TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
Los Teques, 01 de abril de 2016
PARTE DEMANDANTE: AGROPECUARIA PENSA, C.A., empresa mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, el día tres de junio de mil novecientos ochenta y siete (03/06/1987), bajo el número 19, Tomo 69-A Segundo, domiciliada en la ciudad de Los Teques.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIA BETANIA PEÑA SÁNCHEZ, CAROLINA BARREIROS SUÁREZ y JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 235.475, 72.143 y 26.718, correlativamente.
PARTE DEMANDADA: REPRESENTACIONES REMI, C.A., empresa mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, el día veinte y seis de abril de mil novecientos noventa y cuatro (26/04/1.994), bajo el número 55, Tomo 22-A Primero, domiciliada en la ciudad de Los Teques.
APODERADO JUDICIAL SIN PODER DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS MORANTE HERNANDEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 41.076.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente juicio, mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano: JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA, co-apoderado judicial de la parte actora, arriba identificado a través del cual demanda a la empresa REPRESENTACIONES REMI, ut supra identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada al Desalojo del inmueble constituido por un galpón con una superficie aproximada de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 Mts2) de construcción, dotado internamente de un local para oficina con baño incorporado y un baño auxiliar, que forma parte integrante del inmueble conformado por dos parcelas de terrenos limítrofes, identificados con los números 10 y 11 en el Parcelamiento Unidad Industrial Los Teques, ubicado en el lugar denominado “El Tambor”, Los Teques, estado Bolivariano de Miranda.
Alega la parte actora que la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA, C.A., en fecha 30 de agosto de 1995, dio en arrendamiento a la empresa mercantil, demandada, denominada “REPRESENTACIONES REMI C.A.” el inmueble en referencia. Que la referida relación arrendaticia fue celebrada originalmente por un período de doce (12) meses, como plazo fijo, sin embargo, los días 31 de agosto de 1998 y 28 de febrero de 1999 se convino en prorrogar por documento privado, dicho contrato hasta el día 28 de febrero de 1999; y, hasta el 31 de agosto de 1999, modificándose en ambas oportunidades el canon de arrendamiento. Que en fecha veintiocho (28) de febrero de 2003, mediante nuevo documento privado, reglamentaron nuevamente la relación arrendaticia, en la cual convinieron un nuevo canon de arrendamiento y una duración de doce (12) meses fijos contados a partir del día 28 de febrero de 2003, prorrogándose dicha duración mediante documento privado el día 28 de enero de 2005 por un nuevo periodo de doce (12) meses fijos, contados a partir del 1º de febrero de 2005. En fecha 1º de enero de 2007, se reglamentó nuevamente la relación arrendaticia mediante documento privado y, se estableció un nuevo canon de arrendamiento con una duración de un (1) año fijo, contado a partir de dicha fecha. Finalmente, y mediante documento autenticado, en fecha 15 de febrero de 2010 se reglamentó nuevamente la relación arrendaticia estableciéndose que la duración seria de dos (2) años contados a partir del 1º de enero de 2010, a menos que dentro de los 90 días previos al vencimiento, existiera notificación de alguna de las partes en sentido contrario, lo que conduciría a una prorroga por periodos iguales de un año, circunstancia que en ningún caso produciría la tácita reconducción y, se estableció el canon de arrendamiento para el segundo año de la duración convenida, en la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00). Asimismo, señaló que en fecha 25 de noviembre de 2011 y dentro de los noventa días anteriores al vencimiento del plazo establecido, se le notificó expresamente a la inquilina que el referido contrato de arrendamiento no sería prorrogado a su vencimiento. Sin embargo a ello, en fecha 28 de noviembre 2014, se notificó nuevamente a la hoy demandada que el 31 de diciembre de ese año se vencería el plazo de prorroga legal. Por consiguiente a todo lo anterior, señala que el contrato de arrendamiento venció el día 1º de enero de 2012, según su cláusula tercera, autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el día 15 de febrero de 2010, anotado bajo el número 29, tomo 40 de los libros de autenticaciones. Y, como la demandada ocupó el inmueble de marras en calidad de inquilina durante más de diez (10) años, le correspondía tres (3) años como lapso de prorroga legal, que vencieron el 1º de enero de 2015, fecha en la que debió entregar el inmueble arrendado a la demandante, libre de bienes y personas así como en las condiciones que lo recibió, el día 1º de enero de 2015. Razón por la cual considera procedente la acción de desalojo, fundamentándola en los artículos 1, 40 y 43 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Por su parte la representación judicial sin poder de la parte demandada en escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 10 de noviembre de 2015, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos narrados como en el derecho alegado en cada uno de los extremos libelados así como que la empresa demandada deba devolver sin plazo alguno, el inmueble arrendado, por cuanto ambas partes continuaron con la relación arrendaticia a partir del día 1º de enero de 2015. Igualmente, rechaza por insuficiente la estimación libelada e impugna la ilegalidad de las copias fotostáticas consignadas. Por todo lo anterior, solicita sea declarada sin lugar la demanda y se condene en costas a la demandante.
