TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. OCUMARE DEL TUY.

Sentencia Definitiva
EXPEDIENTE: Nº 3001-14
PARTE ACTORA: MARIA MAGDALENA DELGADO ASCANIO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-13.150.141.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: YAJAIRA J. LEON G. y SILVIA BELISARIO, abogadas e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 41.083 y 202.969 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EDICSON AGUILERA MARTINEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.801.492.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN ONOFRE BLANCO MUÑOZ y JORGE ANTONIO RAMOS, abogados e inscritos en Inpreabogado bajo los Nros. 198.686 y 159.795, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA.
ANTECEDENTES
En fecha 12 de agosto de 2014, es interpuesta demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA, por la ciudadana MARIA MAGDALENA DELGADO ASCANIO, venezolana y titular de la cédula de identidad Nº V-13.150.141 asistida por la abogada YAJAIRA J. LEÓN G., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 41.083, contra el ciudadano EDICSON AGUILERA MARTINEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.801.492, fundamentada en los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil y del artículo 26, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en fecha 13 de agosto del 2014, se admitió la presente demanda; en fecha 09 de marzo del 2015, el Alguacil de este Tribunal consigno compulsa de citación por cuanto no logro localizar a la parte demandada; el 17 de abril del 2015, mediante auto se ordenó y libró Cartel de Citación a la parte demandada; en fecha 04 de agosto del 2015 se dio por citado la parte demandada en el presente juicio; la parte demandada dio contestación el día 04 de agosto del 2015; fueron agregadas las pruebas promovidas por la parte actora; el día 07 de octubre del 2015 fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora y negada las pruebas promovidas por la parte demandada por extemporánea por tardía; en fecha 11 de enero del 2016 la parte demandada presento informe; el día 12 de enero del 2016 se declaro el presente juicio en estado de sentencia.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en este juicio, hace previamente las siguientes consideraciones:
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al Ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Los apoderados de la parte actora alegaron en el libelo de la demanda:
1.- Que las partes suscribieron un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 05 de noviembre del 2012, anotado bajo el Nº 012, Tomo 312 de los Libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría.
2.- Que establecieron en la primera clausula el compromiso de las partes, una de comprar y la otra de vender un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 77 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construidas, situada en la Calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, Sector Norte, Carretera Nacional Charallave-Cúa, Prolongación de la Avenida Monseñor Pellín, Sector Hacienda Quebrada de Cúa, del Municipio Autónomo Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda el cual estaba libre de gravámenes e hipotecas.
3.- Que igualmente establecieron en la segunda clausula el plazo de duración del mencionado contrato de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación del mismo, más treinta (30) días de prórroga.
4.- Que la compradora se comprometía en adquirir el inmueble por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (550.000,00), que de la mencionada cantidad se le entregó en ese acto al vendedor cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) por arras de garantizar la operación.
5.- Que en la clausula cuarta quedó expresamente convenido que si por causa imputable a la compradora no se suscribe el documento definitivo de compra venta en el plazo señalado, perderá la cantidad de 25.000,00 Bs. y en caso contrario la vendedora deberá reintegrar a la compradora la arras entregada es decir cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) más veinticinco mil bolívares (25.000,00 Bs), por concepto de clausula penal.
6.- Que en fecha 25 de febrero del 2013, la compradora comunica a la vendedora que su crédito fue aprobado y que debía llevar el mismo al Banco de Venezuela para su visto bueno ya que el inmueble objeto de la venta pesaba una Hipoteca de Primer Grado por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs.).
7.- Que pasado el tiempo, lo único que le informaba el ciudadano EDICSON AGUILERA MARTINEZ, (parte demandada), es que el Banco no le había entregado el documento con el respectivo visto bueno, para proceder a la firma definitiva; que en fecha 12 de junio del 2013, se traslado a la Oficina del Banco de Venezuela donde le informaron que el Propietario Ciudadano AGUILERA MARTINEZ EDICSON, por intermedio de la ciudadana Gil Virginia Carolina, en fecha 22 de mayo del 2012, había retirado el documento de la Venta Definitiva; que en la misma fecha se traslado al BANABIH, en la oficina principal informándole que el propietario del inmueble objeto del presente juicio había llevado el documento para darle el visto bueno, y que el único que podía tramitar dichas diligencias era el propietario.
