TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VEVENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

205° y 156°
CAPITULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.089.585, domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira y hábil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Abogados ZOILA EGLLE LOPEZ RODRÍGUEZ y GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 105.038 y 39.247.
PARTE DEMANDADA RECONVINVIENTE: PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-12.971.228 y V-15.156.127, la segunda abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 115.934, de este domicilio y hábiles.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: CARMEN YORLEY ESCALANTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 167.415.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE: 107-14
CAPITULO II
NARRATIVA
Alega la parte actora que en fecha 10 de Agosto de 2012, celebró con los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, un contrato de opción de compra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que en el referido contrato en la CLAUSULA 1 se estableció que los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, en su condición de oferentes vendedores, le venderían un lote de terreno sin cultivos que forma parte de uno de mayor extensión, el cual mide ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros (124,50 Mt2), ubicado en Peribeca, aldea Salóm, vía el Topón, Municipio Independencia, el cual posee los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts). ESTE: Con propiedad de los vendedores, mide trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 mts); OESTE: Con propiedad de los vendedores, mide catorce metros con setenta centímetros (14,70 mts); y SUR: con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts). Que asimismo se estableció en la CLAUSULA 2 que el valor del inmueble objeto del contrato era por el precio de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que pagarían de la siguiente manera: La cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00) al momento de la firma del contrato y que el saldo restante, es decir la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), al momento de la firma del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato.
Que en el documento de opción a compra aparece mencionado el cheque N° 45220130 de la cuenta corriente N° 0175-0251-41-1000285977, del Banco Bicentenario Banco Universal, emitido en fecha 10 de julio de 2012, por la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 55.000,00) dicho cheque fue extraviado, por lo que fue sustituido por el cheque N° 27710138, de mi cuenta corriente N° 0175-0251-41-1000285977, del Banco Bicentenario, del Banco Bicentenario Banco Universal, a favor de los vendedores PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, por la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 55.000).
Que para el día 14 de noviembre de 2012, el ciudadano PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS le solicito que le anticipara la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 14.000,00), para resolver un pago de la nomina en la empresa, a lo cual manifiesta que asedió entregándole un cheque N° 15960158, de su cuenta corriente N° 0175-0251-41-1000285977 del Banco Bicentenario Banco Universal, y que así mismo en fecha 07 de diciembre de 2012 nuevamente le solicitó un adelanto de lo adeudado, ante lo cual le hizo entrega de un cheque N° 67230160, de su cuenta corriente N° 0175-0251-41-1000285977 del Banco Bicentenario Banco Universal, por la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00). Para un total de NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 94.000,00) que la fueron entregados a los oferentes vendedores, es decir el 94% del valor del terreno y que sin embargo para esa fecha no le habían realizado ningún trámite relacionado con el traspaso del lote de terreno objeto del contrato. Que convinieron que el saldo restante, es decir la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) serían pagaos cuando se protocolizara el documento definitivo de venta. Que fue pasando el tiempo y que para el mes de agosto el demandante se encontraba trabajando en la población de Timotes, Estado Mérida, cuando el ciudadano PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS le comunica que necesitaba los Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) restantes, lo cual no le realizó por cuanto en el sitio donde se encontraba no tenía servicio de Internet, pero que ante la insistencia, se comunico con su esposa EDDY REBECA REDONDO MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.501.101, y le pidió que le transfiriera a la cuenta de PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS del Banco Bicentenario Banco Universal, los Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00), la cual realizó que quedó registrada con el N° TR/OB 91654676, de su cuenta corriente N° 0108-0104-41-0100120882 del Banco Provincial de fecha 04 de julio de 2013, pero que sin embargo los demandados no han realizado ningún tramite relacionado con la protocolización de la venta del terreno.
Que en el mes d enero de 2013, recibió cien (100) sacos de cemento tipo I (sacos de 42.50 kg) c/u) como parte de pago por sus honorarios profesionales en la empresa SERVICIOS Y CONSTRUCCIONES PERFOMAQ 2010 C.A . R.I.F. J-29595383-6, material éste que fue depositado en la casa de PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS, con su autorización; el cual a solicitud del co-demandado PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS convinieron en que se lo prestaba y que cuando el lo necesitara se lo devolvería en cemento y no en dinero.
Que pasado un tiempo y en razón de que los oferentes vendedores no le informaban sobre el tramite para el traspaso del lote de terreno, decidió ir a la Oficina de Registro Inmobiliario de Capacho, donde fue informado sobre los documentos que debía presentar para poder registrar dicha compra; que en fecha 21 de abril de 2014, se comunicó con la ciudadana MARÍA FERNANDA RONDON SUAREZ, para solicitarle que le entregara el documento de venta, como eran la notificación al Seniat, cédula catastral del terreno, solvencia Municipal, copia del Rif y las cédulas de los vendedores y que ella le manifestó que fuera al día siguiente para su oficina a buscarlos, pero que cuando fue solo le entregó copia de los Rif de ambos vendedores faltándole la notificación del SENIAT, la cédula catastral y la solvencia municipal, manifestándole que ella no tenía tiempo para tramitarlos.
Que antes de proceder a interponer la presente demanda, se comunicó con el co-demandado PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS, para solicitarle que le entregara los requisitos faltantes para la firma del documento y a su vez que le devolviera los cien (100) sacos de cemento que le había prestado, en el mes de enero de 2013, negándose a pagarle el cemento, alegándole que lo había dejado en la casad él y que d igual manera l no le iba a firmar l terreno ya que había pasado el tiempo y que el terreno ya tenía otro precio. Que transcurrió un (1) año desde que hizo el último pago y que no ha sido posible que los demandados le hagan el traspaso del lote de terreno objeto del contrato de opción a compra a pesar de haber pagado la totalidad del precio convenido.
Fundamenta la presente demanda en los artículos 26, 49, 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 1.133, 1.134, 1.141, 1.55, 1.157, 1.159, 1.160, 1.161, 1.264, 1.267, 1.185, 1.354, 1.357, 1.366 y 1.384.
Que en virtud de lo anteriormente expuesto, es que ocurre ante esta competente autoridad a los fines de DEMANDAR como en efecto lo hace a los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cedulas de identidad Nros V-12.971.228 y V-15.156.127, la segunda abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 115.934, de este domicilio y hábiles, en su condición de propietarios del inmueble consistente en un lote de terreno sin cultivos que forma parte de uno de mayor extensión, el cual mide ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros (124,50 Mt2), ubicado en Peribeca, aldea Salóm, vía el Topón, Municipio Independencia, el cual posee los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts). ESTE: Con propiedad de los vendedores, mide trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 mts); OESTE: Con propiedad de los vendedores, mide catorce metros con setenta centímetros (14,70 mts); y SUR: con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts), deviene de documento protocolizado en el Registro Público de los Municipios Independencia y libertad del Estado Táchira, de fecha 20 de abril de 2010, inscrito bajo el N° 05-G, Tomo I, folios 28 al 33, para que convengan en lo siguiente:
Primero: En formalizar la Venta por ante el Registro Público de los Municipios Independencia y libertad del Estado Táchira, y que se obliguen al saneamiento de ley, libre de todo gravamen y pasivos y en consecuencia el traspaso de la plena propiedad a nombre del demandante.
