-Cheque Personal del Banesco No. 10621072, emitido por la ciudadana: JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, de la Cuenta No. 0134-1022-44-0001001422, a favor de la ciudadana: BEATRIZ SANCHEZ, en fecha 04 de diciembre de 2013, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo).
Ahora bien, aun cuando las probanzas en cuestión son de naturaleza privada y fueron promovidas en copia simple; no obstante, quien aquí suscribe en vista que el contenido de las mismas no fue desvirtuado en el curso del juicio, estima que éstas deben ser apreciadas como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de las probanzas en cuestión que la demandante reconvenida pretende demostrar la intención de cumplir con su obligación de pagar a favor del demandado reconvieniente la cantidad del precio correspondiente a las arras establecidas en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, esto es, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), ello conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de marras, aún cuando dichas instrumentales fueron emitidas por dos sociedades mercantiles ajenas al negocio jurídico que une a las partes.- Así se precisa.
.-Estado de Cuenta del Banco Banesco, el cual demuestra que se elaboró un cheque de gerencia a favor de la parte demandada, BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, No. 21418491, de fecha 13 de diciembre de 2013, por la cantidad de: SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), ello con el objeto de demostrar que la parte actora cumplió con el pago pactado para la compra venta del inmueble establecido en el contrato, cheque este en reemplazo del anterior que no pudo ser cobrado en su oportunidad por cuanto la entidad Bancaria no pudo localizar al emisor del mismo. Con respecto a este medio de prueba, tenemos que la parte actora reconvenida dentro del lapso destinado para ello, procedió a ratificar la misma mediante la prueba de informes en tal sentido quien suscribe procederá a su razonamiento al momento de analizar la prueba de informes. Así se precisa.
.- Cheque de Gerencia No. 00001144, de fecha 01 de abril de 2014, a favor de la apoderada de la parte demandada, ciudadana: BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, por la cantidad de: UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00). Con respecto a este medio de prueba, tenemos que la parte actora reconvenida dentro del lapso destinado para ello, procedió a ratificar la misma mediante la prueba de informes en tal sentido quien suscribe procederá a su razonamiento al momento de analizar la prueba de informes. Así se precisa.
.-Documento privado para su autenticación, enviado al correo electrónico del abogado CARLOS ALBERTO GARCIA, en fecha 31 de marzo de 2014, por la Dra. ITANIA DIZZITTI, Apoderada de la Administradora de Bienes Raíces, a quien la Vendedora entregó el Inmueble para su administración, mediante el cual se deja constancia del pago total del inmueble objeto de la negociación y la entrega material del mismo. En relación a los documentos emanados a través de correo electrónico, estos deben hacerse valer en juicio mediante la prueba libre, conforme a lo establecido en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la promoción de una experticia a realizarse al correo electrónico emitido desde la dirección remitente hasta la otra dirección de correo electrónico (receptor) ello con el objeto de demostrar la autenticidad del mismo, en tal sentido al no haber sido promovida en juicio la prueba en referencia, resulta forzoso para este Tribunal, desechar el documento en cuestión. Así se precisa.
.-Documento Constitutivo y demás modificaciones de la Empresa Mercantil SERVIFRENOS P.G. 413 I, C.A, con el objeto de demostrar que la referida empresa es propiedad de su esposo ciudadano: PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ. Estas copias constituyen un documento privado tenido legalmente por reconocido a tenor de lo señalado en el artículo 1.363 del Código Civil y tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. De dichas copias simples, queda demostrado entre otras cosas que los ciudadanos PEDRO MIGUEL PEREDA GONZÁLEZ y JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, detentan el cargo de Presidente y Vicepresidente de la misma, no obstante en virtud de que la mencionada empresa es un tercero ajeno al presente proceso se desechan las referidas documentales y así se decide.
.-Documento Constitutivo y modificaciones de la Empresa Mercantil: SERVIFRENOS P.G. 413, C.A, con el objeto de demostrar que la referida empresa en propiedad de la parte actora reconvenida: JENNY ELIZABETH PEROZA. Estas copias constituyen un documento privado tenido legalmente por reconocido a tenor de lo señalado en el artículo 1.363 del Código Civil y tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. De dichas copias simples, queda demostrado entre otras cosas que los ciudadanos PEDRO MIGUEL PEREDA GONZÁLEZ y JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, detentan el cargo de Directores Gerentes de la misma, no obstante en virtud de que la mencionada empresa es un tercero ajeno al presente proceso se desechan las referidas documentales y así se decide.
.-Acta de Matrimonio No. 031, celebrado en fecha 07 de diciembre de 2001, ante el hoy Registro Civil de Personas y Electoral, de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, ahora bien, siendo que se trata de un acto de estado civil, el mismo tiene carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se tiene la misma como demostrativa de que los ciudadanos JENNY ELIZABETH PEROZA, parte actora reconvenida y el ciudadano: PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ celebraron matrimonio en fecha 07 de diciembre de 2001, confiriéndole todo el valor probatorio que de ella emana, no obstante siendo que la referida probanza no guarda relación con el hecho controvertido en la presente causa se desecha del proceso . Así se decide.
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovemos las siguientes pruebas de Informe:
.- Al Banco Exterior, agencia Los Teques, (tambor o el centro), a los fines de que informe si efectivamente fue debitada de la cuenta No. 01150049811002062793, la cantidad de: CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo), en virtud de cheque personal emitido por la parte actora, ciudadana: JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, titular de la cédula de identidad No. V-11.818.862, identificado con No. 46-87197220, de fecha 04 de diciembre de 2013, a favor de la demandada reconvenida ciudadana: BEATRIZ SANCHEZ, librándose al efecto oficio signado con el número 0855-158, cuyas resultas cursan al folio (258) y rendido el respectivo informe por el Banco Exterior, en los siguientes términos:

