TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
205º y 156º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No:

Ciudadana SOLANGE GERMANIA MARTINEZ BUITRAGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.757.664

Abogada en ejercicio CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 50.802.

Ciudadano AMIKHAIL PUSHKIM LANZ TORREALBA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.721.261

Abogada en ejercicio ELBA JOSEFINA MIRABAL AGUILERA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 21.906

RESOLUCIÓN DE CONTRATO

15-8740
I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, SOLANGE GERMANIA MARTINEZ, contra la decisión dictada en fecha 30 de junio de 2015, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Recibidas las actuaciones, esta alzada le dio entrada mediante auto de fecha 12 de agosto de 2015, signándole el No. 15-8740 de la nomenclatura interna de este Juzgado; en consecuencia y de conformidad con el articulo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fija el décimo (10º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes.
En fecha 28 de septiembre de 2009, la abogada en ejercicio CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, SOLANGE GERMANIA MARTINEZ, consignó escrito de informe de manera extemporáneo por tardío.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante escrito presentado ante el tribunal de la causa, por la abogada CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, en representación de la ciudadana SOLANGE GERMANIA MARTINEZ BUITRIAGO, se observa que, entre otras cosas, alegó:

1. Que acciona por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA POR INCUMPLIMIENTO, en contra del ciudadano AMIKHAIL PUSHKIM LANZ TORREALBA, por haber permanecido viviendo en el inmueble como arrendatario por un tiempo y luego como opcionante de un apartamento que es propiedad de su representada y que se encuentra en la Parcela 19, en PB Guion (PB-E), situado en el Edificio Numero (19-4) ETAPA II-A, ubicado en la Urbanización Conjunto Parque Residencial Cuidad Casarapa, Jurisdicción Municipio Plaza del Estado Miranda, desde el 08 de abril del 2013, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con pasillo de entrada principal al edificio; SUR: Con fachada sur: ESTE: Con apartamento PB-F; y OESTE: Con apartamento PB-D. Hasta la presente fecha, no ha cumplido con la Opción de Compra que Autenticaron ante la Notaria Pública del Municipio Plaza Guarenas, Estado Miranda. Bajo el Nº 46, Tomo 71, de fecha 08 de abril del 2013.
2. Que el incumplimiento de la obligación de pagar el resto del dinero está estipulado en la CLAUSULA QUINTA que establece lo siguiente: “En el caso de que no se lleve a efecto la operación compra-venta del inmueble, objeto de este contrato por causas imputables al FUTURO COMPRADOR, este deberá entregar a la FUTURA VENDEDORA, la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), como indemnización de daños y perjuicios, que serán deducidos de las arras entregadas, en este acto”
3. Que a la presente fecha su representada no ha recibido el pago restante de la negociación establecida en el contrato de opción de compra, conforme a la cláusula ya mencionada, y que en varias oportunidades han llamado a el ciudadano AMIKHAIL PUSHKIM LANZ TORREALBA, para conversar con él, y han sido infructuosas todas las diligencias realizadas por su representada y por su persona para llegar a un acuerdo, y que llevan en esta situación un año (1) y siete (7) Meses, lo que trajo como consecuencia que su representada acudiera a la vía judicial a los efectos de obtener la resolución de contrato de opción compra-venta por incumplimiento.
4. Que luego de realizarse la tradición legal del inmueble, aun mucho antes de proceder a la negociación definitiva, el demandado le manifestó a su representada la intención de continuar habitando el inmueble, inmediatamente después de realizar la señalada opción compra-venta.
5. Que según la cláusula quinta del citado contrato de opción compra-venta, establece la obligación para que el opcionante cumpla con ella, y la falta de pago dará el derecho a su representada a dar por rescindido el presente contrato y a solicitar la inmediata desocupación del inmueble.
6. Fundamenta su demanda en los artículos 1157, 1160, 1167, 1258, 1164, 1165, 1269, 1271, 1282, 1527, 1531, 1533, 1534, 1546 y 1560 del Código Civil y Titulo XII, del Código de procedimiento Civil, por el procedimiento breve previsto. Y el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
7. Que demanda formalmente por la vía de RESOLUCIÓN DE CONTRATO COMPRA-VENTA, POR INCUMPLIMIENTO, al ciudadano AMIKHAIL PUSHKIM LANZ TORREALBA, y que sea condenado a entregarle el inmueble a su representada totalmente desocupado de bienes y de personas, y a devolverlo en las mismas condiciones de estado inicial cuando lo recibió en venta, además de pagar lo establecido en la cláusula penal quinta, la cantidad de quince mil bolívares deducidos de las arras, desembolsar lo correspondiente por concepto de interés de la deuda, calculados al uno por ciento (1%) mensual, es decir, un (12%) anual, pagar las costas y costos procesales que se generen por el presente litigio, cancelar los honorarios profesionales que ocasione el litigio y calculados como lo prevé el articulo 648 del Código de Procedimiento Civil, en un veinticinco por ciento (25%), del monto de la deuda mas los intereses.

