TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda.
Los Teques, veintisiete (27) de noviembre de dos mil quince (2015).-
Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
Exp: 1773/2012
Visto:
PARTE DEMANDANTE: WIDMAR RAMON BARRIOS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.198.764.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: MANUEL MACHADO BOLIVAR, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.228 y HECTOR BRICEÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 3.238.
PARTE DEMANDADA: ELIRIO BORGES BARRIOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-2.993.627.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL ENRIQUE DE COUTO BORGES y MARLING JOSEFINA DIEGUEZ SALAZAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 153.454 y 214.337, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE RESERVA.-
SENTENCIA: DEFINITIVA.-
-I-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Conoce este Tribunal previa la distribución de ley, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE RESERVA que intentó el ciudadano MANUEL MACHADO BOLIVAR, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.228, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano WIDMAR RAMON BARRIOS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.198.764, en contra de la ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-2.993.627, en fecha seis (06) de agosto de dos mil doce (2012).
Mediante auto de fecha trece (13) de agosto de dos mil doce (2012), se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha veinte (20) de septiembre de dos mil doce (2012), compareció ante este Juzgado el apoderado actor y consignó los fotostatos necesarios a los fines de la citación de la parte demandada.
En fecha veintiuno (21) de septiembre de dos mil doce (2012), se libró la respectiva compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil doce (2012), este Tribunal mediante auto ordenó el cierre de la primera (I) pieza y ordenó la apertura de una nueva, la cual se denominara segunda (II) pieza, ya que el presente expediente se encontraba en estado voluminoso dificultando su manejo. En esa misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado.
En fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil doce (2012), compareció ante este juzgado el ciudadano LUIS SEIJAS, quien en su carácter de ALGUACIL TITULAR de esta instancia judicial, consignó compulsa sin firmar en el presente expediente por cuanto no logró localizar a la parte demandada.
En fecha veintidós (22) de octubre de dos mil doce (2012), se recibió escrito suscrito por el Abogado MANUEL MACHADO BOLIVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.228, actuando en su carácter de apoderado de la parte actora, mediante el cual solicitó la citación del demandado mediante el procedimiento del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha este Tribunal acordó lo solicitado y libró cartel de citación a la parte demandada.
En fecha seis (06) de noviembre de dos mil doce (2012), el apoderado actor consignó a los autos carteles de citación publicados en los diarios LA REGION y EL NACIONAL. En esa misma fecha este Tribunal ordenó agregarlos a los autos.
En fecha nueve (09) de noviembre de dos mil doce (2012), la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de haber fijado cartel de citación en la puerta de la morada de la parte demandada, ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS, identificada en autos.
En fecha ocho (08) de enero de dos mil trece (2013), compareció ante este Juzgado el apoderado actor abogado MANUEL MACHADO BOLIVAR y mediante diligencia solicitó al Tribunal la designación de un Defensor Ad-Litem para la parte demandada, siendo ello acordado en esa misma fecha, razón por la cual se designó como Defensor Ad-Litem al abogado LUIS ASCANIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 103.504, librándose la correspondiente notificación.
En fecha dieciséis (16) de enero de dos mil trece (2013), el Alguacil Titular de este Tribunal, dejó constancia de haber practicado la notificación del Defensor Ad-Litem designado.
En fecha veintidós (22) de enero de de dos mil trece (2013), se recibió escrito suscrito por el Abogado LUIS ASCANIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 103.504, quien actuando en su carácter de defensor Ad-Litem, aceptó el cargo designado por este tribunal y estando presente prestó juramento de ley.
En fecha veintitrés (23) de enero de dos mil trece (2013), el apoderado actor solicitó la citación del Defensor Ad-Litem en la presente causa.
En fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil trece (2013), la parte accionante consignó copia fotostática del libelo de demanda y auto de admisión de la misma, con el fin de que fuera librada la compulsa correspondiente. En esa misma fecha este Tribunal ordenó el emplazamiento del abogado LUIS ASCANIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 103.504, en su carácter de Defensor Ad-Litem de la ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS.
En fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil trece (2013), el Alguacil Titular de este Tribunal consignó la compulsa de citación debidamente firmada por el abogado LUIS ASCANIO, en su carácter de Defensor Ad-Litem de la ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS.
En fecha quince (15) de febrero de dos mil trece (2013), compareció el Defensor Ad-Litem, de la parte demandada, identificado en autos y consignó escrito de contestación de la demanda, constante de cuatro (04) folios útiles y tres (03) anexos.
En fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil trece (2013), se recibió escrito suscrito por el Abogado MANUEL MACHADO BOLIVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.228, actuando en su carácter de apoderado de la parte actora, mediante el cual solicitó se repusiera la causa al estado de que el Defensor Ad-Litem, contestara la demanda siguiendo los pasos de la decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 33 de fecha 26 de enero de 2004.
En fecha once (11) de marzo de dos mil trece (2013), este Tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró con lugar la nulidad de las actuaciones realizadas a partir de la diligencia de fecha quince (15) de febrero de dos mil trece (2013) (inclusive) y en consecuencia repuso la causa al estado del nuevo emplazamiento del abogado LUIS ASCANIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 103.504, en su carácter de Defensor Ad-Litem de la ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS.
En fecha veinte (20) de marzo de dos mil trece (2013), se recibió escrito suscrito por el apoderado actor, mediante el cual solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar del inmueble objeto de la presente demanda.
En fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil trece (2013), este tribunal mediante auto ordenó abrir cuaderno de medidas. En esa misma fecha se decretó Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble objeto de la presente demanda y se libró oficio al Registrados Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha cinco (05) de abril de dos mil trece (2013), compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó fuera subsanado error involuntario en la distinción del apartamento en la prohibición de enajenar y gravar, el cual se coloco que era el apartamento N° 05, siendo lo correcto el apartamento 03 y consignó copia fotostática certificada del documento de condominio.
