REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: CARMEN CECILIA VELAZCO MORENO, venezolana., mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.158.109, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira. APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: JORGE ENRIQUE WILCHES VIVAS, titular de la cédula de identidad, N° 9.224.110, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 28.443, de este domicilio y hábil. PARTE DEMANDADA: MARIA YAQUILIANA SANCHEZ CARDENAS, venezolana, mayor de edad, titulas de la cédula de identidad N° V- 9.243.477 APODERADO (A) DE LA PARTE DEMANDADA: ERIK JOSE DE JESUS LEMUS, venezolano, abogado, titular de la cédula de identidad N° V-6.408.930 MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. EXPEDIENTE: 069 -15 CAPÍTULO I NARRATIVA A los folios 1 al 108, corre libelo de la demanda, junto con sus anexos constantes de 99 folios útiles; por cumplimiento de contrato interpuesto por el abogado Jorge Enrique Wilchez Vivas, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN CECILIA VELAZCO MORENO, venezolana., mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.158.109, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira, en contra de la ciudadana MARIA YAQUILIANA SANCHEZ CARDENAS, venezolana, mayor de edad, titulas de la cédula de identidad N° V- 9.243.477. Al folio 109 corre auto de admisión dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 8 de enero de 2008; en el que acuerda citar a la parte demandada para que dentro de los veinte (20) días de despacho de contestación a la demanda. A los folios 110 al 115, corren actuaciones relacionadas con la citación de la demandada la cual fue debidamente firmada por la ciudadana María Jaquilina (sic) Sánchez Cárdenas. Al folio 116 corre Poder Especial Apud-Acta conferido por la ciudadana María Yaquilina Sánchez Cárdenas al los abogados Erik José de Jesús Lemus Angarita y a Abelardo Ramirez; inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 122.768 y 74.441 respectivamente, en fecha 21 de febrero de 2008. A los folios 118 al 122, corre escrito de contestación a la demanda de fecha 26 de febrero de 2008, presentado por el abogado Erik José de Jesus Lemus Angarita, constante de cinco folios útiles; en el que expone los hechos y el derecho; rechaza la estimación de la cuantía. A los folios 123 al 125, corre escrito de pruebas presentado por el co-apoderado de la parte demandada, de fecha 18 de marzo de 2008, constante de 3 folios útiles. A los folios 126 al 129, corre escrito de pruebas junto con recaudos constante de 2 folios útiles, presentado por el abogado Jorge Enrique Wilchez, apoderado de la parte demandante, en fecha 18 de marzo de 2008. A los folios 132 al 196, corre actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas tales como experticia, testimoniales, pruebas de informes de la parte demandante y parte demandada. A los folios 197 al 201, corre escrito de informes presentados por la parte demandada, constante de 5 folios útiles. A los folios 202 al 207, corren diligencias presentadas por el abogado apoderado de la parte demandante en el que pide al Tribunal proceda a sentenciar la causa sin más dilación. A los folios 208 al 222, corre sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 7 de febrero de 2014, en el que DECLARA CON LUGAR el rechazo de la estimación de la demanda incoada por la parte demandada en el proceso que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO, interpuesto por la ciudadana CARMEN CECILIA VELAZCO MORENO, venezolana., mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.158.109y conforme a la estimación de la demanda efectuada por este Tribunal, el conocimiento de la causa corresponde al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. A los folios 223 al 228, corre notificaciones relacionadas con la sentencia ut supra. Al folio 229, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó auto en fecha 2 de febrero de 2015, en el que ordenó el ejecútese de la sentencia, en consecuencia dispuso la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira; el cual fue remitido con oficio N° 071 de esa misma fecha (folio 230) Al folio 231, este Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 20 de febrero de 2015, dictó auto en el que le da entrada en el libro respectivo, inventarió la presente causa; se avoca al conocimiento y acuerda fijar un lapso