Segundo: Que en el caso de que los demandados no dieren cumplimiento con lo ordenado por esta instancia judicial, entonces de declare a los efectos del cumplimiento del contrato y que se ordene la protocolización del fallo ante el Registro Público de los Municipios Independencia y libertad del Estado Táchira, como documento traslativo de la propiedad del inmueble.
Tercero: Se condene a la parte demandada a pagar prudencialmente los conceptos de costas o costes y el pago de Honorarios Profesionales a tenor de lo dispuesto en los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente solicitó se decretara medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del litigio, de conformidad con el artículo 585 y 588 ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil.
Estima la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 127.000,00), equivalentes a (1.000 UT).

ADMISIÓN
En fecha 30 de septiembre de 2014, fue admitida la demanda ordenando su tramite por el procedimiento breve establecido en el artículo 889 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en razón de la cuantía, y a tal efecto se ordenó la citación de los demandados PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, para que comparezcan por ante este Tribunal al Segundo día de Despacho después de que conste e autos la última citación, a objeto de dar contestación de demanda; igualmente se procedió a decretar Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de litigio, participándose lo conducente al registrador Público de los Municipios Independencia y Libertad del Estado Táchira con oficio el N° 373 (Fls. 29 al30 y vueltos).

PODER APUD ACTA
En fecha 07 de Octubre de 2014, el demandante MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, otorgó Poder Apud Acta a los Abogados ZOILA EGLLE LOPEZ RODRÍGUEZ y GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 105.038 y 39.247 (F. 31).

CITACION
En fecha 10 de Noviembre de 2014, el Alguacil informó que la co-demandada MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, se negó a firmar el correspondiente recibo de citación (Vuelto del folio 35).
En fecha 10 de Noviembre de 2014, el Alguacil informó que no le fue posible localizar al co-demandado PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS, para practicar su citación personal y que la persona que lo atendió le manifestó que el mismo podía ser ubicado en la localidad de Peribeca, Municipio Libertad, estado Táchira (F. 36).
En fecha 13 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte actora solicitó que se comisionara al Tribunal de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira para practicar la citación del co-demandado PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS; asimismo solicitó se librara boleta de notificación para la co-demandada MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (F. 36 y Vto.).
Por auto de fecha 19 de noviembre de 2014, el Tribunal libró la respectiva boleta de notificación para la co-demandada MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (F. 38 y vto).
Por auto de fecha 20 de enero de 2015, comisionó al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, para la practica de la citación del co-demandado, y a tal efecto remitió la comisión con oficio N° 026 .(F. 38).
En fecha 05 d febrero de 2015, el Tribunal comisionado le dio entrada a la comisión de citación bajo el N° 9206 (f. 50).
En fecha 06 de febrero de 2015, el Alguacil Accidental del Tribunal comisionado, manifestó que se traslado al domicilio indicado por la parte actora a los fines de practicar la citación personal del co-demandado PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS pero que no le fue posible por cuanto fue informado por una persona que se negó a identificarse, que el mencionado ciudadano tenía 2 o 3 meses d haberse mudado desconociendo para donde (F. 51).
Mediante diligencia de fecha 09 d febrero de 2014, la representación Judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal se libraran carteles de citación para el co-demandado los cuales fueron acordados mediante auto de fecha 25 de febrero de 2015 de conformidad con la norma prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (F. 70 al 72).
En fecha 12 d marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandante consignó al expediente los ejemplares d los carteles de citación ordenados en autos, los cuales fueron publicados en los Diario Los Andes y la Nación de esta ciudad (Fls. 73 al 75).
En fecha 24 de marzo de 2015, el Secretario Temporal del Tribunal comisionado, dejó constancia de haber cumplimiento con la formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y fijó el cartel de citación en el domicilio del co-demandado; procediendo el Tribunal comisionado a devolver a este Tribunal en fecha 08 de baril de 2015, la comisión de citación debidamente cumplida. (F. 76 al 78).
En fecha 28 abril de 2015, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de haber dado cumplimiento con la formalidad establecida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y notificó a la co-demandada MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ (F. 79).

PODER APUD-ACTA
En fecha 04 de mayo de 2015, los demandados PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, otorgaron Poder Apud-Acta a la abogada CARMEN YORLEY ESCALANTE, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 167.415, siéndole otorgada la respectiva cualidad mediante auto de fecha 06 de mayo de 2015 (F. 80 al 82).

CONTESTACION DE DEMANDA Y RECONVENCION
Mediante escrito de fecha 07 de mayo de 2015, la parte demandada debidamente asistida de abogado, procedió a dar contestación a la demanda de autos en los siguientes términos:
Convienen en que es cierto que en fecha 10 de Agosto de 2012, celebraron contrato de opción a compra venta con el ciudadano ARROYO PRADA MANUEL ALEJANDRO, a través d documento autenticado por ante la Notaría Publica Primera inserto bajo el N° 10 Tomo 225 de fecha 10 de Agosto de 2012, l cual consistía en la oferta de venta de un lote de terreno sin cultivos que forma parte de uno de mayor extensión, ubicado en Peribeca, aldea Salóm, vía el Topón, Municipio Independencia, el cual mide ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros (124,50 Mt2), el cual posee los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts). ESTE: Con propiedad de los vendedores, mide trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 mts); OESTE: Con propiedad de los vendedores, mide catorce metros con setenta centímetros (14,70 mts); y SUR: con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts), y que les pertenece según documento protocolizado en el Registro Público de los Municipios Independencia y libertad del Estado Táchira, de fecha 20 de abril de 2010, inscrito bajo el N° 05-G, Tomo I, folios 28 al 33. Así mismo reconocen que recibieron el día de la firma la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00).
Rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes la narración de las circunstancias de hecho ocurridas y los argumentos jurídicos señalados en el capítulo I del libelo de demanda, por ser falsa, infundada y temeraria, además de no corresponderse a la verdad de los hechos, así como tampoco al derecho, sin dejar de destacar el desmedido y desproporcionado alcance de su pretensión.
Rechazan, niegan y contradicen en cuanto se refiere, cuando la parte accionante señala que en fecha 14 de noviembre de 2012, el ciudadano PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS, le solicitó que le anticipara la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs 14.000,00) para resolver un pago de nomina en la empresa y al cual dice que accedió a través de cheque 15960158 a nombre de PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, así como el adelanto que alega que le fue solicitado en fecha 07 de diciembre de 2012 por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) y que fu pagado con cheque N° 67230160 a nombre de los demandados, siendo falso de toda falsedad por cuanto si bien es cierto que en la negociación se realizó una opción a compra de venta en donde se dejaron asentadas las obligaciones d ambas partes, en ningún momento se colocó ningún pago fuera de lo aceptado y firmado en el instrumento autenticado.