8.- Que de múltiples intentos por comunicarse con el vendedor y solicitar respuesta de su actitud de retener el documento que le había entregado el Banco Bicentenario, para adquirir el inmueble objeto del presente juicio, en fecha 11 de junio del 2014 logro comunicarse vía telefónica manifestándole que no va a venderle.
9.- Que el comportamiento del ciudadano EDICSON AGUILERA MARTÍNEZ, ha sido negligente y engañosa, y que solo tuvo el animus de obtener de manera fraudulenta un dinero para su beneficio, que no tuvo la intención de vender, ya que él sabía que el inmueble tenía la hipoteca vigente, lo cual impedía los trámites ante el BANABIH y al Banco de Venezuela.
10.-Que hasta el momento de interposición de la demanda no ha hecho la liberación de la hipoteca que pesa sobre dicho Inmueble objeto de la oferta de venta, violando así lo estipulado en el mencionado Contrato, donde estipulaba que dicho inmueble estaba libre de gravamen.
11.- Que demanda al ciudadano EDICSON AGUILERA MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-13.150.141 por cumplimiento de contrato de Opción de Compra-Venta, y por lo tanto a la obligación de venderle el inmueble ya referido a la ciudadana MARIA MAGDALENA DELGADO ASCANIO, titular de la cédula de identidad Nº V-13.150.141, cumplimiento que solicita de conformidad a lo establecido en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil y las Clausulas contenidas en el contrato.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El ciudadano EDICSON AGUILERA MARTINEZ parte demandada asistido por el abogado JUAN ONOFRE BLANCO MUÑOZ inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 198.686, en su oportunidad para dar contestación la presente demanda lo hace en los términos siguientes:
1.- Negó, rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la parte actora intentada en su contra.
2.- Que es cierto que suscribió un contrato de oferta de venta con la ciudadana MARIA MAGDALENA DELGADO ASCANIO en fecha 05 de noviembre de 2012, en las cual se establecieron clausulas comprometiéndose ambas partes a cumplir; que el plazo estipulado fue de 90 días más una prórroga de 30 días se cumplió sin que estuviesen los recursos financieros disponibles por la compradora.
3.- Igualmente negó y rechazó que la demandante desconociera que pesaba una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del contrato por cuanto dentro de la documentación que le solicitó la institución financiera, se encontraba una certificación de gravámen donde se reflejó tal hipoteca, por lo que en su oportunidad se realizó los trámites pertinentes y exigidos por el banco.
4.- Así mismo negó y rechazó, que no se hayan realizado los trámites para llevar el documento de venta al registro, alegando que por el contrario transcurrió el tiempo establecido en el contrato, y no le fue aprobado a la compradora la totalidad del crédito.
5.- Negó, que no haya habido repuesta ni comunicación alguna de su parte con la demandante en cuanto a los tramites y su situación para el cumplimiento del contrato que suscribieron, y que él haya manifestado que no le iba a devolver el dinero en arras ante las circunstancia que se estaban dando.