“En atención al Oficio N° 0855-158 de fecha 24 de febrero de 2015, en el cual solicitan que le remitamos información contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato, que siguen ante este tribunal la ciudadana Jenny Elizabeth Peroza España contra la ciudadana Beatriz Elena Sanchez Echeto, al respecto cumplimos con informar que:
El cheque N° 46-87197220, emitido por la cantidad de cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,00), perteneciente a la cuenta corriente N° 0115-0049-81-1005062793, de Servifrenos P.G 413 C.A., fue presentado para su cobro y pagado el 04 de diciembre de 2013, a través de la taquilla de la Agencia San Antonio, por una ciudadana dijo Beatriz Sanchez y se identificó con la cédula de identidad N°V-7.093.590….”

Ahora bien, de la revisión de la prueba en cuestión, se observa que la misma fue promovida y evacuada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que sus resultas aportan elementos probatorios a la situación controvertida y, por cuanto la misma guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativa que la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, titular de la cédula de identidad número V- 7.093.590, presentó para su cobro el cheque arriba identificado. Así se decide.
.- A Banesco, agencia El Tambor Los Teques, a los fines de que informen las razones por las cuales el Cheque No. 10621072, emitido por la parte actora, JENNY PEROZA, de la cuenta No. 01341022440001001422, en fecha 04 de Diciembre de 2013, a favor de la apoderada de la demandada ciudadana: BEATRIZ SANCHEZ, por la suma de: SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), no fue pagado a su beneficiario, librándose al efecto oficio signado con el número 0855-159, cuyas resultas constan a los folios (344 al 346) y rendido el respectivo informe por el Banco Banesco, en los siguientes términos:

“…En atención al particular cumplimos en suministrarle según lo solicitado en su escrito de promoción de pruebas Capitulo II de la prueba de informes lo siguiente:
B) se anexa estados de cuenta de Diciembre 2013 de la cuenta corriente 0134-1022-44-0001001422 perteneciente a SERVIFRENOS P.G. 413 I, C.A. J-04-12-2013.
C) en nuestro sistema se evidencia en cheque de gerencia nro. 0214-21418491 emitido a nombre de la ciudadana Lesbia Sánchez Echeto en fecha 16 de diciembre del 2013 por Bs. 700.000,00. Se anexa imagen del cheque donde evidenciara lo ante expuestos. ..”