Niegan, rechazan y contradicen, cuando el accionante señala que presuntamente en fecha 04 de julio de 2013, su esposa de nombre EDDY REBECA REDONDO DE MENDEZ, realizara transferencia a la cuenta corriente N° 0108-0104-41-0100120882 del Banco Provincial, a la cuenta de PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS por la suma Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00). Que la opción a compra venta fue muy radical al dejar por sentado cada obligación, mas sin embargo desconocen cualquier otro pago, primeramente por cuanto el os registros bancarios de la cuenta antes indicada no existe tal transacción y segundo porque para esa fecha había espirado la vigencia del contrato d opción a compra venta y que por lo tanto no había autorización ni requerimiento de pago alguno.
Igualmente manifiestan que ratifican el contenido del contrato donde se hace evidente que existe un TIEMPO DETERMINADO para la vigencia del mismo, el cual era d 90 días continuos con una prorroga de 30 días continuos mas, para un total de ciento veinte (120) días continuos; que si bien es cierto que el contrato se firmo el día 10 de agosto de 2012, el mismo culminaba el día 09 de diciembre de 2012. Lapso dentro del cual el accionante tenía que tramitar todos los trámites necesarios para la protocolización, lo cual manifiesta que realizaron, haciéndole entrega del documento d propiedad mas los pagos de los impuestos, y que en su condición de abogado la co-demandada le realizo el documento de compra venta para que fura y realizara los tramites necesarios por ante el registro, pero que la parte actora nunca tramito la protocolización y que llegando la fecha del cumplimiento del contrato no les hizo llegar recibo emitido por el registro donde les fijaran día y hora para la respectiva firma.
Que es muy importante destacar que nuestra legislación es muy clara cuando señala que los trámites de registro corren por cuenta de la persona que esta adquiriendo el bien.
Que como punto 2, en el contrato se fijo la forma de pago, la cual era en el momento de la protocolización, momento en el cual el comprador debía emitir un pago por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), es decir que la venta tenía que pagarse en dos partes Y NO UNA VENTA A CUOTAS como fue señalado por el actor y que los supuestos depósitos fueron realizados fuera del lapso fijado en el contrato el cual era d noventa días continuos con una prorroga de treinta, en virtud d lo cual manifiesta que el actor incumplió tanto con lo acordado como lo determinado por las normas que regulan la materia contractual.
Que el objeto sobre el cual recae la demanda, es de imposible cumplimiento, debido a que no coinciden los linderos y medidas señalados por la parte actora, y que de lo cual tiene pleno conocimiento el accionante, pues el terreno que se oferto forma parte de uno de mayor extensión y que fu sujeto a modificaciones, pues ellos tienen un proyecto para llevar a cabo un desarrollo urbanístico compuesto por tres casas, y para el cual se requirió la compra otra parte del terreno contiguo, para poder hacer la calle privada que da acceso a los terrenos, para que de este modo cada casa pueda tener garaje. Manifestando que la compra del terreno se hizo posterior al contrato de opción a compra y que le fue comunicado a la parte actora, ya que las circunstancias de modo, tiempo y lugar habían variado y en el caso de que quisiera realizar un nuevo contrato tenía que comprar la otra parte del terreno que fue adquirido con todos los parámetros de Ley según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del Estado Táchira, quedando inscrito bajo el N° 03X, TOMO UNO, FOLIOS 16/20 CORRESPONDIENT AL AÑO 2012, de fecha 13 de noviembre de 2012 y el cual mide TRSCIENTOS QUINCE METROS CON SESENTA Y NUEVE centímetros cuadrados (315,79 mts)Ubicado en Peribeca, aldea Salóm, vía el Topón, Municipio Independencia, Estado Táchira, y que es contiguo a la totalidad de su terreno. Que ante lo cual hay una indeterminación objetiva respecto a la pretensión, pues no hay identidad material, entre el terreno objeto de la demanda y l inmueble que existe actualmente. Que el inmueble cuenta actualmente con los siguientes linderos y medidas NORTE: CON TERRENOS DE PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS Y MARIA FERNANDA RONDON, mide catorce metros con treinta y tres centímetros (14,18 mts); SUR: Con terrenos propiedad de PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS Y MARIA FERNANDA RONDON, mide catorce metros con dieciocho centímetros (14,18 mts), ESTE: Con terrenos propiedad de PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS Y MARIA FERNANDA RONDON mide nueve metros con doce centímetros (9,12 mts), y OESTE: Propiedad de CARMEN CONCEPCIÓN CARDENAS DE ANGARITA, mide nueve metros con cuatro centímetros (9,04 mts). Para un área total de CIENTO VEINTINUEVE METROS CON TREINTA Y DOS CENTIMETROS (129,32MTS) mas una vía de acceso con un ancho de CINCO METROS CON CUARENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (5,49mts).
Rechazan de manera absoluta y contradicen lo expresado por el demandante cuando señala en escrito libelar que en el mes de enero d 2013, ellos recibieron cien (100) sacos de cemento tipo I, como parte de pago de sus honorarios en la empresa SERVICIOS Y CONSTRUCCIONES PERFOMAQ 2010 C.A. R.I.F. J-29595383-6, material este que fue depositado en la casa de PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS, con su autorización, lo cual manifiesta que es completamente falso.

DE LA RECONVENCION
Igualmente en su escrito de contestación de demanda, los demandados de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, formularon RCONVENCION contra el demandante MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.089.585, domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira y hábil, para que convenga o n su defecto, ello sea declarado por el Tribunal EN LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VNTA que fue otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225 de fecha 10 de Agosto de 2012, suscrito entre el demandante reconvenido y ellos como demandados reconvinientes, para que:
PRIMERO: Que por cuanto el demandante MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, ya identificado, NO CUMPLIO CON LO PACTADO EN EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, en la cláusula segunda como fue el pago del precio en el tiempo determinado en el contrato ni cumplió con la obligación de tramitar y pagar la protocolización de opción de contrato que fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225 de fecha 10 de Agosto de 2012, y que en consecuencia, se proceda a declarar resuelto el mismo.
SEGUNDO: Que el demandante reconvenido sea condenado al pago de los daños y perjuicios determinados en la cláusula cuarta del contrato.
CUARTO: Solicita que se declare SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato y CON LUGAR LA RECONVENCION (Fls. 83 al 93).
ADMISION DE LA RECONVENCION
Por auto de fecha 12 de mayo de 2015, fue admitida la recovención y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante reconvenida deberá dar contestación a la reconvención al Segundo (2do) día de despacho siguiente a que conste en autos su notificación, a cualquiera de las horas hábiles destinadas para despachar (F. 102 y vto).
