TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
205º y 156º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No:

Ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-18.885.283.

Abogados en ejercicio EVA ÁLVAREZ FIGUERA y GUSTAVO ADOLFO MARTÍNEZ MORALES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 41.569 y 72.089, respectivamente.

Ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V.-10.375.140 y V.-11.166.396, respectivamente.

Abogados en ejercicio RAÚL ÁLVAREZ PALACIOS y MACARENA DEL ROSARIO NIETO MALLEA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 61.368 y 105.130, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (APELACIÓN)

14-8539.
CAPÍTULO I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio EVA ÁLVAREZ FIGUERA, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ, contra la decisión dictada en fecha 03 de octubre de 2014, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a través de la cual declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Recibidas las actuaciones, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 03 de noviembre de 2014, signándole el No. 14-8539 de la nomenclatura interna de este Juzgado; en consecuencia y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fija el décimo (10º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes, constando en autos que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.
En fecha 21 de noviembre de 2014, se declaró mediante auto concluida la sustanciación de la presente causa y en consecuencia comenzó a correr el lapso de treinta (30) días calendarios para dictar sentencia.
Mediante auto de fecha 10 de agosto de 2015, quien decide se abocó al conocimiento de la presente causa y se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 14 de agosto de 2015, el Alguacil de este tribunal dejó constancia de haber notificado a la parte demandante; asimismo, en fecha 15 de octubre del presente año, el abogado RAÚL ÁLVAREZ PALACIO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado en la presente causa.
Ahora bien, una vez reanudada la presente causa y estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

CAPÍTULO II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante escrito presentado ante el tribunal de la causa, por los abogados EVA ÁLVAREZ FIGUERA y GUSTAVO ADOLFO MARTÍNEZ MORALES, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ, se observa que, entre otras cosas, alegó:

1. Que tras la visita a un apartamento que realizó su mandante conjuntamente con la ciudadana CRUZ MARÍA PABON GUTIÉRREZ, intermediaria administrativa de los vendedores, durante la primera quincena del mes de julio de 2013, se acordaron los pormenores de la negociación, en torno al precio de venta y al estatus de los documentos del inmueble; siendo para el día 29 de julio de 2013, cuando las partes se reunieron en las oficinas de la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, para la suscripción del Contrato de Opción de Compra-Venta.
2. Que en ese acto el comprador entregó tres (3) cheques, a saber: dos (2) cheques personales, uno (1) de ellos del banco Banesco identificado con el No. 493344401, girado contra la cuenta corriente No. 0134-0389-9538-9315-7161, por un monto de Bs. 85.000,00; el otro cheque pertenecía al Banco del Tesoro, identificado con el No. 65000119, girando contra la cuenta corriente No. 0163-0216-3121-6300-4185, por un monto de bs. 45.000,00; y el tercero, era un Cheque de gerencia No. 10003380 del Banco del Tesoro por un monto de Bs. 320.000,00; todos en beneficio del ciudadano ARGENIS COLMENARES, parte co-demandada.
3. Que el precio final de venta se acordó en ochocientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. 895.000,00), toda vez que los demandados, a su decir, no disponían de recursos financieros para realizar la firma de la opción de compra venta, razón por la cual le solicitó al comprador generar un avance de Bs. 5.000,00, bajo acuerdo de palabra de que dicha cantidad sería reducida del precio de venta final.
4. Que su representado accedió a introducir una solicitud de crédito para adquisición de vivienda con recursos propios, ante el Banco del Caribe, cumpliendo recomendaciones de la intermediaria de los vendedores y de los hoy demandados, quienes le indicaron que el mencionado banco, mantenía abierta la cartera de créditos hipotecarios y realizaban el trámite de aprobación en aproximadamente dos meses.
5. Que actualmente existe la falta de protocolización del documento de compraventa, esto es, una conducta misiva, una abstención por parte de los vendedores, sin que existas justas razones para ello.
6. Estimó la presente acción en la cantidad de cuatrocientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 450.000,00).
7. Fundamentó la presente decisión en los artículos 1.140, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.
8. Solicitó que fuere declarado con lugar la presente demanda y que los demandados convinieran o fueren condenados a ello por el tribunal a la ejecución del contrato de compra venta autenticado en fecha 29 de julio de 2013 ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 02, Tomo 188 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, correspondiente a un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra No. 6-A, ubicado en el ángulo sur-este de la sexta planta del edificio Benito Juárez, del Conjunto Residencial Parque Las Américas, segunda etapa o etapa B, en la Urbanización La Mata, Los Teques, Estado Miranda.
9. Asimismo, solicitó que los demandados cumplieran las obligaciones establecidas en las cláusulas cuarta y quinta del mencionado contrato, y que en consecuencia, deban pagar todas las deudas, gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble antes identificado por ante la oficina del Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, incluyendo la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el mismo; aunado a ello, solicitó que la parte demandada fuere condenada al pago de las costas y costos del proceso.
10. Por último, solicitó fuere acordado medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente controversia de conformidad con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.