Ahora bien, de la revisión de la prueba en cuestión, se observa que la misma fue promovida y evacuada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que sus resultas aportan elementos probatorios a la situación controvertida y, por cuanto la misma guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativa que en la cuenta corriente número 0134-1022-44-0001001422, perteneciente a la Sociedad Mercantil SERVIFRENOS P.G. 413 I, C.A., y que el 13 de diciembre de 2013, fue emitido cheque signado con el número 00021418491, por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), y de acuerdo con la copia acompañada al oficio recibido el mismo fue elaborado a favor de la ciudadana LESBIA SÁNCHEZ ECHETO. Así se decide.
.- Banco Banesco, agencia San Antonio de Los Altos), a los fines de que envíen toda la información relativa del Cheque de Gerencia No. 21418491, de fecha 13 de diciembre de 2013, a favor de la parte demandada, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), tramite realizado por el esposo de la parte actora, ciudadano: PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ, quien es de nacionalidad, Venezolano, de estado civil soltero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V- 11.042.532, por concepto de compra de vivienda, parte de la actora y cónyuge ciudadana: JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, titular de la cédula de identidad No. V- 11.818.862, cheque este que reemplaza al Cheque Personal del Banesco No. 10621072, emitido por la ciudadana: JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, de la Cuenta No. 0134-1022-44-0001001422, a favor de la ciudadana: BEATRIZ SANCHEZ, en fecha 04 de diciembre de 2013, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), cheque este que no pudo ser cobrado en su oportunidad por cuanto la entidad Bancaria no pudo localizar al emisor del mismo para su conformación, librándose al efecto oficio signado con el número 0855-160, cuyas resultas no constan en autos razón por la cual este Tribunal no realiza valoración alguna. Así se precisa.-
.- Al Banco de Venezuela agencia Avenida Bermúdez de esta ciudad de Los Teques, Capital del Estado Bolivariano de Miranda), a los fines de que envíen toda la información relativa a la elaboración por parte de la actora, ciudadana: JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, titular de la cédula de identidad No. V-11.818.862, un Cheque de Gerencia No. 00001144, de fecha 01 de abril de 2014, a favor de la apoderada de la parte demandada ciudadana: BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, por la cantidad de: UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), requiriéndole envíen copia de dicho Cheque de Gerencia, librándose al efecto oficio signado con el número 0855-161, cuyas resultas no constan en autos razón por la cual este Tribunal no realiza valoración alguna. Así se precisa.-
.- A la Oficina de Registro Inmobiliario (hoy Oficina de Registro Público del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que informe si fue liberada la hipoteca de primer grado a favor de Banfoandes Banco Universal, que pesa sobre el inmueble objeto de este juicio, constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro 1-B, planta tipo l, Edificio “CAICARA”, ubicado en la Parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos, en jurisdicción del Municipio Los Salías del Estado Miranda, (ahora Estado Bolivariano de Miranda). Inscrito en la Alcaldía del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, Dirección de Catastro bajo el Número Catastral 0021568, propiedad de la ciudadana: LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, titular de la cédula de identidad No. V-7.903.595, según documento protocolizado ante esa Oficina de Registro, en fecha veintidós (22) de Marzo de dos mil siete (2007), bajo la Matrícula 07P01T10N°18, librándose al efecto oficio signado con el número 0855-162, cuyas resultas constan a los folios (253 al 256), y rendido el respectivo informe por el Registro Público del Municipio Los Salias, en los siguientes términos:

“...omissis…, al respecto remito Certificación de Gravamen del Doc. N° 18, Tomo 10, Protocolo Primero, de fecha 22/03/2007…”
…/…
CONFORME AL PEDIMENTO SE CERTIFICA: que sobre el inmueble pesa HIPOTECA DE 1°GRADO A FAVOR DE BANFOANDES BANCO UNIVERSAL C.A Y PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR, participado a través del oficio N° 0855-482, de fecha 09/07/2014, emanado del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. …/…