En fecha 27 de julio de 2015, el Alguacil dejó constancia de haber practicado la notificación personal del apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO (F. 103 y vto).
CONTESTACION A LA RECONVENCION
Mediante escrito de fecha 29 de julio de 2015, el demandante reconvenido, debidamente asistido de abogado, procedió a dar contestación a la reconvención en los siguientes términos:
Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, la temeraria reconvención incoada en su contra, pues el falso que no haya cumplido lo establecido en el contrato de opción de compra.
Que la realidad de los hechos es que los demandados reconvinientes recibieron la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), es decir la totalidad del precio pactado por la venta del lote de terreno y no realizaron ningún tramite ante la Alcaldía correspondiente para obtener la cédula catastral y la solvencia municipal, así como tampoco realizaron la notificación de venta al Seniat, y que lo único que le entrego la ciudadana MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ fueron las copias de cédulas y de los rif de los vendedores, copia del acta de matrimonio y l documento de venta que debía registrarse, sin los demás recaudos necesarios para su tramitación. Que cabe destacar que la ciudadana MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ es abogada en ejercicio y que como profesional del derecho tiene conocimiento de cuales eran los documentos que debió entregarle, pero que sin embargo no lo hizo.
Que si bien es cierto, el pago del saldo restante no se hizo como se estableció en el contrato de opción a compra no es menos cierto que los mismos se realizaron mucho antes del vencimiento del contrato a excepción del último pago, manifestando que es bueno preguntarse ¿Por qué el ciudadano PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS le recibió los cheques?. Porque se convino en que podía realizar así los pagos. ¿Por qué el ciudadano PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS cobro los cheques que le fueron entregados por él?. Porque necesitaba el dinero. Que pretender desconocer pagos bajo los argumentos demuestran que ambas partes convinieron en que los pagos se hicieran de esa manera, así como el último pago de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00), por lo que el alegato de extemporaneidad en los en los pagos es igualmente temerario e irresponsable, incurriendo en la falta de lealtad y probidad en el proceso al no exponer los hechos de acuerdo con la verdad alegado defensas infundadas.
Que en el presente caso ambas partes convinieron en que los pagos podían realizarse de una manera distinta a la establecida n el contrato, s decir que modificaron el contrato a su conveniencia lo cual es completamente legal.
Que respecto a lo manifestado por los demandados reconvincentes en el Segundo párrafo del punto SEGUNDO DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS, niega y rechaza por falso lo expuesto, en virtud de que nunca le manifestaron que se realizaría una modificación al terreno objeto del contrato de opción a compra y menos aún que se hubiese comprado un lote de terreno para ampliar un supuesto proyecto.
Que es evidente que el contrato de opción a compra sigue teniendo vigencia para las partes, tanto así que los demandados reconvinientes pretenden por esta vía la resolución del mismo alegando un supuesto incumplimiento y en atención a ello, invoca a su favor el cumplimiento del mismo por tener valor y efecto jurídico actual (Fls. 104 al 106).

ARTICULACIÓN PROBATORIA

PRUEBAS DE LA PARTE DE DEMANDADA RECONVINIENTE:
Mediante escrito de fecha 05 de Agosto de 2015, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, presentó escrito de pruebas mediante el cual promovió:
PRIMERO: Bajo el principio de la comunidad de la prueba promueve y ratifica en toda y cada uno de sus partes ORIGINAL DEL CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA firmado entre las partes debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera inserto bajo el N° 10, TOMO 225 de fecha 10 d Agosto de 2012.
SEGUNDO: Promueve y ratifica en todo y cada una de sus partes los siguientes documentos: 1.) Original del Primer Documento de propiedad sobre un terreno que forma parte d otro de mayor extensión, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira, inscrito bajo el N° 05-G, Tomo Uno, folios 28/33 de fecha 20 de abril de 2010. 2.) Original del segundo terreno que se adquirió y es contiguo del anterior señalado, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira, inscrito bajo el N° 03X, Tomo Uno, Folios 16/20 correspondiente al año 2012, de fecha 13 de Noviembre de 2012. 3.) Promueve y ratifica en todas y cada una d sus partes el original del levantamiento topográfico que fue anexado junto con el escrito de contestación; y a tal efecto de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, solicita se fije día y hora para que el mismo sea ratificado mediante prueba testimonial por el ciudadano PASTOR TORRES.
De conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promueve inspección judicial sobre el inmueble ubicado en Peribeca, Aldea Salóm, vía El Topón, Municipio Independencia, la cual se encuentra ubicada de segunda en la hilera de parcelas divididas por muros.
PRUEBAS DE LA RECONVENCION
La confesión de la parte reconvenida cuando señalo en su escrito de demanda en el folio tres (03) que se comunico con su esposa y le pidió que le transfiriera a la cuenta de PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS del Banco Bicentenario Banco Universal, los Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00), la cual realizó que quedó registrada con el N° TR/OB 91654676, d su cuenta corriente N° 0108-0104-41-0100120882 del Banco Provincial de fecha 04 de julio de 2013, y que sin embargo aún no había realizado ningún tramite relacionado con la protocolización de la venta del terreno (Fls. 108 al 113).
Por auto de fecha 05 de agosto de 2015, el Tribunal de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, agregó al expediente y admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, fijando oportunidad para su evacuación (F. 107)
En fecha 10 de agosto de 2015, tuvo lugar el acto Ratificación de contenido y firma mediante prueba testimonial del ciudadano GERVACIO PASTOR TORRES (F. 114).
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVINIENTE
Mediante escrito de fecha 12 d agosto de 2015, el demandado debidamente asistido de abogado, presentó escrito de promoción de pruebas mediante el cual promovió:
PRIMERO: El Mérito y valor jurídico del Contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
SEGUNDO: El mérito y valor jurídico del estado de cuenta corriente del Banco Bicentenario N° 0175-0251-41-1000285977, en el cual consta l pago del cheque N° 15960158, por la cantidad de catorce Mil Bolívares (Bs. 14.000,00) y el pago del cheque N° 67230160, por la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) en fechas 14 de noviembre de 2012 y 07 de diciembre de 2012.
TERCERO: El mérito y valor jurídico del estado de cuenta corriente del banco provincial N° N° 0108-0104-41-0100120882, la cual pertenece a su cónyuge y en la cual consta la transferencia N° TR/OB 91654676, d fecha 04 de julio d 201, por la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00).
CUARTO: El mérito y valor jurídico del Acta de Matrimonio N° 138 e la cual consta que los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ son cónyuges.
SEXTO: El mérito y valor jurídico de los mensajes de datos (whatsapp) intercambiados en fechas 07 de abril de 2014 y 21 de abril de 2014 entre él y la codemandada.
SEPTIMO: El mérito y valor jurídico de las copias de las cédulas de identidad y Rif de los demandados reconvincentes, que le fueron entregaros en fecha 22 de abril de 2014.
