TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
205º y 156º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 1998, bajo el No. 31, Tomo 15-A Tro.

Abogado en ejercicio JHONNY BLANCO MENDOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 68.102.

Ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.796.663.

Abogadas en ejercicio LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 82.215 y 99.393, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

15-8795.
I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este Juzgado Superior conocer del recurso de apelación ejercido por las abogadas en ejercicio LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, contra la decisión proferida en fecha 02 de octubre de 2015, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; a través de la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fuera interpuesta por la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES C.A., contra la prenombrada.
Partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el procedimiento en cuestión inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 14 de mayo de 2015, por el abogado JHONNY BLANCO MENDOZA, actuando en representación de la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A; correspondiéndole el conocimiento de la causa al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta misma Circunscripción Judicial, previo sorteo de Ley.
Mediante auto dictado en fecha 09 de junio de 2015, el Tribunal de la causa admitió la demanda intentada y ordenó la citación del demandado, a los fines de que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 10 de agosto de 2015, el Alguacil del Tribunal de la causa dejó constancia en autos de haberse trasladado a los fines de practicar la citación personal de la demandada, consignando boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ.
Comparece en fecha 12 de agosto de 2015, la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, debidamente asistida de abogado, a los fines de consignar escrito oposición de cuestiones previas y de contestación a la demanda.
Mediante auto de fecha 21 de septiembre de 2015, se aboca al conocimiento de la causa la abogada Carmen Luisa Salazar, en virtud de su designación como Juez Provisoria de ese Tribunal, por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 03 de junio de 2015.
En fecha 22 y 25 de septiembre de 2015, el Tribunal de la causa admite las pruebas de la parte demandada y la parte actora, respectivamente, en virtud de no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes.
En fecha 24 de septiembre de 2015, el abogado JHONNY BLANCO MENDOZA, actuando en carácter de apoderado judicial de la parte actora procedió a subsanar la cuestión previa opuesta; dejando establecido que la presente demanda es seguida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Mediante auto dictado en fecha 28 de septiembre de 2015, el a quo en razón de haber concluido el lapso probatorio a que se refiere el artículo 889 de la norma adjetiva civil, declaró la causa en estado de sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 890 eiusdem.
Mediante sentencia proferida en fecha 02 de octubre de 2015, el Tribunal de la causa declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada y ordenó la entrega material del inmueble objeto de la acción, así como el pago de la cláusula penal, esto es, el pago de la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios por los días de retardo o mora en la entrega del inmueble arrendado, contados a partir del 1º de febrero de 2015, inclusive, hasta el momento en que se declare definitivamente firme la sentencia; así mismo, declaró SIN LUGAR los daños y perjuicios solicitados por la demandante.
En fecha 05 de octubre de 2015, la representación judicial de la parte demandada apeló de la decisión referida en el particular que antecede; es el caso que, dicho recurso fue oído en ambos efectos por el Tribunal de la causa en fecha 08 de octubre del mismo año y remitido el expediente a este Juzgado Superior.
En fecha 20 de octubre de 2015, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo presentado en fecha 14 de mayo de 2015, el abogado JHONNY BLANCO MENDOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES C.A., procedió a demandar a la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que su representada dio en subarrendamiento a la demandada un inmueble constituido por un cubículo para uso de consultorio médico, ubicado en las instalaciones de la Clínica Guaicaipuro, situada en la calle Guaicaipuro cruce con calle Páez, No. 48, edificio Sede de la Clínica Guaicaipuro, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, identificado con la letra y número B-3, del primer piso.
2.- Que se estableció en la cláusula tercera del contrato de subarrendamiento, que el canon a pagar mensualmente sería por la suma de QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 585,00), que serían cancelados los cinco (05) primeros días de cada mes vencido, con una vigencia desde el 01 de agosto de 2012 hasta el 31 de enero de 2013.
3.- Que es el caso que el contrato se encuentra vencido desde el 31 de enero de 2013, notificándose a la subarrendataria que no se le renovaría el contrato, por lo que ésta comenzó a depositar los cánones ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
4.- Que la subarrendataria, al no hacer entrega del inmueble, incumplió con lo establecido en la cláusula segunda del contrato, en la cual se señala el tiempo de duración del mismo, así como que al no existir acuerdo para la celebración de un nuevo contrato a la terminación del mismo, y que si no hubiese entregado el inmueble a la culminación del contrato, todo retardo o mora traerá como consecuencia que deba pagar a la subarrendadora como cláusula penal la suma de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00), por cada día de retraso o mora en la entrega.
5.- Que fundamenta su demanda en lo establecido en los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil.
6.- Que procede a demandar a la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, por cumplimiento de contrato, para que convenga o sea condenada a dar cumplimiento de la referida cláusula del contrato y en consecuencia, devuelva el inmueble en las condiciones que lo recibió, libre de personas y bienes, así como solvente de todos los servicios; así como, al pago de las cantidades de TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.400,00) correspondientes al año 2013, TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 36.500,00) correspondientes al año 2014, y DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) que corresponden a los meses de enero, febrero y marzo de 2015; por lo que de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, deberá cancelar un total de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 81.900,00), por concepto de cláusula penal.
7.- Que procede a demandar a la prenombrada para que convenga o sea condenada a pagar por concepto de daños y perjuicios derivados del retardo en la devolución del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.616 del Código Civil, la cantidad de DIECIOCHO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 18.100,00), por cada mes transcurrido a partir de la admisión de su demanda, hasta la fecha en que el inmueble sea definitivamente devuelto libre de personas y bienes; así como al pago de las costas y costos procesales.
8.- Que estima la demanda en la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), a tenor de lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
9.- Que finalmente solicita que su demanda sea admitida y sustanciada conforme a los trámites del procedimiento breve, y que sea declarada con lugar en la definitiva, con especial condenatoria en costas y demás pronunciamientos legales.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 12 de agosto de 2015, la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, estando debidamente asistida por las abogadas en ejercicio LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DIAZ DE SOLARES; procedió a contestar la demanda intentada en su contra, aduciendo para ello lo siguiente:

