REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA EXPEDIENTE Nº:3045-15 PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil CLINICA GUAICAIPURO LOS TEQUES C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 1998, bajo el Nº 31, tomo 15-A Tro. APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Abogado JHONNY BLANCO MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 68.102. PARTE DEMADADA: la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº. V-3.796.663. APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: Abogadas LILI FUENTES ANDERSON y OMAIRA DIAZ DE SOLARES, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.215 y 99.393 respectivamente. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. -I- Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por Sociedad Mercantil CLINICA GUAICAIPURO LOS TEQUES C.A., representada por el abogado JHONNY BLANCO MENDOZA, en fecha 14 de mayo del 2015, en contra de la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRIGUEZ, la cual previa distribución, fue asignada a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 19 de mayo del 2015. Los hechos relevantes relatados por el apoderado judicial de la parte accionante como fundamento de la demanda, son los siguientes: Que sus representados dieron en sub-arrendamiento a la ciudadana Evelyn Coromoto Yerena Rodríguez, un inmueble constituido por un cubículo para uso de consultorio médico, ubicado en las instalaciones de la Clínica Guaicaipuro, situada en la Calle Guaicaipuro cruce con calle Páez Nº48, identificado con la letra B-3, del primer piso, según se evidencia de contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes. Que el canon de arrendamiento seria por la suma de QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 585.00) mensuales, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes vencido, con una vigencia del 1 de agosto de 2012 hasta el 31 de enero de 2013. Que se le participó a la subarrendataria la no renovación del contrato de sub-arrendamiento, y que dicha ciudadana empezó a depositar los cánones ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, siendo que la arrendataria ha incurrido en incumplimiento del referido contrato, toda vez que la cláusula segunda establece el plazo de duración. Que el retardo o mora en la entrega del inmueble traerá como consecuencia que deba pagar a la arrendadora como clausula penal la suma de cien bolívares (Bs. 100,00) sin céntimos. Que acompaña copia del contrato de arrendamiento, marcado “C” el cual está suscrito por sus representados, toda vez que la demandada no lo quiso firmar pero al consignar el original y el canon de arrendamiento ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial esta otorgándole valor probatorio. En cuanto a los fundamentos de derecho en los cuales se basa la pretensión, el apoderado actor refiere, los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, cuyos textos transcribe. En el petitorio, señalo que demanda a la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRIGUEZ, para que convenga o sea condenada por este tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En forma principal en dar Cumplimiento a las cláusulas del referido contrato y que se dé por resuelto el contrato de sub-arrendamiento, y SEGUNDO: Admitida la demanda por auto de fecha 09 de junio del 2015, por el procedimiento establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y cumplidas las formalidades de Ley, inherentes a la citación para el acto de la contestación, compareció la parte demandada a través de sus apoderadas judiciales, y consignó escrito con anexos, alegando las Cuestiones Previas de los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y contesto el fondo de la demanda. En fecha 21 de septiembre de 2015, la Jueza Provisoria Carmen Luisa Salazar Bravo, se aboca al conocimiento de la presente causa. En fechas 21 y 24 de septiembre de 2015, las partes presentaron escritos de promoción de pruebas, en el que, cada parte hace valer las documentales acompañadas por ellos en el escrito libelar y en el escrito de contestación. Por autos de fechas 22 y 25 de septiembre de 2015, el tribunal admitió los escritos de pruebas de la parte demandada y de la actora respectivamente. El 28 de septiembre de 2015, el Tribunal dice vistos y entra en estado de sentencia. Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia. -II- MOTIVOS PARA DECIDIR PUNTO PREVIO. De conformidad con el encabezamiento del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.” La norma antes parcialmente trascrita, constituye una disposición especial en materia de procedimientos judiciales por terminación de la relación arrendaticia, de allí que, según literalmente expresa la misma, la parte demandada deberá acumular las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de contestación a la demanda, debiendo ser decididas, en este mismo orden, por el Juez de la causa en la sentencia definitiva. La Ley ordena que las cuestiones previas se opongan conjuntamente con las defensas de fondo y que el Juez en la sentencia definitiva resuelva ambas cuestiones, apartándose del concepto de las cuestiones previas previstas en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, la demandada opone las cuestiones previas relativas al defecto de forma y la inadmisibilidad previstas en los Ordinales 6° y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 78 eiusdem, alegando que en la acción propuesta existe una inepta acumulación de pretensiones, ya que el demandante solicito Cumplimiento y Resolución de Contrato, pretensiones estas que se excluyen mutuamente. Igualmente alego la inadmisibilidad de la demanda en virtud de que opero la tacita reconducción deviniendo el contrato de arrendamiento en uno sin determinación de tiempo. Por otra parte el apoderado actor, subsano el defecto de forma señalando que el motivo de la demanda es el cumplimiento de contrato y solicita la continuación del procedimiento. En cuanto al defecto de forma, El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece los casos en los que no puede haber acumulación de pretensiones, al señalar: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias ente sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. De la transcrita norma se puede evidenciar, que es necesario demostrar a los efectos de la declaración de la inepta acumulación, alguno de los supuestos allí establecidos. Observa esta juzgadora, que la parte actora en su libelo, específicamente en el petitum del mismo expone lo siguiente: “…PRIMERO. En forma principal en dar cumplimiento a las clausulas del referido contrato y que se dé por resuelto el contrato de Subarrendamiento suscrito por las partes, y en consecuencia, debe devolver el inmueble (cubículo) consultorio dado en arrendamiento. De lo antes transcrito se evidencia que si bien es cierto que la actora pide se dé por resuelto el contrato de arrendamiento, no es menos cierto que lo pretendido por el actor en su escrito libelar es el cumplimiento de la clausula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 01/10/2013, fundamentándose en el hecho del incumplimiento de la demandada en entregar el inmueble al termino del mismo, siendo que la verdadera intensión del actor era accionar el cumplimiento y no la resolución del contrato, razón por la cual, en aplicación al principio iura novit curia, el cual permite al juez aplicar el derecho, cuando ha sido erróneamente invocado por las partes, (Sent. fecha 3/10/2002. Exp. 02-0025, Sala Constitucional), es por lo que, considera esta juzgadora que en el caso bajo estudio, no están dadas las condiciones para declarar la existencia de una inepta acumulación, toda vez, que las pretensiones incoadas por el demandante de autos no encuadran dentro de los supuestos de procedencia establecidos ut supra, para declarar la inepta acumulación de pretensiones, por lo que debe declararse SIN LUGAR, esta cuestión previa. Así se decide. Respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Es entendido que cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición ni puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa. Así el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; asimismo la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos, conforme a lo dispuesto en el artículo 271 eiusdem; el artículo 1.801 del Código Civil pauta expresamente que la Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o evite o en una apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado. Resulta necesario destacar que la cuestión previa planteada solo procede cuando el legislador establezca expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello, así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que en -sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 de la norma supra citada, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. Los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción, lo cual no es el caso de autos, el demandado podrá? -sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, ya ha advertido el Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas jurisprudencias dictadas al efecto, que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. En consecuencia, al no existir una disposición legal que prohíba el ejercicio de la presente acción de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento, y siendo que al momento de admitirse la misma, este Juzgado consideró que la misma cumplía con los requisitos previos para su admisión, debe necesariamente declararse SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, y así se declara. DE LA PRETENSIÓN DE FONDO PRIMERO: En el sub examine, la parte actora demanda el incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de subarrendamiento, suscrito entre las partes, el cual se encuentra vencido con una vigencia de seis (6) meses contados desde 1 de agosto de 2012 hasta el 31 de enero de 2013, sobre un inmueble constituido por un cubículo para uso de consultorio médico, con un canon de arrendamiento QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs,. 