OCTAVO: De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara a la entidad Bancaria Banco Bicentenario.
NOVENO: De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara a la entidad Bancaria Banco Provincial (Fls. 116 al 135).
Por auto de fecha 12 de agosto de 2015, el Tribunal de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, agregó al expediente y admitió las pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida, fijando oportunidad para su evacuación; librando los oficios N° 415 y 416 para las entidades bancarias solicitadas (Fls. 136 al 137).
Por auto de fecha 13 d agosto de 2015, el Tribunal en virtud que el inmueble objeto de la inspección Judicial solicitada por la parte demandada reconviniente comisionó al Tribunal de los Municipios Independencia y Libertad para su evacuación y a tal efecto libró el correspondiente Despacho con oficio N° 418 y a su vez otorgó una prorroga de ocho (8) días de despacho (F. 138 al 139 y vuelto).
En fecha 13 de octubre de 2015, se recibió oficio N° SG/201506876 de fecha 05 de octubre de 2015, proveniente del Banco Provincial, mediante el cual dan respuesta al oficio N° 416/14 (Fls. 140 al 142).
A los folios 144 al 164 corre inserta debidamente cumplida la comisión de Inspección Judicial proveniente del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Independencia y Libertad del Estado Táchira, la cual fu inventariada bajo el N° 3800-15 y la remiten a este Despacho en fecha 23 de octubre de 2015, con oficio N° 748.
En fecha 03 de noviembre de 2015, se recibió oficio N° SG-201506918, de fecha 14 de octubre de 2015, mediante el cual dan respuesta al oficio N° 416 de fecha 12 de agosto de 2015 (Fls. 166 al 169).
En fecha 05 de noviembre de 2015, se recibió oficio N° OCJ-GAAJA-GAJ-4217 de fecha 14 de octubre de 2015, mediante el cual dan respuesta al oficio N° 415-15 (Fls. 171 al 178).
En fecha 11 de noviembre de 2015, se recibió oficio N° OCJ-GAAJA-GAJ-5532 de fecha 24 de septiembre de 2015, mediante el cual dan respuesta al oficio N° 415-15 (Fls. 180 al 192).

CAPITULO III
MOTIVACION
Ahora bien llegada la oportunidad legal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal lo hacen previo las siguientes consideraciones:

En el escrito libelar la parte actora, alega que en fecha 10 de Agosto de 2012, celebró con los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, un contrato de opción de compra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que en el referido contrato en la CLAUSULA 1 se estableció que los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, en su condición de oferentes vendedores, le venderían un lote de terreno sin cultivos que forma parte de uno de mayor extensión, el cual mide ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros (124,50 Mt2), ubicado en Peribeca, aldea Salóm, vía el Topón, Municipio Independencia, el cual posee los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts). ESTE: Con propiedad de los vendedores, mide trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 mts); OESTE: Con propiedad de los vendedores, mide catorce metros con setenta centímetros (14,70 mts); y SUR: con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts). Que asimismo se estableció en la CLAUSULA 2 que el valor del inmueble objeto del contrato era por el precio de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que pagarían de la siguiente manera: La cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00) al momento de la firma del contrato y que el saldo restante, es decir la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), al momento de la firma del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato. Aduce igualmente que el mismo no fue cumplido en cuanto al perfeccionamiento de la venta definitiva, aun cuando dieron cumplimiento al referido contrato.
La defensa de la demandada reconviniente, alega mediante escrito de fecha 07 de mayo de 2015, lo siguiente:
Convienen en que es cierto que en fecha 10 de Agosto de 2012, celebraron contrato de opción a compra venta con el ciudadano ARROYO PRADA MANUEL ALEJANDRO, a través d documento autenticado por ante la Notaría Publica Primera inserto bajo el N° 10 Tomo 225 de fecha 10 de Agosto de 2012, el cual consistía en la oferta de venta de un lote de terreno sin cultivos que forma parte de uno de mayor extensión, ubicado en Peribeca, aldea Salóm, vía el Topón, Municipio Independencia, el cual mide ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta centímetros (124,50 Mt2), el cual posee los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts). ESTE: Con propiedad de los vendedores, mide trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 mts); OESTE: Con propiedad de los vendedores, mide catorce metros con setenta centímetros (14,70 mts); y SUR: con propiedad de Carmen Cárdenas de Angarita, mide ocho metros con cuarenta y siete centímetros (8,47 mts), y que les pertenece según documento protocolizado en el Registro Público de los Municipios Independencia y libertad del Estado Táchira, de fecha 20 de abril de 2010, inscrito bajo el N° 05-G, Tomo I, folios 28 al 33. Así mismo reconocen que recibieron el día de la firma la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00).
Rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes la narración de las circunstancias de hecho ocurridas y los argumentos jurídicos señalados en el capítulo I del libelo de demanda, por ser falsa, infundada y temeraria, además de no corresponderse a la verdad de los hechos, así como tampoco al derecho, sin dejar de destacar el desmedido y desproporcionado alcance de su pretensión.
La defensa de la demandada reconviniente es en ese sentido y consiste en que reconoce la suscripción del referido contrato de opción de compra venta, pero sostiene que es falso que por causa de su motivo, no se haya perfeccionado la venta, sino que mas bien fue su contraparte, quien no cumplió con su responsabilidad de cancelar el precio en el plazo establecido, tal como fue pactado en el referido contrato.
Ahora bien considera en primer lugar quien decide traer a colación el contenido del artículo 1167 del Código Civil, que establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
El artículo 1273 del Código Civil, Establece:
“Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones”.
El autor Luis Alberto Rodríguez en su obra Comentarios sobre los contratos, señala que:
“los contratos preliminares son aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso o se susciten determinadas circunstancias. Es necesario destacar que en estos contratos preliminares no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar, sino simplemente la expresión de una obligación de hacer, asumida por una de las partes cuando es unilateral y bilateral cuando se trata de ambas partes, consistente en la celebración de un contrato de venta. Luego los contratos preliminares, pueden ser unilaterales o bilaterales, reciben también el nombre de promesa , también de opción de compra venta…sin embargo, si ambas partes se obligan a realizar el contrato estaremos en presencia de un contrato preliminar de venta, que por el contenido obligación es bilateral, es decir ambas partes se están obligando a celebrar el contrato, una vez cumplidas ciertas circunstancias y en los términos que la oferta reúne, refrenotes al precio, el plazo y demás condiciones. La promesa Bilateral de venta es conocida entre nosotros como la OPCION DE COMPRA VENTA u OPCION DE VENTA.”(Edit. Livrosca, Año 2007, segunda Edición, Pág. 249, 250, 252 y 253).