1.- Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho en la demanda la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, cuando señala la actora que demanda a la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ “(…) POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO, para que convenga o sea condenada a: PRIMERO: En forma principal en dar Cumplimiento a las cláusulas del referido contrato y que se dé por resuelto el Contrato de Subarrendamiento suscrito por las partes (…)”.
2.- Que la actora demanda el cumplimiento del contrato de subarrendamiento, supuestamente por haberse vencido el mismo, y al mismo tiempo la resolución del mencionado contrato, con la consecuente devolución del inmueble y ambas pretensiones las demanda de manera principal, excluyéndose mutuamente, por lo que solicita se declare con lugar la cuestión previa alegada.
3.- Que de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º, debido a que se configuró la tácita reconducción del contrato, es decir, el contrato se tornó a tiempo indeterminado, por lo que para poder demandar el cumplimiento de contrato debía estarse en presencia de un contrato a tiempo determinado, evidenciándose de ello que existe una prohibición expresa de la Ley para incoar la demanda en cuestión.
4.- Que niega, rechaza y contradice que la relación sub arrendaticia haya comenzado el día 1º de agosto de 2012, ya que la misma comenzó en fecha 1º de agosto de 2007.
5.- Que niega, rechaza y contradice haber incumplido con el contrato suscrito en cuanto a la entrega del inmueble dado en subarrendamiento al término del mismo, ya que al haber comenzado la relación sub arrendaticia en el año 2007, le corresponde una prórroga legal de dos (02) años, según la norma que rige la materia, a partir de la fecha en que vencía el último contrato, es decir, el 31 de enero de 2013, el cual concluía el 31 de enero de 2015, fecha en la que debía entregar totalmente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado.
6.- Que es el caso que, nunca fue notificada de la no renovación del contrato, ni de la prórroga legal, por el contrario, continuó ocupando el mencionado inmueble como arrendataria, sin oposición de la arrendadora, por lo que se produjo la tácita reconducción, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado.
7.- Que niega, rechaza y contradice que deba convenir, y mucho menos ser condenada, a dar cumplimiento a las cláusulas del referido contrato, ni que deba devolver el inmueble objeto de la controversia.
8.- Que niega, rechaza y contradice que deba convenir o ser condenada a pagar la cantidad de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 81.900,00), por concepto de cláusula penal; al pago de la cantidad de DIECIOCHO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 18.100,00), por concepto de daños y perjuicio, mensualmente desde la admisión de la demanda hasta la fecha en que sea entregado el inmueble, y al pago de las costas y costos del proceso.
9.- Que por último solicita sean declaradas con lugar las cuestiones previas opuestas y sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en sotas a la parte actora.

