TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
GUATIRE
DEMANDANTE: LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, Venezolana, Mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.512.210.-
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: ADRIANA COROMOTO ÁVILA y MARCO JOSÉ CAPOTE MIJARES, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 164.151 y 123.243, respectivamente.-
DEMANDADO: DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ, Venezolano, Mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-14.519.130.-
APODERADOS DEL DEMANDADO: LUIS ENRIQUE SANTANA MARCIALES, ORLANDO GUERRA y REBECA SANTANA abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.413, 50.021 y 47.925, respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-
EXPEDIENTE Nº 4313-15.-
-I-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado 03 de Abril de 2014, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el cual lo distribuyo al Juzgado
Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en la misma y quien lo declino al Tribunal Primero De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Plaza Y Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolivariano De Miranda, quien a su vez lo declino a este Juzgado. Donde el Abogado MARCO JOSÉ CAPOTE MIJARES, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, por las razones de hecho y derecho explanados en el mismo, reclama la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, celebrado con el ciudadano DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ.-
El 11 de Abril de 2014, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el acto de contestación de la demanda.-
Cumplidos los tramites de la citación, se trabó la litis y se aperturó el respectivo lapso probatorio, en este sentido habiendo transcurrido el tiempo de Ley y llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia, y no existiendo impedimento subjetivo en la Jueza para ello, pasa hacerlo con las siguientes consideraciones:
Con el propósito de resolver la presente controversia y antes de pasar analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, esta sentenciadora debe previamente determinar los limites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum, de la causa y ello está constituido por lo hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados por las partes en el presente juicio.-
Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a proferir su fallo, y al efecto OBSERVA:
-II-
PARTE MOTIVA
PRIMERO: La litis quedó trabada de la siguiente manera:
La parte demandante, en su libelo de demanda expresa, en términos generales, lo siguiente:
1. Que su representada Ligia Yolanda Franquiz Hernández, en fecha 08 de Enero de 2013, celebró contrato de opción de compra-venta de un inmueble destinado a vivienda con el ciudadano Darwin José Mesa Martínez, ubicado en el Piso 3 del Edificio 1-B-47 de la Urbanización Leopoldo Martínez Olavarria, Etapa I y II, situado sobre la parcela Etapa I de la Urbanización Parte Alto, Jurisdicción del Municipio Zamora Estado Miranda.-
2. Que una vez celebrado el contrato por una cantidad de noventa mil bolívares (90.000 bs) que fue dado como anticipo de pago al señor Darwin Mesa, el cual recibió en este (sic) acto la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares (55.000 bs) en cheque de gerencia de Banesco Nro. 00010632 de fecha 07-01-2013.-
3. Que igualmente la inmobiliaria administradora SOLOINMUEBLES M&M, C.A., recibió la cantidad de treinta mil bolívares (30.000 Bs) según consta de cheque nro. 00010631 de Banesco de fecha 07-01-2013.-
4. Que adicionalmente se le hizo entrega al señor Hector representante de este inmobiliaria la cantidad de cinco mil bolívares exactos (5.000 Bs) por cheque del Banco de Venezuela Nro. 21000552, por concepto de honorarios profesionales, por mostrar el apartamento, quedando restante la cantidad de Trescientos Quince Mil Bolívares (315.000 Bs) y cuyo monto total del apartamento es de Cuatrocientos Quince Mil Bolívares (415.000 Bs).-
5. Que al señora Ligia Franquiz quedó en el proceso de hacer diligencias para obtener un crédito bancario para saldar la restante cantidad.-
6. Que cuando fue aprobado el crédito el señor Darwin Mesa rechaza la venta del inmueble por motivos que desconocen.-
7. Que solicitan la obligación por parte del vendedor a la devolución de todo el dinero cancelado, como también a resarcir los daños y perjuicios como justa indemnización, según consta en la clausula sexta de la opción compra-venta por el incumplimiento de la clausula penal.-
SEGUNDO: En el acto de la litis contestación, el apoderado Judicial de la demandada, en términos generales arguyó lo siguiente:
1. Que Rechaza, Niega y Contradice en toda y cada una de sus partes la demanda intentada por la ciudadana LIGIA FRANQUIZ, al no ser cierto lo indicado en el instrumento libelar.-
2. Que en la oportunidad en que se realizó el Contrato de Opción de Compra a dicha ciudadana se le entregó toda la documentación necesaria para la redacción definitiva del documento definitivo de compra-venta, inclusive el borrador del documento de liberación de su apartamento ya que de esta manera era mas rápido para ella obtener el crédito hipotecario que ella iba a solicitar.-