PARTE DEMANDADA:
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, se evidencia que en fecha 1º de julio de 2014, la parte demandada debidamente asistida de abogado, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo lo siguiente:

1. Que el inmueble cuya transferencia de propiedad la parte actora solicita, es el lugar que sirve de asiento permanente y hogar de los demandados y de sus hijos, aunado a que está inscrito como vivienda principal por ante los organismos correspondientes.
2. Que en sentencia dictada por la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente No. AA20-C-2012-0000712, de fecha 17 de abril de 2013, se analizó varios criterios jurisprudenciales emanados tanto de la Sala Constitucional como de la misma Sala de Casación Civil, todos referidos al ámbito de aplicación y alcance del Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
3. Que en la presente causa resulta procedente la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y consecuentemente se declare inadmisible la presente acción que por cumplimiento de contrato de compra venta intentare el ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ, en su contra.

CONTESTACIÓN A LAS CUESTIONES PREVIAS:
Mediante escrito consignado en fecha 06 de agosto de 2014, los apoderados judiciales del ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ, dieron contestación a la cuestión previa alegada por la parte demandada; sosteniendo para ello entre otras cosas lo siguiente:

1. Que al efecto de la cuestión previa opuesta, se invoca y transcribe una normativa en materia de viviendas, arrendaticia y de protección de la familia, cuya aplicación es improcedente, por cuanto su realidad fáctica no coincide con el supuesto de hecho de esas normas, resultándoles inaplicables, toda vez que ese tramado normativo está dirigido a la protección del débil jurídico de los pactos, promesas y pre-contratos en materia de vivienda, legitimación que en la relación planteada en la presente causa atiende sólo a su mandante, nunca a los demandantes, quienes constituyen parte contractual propietaria receptora del pago sobre el precio del inmueble, y por eso, a su decir, no están legitimados a invocar dicha normativa.
2. Que para el momento de la consignación del presente escrito, se estaba tramitando la citación de una defensora ad-litem, por cuanto había sido imposible ubicar a los demandados en el domicilio procesal de los mismos, que corresponde con el inmueble objeto de la presente controversia, por lo que resulta desacertado el argumento esgrimido en la cuestión previa opuesta, relativo a la pretendida posesión u ocupación del inmueble por parte de los demandados, quienes no lo habitan, siendo que el mismo lo tienen destinado para la venta.
3. Que desde el punto de vista procesal, también resulta irreal la pretendida existencia de una prohibición expresa de la Ley de admitir la acción propuesta, porque en ninguna norma de las invocadas está contenida una orden semejante, sino que esa normativa tiende a proteger a ciudadanos en situaciones similares a la del demandante y no a la de los demandados.
4. Por último, solicitó en nombre de su poderdante que se declare sin lugar la cuestión previa opuesta y se condene en costas a los demandados.

CAPÍTULO III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó las siguientes documentales:

Primero.- (Folio 23 al 25) En copia fotostática INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 02 de diciembre de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acredita a los abogados en ejercicio EVA ÁLVAREZ FIGUERA y GUSTAVO ADOLFO MARTÍNEZ MORALES, como apoderados judiciales del ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ, parte actora en el presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, contra los ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no fue impugnada a por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí decide la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativa de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 26 al 34) En copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRAVENTA debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 23 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 33, Protocolo Primero, Tomo 19; a través del cual el ciudadano CARLOS MIGUEL RAMÍREZ GASCÓN, dio en venta a los ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE, un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 6-A, piso 6, Edificio Benito Juárez del Conjunto Residencial Parque Las Américas, segunda etapa o etapa B, ubicado en la Urbanización La Mata, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el demandado adquirió en el año 2006, la propiedad del inmueble objeto de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 35 al 41) En copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda en fecha 29 de julio de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 02, Tomo 188 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre los ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE –en carácter de propietarios, aquí demandados- y el ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ –en carácter de optante comprador, aquí demandante-. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 29 de julio de 2013, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 6-A, ubicado en el ángulo Sur-Este de la 6º planta del edificio Benito Juarez del Conjunto Residencial Parque Las Américas, segunda etapa o etapa B, ubicado en la Urbanización La Mata, con frente a las calles Negro Primero (antes Vuelta Larga) y Calle 24 de Junio, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folio 42 al 47) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 29 de julio de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 02, Tomo 188 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre los ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE –en carácter de propietarios, aquí demandados- y el ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ –en carácter de optante comprador, aquí demandante-. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión ya fue valorado, quien aquí decide se apega a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Quinto.- (Folio 48 al 59) Marcado con la letra “C”, en copia certificada DOCUMENTO DE COMPRAVENTA debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 23 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 33, Protocolo Primero, Tomo 19; a través del cual el ciudadano CARLOS MIGUEL RAMÍREZ GASCÓN, dio en venta a los ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE, un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 6-A, piso 6, Edificio Benito Juárez del Conjunto Residencial Parque Las Américas, segunda etapa o etapa B, ubicado en la Urbanización La Mata, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión ya fue valorado, quien aquí decide se apega a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Sexto.- (Folio 60 al 64) Marcado con la letra “D”, en original CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN expedida por la Oficina del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 04 de diciembre de 2013, sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Por cuanto se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue tachado por la contraparte, esta Alzada le confiere todo su valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando evidencia que el inmueble objeto del presente juicio, pertenece a los ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE, y que sobre el mismo pesa Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat “El BANAVIH”.- Así se establece.-

En la articulación probatoria abierta de conformidad con lo previsto en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que los apoderados judiciales de la parte actora promovieron todas las actas e instrumentos producidos por las partes que cursan en el expediente que obren favor de los derechos e intereses de su patrocinado, específicamente los siguientes: 1) Diligencia de fecha 23 de enero de 2014, cursante al folio 82 del expediente, suscrita por el Alguacil Titular del Tribunal; 2) Diligencia de fecha 17 de marzo de 2014, cursante al folio 137 del expediente, suscrita por la Secretaria titular del Tribunal de la causa; 3) Diligencia contenida en el folio 106 del expediente suscrita por el Alguacil del tribunal a quo. En tal sentido, es preciso aclarar que la reproducción del mérito favorable de los autos no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada no consignó ninguna documental en el curso del juicio; razón por la que esta Sentenciadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

CAPÍTULO IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión dictada en fecha 03 de octubre de 2014, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, precisó lo siguiente:

“(…) Al respecto este Tribunal encuentra que, la parte accionante contradijo la cuestión previa en mención, mediante escrito consignado el 6 de agosto de 2014, en el cual afirman que el inmueble en cuestión no vive persona alguna y que así, supuestamente, lo evidenciaron tanto el Alguacil como la Secretaria de este Juzgado, lo que, a su decir, justificó que la designación de un defensor judicial con quien se estaba tramitando la citación. A la par manifiestan que, la normativa tiende a proteger a los ciudadanos en situaciones similares a la del demandante y no a la de los demandados, razón por la cual invocan la Resolución No. 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115 del 21 de febrero de 2013.
Establecido lo anterior, esta Juzgadora observa que, la acción como elemento fundamental del Proceso Civil, que conforma la denominada – por el jurista Alcalá Zamora- Trilogía del Derecho Procesal Civil (Acción, Jurisdicción y Proceso) puede definirse como el poder jurídico que la Ley concede a los ciudadanos para poner en movimiento a los órganos jurisdiccionales, quienes tienen interés de solucionar o resolver los conflictos que surgen entre los particulares, respecto de la pretensión que el demandante hace valer en su demanda. En consecuencia, podemos decir que la acción tiene un doble contenido, pues mediante ella se persigue la satisfacción del interés colectivo en la composición de la litis así como de un interés particular o privado del accionante, que hace valer en su demanda (pretensión).
Respecto al interés en la composición de la litis, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” sostiene que: “(…) el interés público en la solución jurisdiccional de los conflictos; y difícilmente puede concebirse que falte ese interés, si con la acción se está solicitando al juez la composición del conflicto descrito como objeto de la controversia. En los elementos de la acción –sostiene Devis Echandia- no se encuentra el llamado interés para obrar, y la obligación del Estado de proveer surge sin que sea necesario examinar si el actor tiene o no este interés para obrar. Desde el momento en que una persona crea tener conflicto jurídico con otra o un derecho para cuyo ejercicio o eficacia se requiera una declaración judicial, tiene el derecho de acción a fin de que mediante el proceso jurisdiccional se resuelva ese conflicto. En igual sentido, Invrea considera que la ley, la jurisprudencia y la doctrina ganarían mucho en precisión si cesaran de considerar el interés para obrar como una condición o requisito específico de la acción…”.-
(…omissis…)
Establecido lo anterior, este Juzgado observa que la parte accionante contradice la defensa previa afirmando en primer término que, en el inmueble en cuestión no vive persona alguna y que así, supuestamente, lo evidenciaron tanto el Alguacil como la Secretaria de este Juzgado, lo que, a su decir, justificó la designación de un defensor judicial con quien se estaba tramitando la citación. A este respecto, se evidencia de las actas que conforman el expediente que, los funcionarios a los que hace mención la parte actora solo hicieron constar que al hacer los llamados de ley no fueron atendidos por persona alguna, sin aseverar de modo alguno que el inmueble en el cual se verificaron sus actuaciones estuviese desocupado, por lo que dicha parte incurre en una falsa suposición al esgrimir los argumentos en que dice sustentar su contradicción y así se establece. A la par manifiestan que, la normativa tiende a proteger a los ciudadanos en situaciones similares a la del demandante y no a la de los demandados, razón por la cual invocan la Resolución No. 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115 del 21 de febrero de 2013. Sobre este particular, este Tribunal observa que frente a una norma de carácter sub legal debe prevalecer la que ostenta el rango de ley, es decir, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y así también lo reconoce la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 3 de agosto de 2011, con ponencia del Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, expediente N° 10-1298, transcrita parcialmente en los párrafos que anteceden de este mismo fallo y así se establece.
Bajo tal premisa, este Tribunal a fin de resolver la defensa previa promovida, se permite traer a colación el contenido del artículo 5° de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas: “…Previo ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse (sic) por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”, así como el contenido del artículo 10 de la misma Ley, el cual es del tenor siguiente: “…Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”, conforme a los cuales aquellos procedimientos que puedan involucrar la desocupación de un inmueble destinado a vivienda, solo podrán instaurarse previo agotamiento del procedimiento administrativo allí previsto para ante la Superintendencia creada al efecto. Establecido lo anterior, y siendo que la pretensión que hace valer la parte actora contra los accionados es el cumplimiento de un contrato que califica como de “compraventa”, a fin de que se acuerde el otorgamiento de “la escritura ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, correspondiente a un inmueble constituido por: “(…) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra N° 6-A, ubicado en el ángulo sur-Este de la 6° planta del Edificio BENITO JUAREZ del Conjunto Residencial Parque Las Américas, Segunda Etapa o Etapa B, situado en la Urbanización La Mata (…)”; previo pago, por parte del accionante, del precio convenido, equivalente, a su decir, a la suma de CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 445.000,oo), petición que de ser acordada en una eventual sentencia aparejaría en cabeza de los vendedores el cumplimiento de las obligaciones de transferir y de hacer la tradición del inmueble (Artículos 1265, 1474 y 1487 del Código Civil), circunstancia ésta que encuadra dentro del supuesto contemplado en los artículos 5 y 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y así se decide.
Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 351 ibídem, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda y así se establece. En adición a lo anterior, y dada la decisión que antecede, resulta aplicable lo previsto en el artículo 356 de nuestra norma civil adjetiva, por lo que debe este Juzgado desechar la demanda que da origen a las presentes actuaciones y extinguido el proceso. Así se decide.-
-III-
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.-
Se condena en costas a la parte demandante en la presente causa, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”. (Resaltado de esta Alzada)

CAPÍTULO V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

El presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la sentencia dictada en fecha 03 de octubre de 2014, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a través de la cual se declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, quien aquí suscribe estima pertinente precisar que las cuestiones previas, tomando el criterio del autor Emilio Calvo Baca (Derecho Procesal Civil I, 2000), se consideran un “estado de medio de defensa contra la acción, fundado en hechos imperativos o extintivos considerados por el Juez cuando el demandado los convoca, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores procesales, sin tocar el fondo del asunto”; por lo que su función es meramente subsanadora, pues se concentran en la búsqueda del cumplimiento total y cabal de todas las etapas del proceso.
Ahora bien, el caso de marras se refiere a una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta de un inmueble destinado a vivienda principal, la cual fue incoada por el ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ, quien procedió a demandar a los propietarios del inmueble, ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE, para que éstos dieran cumplimiento con el contrato de opción de compra-venta celebrado respecto a un bien constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 6-A, ubicado en el ángulo Sur-Este de la 6º planta del edificio Benito Juarez del Conjunto Residencial Parque Las Américas, segunda etapa o etapa B, ubicado en la Urbanización La Mata, con frente a las calles Negro Primero (antes Vuelta Larga) y calle 24 de Junio, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
Es el caso que en el libelo de demanda, específicamente en su Capítulo V denominado “Petitorio”; la parte actora procedió a solicitar lo siguiente:

“(…) PRIMERO: Se acuerde la ejecución del contrato de compra venta autenticado en fecha 29/07/13, por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando debidamente anotado bajo el Nº 02, Tomo 188 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, otorgando la escritura ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, correspondiente al inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda (…) el cual les pertenece a los demandados(…) SEGUNDO: Se ordene a los demandados, ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PAEZ OÑATE (antes identificados), a cumplir las obligaciones establecidas en las Cláusulas “CUARTA” y “QUINTA” del mencionado contrato, y en consecuencia deberán pagar todas las deudas gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble antes identificado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, incluyendo la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el mismo (…)”. (Resaltado de esta Alzada)

Siguiendo con este orden de ideas, se observa que en la oportunidad para contestar la demanda, la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual se refiere a “(…) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta (…)”, en razón de lo contenido en el Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; ante ello, el Tribunal de la causa declaró que la pretensión que hace valer la parte actora contra los accionados es el cumplimiento de un contrato que denominaron “compra-venta” a fin de que se acuerde el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, correspondiente a un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, previo pago, por parte del accionante del precio convenido, constituye una petición que de ser acordada en una eventual sentencia aparejaría en cabeza de los vendedores el cumplimiento de las obligaciones de transferir y de hacer la tradición del inmueble, circunstancia ésta que a decir del a quo, encuadra dentro del supuesto contemplado en los artículos 5 y 10 del aludido Decreto-Ley; en tal sentido, procedió a declarar con lugar la cuestión previa opuesta por los demandados, y en consecuencia procedió a desechar la demanda y declarar extinguido el proceso.
Así las cosas, con vista a la Emergencia Nacional decretada por la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela en virtud de las calamidades y desastres naturales generados por las lluvias en todo el territorio nacional, la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia en sesión de fecha 14 de enero de 2010, ordenó instruir a todos los jueces y juezas de las respectivas Circunscripciones Judiciales sobre la limitación temporal de toda práctica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recayera sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación; posteriormente, el día 5 de mayo de 2011, la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela dictó el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual entró en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial Nº 39.668 de fecha 6 de mayo de 2011, que en su exposición de motivos expresa lo siguiente:

“(…) El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivencia digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.
Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.
Aunado a lo anterior, las fuertes lluvias acaecidas durante el último trimestre del año 2010 ocasionaron severos daños a la infraestructura habitacional existente, dejando a un sinnúmero de familias damnificadas, las cuales han sido inmediatamente atendidas por la acción del Gobierno Nacional, pero que requieren en la actualidad una solución definitiva a su problema de vivienda.
Así, en el cual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que depende de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.
(…omissis…)
En fin, tiene el estado venezolano el deber de garantizarle el derecho a toda persona de tener un vivienda adecuada y a la protección del hogar y la familia, dándole prioridad a las familias, garantizando los medios para que estas, especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales, de conformidad con el espíritu, propósito y razón de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En las anteriores líneas se inscriben las razones que fundamentan al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación de los Desalojos Forzosos de Vivienda, el cual fortalecerá el ejercicio del derecho a la vivienda por el pueblo venezolano.”