ESCRITO DE SUBSANACIÓN:
Mediante escrito consignado en fecha 24 de septiembre de 2015, el abogado en ejercicio JHONNY BLANCO MENDOZA, actuando en carácter de apoderado judicial de la parte actora, procedió a subsanar la cuestión previa opuesta; sosteniendo para ello lo siguiente:

“(…) Visto que la cuestión previa opuesta por la demandante se refiere a la incompatibilidad entre resolución de contrato o cumplimiento de contrato, señalo a continuación la reforma del libelo a los fines de que quede claro el motivo de la demanda; Primero: Se debe dejar sin efecto lo señalado en el libelo donde dice: “procedo a demandar por ante este competente Tribunal a la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.796.663, POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO”, por lo que ahora debe decir: “Procedo a demandar por ante este competente Tribunal a la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.796.663, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, (negrillas y subrayado mío) así como también lo señalado en el punto Primero del libelo en lo que respecta a “que se dé por resuelto el Contrato de Subarrendamiento”, es decir, solamente dejar sin efecto esta parte del punto señalado, por lo que el resto del libelo de demanda se mantiene, en consecuencia, el motivo de la demanda es únicamente por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.” (Negrita y subrayado del escrito)

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante junto con el libelo, hizo valer las siguientes probanzas:

Primero.- (Folios 06-08) En copia fotostática INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 23 de mayo de 2013, anotado bajo el No. 019, Tomo 143 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; otorgado por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, de la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A. (aquí demandante), al abogado JHONNY BLANCO MENDOZA. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público en cuestión no fue impugnado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original; y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de que el referido profesional del derecho se encuentra acreditado como apoderado judicial de la demandante en el presente juicio.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 09-16) En copia simple CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO suscrito entre la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES C.A. (en su condición de subarrendadora), debidamente representada por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, y la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ (en su condición de arrendataria), quienes convinieron en lo siguiente:

“(…) PRIMERA.- LA SUB- ARRENDADORA conviene dar en único y exclusivo uso a LA SUB- ARRENDATARIA un (1) consultorio médico con un área aproximada de doce metros cuadrados (12 mt2) signado con el Nº B-3 que se encuentra ubicado en el 1er piso de la casa situada en esquina de calles Páez y Guacaipuro, Nº 48, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda. (…) SEGUNDA.- El plazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses contados a partir del día 01 de Agosto de 2012 hasta el día 31 de enero del año 2013, en horario, comprendido entre las 7:00 a.m. hasta la 1:00 p.m., los días Lunes y Viernes de cada semana y de 1:00 p.m. a 7 p.m. el día Miércoles de cada semana (Veinte (20) turnos mensuales). Por cuanto el consultorio objeto de este contrato será usado por otra(s) persona(s) en un horario distinto, LA SUB – ARRENDATARIA se obliga a no permanecer en el área dada en uso fuera de los horarios (turnos) anteriormente especificados. El no cumplimiento de lo aquí pactado dará derecho a LA SUB- ARRENDADORA a considerar resuelto de pleno derecho y vencido su término el presente Contrato; y solicitará la resolución del mismo, quedando obligada LA SUB -ARRENDATARIA a la inmediata entrega del consultorio, totalmente desocupado de bienes y personas y al pago de los daños y perjuicios que se hubieren causado sin necesidad de tener que probarlos; además del pago de los cánones de sub.-arrendatario, que estuvieren insolutas a la fecha de entrega del consultorio, hasta el total cumplimiento del término natural del contrato. Así mismo al vencimiento del contrato de sub-arrendamiento el mismo queda rescindido de pleno derecho y LA SUB – ARRENDATARIA, sin necesidad de previo aviso o notificación alguna, se obliga a entregar el consultorio antes identificado, libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento, cuido y conservación en las cuales lo recibe. Si las partes resolviesen continuar con el uso del Consultorio antes identificado será indispensable celebración de un nuevo contrato, en el cual se establecerán las condiciones que han de regular la acción contractual existente entre las partes, previo acuerdo entre ellas. De no existir dicho acuerdo LA SUB – ARRENDATARIA se obliga a entregar el Consultorio objeto del presente contrato al vencimiento del plazo fijo en las mismas buenas condiciones en que hoy lo recibe. En caso que una vez finalizado el contrato LA SUB – ARRENDATARIA no hubiere hecho entrega del Consultorio, todo retardo o mora en la entrega del mismo, traerá como consecuencia que éste debe pagar a LA SUB- ARRENDADORA como cláusula penal la suma de CIEN BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 100,00) por cada día de retraso o mora en la entrega, siendo exigible y líquida en cualquier momento las sumas adeudadas por el retardo. (…)”. (Subrayado del tribunal)

Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión fue reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda cuando expresamente señaló los siguiente: “(…) lo reconozco y acepto en todas y cada una de sus partes, tal y como se evidencia de dicho contrato consignado por la parte actora como único fundamento de la presente acción (…)”; aunado a que fue presentado por la parte demandada junto a su escrito de contestación (folios 52-55), consecuentemente, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, ello como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente juicio en función del contrato de arrendamiento cuya vigencia de seis (06) meses comenzó a computarse desde el día 1º de agosto de 2012, en el entendido de que al vencimiento del mencionado contrato el mismo quedaría rescindido de pleno derecho sin necesidad de previo aviso o notificación alguna. Así mismo, se tiene como demostrativo de que las partes contratantes convinieron en que por el retardo en la entrega del inmueble objeto del presente juicio (consultorio), la arrendataria tendría que pagar por concepto de cláusula penal la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios por cada día de retraso.- Así se precisa.