3. Que así mismo le pidió que cumpliera con lo convenido en el documento firmado, donde se comprometió a pagar la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00), de los cuales solo al momento de la firma de la opción de compra-venta recibió la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,00), a través de un cheque de gerencia que fue depositado a su cuenta de Banesco signado con el Nro. 01340239622391018688, en propia fecha de las firmas autenticadas, dejando de pagar el restante de los Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) como se había establecido en la clausula cuarta del narrado contrato de opción compra, es decir Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00) y quien le manifestó que pagaría supuestamente a los pocos días, y que hasta los actuales momentos no ha recibido de la Opcionante Compradora, ningún dinero, incumpliendo así la clausula cuarta del precitado documento de opción de compra..-
4. Que no existió una petición de prorroga del contrato que se encuentra de plazo vencido, ni ha manifestado que se cobre la clausula penal convenida.-
5. Que hasta los actuales momentos no ha tenido ningún tipo de respuesta ni positiva ni negativa sobre el negocio, incumpliendo entonces no una sino varias clausulas.-
6. RECONVINO en la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA y en términos generales arguyó lo siguiente:
• Que en fecha 08 de Enero de 2013, se realizó un primer contrato de Opción de Compra Venta con la ciudadana LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HENANDEZ, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el Nro. 48, Tomo 02, para luego sustituirse por un Segundo contrato fechado 18 de Febrero de 2013, el cual se firmó por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Plaza del Estado Miranda, inserto bajo el Nro. 22, Tomo 42, quedando sustituido el primer contrato de Opción de Compra-Venta.-
• Que es el caso que en varias oportunidades se ha comunicado desde hace tiempo con la Sra. LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, para saber el status del compromiso asumido.-
• Que se le entregó toda la documentación necesaria para la redacción definitiva del documento definitivo de compra venta, inclusive el borrador del documento de liberación de su apartamento ya que de esta manera era mas rápido para ella obtener el crédito hipotecario que ella iba a solicitar.-
• Que así mismo le pidió que cumpliera con lo convenido en el documento firmado, donde se comprometió a pagar la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00), de los cuales solo al momento de la firma de la opción de compra-venta recibió la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,00), a través de un cheque de gerencia que fue depositado a su cuenta de Banesco signado con el Nro. 01340239622391018688, en propia fecha de las firmas autenticadas, dejando de pagar el restante de los Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) como se había establecido en la clausula cuarta del narrado contrato de opción compra, es decir Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00) y quien le manifestó que pagaría supuestamente a los pocos días, y que hasta los actuales momentos no ha recibido de la Opcionante Compradora, ningún dinero, incumpliendo así la clausula cuarta del precitado documento de opción de compra..-
• Que no existió una petición de prorroga del contrato que se encuentra de plazo vencido, ni ha manifestado que se le cobre la clausula penal convenida.-
• Que hasta los actuales momentos no ha tenido ningún tipo de respuesta ni positiva ni negativa sobre el negocio, incumpliendo entonces no una sino varias clausulas.-
• Que acude para RECONVENIR como en este acto lo hace, a la ciudadana LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, para que convenga o en su defecto sea condenado a lo siguiente: PRIMERO: A dar por Resuelto el contrato de compra venta de fecha 18 de Febrero de 2013, firme por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Plaza del Estado Miranda. SEGUNDO: Por incumplimiento de la obligación del contrato de opción de compra venta citado con anterioridad, en lo que respecta a la clausula sexta, peticiono que se retenga el cincuenta por ciento (50%) de las sumas que fueron recibidas por él, en arras, es decir Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00) de los Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,00) y que corresponden como indemnización a su favor tal como fue pactado. TERCERO: Al pago de las costas, costos y honorarios profesionales del presente juicio.-
TERCERO: Llegada la oportunidad para dar contestación a la reconvención planteada por la parte demandada-reconviniente, el Apoderado Judicial de la parte Actora-reconvenida, presentó diligencia anticipadamente y en términos generales arguyó lo siguiente:
 Que ratifica en todas y cada una de sus partes la Demanda por Resolución de Contrato en contra del señor DARWIN MESA.-
 Consigna carta dirigida al Banco de Venezuela manifestando la aceptación del crédito y a la vez la exclamación del señor Darwin Mesa de que se encuentra trabajando y que ya no venderá el inmueble.-
Llegada la oportunidad para dar contestación a la reconvención planteada por la parte demandada-reconviniente, el Apoderado Judicial de la parte Actora-reconvenida, presentó nuevamente diligencia y en términos generales arguyó lo siguiente
 Que ratifica en todas y cada una de sus partes la diligencia consignada el día 31 de Marzo de 2015, que contiene anexos que demuestran que el Banco Venezuela otorgó crédito a la señora Ligia para optar a la compra del inmueble objeto del litigio.-
 Que la parte demandada nunca se pudo localizar para continuar con las clausulas del contrato.-
CUARTO: Solo la parte demandada-reconviniente promovió y produjo el siguiente material probatorio:
PRUEBAS DE LA DEMANDADA-RECONVINIENTE:
1. Original de documento de Opción de compra-venta, celebrado entre los ciudadanos DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ y LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, debidamente autenticado ante la Notaría Publica del Municipio Plaza del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, en fecha 08 de Enero de 2013, anotado bajo el Nro. 48, Tomo 02 de los Libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, mediante el cual el primero, da en opción compra-venta a la segunda de los mencionados, un inmueble destinado a la vivienda, el cual esta constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número 1B-47, ubicado en el tercer piso del edificio 1B, de la Urbanización Leopoldo Martínez Olavarria, etapas 1 y 2, situado sobre la parcela etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, Documento Privado que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil, quien suscribe le otorga valor probatorio en el presente juicio.-
2. Original de documento Reformado de Opción de compra-venta, celebrado entre los ciudadanos DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ y LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, debidamente autenticado ante la Notaría Publica del Municipio Plaza del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, en fecha 18 de Febrero de 2013, anotado bajo el Nro. 22, Tomo 42 de los Libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, mediante el cual el primero, da en opción compra-venta a la segunda de los mencionados, un inmueble destinado a la vivienda, el cual esta constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número 1B-47, ubicado en el tercer piso del edificio 1B, de la Urbanización Leopoldo Martínez Olavarria, etapas 1 y 2, situado sobre la parcela etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, Documento Privado que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil, quien suscribe le otorga valor probatorio en el presente juicio.-
3. Afirma haber recibido la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,00) a través de cheque de Gerencia, cursante en copia simple al folio 29 del presente expediente. La documental en referencia es valorada por quien aquí sentencia como un indicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, el cual es adminiculado al documento de Opción de Compra-Venta, como parte de pago de la transacción, por lo que se tiene por probado que la demandante-reconvenida, entregó a la parte demandada-reconviniente la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 55.000,00) mediante el cheque supra identificado.-
 En relación a la prueba de Informes, este Tribunal libró oficio a Banesco, Banco Universal, Sede Principal, en fecha 15 de Mayo de 2015, recibiendo respuesta en fecha 29 de Septiembre de 2015, en donde se deja constancia de lo siguiente:
4. 1. Efectivamente en nuestro sistema informático se evidencia que el ciudadano Darwin José Meza Martínez, V-14.519.130, es el titular de la cuenta corriente Nº 0134-0239-62-2391018668.-
5. 2. Anexo movimientos del mes de febrero del año 2013, donde podrá evidenciar que no se realizó deposito por Bs. 55.000, por lo que sugerimos muy respetuosamente verificar dicha información. Ahora bien, observa esta Juzgadora, que aun cuando el mismo guarda relación con el hecho controvertido en el presente juicio, esta Jurisdicente lo valora conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.-
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE-RECONVENIDA:
En el lapso para promover pruebas la parte Actora-Reconvenida no aportó nada a los autos, mas sin embargo, junto al libelo de demanda la parte actora-reconvenida, acompañó los siguientes elementos probatorios:
• Copia Simple de Instrumento Poder, suscrito por la ciudadana LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-6.512.210, quien le confiere Poder Especial a los ciudadanos ADRIANA COROMOTO ÁVILA y MARCOS JOSÉ CAPOTE MIJARES, Abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social al Abogado bajo los Nros. V-164.151 y 123.243, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 14 de Noviembre de 2.013, quedando anotado bajo el No. 13, Tomo 134, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria. Instrumento privado debidamente autenticado, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.-
• Original de documento de Opción de compra-venta, celebrado entre los ciudadanos DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ y LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, debidamente autenticado ante la Notaría Publica del Municipio Plaza del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, en fecha 08 de Enero de 2013, anotado bajo el Nro. 48, Tomo 02 de los Libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, mediante el cual el primero, da en opción compra-venta a la segunda de los mencionados, un inmueble destinado a la vivienda, el cual esta constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número 1B-47, ubicado en el tercer piso del edificio 1B, de la Urbanización Leopoldo Martínez Olavarria, etapas 1 y 2, situado sobre la parcela etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, Documento Privado que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil, quien suscribe le otorga valor probatorio en el presente juicio.-
• Original de documento Reformado de Opción de compra-venta, celebrado entre los ciudadanos DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ y LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, debidamente autenticado ante la Notaría Publica del Municipio Plaza del Municipio Ambrosio Plaza del Estado Miranda, en fecha 18 de Febrero de 2013, anotado bajo el Nro. 22, Tomo 42 de los Libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, mediante el cual el primero, da en opción compra-venta a la segunda de los mencionados, un inmueble destinado a la vivienda, el cual esta constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número 1B-47, ubicado en el tercer piso del edificio 1B, de la Urbanización Leopoldo Martínez Olavarria, etapas 1 y 2, situado sobre la parcela etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, Documento Privado que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil, quien suscribe le otorga valor probatorio en el presente juicio.-
• Copia simple de comunicado del Banco de Venezuela de fecha 13 de Febrero de 2014, donde se deja constancia que la Sra. LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, solicitó un crédito hipotecario en fecha 21-02-2013 el cual le fue aprobado por Bs. 223.347,00 mas un Subsidio de Bs. 76.653,00 con un plazo de 30 años en fecha 25-03-2013, en la actualidad el caso se encuentra en status Desistido. Documento Privado que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil, quien suscribe le otorga valor probatorio en el presente juicio.-
• Original de Autorización de Cargo en Cuenta y Solicitud de Cheque de Gerencia de Credihipotecario de fecha 29 de Mayo de 2013 del Banco de Venezuela. Documento Privado que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil, quien suscribe le otorga valor probatorio en el presente juicio.-
• Copia simple de Cheque de Gerencia Nro. 00010631, del Banco Banesco Banco Universal por la cantidad de 30.000,00 a favor de SoloInmuebles M&M C.A.-
• Copia Simple de Cheque de Gerencia Nro. 00010632, del Banco Banesco Banco Universal por la cantidad de 55.000,00 a favor de DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ,-
• Copia simple de Cheque personal Nro. 67000555, del Banco Venezuela, por la cantidad de 2000 a favor de DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ.-
• Copia simple de Cheque personal Nro. 20000553, del Banco Venezuela, por la cantidad de 2000 a favor de JAVIER ACOSTA.-
• Copia simple de Comprobante de Recepción de Denuncia interpuesta por la ciudadana LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ contra DARWIN JOSÉ MEZA MARTÍNEZ, de fecha 29 de Noviembre de 2013, por ante el INDEPABIS. Esta Juzgadora en virtud de que solo existe a los autos interposición de denuncia sin traer la conclusión del mismo, no le da valor probatorio alguno, ya que nada aporta a los autos, por lo tanto se desecha del proceso.-
• Contrato de Venta, elaborado por la Entidad Financiera Banco de Venezuela, mediante el cual el ciudadano DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.519.130 da en venta pura y simple a la ciudadana LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, cedula de identidad Nro. V.-6.512.210, el inmueble objeto de la presente controversia. Ahora bien, el mencionado documento, no se encuentra firmado por las partes quien lo suscribieron, ni fue debidamente protocolizado por ante Registro Inmobiliario correspondiente, el referido documento a juicio a juicio de quien Sentencia, no merece valor probatorio por cuanto no cumple con lo requerido en el artículo 1.357 en concordancia con el artículo 1.359, ambos del Código Civil.-
CUARTO: Así pues, vista la forma como quedó trabada la litis, esta Juzgadora pasa de seguidas a emitir un pronunciamiento preciso sobre la base de lo alegado y probado en autos, para lo cual estima necesario hacer las siguientes CONSIDERACIONES:
PRIMERA CONSIDERACION: Dada la forma enrevesada como quedó trabada la litis, la decisión de mérito se circunscribe a determinar si el demandado ha incurrido en incumplimiento de alguna de las obligaciones que la demandante le imputa de esa manera.-
Así, resulta imperativo analizar el caso concreto a la luz de la norma rectora en materia de carga y apreciación de pruebas, ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que copiado a la letra es del tenor siguiente:
“… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
En el caso que nos ocupa, la parte actora solicita lo siguiente:
1. La devolución de todo el dinero cancelado, como también a resarcir los daños y perjuicios como justa indemnización.-
De tal manera, con el contrato de Opción de Compra-Venta, de fecha 08 de Enero de 2013, traído a los autos, la parte actora cumplió la carga probatoria de las obligaciones cuyo pedimento denuncia.- ASI SE DECIDE.-
SEGUNDA CONSIDERACION: Por su parte, la demandada niega todo lo peticionado por el Actor y Reconviene a la parte actora por Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta, por lo que le correspondía la carga probatoria de demostrar tales hechos.-
Analizadas y adminiculadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, considera necesario esta Juzgadora analizar previamente el contrato de opción de compra venta, ya que es evidente que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea celebrarse un futuro contrato; mientras que el contrato de compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.-
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial.-
La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil.-
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.-
El Tribunal Supremo de Justicia ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma; que debe entenderse como tal [opción de compra], aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: 1) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; 2) la determinación del objeto; 3) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y 4) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima. Uno de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmación equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción, y no es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado por muy breve que sea éste.-
La finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde a la peculiar naturaleza de este, efectivamente por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada, el plazo de éste es el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.-
Ahora bien, observa esta Juzgadora que la presente causa, se refiere a un Juicio de Resolución de un Contrato de Opción de Compra- Venta, mediante el cual persigue la parte actora resolver el Contrato de Opción de Compra- contenido en documento privado, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número 1B-47, ubicado en el tercer piso del edificio 1B, de la Urbanización Leopoldo Martínez Olavarria, etapas 1 y 2, situado sobre la parcela etapa 1 de la Urbanización Parque Alto, Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.-
Observa esta Juzgadora, y, en virtud de las pruebas traídas al proceso que efectivamente existe tal contrato de opción de compra venta debidamente reconocido, indicándose en dicho documento con la debida precisión el valor de la venta del inmueble y su respectiva forma de pago, el bien inmueble objeto de la presente controversia, e, igualmente se observa que dicho documento indica el plazo de ciento veinte (120) días para el cumplimiento de la obligación de la futura compradora para la celebración del documento de venta definitiva, y así queda demostrado, e igualmente que dicho contrato de opción de compra- venta no fue objeto de controversia alguna por haberlo así aceptado las partes, siendo en consecuencia el punto a resolver solo por lo que respecta al cumplimiento o incumplimiento de la obligación asumida por de cada una de las partes.-
En el caso de autos, el problema sometido a consideración estriba en determinar a cual de las partes le correspondía la carga de la prueba de los hechos controvertidos; los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil disponen la distribución de la carga de la prueba, el primero y el segundo la prueba de las obligaciones.-
Prevén los mencionados artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho de la obligación. Los hechos notorios no son objetos de prueba.-
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.-
Las precedentemente normas transcritas, establecen las obligaciones de cada parte dentro del proceso, y de acuerdo a la posición que asuma el demandado en la contestación a la demanda, es decir la relación a las afirmaciones de hecho del demandante, varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.-
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar. Ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice o distinto al sostenido por el actor.-
Ahora bien como se dijo anteriormente la carga de la prueba la tiene la parte demandada-reconviniente y al haber traído a los autos todas las pruebas ya analizadas y valoradas, se evidencia de autos, que la Actora no dio cumplimiento a su obligación contraída en el documento de Opción de compra-venta, ya que al momento de la firma del mismo que fue en fecha 18 de Febrero de 2013, se estableció el terminó de Ciento Veinte (120) días para la firma definitiva del documento, el cual culminaría en fecha 18 de Junio de 2013 y una vez culminado dicho termino la parte Actora, no tenia el dinero completo para finiquitar la compra-venta, todo lo cual se puede ver en la copia del estado de cuenta del Banco de Venezuela correspondiente al mes de Junio de 2013, cursante al folio 119 del presente expediente, donde se aprecia un saldo final de Diecinueve Mil Quinientos Setenta y Cinco Bolívares con 95/100 (Bs. 19.575,96), por lo tanto de una revisión minuciosa hecha al contrato de Opción de Compra-Venta, puede verse que en clausula Tercera el precio de venta pactado fue por la cantidad de Cuatrocientos Quince Mil Bolívares (Bs. 415.000,00), cancelando la compradora la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) quedando un saldo deudor de Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 325.000,00) y solamente el banco le aprobó la cantidad de Doscientos Veintitrés Mil Trescientos Cuarenta y Siete Bolívares con 00/100 mas un Subsidio por Setenta y Seis Mil Seiscientos Cincuenta y Tres Bolívares con 00/100 (Bs. 76.653,00) dando un gran total de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), faltando la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) para poder completar la suma pactada en Cuatrocientos Quince Mil Bolívares (Bs. 415.000,00), lo cual es insuficiente para la compra del inmueble, por lo cual al momento de vencerse el lapso establecido para la firma definitiva, la parte Actora no tenía en su poder la cantidad de dinero establecida en el contrato en su clausula Tercera, por lo cual incumplió con el contrato.-
Ahora bien, considera esta Juzgadora que el incumplimiento de sus respectivas obligaciones, no es posible que una de ellas pueda o deba enriquecerse en contra de la otra parte, y siendo cierto que el promitente recibió una mencionada cantidad de dinero en calidad de adelanto de cancelación para la adquisición de dicho inmueble, es igualmente cierto que debe reintegrar a la parte Actora-Reconvenida, la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00), que seria la mitad de lo recibido, ya que el incumplimiento de las obligaciones pactadas, se debió, según criterio de esta Juzgadora, a la falta de liquidez de la parte Actora-Reconvenida al momento de vencerse el plazo establecido en el contrato de Opción de compra-venta, es por ello que la presente RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA debe ser declarada CON LUGAR.- Y ASÍ SE DECIDE.-
Igualmente considera esta Juzgadora que el contrato de opción de compra venta debe ser declarado resuelto, como en efecto así lo declarará el Tribunal en la parte dispositiva de la presente causa, por lo que le es forzoso a este Tribunal, declarar CON LUGAR la demanda de Reconvención de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, Y ASÍ SE DECIDE.-
Expuesto como han sido por esta sentenciadora, los motivos de hecho y de derecho mediante los cuales se declara la procedencia o no de los conceptos solicitado por la parte demandada-reconviniente en su escrito de Reconvención, debe concluirse en el caso de autos y declararse CON LUGAR, la solicitud RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA intentada por el ciudadano DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ contra la ciudadana LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ. ASÍ SE DECIDE.-
-III-
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, se hacen las siguientes declaratorias:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, intentada por la ciudadana LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ contra DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ.-
SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA incoada por el ciudadano DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ contra LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, ambas plenamente identificadas al comienzo de este fallo.-
TERCERO: RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 18 de Febrero de 2013.-
CUARTO: Se le ordena al ciudadano DARWIN JOSÉ MESA MARTÍNEZ reintegrar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) a la ciudadana LIGIA YOLANDA FRANQUIZ HERNÁNDEZ, tal como fue establecido en la Clausula Sexta del contrato celebrado en fecha 18 de Febrero de 2013.-
QUINTO: En consecuencia de conformidad con el artículo 247 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte Actora-Reconvenida al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.-
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Plaza Y Zamora De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolivariano De Miranda, en la ciudad de Guatire, a los ____________________ (____) días del mes de Abril de Dos Mil Dieciséis (2.016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
LA JUEZ,

Abg. FABIOLA TERAN SUAREZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON
En la misma fecha, siendo _________ de la ________________ se publicó y registró la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA,

Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON
FTS/MGR/Neil.-
Exp: 4313-15.-