de diez 10) días calendario consecutivos para la reanudación de la causa, más tres (3) días de despacho, conforme al artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. Ordenó la notificación de las partes. A los folios 232 al 236, corre boletas de notificación en las que se evidencias que las partes fueron debidamente notificadas del avocamiento hecho por este Tribunal en fechas 24-03-2015 y 23-09-2015. Del libelo de la demanda se desprende: Señala la parte actora que se evidencia del contrato de compra venta, celebrado bajo la modalidad de pacto de retracto o de rescate, la compradora se reservó por un lapso de sesenta días (60) continuos contados estos a partir de fecha 12-11-2004, fecha en que el mimo fue celebrado mediante documento público, otorgado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en dicha fecha y allí notariado e inserto bajo el N° 54 Tomo 142, entre su citada mandante , en su carácter de compradora, con la ciudadana María Yaquiliana Sánchez Cárdenas, venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad N° V- 9.234.477, del mismo domicilio y hábil, en su carácter de vendedora.| Aduce que en virtud de dicho contrato, su mandante adquirió de la vendedora un inmueble, el cual dijo ser de su exclusiva propiedad, al renglón 7, del papel sellado T-A 2003 N° 0893671, por un precio al contado de un millón novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.950.000,00) ahora Mil Novecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs1.950), constituido tal inmueble en unas mejoras que constan, de casa para habitación, construida sobre un terreno ejido, ubicada en la carrera 2 con calle 3 N° 3-1 Pozo Azul, barrio 23 de Enero, Parroquia la Concordia Municipio San Cristóbal del estado Táchira, comprendidas dichas mejoras dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: Con la calle 3, mide catorce metros con noventa centímetros ( 14,90 mts) ; SUR: Mejoras que son o fueron de María de Jesús vda de Camperos, mide catorce metros con cincuenta metros ( 14,50 mts) ; ESTE: Con mejoras que son o fueron de Simón Moros, mide nueve metros con cinco centímetros ( 9,95 mts) y OESTE: Carrera 2 N° 3-1, mide diez metros con quince centímetros ( 10,15 mts) . Que la vendedora se comprometió con la compradora en lo siguiente “Doy en venta, bajo la modalidad de PACTO DE RETRACTO que se reserva por sesenta (60) días “y al haber sido firmado el contrato el día 12-11-2004, los sesenta (60) días se cumplieron el 12-01-2005, por tratarse de un plazo corto. Alega que vencido el lapso de sesenta (60) días, es decir el día 13-01-2005 al hacerse presentes la compradora en la vivienda para que voluntariamente se le hiciera entrega material del bien inmueble, está no cumplió con la entrega del mismo. Que la demandada ciudadana MARIA YAQUILINA SANCHEZ CARDENAS, había pactado con ELADIO VELAZCO y MARIA RAFAELA OSORIO DE VELAZCO, quienes son sus causahabientes a titulo particular , una opción a compraventa cuya negociación, la vendedora quien es aquí la demandada quedo debiendo la cantidad de ochenta mil bolívares ( Bs 80.000), según consta de documento público de Opción de compra venta, otorgado por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 02-03-1993, autenticado bajo el N° 87, Tomo 146, el cual la vendedora citó como titulo inmediato de adquisición, en fraude a su representada. Aduce que su mandante ubicó y contactó a los ciudadanos ELADIO VELASCO y MARIA RAFAELA OSORIO de VELAZCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad N° V-1.524.113 y V-1.524.111 en su orden, cónyuges, de este domicilio y hábiles, a quienes les pago dicha cantidad ochenta mil bolívares ( Bs 80.000) , que como dije anteriormente les debía aun la vendedora demandada, por la opción de compra antes mencionada, tal y como se desprende del documento anexo con la letra “ D”. Señala que su mandante pagó a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal la cancelación de impuestos Municipales por terreno ejido, tal y como se desprende de las facturas anexas al expediente marcadas con la letra “B”. Que de conformidad con lo establecido y ante la posibilidad de rescatar la propiedad del inmueble bajo la modalidad de venta con pacto de retracto se encuentra vencida, le corresponde a la vendedora demandada, entregar el bien vendido pero esta no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento del plazo establecido