PARTE DEMANDADA:
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, se evidencia que en fecha 19 de mayo de 2015, la abogada ELBA JOSEFINA MIRABAL AGUILERA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo lo siguiente:

1. Que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en su artículo 1 la protección de los arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal . Asimismo, señaló lo establecido en los artículos 2, 3, 4, y 10 de la mencionada Ley.
2. Que la parte actora establece en su libelo de demanda que su representado ha permanecido viviendo en el inmueble como arrendatario por un tiempo y luego como opcionante.
3. Que su representado vive en el inmueble objeto del presente juicio con sus dos hijas menores y su concubina, y por motivos ajenos a su voluntad no pudo realizar la firma de la venta definitiva ante el Registro respectivo, cancelando el canon de arrendamiento a la parte actora.
4. Que durante el tiempo que ha vivido allí, le ha realizado mejoras de envergadura al inmueble para darle una vivienda digna a sus hijas.
5. Que el crédito que solicitó por ante la institución bancaria fue aprobado y llamados a la firma definitiva ante el registro, ésta no se pudo efectuar por causas no imputables a su representado.

CONTESTACIÓN A LAS CUESTIONES PREVIAS:
Mediante escrito consignado en fecha 27 de mayo de 2015, el representante judicial de la ciudadana SOLANGE GERMANIA MARTINEZ BUITRAGO, dio contestación a la cuestión previa alegada por la parte demandada; sosteniendo para ello entre otras cosas lo siguiente:
1. Que niega, rechaza y se opone del dentro del lapso legal correspondiente a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
2. Que de conformidad con la Ley la demanda cumple con los requisitos tanto de fondo como de forma y no es contrario a la Ley.
3. Que es objeto de la demanda es la resolución de contrato de opción de compraventa por incumplimiento y no de un contrato de arrendamiento basado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por tal razón no se anexa ninguna providencia administrativa,
4. Que la situación que se presenta es que su representada hasta a la fecha no ha recibo el pago restante de negociación establecida en el contrato de opción de compra, respecto a los estipulado en la clausula quinta del contrato celebrado.
5. Que su representada actuó de buena fe, y le dio acceso al inmueble y que en cuento a las reparaciones y mejoras del inmueble nunca se llego a ningún acuerdo por escrito.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó las siguientes documentales:

Primero.- (Folio 14-15) en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 28 de mayo de 2014, el cual quedó anotado bajo el No. 17, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acredita a la abogada en ejercicio CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, como apoderada judicial de la ciudadana SOLANGE GERMANIA MARTINEZ BUITRAGO, parte actora en el presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE OPCIÒN DE COMPRAVENTA, contra el ciudadano MIKHAIL PUSHKIM LANZ TORREALBA. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no fue desvirtuada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 21 al 23) en copia certificada DOCUMENTO DE COMPRAVENTA debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda en fecha 07 de julio de 2007, anotado bajo el No. 45, Protocolo I, Tomo 45; a través del cual los ciudadanos DOUGLAS QUINTERO DIAZ y MARITZA DE JESUS RAMIREZ, dieron en venta a la ciudadana SOLANGE GERMANIA MARTINEZ BUITRAGO, un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra planta baja guión (PB-E) con numero catastral 01-41-19—4-PB-E, situado en la planta baja del edificio número 19-4, Sector Dos del CONJUNTO PARQUE CIUDAD CASARAPA, parcela Nº19, ubicado en la Urbanización Ciudad Casarapa (etapa II-A) en jurisdicción del municipio Plaza del estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el demandante adquirió en el año 2007, la propiedad del inmueble objeto de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 37 al 40) en copia certificada DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 08 de abril de 2013, el cual quedó anotado bajo el Nº 46, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre los ciudadanos SOLANGE GERMANIA MARTINEZ BUITRAGO –en carácter de opcionante, aquí demandados- y el ciudadano MIKHAIL PUSHKIM LANZ TORREALBA –en carácter de optante, aquí demandante-. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que en fecha 08 de abril de 2013, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por un apartamento destinado a vivienda, un apartamento distinguido con el número y letra planta baja guión (PB-E) con numero catastral 01-41-19—4-PB-E, situado en la planta baja del edificio número 19-4, Sector Dos del CONJUNTO PARQUE CIUDAD CASARAPA, parcela Nº19, ubicado en la Urbanización Ciudad Casarapa (etapa II-A) en jurisdicción del municipio Plaza del estado Miranda. Así se precisa.
Abierto el juicio a prueba la parte actora promovió las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 93 al 114) en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRAVENTA debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda en fecha 07 de julio de 2007, anotado bajo el No. 45, Protocolo I, Tomo 45; y en copia certificada DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 08 de abril de 2013, el cual quedó anotado bajo el Nº 46, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; Ahora bien, en vista que la promoción de las documentales en cuestión operaba sin necesidad, pues las mismas fueron consignadas junto al libelo y valoradas oportunamente por este Tribunal, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones precedentemente emitidas y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Segundo.- ( Folio 117) en copia fotostática REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL, expedido por la Gerencia Regional de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria y Aduanera (SENIAT), a favor de la ciudadana SOLANGE GERMANIA MARTNEZ BUITRAGO -aquí demandante- con respecto a un bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el número y letra planta baja guión (PB-E) con numero catastral 01-41-19—4-PB-E, situado en la planta baja del edificio número 19-4, Sector Dos del CONJUNTO PARQUE CIUDAD CASARAPA, parcela Nº19, ubicado en la Urbanización Ciudad Casarapa (etapa II-A) en jurisdicción del municipio Plaza del estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de que la actora efectivamente es propietaria del bien inmueble cuyo cumplimiento pretende a través del presente juicio.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 116) en original COMPROBANTE DE RECIBO DE PAGO de fecha 19 de marzo de 2015, expedido por el condominio CIUDAD CASARAPA-PARCELA 19, a favor de SOLANGE G. MARTINEZ BUITRAGO, apartamento 04-PBE, por la cantidad de bolívares mil trescientos diecinueve con noventa y ocho céntimos (Bs.1.319,98). Ahora bien, aun cuando el documento privado bajo análisis no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe considera que dicha documental no aporta nada para la resolución de la presente, razón por la cual se desecha del presente proceso.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 117 al 119) en copia fotostática denominado como “HISTORIAL DEL CHAT ADJUNTO A ESTE CORREO COMO ARCHIVO “CHAT DE WHATSAPP CON MARIA MIKRAIL. TXT” ahora bien, aun cuando el documento privado bajo análisis no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe considera que no puede dársele ningún valor probatorio por cuanto de él no emana autoría alguna, razón por la cual se desecha del presente proceso.- Así se precisa.
Quinto.- (Folio120-121) en copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, celebrado entre los ciudadanos NAKLE KHAWAM –en carácter de opcionante, - y la ciudadana SOLANGE MARTINEZ Y ARIANA COLMENARES –en carácter de optantes, sobre un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con la letras y números AM RAYA DIEZ (AM-10), ubicado en la planta mezzanina del cuerpo del Centro Comercial Miranda, Municipio Plaza del estado Miranda. Esta alzada desecha dicha probanza, por cuanto nada aporta al tema controvertido, ya que se refiere a una relación contractual con personas ajenas al presente juicio. Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Se evidencia que la parte demandada no consignó con la contestación ninguna documental, no obstante, en el lapso probatorio, consignó a saber: TRANSFERENCIA A TERCEROS EN BANESCO (Folio 83-85); con los números de recibos 406959288, 387022042 y 416722388, respectivamente, sellados por BANESCO y correspondientes a la cuenta No. 01340342213423082499, beneficiario SOLANGE MARTNEZ, aquí demandante. Ahora bien, en vista que la referida probanza debió ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio..- Así se precisa.

IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión dictada en fecha 30 de junio de 2015, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(…)Una vez trabada la litis y en el lapso de la contestación de la demanda, la alega e invoca a su favor la cuestión previa contenida en el ordinal11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo que es: “la prohibición de la Ley de Admitir la acción de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinada causales que no sean las alegadas en la demanda” Argumenta la excepcionada.”.
(...omissis…)
En el presente caso, se evidencia que el demandado es un sujeto objeto de protección del Decreto con Rango y Fuerza de ley Contra el Desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, esto lo aclara la misma parte actora al señalar en su escrito libelar lo siguiente: “El objeto de la presente demanda es la de accionar por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA POR INCUMPLIMIENTO, en contra del ciudadano AMIKHAIL PUSKIMNG LANZ TORREALBA, por haber permanecido este en el viviendo en el inmueble como arrendatario por un tiempo y luego como opcionante de Un Apartamento de mi propiedad (…)”.
Tratándose como se ha evidenciado que la relación entre las partes inicio mediante un arrendamiento de inmueble destinado a vivienda principal, y visto el alcance jurídico de la protección que gozan los arrendatarios de la normativa legal supra invocada y que en esencia la petición de la demandante radica en resolver un contrato de opción de compra y que le sea devuelto el inmueble de su propiedad, con lo cual es evidente que en el supuesto de condenatoria, esto comportaría la pérdida del inmueble destinado a vivienda, es por lo que quien aquí decide visto que el fin último de la justicia es la garantía primordial del derecho a la defensa, al debido proceso y a una tutela Judicial efectiva para ambas partes, lo cual se encuentra consagrado en nuestra norma constitucional, por lo que es forzoso concluir que la declaratoria de la Cuestión Previa contenida en el ordinal undécima (11°), del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe prosperar en derecho. Y ASI DECIDE (…)”. (Resaltado y subrayado del texto)