DE LA CARGA PROBATORIA
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente Nro. 00-261, Sentencia Nº 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:
“…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”
Conforme a lo antes expuesto, esta Juzgadora pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Documentales traídos en el libelo de la demanda:
• Marcada con la letra “A”, contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda, en fecha 05 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 012, Tomo 312 de los Libros de Autenticaciones, donde se evidencia que las partes suscribieron contrato de promesa de venta sobre un Inmueble destinado a Vivienda Principal constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 77 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construidas, situada en la Calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, Sector Norte, Carretera Nacional Charallave-Cúa, Prolongación de la Avenida Monseñor Pellín, Sector Hacienda Quebrada de Cúa, del Municipio Autónomo Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, donde manifiesta que el inmueble está libre de gravámenes e hipotecas, el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil le otorga pleno valor probatorio a los fines de demostrar la relación contractual entre las partes. ASI SE ESTABLECE.-
• Marcada con la letra “B” copia simple de comunicado de resolución de crédito emitido por el Banco Bicentenario en fecha 25 de febrero del 2013 y anexo del mismo el contrato de préstamo hipotecario para su registro, donde se evidencia que fue aprobado un crédito por un monto de 300.000,00 Bs., a favor de la ciudadana MARIA DELGADO, titular de la cédula de identidad Nº V-13.150.141 y del contrato de préstamo para adquirir un Inmueble destinado a Vivienda Principal constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 77 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construidas, situada en la Calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, Sector Norte, Carretera Nacional Charallave-Cúa, Prolongación de la Avenida Monseñor Pellín, Sector Hacienda Quebrada de Cúa, del Municipio Autónomo Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, el cual no fue desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.-
• Marcado con la letra “C” registro de información de queja presentado por la ciudadana MARIA DELGADO, titular de la cédula de identidad Nº V-13.150.141, en copia simple, por ante el Banco de Venezuela Banco Universal, en el cual se evidencia que la prenombrada ciudadana, manifiesta: “vengo a saber el documento para ver si es verdad que hace mas de 15 días salió el documento hacia banavid) ya que se debe una hipoteca sobre ese inmueble que boy a comprar y ahora el dueño no me quiere vender debido a que el documento no ha salido.”. Tal instrumento no fue desconocido, impugnado ni tachado en la oportunidad legal por la parte contraria, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni atacado su contenido, en consecuencia esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECDIDE.-
• Marcado con la letra “D”, copia simple de planilla de “ Visto bueno” de Crédito Hipotecario con Recursos Propios de fecha 08 de mayo del 2013, a favor del ciudadano EDICSON AGUILERA, emitido por el BANCO DE VENEZUELA Banco Universal, para ser llevado al banco donde se tramita la venta. Esta Juzgadora observa que la referida planilla fue retirada por la ciudadana Virginia Gil en fecha 22 de mayo del 2013, según sello húmedo, y de la misma se evidencia el visto bueno dado dicha entidad financiera. Tal instrumento no fue impugnado ni tachados en la oportunidad legal por la parte contraria, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni atacado su contenido, en consecuencia esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.-
• Marcado con la letra “E” autorización suscrita por el ciudadano por el ciudadano EDICSON AGUILERA MARTINEZ parte demandada en la cual se refleja que el prenombrado ciudadano autorizó a la ciudadana VIRGINIA CAROLINA GIL a retirar un documento en la entidad financiera del Banco de Venezuela, el cual no fue impugnado, ni desconocida su firma, por lo que esta sentenciadora lo tienen como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil por lo que se le concede pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.-
• Marcada con la letra “F” contrato de préstamo hipotecario del Banco de Venezuela, a favor del ciudadano EDICSON AGUILERA MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 15.801.492, el cual se protocolizó por ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 18 de febrero de 2009, anotado bajo el Nº 2009.472, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 236.13.10.1.744, y correspondiente al Libro de Folio Real del 2009, donde se evidencia que el ciudadano prenombrado, parte demandada en el presente juicio, en fecha 18 de febrero de 2009, obtuvo un préstamo por los recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) para adquirir el Inmueble objeto del presente litigio y sobre el mismo pesa una hipoteca del primer grado. Ahora bien, dicho instrumento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente de conformidad con los artículos 429 y 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.-

En el lapso de promoción de pruebas
La parte actora ratifico los documentos traídos en su libelo de la demanda; promovió prueba de informe de la Oficina de Registro de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda y a la oficina Principal del BANABIH Departamento de Asesoría Legal; promovió las testimoniales de los ciudadanos, MARIAN COROMOTO ORTEGA MARQUEZ, MAYORA DE RAMOS JENNIFER NAYARIT, INDIRA ISABEL LANDAETA GONZALEZ y CESAR EDUARDO CAMEJO, venezolanos y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.010.308, V-13.044.930, V-17.963.674 y V-18.728.962, respectivamente.
De la prueba de informes:
• Cursa al folio 93, original de Certificación de Gravamen de fecha 11 de noviembre del 2015, emitida por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, y recibida en fecha 12 de noviembre del 2015, que cubre los últimos 10 años, del inmueble objeto del presente juicio, remitido por ese Registro en virtud de solicitud realizada por la parte actora, en el cual se refleja que existe vigente una Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, hasta por el doble de la cantidad de CUARENTAL MIL BOLIVAARES (Bs. 40.000,00). Ahora bien, de conformidad con los artículos 429 y 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Documento éste al cual esta Juzgadora lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.-
• Cursa al folio cien (100), original de informe emitido por el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH) de fecha 08 de diciembre del 2015, y agregado en autos en fecha 28 de enero del 2016, en repuesta a lo solicitado por la parte actora mediante oficio emitido por este Tribunal a esa institución, en el cual se evidencia que aparece en su registro una solicitud personal de liberación de hipoteca (visto bueno) a favor del ciudadano EDICSON AGUILERA MARTINEZ (parte demandada) con fecha de recepción el 26 de junio del 2013. y que por tener la firma de un funcionario administrativo está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario, le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.