Ahora bien, de la revisión de la prueba en cuestión, se observa que la misma fue promovida y evacuada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que sus resultas aportan elementos probatorios a la situación controvertida y, por cuanto la misma guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativa que sobre el inmueble objeto del presente procedimiento pesa una hipoteca de primer grado a favor de BANFOANDES y medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal. Así se decide.
De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, Promovió la testimonial de la ciudadana ROSA AURA RODRIGUEZ POLANCO, cuyas resultas cursan en autos a los folios (301) al (303) de la primera pieza del expediente, procediéndose a su análisis de la manera siguiente:
• ROSA AURA RODRIGUEZ POLANCO, titular de la cédula de identidad N°. V- 3.626.427, quién rindió declaración en los siguientes términos: “…Primera pregunta: Diga la testigo: Si conoce de vista trato y comunicación a las ciudadanas Beatriz Elena Sánchez Echeto y Lesbia Isabel Sánchez Echeto. Contestó: Si. Segunda pregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta que la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto, es propietaria de un apartamento distinguido con el número 1-B planta tipo 1 edificio Caicara C-12-14, segunda etapa del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos. Contestó: Si. Tercera pregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta que la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, tiene un poder General de Administración de la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto. Contestó: Si. Cuarta pregunta: Diga la testigo: Si la ciudadana Beatriz Elena Echeto solicito sus servicios para que colocara en venta el inmueble antes identificado, propiedad de la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto. Contestó: Si. Quinta pregunta: Diga la testigo: Si coloco en venta el tan mencionado inmueble. Contestó: Si. Sexta pregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta que la ciudadana Jenny Peroza, acepto la propuesta de venta y el precio acordado por el inmueble ya antes mencionado. Contestó: Si. Séptima pregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta que el documento de opción de compra venta realizado de mutuo acuerdo entre ambas partes, se firmo en su oficina ubicada en el Centro Comercial Club de Campo, piso 1, oficina 18, carretera Panamericana Municipio Los Salias, en presencia de un funcionario de la Notaría Pública del Municipio Los Salias. Contestó: Si. Octava pregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta, que la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, recibió de manos de la ciudadana Jenny Peroza el primer pago por la compra del inmueble acordado en el documento de opción compra venta. Contestó. Si.
Al ser repreguntada por la parte demandada reconviniente, respondió de la siguiente manera: “…Primera repregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta que el único cheque que entrego la ciudadana Jenny Peroza España, a la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares, en calidad de arras, por efecto de la opción de compra venta otorgada entre la Señora Beatriz Elena Sánchez Echeto como apoderada de la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto fue librado contra la Cuenta Corriente de la que no es titular la señora Jenny Peroza España, sino la empresa Servifrenos P.G.43, C.A. Contestó: La verdad no me acuerdo, si era de ellos, no estoy segura no lo recuerdo, lo que puedo garantizar es que uno de los cheques lo devolvieron. Segunda repregunta: Diga la testigo: si es cierto y le consta que el segundo cheque que menciona como devuelto es uno que la señora Jenny Peroza España le entrego a la Testigo declarante por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares, librado por la empresa Servifrenos P.G.413I, C.A.servifr contra cuenta del banco Banesco el cual la testigo declarante se lo entrego a la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, el cheque mencionado no se pudo cobrar. Contestó: Si. Tercera repregunta: Diga la testigo: Si es cierto que la opción de compra venta otorgada por la señora Beatriz Elena Sánchez Echeto en representación de Lesbia Isabel Sánchez Echeto con la ciudadana Jenny Peroza España, de ninguna manera involucro como partes a las citadas empresas. Contstó Si, no involucraba la empresa. Cuarta repregunta: Diga la testigo: si es cierto y le consta, que en vista de que la ciudadana Jenny Peroza España, pretendió involucrar en la negociación contenida en la opción de compra venta ya referida, al entregar dos cheques provenientes de cuentas corrientes, de las cuales son titulares las referidas empresas, la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto y la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto no aceptaron tal pretensión y le manifestaron a la ciudadana Jenny Peroza España a través de la testigo declarante su voluntad de no llevar a cabo el propósito plasmado en la opción de compra venta, acordado en consecuencia finiquitar tal operación de mutuo acuerdo con la nombrada Jenny Peroza España. Contestó: Si ella pretendía involucarar a las empresas, no estoy en conocimiento, lo único es que las vendedoras querían finiquitar de mutuo acuerdo la negociación. Quinta repregunta: Diga la testigo: si es cierto y le consta que para llevar a efecto la terminación de la negociación ya referida, de mutuo acuerdo se acordó en la mencionada oficina, elaborar un documento que en efecto se elaboró y se le envió por correo electrónico a la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto en su condición de apoderada general de administración y disposición de la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto; en el cual documento deja sin efecto la opción de compra venta y da por terminada la negociación referida por la propia ciudadana Jenny Peroza España, documento elaborado por la apoderada de la Inmobiliaria Dra. Itania Dizzitti, donde en efecto daban por terminada esa negociación. Contestó: en efecto se elaboro un documento y se le envió por correo a los interesados…”

En relación a la prueba testimonial de la ciudadana ROSA AURA RODRIGUEZ POLANCO, cuyas deposiciones fueron transcritas precedentemente, no obstante este Tribunal la desecha en virtud de que conforme al artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Así se decide.