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

El presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2015, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a través de la cual se declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
Las cuestiones previas, tomando el criterio del autor Emilio Calvo Baca (Derecho Procesal Civil I, 2000), se consideran un “estado de medio de defensa contra la acción, fundado en hechos imperativos o extintivos considerados por el Juez cuando el demandado los convoca, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores procesales, sin tocar el fondo del asunto”; por lo que su función es meramente subsanadora, pues se concentran en la búsqueda del cumplimiento total y cabal de todas las etapas del proceso.
Siguiendo con este orden de ideas y a los fines de deliberar sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el presente juicio seguido por OPCIÒN DE COMPRAVENTA, en el cual se pretende la entrega material del inmueble sobre el cual recayó el contrato suscrito entre las partes; esta Juzgadora estima pertinente traer a colación lo establecido en los artículos 2, 4, 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668, pues del contenido de dichas normas se desprende textualmente que:

Artículo 2.- “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupan inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.”

Artículo 4.- “A partir de la publicación del presente decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley en Gaceta de Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en ese Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente decreto-Ley. Los Procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial revisto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continúan su curso.”

Artículo 5.- “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda (…)”.

Artículo 10.- “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.”

Partiendo del contenido de las normas parcialmente transcritas, tenemos que antes de intentar cualquier acción judicial o administrativa cuya procedencia pudiera acarrear la practica material que comporte la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal, debe tramitarse el procedimiento previo ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda; al respecto, encontramos que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión proferida en fecha 17 de abril de 2013 (Expediente No. AA20-C-2012-0000712), precisó lo siguiente:

“(…) esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. Sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley. (...)” (Negrita y subrayado de este Tribunal Superior)

Así las cosas, tomando en consideración los razonamientos antes realizados en concordancia con el criterio jurisprudencial supra citado, puede quien aquí suscribe afirmar que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento administrativo fijado en el referido Decreto-Ley; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la Ley.
En efecto, siendo que en el caso de marras la pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, el cual recayó sobre un bien inmueble destinado a vivienda, que según lo manifestado por la parte actora en el escrito libelar la parte demandada ciudadano AMIKHAIL PUSHKIM LANZ TORREALBA, ha permanecido en el inmueble como arrendatario por un tiempo y luego como opcionante del mismo; por lo que solicita la entrega del mismo libre de bienes y personas; consecuentemente, quien aquí suscribe estima que la demandante DEBE TRAMITAR ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR CON COMPETENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA Y HÁBITAT el procedimiento especial contemplado en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas supra mencionado, pues evidentemente de ser declarada con lugar mediante sentencia definitivamente firme la acción intentada, ello implicaría la pérdida de la posesión o tenencia ejercida por el ciudadano AMIKHAIL PUSHKIM LANZ TORREALBA –aquí demandado- sobre el inmueble objeto del presente procedimiento.- Así se precisa.
De esta manera, en vista la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, puede oponer las cuestiones previas que estime pertinentes, encontrándose dentro de ellas la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual ataca directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, pues está dirigida al ataque procesal de la acción mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción; y en virtud que, la actora debe necesariamente tramitar ante el MINISTERIO DEL PODER POPULAR CON COMPETENCIA EN MATERIA DE VIVIENDA Y HÁBITAT el procedimiento especial contemplado en el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas supra mencionado, en consecuencia, esta Alzada debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada en ejercicio CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana SOLANGE GERMANIA MARTINEZ BUITRAGO, ambos plenamente identificados en autos, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 2015,y CONFIRMAR bajo las consideraciones expuestas en la presente decisión el referido fallo, a través del cual se declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, EXTINGUIDO EL PROCESO de conformidad con lo establecido en el artículo 356 eiusdem.- Así se decide.

V
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio CIOLI YASMIN OLIVARES DELGADO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana SOLANGE GERMANIA MARTINEZ BUITRAGO, ambos plenamente identificados en autos, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 2015, y CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en la presente decisión el referido fallo, a través del cual se declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, EXTINGUIDO EL PROCESO de conformidad con lo establecido en el artículo 356 eiusdem
Se condena en costas a la parte demandante recurrente, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la remisión del presente expediente junto con oficio en su debida oportunidad legal, al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintiséis (26) días del mes de octubre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA

ZULAY BRAVO DURAN.
EL SECRETARIO,

ED EDWARD COLINA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).

EL SECRETARIO,

ED EDWARD COLINA.

ZBD/EEC/Sofia
Exp. No. 15-8740