De las testimoniales:
Antes de pasar a valorar los testigos promovidos por la parte actora es necesario establecer lo siguiente:
El Autor RODRIGO RIVERA MORALES, profesor de la Universidad Católica del Táchira, Presidente del Instituto de Derecho Procesal Colombo-Venezolano en su libro LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO expresa lo siguiente:
“La prueba de testigo es uno de los medios probatorios admitidos en la legislación positiva. Esta prueba es una de las más utilizadas para la reconstrucción de los hechos, bien para comprobar la existencia o modo, tiempo y lugar de hecho; también acerca de las circunstancias que rodearon su realización; o simplemente, contradecir la existencia del hecho. Los testigos deben ser extraños a las partes que constituyen el litigio, en el sentido que no deben tener interés en las resultas del mismo, bien a favor o en contra. La prueba de testigo, es un medio probatorio muy antiguo”
Ahora bien, de las testimoniales de los mencionados ciudadanos, solo se evacuó la testimonial de la ciudadana MYRIAM COROMOTO ORTEGA MARQUEZ, venezolana y titular de la cédula de identidad Nº V-6.010.308, de sus dichos se evidencia que concuerda con los hechos alegados por la parte demandante, en cuanto a que le consta que la ciudadana MARIA MAGDALENA DELGADO ASCANIO, le entregaron el documento para registrar la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio; de igual manera manifiesto en su disposición que le consta que la prenombrada ciudadana le hizo entrega al ciudadano EDICSON AGUILERA el documento original de venta para que procesara el visto bueno de dicho documento ante el banco de Venezuela y al BANAVIH y que continuó con la entrega del antes mencionado documento dentro del lapso de la oferta de venta, por lo que hubo congruencia en sus dichos, no hubo contradicción, hubo firmeza en su declaración; igualmente la testigo es hábil, es un testigo presencial de los hechos, y no fue tachado, ni repreguntada en la oportunidad legal por la parte demandada, razón por la cual se le otorga valor probatorio a tal declaración, a los fines de demostrar que la parte actora fue diligente en la entrega de los documentos. Y ASÍ SE DECIDE.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada en la oportunidad legal para dar contestación de la demanda junto al escrito de contestación no consigno prueba alguna; en el lapso oportuno para promover pruebas el Tribunal declaró extemporánea por tardía la consignación del escrito de promoción de pruebas,
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana MARIA MAGDALENA DELGADO ASCANIO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-13.150.141 contra la ciudadana EDICSON AGUILERA MARTINEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.801.492; fundamentando dicha pretensión en la exigencia por parte de la referida demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara, con el referido ciudadano, sobre un inmueble propiedad de este último; contrato que fue debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas Charallave Estado Miranda, en fecha 05 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 012, Tomo 312 de los Libros de Autenticaciones. Ello en atención a que la actora, como optante compradora, había cumplido con sus obligaciones; siendo el caso, aduce que el demandado no dio cumplimiento con las obligaciones inherentes, a su consecución y cumplimiento, consistentes entre otras la de entregar el documento de liberación de la Hipoteca para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva. ASÍ SE ESTABLECE.-
Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso.
Visto lo anterior, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra.
El autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”
La jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legitima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato.
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”. Novena Edición, Pagina 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral; 2) Es un contrato consensual; 3) Es un contrato oneroso; 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido; 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”.-
Por su parte en este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ, en fecha 09 de julio de 2009 (Caso: Ada Preste de Suarez y Santiago Suarez Ferreyro contra Desarrollos 20699 C.A, estableció el siguiente criterio:
“...Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
-Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
-Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
-Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
-Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y Práctica. P. 195).
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho...”
En este orden de ideas la misma Sala en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Expediente Nº 2010-000131, sostuvo el siguiente criterio:
“...De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo...”