Abierta la causa a pruebas, se evidencia que la parte demandante promovió las siguientes probanzas:

Primero.- RATIFICÓ el CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO suscrito entre la Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A. (en su condición de arrendadora), debidamente representada por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, y la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ (en su condición de arrendataria); ahora bien, en vista que la promoción de la documental en cuestión operaba sin necesidad, pues la misma fue consignada junto al libelo y valorada oportunamente, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a la valoración precedentemente emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Segundo.- (Folio 73) Marcado con la letra “Q”, en original ACTA de fecha 12 de abril de 2013, suscrita por el abogado en ejercicio JHONNY BLANCO (quien funge como apoderado judicial de la parte actora) y los ciudadanos LENNYS PALMA y ÉRIKA CASTELLANOS (quienes son terceros ajenos al presente proceso); mediante la cual se informa a la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ –aquí demandada- que en virtud del vencimiento del contrato de subarrendamiento, debe desocupar el inmueble objeto de esta controversia. Ahora bien, aun cuando dicho documento no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe considera que el mismo carece de valor probatorio por no encontrarse firmado por la parte demandada sino por los ciudadanos LENNYS PALMA y EIKA CASTELLANAS, quienes son terceros ajenos al proceso y no ratificaron el contenido de la documental conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en efecto, por tales razones la probanza en cuestión se desecha del proceso.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada junto con su escrito de contestación; hizo valer las siguientes probanzas:

Primero.- (Folio 35) Marcado con el número “1”, en copia simple RECIBO DE PAGO No. 04560 emitido en fecha 21 de agosto de 2007, por la Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO C.A., a favor de la ciudadana EVELYN YERENA –aquí demandada-; a través del cual se deja constancia que la prenombrada pagó SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), por concepto del pago de tres meses de depósito de alquiler, por consultorio planta alta B-3. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo del pago supra señalado y de la relación arrendaticia que mantenían los prenombrados.- Así se precisa
Segundo.- (Folio 36) En copia fotostática RECIBO DE PAGO emitido en fecha 1º de agosto de 2007, a través del cual se deja constancia que la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ –aquí demandada-, pagó la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), por concepto de redacción y visto bueno de contrato de arrendamiento sobre el local que ocupa en la CLÍNICA GUAICAIPURO; es el caso que, dicha documental se encuentra firmada por el abogado PEDRO VACCARA SPINA. Ahora bien, en vista que el documento emana de un tercero ajeno al proceso que no ratificó su contenido conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí decide lo desecha del presente proceso pues no puede verificar su autenticidad, y no le confiere ningún valor probatorio. - Así se establece.
Tercero.- (Folios 37-41) Marcado con el número “2”, en copia simple, CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO suscrito en fecha 1º de agosto de 2008, entre la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A. (en su condición de subarrendadora), debidamente representada por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, y la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ (en su condición de arrendataria). Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; y le confiere pleno valor probatorio, ello como demostrativo de que la partes intervinientes en la presente causa celebraron un contrato sobre el inmueble objeto del presente juicio, en fecha 1º de agosto de 2008, por un lapso de un (01) año.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 42-46) Marcado con el número “3”, en copia simple CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO suscrito en fecha 1º de agosto de 2009, entre la Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A. (en su condición de subarrendadora), debidamente representada por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, y las ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ (en su condición de arrendataria) y BEATRIZ MARÍA FARÍAS ROCA. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo que la partes intervinientes en la presente causa celebrando un contrato sobre el inmueble objeto del presente juicio, en fecha 1º de agosto de 2009, por un lapso de un (01) año - Así se precisa.
Quinto.- (Folios 47-51) Marcado con el número “4”, en copia simple CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO suscrito en fecha 1º de agosto de 2010, entre la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A. (en su condición de subarrendadora), debidamente representada por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, y la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ (en su condición de arrendataria). Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo que la partes intervinientes en la presente causa celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio en fecha 1º de agosto de 2010, por un lapso de dos (02) años.- Así se precisa.
Sexto.- (Folios 52-55) Marcado con el número “5”, en copia simple CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO suscrito en fecha 1º de agosto de 2012, entre la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A. (en su condición de arrendadora), debidamente representada por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, y la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ (en su condición de arrendataria). Ahora bien, en vista que la documental en cuestión ya fue valorada, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Séptimo.- (Folios 56-66) Marcados con los números “6” y “7”, en copia simple ACTUACIONES DEL EXPEDIENTE No. 1993-2013, según nomenclatura del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil; ello como demostrativo de que ante el mencionado juzgado cursó demanda por cumplimiento de contrato, con ocasión a la demanda interpuesta por la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, contra la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRIGUEZ, la cual fue declarada EXTINGUIDA mediante sentencia proferida por el mencionado órgano jurisdiccional en fecha 29 de octubre del 2014, toda vez que el demandante no subsanó el defecto u omisión cometido.- Así se precisa.