PARTE DEMANDADA:
Junto con su escrito de contestación a la reconvención la parte demandada reconviniente produjo a los autos:
.- Primero. (Folios 110 y 111) Original Cheque Personal de Banesco No. 10621072, emitido por la ciudadana: JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, de la Cuenta No. 0134-1022-44-0001001422, a favor de la ciudadana: BEATRIZ SANCHEZ, en fecha 04 de diciembre de 2013, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo). Ahora bien, aun cuando la probanza en cuestión es de naturaleza privada siendo promovida en su forma original, quien aquí suscribe en vista que el contenido de la misma no fue desvirtuado en el curso del juicio, estima que éstas debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que el cheque en referencia al ser presentado para su cobro fue devuelto.- Así se precisa.
Una vez abierto el lapso probatorio, la parte accionada promovió las siguientes pruebas:
.- Primero. Promovió la prueba de informe al Banco Banesco (Agencia el Tambor Los Teques Estado Miranda), Banco Banesco (Agenia Centro Comercial Las Minas, Municipio Los Salias del Estado Miranda); y Banco Banesco (Agencia Santa Bárbara del Zulia), a los fines de que informen lo siguiente: A) Si la cuenta corriente Nº 0134-1022-44-0001001422, la cual es titular la sociedad mercantil “SERVIFRENOS P.G 413 I, C.A. SERVIFRE, para la fecha 04 de diciembre de 2013, y los siguientes (15) días continuos, tenia fondos suficientes para cubrir la cubrir el cheque Nº 10621072, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 700.000,00) librado a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, titular de la cédula de identidad Nª V.- 7.093.590; B) Motivo real y cierto por cual el cheque Nº 10621072, emitido en fecha 04 de diciembre de 2013, por la empresa sociedad mercantil “SERVIFRENOS P.G 413 I, C.A. SERVIFRE, contra la cuenta corriente Nº 0134-1022-44-0001001422, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 700.000,00) librado a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, si el mismo fue depositado en la cuenta corriente 0134-0427-54-4275014023, en fecha 04/12/2013, en la Agencia del Centro Comercial la Casona, recta de Las Minas, Municipio Los Salías Estado Miranda, y si el mismo fue devuelto a la beneficiaria ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, con talón adjunto que tiene la mención “PRESENTAR TAQUILLA”, con sello húmedo de la caja Nº 7. Se remite copia certificada de dicho cheque y del talón adjunto; C) Remita copias certificada del movimiento de la cuenta corriente Nº 0134-1022-44-0001001422, perteneciente a la empresa sociedad mercantil “SERVIFRENOS P.G 413 I, C.A. SERVIFRE, durante el periodo entre el 01 al 31 de diciembre de 2013, ambas fechas inclusivas, librándose al efecto oficios signados con los números 0855-164, 0855-165 y 0855-166, cuyas resultas no constan en autos en virtud de lo cual este Tribunal no emite consideración alguna. Así se precisa.-
.- De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promovió la Inspección Judicial en la sucursal o agencia de Banesco, Banco Universal, con sede en El Tambor, Avenida Pedro Russo Ferrer, Los Teques, con el objeto de dejar constancia de los hechos allí descritos, al respecto quien suscribe observa que: dicha probanza de acuerdo con la providencia de fecha 24 de febrero de 2015, fue negada su admisión, razón por la cual este Tribunal no realiza pronunciamiento al respecto. Así se decide.
De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, Promovió la testimonial de los ciudadanos GLADYS GONZALEZ GONZALEZ, PILAR MONTAÑO, YANNARELA TORRES y EDGAR JOSE PEREZ LEON, a cuyo efecto para su evacuación en relación a los tres primeros de los nombrados se comisionó amplia y suficientemente al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias del Estado Miranda y el último se comisionó a un Juzgado de Municipio Ordinario, y Ejecutor de Medidas de los Municipios Carrizal y Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda , constando sus respectivas resultas en autos a los folios (307) al (335) y a los folios del (358) al (381) de la primera pieza del expediente, procediéndose a su análisis de la manera siguiente:
GLADYS GONZÁLEZ GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº 12.697.328. La anterior testimonial no fue evacuada. En consecuencia nada tiene que valorar quien suscribe. Y ASI SE DECLARA.

PILAR MILAGROS MONTAÑO COELLO, titular de la cédula de identidad N°. V- 5.907.611, quién rindió declaración en los siguientes términos: “…Primera pregunta: : Diga la testigo: Si conoce de vista trato y comunicación a las ciudadanas Lesbia Isabel Sánchez Echeto y Beatriz Elena Sánchez Echeto? . Contestó: Si, conozco de vista, trato y comunicación a las ciudadanas Lesbia y Beatriz Sánchez Echeto. Segunda pregunta: Diga la testigo: si conoce de vista a la señora Jenny Peroza España? Contestó: Si, la conozco de vista. Tercera pregunta: Diga la testigo, si ella fue la persona que vendió un apartamento a la señora Lesbia Isabel Sánchez Echeto, y si es positivo, por favor decir cuál es el apartamento? Contestó: Si, yo le vendí el apartamento a Lesbia Sánchez, el apartamento es 1-B del edificio Caicara. Cuarta pregunta: Diga la testigo, si sabe de alguna negociación que trataron de hacer la ciudadana Lesbia Sánchez Echeto con la ciudadana Jenny Peroza España y en caso positivo, narrar lo que al respecto sebe y le consta? . Contestó: : si, estoy consciente de que ellas iban a proceder a la venta del apartamento a la ciudadana Jenny Peroza España, de la cual ya estaban haciendo el trámite legal de opción a compra, supe que le entregaron un cheque el cual fue devuelto por falta de fondos, tengo entendido que en vista de esa devolución de ese cheque se presentaron situaciones irregulares de la persona compradora, la cual ellos la vendedora le pareció deshonesta la actitud de la compradora, por tomar decisiones no acordadas cuando se hizo el documento esta a nombre personal y después de la devolución del cheque que ésta dio sin fondo, que no se pudo cobrar, la compradora le pide que cambie el documento por una empresa que ella tiene que se llama Servifreno, cosa que no estaba contemplada en los primeros tratos que ellos tenían trazados. Quinta pregunta: Diga la testigo, si presencio la conversación entre la Señora Lesbia Sánches Echeto, la señora Beatriz Sánchez Echeto y la señora Jenny Peroza España, y donde presencio la conversación que ha narrado, sostenida por dichas ciudadanas? Contestó: en el mismo edificio Caicara , ellas me invitaron para el apartamento cuando llego la señora Jenny, vivo en planta baja y me invitaron a subir porque ella era la señora que querías comprar, yo subí al apartamento B, en el momento que estaban haciendo la negociación y presencie que estaban hablando de la opción de compra venta. Sexta pregunta: Diga la testigo, Si presencio igualmente el momento en que la ciudadana Jenny Peroza España, le dijo a la señora Beatriz Sánchez Echeto, que como ésta no admitía que se cambiara la negociación de venta que había pautado mediante una opción a Jenny Peroza España por la empresa que usted ha mencionado como Servifreno, quedando entonces de acuerdo ambas el no llevar a cabo la venta?. Contestó: si, correcto yo escuche cuanto en vista que esta persona no quería respetar el acuerdo que habían tenido previamente, la señora Lesbia le decía a la Señora Jenny que no se realizaba la venta, por la falta de honestidad de Jenny, por lo del cheque y porque querían cambiar el nombre de quien compraba, y estas estaban de acuerdo...”

En relación a la prueba testimonial de la ciudadana PILAR MILAGROS MONTAÑO COELLO , cuyas deposiciones fueron transcritas precedentemente, no obstante este Tribunal la desecha en virtud de que conforme al artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Así se decide.
YANNARELA TORRES, titular de la cédula de identidad Nº 11.266.018. La anterior testimonial no fue evacuada. En consecuencia nada tiene que valorar quien suscribe. Y ASI SE DECLARA.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA contra la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO y/o la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, fundamentada dicha pretensión en la exigencia por parte de la referida demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara en fecha 04 de diciembre de 2013, con la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, sobre un inmueble propiedad de esta última, contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el número 05, Tomo 352 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; aduciendo para ello que como promitente compradora había cumplido con sus obligaciones, y que fuer la demandada quien no dio cumplimiento a sus obligaciones, consistente en liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble dentro del plazo establecido para ello, por lo que consecuentemente incumplieron con su obligación principal de otorgar el respectivo documento de compra venta, y con ello, incumpliendo con la entrega el inmueble objeto de la negociación.
A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, observamos que la representación judicial de la parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada, conviniendo en la existencia del contrato, aduciendo que de forma verbal habían resuelto el contrato por lo que la venta no se realizaría y, que en realidad quien incumplió fue la demandante al no aportar de su propio peculio el dinero del precio pactado toda vez que el pago correspondiente a las arras lo hicieron unas empresas ajenas al referido negocio jurídico a nombre de la hermana de la propietaria, no habiendo demostrado la actora el cumplimiento de sus obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta.
En este sentido, habiendo analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso y vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, seguidamente este Tribunal a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa a pronunciarse sobre el fondo del juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en base a las siguientes consideraciones:
El contrato constituye una especie de convención que resulta del concurso de voluntad de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir de acuerdo a lo establecido en el artículo 1133 del Código Civil, en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico.
Siguiendo con este orden de ideas encontramos pertinente traer a colación las siguientes disposiciones del Código Civil, a saber:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051).
Dicho esto tenemos que con relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen la celebración del contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 05, Tomo 352 de fecha 04 de diciembre de 2013; el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello, queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se establece.
En virtud de lo anterior y de la revisión del contrato cuyo cumplimiento se pretende, se tiene que el precio de la venta lo fue por la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,00) y que la parte actora reconvenida tenía la obligación de pagar, primero: la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), en calidad de arras y la diferencia, es decir, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) mediante cheque de gerencia al momento de la protocolización del documento, tal y como fuera pactado en la cláusula cuarta del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto de la negociación, y el demandado debía por su parte, entregar el inmueble libre de gravámenes, impuestos y de cosas, conforme al contenido de la cláusula novena.- Así se precisa.
Bajo este orden de ideas, observa este Tribunal que con relación al segundo requisito, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, alega la parte actora el incumplimiento del contrato de compra venta antes citado, en virtud de que la hoy demandada reconviniente no cumplió con sus obligación relativa a la liberación de la hipoteca, a los fines de presentar el documento de compra venta ante el Registro correspondiente dentro del plazo establecido en la cláusula quinta.
En tal sentido considera prudente el Tribunal dejar establecido que, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático.
Siendo así, quien suscribe trae a colación lo dispuesto en los artículos 1486, 1487, 1488 y 1491 del Código Civil, que al efecto disponen:
Artículo 1.486.- “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”.
Artículo 1.487.- “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.
Artículo 1.488.- “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.
Artículo 1491.- “Los gatos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario”.
De las citadas normas se colige, que el vendedor tiene la obligación del saneamiento de la cosa vendida así como la tradición de la misma, la cual se verifica con el otorgamiento del título de propiedad del inmueble, para lo cual resulta necesario las solvencias requeridas por la Oficina de Registro Público correspondiente a los fines de que se haga efectivo el otorgamiento, cuyos gastos de escritura y registro corresponden al comprador.
En conclusión, tenemos que las partes al celebrar una opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, y en virtud que se les ha venido dando a éste tipo de contratos preparatorios el mismo tratamiento que a los contratos de compraventa definitivos; quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.
Siendo así, de la revisión de las actas que conforman el presente procedimiento se evidencia que no consta en autos elementos suficiente que lleven a la convicción de esta Sentenciadora de que la parte demandada no cumpliera con sus obligaciones, toda vez que el incumplimiento deviene por parte de la actora quien no logró demostrar durante la secuela del proceso el pago del precio pactado, ya que si bien es cierto acompañó a los autos la copia de los cheques emitidos el primero del banco exterior No. 46-87197220, por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, de la cuenta corriente No. 0115-0049-81-1002062793, a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, quien es hermana de la propietaria, en fecha 04 de diciembre de 2013, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00); el segundo del Banco Banesco No. 10621072, emitido por la ciudadana: JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, de la Cuenta No. 0134-1022-44-0001001422, a favor de la ciudadana: BEATRIZ SANCHEZ, hermana de la propietaria, en fecha 04 de diciembre de 2013, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), cuyos titulares son las empresas mercantiles SERVIFRENOS P.G. 413, C.A. y SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A., no menos cierto es que la actora reconvenido no logró demostrar que efectivamente el pago realizado se corresponda con el contrato de opción compra venta que une a las partes. Así se establece.-
. Por tales razones, quien aquí suscribe considera que la parte actora reconvenida no constituyó elementos ni argumentos probatorios suficientes, y revisadas las circunstancias del presente expediente tenemos que al no existir plena prueba de lo aducido por la actora como fundamento de su pretensión que lleve a la convicción de que la demandada incumplió con alguna de sus obligaciones contractuales, debe en consecuencia esta Sentenciadora declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA contra la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ y/o LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN:
En esta oportunidad pasa el Tribunal a decidir con respecto a la reconvención interpuesta formalmente por la parte demandada reconviniente con fundamento en lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; tomando en consideración que con la misma se pretende la RESOLUCIÓN del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta suscrito por las partes en fecha 04/12/2013, bajo el fundamento de que la parte actora no cumplió con el mismo en ninguno de sus términos, razón por la cual la demandada reconviniente solicita la resolución del referido contrato
Así las cosas, este Tribunal estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. En ese mismo sentido el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho- o el resarcimiento de unos daños y perjuicios deducidos-, que atenuará o excluirá la acción principal”.
La reconvención, innegablemente es una demanda independiente, una contraofensiva explícita del demandado; pero tal connotación no impide la carga procesal de incluirla en el mismo escrito de la contestación de la demanda, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, tal como lo establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; y si versa sobre un objeto distinto al juicio principal, lo determinará en un todo conforme con las exigencias que indica el artículo 340 eiusdem, lo que quiere decir, que en este supuesto la reconvención debe cumplir o llenar los elementos esenciales de un libelo, por lo tanto al ser la reconvención o mutua petición un recurso que la Ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primigenio, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal, en todo caso cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, con los elementos esenciales de un libelo.
Para el Tratadista Ricardo Henríquez La Roche, en su Código de Procedimiento Civil, Tomo III expresa:
“…la reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa es una contraofensiva explícita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de ambas demandas –la originaria y la deducida por vía reconvencional, es menester que exista una conexión entre ambas…Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente <>.
En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No.1201, de fecha 14 de octubre de 2004 estableció:
“…la reconvención, según fallo de vieja data (Sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 19/11/92), define la reconvención o mutua petición como:
“...La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...” (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996.pp.365)…”.