En fecha diez (10) de abril de dos mil trece (2013), este Tribunal mediante auto corrigió error involuntario cometido al momento de asentar la distinción del apartamento en cuestión y ordenó librar nuevo oficio al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha diez (10) de abril de dos mil trece (2013), se recibió escrito de pruebas suscrito por el apoderado actor, constante de dos (02) folios útiles.
En fecha once (11) de abril de dos mil trece (2013), este tribunal ordenó agregar escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora al presente expediente para que surtiera sus efectos legales.
En fecha diecisiete (17) de abril de dos mil trece (2013), se recibió diligencia suscrita por el Defensor Judicial Ad-Litem de la parte demandada, quien estando debidamente notificado, procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha veintidós (22) de abril de dos mil trece (2013), se recibió diligencia suscrita por la ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS, debidamente asistida por el Abogado FRANCISCO DUARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.306, quien actuando en su carácter de parte demandada confirió poder especial a los abogados MAURIMAR MONTAÑA, EMILIA LATOUCHE y FRANCISCO DUARTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.159, 145.834, 7.306, respectivamente, siendo ello debidamente certificado en esa misma oportunidad por la secretaria de este Juzgado.
En fecha veintidós (22) de abril de dos mil trece (2013), este Tribunal declaró la nulidad del auto de fecha once (11) de marzo de dos mil trece (2013), mediante el cual se ordenó agregar a los autos las pruebas presentadas, en virtud que el presente expediente no se encontraba en la fase para la promoción de pruebas.
En fecha veintitrés (23) de abril de dos mil trece (2013), se recibió escrito suscrito por el Abogado FRANCISCO DUARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.306, quien actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, promovió cuestiones previas.
En fecha veintinueve (29) de abril de dos mil trece (2013), se recibió escrito suscrito por el ciudadano WIDMAR RAMON BARRIOS, en su carácter de parte actora en el presente expediente, debidamente asistido por el abogado EDUARDO SANCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 102.817, mediante el cual consignó constante de un folio útil referente a la subsanación a la cuestión previa alegada por la parte demandada.
En fecha ocho (08) de mayo de dos mil trece (2013), compareció ante este Tribunal el abogado FRANCISCO DUARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.306, quien mediante diligencia rechazó la presunta subsanación de vicios de la parte actora, así mismo solicitó que mediante sentencia se declarara con lugar la referida cuestión previa.
En fecha dos (02) de junio de dos mil trece (2013), este Juzgado mediante sentencia declaró subsanada la cuestión previa opuesta por la parte demandada. En esa misma fecha se libraron las correspondientes boletas de notificación a las partes.
Realizadas las notificaciones antes referidas, en fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil trece (2013), compareció ante este juzgado la ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS, quien en su carácter de parte demandada, debidamente asistida por el abogado MANUEL DE COUTO y mediante diligencia, revocó el poder otorgado a los abogados RUBEN DARIO MORANTE HERNANDEZ, RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ Y JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 36.637, 20.080 y 41.076, respectivamente, así como poder Apud Acta conferido a los abogados MAURIMAR MONTAÑA, EMILIA LATOUCHE y FRANCISCO DUARTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 32.159, 145.834, 7.306, respectivamente, sustituyéndolo en los ciudadanos MANUEL DE COUTO y MARLING JOSEFINA DIEGUEZ, titulares de las cedulas de identidad Nos 5.452.523 y 13.909.739 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 153.454 y 214.337, respectivamente, lo cual fue debidamente certificado por la secretaria de este Tribunal en esa misma oportunidad.
En fecha tres (03) de octubre de dos mil trece (2013), compareció ante este Tribunal el ciudadano WIDMAR RAMON BARRIOS, en su carácter de parte actora en el presente expediente, debidamente asistido por el abogado HECTOR BRICEÑO y mediante diligencia confirió poder Apud-Acta al abogado HECTOR BRICEÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 3.238, sin revocar el poder otorgado al abogado MANUEL MACHADO BOLIVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.228, lo cual fue debidamente certificado por la secretaria de este Tribunal en esa misma oportunidad.
En fecha cuatro (04) de octubre de dos mil trece (2013), se recibió escrito presentado por el abogado MANUEL DE COUTO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, en el cual procedió a dar contestación a la demanda interpuesta por el ciudadano WIDMAR RAMON BARRIOS.
En fecha siete (07) de octubre de dos mil trece (2013), compareció el abogado HECTOR BRICEÑO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó copia simple de Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 22 de Marzo de 2013 y solicitó fuera valorado por este Tribunal en la definitiva el contrato de venta como una verdadera venta.
En fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil trece (2013), compareció ante este Tribunal el apoderado actor y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (02) folios útiles y dos (02) anexos.
En fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013), compareció ante este Juzgado el abogado MANUEL DE COUTO, quien con el carácter que tiene acreditado en autos, consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (02) folios útiles.
En fecha primero (01) de noviembre de dos mil trece (2013), este Tribunal mediante auto ordenó agregar los escritos de promoción de pruebas presentado por las partes.
En fecha seis (06) de noviembre de dos mil trece (2013), este Tribunal mediante auto admitió las pruebas promovidas por el abogado HECTOR BRICEÑO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora y por auto separado de esa misma fecha se admitieron las pruebas promovidas por el abogado HECTOR BRICEÑO, en los capítulos Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto de su escrito de promoción de pruebas de fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil trece (2013), negándose la admisión de la prueba promovida en el capitulo Sexto.
En fecha doce (12) de noviembre de dos mil trece (2013), compareció el abogado HECTOR BRICEÑO, quien mediante diligencia solicitó a este tribunal no sean apreciados los testigos promovidos por la parte demandada ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil.