Abierta la causa a pruebas, se evidencia que la demandada ratificó los instrumentos probatorios que fueron consignados junto con la contestación a la demanda, a saber: CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO suscrito entre la Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A., debidamente representada por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, y la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, cuya vigencia de un (01) año comenzó a computarse desde el día 01 de agosto de 2008; CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO suscrito entre la Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A., debidamente representada por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, y las ciudadanas EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ y BEATRIZ MARÍA FARÍAS ROCA, cuya vigencia de un (01) año comenzó a computarse desde el día 01 de agosto de 2009; CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO suscrito entre la Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A., debidamente representada por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, y la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, cuya vigencia de dos (02) años comenzó a computarse desde el día 01 de agosto de 2010, y CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO suscrito entre la Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A., debidamente representada por los ciudadanos VICENTE JOSÉ GUARINO CAMGEMI y ROSA ELVIRA GOIRI URBANO, en su carácter de Presidente y Vice-Presidente, respectivamente, y la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, cuya vigencia de seis (06) meses comenzó a computarse el 01 de agosto de 2012. Ahora bien, en vista que la promoción de las documentales en cuestión operaba sin necesidad, pues las mismas fueron consignadas junto al escrito de contestación a la demanda y valoradas oportunamente por este Tribunal, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones precedentemente emitidas y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 02 de octubre de 2015, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES C.A.; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:

“(…) PRIMERO: (…) En cuanto a la relación arrendaticia que vincula a las partes, se observa que el arrendatario reconoció la existencia de dicha relación, sin embargo señala que la misma inicio el 01 de agosto de 2007, hasta el 31 de enero de 2015, con una duración de más de cinco (5) años, correspondiéndole una prórroga legal de dos años, que concluía el 31/5/2015. Consignado el material probatorio, la cual es valorada por el tribunal, por cuanto no fue impugnada ni desconocida por el actor, No constituye un hecho controvertido que la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado hasta el 31 de enero de 2015; pero que se produjo la tacita reconducción, toda vez que el arrendador no le notifico la no renovación del contrato de arrendamiento, ni menos aún de la prorroga legal, por lo que continuo ocupando el inmueble como arrendataria.
Al respecto esta Juzgadora trae a colación el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando señala: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) c.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
Por otra parte, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se solicita establece que: “… al vencimiento del contrato de sub-arrendamiento el mismo queda rescindido de pleno derecho y la SUB-ARRENDATARIA, sin necesidad de previo aviso o notificación alguna se obliga a entregar el consultorio antes identificado, libre de personas y cosas…” (Resaltado del Tribunal).
El artículo 1.600 del Código Civil, dispone:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Esta norma contiene y regula lo que la doctrina denomina la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
Así las cosas, estando en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, cuya prorroga legal venció el 31/01/15, y que la demandada admitió que aún continúa ocupando el inmueble, a pesar de estar expresamente establecido en el contrato la no renovación del mismo, y por tanto una vez vencido dicho termino la arrendataria se encontraba en la obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo que no opero la tacita reconducción, pues la parte actora no tenía obligación que cumplir frente al demandado, en virtud de lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato locativo, que declaro rescindido el contrato, sin necesidad de previo aviso o notificación alguna; sino que era a éste a quien correspondía devolver el inmueble al vencer la prórroga legal, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para la arrendataria, por lo que tampoco era necesaria su notificación. En consecuencia, resulta menester para este Tribunal declarar la procedencia de la demanda interpuesta, y así se decide.
SEGUNDO: En cuanto al pago de la cantidad de Ochenta y Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 81.900,00) por aplicación de la cláusula penal, el tribunal observa:
En materia contractual en general los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, disponen lo siguiente:
“Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el incumplimiento”.
“Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.”
Ahora bien, de los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, esto con el único fin de resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo por parte del deudor.
En el caso que nos ocupa, la actora solicita la aplicación de la clausula penal desde el 01/02/13, hasta 31/01/2015, de dicha clausula se observa que las partes establecieron el pago de cien bolívares (Bs.100,00) diarios, por cada día de retardo o mora en la entrega del inmueble, y siendo que la mora se genero el 1 de febrero de 2015, es por lo que este Tribunal niega lo solicitado por la actora. En consecuencia, es forzoso para esta administradora de justicia declarar parciamente con lugar lo solicitado por la actora, y ordena la ejecución de la misma desde el 1/2/2015, inclusive, fecha ésta en que se generó la mora, hasta el día que se declare definitivamente firme la presente decisión, cuyo cálculo se hará a través de una simple operación aritmética que a tales efectos realizara el tribunal, o a través de experticia complementaria del fallo si tal fuere el caso, criterio acogido de: (Sent.14/11/06, Sala Civil, Exp. AA20-C 2006-000350), y así se decide.
TERCERO: En referencia a los daños y perjuicios, el tribunal observa que al haber sido acordada la penalidad reclamada, a partir del 1/02/2015, hasta la sentencia definitivamente firme, resulta improcedente la solicitud de daños y perjuicios solicitada por la parte actora en su escrito libelar, por cuanto al haberse acordado el pago de la penalidad fijada por las partes, más los daños y perjuicios que se analizan, ello constituiría una doble indemnización, por lo que se declara improcedente tal solicitud, y así quedara establecido en el dispositivo de este fallo.
Para cumplir con el deber de exhaustividad impuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal hace constar que la carta promovida por la actora para probar que había notificado a la arrendataria de la terminación del contrato, la misma es desechada conforme al principio de alteridad, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba a su favor. Así se decide.”