Así pues visto lo anterior y conforme al criterio antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Clausula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
De lo anterior observa quien aquí suscribe que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. ASÍ SE ESTABLECE.-
Establecido lo anterior, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a resolver lo establecido por las partes contratantes en las Cláusulas Primera, segunda, Tercera y Cuarta, de lo cual se observa:
Cláusula Primera: “EL VENDEDOR, por medio del presente documento se compromete a vender a LA COMPRDORA, quien a su vez se obliga a comprar, un inmueble, constituido por una parcela de terreno distinguido con el No. N77 y la vivienda pareada de dos (2) plantas sobre ella construida, situada en la Calle Norte 2, Lote II de la Urbanización PARQUE RESIDENCIAL VILLA FALCON Sector Norte, Carretera Nacional Charallave-Cúa, Prolongación de la Avenida Monseñor Pellín, Sector Hacienda Quebrada de Cúa, jurisdicción del Municipio Autónomo Urdaneta del Estado Miranda, (…) El inmueble objeto del presente contrato está libre de gravámenes e hipotecas, nada adeuda por impuestos de ninguna naturaleza y solo soporta las cargas propias del Régimen de Venta de Parcelas (…) le ha pertenecido al vendedor hasta ahora tal como consta de documento protocolizado en la Oficina de Registro de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda el 18 de Febrero del 2009 inscrito bajo el Número 2009.472, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 236.1310.1.744 correspondiente al Libro de folio Real del año 2009. ”.
Cláusula Segunda: “El plazo de duración del presente contrato es de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación del presente documento más treinta (30) días de prórroga.”.
Cláusula Tercera: “LA COMPRADORA se compromete a adquirir el referido inmueble por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00) el cual deberá cancelar el día de la firma del documento definitivo de compra-venta en la Oficina de Registro respectiva. Ahora bien, de la cantidad referida, LA COMPRADORA le entrega en este acto a EL VENDEDOR en calidad de arras para garantizar la operación la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) en moneda de curso legal a entera y cabal satisfacción de LA VENDEDORA. Queda expresamente convenido que de efectuarse la operación definitiva de compra-venta la cantidad dada en arras se imputara al precio.”
Cláusula Cuarta: “Queda expresamente convenido, y así lo entiende las partes, que si por causas imputables a LA COMPRADORA no se suscribe el documento definitivo de Compra-venta en el plazo señalado en la Clausula Segunda perderá la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) del monto entregado por concepto de garantía, la cual es reseñada en la Clausula Tercera quedando dicho monto a ¡favor de EL VENDEDOR, por concepto de cláusula penal, debiendo éste último reintegrar el diferencial del monto que asciende a la cantidad de veinticinco Mil bolívares (Bs. 25.000,00). En el caso de que la firma de dicho documento no se efectuare en el plazo anteriormente indicado por causas imputables a EL VENDEDOR esté deberá reintegrar a LA COMPRADORA la cantidad de Cincuenta Mil bolívares (bs. 50.000,00) entregado por concepto de garantía y que se encuentra reflejada en la cláusula Tercera y además deberá cancelar a LA COMPRADORA la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs 25.000,00) por concepto de Cláusula penal”
Por consiguiente en el caso que nos ocupa, y del estudio efectuado al contrato objeto de la litis nos encontramos que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs 550.000,00), en los términos establecidos en las referidas cláusulas y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. ASÍ SE ESTABLECE.-
En este sentido, el Código Civil en su Capítulo IV, Titulado “De las obligaciones del vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala:
Artículo 1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad”.
