REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA 206º y 157º PARTE DEMANDANTE: APODERADAS JUDICIALES DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS: APODERADOS JUDICIALES DE LA ADMINISTRADORA UNARE C.A.: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS, creada según documento de condominio protocolizado el 1° de marzo de 1983, ante la Oficina Subalterna de Registros del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, anotado bajo el N° 18, Protocolo Primero, Tomo 13; y sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito federal y estado Miranda en fecha 18 de diciembre de 1975, anotado bajo el N° 54, Tomo 126-A, con posterior reforma registrada en fecha 26 de noviembre de 2001, anotada bajo el No. 53, Tomo 223-A-Pro. Abogadas en ejercicio NAUDY SANCHEZ DIAZ y YESSIBEL MARIA CORREIA SARDINHA, ambas inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 50.841 y 140.254, respectivamente. Abogados en ejercicio IGNACIO MIGUEL RODRIGUEZ ORAMAS, DAVID CALZADILLA, JENNIFER GALLO y NAUDY SANCHEZ, todos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.189, 77.198, 130.747 y 50.841, respectivamente. Ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-11.733.241. Abogados en ejercicio DAVID MAURICIO DIAZ y GUSTAVO ORLANDO CARABALLO, ambos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 140.260 y 88.689, respectivamente. DESALOJO. 15-8824. CAPÍTULO I ANTECEDENTES. Corresponde a este Juzgado Superior conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogada en ejercicio NAUDY SANCHEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 14 de abril de 2015; a través de la cual se declaró la FALTA DE CUALIDAD de los prenombrados para demandar al ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI por DESALOJO, todos ampliamente identificados en autos. Mediante auto dictado en fecha 13 de noviembre de 2015, esta Alzada le dio entrada al presente expediente en el Libro de causas respectivo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes. Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que en fecha 16 de diciembre de 2015, ambas partes consignaron sus respectivos escritos de informes ante esta Alzada. Mediante auto dictado en fecha 15 de enero de 2016, esta Alzada declaró concluida la sustanciación en la presente causa, y advirtió a las partes que a partir de dicha fecha comenzarían a correr los sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, en fecha 14 de marzo de 2016, se DIFIRIÓ la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. CAPÍTULO II ALEGATOS DE LAS PARTES. PARTE DEMANDANTE: Mediante escrito consignado en fecha 30 de abril de 2014, y reforma presentada en fecha 4 de julio del mismo año, el abogado en ejercicio NAUDY SÁNCHEZ DÍAZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A.; procedió a demandar al ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI por DESALOJO, sosteniendo para ello lo siguiente: 1.- Que su representada, la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos, ha sostenido una relación arrendaticia con el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI desde el 1º de junio del 2000, según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 6 de junio del 2000, debidamente anotado bajo el No. 34, Tomo 44 de los Libros respectivos, hasta fecha de la interposición de la demanda, 2.- Que dicha relación arrendaticia recayó sobre dos (2) espacios o áreas comerciales, delimitadas contractualmente como un espacio con un área aproximada de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 Mts2), ubicado lateralmente a la planta de tratamiento del Centro Comercial Los Altos, en el que se estableció como uso específico: “La pulitura y cristalización de vehículos así como para la venta de accesorios y afines al área automotriz”; y otro espacio con un área aproximada de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45 Mts2), que se encuentra ubicado en la parte posterior del depósito del Central Madeirense, adyacente al depósito de aseos del Centro Comercial Los Altos, en el que se estableció su uso exclusivo para el “Lavado de Alta Velocidad para Vehículos”. 3.- Que dicha relación de arrendamiento se formalizó inicialmente por contratos de arrendamientos instrumentados por escrito, consecutivos y celebrados a tiempo determinado, lo cual se recondujo tácitamente hasta la fecha, desde el vencimiento del último contrato de arrendamiento por escrito y a tiempo determinado, concretamente hasta el 31 de mayo de 2008; según se desprende de instrumento debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 4 de septiembre de 2007, anotado bajo el Nº 41, Tomo 113 de los Libros respectivos. 4.- Que la referida relación arrendaticia desde el 1º de junio de 2008, se recondujo tácitamente debido a que las partes entraron en un conflicto judicial, una vez que el arrendatario demandó civilmente por daños y perjuicios al condominio del Centro Comercial Los Altos, lo cual produjo la no renovación del referido contrato de arrendamiento por escrito; sin embargo, subsiste una relación de arrendamiento por tiempo indeterminado, por haber quedado el arrendatario usando la cosa arrendada, ya que no se suscribió o instrumentó entre las partes ningún otro contrato de arrendamiento por escrito después de dicha fecha, quedando conforme a lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, reconducido tácitamente. 5.- Que en el contrato otorgado entre el 1º de junio de 2006 y el 31 de mayo de 2007, se estableció en su cláusula octava que “(…) EL ARRENDATARIO no podrá efectuar mejoras o bienhechurías en EL BIEN sin el consentimiento previo por escrito de EL ARRENDADOR (…)”. 6.- Que no obstante a lo anterior, el arrendatario HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI, desde el 25 de septiembre de 2006, sin tomar en cuenta la mencionada prohibición contractual y aun cuando expresamente en dichos contratos se enmarcaban desde su inicio la cabida de las áreas otorgadas en arrendamiento, exclusivamente la de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 Mts2) y CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45 Mts2), procedió a ocupar arbitrariamente (por no estar dentro de lo estipulado contractualmente y por no haber sido autorizado en su oportunidad la respectiva asamblea de copropietarios), un área común en la que se demarcaban puestos de estacionamiento, de aproximadamente CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS(117 Mts2) de cabida en su base, adyacente a lo inicialmente contemplado en el contrato, efectuando así unilateralmente una construcción sin permiso del arrendador, constituida por una edificación o estructura en obra sobre un área propiedad del Centro Comercial Los Altos. 7.- Que además de lo anterior, realizó excavaciones y alteró de manera incuestionable la fachada y arquitectura del Centro Comercial Los Altos, con la circunstancia agravante de que efectuó fosas, perforó fundaciones, se adhirió a los cimientos del mencionado centro comercial, sin ningún tipo de autorización. 8.- Que dicha área fue consolidada como un espacio común del centro comercial Los Altos, destinada conforme a documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 1º de marzo de 1983, de manera exclusiva al estacionamiento de vehículos. 9.- Que la mencionada edificación se encuentra sin concluir actualmente, y ostenta las siguientes características: Una estructura metálica de vigas tipo conduven, con sus respectivas fundaciones, con piso de concreto armado, tres (3) áreas o espacios cerrados, sin techo, levantados en bloques de concreto liviano con friso rústico. 10.- Que el referido arrendatario no sólo inició la construcción de dicha estructura sin la debida autorización de los arrendadores ocupando un área no arrendada, sino que dicha obra tampoco cuenta con permisos del ente Municipal respectivo; siendo paralizada por la Alcaldía del Municipio Los Salias por su ilegalidad y contravención con la prohibiciones establecidas en la ordenanza municipal respectiva, por intermedio de la Dirección de Planificación Urbana. 11.- Que de lo narrado y sustentado en las actuaciones administrativas y judiciales que se anexan, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ordenanza Urbanística del Plan de Desarrollo Urbano Local del Municipio Los Salias, el respectivo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se evidencia claramente que hubo incumplimiento y arbitrariedad por parte del arrendatario, tanto de sus obligaciones contractuales como de sus actuaciones unilaterales, circunstancias de hecho que se subsumen claramente en los supuestos tipificados en el artículo 40 literales “C” e “I” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 1.160 del Código Civil. 12.- Que por las razones y consideraciones de hecho y derecho antes expuestas, procede a demandar al ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI, a los fines de que convengan o sean condenados en lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo de todas las áreas ocupadas por el referido arrendatario, en virtud de las violaciones en que ha incurrido; SEGUNDO: A la entrega definitiva de dicho bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento a tiempo determinado vigente suscrito entre las partes; TERCERO: En el pago de las costas y costos generados en el presente proceso. 13.- Que estima la demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), es decir, en la cantidad de 39.37 U.T. PARTE DEMANDADA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el demandado HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI, estando debidamente asistido de abogado, mediante escritos consignados en fecha 10 de junio y 27 de octubre de 2014, procedió a contestar la acción intentada en su contra; sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo que a continuación se señala: 1.- Que conviene en la afirmación efectuada por la representación de la parte actora, con relación a que el contrato suscrito entre la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y su persona, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 4 de septiembre de 2007, el cual quedó anotado bajo el No. 41, Tomo 113 de los Libros respectivos; cuyo vencimiento temporal se verificó el día 31 de mayo de 2008, tal como se infiere de su cláusula cuarta y se recondujo tácitamente en virtud de lo cual la relación contractual se encuentra indeterminada. 2.- Que la referida relación contractual lo une con la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS, representada en su momento por los ciudadanos MANUEL APONTE Y HUMBERTO ANTONIO DE LA CABADA, no formando parte de dicha relación contractual la ADMINISTRADORA ANAURE C.A.; y así solicita se declare. 3.- Que niega, rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes, la pretensión de la parte actora así como las causales invocadas como fundamento de la acción; pues mediante decisión unánime del 1º de marzo de 2006, la mencionada JUNTA DE CONDOMINIO en su carácter de arrendadora, aprobó la remodelación del autolavado. 4.- Que por las razones antes expuestas, se evidencia que el demandante pretende burlar la buena fe del Tribunal, en el entendido de que existiendo una autorización de remodelación, resulta inexplicable como pretende sostener que la estructura se fabricó sin su consentimiento. 5.- Que la representación judicial de la parte actora sostiene que la arrendadora ha tenido que tolerar una edificación construida sin ninguna permisología ni autorización, lo cual en su decir constituyó una modificación arbitraria del área arrendada; olvidando nuevamente que mediante decisión del 1º de marzo de 2006, la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS, aprobó la remodelación del autolavado, comprometiéndose además a cubrir los gastos del techo, no pudiendo por tanto desconocer que dicha obra sería ejecutada, por ende, no procedió sin autorización y mucho menos violó reglamentos internos. 6.- Que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y siendo que en el contrato de arrendamiento suscrito con la mencionada JUNTA DE CONDOMINIO se estableció en su cláusula novena, la prohibición de efectuar mejoras sin consentimiento previo, se verificó la reunión del condominio del 1º de marzo de 2006; resultando de esta manera infundados los alegatos del actor, quien ha procurado perturbar la sana paz en el desarrollo de su actividad comercial, ello mediante demandas infundadas, cortes de agua, cortes del servicio eléctrico, y en fin, mediante actos que lejos de respetar su condición de arrendatario pretenden un desalojo arbitrario apartado de la ley. 7.- Que por las razones antes expuestas solicita se declare SIN LUGAR la demanda intentada, condenándose en costas al demandante. CAPÍTULO III DE LA DECISIÓN RECURRIDA. Mediante sentencia dictada en fecha 14 de abril de 2015, el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente: “(…) Señala la representación judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y la ADMINISTRADORA UNARE, parte actora en el presente juicio, que ha sostenido una relación arrendaticia con el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL desde el día 1° de junio de 2000, sobre dos (2) espacios o áreas comerciales delimitadas contractualmente así: un espacio con un área aproximada de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 mt2), y otro espacio con área aproximada de CUARENTICINCO METROS CUADRADOS (45 mt2), ubicados en el Centro Comercial Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda. Que la relación locativa continuó mediante sucesivos contratos, hasta el último, -autenticado el día 4 de septiembre de 2007 ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias, anotado bajo el N° 41, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones-, el cual se recondujo. Manifiesta que en la cláusula octava del referido contrato se dispuso que el arrendatario no podía efectuar mejoras o bienhechurías en el inmueble sin el consentimiento previo por escrito del arrendador y que, pese a ello, el inquilino desde el 26 de septiembre de 2006, sin tomar en cuenta esta prohibición contractual ocupó arbitrariamente un área común en la que demarcaban puestos de estacionamiento de aproximadamente CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS (117mt2), y efectuó unilateralmente la construcción de una estructura en obra sobre un área propiedad de la parte actora, que era destinada exclusivamente a puestos de estacionamiento, haciendo excavaciones y alterando la fachada y arquitectura del Centro Comercial Los Altos y sin permiso de la autoridad municipal, la cual ordenó su suspensión. Más adelante agrega que a pesar de las circunstancias narradas, el arrendatario incoó acción judicial contra la arrendadora, la cual fue desestimada por el juzgado de instancia y por el Superior y que esta decisión firme constituye «prueba fehaciente de los hechos y circunstancias aquí narrados y que dan lugar por mandato legal, conforme al hecho notorio judicial que constituyen y así lo invocamos, al desalojo aquí demandado». Que el fundamento de la acción incoada lo constituyen las acciones unilaterales del arrendatario, quien ocupa un área no arrendada y allí ejecuta una construcción sin permiso del arrendador, lo cual proscribe el artículo 1.592 del Código Civil y que, además, fue prohibida por la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Los Salias. Que invoca el procedimiento administrativo llevado a cabo respecto a esta construcción y las copias certificadas que anexó al nombrado procedimiento judicial. Que de acuerdo a la narración expuesta, la cual abunda y reitera, a su decir, «se evidencia que hubo incumplimiento y arbitrariedad por parte del arrendatario, tanto de sus obligaciones contractuales, como de sus actuaciones unilaterales, circunstancias de hecho que se subsumen claramente en los supuestos tipificados en el artículo 40, literales c y el literal i del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, comprobándose ineludiblemente que dichas actuaciones fueron efectuadas y de forma intencional, también en abuso de sus derechos arrendaticios…» Concluye el escrito libelar, manifestando que demanda al ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL, para que convenga o sea condenado por el Tribunal a: 1) El desalojo de todas las áreas ocupadas por el arrendatario en virtud de las violaciones en que ha incurrido, 2) La entrega del inmueble arrendado, 3) El pago de las costas procesales que genere el juicio. Las pruebas acompañadas por el actor al libelo son las siguientes: 1) Copia simple de contrato de concesión celebrado entre la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos y el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL, el cual, al no guardar ninguna relación con los hechos alegados, no se valora por ser manifiestamente impertinente, 2) Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas partes en fecha 4 de septiembre de 2007, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe de ese negocio jurídico 3) Copia simple de papel con fotos denominado «Proyecto y Construcciones UPN c.a. ampliación de Auto lavado Max Car Wash. Memoria Descriptiva» sin firma ni sello, carece de valor probatorio por no constar ni siquiera de la firma de quien emana ,4) Poder otorgado a los abogados NAUDY SÁNCHEZ, IGNACIO MIGUEL RODRÍGUEZ ORAMAS, DAVID CALZADILLA y JENNIFER GALLO, por Administradora Unare, C.A, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe de ese mandato, 5) Copia certificada de Expediente N° 17.830 sustanciado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial (Max Car Wash C.A contra Comunidad de Propietarios del Centro Comercial Los Altos), se valora en su autenticidad como prueba de haberse sustanciado un juicio entre las partes de este procedimiento y 6) Copia simple de Documento de Condominio del Centro Comercial Los Altos protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito Guaicaipuro del estado Miranda, se valora como documento público conforme al artículo 1.359 del Código Civil y da fe del cumplimiento de la inscripción pública de dicho documento. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso la falta de cualidad de la parte actora, alegando que suscribió contrato de arrendamiento con la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos, no formando parte de dicha relación la Administradora Unare. Del mismo modo negó, rechazó y contradijo la demanda, aduciendo que es falso que la construcción de la estructura que según el actor fue efectuada sin autorización, pues el día 1° de marzo de 2006 la arrendadora mediante decisión unánime, aprobó la remodelación del Autolavado por lo que no puede adjudicársele una actuación arbitraria. Que la construcción no fue terminada, por cuyo motivo nunca la ha ocupado. Que por las razones expuestas rechaza la demanda en toda y cada una de sus partes. Acompañó a su escrito inspección extra litem evacuada el 1° de noviembre de 2012 por este Juzgado de Municipio, la cual se valora en toda su autenticidad. Según los argumentos de las partes vertidos en el escrito de demanda y en la contestación, ratificados en la audiencia preliminar y en la audiencia oral, la presente controversia quedó centrada en dos puntos: 1) Si la parte actora posee o no legitimación para interponer el juicio y 2) En la determinación del alcance de la autorización otorgada al demandado para realizar una construcción, pues la demandante expresa que el arrendador nunca autorizó el permiso, mientras que el demandado niega tal aserto, aduciendo que fue expresamente facultado por la Junta de Condominio. Visto lo anterior, procede este Tribunal de seguidas a emitir pronunciamiento sobre la primera de las defensas opuestas. DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR ESGRIMIDA POR EL DEMANDADO Para estudiar la falta de cualidad debemos señalar la importancia que le ha atribuido la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, esta última en sentencia de fecha 20 de junio de 2011 citando a la primera, estableció lo siguiente: «… la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (…), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (…Omissis…). este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez … » (Subrayado agregado) Así pues, conforme al criterio emanado de la Sala de Casación Civil, siguiendo las pautas dictadas por la Sala Constitucional como máxime intérprete de la Constitución, dejó establecido que la falta de cualidad puede ser declarada de oficio por el juez, en consideración a que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace su obligación de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales y como consecuencia de ello, el juez no está sujeto al principio dispositivo y tampoco está limitado a los argumentos explanados por la parte que opone esta defensa. Bajo los parámetros expuestos, pasa este Tribunal a analizar el carácter que detenta el abogado Naudy Sánchez, a los efectos de verificar si carece de legitimidad para actuar en el presente juicio, siendo que dicho profesional del derecho manifiesta proceder en representación de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y de la ADMINISTRADORA UNARE, para lo cual acompaña: 1. Original de instrumento poder que le fue otorgado por los ciudadanos DOMÉNICO GRANCHELLI DI BLASIO, MARÍA NELIA MENDES DE GONCALVEZ y FILOMENA JOVITA MONIZ CUELLO, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.176.679, 10.281.032 y 4.352.615, respectivamente, quienes señalan que proceden «debidamente facultados para este acto según consta en acta de nombramiento en la última Asamblea de Co-Propietarios del Centro Comercial, en fecha 30 de Octubre de 2012, actuando en ejercicio de las facultades establecidas en el Documento de Condominio del Centro Comercial Los Altos (…) los cuales se presentan a efectos videndi y rogamos al Notario deje constancia expresa en el acta notarial respectiva…» (Subrayado agregado). Este documento quedó anotado el 17 de mayo de 2013 en los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo el número 20, Tomo 117 y la Notario dejó constancia que fue presentada Planilla de Depósito por concepto de pago de timbres fiscales y de que se habilitó el tiempo necesario, pero no de que tuvo a su vista el nombramiento a que se refieren los otorgantes del poder. 2. Original de instrumento poder que le fue otorgado al nombrado abogado y a los profesionales del derecho IGNACIO MIGUEL RODRÍGUEZ ORAMAS, DAVID CALZADILLA, JENNIFER GALLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 36.189, 77.198, y 130.747, en ese orden, por los ciudadanos JAVIER MACEDO RODRÍGUEZ y DOMINGO DA CORTE DA SILVA, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.282.756 y 6.288.022, respectivamente, quienes señalan que proceden con el carácter de «Directores de ADMINISTRADORA UNARE empresa inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18 de diciembre de 1975…» Este documento quedó anotado el 5 de septiembre de 2008 en los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el número 31, Tomo 106 y la Notario dejó constancia que le fue presentada a su vista el documento constitutivo de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE, C.A, la cual está representada en ese acto por los poderdantes. Del primer instrumento se desprende que los mandatarios otorgaron poder al abogado NAUDY SÁNCHEZ, manifestando actuar según acta de nombramiento de la asamblea de propietarios, de la cual el Notario Público no da fe de haberla tenido a su vista, es decir, que no existe constancia de que tuvieran el carácter que pretenden hacer valer y siendo que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone: «… La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente...», dicho nombramiento forzosamente debe aparecer en el Acta que al efecto se levante suscrita por los propietarios asistentes. Ergo, al no cursar a los autos este documento no consta en autos esta circunstancia. En el segundo instrumento se señala que la empresa Administradora Unare otorga poder a los cuatro abogados antes identificados y la Notario Público da fe de que tuvo a su vista el documento constitutivo de la empresa, por lo que queda demostrado que los mandatarios eran sus representantes legales, pero nada dice respecto a que hubiere tenido a su vista su designación como administradora de condominio. Este asunto está reglamentado en el artículo 19 de la nombrada Ley, el cual preceptúa lo siguiente: «La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales…», y con arreglo a lo dispuesto en el literal e) del artículo 20 ejusdem corresponde al administrador designado de la forma que pauta la norma: «Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…». Sin embargo, al no presentarse en el presente expediente el Acta contentiva del nombramiento de la Administradora Unare como Administradora del Centro Comercial Los Altos no está acreditado a los autos tal carácter. De acuerdo con lo dispuesto en los dispositivos antes reproducidos se patentiza que es al administrador a quien corresponde la representación de los propietarios en aquellas materias que afectan las cosas que pertenecen a la comunidad, y propiamente en la acción de desalojo aquí ejercida, regulada por el artículo 40 del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde en ninguno de sus articulados indica quién es el legitimado activo para su realización en la práctica judicial, por deducción lógica quien tienen el derecho a esa acción es el arrendador y el propietario, bien recaigan estas cualidades conjunta o separadamente en una persona (natural o jurídica); siendo que quien haya dado en arrendamiento un determinado inmueble propio o ajeno, en cuyo caso sería el arrendador no propietario o al propietario no arrendador el legitimado activo. En el caso bajo examen, el contrato fue suscrito por los ciudadanos MANUEL APONTE y HUMBERTO DE LA CABADA, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 4.353.905 y 4.942.735, respectivamente, quienes actúan «debidamente autorizados para este acto según consta en acta de nombramiento en la última Asamblea de propietarios el día 24 de Noviembre de 2006, actuando en ejercicio de las facultades establecidas en el Documento de Condominio del Centro Comercial Los Altos …» y el objeto del contrato son dos espacios del área común del nombrado Centro Comercial. Este documento quedó anotado el 4 de septiembre de 2007 en los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda bajo el número 41, Tomo 113 y la Notario dejó constancia de que tuvo a su vista «Acta General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial Los Altos, celebrada en fecha 24/11/2006, donde se asignan como miembros de la Junta de Condominio a los Ciudadanos MANUEL APONTE SANTOS y HUMBERTO DE LA CABADA AVILA…», con cuya certificación queda plenamente demostrada la cualidad de los otorgantes. Empero, en el caso bajo examen resulta evidente para esta sentenciadora que siendo la arrendadora la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos, es quien está legitimada para accionar el desalojo, bien directamente si ejerce las funciones de administrador, o a través del administrador designado, en un contrato de arrendamiento, porque al acudir a la jurisdicción lo hace en función de ser titular del derecho sustancial (derecho propio), y por ende, titular del derecho de acción; sin embargo, como antes se señaló, ninguna de estas cualidades fue acreditada por el abogado actuante por lo que el alegato de Falta de Cualidad de la actora opuesto por la accionada debe ser declarado Con Lugar en los términos ya antes señalados. Así se decide. Visto que la resolución de falta de cualidad de la accionante para sostener el presente juicio es concluyente como presupuesto de la acción procesal y dentro de esta la pretensión procesal (interés-cualidad), resulta inoficioso para quien decide, adentrarse en el análisis de los alegatos explanados por el actor para accionar el desalojo. Así se decide. DECISIÓN Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara la FALTA DE CUALIDAD de la parte actora en la demanda que por desalojo interpusiera contra el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL identificado al inicio. (…)” (Resaltado añadido) CAPÍTULO IV ALEGATOS EN ALZADA. Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 16 de diciembre de 2015 (inserto al folio 41-51, II pieza), el abogado en ejercicio NAUDI SANCHEZ DIAZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, manifestó que: “(…) De la decisión recurrida se puede evidencia que se confunde la Institución de la legitimación, la cual es inherente a la titularidad del derecho, o sea la cualidad o interés en demandar y ser demandado, con la legitimidad, la cual conceptual, procesal y doctrinalmente son diferentes, refiriéndose en derecho, esta última, a la capacidad de las partes para intervenir en el proceso. Por lo que resulta evidente del texto y contenido de la Sentencia recurrida, que esta decreta la Falta de Cualidad del Litis consorcio activo a la causa principal y desecha la demanda, fundamentándola erróneamente, en los supuestos vicios de forma en la representación procesal, basados en defectos de forma del Poder o mandato otorgado por las partes, es decir en la supuesta ilegitimidad del apoderado del Litis Consorcio Activo. (…) supliendo defensas no formuladas por la demandada (…) desconociendo el criterio pacífico y reiterado por la Sala Constitucional sobre la oportunidad para impugnar poderes o la representación de los Actores en la demanda, y la expresa oportunidad procesal que se le debe otorgar a la parte, cuyo poder se le impugne o desconozca al proceso, para que lo convalide, en pleno ejercicio del derecho de defensa y de la Tutela Judicial efectiva. (…) Ya con respecto a la Institución de la legitimidad procesal tanto de la persona del actor o de su representante legal o de su apoderado, según sea el caso, nuestra Ley Adjetiva es Taxativa cuando establece el momento concreto para oponer dichas defensas, señalándose que deberá oponerse conforme a lo dispuesto en los ordinales 2º, 3º y 4º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa (…) en caso de existir la impugnación del mandato o en todo caso incluso, de la representación, en juicio, cosa que no ocurrió al caso concreto, se debe conceder la oportunidad para que la parte impugnada en ejercicio del derecho procesal a la defensa e igualdad procesal, pueda convalidar eventuales defectos de forma (…) es por lo cual en el sentido de preservar la institucionalidad y la majestad de la justicia, se hace inminente y procedente, de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, se decrete LA NULIDAD DE DICHO FALLO (…)” Por su parte, el abogado en ejercicio DAVID MAURICIO DIAZ MANTILLA, actuando en representación del demandado HENRY JESUS SHENNEL PANDOZI, mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 16 de diciembre de 2015 (inserto al folio 52-56, II pieza), manifestó que el otorgamiento del poder al abogado NAUDY SANCHEZ, se realizó con fundamento al acta de nombramiento de asamblea de propietarios, sin embargo, el Notario Público no dio fe de ello, ni dejó constancia de haber tenido a la vista dicha acta, motivos por los cuales la referida profesional del derecho actúa sin ningún carácter, lo cual vicia el poder en cuestión y hace procedente la falta de cualidad alegada. CAPÍTULO V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 14 de abril de 2015; a través de la cual se declaró la FALTA DE CUALIDAD de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A., para demandar al ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI por concepto de DESALOJO, todos ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien la presente causa resuelve estima conveniente puntualizar en primer lugar que la representación judicial de la parte demandante procedió a interponer la presente acción judicial, sosteniendo para ello que la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS, ha sostenido una relación arrendaticia con el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI desde el 1º de junio del año 2000, la cual recayó sobre dos (2) espacios o áreas comerciales comunes del centro comercial, el primero con un área aproximada de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 Mts2), ubicado lateralmente a la planta de tratamiento del Centro Comercial Los Altos, destinado específicamente para “la pulitura y cristalización de vehículos así como para la venta de accesorios y afines al área automotriz”, y el segundo con un área aproximada de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45 Mts2), que se encuentra ubicado en la parte posterior del depósito del Central Madeirense, que se estableció exclusivamente para el “lavado de alta velocidad para vehículos”. Sin embargo, en vista que el prenombrado en su condición de arrendatario y actuando en contravención con lo previsto en la cláusula octava del contrato, procedió a ocupar arbitrariamente y sin autorización del arrendador e incluso, sin el permiso de la Dirección de Planificación Urbana, un área común del inmueble en el que se demarcan puestos de estacionamiento, de aproximadamente CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS (117 Mts2) de cabida en su base, realizando sobre ella una construcción y efectuando en tal sentido fosas, perforando fundaciones, y adhiriéndose a los cimientos del Centro Comercial; es por lo que procede a demandarlo de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literales “C” e “I” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a los fines de que proceda a desalojar y entregar definitivamente el inmueble arrendado. Por otra parte, el demandado estando debidamente asistido de abogado y estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda, procedió a convenir con relación a la suscripción del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 4 de septiembre de 2007; así mismo, alegó la falta de cualidad activa de la ADMINISTRADORA UNARE C.A., y rechazó la pretensión de la parte actora, aduciendo para ello que mediante decisión unánime del 1º de marzo del año 2006, la arrendadora JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS autorizó la remodelación del inmueble en cuestión, la cual consistía en la fabricación de una estructura (local), comprometiéndose a su vez a cubrir los gastos del techo. Finalmente, con atención a las consideraciones expuestas, solicitó que se declare SIN LUGAR la demanda intentada, y se condene en costa a la parte actora. PUNTO PREVIO FALTA DE CUALIDAD. Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, se evidencia que el demandado HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI, estando dentro de la oportunidad procesal para contestar la acción interpuesta en su contra, procedió a alegar la FALTA DE CUALIDAD de la ADMINISTRADORA UNARE C.A.; sosteniendo para ello lo siguiente: “(…) la relación contractual que nos une y actualmente se encuentra indeterminada, fue suscrita entre la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos, representada para aquel entonces por los ciudadanos MANUEL APONTE Y HUMBERTO ANTONIO DE LA CABADA AVILA (…) no formando parte de dicha relación contractual la Administradora Unare C.A., siendo en consecuencia menester acotar que, la legitimación activa a la causa alude a quién tiene derecho por determinación de la ley, para que en condición de demandante se resuelva sobre su pretensión (…) De tan manera que, siendo la legitimatio ad causam uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar, es evidente que el apoderado actor ha incurrido en una falsa aseveración, al pretender accionar una “formal demanda de desalojo” en representación de la Administradora Unare C.A., quien no forma parte de la relación contractual suscrita entre las partes, y así solicito sea declarado por este honorable Tribunal. (…)” Así mismo, se evidencia que el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida procedió a resolver dicha defensa como punto previo, declarándola CON LUGAR; bajo los siguientes fundamentos: “(…) pasa este Tribunal a analizar el carácter que detenta el abogado Naudy Sánchez, a los efectos de verificar si carece de legitimidad para actuar en el presente juicio, siendo que dicho profesional del derecho manifiesta proceder en representación de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y de la ADMINISTRADORA UNARE, (…) Del primer instrumento se desprende que los mandatarios otorgaron poder al abogado NAUDY SÁNCHEZ, manifestando actuar según acta de nombramiento de la asamblea de propietarios, de la cual el Notario Público no da fe de haberla tenido a su vista, es decir, que no existe constancia de que tuvieran el carácter que pretenden hacer valer y siendo que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone: «… La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente...», dicho nombramiento forzosamente debe aparecer en el Acta que al efecto se levante suscrita por los propietarios asistentes. Ergo, al no cursar a los autos este documento no consta en autos esta circunstancia. En el segundo instrumento se señala que la empresa Administradora Unare otorga poder a los cuatro abogados antes identificados y la Notario Público da fe de que tuvo a su vista el documento constitutivo de la empresa, por lo que queda demostrado que los mandatarios eran sus representantes legales, pero nada dice respecto a que hubiere tenido a su vista su designación como administradora de condominio. Este asunto está reglamentado en el artículo 19 de la nombrada Ley, el cual preceptúa lo siguiente: «La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales…», y con arreglo a lo dispuesto en el literal e) del artículo 20 ejusdem corresponde al administrador designado de la forma que pauta la norma: «Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…». Sin embargo, al no presentarse en el presente expediente el Acta contentiva del nombramiento de la Administradora Unare como Administradora del Centro Comercial Los Altos no está acreditado a los autos tal carácter. (…) en el caso bajo examen resulta evidente para esta sentenciadora que siendo la arrendadora la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos, es quien está legitimada para accionar el desalojo, bien directamente si ejerce las funciones de administrador, o a través del administrador designado, en un contrato de arrendamiento, porque al acudir a la jurisdicción lo hace en función de ser titular del derecho sustancial (derecho propio), y por ende, titular del derecho de acción; sin embargo, como antes se señaló, ninguna de estas cualidades fue acreditada por el abogado actuante (…) Visto que la resolución de falta de cualidad de la accionante para sostener el presente juicio es concluyente como presupuesto de la acción procesal y dentro de esta la pretensión procesal (interés-cualidad), resulta inoficioso para quien decide, adentrarse en el análisis de los alegatos explanados por el actor para accionar el desalojo. Así se decide. (…)” (Resaltado añadido) En tal sentido, esta Alzada a los fines de verificar si dicha decisión se encuentra o no ajustada a derecho, considera prudente traer a colación lo previsto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 3460, proferida en fecha 10 de diciembre de 2003; a través de la cual se estableció lo siguiente: “(…) En tal sentido, estima necesario esta Sala señalar que la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida. Debiendo aplicarse, en estos casos de impugnación analógicamente lo previsto en los artículos 350 y 354 del Código de Procedimiento Civil, cuyas reglas de procedimiento, prevén la subsanación de la parte a quien se le impugnó el poder consignado en el juicio. Así, la parte podrá subsanar el defecto u omisión hecho valer por su contraparte, mediante su comparecencia en el juicio o con la presentación de un nuevo instrumento y posterior ratificación de los actos efectuados con el mandato judicial cuestionado, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación. (…omissis…) Con relación a los poderes judiciales, el Código de Procedimiento Civil prevé expresamente el cuestionamiento del poder presentado por quien comparece al demandar, como mandatario de la parte actora (artículo 346, ordinal 3°), lo que da origen a la oposición de una cuestión previa, la cual –como ya lo señaló este fallo- puede ser subsanada por el demandante en los supuestos que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. Resultando, que con relación a los vicios que contenga el poder que produzca quien actúa como apoderado del demandado, nada dice el Código de Procedimiento Civil sobre la oportunidad y forma de impugnación, con el agravante para el demandado, que si el mandato fuese declarado nulo, se le tendría como que no ha dado contestación a la demanda. A juicio de la Sala, por igualdad procesal y en beneficio del derecho de defensa del demandado, así como el actor puede convalidar el poder impugnado mediante la cuestión previa correspondiente, el demandado podría igualmente hacerlo ante el cuestionamiento del poder otorgado a su mandatario, y este es el caso de auto (…).” (Resaltado añadido) Es el caso que, del criterio jurisprudencial supra citado puede inferirse que la impugnación de un poder presentado por quien comparece a demandar como mandatario de la parte actora, puede realizarse a través de la promoción de la cuestión previa establecida en el ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, cuyo trámite permite la subsanación por el demandante en el supuesto de que el instrumento no haya sido otorgado en forma legal o sea insuficiente; e incluso, puede inferirse que en caso de que un nuevo poder sea presentado en la secuela del proceso, la impugnación del mismo debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 213 eiusdem, pues de lo contrario surgiría una presunción tácita de que ha sido admitida como legítima la representación invocada. En efecto, siendo que la impugnación de un instrumento poder solo puede verificarse a instancia de parte, bien sea a través de la promoción de una cuestión previa o en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación en autos; y en vista que, en ambos casos debe concedérsele a la parte que pretende hacer valer dicho instrumento la oportunidad para convalidarlo, ello en aras de garantizar el derecho a la defensa, debido proceso e igualdad procesal que les asiste a las partes, consecuentemente, quien la presente causa resuelve partiendo de las actas que conforman el presente expediente, puede afirmar que la decisión recurrida no se encuentra ajustada a derecho, pues el Tribunal de la causa además de confundir la figura de legitimación (cualidad) con la llamada legitimidad (capacidad), procedió a resolver el punto previo referido a la “FALTA DE CUALIDAD” con fundamento en la supuesta insuficiencia de los poderes que acreditan al abogado en ejercicio NAUDY SANCHEZ, como apoderada judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A., supliendo de esta manera defensas que solo podía oponer el demandado, quien evidentemente no propuso ninguna cuestión previa ni discutió en el curso del juicio la eficacia de los mencionados instrumentos, cercenándole en todo caso el derecho a la parte demandante de convalidarlos.- Así se precisa. Aclarado lo anterior, y en vista que la decisión recurrida no es acertada en cuanto a derecho se refiere, quien la presente causa resuelve debe pasar a revisar si la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A., tiene o no cualidad activa para intentar la presente acción; tomando como punto de partida que la legitimación a la causa o cualidad de las partes, constituye un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito de la causa, de manera que la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio, respectivamente, constituyen defensas perentorias que deben ser opuestas en el acto de contestación a la demanda, para que posteriormente procedan a ser decididas por el Juez en la definitiva de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, norma de la cual se desprende textualmente que: Artículo 361.- “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio (...)”. De esta manera, puede afirmarse que la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); así las cosas, siguiendo a Couture encontramos que: “Las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho. No procuran la depuración de los elementos formales de juicio, sino que constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado (…) Se, trata en resumen, de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda (…) Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace innecesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho”. (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, págs. 113-115). Partiendo de la norma antes transcrita y tomando en consideración el criterio doctrinario previamente señalado, entiende esta Sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal; en tal sentido, la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un Juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del Juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda. Siendo el caso que ante la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impediría la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del Juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las excepciones dilatorias y causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos; ahora bien, demostrado con meridiana claridad que para el Juez poder proveer sobre el fondo de la controversia debe primero comprobar la existencia de ciertos requisitos previos, entre ellos, verificar si el demandante tiene derecho a lo pretendido, consecuentemente, quien aquí suscribe con apego a las probanzas consignadas por las partes en el curso del juicio, puede afirmar que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A. al ser designada y reelecta como administradora de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS (asamblea general extraordinaria de copropietarios inserta al folio 42-44, Anexo “B”), quedó facultada a través del DOCUMENTO DE CONDOMINIO de dicho centro comercial (inserto al folio 145-180, I pieza), en concordancia con lo previsto en el ordinal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, para ejercer en juicio la representación de los copropietarios de dicho centro comercial en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, a los efectos de salvaguardar sus derechos regidos por el sistema de propiedad horizontal y los derechos de todos los propietarios inmobiliarios que lo conforman. De esta manera, siendo que la codemandante ADMINISTRADORA UNARE C.A. ejerce el cargo de administradora de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS, quedando de esta manera autorizada para ejercer en juicio la representación de los copropietarios del mencionado centro comercial regido por el sistema de propiedad horizontal, ello en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, puede en consecuencia afirmase que la prenombrada en detenta cualidad activa para interponer la presente acción; en efecto, por las razones antes expuestas y en vista que no existe en el caso de marras ninguna circunstancia que le impida a dicha administradora proceder a demandar al ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI por DESALOJO de un bien inmueble propiedad del referido centro comercial, debe impretermitiblemente declararse IMPROCEDENTE la defensa en cuestión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, tal como se dejará sentado en el dispositivo.- Así se precisa. PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE ACTORA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante conjuntamente con el escrito libelar y su reforma, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folio 10-15, I pieza) Marcado con la letra “A”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 17 de mayo de 2013, e inserto bajo el No. 20, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual los ciudadanos DOMENICO GRANCHELLI DI BLASIO, MARÍA NELIA MENDES DE GONCALVEZ y FILOMENA JOVITA MONIZ COELLO, en carácter de miembros de la JUNTA DE CONDOMINIO del Centro Comercial Los Altos, acreditaron a los abogados en ejercicio NAUDY SANCHEZ DIAZ y YESSIBEL MARIA CORREIA SARDINHA, como apoderados judiciales de dicho condominio. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 16-18, I pieza) Marcado con la letra “B”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 05 de septiembre de 2008, e inserto bajo el No. 31, Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual los ciudadanos JAVIER MACEDO RODRIGUEZ y DOMINGO DA CORTE DA SILVA, en carácter de Directores de la ADMINISTRADORA UNARE C.A. (aquí codemandante), acreditaron a los abogados en ejercicio IGNACIO MIGUEL RODRIGUEZ ORAMA, DAVID CALZADILLA, JENNIFER GALLO y NAUDY SANCHEZ, como apoderados judiciales de dicha administradora. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 19-22, I pieza) En copia fotostática CONTRATO DE CONCESIÓN debidamente autenticado ante la Notaría Pública Titular del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 6 de junio del 2000, e inserto bajo el No. 34, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones; a través del cual la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS (aquí codemandante), representada por su Presidente y Vicepresidente, ciudadanos DOMENICO GRANCHELLI DI BLASI y VINCENZO DELMELO BAVARO, respectivamente, dio en concesión al ciudadano HENRY JESUS SCHENNEL PANDOZI (aquí demandado), dos espacios de las áreas comunes del CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS, ubicados en el estacionamiento y correspondientes a dos puestos cada uno, el primero con un área aproximada de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 Mts2), ubicado lateralmente a la planta de tratamiento del centro comercial, destinado para el servicio de pulitura y cristalización de vehículos y venta de accesorios y servicios automotrices afines, mientras que el segundo espacio detenta una superficie aproximada de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45 Mts2), ubicado en la parte posterior del depósito del Central Madeirense, adyacente al depósito de aseo del centro comercial, destinado para el servicio de lavado de alta velocidad para vehículos, ello por el lapso de dos años fijos contados a partir del 1º de junio del año 2000, pudiendo ser prorrogado siempre que alguna de las partes no notificara a la otra de su voluntad de no prorrogarlo. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativa de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 23-27, I pieza) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 4 de septiembre de 2007, e inserto bajo el Nº 41, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS (aquí codemandante), dio en arrendamiento al ciudadano HENRY JESUS SCHENNEL PANDOZI (aquí demandado), dos espacios de las áreas comunes del CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS, ubicados en el estacionamiento y correspondientes a dos puestos cada uno, el primero con un área aproximada de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 Mts2), ubicado lateralmente a la planta de tratamiento del centro comercial, y el segundo con una superficie aproximada de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45 Mts2), ubicado en la parte posterior del depósito del Central Madeirense, adyacente al depósito de aseo del centro comercial, en el entendido de que el bien sería destinado para el servicio de pulitura y cristalización de vehículos y venta de accesorios y servicios automotrices afines, así como para el lavado de alta velocidad, y cualquier cambio de destino tendría que ser autorizado por el arrendador, ello por un plazo de un año contado a partir del 1º de junio de 2007 hasta el 31 de mayo del 2008. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativa de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente proceso.- Así se precisa. Quinto.- (Folio 28-36, I pieza) Marcado con la letra “D”, en copia simple PROYECTO DE AMPLIACIÓN del auto lavado MAX CAR WASH, aparentemente suscrito por la sociedad mercantil PROYECTO Y CONSTRUCCIONES U.P.N. C.A.; ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión fue consignado en copia fotostática, aunado a que aparentemente emana de un tercero ajeno al proceso quien no lo ratificó de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien la presente causa resuelve debe desecharlo del proceso y no le confiere valor probatorio, ya que no puede verificar su autenticidad ni tener certeza de su contenido.- Así se precisa. Sexto.- (Folio 37-47, I pieza) Marcado con la letra “E”, en copia fotostática INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 16 de junio de 2009, la cual fue promovida por el abogado en ejercicio NAUDY SANCHEZ DIAZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ADMINISTRADORA UNARE C.A., quien a su vez fungía como tercero adhesivo litisconsorcial en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentara la sociedad mercantil MAX CAR WASH C.A. contra la comunidad de copropietarios del CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS; y de cuyas resultas se desprenden los siguientes hechos: “(…) PRIMERO: En cuanto al particular primero, se deja expresa constancia de lo siguiente: Se deja constancia de la existencia de una obra de construcción no terminada la cual se encuentra edificada de estructura metálica con sus respectivas fundaciones. Igualmente el pavimento de concreto armado y tres (3) (…) espacios cerrados sin techo, construidos con bloque de concreto liviano y piso rústico. Dicha construcción se encuentra ubicada a la salida del estacionamiento del Centro Comercial Los Altos, específicamente en la fachada lateral derecha del Centro Comercial. El área aproximada donde se encuentra la construcción no terminada es de ciento diecisiete metros cuadrados aproximadamente (117 mts2) y dentro de la misma se encuentran tres (3) espacios cerrados sin techo, cuya suma total de construcción es de nueve metros con sesenta centímetros aproximadamente (60 mts2). SEGUNDO: En cuanto al particular segundo se deja constancia de lo siguiente: se deja constancia de la existencia de un (1) local comercial cuya función es lavado, pulitura y colocación de papel ahumado para vehículos. (…) Es todo. (…)” (resaltado añadido). Precisado lo anterior, quien aquí decide verifica que la inspección bajo análisis fue practicada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en un juicio distinto al que se sigue en el presente expediente, lo cual impidió el control de la contraparte con respecto a su evacuación, así mismo, observa que la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria resulta desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, siendo que su contenido no fue desvirtuado en el curso del juicio por la parte demandada e incluso puede adminicularse con la INSPECCIÓN practicada por el mencionado órgano jurisdiccional cuyas resultas cursan al folio 09-11 del anexo “II”, en concordancia con la INSPECCIÓN JUDICIAL practicada por el Tribunal de la causa cuyas resultas cursan al folio 13-15 de la II pieza del presente expediente, y la INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado del Municipio Los Salias cursante al folio 63-87 de la I pieza, consecuentemente, esta Alzada la aprecia como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 eiusdem, e infiere del contenido de la probanza en cuestión que para el año 2009, en el estacionamiento externo del Centro Comercial Los Altos, existía una obra de construcción no terminada constituida por una estructura metálica, ubicada específicamente en la salida del estacionamiento fachada lateral derecha del mencionado Centro Comercial, la cual abarcaba un área aproximada de CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS (117 Mts2), dentro de la cual se encontraban tres espacios cerrados sin techo con un área total de NUEVE METROS CON SESENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (9,60 Mts2) aproximadamente, así mismo, se infiere la existencia de un local comercial destinado para el lavado de vehículos, pulitura y colocación de papel ahumado.- Así se precisa. Séptimo.- (Anexo “A”, anexo “B”, anexo “C”, anexo “I” y anexo “II”) Marcado con la letra “F”, en copia certificada EXPEDIENTE No. 17.830, según nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, contentivo del juicio incoado por la sociedad mercantil MAX CARS WASH C.A. contra la comunidad de copropietarios del CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, así como del cuaderno de tercería adhesiva litis consorcial presentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A.; del cual se desprende que el mencionado órgano jurisdiccional declaró la FALTA DE CUALIDAD PASIVA alegada por la parte demandada mediante decisión proferida en fecha 9 de marzo de 2010, siendo dicha sentencia confirmada por el Tribunal Superior en fecha 3 de junio del mismo año, la cual quedó definitivamente firme en virtud de que el recurso de casación interpuesto fue declarado perecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 24 de enero de 2011. Ahora bien, en vista que las copias certificadas del expediente en cuestión no fueron desvirtuadas por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y las tiene como demostrativas de las circunstancias supra precisadas, así como de las documentales que fueron aportadas en dicho juicio y que guardan relación con la presente controversia, como son: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado en fecha 04 de septiembre de 2007 (inserto al folio 38-49, anexo “A”); DOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PRIVADOS SUSCRITOS 1º de junio de 2004-1º de junio de 2005 y 1º de junio de 2002-31 de mayo de 2003 (cursantes al folio 50-61, anexo “A”); CONTRATO DE CONCESIÓN (cursante al folio 62-68, anexo “A”); MINUTA REUNIÓN JUNTA DE CONDOMINIO de fecha 1º de marzo de 2006, a través de la cual se aprobó la remodelación del autolavado conforme diseño presentado (folio 73-75, anexo “A”); ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS de fecha 08 de noviembre de 2007, a través de la cual se trato como punto la ampliación de autolavado, solicitándose el replanteamiento de la obra que se estaba realizando (folio 199-201, anexo “A”); ORDEN DE PARALIZACIÓN PREVENTIVA (folio 40, anexo “B”); ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS de fecha 24 de noviembre de 2006, en la cual se discutió la aprobación de proyecto del autolavado sin que se llegara a ningún acuerdo, por lo que quedó una decisión pendiente (folio 42-44, anexo “B”); DOCUMENTO DE CONDOMINIO del Centro Comercial Los Altos (folio 45-99, anexo “B”); INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de diciembre de 2007, a través de la cual dicho organismo dejó constancia de que la sociedad mercantil MAX CAR WAHS C.A. estaba realizando una construcción en el mencionado Centro Comercial que afectaba su fachada y la vialidad para la salida vehicular del estacionamiento (folio 108-115, anexo “B”); e INSPECCIÓN JUDICIAL practicada por el mencionado Juzgado Segundo de Primera Instancia en fecha 16 de julio de 2009 (cursante al folio 09-11, anexo “II”, las cuales no fueron desvirtuadas en el curso del referido proceso judicial.- Así se precisa. *Así mismo, se evidencia que abierto el juicio a pruebas, la parte demandante hizo valer las siguientes probanzas: Primero.- Promovió y ratificó el valor probatorio de todos los instrumentos anexados al libelo de la demanda, específicamente los INSTRUMENTOS PODER marcados con las letras “A” y “B”, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO marcado con la letra “C”, INFORME O MEMORIA DESCRIPTIVA marcado con la letra “D”, INSPECCIÓN marcada con la letra “E”, EXPEDIENTE Nº 17.830 de la nomenclatura del Tribunal Segundo de Primera Instancia, y el PROYECTO Y CONSTRUCCIONES U.P.N. C.A. Ahora bien, en vista que la promoción o ratificación de las probanzas en cuestión operaba sin necesidad, en virtud que las mismas fueron promovidas junto al libelo y debidamente valoradas por esta Alzada en la oportunidad correspondiente, consecuentemente, quien la presente causa resuelve se atiene a las valoraciones emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 98-127, I pieza) En copia fotostática DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 1º de marzo de 1983, bajo el Nº 18, Protocolo Primero, Tomo 14. Ahora bien, aun cuando la mencionada copia simple fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar, quien aquí suscribe partiendo de las actas que conforman el presente expediente, observa que la promovente de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, procedió a consignar dicho documento de condominio en copia certificada (folio 145-180, I pieza); en efecto, siendo que la copia certificada no fue desvirtuada y detenta valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, quien aquí suscribe la aprecia y la tiene como demostrativa de la descripción de la propiedad del Centro Comercial Los Altos, del destino del inmueble, de los lineamientos o límites respecto a las cosas comunes, de las responsabilidades de los propietarios, de las cargas y gastos comunes, de la administración, de las asambleas, y en general de todas las normas que rigen el condominio del mencionado Centro Comercial, dentro de las cuales destacan que los puestos de estacionamiento (excluyendo los asignados para los locales comerciales), sólo pueden destinarse para el uso exclusivo de los clientes del Centro Comercial, pues constituyen “cosas comunes”.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 128, I pieza) En copia simple PLANO aparentemente del CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS; ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue desvirtuada por la parte demandada, quien aquí suscribe en vista que no puede verificar su autenticidad ni determinar la certeza de su contenido, decide desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. -INSPECCIÓN JUDICIAL: Se evidencia que la representación judicial de la parte demandante promovió una inspección judicial sobre el estacionamiento externo del CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS, la cual fue practicada por el Tribunal de la causa en fecha 3 de febrero de 2015 (folio 13-15, II pieza) y de cuyas resultas se desprende textualmente lo siguiente: “(…) PRIMERO: En cuanto al área específica ocupada por el arrendatario HENRY JESÚS SCHENNEL, sus usos, y el área adyacente ocupada por una estructura sin terminar, el Tribunal, con la asistencia del práctico designado procede a dejar constancia de lo siguiente: 1) Un (1) área abierta identificada con el logo Max Car Wash, Rif. J-30711245-4, con un área aproximada de 7x 5,54 metros cuadrados; 2) Un (1) área cerrada, a la cual no se tuvo acceso por estar cerrada al momento de la inspección, de 6.60 metrosx3,80 metros aproximadamente; 3) Un área sin terminar con forma hexagonal con áreas desiguales, con 12 metros de frente por 8,20 metros de fondo aproximadamente; 4) Un área techada con toldo en color azul el cual tiene impreso lo siguiente: ; 5) Un área de estructura tensada con 19,62 metros de largo por 5,00 metros de fondo. En cuanto a su uso, con excepción de lo señalado en los letreros, no es posible determinarlo por encontrarse cerrado el lugar. SEGUNDO: Respecto a las características estéticas de la estructura sin terminar el Tribunal deja constancia de la existencia de unas bienhechurías con las características siguientes: estructura de metal con dos (2) áreas laterales con bloque de cemento sin friso, con dibujos de graffiti, la cual, por tratarse de una estructura inconclusa no guarda ninguna estética. TERCERO: En cuanto a la cantidad de puestos de estacionamiento totales que ocupa el arrendatario, así como la nombrada estructura, se aprecia a la vista DIECIOCHO (18) puestos de estacionamiento demarcados con pintura amarilla, ubicados frente a los espacios indicados en el particular primero, los referidos puestos de estacionamiento no se encuentran señalizados con identificación alguna, observándose, en el momento de la inspección once (11) vehículos aparcados en los mismos. CUARTO: En cuanto a que si dicha estructura está adyacente en su continuidad a la calzada o si esta prevista de retiros se observa que la referida estructura se encuentra al borde de la zona de carga sin retiro. QUINTO: En cuanto a si la nombrada estructura presenta puertas o accesos al borde de la calzada frente al canal de circulación, este Tribunal advierte que la parte frontal de dicha estructura. (sic) a mano derecha se observa un marco de metal con lámina sin bisagra ni cerradura. SEXTO Respecto a si paralelamente a los puestos de estacionamiento se permite un solo canal o dos para la circulación de vehículos, el Tribunal deja constancia de que en los espacios señalados en el particular tercero, los mismos sólo dan acceso a un solo canal de circulación. SÉPTIMO En cuanto a que si existe un techo al frente de la indica (sic) estructura se observa que efectivamente existe un techo con estructura de metal con lona de color blanco (estructura tensada) con un área de 19,62 metros de largo por 5,00 metros de fondo. OCTAVO: En cuanto concerniere a la ubicación de la estructura sin terminar y los espacios respecto al plano aportado, se deja constancia que la misma, tal y como se indicó en el particular cuarto, está situada al borde de la calzada de salida, sin que se deje constancia en esta inspección de lo especificado en un plano. NOVENO: Respecto a la semejanza entre el diseño de la estructura y las del Centro Comercial Los Altos, el Tribunal advierte que al tratarse de una estructura inconclusa no puede guardar semejanza con una estructura ya terminada. (…)”. En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente: Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”. Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa: Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”. Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión (acta cursante al folio 13-15 y fotografías insertas al folio 17-23, II pieza), quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que el ciudadano HENRY JESÚS SCHENNEL (aquí demandado) ocupa un área abierta identificada con el logo “MAX CARS WASH”, un área cerrada, un área sin terminar con forma hexagonal con áreas desiguales (estructura de metal con dos áreas laterales con bloque de cemento sin friso, con dibujos de grafitti, la cual no guarda ninguna estética, ubicada al borde de la zona de carga sin retiro), un área techada con toldo, un área de estructura tensada, todas comprendidas dentro del estacionamiento externo del Centro Comercial Los Altos.- Así se precisa. -PRUEBA TESTIMONIAL: Se evidencia que la parte demandante promovió como testigos a las ciudadanas MARUJA FERNANDEZ y MARIA INEZ ROSRIGUEZ, ambas venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.278.358, V-6.133.858, respectivamente; siendo dicha promoción admitida por el Tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 25 de noviembre de 2014, quedando fijada la oportunidad para la evacuación de las mismas para el día de la celebración de la audiencia oral de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. No obstante a ello, quien aquí suscribe observa que en la referida oportunidad las testigos no comparecieron, tal como se desprende del acta inserta al folio 25-26 de la II pieza del presente expediente; en efecto, por tales razones no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que el demandado junto con sus escritos de contestación, hizo valer las siguientes probanzas: Primero.- (Folio 63-87, I pieza) En original INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 1º de noviembre de 2012, a solicitud del ciudadano HENRY JESUS SHENNEL PANDOZI y tramitada en el expediente signado con el No. S-2012-224; de cuyas resultas se desprende lo siguiente: “(…) la inspección judicial solicitada y acordada en autos, en la siguiente dirección: Avenida Perimetral de San Antonio de los Altos, Centro Comercial Los Altos, Nivel Sótano, sede de la Junta de Condominio, Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda. (…) En el sitio arriba descrito el Tribunal notificó de su misión al ciudadano DOMENICO GRANCHELLI DI BLASIO titular de la Cédula de Identidad Nº 6.176.679, quien manifestó ser Presidente de la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos y presentó el Libro de Actas de la Junta de condominio del referido Centro Comercial, verificando este Despacho que la copia presentada por el solicitante y cursante a los folios 9, 10 y 11 del presente expediente son copia fiel y exacta de sus originales. SEGUNDO: A los fines de dejar constancia sobre este particular, el Tribunal se trasladó y constituyó en el área de estacionamiento a la salida del Centro Comercial frente al autolavado, observando unas bienhechurías con las siguientes características: Estructura metálica, y paredes con bloque de cemento, Piso-placa de cemento en toda la bienhechurías, un (1) área exacta con la cursante al folio 9 del expediente. En este estado la parte interesada solicitó al Tribunal que ordenara la reproducción fotográfica de dicha Acta, lo cual fue acordado por el Tribunal por ser procedente. Acto seguido, el Tribunal se traslado al área de estacionamiento ubicada a la salida del Cetro Comercial Los Altos, frente a al auto lavado para evacuar lo solicitado en el particular segundo del escrito. SEGUNDO: El Tribunal deja constancia de la existencia de unas bienhechurías con las características siguientes: Estructura metálica, y paredes con bloque de cemento, piso-placa de cemento en toda la bienhechuría, un (1) área destinada para baño, un (1) espacio para oficina, un (1) depósito y un (1) tanque subterráneo. El Tribunal a petición del interesado, ordenó la reproducción fotográfica de las construcciones inspeccionadas. (…)”. Precisado lo anterior, quien aquí decide verifica que la inspección bajo análisis fue practicada por el Juzgado del Municipio Los Salias antes de que iniciara el juicio seguido en el presente expediente, lo cual impidió el control de la contraparte con respecto a su evacuación, así mismo, observa que la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria resulta desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, siendo que su contenido no fue desvirtuado en el curso del juicio por la parte actora e incluso puede adminicularse con la INSPECCIÓN practicada por el mencionado órgano jurisdiccional cuyas resultas cursan al folio 09-11 del anexo “II”, en concordancia con la INSPECCIÓN JUDICIAL practicada por el Tribunal de la causa cuyas resultas cursan al folio 13-15 de la II pieza del presente expediente, consecuentemente, esta Alzada la aprecia como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 eiusdem, e infiere del contenido de la probanza en cuestión que para el año 2012, en el área de estacionamiento del Centro Comercial Los Altos, específicamente hacia la salida y frente al autolavado, existía una estructura metálica, así mismo, se infiere que en el Libro de Actas de la Junta de Condominio del mencionado Centro Comercial cursa la minuta de reunión celebrada en fecha 1º de marzo de 2006, a través de la cual se señaló como punto a tratar “planteamiento final para remodelación área Lavado de Vehículos”, el cual se aprobó en los siguientes términos: “Se Aprueba, según diseño presentado la modificación, siguiendo siempre las especificaciones planteadas y en vidrio. La realización del Local se hará por cuenta de los inquilinos y en descuento prorrateado en el arrendamiento, ya que es del Condominio. El techo, tenso, estructura, lo cubrirá el Condominio, ya que, es una mejora al servicio de estacionamiento. (…)”.- Así se precisa. -POSICIONES JURADAS: Del escrito de contestación cursante al folio 88-196 de la I pieza del presente expediente, específicamente de su Capítulo VI, se desprende que la representación judicial de la parte demandante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de posiciones juradas; sin embargo, en vista que el Tribunal de la causa omitió emitir pronunciamiento respecto a dicha promoción, sin que el promovente hubiere de alguna manera insistido en ella en el curso del juicio, consecuentemente, quien aquí suscribe ante la falta de resultas no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. *Aunado a lo anterior, se evidencia que mediante escrito consignado en fecha 18 de junio de 2014, la representación judicial del demandado procedió a ratificar la INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL acompañada junto con el escrito de contestación a la demanda, así mismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, promovió la EXHIBICIÓN del Libro de Actas de la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos, específicamente la asamblea del 1º de marzo de 2006. Sin embargo, en vista que la ratificación de la inspección supra mencionada operaba sin necesidad, pues la misma fue oportunamente valorada; y en virtud que, el Tribunal de la causa omitió emitir pronunciamiento respecto a la exhibición promovida, sin que el promovente hubiere de alguna manera insistido en ella en el curso del juicio, consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. DEL FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO. Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el curso del proceso, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de dos inmuebles destinados para el uso comercial, a saber, dos espacios o áreas comerciales comunes del CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS, el primero con un área aproximada de VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 Mts2) destinado para “la pulitura y cristalización de vehículos así como para la venta de accesorios y afines al área automotriz”, y el segundo con un área aproximada de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45 Mts2) destinado para el “lavado de alta velocidad para vehículos”; considera prudente pasar a analizar la norma que regula las acciones de esta naturaleza, razón por la que pasa de seguidas a transcribir el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: Artículo 40.- “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Resaltado añadido) Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento; a saber, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, que haya cambiado el uso del inmueble, que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, entre otros; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado. Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, observamos que la parte actora en su escrito libelar señaló –entre otras cosas- que el arrendatario HENRY JESÚS SCHENNEL desde el día 25 de septiembre de 2006, procedió a ocupar arbitrariamente un área común del Centro Comercial destinada para el estacionamiento, y sin contar con autorización de la Junta de Condominio ni permiso del ente Municipal respectivo, procedió a construir una edificación o estructura, haciendo excavaciones, alterando la fachada del Centro Comercial, realizando fosas y perforando fundaciones, incumpliendo de esta manera con lo previsto en la CLÁUSULA OCTAVA del contrato de arrendamiento suscrito, de la cual se desprende que el arrendatario no podía efectuar mejoras o bienhechurías sin consentimiento por escrito del arrendador; e incurriendo a su vez, en la comisión de las causales previstas en los literales “c” e “i” del artículo 40 de la tantas veces mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grandes rasgos prevén como causales de desalojo que el arrendatario haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y que haya incumplido con las obligaciones contractualmente contraídas o contenidas en el documento de condominio. En tal sentido, puede afirmarse que a la parte actora le correspondía probar el acaecimiento de las causales invocadas como fundamento de su pretensión, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; en otras palabras, recaía sobre ella la carga de demostrar que el demandado en su carácter de arrendatario actuando sin su consentimiento o autorización, incumplió con la cláusula octava del contrato de arrendamiento suscrito, sin embargo, en vista que la representación judicial de las demandantes consignó una serie de probanzas de las cuales sólo detentan valor probatorio las siguientes: 1) CONTRATO DE CONCESIÓN debidamente autenticado ante la Notaría Pública Titular del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 6 de junio del 2000 (cursante al folio 19-22, I pieza); 2) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 4 de septiembre de 2007 (inserto al folio 23-27, I pieza), a través del cual la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS dio en arrendamiento al ciudadano HENRY JESUS SCHENNEL PANDOZI (aquí demandado), los inmuebles cuya entrega material se persigue en el presente proceso; 3) INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 16 de junio de 2009 (resultas insertas al folio 37-47, I pieza), de la cual se infiere que para la mencionada fecha en el estacionamiento externo del Centro Comercial Los Altos, existía una obra de construcción no terminada constituida por una estructura metálica, ubicada específicamente en la salida del estacionamiento fachada lateral derecha del mencionado Centro Comercial, así como la existencia de un local comercial destinado para el lavado de vehículos, pulitura y colocación de papel ahumado; 4) EXPEDIENTE No. 17.830, según nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda (cursante al anexo “A”, anexo “B”, anexo “C”, anexo “I” y anexo “II”); 5) DOCUMENTO DE CONDOMINIO del Centro Comercial Los Altos (inserto al folio 98-127 y 145-180, I pieza), debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 1º de marzo de 1983; y 6) INSPECCIÓN JUDICIAL practicada por el Tribunal de la causa en fecha 3 de febrero de 2015 (resultas insertas al folio 13-15, II pieza), de la cual se desprende que el demandado ocupa un área abierta identificada con el logo “MAX CARS WASH”, un área cerrada, un área sin terminar con forma hexagonal con áreas desiguales (estructura de metal con dos áreas laterales con bloque de cemento sin friso, con dibujos de grafitti, la cual no guarda ninguna estética, ubicada al borde de la zona de carga sin retiro), un área techada con toldo, un área de estructura tensada, todas comprendidas dentro del estacionamiento externo del Centro Comercial Los Altos; consecuentemente, esta Alzada puede concluir que no quedaron demostradas en el curso del juicio las circunstancias supra referidas, las cuales constituían el fundamento de la pretensión.- Así se precisa. En efecto, por las razones antes expuestas y en vista que el accionado logró desvirtuar las afirmaciones de hecho realizadas en el libelo de la demanda, por cuanto acertadamente promovió una INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL que fue practicada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 1º de noviembre de 2012 (resultas insertas al folio 63-87, I pieza), a través de la cual se dejó constancia que en el Libro de Actas de la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos cursa la “MINUTA DE REUNIÓN” celebrada en fecha 1º de marzo de 2006, se señaló como punto a tratar “planteamiento final para remodelación área Lavado de Vehículos” y se APROBÓ SU REMODELACIÓN conforme al “diseño” presentado por el arrendador, en el entendido de que éste debía cubrir la realización del local mientras que la Junta de Condominio cubriría los gastos de techo y tenso estructura, ya que constituiría en una “mejora al servicio de estacionamiento”; sin que curse en autos notificación alguna o denuncia suscrita por dicha Junta de Condominio que de alguna manera demuestre su inconformidad con la remodelación previamente autorizada, o bien que demuestre que el arrendatario se hubiere excedido en los términos convenidos (alcance y límites de la autorización), que haya realizado una actividad distinta a la consentida por la mencionada Junta de Condominio o que haya actuado sin su autorización, pues quedó plenamente demostrado en autos que dicha obra fue paralizada por la Alcaldía del Municipio Los Salias, e incluso, que después de iniciada la referida edificación o estructura en fecha 25 de septiembre de 2006, la partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un último contrato de arrendamiento en fecha 4 de septiembre de 2007, lo que permite presumir que la tantas veces mencionada Junta de Condominio hasta ese momento estaba conforme con el desempeño del demandado en su carácter de arrendatario, la cual incluso mediante asamblea celebrada en fecha 8 de noviembre de 2007, solicitó el replanteamiento de la construcción en cuestión, lo que a la vez hace presumir su interés en la obra en principio autorizada, consecuentemente, este Juzgado Superior puede afirmar que la reforma del inmueble arrendado fue consentida por la Junta de Condominio del Centro Comercial Los Altos y que el demandado no incurrió en ninguna de las causales invocadas como fundamento de la pretensión, motivo por el cual la presente acción resulta a todas luces IMPROCEDENTE en derecho.- Así se establece. Con apego a las consideraciones realizadas a lo largo de la presente decisión, esta Alzada debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio NAUDY SANCHEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A., contra la sentencia proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 14 de abril de 2015; en tal sentido, se REVOCA dicha decisión conforme a lo previsto en la presente sentencia, y se declara SIN LUGAR la acción de DESALOJO intentada por las prenombradas contra el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI, todos ampliamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del fallo.- Así se decide. CAPÍTULO VI DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio NAUDY SANCHEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LOS ALTOS y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA UNARE C.A., contra la sentencia proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 14 de abril de 2015; REVOCA dicha decisión conforme a lo previsto en la presente sentencia, y declara SIN LUGAR la acción de DESALOJO intentada por las prenombradas contra el ciudadano HENRY JESÚS SHENNEL PANDOZI, todos ampliamente identificados en autos. Dada la naturaleza de la presente decisión no hay expresa condenatoria en costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los trece (13) días del mes de abril del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 a.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/LA/Adriana Exp. Nº 15-8824