585.00), mensuales, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes vencido; que se le participo a la subarrendataria la no renovación del contrato de sub-arrendamiento, y que dicha ciudadana empezó a depositar los cánones ante el Juzgado Segundo de municipio de esta misma Circunscripción Judicial, siendo que la demandada ha incurrido en incumplimiento del referido contrato, toda vez que la clausula segunda establece el plazo de duración de contrato; que el retardo o mora en la entrega del inmueble traerá como consecuencia el pago de cien bolívares (Bs. 100,00) sin céntimos como clausula penal. Que es por ello que acude a este tribunal a solicitar el cumplimiento de las referidas clausulas y se condene a la demandada a la entrega del inmueble libre de personas y bienes; adicionalmentesolicitó el pago de la suma de Ochenta y Un Mil Novecientos Bolívares (Bs.81.900,00), por concepto de clausula penal. Así como los daños y perjuicios derivados del retardo en la devolución del inmueble calculados en la cantidad de Dieciocho Mil Cien Bolívares (Bs.18.100,00) por cada mes transcurrido a partir de la admisión de la demanda hasta la entrega definitiva del inmueble. En la contestación al fondo, la parte demandada, negó, rechazo y contradijo la demanda señalando que la relación arrendaticia comenzó el 01 de agosto de 2007; y que a partir de la fecha en que vencía el último contrato es decir el 31/01/13, le correspondía como subarrendataria un lapso de dos (2) años de prorroga legal, según la norma que rige la materia, la cual concluía el 31 de enero de 2015; que nunca fue notificada de la no renovación del contrato, y menos aun de la prorroga legal; que a partir de esa fecha continuo ocupando el inmueble como arrendataria sin oposiciónde la arrendadora, por lo que se produjo la tacita reconducción convirtiéndose el arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado, negó el incumplimiento de las clausulas del referido contrato, así como el pago de la cantidad de Ochenta y Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 81.900,00), por concepto de clausula penal, ya que jamás ha incumplido con el contrato en cuanto a la entrega del inmueble; igualmente negó rechazo y contradijo el pago de los daños y perjuicios por retardo en la devolución del inmueble, ya que no hay retardo y además la actora pretende cobrar dos veces por el mismo concepto. El Tribunal observa: En cuanto a la relación arrendaticia que vincula a las partes, se observa que el arrendatario reconoció la existencia de dicha relación, sin embargo señala que la misma inicio el 01 de agosto de 2007, hasta el 31 de enero de 2015, con una duración de más de cinco (5) años, correspondiéndole una prorroga legal de dos años, que concluía el 31/5/2015. Consignado el material probatorio, la cual es valorada por el tribunal, por cuanto no fue impugnada ni desconocida por el actor, No constituye un hecho controvertido que la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado hasta el 31 de enero de 2015; pero que se produjo la tacita reconducción, toda vez que el arrendador no le notifico la no renovación del contrato de arrendamiento, ni menos aún de la prorroga legal, por lo que continuo ocupando el inmueble como arrendataria. Al respecto esta Juzgadora trae a colación el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando señala: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …c.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. “ Por otra parte, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se solicita establece que : “… al vencimiento del contrato de sub-arrendamiento el mismo queda rescindido de pleno derecho y la SUB-ARRENDATARIA, sin necesidad de previo aviso o notificación alguna se obliga a entregar el consultorio antes identificado, libre de personas y cosas…” (Resaltado del Tribunal). El artículo 1.600 del Código Civil, dispone: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Esta norma contiene y regula lo que la doctrina denomina la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias: 1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado. 2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. 3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario. Así las cosas, estando en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, cuya prorroga legal venció el 31/01/15, y que la demandada admitió que aún continúa ocupando el inmueble, a pesar de estar expresamente establecido en el contrato la no renovación del mismo, y por tanto una vez vencido dicho termino la arrendataria se encontraba en la obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo que no opero la tacita reconducción, pues la parte actora no tenía obligación que cumplir frente al demandado, en virtud de lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato locativo, que declaro rescindido el contrato, sin necesidad de previo aviso o notificación alguna; sino que era a éste a quien correspondía devolver el inmueble al vencer la prórroga legal, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para la arrendataria, por lo que tampoco era necesaria su notificación. En consecuencia, resulta menester para este Tribunal declarar la procedencia de la demanda interpuesta, y así se decide. SEGUNDO: En cuanto al pago de la cantidad de Ochenta y Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 81.900,00) por aplicación de la cláusula penal, el tribunal observa: En materia contractual en general los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, disponen lo siguiente: “Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el incumplimiento”. “Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.” Ahora bien, de los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, esto con el único fin de resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo por parte del deudor. En el caso que nos ocupa, la actora solicita la aplicación de la clausula penal desde el 01/02/13, hasta 31/01/2015, de dicha clausula se observa que las partes establecieron el pago de cien bolívares (Bs.100,00) diarios, por cada día de retardo o mora en la entrega del inmueble, y siendo que la mora se genero el 1 de febrero de 2015, es por lo que este Tribunal niega lo solicitado por la actora. En consecuencia, es forzoso para esta administradora de justicia declarar parciamente con lugar lo solicitado por la actora, y ordena la ejecución de la misma desde el 1/2/2015, inclusive, fecha ésta en que se generó la mora, hasta el día que se declare definitivamente firme la presente decisión, cuyo cálculo se hará a través de una simple operación aritmética que a tales efectos realizara el tribunal, o a través de experticia complementaria del fallo si tal fuere el caso, criterio acogido de: (Sent.14/11/06, Sala Civil, Exp. AA20-C 2006-000350),y así se decide. TERCERO: En referencia a los daños y perjuicios, el tribunal observa que al haber sido acordada la penalidad reclamada, a partir del 1/02/2015, hasta la sentencia definitivamente firme, resulta improcedente la solicitud de daños y `perjuicios solicitada por la parte actora en su escrito libelar, por cuanto al haberse acordado el pago de la penalidad fijada por las partes, más los daños y perjuicios que se analizan, ello constituiría una doble indemnización, por lo que se declara improcedente tal solicitud, y así quedara establecido en el dispositivo de este fallo. Para cumplir con el deber de exhaustividad impuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal hace constar que la carta promovida por la actora para probar que había notificado a la arrendataria de la terminación del contrato, la misma es desechada conforme al principio de alteridad, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba a su favor. Así se decide. -III- Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE con LUGAR la Demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil CLINICA GUAICAIPURO LOS TEQUES C.A., contra la ciudadana EVELYN COROMOTO YERENA RODRIGUEZ, ambos plenamente identificados. En consecuencia, se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble (Cubículo) consultorio, ubicado en las instalaciones de la Clínica Guaicaipuro, situada en la Calle Guaicaipuro cruce con calle Páez Nº48, identificado con la letra B-3, del primer piso; en las mismas condiciones en que los recibió y libre de personas y bienes. SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagar a la parte actora por concepto de clausula penal la suma de Cien Bolívares (Bs.100.00) diarios por los días de retardo o mora en la entrega del inmueble arrendado,contados a partir del 1º de febrero de 2015, inclusive hasta el día en que se declare definitivamente firme el presente fallo. TERCERO: Sin lugar los daños y perjuicios solicitados por la parte actora. Dada la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en costas de la parte demandada. Por cuanto la decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente, no se hace necesario la notificación de las partes. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y CERTIFÍQUESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Carrizal a los dos (02) días del mes de octubre del 2015. Años: 205º y 156º. La Jueza Provisoria, Dra. Carmen Luisa Salazar Bravo. La Secretaria, Abg. Beyram Díaz M. En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:15 p.m. La Secretaria, Abg. Beyram Díaz M.