PUNTO PREVIO
Visto que en la oportunidad de dar contestación a la demanda la representación judicial sin poder de la parte demandada impugnó la cuantía del asunto debatido, por considerarla insuficiente; sosteniendo que dicha estimación debió ser calculada en base a la sumatoria del canon de arrendamiento multiplicado por una anualidad, así las cosas, resulta necesario hacer un pronunciamiento previo a el examen del merito de la causa; al respecto, cabe señalar que en el precedente de facto proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo del 13 de abril del año 2000, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, expediente n° 00-001, ulteriormente ratificado en sentencia dictada por la misma Sala de Casación Civil en fecha 26 de julio de 2012, expediente nº 2012-000263, se estableció que “…si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil…”. Como puede verse, en el presente caso particular se trata de un asunto similar, pues la pretensión deducida por la parte actora es precisamente de cumplimiento de contrato, sin que persiga el pago de indemnización pecuniaria alguna. Siendo así, se colige que la estimación de la cuantía contenida en el escrito libelar por la suma de Bs. 60.000,oo, ergo, en base a esta consideración y visto que no existe una regla legal que en tal caso obligue estimar la demanda atendiendo exclusivamente al quantum de la pensión de arrendamiento, resulta claro que debe desestimarse la impugnación bajo examen y tenerse como válida la estimación formulada en el libelo de la demanda. Así se decide.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
POR LA PARTE DEMANDANTE, fue consignado con el libelo: 1. Marcado “A”, poder autenticado conferido por los representantes de la empresa demandante a los ciudadanos: MARÍA BETANIA PEÑA SÁNCHEZ, CAROLINA BARREIROS SUÁREZ y JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números V-21.132.635, V-12.415.967 y V-6.463.526, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 235.475, 72.143 y 26.718, correlativamente, el cual no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo que este tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se consideran fidedignas y se le concede pleno valor probatorio. 2. Marcado “B” documento autenticado en fecha 30 de agosto de 1995 por la Notaría Pública Primera de Los Teques, Estado Miranda, inserto bajo el número 51, tomo 71, donde la compañía anónima AGROPECUARIA PENSA, C.A., da en arrendamiento por doce (12) meses fijos, contados a partir del 01 de septiembre de 1995 a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., un galpón con una superficie aproximada de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 mts2) de construcción dotado internamente de un local para oficinas con baño incorporado y un baño auxiliar, todo lo cual forma parte integrante de un inmueble conformado por dos (2) parcelas de terrenos limítrofes identificadas con los números diez y once (10 y 11), en el Parcelamiento Unidad Industrial Los Teques, ubicado en el Sector El Tambor, Los Teques, estado Miranda, el cual no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le concede pleno valor probatorio. 3. Marcado “C” y “D” documentos privados suscritos en fechas 31 de agosto de 1998 y 28 de febrero de 1999, entre los representantes de la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A., y por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI, C.A., en los cuales convinieron prorrogar el contrato de arrendamiento hasta el 28 de febrero de 1999; y, hasta el 31 de agosto de 1999, a los cuales el Tribunal les confiere pleno valor probatorio por cuanto no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada, en su oportunidad legal, ya que su desconocimiento se hizo en plena audiencia de juicio, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, 4. Marcado “E, F y G” sendos documentos privados suscritos en fechas 28 de febrero de 2003, 28 de enero de 2005 y 1 de enero de 2007 entre los representantes de la sociedad mercantil demandante y por la sociedad mercantil demandada, en los cuales convinieron prorrogar el contrato de arrendamiento por una duración de doce (12) meses fijos, a los cuales el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les confiere pleno valor probatorio por cuanto no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada en su oportunidad legal, ya que su desconocimiento se hizo en plena audiencia de juicio, 5. Marcado “H” documento autenticado en fecha 15 de