En fecha doce (12) de Noviembre de dos mil trece (2013), este Tribunal declaró desiertos los actos para las declaraciones de los testigos ciudadanos GILMA DE HERNANDEZ, MARIA SOUSA, ANTONIO DIAZ, JUDITH DIAZ y LUISA FUENTES, titulares de las cedulas de identidad Nos. 3.483.535, 14.909.848, 3.814.925, 4.421.618 y 17.385.009, respectivamente, dejándose constancia se encontraba presente el abogado HECTOR BRICEÑO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora.
En fecha nueve (09) de diciembre de dos mil trece (2013), compareció ante este Tribunal la abogada MARLING DIEGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ELIRIO BORGES, y solicitó a este Despacho se fijara nueva oportunidad para la declaración de los testigos ciudadanos GILMA DE HERNANDEZ, MARIA SOUSA, ANTONIO DIAZ, JUDITH DIAZ y LUISA FUENTES.

Fijadas en varias ocasiones la oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos, en fecha veintisiete (27) de enero de dos mil catorce (2014), tuvo lugar el acto de declaración testimonial de los ciudadanos ANTONIO DIAZ, JUDITH DIAZ y LUISA FUENTES.
En fecha catorce (14) de febrero de dos mil catorce (2014), tuvo lugar la evacuación de la prueba de Inspección Judicial acordada al Inmueble ubicado en La Macarena, Calle Principal de Vuelta Azul, con Callejón Los Mangos, entre los postes de electricidad N° 52HI102 y 52HJ101, Residencias Elirio, piso segundo, N° 03, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil catorce (2014), se recibió escrito de informes presentado por el abogado HECTOR BRICEÑO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora.
En fecha diez (10) de agosto de dos mil quince (2015), compareció ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte demandada y solicitó el abocamiento de quien suscribe.
En fecha once (11) de agosto de dos mil quince (2015), quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenó la notificación de las partes y de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el presente expediente se encontraba en fase de dictar sentencia, se fijó un término de diez (10) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las notificaciones que de las parte se hiciera, a los fines de la reanudación del proceso. En esa misma fecha se libraron las boletas de Notificación.
En fecha dos (02) de octubre de dos mil quince (2015), el Alguacil Titular de este Tribunal, ciudadano Luis Seijas, dejó constancia de haber practicado la notificación del ciudadano WIDMAR RAMON BARRIOS, en su carácter de parte actora en el presente expediente y consignó recibo firmado por el prenombrado ciudadano.
En fecha dos (02) de octubre de dos mil quince (2015), el Alguacil Titular de este Tribunal, ciudadano Luis Seijas, dejó constancia de haber practicado la notificación de la ciudadana NORAIMA PERDOMO, quien dijo poder hacer entrega de dicha boleta a la ciudadana ELIRIO BORGES, porque en ese momento no se encontraba en la vivienda y consignó recibo firmado por el prenombrada ciudadana.

DE LOS ARGUMENTOS DE LAS PARTES
La parte actora en su escrito de demanda alegó que en fecha doce (12) de mayo de dos mil seis (2006) celebró ante la Notaria Publica del Municipio Los Salías, Documento de Reserva de Venta con la ciudadana ELIRIO BORGES, antes identificada, sobre un inmueble propiedad de esta última, constituido por un apartamento ubicado en el segundo piso de una casa situada en el Sector Vuelta Azul de la Macarena Sur, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, que tiene un área de construcción de ciento cincuenta metros cuadrados (150 mtr2) y contiene como dependencias tres (03) dormitorios, un (01) baño, una (01) cocina, un (01) comedor, un (01) salón y una (01) terraza con área de lavandero.
Que se dejó establecido en dicho documento que la transacción correspondiente al documento definitivo de compra venta, se protocolizaría dentro de los sesenta (60) días continuos, contados a partir del dos (02) de mayo de dos mil seis (2006), fecha en la que se firmó el mencionado documento, siempre y cuando el oferente o posible comprador, demostrare fehacientemente que se encuentra en trámites de obtención del crédito y la vendedora entregue las respectivas solvencias de servicios públicos (derecho de frente y condominio), estando sometida la referida reserva a las siguientes condiciones: PRECIO TOTAL: SESENTA y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (65.000,000 Bs.), actualmente SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (65.000 Bs.), RESERVA: por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (5.000,000 Bs.) actualmente CINCO MIL BOLIVARES (5.000 Bs.), y SALDO RESTANTE: Por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (60.000,000 Bs.), actualmente SESENTA MIL BOLIVARES (60.000 Bs.), al momento de la protocolización de la venta definitiva.
Que igualmente se dejó establecido como clausula penal que si dentro del plazo establecido anteriormente, no pudiere otorgarse el documento de compra-venta definitivo por causas imputables al comprador Widmar Ramón Barrios González, la cantidad recibida quedaría como indemnización por daños y perjuicios por todas las gestiones, trámites y gastos a favor de la vendedora, ciudadana Elirio Borges; y por otra parte, si el referido documento no se otorgara en el plazo establecido por causas imputables a la vendedora, ésta estaría obligada a devolver al comprador la cantidad dada en reserva, como única y definitiva indemnización por daños y perjuicios.
Que en el documento quedo establecido el conocimiento que tenía el ciudadano Widmar Barrios de que la ciudadana Elirio Borges se encontraba realizando trámites para la inserción ante el Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, del documento de liberación del pacto de retracto que sobre el inmueble pesaba, el cual fuera autenticado en fecha dos (02) de agosto de dos mil dos (2002), ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 61, tomo 78, así como la elaboración del Título Supletorio y su posterior registro, sometiéndose el hoy demandante a esperar el tiempo que conllevara en poner en regla la respectiva documentación a fin de elaborar el documento definitivo de compra venta.
Que en vista de la confianza entre las partes del presente proceso, la ciudadana Elirio Borges contacto al ciudadano Widmar Barrios, para efectuar un documento de opción de compra-venta y así fue establecido, siendo suscrito el mismo en fecha dieciséis (16) de noviembre del año dos mil siete (2007), ante la Notaria del Municipio Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda, bajo el N° 24, Tomo 199, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, quedando establecido en la clausula Primera de dicho documento, que la opcionante se comprometía a vender y el opcionado se comprometía a comprar un inmueble propiedad de la primera, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 05, situado en la planta alta (último piso) del edificio N°18, denominado “Residencias Elirio”, construido sobre una parcela ubicada en el Sector la Macarena, Calle Principal de Vuelta Azul, Callejón Los Mangos, entre los postes Nos. 52HJI02 y 52HJI01, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, que el actor arguye, es el mismo por el cual se hizo la reserva y que a su vez ocupa en calidad de arrendamiento; Segunda: que la opcionante se comprometía a vender a el opcionado con carácter exclusivo el inmueble antes descrito en la clausula primera y el opcionado se comprometía a adquirirlo por el precio de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (80.000.000,oo) actualmente OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000 Bs.); en la clausula Tercera se fijó la clausula penal, en la cual se estableció que para garantizar el cumplimiento del contrato, el opcionado entregaría con la firma del presente documento a la opcionante la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (38.200.000,oo) actualmente TREINTA Y OCHO MIL DOCIENTOS BOLIVARES (38.200 Bs.); declarando la accionante recibir dicha suma a su entera y cabal satisfacción en ese mismo acto.
Establecieron además que la cantidad antes mencionada se imputará como pago a cuenta del precio ya estipulado en la clausula segunda, siendo la cantidad restante la suma de CUARENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (41.800.000,oo) actualmente CUARENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (41.800 Bs.), la cual debía ser cancelada por el opcionado al efectuar la protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
De la misma forma, se pacto en la clausula Cuarta que la vigencia del referido compromiso bilateral de compra venta sería de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha en la cual la opcionante, hubiera registrado el documento de Condominio del Edificio “Residencias Elirio”.
Refiere igualmente, que en la clausula Quinta estipularon que la entrega legal del inmueble debía realizarse al culminar el acto de protocolización del documento definitivo de compra-venta, aun cuando el opcionado declaró que detenta el uso material del inmueble en su carácter de inquilino, pagando como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (400.000,oo), actualmente CUATROCIENTOS BOLIVARES (400 Bs.), que se comprometía a continuar pagando hasta la fecha que se traspase la propiedad del apartamento objeto de la negociación, declarando la opcionante igualmente que no aumentaría dicho canon de alquiler.
Arguye el accionante que igualmente se pactó, que en caso de que por causas imputables al opcionado no se protocolizara el documento de compra-venta dentro del lapso estipulado en la clausula cuarta, la opcionante retendría como indemnización por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.000,oo) actualmente DIEZ MIL BOLIVARES (10.000 Bs.) mencionada en la clausula tercera, devolviendo al opcionado el resto del monto entregado, es decir la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (28.200.000,oo) actualmente VEINTIOCHO MIL DOCIENTOS BOLIVARES (28.200 Bs.).
Que si el incumplimiento fuere por causa imputable a la opcionante, ésta reintegraría al opcionado la cantidad recibida más la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.000,oo) actualmente DIEZ MIL BOLIVARES (10.000 Bs.), como indemnización por daños y perjuicios, en un lapso no mayor de siete (7) días fijos continuos, contados a partir de la manifestación de voluntad por parte de la opcionante de no vender el inmueble objeto del compromiso bilateral de compraventa.
Que en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil once (2011), la ciudadana ELIRIO BORGES interpuso demanda contra el ciudadano WIDMAR BARRIOS, la cual se lleva ante este Juzgado, bajo el N° 1160-2010.
Que existieron maniobras que demuestran la mala fe de la ciudadana Elirio Borges, tales como que indicó que la propiedad era suya según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 13, Tomo 11, Protocolo 1°, de fecha ocho (08) agosto de mil novecientos ochenta y cuatro (1984), pero en el documento de condominio se establece que el inmueble lo adquirió en fecha diecinueve (19) de junio de dos mil seis (2006), según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Carrizal, bajo el N° 2, Protocolo 1°, Tomo 26; así como también, que en la clausula penal del contrato de Reserva no se estableció penalidad para la ciudadana Elirio Borges, en caso que ésta no cumpliera, pero si se hizo para el ciudadano Widmar Barrios.
Señalo igualmente que si en el documento de reserva se había indicado la identificación del inmueble, las características del mismo, la cantidad dada en reserva, el precio total del inmueble y el precio restante, como es que esos datos fueron obviados en el siguiente documento que fuera usado como documento fundamental de la demanda de fecha veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2010), ignorando el de reserva, pese a que en el ultimo nombrado, la misma se comprometió a esperar el tiempo que fuera necesario para que la ciudadana ELIRIO BORGES, pusiera en regla la documentación del inmueble por la cual había cerrado un negocio con el documento llamado de reserva, para lo cual no se estableció fecha para realizarlo, violando la clausula cuarta que indica que: “(…) La vigencia del presente compromiso bilateral de compra venta es de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha en la cual la opcionante, haya registrado el documento de condominio del edificio “Residencias Elirio”.
Por lo que el demandante sostuvo que la ciudadana Elirio Borges, antes de que naciera el termino señalado en la referida clausula cuarta, procedió a demandarlo en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2010), siendo el documento de condominio fue protocolizado en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil once (2011), inserto bajo el N° 22, folio 154, tomo 4 del protocolo de transcripción del año dos mil once (2011), por lo que mal puede hablarse del incumplimiento del ciudadano WIDMAR BARRIOS, por cuanto el documento de condominio se protocolizo diez (10) meses después de la demanda, lo que denota temeridad y mala fe.
Que en fecha nueve (09) de mayo de dos mil doce (2012), la hoy demandada, procedió a dar en opción de compra venta a un tercero el inmueble descrito en autos, ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, Los Teques, bajo el N° 012, tomo 127, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual se encuentra ocupado por el mismo en calidad de arrendatario, por lo que el ciudadano WIDMAR BARRIOS, procedió a efectuar denuncia ante la Fiscalía del Ministerio Público.
Que en fecha veintiuno (21) de junio de dos mil doce (2012), se practicó Inspección Judicial, donde se dejó constancia de cuál era el apartamento en cuestión, así como también de las personas que se encontraban en la vivienda, solicitando finalmente que al momento de dictar sentencia se ordenara la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento al igual que la devolución de los cancelados a partir del veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2010). Fundamentando su demanda de CUMPLIMENTO DE CONTRATO DE RESERVA en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.167, 1.549, 1.185, del Código Civil.
Por su parte, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, como punto previo impugnó la estimación de la cuantía en la presente causa, por considerarla exagerada y de seguidas negó, rechazó y contradijo, que haya incumplido con la parte actora por cuanto en reuniones efectuadas con el ciudadano WIDMAR BARRIOS, el mismo manifestó no contar con la cantidad de dinero establecida en la negociación y le solicitó verbalmente que le diera una prórroga para conseguirlo y transcurrido el tiempo la parte demandada se vio en la imperiosa necesidad de manifestarle que debido al alto costo de la vida, no podía venderle el apartamento en el precio estipulado en el documento de reserva, en virtud de que había pasado ya mucho tiempo, manifestándole así pues el ciudadano WIDMAR BARRIOS que seguía interesado en el inmueble, razón por la cual le ofreció el inmueble por la cantidad de OCHENTA MILO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (80.000,00), aceptando el referido ciudadano por lo que suscribieron un contrato de opción de compra-venta el dieciséis (16) de noviembre de dos mil siete (2007), el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro, del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N° 24, Tomo 199, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Arguye la demandada, que en la clausula tercera del referido contrato de opción de compra-venta, para garantizar su cumplimiento, el opcionado entrega a la opcionante, la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (38.200.000.oo), actualmente TREINTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (38.200 Bs.), a su entera y cabal disposición en efectivo, siendo esta cantidad entregada imputada como pago a la cuenta del precio ya estipulado en la clausula segunda, siendo la cantidad restante la suma de CUARENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (41.800.000,oo) actualmente CUARENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (41.800 Bs.), la cual deberá ser cancelada por el opcionado al efectuarse la protocolización del documento definitivo.
Que el ciudadano WIDMAR BARRIOS, incumplió con el pago de la cantidad restante, dándole largas al asunto por cuanto no disponía de dicha cantidad, sin embargo comenzó a realizar mejoras en el inmueble objeto de la presente demanda sin autorización de la ciudadana ELIRIO BORGES.
Que la ciudadana ELIRIO BORGES le manifestó al ciudadano WIDMAR BARRIOS, que en vista de la situación no podía cumplir con las obligaciones contractuales contraídas con su persona, así mismo le manifestó verbalmente que daría cumplimiento a la clausula quinta del contrato, ante el incumplimiento contractual por parte de la ciudadana ELIRIO BORGES, donde se estableció como clausula penal la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (10.000,00), por daños y perjuicios, así mismo se comprometía a devolver al opcionario la suma de VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (28.200,00), cantidad esta que fue recibida en garantía.
Que en ese sentido mal puede argumentar la parte actora que la ciudadana ELIRIO BORGES, realizo minombras que demuestren mala fe, ya que la parte actora suscribió documento en señal de conformidad.
De la misma forma negó, rechazó y contradijo que haya actuado de mala fe en cuanto a la descripción del inmueble señalado en el contrato de reserva y el documento de opción de compra-venta, en virtud de que se cometió error material, que fue aclarado verbalmente entre las partes.
Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano WIDMAR BARRIOS, haya realizado gestiones infructuosas para materializar la negociación, así como que se le haya causado daño patrimonial, por cuanto ha sido el mismo quien se ha negado a cancelar el restante de la compra del inmueble.
Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda al no haberse llenado en el libelo los requisitos que indican los ordinales 4° y 7° del artículo 340 eiusdem, en el cual expresa en su capítulo primero que la parte actora en ninguna parte de su libelo incluyo el capítulo dedicado a las conclusiones y petitorio, no obstante demanda a la ciudadana Elirio Borges la devolución de la cantidad de dinero entregado desde el veintitrés (23) de abril de dos mil diez (2010), (fecha de la demanda N° 1160-2.10) que interpuso la referida ciudadana en contra del ciudadano WIDMAR BARRIOS, incluyendo todos aquellos pagos que haya hecho hasta la fecha de la sentencia definitiva, si tal fuere el caso por concepto de los cánones de arrendamiento que ha cancelado indebidamente, así como la cancelación de la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (5.000,00), por concepto de la clausula penal, señalada en el referido contrato de reserva.
Por lo que arguye que el actor pretende que se le devuelva una cantidad de dinero no especifica, supuestamente entregada a la demandada desde el veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2010), hasta la fecha de la sentencia definitiva que tampoco especifico, incluyendo los cánones de arrendamiento que supuestamente el actor ha cancelado indebidamente, los que tampoco especifico en sus montos, dejando a la demandada en la más absoluta indefensión dado que para dar contestación de la demanda necesariamente se debe conocer el quantum y motivo de la pretensión del demandante, requisito legal que no satisfecho en el libelo que nos ocupa y que por lo tanto la obliga a proponer la precitada cuestión previa que depurará este proceso, procurará el mantenimiento del debido proceso y evitará el menoscabo de su derecho de defensa.
En fecha cuatro (04) de octubre de dos mil trece (2013), el apoderado judicial de la ciudadana ELIRIO BORGES, mediante escrito negó, rechazó y contradijo los argumentos de hechos aducidos por la parte actora, por cuanto la ciudadana antes mencionada transcurrido el tiempo le manifestó al demandante que debido al alto costo de la vida no podía venderle el apartamento en el monto estipulado en el documento de reserva, debido a que había pasado ya mucho tiempo, manifestando el ciudadano WIDMAR BARRIOS que estaba interesado en el inmueble y que como podían hacer, fue cuando se le hizo el ofrecimiento del inmueble por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (80.000°), aceptando y subscribiendo un contrato de opción a compra y venta, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, la función de todo juez está enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual procede quien suscribe a analizar el material probatorio cursante a los autos:

De las pruebas promovidas por la parte demandante:
La parte demandante acompaño a su libelo de demanda los siguientes documentos:
 Copias certificadas del documento de reserva, suscrito por las partes en fecha dos (02) de Agosto de dos mil dos (2002), ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, las cuales por ser de conformidad con el articulo 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocidas como Instrumento Publico y no habiendo sido impugnadas por la contraparte este juzgador conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les otorga pleno valor Probatorio, desprendiéndose de ellas que el referido documento fue suscrito con el objeto de reservar la venta del inmueble que las partes abiertamente reconocen en sus argumentos, estableciendo precio, condiciones e inclusive plazos para su materialización. Y así se establece.
 Copia certificada del documento opción de compra-venta del inmueble ubicado en el Sector La Macarena, Calle Principal de Vuelta Azul con Callejón los Mangos, entre los postes de electricidad Nos 52HJ102 y 52HJ101, Edificio N° 18, denominado “Residencias Elirio”, Planta Alta, Apartamento N° 05, Los Teques Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, suscrito ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, en fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil siete (2007), las cuales por ser de conformidad con el articulo 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocidas como Instrumento Publico y no habiendo sido impugnadas por la contraparte este juzgador conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil les da pleno valor Probatorio, desprendiéndose de ellas las condiciones que regían el contrato de opción de compra- venta suscrito por las partes, sobre el inmueble que ambas reconocen. Y así se establece.
 Copia Certificada del expediente signado con el N° 113287 cursante ante el Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro, Los Teques, estado Bolivariano de Miranda, donde el demandante realizaba los depósitos de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia, las cuales por ser de conformidad con el articulo 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocidas como Instrumento Publico, este juzgador conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil les da pleno valor Probatorio, desprendiéndose del mismo que el demandante en el presente proceso realizó pagos de cánones de arrendamiento a favor de la ciudadana Elirio Borges desde el mes de enero de dos mil once (2011), hasta mes de junio de dos mil doce (2012). Y así se establece.
Promueve la parte demandante en el lapso de promoción de pruebas lo siguiente:
 Ratificó el documento de reserva, suscrito por las partes en fecha dos (02) de agosto de dos mil dos (2002), ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda, el cual ya fue valorado en el texto del presente fallo, razón por la cual este administrador de justicia lo da por apreciado. Y así se declara.
 Ratificó el documento de opción de compra-venta de propiedad en cuestión, suscrito ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el cual ya fue valorado en el texto del presente fallo, razón por la cual quien suscribe lo da por apreciado. Y así se declara.
 Inspección solicitada a este Juzgado y realizada en fecha catorce (14) de febrero de dos mil catorce (2014), la cual de conformidad con lo establecido en artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, debe ser valorada según las reglas de la sana critica, desprendiéndose de ella que la ubicación real del inmueble es en La Macarena, Calle Principal de Vuelta Azul, con Callejón Los Mangos, entre los postes de electricidad N° 52HI102 y 52HJ101, Residencias Elirio, piso segundo, N° 03, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. De la misma forma, se desprende del referido medio probatorio, quienes son las personas que ocupan el inmueble descrito.
 Copia simple de contrato N° 200003936153 suscrito por el demandante con CORPOELEC, en fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil once (2011), del cual se desprende que dicho documento se encuentra a nombre de la parte demandante y recae sobre un inmueble ubicado en CJ Los Mangos, Casa S/N, Piso Casa N° 03, Sector La Macarena, Vuelta Azul, Estado Miranda Municipio Guaicaipuro, Parroquia Los Teques, siendo el mismo apreciado por quien suscribe conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le da pleno valor Probatorio. Y así se establece.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
Promueve la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas lo siguiente:
 Promovió testimoniales de los ciudadanos GILMA DE HERNANDEZ, MARIA SOUSA, ANTONIO DIAZ, JUDITH DIAZ DE DIAZ y LUISA ESTEFANY FUENTES, las cuales a pesar de haber sido admitidas en fecha seis (06) de noviembre de dos mil trece (2013), por cuanto su objeto era, en palabras del apoderado demandado en su escrito de fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013), aclarar una serie de afirmaciones falsas e imprecisiones del escrito libelar y siendo que de conformidad con la norma civil adjetiva los mismos deberán ser apreciados por quien suscribe de acuerdo a las reglas de la sana critica, se observa:
1. En relación a la testimonial del ciudadano ANTONIO JOSÉ CLARET DÍAZ BETANCOURT, se observa que las preguntas de la parte demandada fueron dirigidas en principio a hacer constar el conocimiento que de los litigantes tenían el testigo, así como de la relación contractual existente entre ellos, observándose que a la cuarta pregunta, donde el testigo es inquirido en relación a la negociación, el mismo expone que su conocimiento es en base a la manifestación que la demandada le ha hecho en relación al tema, debiendo ser considerado un testigo referencial, lo cual aunado a que de la lectura total de la testimonial se observa que la intención probatoria es la de establecer la liberación de la obligación contractual, de conformidad con lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil este juzgador se ve forzado a no otorgarle valor probatorio. Y así se establece.
2. En relación a la testimonial de la ciudadana JUDITH DEL CARMEN DÍAZ DE DÍAZ, se observa igualmente que las preguntas de la parte demandada fueron dirigidas en principio a hacer constar el conocimiento que de los litigantes tenían el testigo, así como de la relación contractual existente entre ellos, observándose que a las preguntas tercera, cuarta y sexta, la testigo hizo referencia que su testimonio era en base a las conversaciones sostenidas con la parte demandada, debiendo ser considerado un testimonio referencial, ausente de fiabilidad, lo cual aunado a que de la lectura total de la testimonial se observa que la intención probatoria es la de establecer la liberación de la obligación contractual, de conformidad con lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil este juzgador se ve forzado a no otorgarle valor probatorio. Y así se establece
3. Con respecto a la testimonial de la ciudadana LUISA ESTEFANY FUENTES AMASIFUEN, la cual fue interrogada por la parte demandada de la misma forma que las dos testimoniales valoradas previamente, es decir, con preguntas dirigidas a hacer constar el conocimiento que de los litigantes tenían el testigo, así como de la relación contractual existente entre ellos, limitándose la testigo a dar respuesta afirmativa sin dar mayores referencias, quien suscribe tomando en consideración el objeto deducido de la evacuación de la prueba, el cual violenta el contenido del artículo 1387 del Código Civil, desecha la testimonial bajo examen. Y así se establece.
En relación a la testimonial de las ciudadanas GILMA DE HERNANDEZ y MARIA SOUSA, por cuanto las mismas no fueron evacuadas en razón de la inasistencia reiterada de las prenombradas ciudadanas al recinto del tribunal, se considera inoficioso realizar pronunciamiento alguno.

PUNTO PREVIO
De la impugnación a la cuantía
Previa la resolución del fondo del asunto sometido a consideración de este Despacho, resulta necesario dilucidar lo referente a la impugnación de la cuantía de la presente causa, en tal sentido se observa:
Consta en el escrito libelar que el demandante en relación a la estimación de la demanda expuso “(...) Estimo la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000°°), es decir (2222 U.T)).”, y que posteriormente, dicha cantidad fue impugnada por la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, de la siguiente forma: “(...) Estando dentro de la oportunidad legal procesal correspondiente procedo en este acto a impugnar la estimación de la cuantía de la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por considerarla exagerada”.
En tal sentido, ha sido conteste la doctrina y la jurisprudencia en establecer que la importancia de resolver la mencionada impugnación radica en su vinculación al derecho constitucional a la Tutela Judicial efectiva de las partes, por cuanto a los efectos de una eventual sentencia de fondo, la estimación de la demanda pudiera afectar considerablemente el monto de la posible condenatoria en costas.
En razón a ello, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
No obstante lo anterior la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia Nº 160479, de fecha veinte (20) de enero de dos mil catorce (2014), citando su fallo de fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, estableció al adentrarse en materia lo siguiente:

“(…) Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
En este sentido se pronunció esta Sala de Casación civil, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló:
“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negrillas y subrayado de ese fallo)

Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que la naturaleza de la norma y del proceso mismo, no dan cabida a un rechazo puro y simple, lo cual aplicado al caso bajo análisis, permite concluir que al haber el demandado impugnado la cuantía de la demanda por considerarla exagerada, de manera pura y simple, no aportando un hecho nuevo capaz de probar en juicio su apreciación (estimación razonada de un nuevo monto para la cuantía), resulta forzoso para quien suscribe en consecuencia y en atención al criterio pacifico y reiterado antes expuesto, declarar SIN LUGAR la Impugnación de la cuantía y FIRME la estimación hecha por el actor en la presente causa. Y así se decide.
Ahora bien, analizadas los argumentos y pruebas aportadas por las partes, es a criterio de quien suscribe evidente, tal y como fue planteado por los litigantes en el decurso de la presente acción, que en fecha (02) de agosto de dos mil dos (2002) nació entre ellas una relación contractual a través de la suscripción de documento de Reserva de Venta del inmueble ubicación en La Macarena, Calle Principal de Vuelta Azul, con Callejón Los Mangos, entre los postes de electricidad N° 52HI102 y 52HJ101, Residencias Elirio, piso segundo, N° 03, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, siendo posteriormente suscrito un documento de opción de compraventa de fecha dieciséis (16) de Noviembre de dos mil siete (2007), donde las partes acordaron nuevos términos para la relación contractual que ya existía entre ellos, quedando relevados de prueba, los hechos referidos a la existencia de la obligación bilateral contenida en los dos (2) contratos antes descritos, la identificación del inmueble objeto de la controversia, e inclusive la condición de arrendado en la que posee actualmente el bien inmueble el hoy demandante, debiendo probar en consecuencia las partes la vigencia de cada uno de los contratos mencionados (reserva – opción de compra venta), el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y los motivos del incumplimiento alegado o de la extinción de la obligación como excepción del demandado.
En tal sentido, la parte accionante sostuvo a lo largo del proceso, que pese a la suscripción del nuevo contrato de opción de compra-venta, el primigenio contrato de reserva del bien inmueble suficientemente identificado en el texto de la presente decisión no había quedado derogado, no obstante y como argumento en contrario, su contraparte arguyó que la suscripción del nuevo contrato de opción de compraventa, por imperio del contenido del artículo 1.159 del Código Civil tiene fuerza de Ley entre las partes, en tal sentido, el debate argumentativo de las partes y la ausencia de material probatorio idóneo y conducente para probar tales afirmaciones, así como la obligación que todo Juez de la República tiene de revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, con el objeto de distinguir si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conllevo al estudio pormenorizado de los contratos señalados, admitidos y contentivos de la voluntad contractual de las partes en dos momentos cronológicamente distintos.
Así pues, el contrato de reserva de venta suscrito por las partes en fecha dos (02) de agosto de dos mil dos (2002), ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda y del cual se demanda su cumplimiento, al ser denominado por las partes como “Contrato de Reserva” se aproximaría a la naturaleza de los contratos de preparación, que han sido definidos por la doctrina como aquellos que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
Siendo la utilidad de este tipo de contratos, cuando de compraventas se trata, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, lo cual permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, utilizándose inclusive para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. (Vid. Sentencia 878 del 20 de Julio de 2015, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia).
Por su parte, el contrato preliminar en los casos de compraventa de inmuebles se caracteriza según nuestra Sala Constitucional, porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, requiriéndose otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo del bien inmueble que se pretendía vender
En ese sentido, al revisar las estipulaciones en el contenidas en el mencionado contrato de reserva, se pueden observar determinaciones relativas al precio total del inmueble, la referencia de una cantidad dada en reserva, el saldo restante, identificación plena del inmueble, así como la obligación de cada una de las partes de hacer determinadas diligencias con el fin de materializar el futuro contrato de compra venta, sometiéndose las partes firmantes a plazos y términos allí establecidos que incluso, al ser revisados con detenimiento resultan ser contradictorios, pues en principio se indica que “(…) La Transacción correspondiente de DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA, se protocolizará dentro del lapso de SESENTA DIAS (60) CONTINUOS” los cuales se computarían a partir de la fecha de suscripción del referido contrato y más adelante se establece que el promitente comprador se somete a esperar el tiempo que conlleve poner en regla la respectiva documentación a fin de elaborar el documento definitivo de compra-venta, sin que se evidencie de la revisión efectuada la presencia del adelanto de los efectos que refiere la doctrina de nuestra Sala Constitucional, lo cual nos deja en presencia de un contrato de eminente preparación. Y así se establece.
No obstante lo anterior, las partes en fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil siete (2007), manifestaron nuevamente su voluntad contractual al suscribir un nuevo contrato que denominaron de opción de compra-venta, mediante el cual establecieron un nuevo precio para el bien inmueble, el opcionado entrego a la opcionante una cantidad de dinero imputable como pago y a cuenta del precio estipulado para el inmueble; de la misma forma, establecieron la condición de arrendado en la que ocupa el inmueble el opcionado, así como la determinación del canon de arrendamiento y la voluntad de la opcionante de no modificarlo, estableciéndose que la vigencia del contrato seria un plazo de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de que la opcionante haya protocolizado el Documento de Condominio del Edificio “Residencias Elirio”, siendo evidente para quien suscribe la novación de la mayoría de las clausulas del contrato de reserva primigeniamente firmado. Y así se establece.
Aunando a ello, la parte demandada arguyó como excepción en su favor, que el mismo actor estando en vigencia el contrato de reserva le manifestó no contar con la cantidad de dinero establecida en la negociación y le solicitó verbalmente que le diera una prórroga para conseguirlo y transcurrido el tiempo la parte demandada se vio en la imperiosa necesidad de manifestarle que debido al alto costo de la vida, no podía venderle el apartamento en el precio estipulado en el documento de reserva, en virtud de que había pasado ya mucho tiempo, manifestándole así pues el ciudadano WIDMAR BARRIOS que seguía interesado en el inmueble, razón por la cual le ofreció el inmueble por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (80.000,00), aceptando el referido ciudadano por lo que suscribieron un contrato de opción de compra-venta el dieciséis (16) de noviembre de dos mil siete (2007). Alegando posteriormente en el particular tercero de su contestación que no es cierto que el ciudadano WIDMAR BARRIOS haya realizado gestiones para materializar la negociación, refiriendo que el mismo es quien se ha negado a cancelarle en más de una oportunidad el precio acordado.
De lo anterior se puede colegir, en consideración a las normas distributivas de la carga de la prueba, que habiendo argüido la parte demandada un hecho negativo, como lo es la ausencia de pago del precio estipulado, no le correspondía a ella la carga de la prueba, sino a su contraparte, quien debía demostrar el hecho afirmativo, lo cual en el caso de marras no sucedió, pues la parte actora no logró demostrar que había cumplido con su obligación de pagar el precio de la venta, dado que no aporto prueba alguna de ello, ni siquiera que tenia la disponibilidad para pagar el precio de la venta, razón por la que concluye éste Sentenciador que no existe plena prueba de los hechos alegados en esta causa, razón por la cual resulta forzoso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar SIN LUGAR la presente acción, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se declara.
III
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Segundo de Municipio de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR la Impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada. SEGUNDO: FIRME la estimación hecha por la parte actora en la presente causa. TERCERO: SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE RESERVA intenta por el ciudadano WIDMAR RAMON BARRIOS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V.-11.198.764, en contra de la ciudadana ELIRIO BORGES BARRIOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V.-2.993.627, en fecha seis (06) de agosto de dos mil doce (2012).
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión
Publíquese, regístrese, notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sede del Juzgado Segundo de Municipio de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del Estado Bolivariano de Miranda, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO.-

WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA.
LA SECRETARIA ACC

ANDREINA DÍAZ
En la misma fecha se publicó y registró el presente fallo siendo las dos de la tarde (2:00 pm).
LA SECRETARIA ACC

ANDREINA DÍAZ

Exp N° 1773/2012