para ello. En virtud de todo lo expuesto es por lo que, demanda a la ciudadana MARIA YAQUILINA SANCHEZ CARDENAS, en su carácter de vendedora, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguientes: Primero: En cumplir con el contrato de compra venta que suscribió con la demandante, por medio de documento público, otorgado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal estado Táchira, en fecha 12-11-2004, y que tiene por objeto una mejoras consistentes en casa para habitación construidas sobre terreno ejido, ubicada en la carrera 2 con calle 3 N° 3-1, Pozo Azul Barrio 23 de Enero, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira. Segundo: Que a falta de cumplimiento voluntario por la demandada, el Tribunal haga cumplir lo convenido, contractualmente, aun forzosamente, haciendo uso de la fuerza pública conforme al artículo 21 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: Al pago de costas del presente juicio. Fundamenta la presente acción, se realizó en base al siguiente artículo 1159; 1160; 1167; 1264 y 1265 del Código Civil. En cuanto a la responsabilidad del vendedor respecto de los daños y perjuicios, además de los citados artículos 1167 y 1264 del Código Civil, también los artículos 1274 y 1275, consagran su responsabilidad al respecto. Finalmente solicita que está demanda sea admitida y sustanciada por el Procedimiento Ordinario, previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil y siguientes por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. De la contestación de la demanda Alega que da por sentado que la causa por la cual se demanda a la misma es falsa, ya que en ninguna momento se realizó un contrato de venta con pacto de retracto, siendo el negocio jurídico verdadero un préstamo solicitado como garantía de las mejoras construidas que son propiedad de su representada, préstamo que ella tuvo que hacer debido a una emergencia económica en que la misma se encontraba. Señala que el préstamo que la ciudadana demandante realizó a la demandante fue por la cantidad de un Millón Quinientos mil bolívares (Bs 1.500.000) cifra histórica hoy 1.500 bolívares fuertes, el cual se convino que debería cancelarse al termino del mes siguiente a la fecha en que se celebró la venta con pacto de retracto simulada, debiendo cancelar a su representada la cantidad de (Bs. 1.950.000,00) comprendiendo dicha cantidad (1.500.000) por préstamo y 450.000 por concepto de intereses. Señala que la ciudadana demandante quiere hacer ver a este honorable Tribunal de que ella es la verdadera propietaria del inmueble basándose en los siguientes argumentos: Que ha realizado el pago por la cantidad de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs 80.000,00), al ciudadano Eladio Velasco por concepto de cancelación de la totalidad del inmueble que le adeudaba su representada por la compra del inmueble. Que ha realizado el pago de los respectivos impuestos Municipales que le corresponden cancelar a su representada por ser propietaria del inmueble demostrándose de esa manera que es dueña, cosa que es absurda, ya que cualquier persona puede dirigirse a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, aportar los datos de cualquier inmueble y aportar los respectivos tributos. Atendiendo a la exposición realizada de manera clara y concisa acerca de la realidad de los hechos y tal y como sucedieron según el método de valoración probatoria, que de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil., se aplicará en el presente caso, y que los indicios que rodean el presente caso no nos dejan la duda de que existe una venta con pacto de retracto simulada. Que en el libelo de la demanda la parte actora, hace mención a ciertos puntos en donde con señalamientos fácticos como decir que el precio por medio del su representada adquirió el inmueble claro sin tomar en cuenta que ella lo compró en 1997, fue inferior al precio en el que aparentemente lo vendió la ciudadana demandada a finales del año 2004. De la cuantía Rechazó la estimación del valor de la presente demanda por considerara exagerada, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte, ya que según los argumentos la parte actora adquirió el inmueble por la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs 1.950.000) , por tanto si consta el valor del inmueble, debiendo ser ese el valor en que se estimaría la presente demanda, puesto que si bien el valor del inmueble no era para la época el que se celebró la simulada venta con pacto de retracto celebrada entre las partes, tampoco el valor del inmueble asciende actualmente la cantidad de veinte mil bolívares fuertes ( Bs F 20.000,oo) Por ultimo solicitó a este Tribunal que la demanda que dio nacimiento al presente proceso se declare sin lugar en la sentencia definitiva; sea declarada la simulación y por tanto se deje constancia que lo que se celebró fue un préstamo cobrado con intereses de usura y condene en constas al accionante. DEL ASERVO PROBATORIO La parte demandante, promovió lo siguiente Con el escrito libelar: Documentales: Documento Público otorgado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 12 de noviembre de 2004 y allí notariado e inserto bajo el N° 54, Tomo 142 contentivo de la venta con pacto de retracto celebrado entre su mandante como compradora y la demandada como vendedora. Copia del documento público de pago celebrado por ante la Notaria Pública Segunda en fecha 23-05-2005, inserto bajo el N° 42 Tomo 70, donde consta el pago hecho por su mandante del saldo del precio de compra venta, otorgado entre ELADIO VELASCO y MARIA RAFAELA OSORIO DE VELASCO, como vendedoras y su mandante como tercera interesada, Copia de los recibos que suman Bs 190.398 por cancelación de Impuestos Municipales por terreno ejido según recibo N°375896 de fecha 07-04-2005 y el pago de Bs 28.856,25 según factura 375897 de fecha 07-04-2005 , según numero catastral 02-05-90-01 Copia del documento público de pago del saldo del precio de compra venta, otorgado entre ELADIO VELASCO y MARIA RAFAELA OSOSRIO DE VELASCO, como vendedores y su mandante como tercero interesada, celebrado por ante la Notaria Pública Segunda en fecha 23-05-2005, expedida por la Alcaldía de San Cristóbal, donde consta el pago hecho por su mandante para cancelar los impuestos municipales del inmueble objeto del presente juicio. La parte demandada promovió lo siguiente: Posiciones Juradas: De conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil solicita a este Tribunal sea llamada la parte actora, a fin de que esta comparezca a absolver posiciones juradas dando cumplimiento a los contenido en la norma adjetiva civil en su artículo 406, igualmente manifiesta en nombre de su representada que esta se compromete a absolver recíprocamente las posiciones juradas a la parte demandante. Testimoniales: De conformidad con el artículo 447 del Código de Procedimiento Civil. Promovió las testimoniales de las ciudadanas LUZ MARIBERL JAIMES MENDOZA y SANDRA MILENA ARTEAGA, venezolanas, domiciliadas en el sector pozo azul, Municipio San Cristóbal. Prueba de Informes: De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil la siguiente prueba de informes: Al Banco BANPRO para que informe a este Tribunal sobre lo siguiente: Si el día 12 de noviembre de, la ciudadana MARIA YAQUILINA SANCHEZ, cobro un cheque de la cuenta corriente N° 20014001382-5 cuya titular es CARMEN CECILIA VELAZCO MORENO, titular de la cédula de identidad N° 10.158.109, por la cantidad de (1.500.000 Bs) . Experticia: de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se hiciera un avaluó sobre el inmueble objeto de litigio y el cual sirvió en realidad como garantía de préstamo de dinero que la parte actora le hiciere a su representada, dicho avalúo debe determinarse el valor real del inmueble para la época en que se realizó la venta simulada de pacto con retracto, así como también para el momento en que su representada adquirió el bien en el año 1997. De los informes presentados por la parte demandada: La parte demandada en su escrito de informes opuso la falta de citación del Sindico Procurador del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, por lo que de conformidad con el artículo 155 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, debió citar al Sindico Procurador del Municipio San Cristóbal y al Alcalde de dicha entidad; en tal virtud pide la reposición de la causa de conformidad con la misma. Hace referencia a la estimación de la cuantía; así como a las pruebas promovidas y evacuadas. CAPITULO II PARTE MOTIVA Analizando la sentencia del Tribunal ad quem, esta sentenciadora observa que la misma fue fundamentada en la estimación de la cuantía, la cual la declaró con lugar; por lo que de conformidad con lo previsto en la Ley Orgánica del Poder Judicial publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 5.262 del 11 de septiembre de 1998, declino la competencia a este Tribunal. Estando la presente causa en el estado de dictar sentencia se hace necesario analizar el fondo del asunto planteado y a tal efecto tenemos que: La pretensión de la parte demandante ciudadana Carmen Cecilia Velazco Moreno es el cumplimiento del contrato de compra venta con pacto de retracto y su petitorio lo fundamenta en la entrega material o física del inmueble consistente en unas mejoras que constan, de casa para habitación, construida sobre un terreno ejido, ubicada en la carrera 2 con calle 3 N° 3-1 Pozo Azul, barrio 23 de Enero, Parroquia la Concordia Municipio San Cristóbal del estado Táchira, comprendidas dichas mejoras dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: Con la calle 3, mide catorce metros con noventa centímetros ( 14,90 mts) ; SUR: Mejoras que son o fueron de María de Jesús vda de Camperos, mide catorce metros con cincuenta metros ( 14,50 mts) ; ESTE: Con mejoras que son o fueron de Simón Moros, mide nueve metros con cinco centímetros ( 9,95 mts) y OESTE: Carrera 2 N° 3-1, mide diez metros con quince centímetros ( 10,15 mts) ; en virtud a falta de cumplimiento voluntario de la parte demandada ciudadana MARIA YAQUILINA SANCHEZ CARDENAS, a fin de que el Tribunal haga cumplir lo convenido contractualmente, aun forzosamente, incluso haciendo uso de la fuerza Pública. Por su parte la demandada ha rechazado, negado y contradicho la demanda, argumentando que no realizó un contrato de venta con pacto de retracto, pues a su decir lo que se realizó verdaderamente fue un préstamo de dinero a interés. La parte actora consignó como documento fundamental de la demanda documento público, otorgado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal estado Táchira, de fecha 12 de noviembre 2004; e inserto bajo el N° 54 Tomo 142, en el que la ciudadana María Yaquilina Sánchez Cárdenas, venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad N° V- 9.234.477, en su carácter de vendedora da en venta con pacto de retracto que se reversa por sesenta (60) días a la ciudadana Carmen Cecilia Velazco Moreno, titular de la cédula de identidad N° V.- 10.158.109; quien es la compradora del inmueble consistentes en unas mejoras que constan, de casa para habitación, construida sobre un terreno ejido, ubicada en la carrera 2 con calle 3 N° 3-1 Pozo Azul, barrio 23 de Enero, Parroquia la Concordia Municipio San Cristóbal del estado Táchira, comprendidas dichas mejoras dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: Con la calle 3, mide catorce metros con noventa centímetros ( 14,90 mts) ; SUR: Mejoras que son o fueron de María de Jesús vda de Camperos, mide catorce metros con cincuenta metros ( 14,50 mts) ; ESTE: Con mejoras que son o fueron de Simón Moros, mide nueve metros con cinco centímetros ( 9,95 mts) y OESTE: Carrera 2 N° 3-1, mide diez metros con quince centímetros ( 10,15 mts) . Existe en materia contractual el principio de que el contrato es ley entre las partes, principio este que viene del ya bastante conocido aforismo Derecho Clásico Romano “pacta sunt servanda”, y que nuestro legislador patrio lo consagra; lo que implica que es la voluntad de las partes la que impera, aún sobre cualquier otro interés ajeno a la convención, siempre y cuando se respeten normas de orden público que interesen al Estado. En este sentido cabe acotar que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el de proporcionar al Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad esta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya que no es él quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso; de ahí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos. Ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código Adjetivo. En razón de lo expuesto anteriormente considera esta sentenciadora que en cada caso concreto corresponde al Tribunal ante el cual se proponga la demanda realizar un análisis del instrumento público (contrato de compra venta con pacto de retracto) sobre el cual fundamente el accionante su petición y, según su prudente arbitrio y como resultado de la actividad intelectiva de apreciación y valoración respecto de la fe que le merezca el instrumento público presentado por la actora con la finalidad de que la presente demanda prospere. A tal efecto, podemos señalar, algunas diferencias entre documentos autenticados y documentos públicos, el primero, es aquel otorgado por un funcionario competente (notario) el cual acredita como verdadero y por tanto creídos, los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado en presencia de los otorgantes, solo dejando constancia que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, teniéndose la palabra del funcionario como cierta; en segundo lugar, se encuentra el documento público (negocial) que nace ab initio ante el registrador, el cual esta dotado con la potestad legal de dar fe pública en el ejercicio de su cargo, conteniendo sus declaraciones valor erga omnes, lo que declara el funcionario público se tiene como cierto, así como el contenido de las declaraciones. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, puntualizó en la sentencia N° 65, de fecha 27 de abril de 2000, las diferencias entre documento público y documento auténtico, a saber: “...En este orden de ideas, del contenido del artículo 1.357 del Código Civil, es preciso hacer la siguiente distinción: documentos públicos, son aquellos que deben estar revestidos, al momento de su otorgamiento, de todas las solemnidades que la Ley establece al efecto, y en cuya formación interviene un funcionario con la facultad de darle fe pública. La que alcanzara inclusive su contenido. Este documento público es también auténtico. Ahora bien, existe otra categoría de instrumentos que se reputan auténticos, son aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, este solo dejara constancia de que los interesados se identificaron ante el y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido mismo. La redacción del citado artículo 1.357 del Código Civil, pudiera llevar a pensar que el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento autentico. Sin embargo, el documento autenticado es aquel se presenta ante un funcionario revestido para otorgar fe pública (notario), a fin de que deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente...” . Es conocido que el documento público da fe de los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, hechos jurídicos que el funcionario declara haber visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del negocio jurídico al que el instrumento se contrae, teniendo plena fe, así entre las partes como respecto de terceros. En el documento autenticado la fe se limita al testimonio del funcionario sobre la actividad que desplegaron las partes en su presencia (desde el punto de vista jurídico), pero no alcanza a las declaraciones de los otorgantes, es decir, la verdad de lo dicho por las partes no es manifestado por el funcionario, no otorgando fe de la verdadera existencia de la obligación misma y surtiendo sus efectos jurídicos entre las partes y no frente a terceros, de tal manera, que la función del Registrador es superior a la del Notario; en la creación del documento público se destacan cuatro fases, a saber: a.) fase evidencia, que es la identificación de las personas que intervienen en el acto; b.) fase de solemnidad, el funcionario deja constancia de lo que ocurre, así como de la capacidad de las otorgantes, el cumplimiento de las solemnidades, como calificar el acto e incluirlo en el protocolo correspondiente, y por último la lectura y confrontación del documento; c.) fase de objetivación, el funcionario documenta el dicho de los otorgantes; y la d.) Fase de coeternidad, es decir, la actividad destinada a la formación del documento se realiza en un solo acto. De estas cuatro fases es que se desprende el carácter de público del documento y su fuerza erga omnes, fuerza de la cual carece el documento notariado, que como se señaló, surte efectos entre las partes y no frente a terceros. Ahora bien, esta juzgadora, considera relevante hacer referencia a lo señalado ut supra, y del análisis del escrito libelar se evidencia que la demanda se refiere a un cumplimiento de contrato de un documento con opción a compra, y del petitorio de la misma la parte demandante pide la entrega material o física del dicho inmueble, fundamentándolo en un documento notariado. Del instrumento fundamental de la demanda se desprende que es un documento autenticado en fecha 12 de noviembre de 2004; otorgado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal estado Táchira, inserto bajo el N° 54 Tomo 142; el cual es un compromiso de venta autenticado y no es equiparable al registrado, requisito exigido por la Ley para intentar una acción, se trata de un simple documento de los llamados por la doctrina preparatorios de la venta, y que solo ofrece vender, pero que en realidad no vende bien alguno, ya que como se indico se trata solo de una promesa de venta, que nunca se llegó a perfeccionar, no se transmitió la propiedad; por lo que mal podría la parte actora pretender que mediante este documento notariado se le haga entrega del bien inmueble ya que el mismo no es de su propiedad; en consecuencia, el documento que presenta como fundamento de su pretensión, se le atribuye la calidad de documento autenticado, por consiguiente, esta Juzgadora considera insuficiente el documento autenticado para acreditarse un derecho de propiedad, Así se Declara. De tal manera que el adjetivo “fehaciente”, pretende darle una calificación de fuerza al medio probatorio. Debe “dar o hacer” fe, es decir, debe tener tal potencialidad que le genere al juzgador, la convicción de que ciertamente le asiste razón al demandante; por lo que a criterio de esta sentenciadora, la prueba fehaciente debe ser una prueba documental, pública de conformidad con lo establecido con el artículo 1.357 del Código Civil, que contenga la representación de un acto jurídico válido, mediante el cual, demuestre la actora su mejor derecho ante el demandado, es decir, que logre excluir a éste de su pretensión y genere en el juzgador la necesaria convicción de que positivamente le corresponde el inmueble de autos el derecho reclamado. Lo antes expuesto tiene relación directa con la propiedad como derecho real sobre la cosa, “Ius In Re”, hace nacer en el propietario su derecho a perseguirla y atacar cualquier proceso en el que alguna de las partes pretenda establecerse como propietario del mismo bien; por lo cual, la demandante está en el deber de probar que la cosa sobre la cual ejerce la acción “Ad-Excluyendum” le pertenece en propiedad, para poder ejercer su oponibilidad “Erga Omnes” (carácter absoluto), necesitando pues, tener un título de dominio; esto es, el que los Romanos y nosotros, después de ellos, llamamos un título justo, es decir, un acto traslativo relativo a un documento público registrado a través del cual consten los linderos del inmueble que le fue vendido que es de su propiedad. Faltando tal demostración del derecho de propiedad, debe sucumbir. Así mismo, analizado como ha sido el escrito de demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra intentado por la ciudadana CARMEN CECILIA VELAZCO MORENO, en contra de la ciudadana MARIA YAQUILINA SANCHEZ CARDENAS, antes identificadas, del documento se observa la demandante no es la propietaria del inmueble, no presenta un documento fehaciente donde se le transfiere la propiedad del inmueble en cuestión, solo suscribió con la ciudadana MARIA YAQUILINA SANCHEZ CARDENAS, un compromiso de venta donde no se observa el perfeccionamiento de la venta definitiva ni su condición de propietario; aunado al hecho que solo se limitó a presentar documento notariado; en consecuencia, esta sentenciadora, en vista que la parte demandante en el presente proceso no acompañó prueba fehaciente documento público debidamente registrado, es por lo que se debe declarar inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta. Y así se decide. CAPITULO III DISPOSITIVA En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado esta Circunscripción Judicial, actuando en nombre de la República, administrando justicia y por autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO, interpuesto por la ciudadana CARMEN CECILIA VELAZCO MORENO, venezolana., mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.158.109, en contra de la ciudadana MARIA YAQUILIANA SANCHEZ CARDENAS, venezolana, mayor de edad, titulas de la cédula de identidad N° V- 9.243.477. NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS DEBIDO A LA NATURALEZA DEL FALLO. Regístrese y Publíquese la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, ocho de de octubre de dos mil quince. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Juez Titular Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz Secretaria Abg. Norma Magally Ontiveros Chacón En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) del día de hoy. Abg. Norma Magally Ontiveros Chacón Secretaria Temporal Exp. 069 Zulay A.