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

En el presente proceso el abogado en ejercicio JHONNY BLANCO MENDOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES C.A., en su escrito libelar, sostuvo entre otras cosas que celebró un contrato de subarrendamiento con la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, el cual recayó sobre un inmueble constituido por un (01) consultorio médico con un área aproximada de doce metros cuadrados (12 m2), signado con el No. B-3, ubicado en el primer (1º) piso de la casa situada en esquina de calles Páez y Guaicaipuro, No. 48, Los Teques, Estado Miranda. Asimismo, sostuvo que la demandada incumplió con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de subarrendamiento, en la cual se establece que la vigencia del contrato sería por un lapso de seis (06) meses, contados desde el 01 de agosto de 2012 y una vez terminado el mismo, la subarrendataria debía entregar el inmueble libre de cosas y personas, sin previa notificación por parte de la subarrendadora; razón por la que de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.167, 1.264 y 1.616 del Código Civil, solicita el cumplimiento del contrato suscrito entre las partes, la entrega material del inmueble, totalmente desocupado y en las condiciones que lo recibió, así como el pago de la cantidad de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 81.900,00), por concepto de cláusula penal señalada en el contrato, y la cancelación de la suma de DIECIOCHO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 18.100,00), por cada mes transcurrido a partir de la admisión de la demanda y hasta la fecha en que el inmueble sea definitivamente entregado, correspondientes a los daños y perjuicios derivados del retardo en la devolución del mismo. Ahora bien, en esta oportunidad es preciso acotar que en fecha 1º de agosto de 2012, el apoderado judicial de la parte actora procedió a subsanar la cuestión previa opuesta por la demandada en la oportunidad para contestar y dejó establecido que a través de la presente acción persigue el cumplimiento del contrato supra señalado y no su resolución.
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, estando debidamente asistida por las abogadas en ejercicio LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; alegando inclusive que no ha incumplido con el contrato de subarrendamiento en lo que se refiere a la entrega del inmueble, ya que en virtud de que la relación contractual inició en el año 2007, le corresponde un lapso de dos (02) años de prórroga legal contado a partir de la fecha en que vencía el último contrato, es decir, desde el 31 de enero de 2013, la cual concluía el 31 de enero de 2015, aunado al hecho de que nunca fue notificada de la no renovación del contrato y menos aún de la prórroga legal; por el contrario, continuó ocupando el inmueble como arrendataria, sin oposición de la arrendadora, produciéndose de esta manera la tácita reconducción.
Ahora bien, en vista que la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 02 de octubre de 2015, a través de la cual se declaró SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato; consecuentemente, quien aquí suscribe estima importante realizar las siguientes consideraciones:
 En primer lugar, es preciso señalar que el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, establece que la defensa previa a que se refiere el ordinal 6º del artículo 346 supra mencionado, no tendrá apelación; razón por la que esta Alzada no emitirá pronunciamiento al respecto de la defensa en cuestión.- Así se precisa.
 En segundo lugar, con respecto a la apelación de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo se permite su admisión por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; quien aquí suscribe debe precisar que tal prohibición requiere de texto expreso que prohíba el ejercicio de la acción en el caso concreto, así reiteradamente nuestra jurisprudencia ha sostenido que la cuestión previa antes aludida, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, dirigida al ataque procesal de la acción mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que de proceder impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originado de la prohibición legislativa.
Ahora bien, en vista que la parte demandada fundamentó la cuestión previa bajo análisis, aduciendo para ello que en el escrito libelar la parte actora demandó la resolución y el cumplimiento del contrato de subarrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso, lo cual de acuerdo con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda, por ser contraria al orden público procesal, aunado a que de acuerdo a lo estipulado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podrá demandarse el desalojo cuando el contrato suscrito entre las partes sea a tiempo indeterminado; no obstante, quien aquí suscribe partiendo de las actas que conforman el presente expediente debe precisar que el presente juicio es evidentemente seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sustentado en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, tal y como se desprende del escrito de subsanación presentado en fecha 24 de septiembre de 2015, el abogado en ejercicio JHONNY BLANCO MENDOZA, actuando en carácter de apoderado judicial de la parte actora.- Así se precisa.