De acuerdo con el criterio del Tratadista venezolano y de la Sala de Casación Civil, se puede inferir que primero, la Reconvención como pretensión independiente, no tiende, como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor y por lo tanto, no es una defensa, ni aún en sentido amplio, sino un ataque; o como lo dicen algunos autores: una demanda reconvencional. Por ello, no puede existir reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda aún basándose en una contraprestación, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contraprestación independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. Segundo, la pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor y tercero, la reconvención debe ser propuesta ante el mismo juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación y decidida contemporáneamente con aquella en el mismo proceso de la demanda.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 10 de diciembre de 2009, con Ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, caso: Inversiones El Diamante. C.A. en revisión Constitucional, Exp. N° 08-0638, S. Rec. Rev. N° 1722, expresó:
“… desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del C.P.C., acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición…”
Ahora bien, en el presente caso la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, procede a RECONVENIR y lo hace en los siguientes términos: En que es hecho cierto que la demandada reconviniente no recibió dinero propio de la actora, ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, esto es, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) que se narra en el contrato de opción compra venta como dado en calidad de arras, que estuvo representada en dos (2) cheques pertenecientes a dos (2) cuentas corrientes de las cuales la demandante no es titular….Que de quedar así establecidos los hechos que por si solos hacen procedente con lugar la resolución del contrato de opción de compra venta, por otra parte, resulta que la demandante reconviniente no se atiene a las previsiones que por acuerdo de ambas partes que claramente establecen un régimen específico para el supuesto de que cualquiera de las partes decidiere no llevar a efecto la venta del inmueble propiedad de la demandada, de terminado en dicha opción de compra venta. Que la contradicción en todo de la reforma de la demanda, da motivo para que la demandada reconviniente ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, por acogerse también plenamente a los términos previstos, amistosa y voluntariamente por ambas partes, en la cláusula sexta del contrato de opción compra venta, hace procedente en derecho la resolución de dicho contrato, con la devolución de las cantidades señaladas en los dos (2) referidos cheques, a las empresas que los emitieron, por ser ellas las únicas aportantes de esas sumas de dinero y no la demandante reconvenida; Que por incumplimiento y mal proceder dela demandante-reconvenida, ésta conviene en la resolución del contrato de opción de compra venta del apartamento, propiedad de la demandada según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22/03/2007, bajo la Matrícula 07P01T10N°18. A pagar a la demandada reconviniente las costas y costos del proceso. Que por ser también trascendental a esta reconvención, a favor de la demandada reconviniente alega que no obstante existir los hechos ya narrados que hacen procedente la declaratoria con lugar de esta reconvención en el supuesto negado de que ello fuere desestimado a todo evento su representada se acoge a lo establecido en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta la cual procedió a transcribir. Que su representada a todo evento, sin renunciar a las razones de hecho y de derecho ya alegadas que le eximen a cumplir con la venta del referido inmueble, se acoge ahora y en forma separada a los términos aprobatorios de la transcrita cláusula, por lo cual cuando la sentencia quede firme consignará dos (2) cheques de gerencia a favor de las empresas, para que la demandante reconvenida a su vez los devuelva a las empresas que indebidamente aportaron las arras de esta negociación, sin ser estas parte de la misma, con la advertencia de que en caso de que la parte demandante reconvenida no los acepte para entregarlos a quienes les corresponde, serán cambiados para consignarlos a nombre de este Tribunal, donde quedará dichas sumas dinerarias a disposición de la propia demandante reconviniente y/o de las citadas empresas. Que aun cuando el incumplimiento ha devenido de parte de la demandante reconviniente con destino solo a esta sin contraprestación distinta a la de aceptar la resolución del contrato de opción de compra venta, sin, además, otra razón que la de justeza de criterio, ponderación y actuación de ella, cuando la sentencia quedare definitivamente firme, consignará un cheque de gerencia pero éste si a favor de la demandante reconvenida por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,oo), para responder aunque no causados ni debidos de la indemnización de presuntos daños y perjuicios, totales, únicos y definitivos, derivados de su voluntad de no llevar a efecto la venta del tantas veces citado y determinado apartamento de su propiedad, renunciando expresamente ambas partes a cualquier reclamo, por cualquier razón o concepto derivado de la resolución contractual allí planteada. Estimó su reconvención en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,oo).-