Ahora bien, de lo antes expuesto se observa en primer lugar que el espíritu del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, es la protección del derecho que tiene toda persona a una vivienda digna, y en la protección de las familias que ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, atendiendo a la posibilidad de los pagos de los cánones arrendaticios, lo que las hace susceptibles a perder sus viviendas o al derecho a ocuparlas, dando resguardo a las mismas, garantizándoles una protección legal contra el desalojo forzoso; elementos éstos que para quien suscribe, no se encuentran presentes en el caso de autos, ello en virtud que lo pretendido en el caso de marras es el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, celebrado en fecha 29 de julio de 2013, entre los ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE –en carácter de propietarios, aquí demandados- y el ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ –en carácter de optante comprador, siendo que la parte actora adujo en el libelo de la demanda un supuesto incumplimiento de las cláusulas cuarta y quinta del mencionado contrato por parte del demandado.- Así se establece.
Establecido lo anterior, se hace igualmente necesario traer a colación el principio pro actione, de cuyo alcance la Sala de Casación Civil, en sentencia No. 357 del 10 de agosto de 2010, expediente No. 2010-139, reiterada mediante fallo No. RC-182 del 03 de mayo de 2011, expediente No. 2010-515 (caso Gloria Mercedes Meza Olivares y otros, contra Oswaldo Meza Olivares), señaló lo siguiente:

“(…) En este sentido cabe señalar, lo que ha expresado la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en torno al conocido principio pro actione: “Igualmente, debe destacarse que el alcance del principio pro actione, debe entenderse como que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que “(…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia.
(...omissis...)
Esta Sala debe destacar que, el derecho a la defensa y al debido proceso, en lo particular, en lo referente a la tutela judicial efectiva y al principio pro actione, son elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal, como son, en este caso, el invocado por la Sala Político Administrativa con respecto a la seguridad jurídica a través de la estabilidad de los actos administrativos. No puede imponerse un principio relacionado con la efectividad de los proveimientos dictados por la Administración, si con ello se impide por vía de interpretación, el acceso de los particulares para ejercer los medios de defensa ante los tribunales de la República; valores de expresa delimitación y protección constitucionales que no pueden disminuirse, se insiste, por interpretación de preceptos legales. (Vid. Sentencia Nº 1.064 del 19 de septiembre de 2000, caso: C.A. Cervecería Regional, y fallo N° 165 del 23 de marzo de 2010, Sala Constitucional, expediente N° 2008-1347, revisión incoada por SAKURA MOTORS C.A.)” (Resaltado de esta Alzada)

De allí, puede inferirse que el principio pro actione forma parte del núcleo esencial de los derechos fundamentales a la tutela judicial eficaz y al debido proceso, lo cual impone la exigencia de la interpretación de los requisitos de admisibilidad de las demandas en el sentido que más favorezca el derecho de acceso a la jurisdicción que establece el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en aplicación de dicha norma constitucional; toda vez que “el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia” (S.S.C. Nº 1.064 del 19.09.00); lo que hace forzoso declarar sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta.- Así se decide.
Como consecuencia de lo anterior, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada EVA ALVAREZ FIGUERA, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ; y en tal sentido SE REVOCA la decisión dictada en fecha 03 de octubre de 2014, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, y se ordena al aludido juzgado la continuación del presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentado por el prenombrado ciudadano contra los ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE, ya identificados, en el estado en que deba producirse la contestación de la demanda, que tendrá lugar dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a aquél en que sea recibido este expediente por el Tribunal de la causa.- Así se decide.

CAPÍTULO VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada EVA ALVAREZ FIGUERA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano KURENAN TOIKIN LARA PÉREZ, ambos plenamente identificados en autos, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en fecha 03 de octubre de 2014; en tal sentido, SE REVOCA la aludida decisión, y se declara sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta; y en consecuencia, se ordena al aludido juzgado la continuación del presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentado por el prenombrado ciudadano contra los ciudadanos ARGENIS ENRIQUE COLMENARES RIVERO y JOANI DEL VALLE PÁEZ OÑATE, ya identificados, en el estado en que deba producirse la contestación de la demanda, que tendrá lugar dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a aquél en que sea recibido este expediente por el Tribunal de la causa.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del presente fallo.
Se ordena la remisión del presente expediente junto con oficio en su debida oportunidad legal, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido 251 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los nueve (09) días del mes de noviembre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA
ZULAY BRAVO DURAN.
EL SECRETARIO,
ED EDWARD COLINA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
EL SECRETARIO,
ED EDWARD COLINA.

Exp. No. 14-8539.