De esta manera, siendo que los argumentos de la parte demanda quedaron desvirtuados, y en virtud que el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, el cual no está expresamente prohibido en la Ley; aunado al hecho de que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que una vez culminada la prórroga legal el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, así como al hecho de que las partes acordaron en el contrato suscrito en fecha 01 de agosto de 2012, que una vez culminado el mismo, la subarrendataria debía hacer entrega del inmueble objeto del contrato, totalmente libre de personas y cosas, consecuentemente, quien aquí suscribe debe declarar SIN LUGAR la cuestión previa tantas veces referida.- Así se decide.
 En tercer lugar, debe precisarse que el presente recurso de apelación fue ejercido únicamente por la representación judicial de la parte demandada EVELYN COROMOTO YERENA RODRIGUEZ; en efecto, siendo que su situación como apelante no puede ser desmejorada en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, ello conforme al principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, consecuentemente, esta Alzada deberá limitar su revisión a los puntos que desfavorecieron a la prenombrada.- Así se precisa
Ahora bien, quien aquí suscribe habiendo analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso y vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, debe pasar a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido; en este sentido, a los fines de determinar la naturaleza del contrato de subarrendamiento suscrito en fecha 1º de agosto de 2012 (folios 09-16), por la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A. en su condición de subarrendadora, y la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, en su carácter de subarrendataria del inmueble de autos y parte demandada en el presente juicio, debe traerse a colación la cláusula segunda del contrato bajo análisis, pues de du contenido se desprende lo siguiente: “(…) SEGUNDA.- El plazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses contados a partir del día 01 de Agosto de 2012 hasta el día 31 de enero de 2013 (…) Así mismo al vencimiento del contrato de sub-arrendamiento el mismo queda rescindido de pleno derecho y LA SUB – ARRENDATARIA, sin necesidad de previo aviso o notificación alguna, se obliga a entregar el consultorio antes identificado, libre de personas y cosas (…) Si las partes resolvieren continuar con el uso del Consultorio antes identificado será indispensable celebración de un nuevo contrato (…)”.
Ahora bien, con respecto a este tipo de cláusulas el doctor JOSÉ LUÍS VARELA, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (p. 141 a 143), señala que:

“(…) el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio (…)”
Continúa el autor: “(…) a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268 eiusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599 eiusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”

Así las cosas, tomando en consideración el criterio doctrinario supra transcrito, y en virtud que la cláusula segunda del contrato de subarrendamiento en cuestión, prevé que la duración del mismo es de seis (06) meses, término que quedó comprendido entre el 01 de agosto del 2012 hasta el 31 de enero del 2013, ambas fechas inclusive, sin necesidad de previo aviso o notificación alguna; consecuentemente, no cabe duda de que la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se demanda es la de un contrato celebrado a TIEMPO DETERMINADO.- Así se precisa.
Establecida la naturaleza de la relación arrendaticia, corresponde ahora pasar a determinar el tiempo de la prórroga legal, y al respecto este Tribunal Superior observa que la relación arrendaticia se inició en el año 2007, tal como se evidencia de las actas del proceso, y que el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es de fecha 01 de agosto de 2012, con un término de duración de seis (06) meses, venciendo el mismo en fecha 31 de enero del 2013; es decir, que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente proceso se mantuvo por más de cinco (05) años.
Al respecto, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “c”, establece respecto a la prórroga legal que correspondería en el contrato de marras, lo siguiente:

Artículo 38.- “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años”.

En efecto, conforme a la norma anteriormente transcrita se puede apreciar que efectivamente la prórroga legal que le correspondía a la subarrendataria ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, era de dos (02) años, contados a partir del 31 de enero de 2013 (exclusive) hasta el 31 de enero de 2015 (inclusive); de esta manera, en vista que las partes establecieron en la cláusula segunda del contrato de subarrendamiento en cuestión, que no era necesaria la notificación por parte de la arrendadora con respecto al vencimiento o término de duración del referido contrato celebrado en fecha 1º de agosto de 2012, consecuentemente, puede afirmarse que la prórroga legal comenzó a correr automáticamente a su vencimiento, con lo que queda desvirtuado el alegato de la demandada respecto a que no fue notificada de la no renovación del contrato operando la tácita reconducción y que por ello continuó ocupándolo, aunado a que no consta en autos que haya continuado pagando cánones de arrendamiento, e incluso, puede afirmarse que la acción intentada por la prenombrada es procedente en derecho.- Así se precisa.
Ahora bien, en cuanto a la solicitud de la parte actora respecto al pago de la suma de OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 81.900,00), que comprende los meses desde febrero del 2013 hasta el mes de abril de 2014, por concepto de la cláusula penal (cláusula segunda del contrato); quien aquí suscribe considera conducente establecer en primer lugar que la cláusula penal es esencialmente resarcitoria y le permite a las partes contratantes fijar anticipadamente sin necesidad de la intervención de un experto o de un Tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización; en todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales.
En este orden de ideas, resulta pertinente traer a colación lo estipulado en el único aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del cual se desprende que: “(…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”; de esta manera, en vista que el contrato de subarrendamiento suscrito por las partes en fecha 1º de agosto de 2012, vencía el día 31 de enero del 2015, fecha en la cual la parte demandada debía entregar el inmueble libres de bienes y personas, consecuentemente, esta Sentenciadora considera procedente la solicitud en cuestión, todo ello en el entendido de que para computar la mora incurrida por la demandada deberá tenerse como punto de partida -tal como lo estableció el a quo- el día inmediatamente siguiente al vencimiento de la prórroga legal, esto es, a partir del día 1º de febrero de 2015, hasta el día que se declare definitivamente firme la presente decisión, cuyo cálculo se hará a través de una simple operación aritmética que a tales efectos realizará el Tribunal de la causa.- Así se decide.
Así las cosas, observa quien aquí decide que habiéndose vencido la prórroga legal y no costando en autos que la demandada haya realizado la respectiva entrega del inmueble objeto del presente juicio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición legal que expresa que “la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado (…)”, aunado a que evidentemente la demandante en su condición de subarrendadora no tiene interés en continuar con la relación arrendaticia; consecuentemente, quien aquí decide debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por las abogadas LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 02 de octubre de 2015, y CONFIRMAR, bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo la referida decisión, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A. contra la prenombrada, razón por la que se ORDENA a la demandada hacer entrega material del inmueble subarrendado completamente libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en el que fue recibido, así mismo se condena a la demandada a pagar a la parte actora por la suma de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios por los días de retardo o mora en la entrega del inmueble objeto de la controversia, contados a partir del día 1º de febrero de 2015 (inclusive), hasta el día que se declare definitivamente firme la presente decisión, cuyo cálculo se hará a través de una simple operación aritmética que a tales efectos realizará el Tribunal de la causa; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
VI
DISPOSTIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por las abogadas LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DÍAZ DE SOLARES, en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 02 de octubre de 2015, y en consecuencia, se CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo la referida decisión, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la Sociedad Mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A. contra la prenombrada; todos ampliamente identificados en autos.
Segundo: SE ORDENA a la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, hacer entrega a la parte demandante, ya identificada, del inmueble arrendado constituido por un (01) consultorio médico con un área aproximada de doce metros cuadrados (12 m2), signado con el No. B-3, ubicado en el primer (1º) piso de la casa situada en esquina de calles Páez y Guaicaipuro, No. 48, Los Teques, Estado Miranda.
Tercero: Se CONDENA a la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ, a pagar a la sociedad mercantil CLÍNICA GUAICAIPURO LOS TEQUES, C.A., ambas identificadas, la suma de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios por los días de retardo o mora en la entrega del inmueble objeto de la controversia, contados a partir del día 01 de febrero de 2015 (inclusive), hasta el día en que se declare definitivamente firme el presente fallo, ello por concepto de cláusula penal señalada en el contrato, cuyo cálculo se hará a través de una simple operación aritmética que a tales efectos realizará el Tribunal.
Cuarto: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRÍGUEZ.
Quinto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Sexto: Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los cuatro (04) días del mes de noviembre del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.
EL SECRETARIO,

ED EDWARD COLINA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).
EL SECRETARIO,

Exp. No. 15-8795