Ahora bien, de la lectura del escrito reconvencional se evidencia que el demandado reconviniente, demanda la resolución del contrato de opción compra venta suscrito entre las partes, arguyendo para ello una serie de hechos cuya relación y fundamentación no concuerdan entre sí, por lo que resulta evidente para quien suscribe que la parte demandada reconviniente en el capítulo contentivo de la reconvención por sí sola no expresa cuales son las razones de hecho y de derecho que pretende hacer valer por la vía de la mutua petición cuyo incumplimiento conduce a tener por defectuosa la reconvención propuesta, es decir, no reúne los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que para esta juzgadora la reconvención propuesta carece de los supuestos previstos en la sentencia de la Sala Constitucional como causal de inadmisibilidad de la Reconvención. Y ASÍ SE DECLARA.
VI
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoara la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA, contra la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO y/o LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, ambas partes identificadas anteriormente.
SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención o mutua petición que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpusiera la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO en representación de la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, contra la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora reconvenida.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.
Regístrese y Publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los nueve (09) días del mes de noviembre de dos mil trece (2015).Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. LILIANA GONZALEZ
LA SECRETARIA,

ABG. YUSETT RANGEL
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las doce del mediodía (12:00 m), previa formalidades de ley.

LA SECRETARIA,

LG/yr/ag
Exp. No. 20535