febrero de 2010, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el número 29, Tomo 40, donde la partes de este juicio celebran contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras, estableciendo una duración de dos (2) años contados a partir del primero de enero de 2010, señalando que en caso de que mediase notificación dentro de los 90 días previos al vencimiento, de cualesquiera de las partes en sentido contrario, se entenderá prorrogado por periodos iguales de un (1) año, sin que pudiese producir la tácita reconducción, asimismo, se estableció un canon de arrendamiento de 8.000 bolívares mensuales para el segundo año de la duración convenida, el cual no fue desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le concede pleno valor probatorio. 6. Marcado “I” planilla de pago de los aranceles pagados en la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, así como solicitud de la actuación requerida por los representantes de la empresa AGROPECUARIA PENSA C.A., de notificar a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., de la no renovación a su vencimiento del contrato de arrendamiento sobre el inmueble sub judice, al igual que el auto que ordena darle curso como la acta notarial, todo lo cual no fue impugnado, tachado ni desconocido, por lo que el Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 7. Marcado “J”, planilla de pago de aranceles, solicitud de la actuación, el auto dictado por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, así como su acta notarial donde se le notifica a la hoy demandada, que el día 31 de diciembre de 2014, vencería el plazo de la prorroga legal, todo lo cual no fue impugnado, tachado ni desconocido, por lo que el Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
POR LA PARTE DEMANDADA, fue consignado en copia fotostática simple, firmada y sellada por la institución financiera BANESCO, los depósitos bancarios correspondientes a los días 21 de enero, 06 de febrero, 07 de marzo, 02 de abril, 06 de mayo, 03 de junio, 03 de julio, 06 de agosto, 03 de septiembre, 03 de octubre, 05 de noviembre y 05 de noviembre, todos del año 2014 correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento, por un monto cada uno de 12.259,80, con cargo a la cuenta corriente número 0134-0035-11-0353005510, cuyo titular es la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A., todo lo cual no fue impugnado, ni desconocido, por lo que el Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, amén de que tal circunstancia al ser confrontada con la comunicación sin número librada el 05 de enero de 2016 por BANESCO, Banco Universal, inserta a los folios 06 al 08 de la segunda pieza, se constata la certeza de lo anterior. Asimismo, consigna en copia fotostática simple, firmada y sellada por la institución financiera BANESCO, los depósitos bancarios correspondientes a los días 02 de enero, 03 de febrero, 04 de marzo, 08 de abril, 05 de mayo, 05 de junio, 07 de julio, 06 de agosto, 07 de septiembre, 06 de octubre; y, 10 de noviembre, todos del año 2015 correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento, por un monto cada uno de 12.259,80, con cargo a la cuenta corriente número 0134-0035-11-0353005510, cuyo titular es la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA C.A., todo lo cual no fue impugnado, ni desconocido, por lo que el Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, amén de que tal circunstancia al ser confrontada con la comunicación sin número librada el 05 de enero de 2016 por BANESCO, Banco Universal, inserta a los folios 09 al 13 de la segunda pieza, se constata la certeza de lo anterior.
En cuanto al mérito del presente asunto, este Tribunal observa lo siguiente: Conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. En el presente caso fue suscrito originalmente entre las partes en fecha 30 de agosto de 1995, contrato de arrendamiento, el cual cursa en original a los folios catorce al diez y seis (F.14 al 16) del presente expediente, el cual como todas sus renovaciones y prorrogas ha sido reconocido por las partes, por lo que, se tiene con plena validez en todos sus efectos jurídicos. Por consiguiente, no es un hecho controvertido que entre las partes en conflicto existe un vínculo jurídico arrendaticio instrumentado en el contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de agosto de 1995, bajo el nº 51, tomo 71 de los libros de autenticaciones, cuyo acto de declaración de voluntad se aprecia de conformidad con la Ley.
Se tiene entonces que, conforme quedó establecido en el auto que delimitó la controversia, el meollo del asunto debatido se circunscribe a juzgar sobre los presupuestos materiales para estimar la procedencia en Derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte accionante, la cual se afinca en el incumplimiento que imputa a la arrendataria con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado al vencimiento del término de la prorroga legal, que subsume en el artículo 38 literal D del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para le fecha en que se sucedieron lo hechos. Para ello, debe precisarse si el plazo de la prorroga legal que correspondía disfrutar a la arrendataria es de tres (3) años conforme se alega en el escrito libelar. Pues bien, según emerge del contrato suscrito en fecha 30 de agosto de 1995, ut supra referido, las partes que lo suscribieron son AGROPECUARIA PENSA, C.A., en calidad de arrendadora del inmueble cuya entrega ha sido impetrada, por una parte, y REPRESENTACIONES REMI C.A., en calidad de arrendataria, por la otra parte. Se trata de dos personas jurídicas, comerciantes por naturaleza tal como se deduce claramente de los preceptos contenidos en los artículos 10 y 200 del Código de Comercio, y constituyen personas jurídicas distintas a la de los socios. En el texto del mismo, las partes estipularon que el termino de duración sería de doce (12) meses contados a partir del día 1º de septiembre de 1995, “salvo que a su requerimiento y aceptación de LA PROPIETARIA se hubiera suscrito un nuevo contrato de arrendamiento”. Precisamente, atendiendo a esa voluntad declarada por las partes, consta en autos las renovaciones del contrato de arrendamiento desde el 01 de septiembre de 1995 así como que la arrendataria fue debidamente notificada de la no prorroga del contrato al vencimiento de la prorroga automática que transcurría para ese entonces, el cual ya contaba con una relación arrendaticia superior a los diez (10) años, por lo que le corresponde tres (3) años, contados a partir del 1 de enero de 2012, venciendo el cumplimiento de la referida prorroga el 31 de diciembre de 2014, por lo que debía hacer entrega del inmueble arrendado el 01 de enero de 2015, tomando en cuenta lo dispuesto en la cláusula tercera contractual, se comprende que a partir del día 1º de enero de 2012, comenzó a transcurrir el plazo de prorroga legal conforme lo consagrado en el artículo 38 literal D del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en efecto, consagra dicha disposición legal, sin duda alguna, un derecho subjetivo para el arrendatario que se encuentre solvente en sus obligaciones al vencimiento del plazo contractualmente estipulado, y que tiene carácter obligatorio para el arrendador cuando la relación arrendaticia sea a tiempo determinado, para lo cual se precisa, que el beneficio de la prorroga legal no es una concesión que el arrendador hace al arrendatario de acuerdo su voluntad, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. Por manera que, siendo que la relación arrendaticia sub examine tuvo una duración superior a diez (10) años, resulta de suyo evidente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado contractualmente (1º de enero de 2012), comenzó a transcurrir obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria el término de tres (3) años ex artículo 38 literal D eiusdem, el cual venció el día 1º de enero de 2015. A partir de esta fecha, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario de entregar el inmueble objeto de la demanda, naciendo el interés procesal en el arrendador de ejercer las acciones pertinentes, mediante las vías judiciales preexistentes, con el fin de conminar judicialmente al arrendatario, que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado. Ergo, la pretensión bajo examen debe ser declarada procedente en Derecho, tal y como se hará en la parte dispositiva del fallo; así se Declara. En otro orden de ideas, este Tribunal observa que respecto al pago de los cánones señalados por la parte demandada y de los subsiguientes, este tribunal observa que los mismos no fueron reclamados en el escrito libelar y por lo tanto, no son objeto de la presente controversia, así queda establecido. Finalmente, vistos los términos en que se encuentra planteada la presente causa y el objeto que constituye su pretensión, así como la inspección judicial in limine litis practicada el día de ayer, 29 de marzo de 2016 en el inmueble objeto de este juicio, este Tribunal observa que el presente asunto versa sobre una pretensión destinada a obtener el desalojo de un inmueble constituido por un galpón producto de un contrato de arrendamiento; por lo que, en atención a lo que constituye el objeto de la controversia por las partes, este Juzgado estima necesario establecer si el contrato que dio origen al presente juicio, constituye un acto de comercio según las disposiciones establecidas en el Código de Comercio, y como consecuencia de ello determinar el procedimiento que debe seguirse para la resolución de la misma. En tal sentido, de la revisión del expediente se puede extraer que el contrato que da lugar a la pretensión de desalojo, fue celebrado para materializar una relación arrendaticia sobre un galpón sin que se determinara la actividad a desarrollar por parte de la demandada, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI, C.A.; de allí que, resulta evidente que la referida inspección perseguía conocer el negocio jurídico. En tal sentido, el artículo 2 numeral 1 del Código de Comercio, establece como actos de comercio, entre otros, el siguiente: “La compra, permuta o arrendamiento de cosas muebles, hechas con ánimo de revenderlas, permutarlas, arrendarlas o subarrendarlas en la misma forma o en otra distinta; la reventa, permuta o arrendamiento de esas mismas cosas.”
De la anterior norma, se infiere una serie de contratos que igualmente pueden ser de naturaleza mercantil, pues debe tenerse en cuenta la finalidad que haya llevado a los contratantes o a uno de ellos a su celebración y no necesariamente al texto normativo que de forma general regule la figura de dicho contrato. Por su parte el artículo 3 del Código de Comercio, en cuanto a los demás actos comerciales señala que: “Se repuntan además actos de comercio, cualesquiera otros contratos y cualesquiera otras obligaciones de los comerciantes, si no resulta lo contrario del acto mismo, o si tales contratos y obligaciones no son de naturaleza esencialmente civil.”
Según el artículo 3 del Código de Comercio, la presunción legal es que fuera de los casos previstos en el artículo 2 eiusdem, serán actos de comercio por parte del comerciante, cualesquiera otros contratos y obligaciones, si no resulta lo contrario del acto mismo, y si tales contratos y obligaciones no son de naturaleza esencialmente civil. Conforme a las disposiciones normativas supra citadas, nuestra doctrina a clasificado el acto de comercio en objetivos y subjetivos; los primeros, son los que encontramos descritos en el artículo 2 del Código de Comercio; en tanto que los segundos, se desprenden del artículo 3 eiusdem, a los que se le atribuye una presunción juris tantum. Por lo que, a los fines de determinar si una actividad es un acto de comercio, habría que partir de alguno de los supuestos contemplados en el artículo 2 o de la presunción legal establecida en el artículo 3, ambos del Código de Comercio. Ahora bien, no puede pasar inadvertido este Tribunal que el objeto de la demanda interpuesta, versa sobre el arrendamiento de un bien inmueble conformado exclusivamente por un galpón, contrario a lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 2 del Código de Comercio, el cual hace referencia sólo a cosas muebles y en modo alguno hace alusión a cosas inmuebles como objeto de acto comerciales, lo que en principio pareciera ser la intención del legislador respecto a que dichos bienes no formen parte de la actividad comercial.
No obstante, tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han venido dándole un trato especial a tal situación, y la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, se pronunció en diversos fallos sobre la comercialidad de los bienes inmuebles, al señalar lo siguiente: “El artículo 3º del Código de Comercio cuya infracción se denuncia, presume la comercialidad de todos los contratos celebrados por un comerciante. Esta es una presunción juris tantum, que deja de aplicarse en dos situaciones: cuando resulta lo contrario del acto mismo, o cuando el acto sea de naturaleza esencialmente civil. El primer caso expresado constituye una excepción de hecho, y por lo tanto, quien quiera hacerlo valer, deberá probar que el acto celebrado es extraño a la actividad económica del comerciante; el segundo, por el contrario, es una excepción de derecho, y en ella sólo encajan los actos que han de reputarse esencialmente civiles, esto es, aquellos que por sus constantes caracteres son extraños en absoluto al comercio, como los referentes al derecho de familia, las sucesiones y las liberalidades; no así, la venta, que no es un acto siempre civil, desde luego que a un tiempo está regida por el Código Civil y por el Código de Comercio” Por su parte, el tratadista Roberto Goldschmidt, en su obra Curso de Derecho Mercantil, señaló que: “No obstante, el problema de la comercialidad de los bienes inmuebles tiene todavía otro aspecto. El Código de Comercio regula no sólo los actos objetivos sino también los actos subjetivos de comercio en el sentido del artículo 3 del Código, o sea, los actos realizados por comerciantes dentro de su comercio. Se plantea, por lo tanto, el problema de si las operaciones que tienen por objeto inmuebles, por ejemplo, el arrendamiento de un local para los fines del comercio del comerciante, pueden constituir actos de comercio. Este problema se identifica con otro relativo al carácter esencialmente civil o no de los actos que se refieren a inmuebles, ya que el citado artículo 3 no considera actos de comercio en el sentido subjetivo los de carácter esencialmente civil.

…omissis…
Acogiendo esta argumentación se puede decir que aun actos concernientes a inmuebles, siempre que cumplan con los requisitos del artículo 3, pueden ser actos subjetivos de comercio. La doctrina y la jurisprudencia parecen haber abandonado ya la tesis del carácter esencialmente civil de las operaciones inmobiliarias.” Así las cosas, no cabe dudas que pese a la exclusión que hace el artículo 2 del Código de Comercio sobre los bienes inmuebles como actos de comercio en las operaciones mercantiles de los comerciantes, pese a que la tipología del referido artículo ha de entenderse a titulo enunciativo y no taxativo; no obstante, seguidamente el propio Código de Comercio consagra en su artículo 3 la configuración de otros actos de comercio –carácter subjetivo- siempre y cuando éstos sean ejecutados por comerciantes y que los mismos no sean de naturaleza esencialmente civil. Por lo tanto, cabe determinar si el contrato celebrado entre las partes persigue un fin propio de la actividad mercantil o si por el contrario, para el caso en concreto, es esencialmente de naturaleza civil, atendiendo a los requisitos concurrentes que prevé el artículo 3 del Código de Comercio. Así, este Tribunal observa, que en la inspección judicial efectuada el día de ayer a la empresa demandada, se observó que en la cartelera fiscal se encuentra una constancia de conformidad de uso, expedida en fecha 02 de abril de 2012 por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, donde se señala que el objeto social es MAYOR DE PRODUCTOS DE FERRETERIAS. Constancia identificada con la sigla ADM N°3977, lo que comprende el desarrollo de una actividad de comercio; por lo que, se puede constatar que al menos para una de las partes contratantes, la celebración del contrato constituye una actividad comercial, en virtud de que el objeto del arrendamiento sobre el bien inmueble identificado como un galpón, es para mayor de productos de ferreterías, lo que a su vez se constató con la existencias de materiales de ferretería en el mismo. Por lo tanto, visto que la existencia del contrato que dio lugar a la presente demanda según se desprende de autos, no es esencialmente civil y la comercialidad de la operación no da lugar a dudas, debe considerarse que la presente controversia es afín con la materia mercantil. En consecuencia, se aprecia que al celebrarse el mencionado contrato de arrendamiento sobre un galpón, se estaba efectuando un acto de comercio para las partes, en virtud de que el referido contrato tenía por objeto conllevar a la materialización de una actividad comercial, al menos para una de las partes, a saber, sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI, C.A.; pues se trata de un contrato cuya naturaleza tal y como fuera asentado precedentemente no es esencialmente civil; por lo que al concatenarlo con la respuesta que ofreció el apoderado judicial sin poder de la parte demandada cuando el Tribunal lo interrogó sobre el objeto del contrato de arrendamiento y si el mismo había sido modificado, respondiendo el mismo que: “En ningún momento ciudadano Juez ha sido cambiado su objeto, funciona la sede de la sociedad mercantil demandada, ejerciendo una actividad de lícito comercio que pudo apreciar este Tribunal en la inspección judicial realizada en el día de ayer.” Manifestación que al Tribunal le otorga valor probatorio conforme al artículo 1401 del Código Civil. Es por lo que al no tener lugar a dudas la comercialidad de la operación que mantiene la parte demandada en el uso exclusivo de un “galpón”, razón por la cual no le es aplicable en modo alguno la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso de Comercio (LRAIUC), toda vez que el artículo 2 del mencionado decreto exceptúa de su aplicación a aquellos inmuebles, constituidos por edificaciones de viviendas, oficinas, edificaciones turísticas, de uso medico asistencial o galpones como es el presente causa. Sin embargo, es improcedente retrotraer el procedimiento aplicable para el presente caso en vista de que el procedimiento oral es más garantista que el breve, ya que los lapsos son mayores y de retrotraer la causa se estaría menoscabando la tutela judicial efectiva. Así se decide.
DECISION
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA procedente en Derecho la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil AGROPECUARIA PENSA, C.A., contra la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMI C.A., ambas partes identificadas en el presente fallo.
Como consecuencia de tal determinación, se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la demanda, constituido por: un galpón con una superficie aproximada de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500 Mts2) de construcción, dotado internamente de un local para oficina con baño incorporado y un baño auxiliar, que forma parte integrante del inmueble conformado por dos parcelas de terrenos limítrofes, identificados con los números 10 y 11 en el Parcelamiento Unidad Industrial Los Teques, ubicado en el lugar denominado “El Tambor”, Los Teques, estado Bolivariano de Miranda.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Los Teques al primer día del mes de abril de dos mil diez y seis (01/04/2016); años: 205º de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez
Dr. César A. Medrano R,
La Secretaria,
Abogada: OMAIRA MATDERANO N
En esta misma fecha y siendo las once horas de la mañana (11:00 a.m.,) se publicó la anterior decisión, lo cual certifico.
La Secretaria,
Expediente E-15-004