De lo anteriormente citado y luego de analizar la naturaleza de la pretensión del actor, junto con el instrumento fundamental, se desprende con meridiana claridad, que el documento cuyo cumplimiento se reclama, se trata de un contrato preliminar de venta, es decir de un contrato de opción de compra venta o promesa de compra venta, suscrito entre los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ, actuando como promitentes vendedores, y MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, en su carácter de promitente comprador, sobre el inmueble ya descrito.
Los contratos de Opción de compra venta tienen las siguientes características:
1.- Las partes que intervienen en la celebración del contrato se obligan recíprocamente una a vender y la otra a comprar.
2.- Los términos y condiciones en que será materializada la venta deben de estar especificadas en la opción, con inclusión de la determinación del objeto, precio, forma de pago, duración de la opción, etc.
3.- El establecimiento de una cláusula penal que consagre las consecuencias o los efectos que ocasionarían en caso de incumplimiento de una de las dos partes.
En consecuencia una vez suscrito un contrato de opción de compra venta, las partes se comprometen a suscribir el contrato de venta definitivo, el cual deberá llevar reproducidas las misma condiciones de la promesa y en caso de incumplimiento de uno u otro, se aplicara lo establecido en la cláusula penal.
En el presente caso, la parte actora reconvenida manifiesta que su promitente vendedora incumplió su obligación de venderle el lote de terreno plenamente identificado en autos a pesar de haber cancelado a su decir la totalidad del precio pactado en la promesa bilateral y no pide la activación de la cláusula penal, sino que por el contrario pide la formalización de la venta por ante el registro publico de los Municipios Libertad e independencia o en su defecto, sea ordenado por esta instancia jurisdiccional.
En tal sentido el artículo 506 del Código de procedimiento civil, contempla:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Igualmente el artículo 1354 del Código Civil, reproduce el artículo citado anteriormente.
El autor HUMBERTO ENRIQUE III BELLO TABARES, (2002) opina que uno de los actos esenciales en el proceso son las pruebas, que tiene por finalidad llevar al Juez al convencimiento de los hechos controvertidos, al convencimiento de la verdad. Por tales motivos el ofrecimiento de las pruebas es un acto del proceso, que incumbe a las partes, cuya finalidad es la demostración de la verdad y la razón de las pretensiones deducidas, teniendo las partes por si mismas, función y esencia en el juicio, el derecho de probar, haciendo uso para tal fin de todos aquellos medios concedidos por la Ley, en forma regulada o no, siempre que no sean prohibidas expresamente (principio de la libertad probatoria), por lo que podría entenderse que el concepto de pruebas en un sentido jurídico comprende: 1.-) La acción de probar, ósea la acción de aportar los elementos suficientes capaces de llevar al animo del juez la convicción necesaria, que le permite a el, plasmar en su sentencia la exacta realidad de los hechos.
2.-) y como el logro obtenido por el examen concienzudo de esos medios de prueba traídos al proceso, que serán los vehículos esclarecedores de los hechos alegados y controvertidos, lo cual nos lleva a establecer la noción de prueba.

VALORACION DE LAS PRUEBAS.
En el sistema normativo venezolano, la distribución de la carga de la prueba se encuentra regulada por los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, corresponde a la parte accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de presupuestos o fundamentos de la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada en el libelo de la demanda y por otra parte corresponde al demandado la carga de la prueba de aquellos hechos extintivos, impeditivos, invalidativos o modificativos que sirvan de fundamento en la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada en la contestación de la demanda .
En cuanto al valor jurídico del Contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Para la apreciación y valoración de este medio de prueba consignado en actas en original, atendiendo a los principios de economía procesal, exhaustividad y legalidad considera que debe aplicársele la norma tarifada preceptuada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se observa de su análisis, que por emanar de un órgano publico competente, hace fe publica, por lo tanto es fidedigno y al no ser atacado por la parte contraria para destruir su veracidad, adquiere firmeza, quedando demostrada la relación contractual entre las partes contentivas del contrato de Opción de Compra venta, sobre un inmueble por lo cual se le otorga valor probatorio. Y Así se declara.
En cuanto al valor jurídico del estado de cuenta corriente del Banco Bicentenario N° 0175-0251-41-1000285977, en el cual consta el pago del cheque N° 15960158, por la cantidad de catorce Mil Bolívares (Bs. 14.000,00) y el pago del cheque N° 67230160, por la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) en fechas 14 de noviembre de 2012 y 07 de diciembre de 2012. Este tribunal lo valora como cierto dicho pago, pues a pesar de ser desconocido por la parte reconviniente, fue probado que digo pago fue recibido en sus cuentas por la accionada.
En cuanto al valor jurídico del estado de cuenta corriente del banco provincial N° 0108-0104-41-0100120882, la cual pertenece a su cónyuge y en la cual consta la transferencia N° TR/OB 91654676, de fecha 04 de julio de 2013, por la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00). Igualmente dicha transferencia se le concede valor de cierto, por cuanto corre en autos la prueba de informes emanada del órgano correspondiente.
En cuanto valor jurídico del Acta de Matrimonio N° 138 en la cual consta que los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ son cónyuges, se le concede valor probatorio por emanar de un órgano administrativo y demuestra la relación o vinculo matrimonial de los demandados, de conformidad con le articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto al valor jurídico de los mensajes de datos) whatsapp) intercambiados en fechas 07 de abril de 2014 y 21 de abril de 2014 entre él y la codemandada, no los valora dicho tribunal pues no esta establecido como condición en el contrato de opción de compra venta y no modifica en nada las condiciones del contrato.
En cuanto al valor jurídico de las copias de las cédulas de identidad y Rif de los demandados reconvinientes, que le fueron entregaros en fecha 22 de abril de 2014, los valora como documentos de identidad de los accionados y por emanar de un órgano publico, mientras no sean impugnados se valoran conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto al Documento de propiedad sobre un terreno que forma parte d otro de mayor extensión, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira, inscrito bajo el N° 05-G, Tomo Uno, folios 28/33 de fecha 20 de abril de 2010. 2.) Original del segundo terreno que se adquirió y es contiguo del anterior señalado, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad del estado Táchira, inscrito bajo el N° 03X, Tomo Uno, Folios 16/20 correspondiente al año 2012, de fecha 13 de Noviembre de 2012. Este Tribunal los valora como documento publico que da fe publica de la veracidad de su contenido todo de conformidad con los artículos 1354 del Código Civil y demuestran la existencia del terreno objeto del contrato.
En cuanto al levantamiento topográfico que fue anexado junto con el escrito de contestación; y a tal efecto de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, solicita se fije día y hora para que el mismo sea ratificado mediante prueba testimonial por el ciudadano PASTOR TORRES, dicha prueba es valorada por cuanto fue ratificado el 10 de agosto del 2015, por el ciudadano Pastor Torres se valora por cuanto se desprenden las medidas y ubicación del lote de terreno objeto de la negociación, se valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la inspección judicial sobre el inmueble ubicado en Peribeca, Aldea Salóm, vía El Topón, Municipio Independencia, la cual se encuentra ubicada de segunda en la hilera de parcelas divididas por muros, este Tribunal la valora de conformidad con el articulo 472 del Código de procedimiento civil, en vista de que deja constancia de las condiciones del inmueble, objeto de la pretensión.
Ahora bien. en primer lugar es necesario transcribir las cláusulas segunda y tercera del contrato de Opción de compraventa que corre al folio 14 y 15, suscrito entre las partes correspondientes al documento que fuera autenticado en fecha 10 de agosto 2012, por ante la Notaria primera de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado al Nro. 10, folios 225, en las cuales se estableció lo siguiente: CLAUSULA 2: “el optante COMPRADOR, se compromete adquirir el bien inmueble descrito en la cláusula anterior por el precio de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), precio que será pagado en cheque por el Optante Comprador a los eferentes vendedores en la forma siguiente; LA CANTIDAD DE CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000.oo) en cheque personal del banco bicentenario(….) de fecha 10 de julio del 2012 el cual se entregara con la firma de este documento y la suma restante del saldo total de la venta del terreno será entregado por el optante comprador en cheque personal por la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo) en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la oficina subalterna respectiva. CLASULA 3: El plazo del presente contrato de “opción de compra venta”, será de noventa días continuos mas treinta días de prorroga, contados a partir de la firma del presente documento de Opción de Compra, debiendo las partes firmar el documento definitivo de compra-venta en dicho plazo.
De las cláusulas antes transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes, primero el precio de la opción de compraventa y en segundo lugar la duración para su cumplimiento. En cuanto a la duración del contrato la cláusula tercera establece un plazo de tres meses prorrogable por treinta días más, contados a partir de la firma del contrato y la cláusula segunda establece el precio que fue pactado en dos pagos uno a la firma del documento y otro al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. De lo anterior se verifica una notoria claridad en la redacción de las referidas cláusulas, tanto en cuanto a la forma de pagar el precio así como la duración de la opción de compra venta. Igualmente la cláusula 6 del contrato establece que el mismo contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes, en consecuencia, cualquier estipulación que las derogue, amplíe o modifique, para que tengan validez, deberán ser expresamente aceptadas en forma escrita por los oferentes vendedores y el optante comprador. Ahora bien es menester para quien aquí decide invocar la buena fe como elemento interpretativo del contrato, complementada con el principio iura novit curia, bajo el cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional, siguiendo el criterio esgrimido por la sala de la sentencia Nro 270 de fecha 15 de mayo del 2005, emanada de la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, la cual señalo:
“…Es menester indicar, que el sentenciador con base a los principios dispositivos, el miura novit curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por estas. Ahora bien la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes en la demanda (…) según Chiovenda lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Si por consiguiente si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio de vista jurídico esta permitido al Juez, pero los hechos deben ser alegador correctamente (...)”.
De la jurisprudencia antes transcrita se desprende que el juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada. Ahora bien, de la cláusula sexta se desprende que cualquier modificación a las estipulaciones del contrato ambas partes deben de estar de acuerdo y además se agrega un elemento que debe de quedar por escrito, y cualquier suposición es nula y así se decide.
Antes de ahondar a las obligaciones contraídas por las partes es menester señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben:
Artículo 1159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1167:
“En el Contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede pedir a su elección la ejecución o la resolución”.
Artículo 1113:
“El contrato es una convención entre dos o mas personas para, constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
De la normativa transcrita se evidencia especialmente del artículo 1167, dos requisitos: a.-) La existencia de un contrato bilateral y el b.-) incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que a los fines de determinar la procedencia o no de la ACCION propuesta en el presente caso, este órgano jurisdiccional debe de revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el Contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Existen notorias diferencia entre la opción de compraventa y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio, que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
La doctrina Venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes, siendo atípico, pues no esta expresamente regulado en el código Civil, sino por la vía jurisprudencial. Por lo tanto constituye citando al autor Vegas Rolando,(2002)” el convenio por el cual una parte concede a la otra por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, es decir respecto a la celebración de un contrato principal.
Entonces se tiene que la opción de compraventa es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
Colorario de lo antes escrito, se tiene que ambas partes coincidieron en definir la negociación celebrada por ellos como una OPCION DE COMPRA, lo cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación y que cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la firma definitiva por ante el Registro.
En virtud de lo anterior se tenia que la parte actora tenia la obligación de entregar la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo), es decir la diferencia del monto pautado al momento de la firma del documento definitivo de venta y el demandado debía de traspasar la propiedad del mismo. La parte accionante tenía la obligación de realizar los tramites necesarios como son la elaboración del documento definitivo de venta, y la parte accionada la entrega del documento propiedad del terreno así como la solvencia, cedula catastral y notificación del seniat, Sin embargo en actas específicamente a los folios 23, 24, 25 y 26 se observa copia del documento definitivo de venta, así como la copias de las cedulas de identidad y rif y acta de matrimonio, que al decir del accionante fueron entregados por la parte demandada. En tal sentido cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compraventa, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones reciprocas y del contrato se evidencia como prueba fundamental el orden del cumplimiento de las prestaciones. No obstante existe una contradicción entre lo estipulado en las cláusulas 2, 3 y 6 del contrato de Opción de Compra venta y como se desarrollo su cumplimiento en el campo de la realidad, pues las partes no dieron cumplimiento a lo pactado recíprocamente en el contrato. Por lo que este órgano jurisdiccional, a los fines de resolver la contradicción planteada considera conveniente transcribir el criterio doctrinal del autor Leyva Saavedra quien refiere que la interpretación contractual puede realizarse de la siguiente forma:
“... Las reglas de interpretación de los contratos estandarizados estudiadas podemos reducirlas a las siguientes: En caso de contradicción o divergencia entre dos cláusulas generales, la cuestión deberá resolverse a favor de aquella que tenga mayor importancia de acuerdo a la economía del contrato”.
La cláusula sexta del contrato establece que el contrato contiene todas las estipulaciones y cualquier estipulación que derogue o varíe o modifique la validez debe ser por escrita y aceptada por ambas partes. De las actas procesales no se evidencia documento por escrito en que las partes hayan acordado que el pago del saldo restante de los CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) se hiciera mediante transferencias o cheques y en pagos diferentes y fechas, ya que de la cláusula segunda se evidencia que dicha cantidad debe ser pagada ante el registro y en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Igualmente la parte accionada no dio cumplimiento a sus obligaciones, ya que de las actas procesales no se desprende la entrega de los documentos referidos anteriormente durante el tiempo de vigencia de la opción de compraventa, sin embargo la parte actora no puede excepcionarse alegando tal situación, ya que nuestra legislación establece mecanismos alternos para solventar tal omisión o incumplimiento como lo es la oferta real de pago, ante un tribunal correspondiente.
En este orden de ideas, en los casos dudosos que no puedan resolverse según lo anterior, se deberá estar siempre a favor del deudor en sentido de liberación. En los contratos bilaterales ambas partes son deudores y acreedores en distintas posturas. Esto hace que se establezca que siempre debe atender a la equivalencia de las prestaciones, también se debe ver quien es la parte mas débil, ya que no en todos los casos el deudor es la parte mas débil, entonces no se puede equiparar deudor con parte débil, por lo que este juzgador a los fines de determinar la carga contractual de cada una de las partes inmersas en el presente proceso, fundamenta su decisión con el anterior criterio, aunado al principio iura novit curia y le da valor a la cláusulas segunda y sexta de las cuales se desprende que los CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (45.000,oo) debían ser cancelados en su totalidad al momento de la protocolización definitiva de la venta y la cláusula sexta que cualquier modificación o estipulación que modifique el contrato debe ser por escrita por ambas partes y durante la vigencia de la Opción de Compraventa, situación esta que no se evidencio en el curso del proceso, razón por la cual resulta menester declarar sin lugar la acción principal que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara el ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA contra los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS Y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ. Y así se establece.
Determinado como ha sido lo anterior, pasa este juzgador a analizar lo relativo a la reconvención propuesta en el presente proceso, la cuales refiere a la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes y la indemnización de los daños y perjuicios y la ejecución de la cláusula 4. Entonces se tiene que la reconvención no es más que una nueva demanda contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho. Cabe recalcar que el contrato de Opción de compra venta no es invulnerable, pues esta sujeto a las causales establecidas en la ley para su resolución, conforme a lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, comentado anteriormente, siendo una las causales fundamentales de la resolución de una convención el incumplimiento por una de las partes de la obligación que asumió.
En este orden se considera pertinente lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC-00653 de fecha 07 de noviembre del 2003 en la que la Sala señala:
“(…) la Sala observa que el juez cometió un error al calificar como condición resolutoria a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer”.
A este respecto nuestro código civil en su artículo 1257 establece lo siguiente:
“Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor para asegurar el cumplimiento de la obligación se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”.
Por su parte el artículo 1258 ejusdem define la cláusula penal de la siguiente forma.
“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el retardo.”
De los artículos precedentes se desprende que la cláusula debe de considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por la inejecución o por el retardo en el cumplimiento de una obligación destinada a resarcir al acreedor el incumplimiento definitivo y sea total o parcial, por lo tanto no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación.
En el caso bajo estudio, en la opción de compra venta fue convenido entre las partes un lapso d e duración preclusivo, por lo que a juicio de este tribunal aplica el artículo 1211 del Código Civil:
“El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación y solo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.”
De lo antes expuesto se verifica que el término estipulado en la cláusula 3 del contrato celebrado por las partes la cual fijo el momento de la extinción de la obligación asumida por estas. Amabas partes convinieron expresamente que en el caso de que vencido el plazo estipulado en el referido contrato, no se hubiesen cumplido o materializado la venta definitiva, bien sea por razones inherentes a cualquiera de las partes, se optaría por lo establecido en la cláusula 4 del contrato, en la figura la cláusula penal, por daños y perjuicios que le fueren ocasionados a cualquiera de las partes.
Dicho esto y evidenciándose de las actas procesales que no se cumplieron las cláusulas establecidas en el contrato y signadas con los números 2, 3 y 6, necesariamente debe de declararse parcialmente con lugar la resolución del contrato de opción de compra venta, ya que no se demostró el cumplimiento del pago en el termino establecido en el contrato, pero también la demanda reconviniente, no cumplió con parte sus obligaciones, en consecuencia se resuelve el contrato de opción de compra venta, pero se exonera al Actor demandado el pago de la cláusula penal y se ordena a la demanda reconviniente la devolución del dinero recibido en la cláusula segunda, así como los pagos recibidos de forma extemporánea y que no fueron ajustados a las condiciones establecidas en el contrato, ya que de lo contrario se estaría en presencia de un enriquecimiento sin causa a favor de la parte demandada reconviniente. Así se decide.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los limites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe de atenerse a las normas de derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo probado y alegado en autos".
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe de probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
El peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. La doctrina mas exacta de la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera a cada parte le corresponde probar los hechos que le sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella.
Este Operador de justicia observa que la parte accionada reconviniente invoco como causa para resolver el contrato objeto del litigio el incumplimiento del pago en el termino establecido en el contrato. En efecto no se evidencia de las actas procesales que la parte actora haya cumplido con su obligación de pagar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo) por concepto de diferencia de lo pactado entre las partes en el termino comprendido en la cláusula tercera del contrato, es decir, noventa días continuos mas treinta de prorroga contados a partir de la firma del documento es decir 10 de agosto del 2012. Por lo que la parte demandante reconvenida no logro demostrar durante el iter procesal sus defensas y argumentos empleados para combatir la reconvención.
Ahora bien, siguiendo lo estipulado en el artículo 1160 del Código Civil señala que los contratos deben de ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos y a todas sus consecuencias, es por lo que forzosamente debe concluir este Juzgador que el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandante reconvenida por lo que en consecuencia resulta forzoso declarar parcialmente con lugar la reconvención propuesta por los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS Y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ. Y así se decide.

CAPITULO IV
DISPOSITIVO
Por los razonamientos ya expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley emite los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara Sin lugar la acción que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta interpuesta por el ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA, en contra de los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS Y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ.
SEGUNDO: Se declara parcialmente con lugar la reconvención por resolución de contrato de Opción de Compra venta que instauraron los ciudadanos PABLO ALFREDO ANGARITA CARDENAS Y MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ en contra del ciudadano MANUEL ALEJANDRO ARROYO PRADA.
TERCERO: Se declara resuelto el vinculo jurídico entre las partes intervinientes en el presente juicio, contentivo en el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 10, Tomo 225 de los libros de autenticaciones en fecha 10 de agosto del 2012.
CUARTO: Una vez quede firme la presente decisión, se ordena a la parte demandada reconviniente dentro del plazo de quince (15) días de despacho la devolución a la parte demandante reconvenida, de la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,oo) correspondiente a la cantidad recibida en fecha 10 de julio del 2012 y CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo), que fueron recibidos en tres pagos de VEINTEICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,oo), CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 14.000,oo) y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo), cantidades recibidas por la parte demandada reconviniente de manera extemporánea, a fin de evitar un enriquecimiento sin causa.
QUINTO: No hay condenatoria en costas, por no haber resultado totalmente vencida ninguna de las partes.
SEXTO:Por cuanto la presente decisión se dictó y publicó dentro del lapso legal establecido para ello, se considera innecesaria la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal a los dieciséis (16) días del mes Noviembre del año dos mil Quince (2.015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.-

ABG. FÉLIX ANTONIO MATOS
JUEZ TITULAR
ABG. CARMEN B. MORENO PEREZ
SECRETARIA