El texto antes transcrito consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer la entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de tramites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el pre contrato de opción a compra venta celebrado en fecha cinco (05) de noviembre de 2012. ASÍ SE ESTABLECE.-
Por su parte prevé el artículo 1.167 del mismo Código, lo que textualmente se transcribe:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La norma in comento regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
El referido artículo, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato; siendo el caso de autos que la parte accionante, ciudadana MARIA MAGDALENA DELGADO ASCANIO optó por el cumplimiento del mismo. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, vistas las actas que conforman el presente procedimiento, y adminiculando esta Juzgadora las pruebas traídas a los autos por las partes, se evidencia que el accionante tenía la obligación de pagar la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.550.000,00), en la forma establecida en la Cláusula Tercera del referido contrato de opción a compra-venta, de lo cual el accionante pago en calidad de ARRAS, la cantidad CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,oo), cuya cantidad sería imputada al precio de la venta y en virtud que la parte demandada (vendedora), no dio cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato demanda tal cumplimiento; las partes establecieron que las obligaciones allí pautadas debían ser cumplidas dentro del lapso de ciento ochenta (180) días para que se pudiera efectuar la protocolización del documento definitivo de venta, ahora bien, visto que la parte actora en su libelo, manifestó que en fecha 25 de febrero del 2013 le hizo entrega al vendedor (parte demandada) los documentos de contrato de préstamo hipotecario aprobado a favor de la compradora (parte actora) para su registro, a los fines de que realizará los tramites de la liberación de la Hipoteca que pesa sobre dicho inmueble objeto del presente juicio; la parte demandada en su escrito de contestación se limitó a señalar como incierto que no hubiese realizado los trámites para llevar el documento de venta al Registro. Es decir, no trajo probanza alguna que sustentara tal afirmación. Por el contrario cursa en autos al folio cien (100 ), informe emitido por el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH) de fecha 08 de diciembre del 2015, promovido por la parte actora del cual se desprende: que existe una solicitud personal de liberación de hipoteca (visto bueno) a favor del ciudadano EDICSON AGUILERA MARTINEZ (parte demandada) con fecha de recepción el 26 de junio del 2013, es decir que la parte demandada inicio el proceso de tramitación de la liberación de hipoteca , aproximadamente tres (3) meses posteriores al vencimiento de la prorroga, por lo que concluye está sentenciadora que la parte demanda fue negligente para proveer en el tiempo oportuno el documento de liberación de hipoteca, habiendo recibido de acuerdo al informe emanado del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), dos ejemplares en original del documento de liberación de hipoteca en fecha 25/07/2013, incumpliendo en consecuencia con la pactado en el contrato de opción de compra venta, e imposibilitando el perfeccionamiento de la venta definitiva, resultando forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la presente demanda en la parte dispositiva del fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
1. Se declara CON LUGAR, la demanda por Cumplimiento de Contrato de Promesa de Compra-Venta, interpuesta por el ciudadano MARIA MAGDALENA DELGADO ASCANIO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-13.150.141, contra el ciudadano EDICSON AGUILERA MARTINEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.801.492.
2. Se ordena al demandado, ciudadano EDICSON AGUILERA MARTINEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.801.492, a registrar la liberación de hipoteca otorgada por el Banco Nacional de la Vivienda y Habitat (BANAVIH) y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes, que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público respectivo, relacionado al Inmueble destinado a Vivienda Principal constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 77 y la vivienda pareada de dos plantas sobre ella construidas, situada en la Calle Norte 2, Lote II de la Urbanización Parque Residencial Villa Falcón, Sector Norte, Carretera Nacional Charallave-Cúa, Prolongación de la Avenida Monseñor Pellín, Sector Hacienda Quebrada de Cúa, del Municipio Autónomo Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, tal como consta de documento protocolizado en la Oficina de Registro de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda el 18 de Febrero del 2009 inscrito bajo el Número 2009.472, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 236.1310.1.744 correspondiente al Libro de folio Real del año 2009. En caso de negativa del demandado a dar cumplimiento al particular supra señalado, el Tribunal oficiara a la entidad financiera Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH) a fin de que remita a este Tribunal el respectivo documento de Liberación de hipoteca.
3. De conformidad con lo pactado en el Contrato de Promesa de Compra Venta, la ciudadana MARIA MAGDALENA DELGADO ASCANIO, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-13.150.141, deberá pagar al demandado al momento del otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro respectiva, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,oo), por concepto de pago de la cantidad restante del precio de venta convenido.
4. En caso de negativa de la Vendedora o demandada de otorgar el documento, la presente sentencia servirá de título de propiedad a favor de la Compradora o demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa consignación por ante este Tribunal de la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,oo), por concepto de pago restante del precio de venta convenido.
5. Por haber sido vencida la parte demandada, se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Regístrese y Publíquese e inclusive en la página Web de este Tribuna.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, a los veintiún (21) días del mes de abril de dos mil dieciséis (2016) Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ

DRA. ARIKAR BALZA SALOM
EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 3:00 p.m.

EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA