REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA LOS TEQUES 205º y 156 PARTE ACTORA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: Ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.- 11.818.862. Abogados en ejercicio CARLOS ALBERTO GARCÍA y LILI FUENTES, ambos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 148.047 y 82.215, respectivamente. Ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-7.903.595; representada por la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, también venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V.-7.093.590, en su carácter de apoderada. Abogados en ejercicio FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, LESLIE CRISTINA VELASQUEZ ESCOBAR y EMILIA LATOUCHE FALCÓN, todos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 7.306, 48.428 y 32.159, respectivamente. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. 15-8832. CAPÍTULO I ANTECEDENTES. Corresponde a este Juzgado Superior conocer del recurso de apelación interpuesto por los abogados en ejercicio LILI FUENTES y CARLOS GARCIA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, así mismo, conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO DUARTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada, ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de julio de 2015; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda intentada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INADMISIBLE la reconvención o mutua petición planteada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos. En fecha 27 de noviembre de 2015, esta Alzada le dio entrada al presente expediente en el Libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora consignó escrito de informes ante esta Alzada en fecha 14 de enero de 2016; así mismo, se observa que la parte demandada consignó informes en fecha 27 de enero del mismo año, es decir, fuera de la oportunidad legal correspondiente. Mediante auto dictado en fecha 27 de enero de 2016, esta Alzada fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia; posteriormente, mediante auto dictado en fecha 28 de marzo del mismo año, se difirió por un lapso de treinta (30) días continuos dicha oportunidad, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para decidir el recurso de apelación interpuesto, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. CAPÍTULO II ALEGATOS DE LAS PARTES. PARTE ACTORA: Mediante libelo presentado en fecha 26 de junio de 2014, la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, estando debidamente asistida por los abogados en ejercicio CARLOS ALBERTO GARCÍA y LILI FUENTES, procedió a demandar a la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente: 1. Que en fecha 4 de diciembre de 2013, suscribió contrato de opción de compra venta con la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, actuando en nombre y representación de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, quedando anotado bajo el No. 05, Tomo 352 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro1-B, planta tipo l, Edificio “CAICARA”, ubicado en la Parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos, en jurisdicción del Municipio Los Salías del estado Miranda, inscrito en la Alcaldía del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, Dirección de Catastro bajo el número Catastral 0021568. 2. Que dicho apartamento tiene un área aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS CUADRADOS (94,75 Mts2), y consta de los siguientes ambientes: sala, comedor, cocina, lavadero, tres (3) dormitorios, dos (02) baños, tres (03) closets; además le corresponde el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el No. l-B, ubicado en la zona de estacionamiento del Edificio, el cual forma parte integrante de esta negociación, no pudiendo ser enajenado de forma separada del apartamento. 3. Que le corresponde al edificio un porcentaje de condominio general sobre las cosas comunes de los edificios que conforman la mencionada parcela de ocho enteros tres mil trescientos treinta y tres diez milésimas por ciento (8.333%), según documento de condominio general el cual quedo debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 19 de julio de 1985, bajo el No. 20, Tomo 06, Protocolo 1°. 4. Que al apartamento en cuestión le corresponde un porcentaje de un entero cuatro mil novecientos veinticuatro diez milésimas por ciento (1.4924%) sobre los derechos y obligaciones derivados del referido edificio, según se evidencia del condominio particular protocolizado ante la Oficina de Registro Público antes citada, en fecha 29 de noviembre de 1985, bajo el No. 45, Tomo 16 del Protocolo 1. 5. Que el inmueble antes identificado está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas, NORTE: Pared medianera que lo separa del apartamento 1-A; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Fachada este del edificio; y OESTE: Espacio exterior que separa los dos cuerpos que toman el Edificio y zona de circulación y le pertenece a la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, como se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (hoy Oficina de Registro Público del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil siete (2007), bajo la Matrícula 07P01T10N°18. 6. Que una vez que le fue exhibido el referido inmueble, constató que el mismo se encontraba totalmente desocupado y podía mudarse con su familia inmediatamente tras la compra del mismo. 7. Que se pactó de común acuerdo que el precio definitivo de compra venta era por la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), por lo que convino de buena fe con la vendedora en celebrar el contrato de opción de compra venta del identificado inmueble tal como lo establecía la cláusula tercera; haciendo entrega a la vendedora el cincuenta por ciento (50%) del monto total del inmueble, es decir, la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) en calidad de arras, mediante dos (2) cheques, el primero por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), bajo el No. 4687197220, del Banco Exterior girado de la cuenta No. 01150049811002062793 en fecha 4 de diciembre de 2013 y un segundo cheque, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), bajo el No 10621072 del Banco Banesco girado de la cuenta No. 01341022440001001422, y la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) mediante cheque de gerencia, para la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público respectivo. 8. Que según lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compraventa celebrado, su duración era de sesenta (60) días continuos a partir de la fecha de la firma de dicho documento, más sesenta (60) días de prórroga si fuese necesario; así mismo, en la cláusula sexta se estableció como indemnización de daños y perjuicios causados por incumplimiento de cualquiera de las partes la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), dejándose expresa constancia además en dicha cláusula, que: “(…) En cualesquiera de los casos en que se opte por la devolución de cantidades de dinero de acuerdo a las formas antes estipuladas, la misma se efectuará dentro de los DIEZ (10) DÍAS CONTÍNUOS siguientes contados a partir del primer día hábil de vencido el plazo acordado por las partes para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble ante el Registro Público respectivo y de pleno derecho, sin necesidad de Sentencia Judicial, mediante cheque de gerencia y ante notario público (…)”. 9. Que del referido documento se puede apreciar el hecho generador del consentimiento de ambas partes, pues la vendedora aspiraba recibir a cambio de su prestación el precio pactado de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), y el comprador, tenía como expectativa la transferencia de la propiedad a su nombre a cambio de pagar el referido precio, del cual ya le había hecho entrega a la vendedora el cincuenta por ciento (50%), y el resto, debía cancelarlo en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. 10. Que en fecha 1 de abril de 2014, cuando aun se encontraba vigente la opción de compra venta, procedió a elaborar cheque de gerencia signado con el No. 00001144 emitido por el Banco de Venezuela, cuenta No. 01020738080000022021, a nombre de la apoderada de la vendedora ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, a quien además se lo envió por correo electrónico, ello por el resto de la suma pactada; es decir, por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), con lo cual quedaría cancelada la totalidad del precio pactado para la compra venta del inmueble en cuestión. 11. Que tal como se desprende de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, sobre el referido inmueble pesa una hipoteca de primer grado a favor de Banfoandes Banco Universal, la cual se comprometió la vendedora liberar con antelación a la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público respectivo, pero es el caso que la vendedora nunca cumplió con dicha obligación, aun cuando no existía incumplimiento de sus obligaciones contraídas en dicho contrato de opción de compra venta como comprador. 12. Que acompaña documento para su autenticación enviado a su abogado CARLOS GARCIA en fecha 31 de marzo de 2014, por la Dra. ITANIA DIZZITTI, apoderada de la Administradora de Bienes Raíces, a quien la vendedora entregó el inmueble para su administración, mediante el cual se deja constancia del pago total del inmueble objeto de la negociación y la entrega material del mismo, el cual fue presentado para su autenticación ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias San Antonio de Los Altos, y no fue otorgado. 13. Que en reunión celebrada en fecha 19 de junio de 2014, después de haber sido diferida en más de ocho (08) oportunidades por parte de la vendedora, ésta le manifestó que ya no estaba dispuesta a venderle el inmueble, haciendo caso omiso de su obligación de vender y cumplir con el contrato de opción de compra venta en los términos en que se había obligado, por lo que con vista a tales hechos expuestos y habiendo sido infructuosas todas las gestiones extrajudiciales para que la vendedora cumpla, es por lo que forzosamente ejerce la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. 14. Que fundamenta su acción en los artículos 1.167, 1.159, 1.264, 1.160 y 1.141 del Código Civil; en concordancia con lo previsto en las cláusulas contenidas en el contrato objeto del presente juicio, específicamente en la cláusula segunda, mediante la cual la vendedora se obligó a venderle el inmueble descrito en dicho contrato, toda vez que como compradora cumplió con la principal obligación asumida, como era la de tener la cantidad restante del dinero cuando todavía se encontraba vigente la opción de compra venta, y que por el contrario fue la vendedora quien no cumplió con las obligaciones asumidas en el contrato, en primer lugar al no liberar la hipoteca de primer grado que recae aún sobre el inmueble y al negarse a otorgar el documento definitivo de compra venta. 15. Que en el presente caso las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un cincuenta por ciento (50%), y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo restante en el momento de la protocolización de la venta definitiva, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral, pues la verdadera intención y voluntad de las partes fue la de vender el inmueble mediante el pago de la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00). 16. Que en vista del incumplimiento por parte de la vendedora de transferirle la propiedad del inmueble mediante el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, es por lo que se hace procedente la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA en contra de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO. 17. Que por las razones de hecho y los fundamentos de derecho expuestos, es que procede a demandar a la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: El cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 4 de diciembre del 2013, con la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, actuando en nombre y representación de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO y en consecuencia, sea ordenado el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro 1-B, planta tipo l, Edificio “CAICARA”, ubicado en la Parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos, en jurisdicción del Municipio Los Salias del estado Miranda, en las mismas condiciones convenidas en el referido contrato de opción de compra venta, y en caso de negativa por parte de la demandada, se tenga la sentencia como documento de venta del inmueble; SEGUNDO: Sea condenada a recibir el remanente del precio de la venta mediante cheque de gerencia emitido a nombre de la vendedora; TERCERO: A pagar las costas y los costos de la presente acción, así como los honorarios de abogados causados. 18. Que estima la presente demanda en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00). PARTE DEMANDADA: Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el abogado en ejercicio FRANCISCO DUARTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, mediante escrito consignado en fecha 9 de enero de 2015; procedió a señalar lo siguiente: 1. Que contradice la demanda que la actora ha propuesto en contra de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, dado que no son ciertos los hechos narrados por la actora en su libelo. 2. Que contradice que la parte demandada hubiese recibido dinero propio de la actora JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00); pues tales pagos se hicieron a través de dos (2) cheques pertenecientes a dos (2) cuentas corrientes bancarias distintas de las que la demandante no es titular. 3. Que los cheques que se identifican en el libelo de la demanda, son los siguientes: El primero, cheque No. 4687197220, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), librado en fecha 4 de diciembre de 2013, contra la cuenta corriente N° 01150049811002062793 del Banco Exterior, Banco Universal C.A.; el segundo, cheque N° 10621072, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), librado en fecha 4 de diciembre de 2013, contra la cuenta corriente 01341022440001001422 de Banesco, Banco Universal. 4. Que de la simple revisión del expediente se puede percatar que dichos cheques fueron librados a favor de la hermana de la demandada, ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, no por la demandante JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, sino por dos (2) personas jurídicas aparentemente distintas, a saber: el primero, ya descrito en el párrafo anterior, por la sociedad mercantil denominada “SERVIFRENOS P.G. 413, C.A.”, mientras que el segundo, ya descrito, por la sociedad mercantil denominada “SERVIFRENOS P.G. 413 I, C.A. SERVIFR”, personas que no son parte en el contrato de opción de compra venta y que no aparecen referidas ni siquiera incidentalmente; siendo el caso que este segundo cheque nunca pudo cobrarse dado que habiendo sido depositado en fecha 04/12/2013, en la cuenta corriente N° 01310427544275014023 del Banco Banesco, de la que es titular exclusiva la ciudadana BEATRIZ ELENA SÁNCHEZ ECHETO, el mismo no puede ser abonado a dicha cuenta corriente por insuficiencia de fondos y en consecuencia se le devolvió a la precitada ciudadana con talón adjunto que dice que debe ser presentado por taquilla. 5. Que las circunstancias referidas respecto a ambos cheques tuvieron importancia crucial y definitiva para que su representada luego de conversaciones con la demandante, se negara a verificarle la venta del ya señalado inmueble a nombre de la demandante, como también a vendérselo a las citadas empresas, en consecuencia, optaron amigable y verbalmente a dar por resuelto el contrato de opción de venta, pero luego la hoy demandante cambió inesperadamente de parecer al punto que prefirió contrariando lo antes acordado, a incoar esta temeraria acción de cumplimiento de contrato de compra venta. 6. Que tal importancia deviene del hecho de que la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, hizo saber a la demandada y a su hermana apoderada, el hecho cierto de que el dinero representado en ambos cheques no era de ella, dado que ella no poseía tal capacidad económica, sino que ese dinero todo era de las comentadas empresas por lo cual ella (la demandante) pretendía verbalmente de la demandada que el documento definitivo se hiciera a nombre de ella (demandante) sino de las empresas que en realidad habían aportado el dinero que en el contrato se calificó como entregado en calidad de arras, esto es, la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) representada tal suma en los dos (2) aludidos cheques. 7. Que la demandante desde un inicio cambió los términos de la opción de compra venta en vista de que ella, por problemas económicos que tenía y que en un futuro cercano no podría probar el origen de la precitada cantidad de dinero y menos de la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), a que ascendería el precio total de venta de dicho inmueble, así como también su hermana, en su condición de apoderada, luego de analizar ambas la sospechosa proposición, consideraron que además de que se cambiaba drásticamente los términos originales del contrato de opción de compra venta, específicamente en el hecho cierto de que el dinero no lo aportó la demandante sino dos (2) empresas aparentemente distintas y que no eran partes en el contrato cuya ejecución hoy improcedentemente se demanda; en segundo término, por el hecho probable de que si en el documento definitivo aparecería como aportante (falsamente) la hoy demandante responsabilidades hasta ese momento desconocidos y arrastrar a la demandada (propietaria) del apartamento), en graves responsabilidades inclusive en el ámbito penal en vista de que ella no aportó el dinero aludido, responsabilidades que su representada se negó a asumir, máxime al considerar que dichas empresas al transferirse la propiedad inmobiliaria a la hoy demandante, podrían exigir luego la devolución del MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), alegando que hicieron a su representada un pago sin causa y por ende ésta obtuvo un beneficio sin causa; también su representada como su hermana apoderada, razonablemente, consideraron que era muy sospechoso que habiéndose pautado la opción con la ciudadana JENNY ELIZABERTH PEROZA ESPAÑA, ésta de pronto y sin justificación válida alguna pretendiera que se reconociera a las empresas como la o las nuevas propietarias del apartamento propiedad de la hoy demandada, situación ésta que fue considerada en el contrato de opción de compra venta al cual se remite. 8. Que ante tal situación lo correcto es y sigue siendo la negativa de su representada en darle en venta el aludido inmueble a la empresas mentadas por cuanto ellas, no obstante que aportaron el dinero de las arras, no fueron parte de la negociación que se concertó como de probable ejecución en el contrato de opción de compra venta; tampoco convinieron ni aceptaron que, siendo cierto que el dinero de las arras fue aportado por personas distintas a la hoy demandante, LA VENTA no podía hacérsela a ésta, por cuanto ella no aportó el dinero dado en arras y en forma más que probable podría dar lugar a que las citadas empresas reclamaran la devolución de tal suma de dinero, esto es, la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) alegando haber pagado sin causa válida alguna dado que ellas no adquirieron el inmueble al cual se ha hecho referencia. 9. Que esa inaudita y sospechosa, a ojos de la hoy demandada y su apoderada en mención, proposición hecha por la hoy demandante, hizo que su cliente y su apoderada desecharan en forma definitiva la negociación pactada en el documento que contiene el contrato de opción compra venta, cuyo cumplimiento en forma temeraria y no legal ni válida se pretende, por lo que la hoy demandada y su apoderada le manifestaron a ella, su voluntad de rescindir amigablemente el contrato de devolverle a las citadas empresas la suma dineraria que tantas veces se ha referido, lo cual en un principio, verbalmente aceptó la hoy demandante, quien luego desdijo y no aceptó la proposición de la propietaria procediendo increíblemente la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, a demandar el cumplimiento de contrato de marras, no obstante saberse que ella quien incumplió los términos de la opción compra venta, primero al no ser ella quien dio de su propio peculio la suma de UN MILLÓN CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) pues lo cierto es que tal suma viene de dos (2) personas jurídicas distintas, que por no haber otorgado tal documento autenticado de opción de compra venta solo son terceros en dichas negociación que no tiene interés directo ni indirecto en la misma negociación, ni estaban autorizadas para asumir el puesto de optante en la misma negociación, ni estaban autorizadas para asumir el puesto de optante tal y como se evidencia del documento mismo, al cual se remite y así pide lo haga el Tribunal que habrá de decidir el presente asunto, puesto que la hoy demandada y su apoderada en mención, han considerado que no solamente es procedente en derecho reconvenir a la demandante por resolución del contrato de opción de compra venta ya referido, sino a las ya referidas empresas, las cuales según comentó la propia demandante, no estaban dispuestas a recibir tal suma dineraria, con lo cual la demandada, además de ejercer la reconvención, está dispuesta a devolver tal suma de dinero a las citadas empresas una vez que haya recaído sentencia definitivamente firme que resuelva este asunto y de razón a su señalado propósito. 10. Que también existe la posibilidad y propósito de devolverle a la hoy demandante dos (2) cheques por los mismos montos de los entregados por las citadas empresas, en beneficio de ellas que son las verdaderas propietarias de la referida suma dineraria. 11. Que a la luz de los hechos constatados tanto en el documento constitutivo de la opción compra venta como de los propios cheques cuyas copias se acompañaron al mismo y rielan insertos a los autos, es evidente que la demanda en cuestión no luce procedente en derecho por lo que el resultado forzoso de ello es la declaratoria SIN LUGAR y la imposición de las costas procesales a la demandante. *Aunado a lo anterior, se evidencia que el apoderado judicial de la parte demandada en el mencionado escrito de contestación, procedió a RECONVENIR a la parte actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello, lo que a continuación se señala: 1. Que de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, formalmente reconviene a la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En que es hecho cierto que la demandada reconviniente no recibió dinero propio de la actora, ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, esto es, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) que se narra en el contrato de opción compra venta como dado en calidad de arras, que estuvo representada en dos (2) cheques pertenecientes a dos (2) cuentas corrientes de las cuales la demandante no es titular, sino lo son las empresas que luego se identifican y que no son parte en el contrato cuya ejecución hoy se demanda; SEGUNDO: En que los cheques que se identifican en el libelo de la demanda se discriminan de la siguiente manera: el primero, cheque N° 4687197220, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), librado en fecha 4 de diciembre de 2013, contra la cuenta corriente N°01150049811002062793 del Banco Exterior, Banco Universal C.:A, el segundo, cheque N° 10621072, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), librado en fecha 4 de diciembre de 2013, contra la cuenta corriente No. 01341022440001001422 de Banesco, Banco Universal no pertenecen a cuenta corriente de la demandante, en que de la simple revisión del expediente se puede evidenciar que los cheques fueron librados a favor de la hermana de la demandada, ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, no por la demandante sino por dos personas jurídicas distintas a la actora, que es cierto que el segundo cheque referido, luego de que la ciudadana Beatriz Elena Sanchez Echeto, en fecha 04/12/2013 lo depositó en su cuenta corriente N° 010340427544275014023 del Banco Banesco, el mismo no fue abonado a la misma por insuficiencia de fondos y al ser devuelto se le adjuntó un talón que dice que debe ser presentado por taquilla, que es cierto que para pretender infructuosamente corregir tan incorrecto proceder la demandante – reconvenida le entregó a la corredora de bienes raíces encargada de ofrecer a cualquier interesado el apartamento de la demandada reconviniente, sin conocimiento ni la aquiescencia de ella, un nuevo cheque por la misma suma de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), que tan incorrecto proceder de la actora reconvenida tuvo importancia crucial y definitiva para que su representada luego de muchas conversaciones con ella se negara a verificarle la venta del ya señalado inmueble a nombre de la demandante reconvenida y de las citadas empresas, que es cierto que ambas otorgantes de la opción compra venta optaron verbalmente a resolver amigablemente tal contrato de opción de venta, lo cual, en principio verbalmente fue aceptado pero luego la hoy demandante-reconvenida cambió inesperadamente de parecer al punto que prefirió incoar esta temeraria acción de cumplimiento, que la ciudadana Jenny Elizabeth Peroza España, hizo saber a la demandada reconviniente y a su hermana apoderada, ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, el hecho cierto de que el dinero representado en ambos cheques no era de ella, dado que ella no poseía tal capacidad económica, sino que ese dinero era de las comentadas empresas por lo cual ella pretendía verbalmente de la demandada reconviniente que el documento definitivo se hiciera a nombre no de ella sino de las empresas que en realidad habían aportado el dinero que en el contrato calificó como entregado en la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) representada tal suma en los dos aludidos cheques, que es cierto que la demandante reconvenida cambió unilateralmente los términos de la opción de compra venta en vista de que ella, por problemas económicos que dijo tener, que no podría probar el origen de la precitada cantidad de dinero y menos de la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,00) a que ascendería el precio total de venta de dicho inmueble, si se decidiesen a culminar la venta definitiva del mismo como si en verdad ella apareciere que aportó el dinero de tal negociación; que la demandada reconviniente, como propietaria del referido inmueble, luego de analizar la sospechosa proposición, consideró y se lo hizo saber a su contraparte, en que además de que se cambiaba drásticamente los términos originales del contrato de opción de compra venta, específicamente, en primer lugar, el hecho cierto que el dinero no lo aportó la demandante reconvenida, sino tal aporte lo hicieron las dos (2) citadas empresas, y, en segundo lugar, en el hecho probable de que si en el documento definitivo aparecería como aportante del dinero la hoy demandante reconvenida, podría acarrearle a ésta responsabilidades hasta ese momento desconocidos y arrastrar a la demandada reconviniente graves responsabilidades, inclusive en el ámbito penal, responsabilidades civiles o penales que su representada se negó a asumir, máxime al considerar que dichas empresas, luego de hacerse la transferencia de la propiedad inmobiliaria a la hoy demandante reconvenida, podrían exigir luego la devolución del MILLÓN CIEN BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), alegando que hicieron un pago sin causa; que es cierto y sabido por ella, que resulta inaudita y sospechosa su proposición, lo que hizo que su representada en forma definitiva se abstuviera en proseguir la negociación pactada en el documento que contiene el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento, en forma temeraria y no legal ni válida, se pretende por lo que la hoy demandada le manifestó verbalmente a la actora reconvenida su voluntad de rescindir amigablemente tal contrato, de devolverle a las citadas empresas la suma de dinero que tantas veces se ha referido, lo cual verbalmente aceptó, por lo que sorprende que la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA procedió a demandar el cumplimiento de contrato de marras, no obstante saberse que ella quien incumplió los términos de la opción de compra venta tantas veces referido, al no ser ella quien dio de su propio peculio la suma de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00); TERCERO: Que de quedar así establecidos los hechos que por si solos hacen procedente con lugar la resolución del contrato de opción de compra venta, por otra parte, resulta que la demandante reconviniente no se atiene a las previsiones que por acuerdo de ambas partes que claramente establecen un régimen específico para el supuesto de que cualquiera de las partes decidiere no llevar a efecto la venta del inmueble propiedad de la demandada, de terminado en dicha opción de compra venta; CUARTO: Que la contradicción en todo de la reforma de la demanda, da motivo para que la demandada reconviniente ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, por acogerse también plenamente a los términos previstos, amistosa y voluntariamente por ambas partes, en la cláusula sexta del contrato de opción compra venta, hace procedente en derecho la resolución de dicho contrato, con la devolución de las cantidades señaladas en los dos (2) referidos cheques, a las empresas que los emitieron, por ser ellas las únicas aportantes de esas sumas de dinero y no la demandante reconvenida; QUINTO: Que por incumplimiento y mal proceder de la demandante-reconvenida, ésta conviene en la resolución del contrato de opción de compra venta del apartamento, propiedad de la demandada según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22/03/2007, bajo la Matrícula 07P01T10N°18 el cual se acompañó a la reforma del libelo marcado B; SEXTO: Que a los efectos de la reconvención propuesta, acompañó original del cheque N° 10621072, emitido por la empresa SERVIFRENOS P.G. 413 I, C.A., por Bs 700.000,oo a favor de la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, de fecha 04/12/2013, el cual depositó en su cuenta corriente N° 01340427544275014023 del Banco Banesco, el cual no pudo ser abonado a dicha cuenta por insuficiencia de fondos y el que al serle devuelto se le adjuntó un talón que debe ser presentado por taquilla, que no tenía fondos para cubrirle al momento de su emisión y depósito en dicha cuenta; SÉPTIMO: Apagar a la demandada-reconviniente las costas y costos procesales. 2. Que por ser también trascendental a esta reconvención, a favor de la demandada reconviniente alega que no obstante existir los hechos ya narrados que hacen procedente la declaratoria con lugar de esta reconvención en el supuesto negado de que ello fuere desestimado a todo evento su representada se acoge a lo establecido en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta la cual procedió a transcribir. 3. Que su representada a todo evento, sin renunciar a las razones de hecho y de derecho ya alegadas que le eximen a cumplir con la venta del referido inmueble, se acoge ahora y en forma separada a los términos aprobatorios de la transcrita cláusula, por lo cual cuando la sentencia quede firme consignará dos (2) cheques de gerencia a favor de las empresas, para que la demandante reconvenida a su vez los devuelva a las empresas que indebidamente aportaron las arras de esta negociación, sin ser estas parte de la misma , con la advertencia de que en caso de que la parte demandante reconvenida no los acepte para entregarlos a quienes les corresponde, serán cambiados para consignarlos a nombre de este Tribunal, donde quedará dichas sumas dinerarias a disposición de la propia demandante reconviniente y/o de las citadas empresas. 4. Que aun cuando el incumplimiento ha devenido de parte de la demandante reconviniente con destino solo a esta sin contraprestación distinta a la de aceptar la resolución del contrato de opción de compra venta, sin, además, otra razón que la de justeza de criterio, ponderación y actuación de ella, cuando la sentencia quedare definitivamente firme, consignará un cheque de gerencia pero éste si a favor de la demandante reconvenida por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,oo), para responder aunque no causados ni debidos de la indemnización de presuntos daños y perjuicios, totales, únicos y definitivos, derivados de su voluntad de no llevar a efecto la venta del tantas veces citado y determinado apartamento de su propiedad, renunciando expresamente ambas partes a cualquier reclamo, por cualquier razón o concepto derivado de la resolución contractual allí planteada. 5. Que a los fines de dar cumplimiento a la norma contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima su reconvención en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00). CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: Mediante escrito consignado en fecha 20 de enero de 2015, el abogado en ejercicio CARLOS ALBERTO GARCIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, procedió a contestar la reconvención interpuesta; sosteniendo –entre otras cosas- que: 1. Que rechaza en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, ha interpuesto la parte demandada en contra de su representada; alegando que la parte demandada reconviniente, no recibió dinero propio de su mandante, como es la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,oo) en calidad de arras, con fundamento en que dicha suma de dinero estuvo representada en dos (2) cheques pertenecientes a dos (2) cuentas corrientes de las cuales a su decir, su representada no es titular, sino dos (2) empresas y/o personas jurídicas distintas a mi mandante que no son parte en el contrato, así como mucho menos es cierto que el segundo cheque del Banco Banesco, cuando la parte demandada reconviniente lo depositó en su cuenta no le haya sido abonado por insuficiencia de fondos como erróneamente lo alegan en el escrito de reconvención. 2. Que en primer lugar, tal y como está contenido en el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, la promitente compradora en la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa, se compromete a adquirir, y la promitente vendedora a vender el bien inmueble objeto del presente juicio, y en la cláusula cuarta, se dejó establecido que la promitente compradora entrega a la promitente vendedora, el monto del precio de la venta del inmueble y la promitente vendedora recibe el mismo a su entera y cabal satisfacción, de la siguiente manera: 1. La cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLIVARES Bs. 1.100.000,00) en calidad de arras, mediante dos (2) Cheques el primero por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), bajo el Nro. 4687197220, del Banco Exterior girado de la Cuenta No.0115 0049 81 1002062793, el segundo por la cantidad de: SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), bajo el No 10621072, del Banco Banesco girado de la Cuenta No. 0134 1022 44 0001001422. 2.- La cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), mediante cheque de gerencia en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público respectivo, y efectivamente los identificados cheques fueron entregados a la parte demandada. 3. Que el segundo cheque de Banesco emitido a favor de la demandada reconviniente, nunca fue devuelto por falta de provisión de fondos, es cierto que el mismo fue devuelto a la beneficiaria por cuanto la entidad bancaria en ese momento no pudo comunicarse vía telefónica con nuestra representada como titular de la cuenta, a los fines de su conformación y sugiere que sea presentado por taquilla, tal como consta de la Planilla emitida por el banco acompañada por la parte demandada a su escrito de contestación y reconvención, motivado a tal circunstancia, la parte actora reconvenida, elaboró a favor de la demandada reconviniente y le hizo entrega de un nuevo cheque de gerencia por la misma cantidad, cheque No. 21418491, emitido por el Banco de Venezuela, de fecha 13 de diciembre de 2013, el cual sí hizo efectivo, tal y como se demostrará oportunamente. 4. Que en cuanto a que la suma de dinero entregada a la demandada reconviniente representada mediante dos (2) cheques pertenecientes a dos cuentas corrientes de las cuales a su decir, su representada no es titular, sino las tantas dos (2) empresas nombradas y/o personas jurídicas distintas a su mandante que no son parte en el contrato, como son SERVIFRENOS P.G. 413, C.A.” y SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A., si bien es cierto de que son terceras personas, no es menos cierto, que dichas personas jurídicas (empresas), son propiedad de mi mandante y de la comunidad conyugal habida con el ciudadano PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.042.532, como se demostrará oportunamente, empresas éstas que se encuentran debidamente registradas ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, la primera en fecha en fecha 15 de septiembre del año 2008, bajo el No. 03, Tomo 22-A, y la segunda en fecha 16 de junio de 2011, bajo el No. 21, Tomo 39-A, aunado al hecho de que conforme a lo establecido en la Doctrina, los sujetos del pago son el solvens o la persona que lo efectúa, quien general, pero no necesariamente, es el deudor, y el accipiens o la persona que lo recibe, quien generalmente es el acreedor. Que como principio general, la ley presume que el pago no es intuitu personae, cuando establece que el pago puede ser efectuado por el deudor o por terceros interesados o no en las obligaciones de dar, como la de este caso (artículo 1.283 Código Civil), y con respecto a los efectos del pago efectuado por un tercero, la doctrina ha sostenido que: El acreedor, salvo en los casos señalados en la ley, no puede rechazar el pago del tercero. 5. Que niega, rechaza y contradice los tantos alegatos que formula la demandada reconviniente en su escrito de contestación y reconvención, para confundir y hacer ver al Tribunal de que fue su mandante quien incumplió y sobre los cuales malamente fundamenta su acción de reconvención cuyo único fin es incumplir con las cláusulas establecidas en el contrato de opción de compraventa, cuyo cumplimiento aquí se demanda. 6. Que tal como se alegó en el escrito libelar, no se materializó la venta definitiva del mencionado Inmueble por cuanto la demandada reconviniente fue la que no cumplió con lo pautado en el contrato bilateral de opción de compraventa en su cláusula segunda de liberar con antelación a la firma del documento definitivo de venta la Hipoteca de primer grado que pesa sobre el Inmueble a favor de Banfoandes Banco Universal. 7. Que su mandante siempre estuvo y ha estado en contacto con la Oficina de Bienes Raíces, a quien la vendedora entregó el inmueble para su administración, y era la encargada de realizar todos los trámites administrativos en la entidad bancaria correspondiente para liberar la hipoteca en cuestión, alegando que no se había podido liberar la hipoteca, motivado a que existía una deuda la cual la demandada nunca canceló, y según la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, se evidencia que las partes pactaron la protocolización del documento definitivo de venta en un plazo de sesenta (60) días, con sesenta (60) días de prórroga, si fuese necesario, plazo que comenzaba a computarse desde la autenticación de la opción de compra venta, es decir, a partir del 4 de diciembre de 2013. 8. Que tampoco es cierto y en consecuencia, lo niega, rechaza y contradice, que verbalmente ambas otorgantes de la opción de compra venta, optaran por resolver amigablemente el contrato, y mucho menos en devolver a las citadas empresas la suma de dinero recibida en calidad de arras, ni que su mandante lo haya aceptado, como lo alega la demandada en la reconvención, tanto es así que su mandante como prueba de que tenía toda la intención de adquirir el inmueble, en fecha 1 de abril de 2014, es decir, cuando todavía se encontraba vigente la opción de compra venta, procedió a elaborar cheque de gerencia signado con el No. 00001144, emitido por el Banco de Venezuela, de la Cuenta No. 01020738080000022021, a favor de la demandada, por el resto de la suma pactada, es decir, por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), con lo cual quedaba cancelada la totalidad del precio pactado para la compra venta del inmueble en cuestión. 9. Que nunca existieron reuniones ni conversaciones de ambas partes para llegar a un acuerdo de resolver verbalmente el contrato de opción de compra venta, ya que la parte actora reconvenida siempre estuvo y ha estado en contacto con la Oficina de Bienes Raíces, a quien la vendedora entregó el inmueble para su administración, y ésta en ningún momento notificó a su mandante que no se realizaría la venta, por el contrario, se acompañó documento para su autenticación, enviado a esta representación legal, CARLOS GARCIA, en fecha 31 de marzo de 2014, por la Dra. ITANIA DIZZITTI, apoderada de la Administradora de Bienes Raíces, mediante el cual se deja constancia del pago total del inmueble objeto de la negociación y la entrega material del mismo, que dicho documento lo presentaron ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias San Antonio de Los Altos, para su autenticación y no fue otorgado, tal y como lo demostraremos oportunamente, no fue sino en reunión celebrada en fecha 19 de junio de 2014, cuando la promitente vendedora, le manifestó que ya no estaba dispuesta a vender el inmueble, haciendo caso omiso de su obligación de vender y cumplir con el contrato de opción de compra venta en los términos en que se había obligado, por lo que con vista a tales hechos expuestos y habiendo sido infructuosas todas las gestiones extrajudiciales para que cumpliera, que forzosamente se ejerció la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, la cual debe prosperar en derecho. 10. Que niega, rechaza y contradice que su representada fue quien incumplió los términos de la opción de compra venta, ya que insisten que la parte que incumplió tal contrato fue la promitente vendedora, hoy demandada reconviniente en este juicio, ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, por lo que mal puede la actora reconvenida, atenerse a las previsiones que por acuerdo de ambas partes están contenidas en la cláusula sexta, y recibir de parte de la demanda reconviniente la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), establecidos como daños y perjuicios por el incumplimiento, ni mucho menos pretender devolverle a estas alturas, el dinero entregado en calidad de arras, donde está por demás decir que en el contrato se convino en que dicha devolución de las cantidades de dinero de acuerdo a las formas antes estipuladas, se efectuarían dentro de los DIEZ (10) DÍAS CONTÍNUOS siguientes contados a partir del primer día hábil de vencido el plazo acordado por las partes para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble ante el Registro Público respectivo y de pleno derecho, sin necesidad de sentencia judicial, mediante cheque de gerencia y ante notario público, enero 2015, y el contrato se celebró en diciembre de 2013, es decir hace trece (13) meses, y dónde queda la indexación de esas cantidades de dinero producto de la inflación que viene sufriendo este País. 11. Que por todo lo antes expuesto, niega, rechaza y contradice que el Tribunal declare procedente en derecho la resolución del contrato de opción de compra venta, ni ordenar devolver a su mandante cantidad alguna ni por concepto de daños y perjuicios, ni mucho menos por concepto de arras, ni costas y costos procesales. 12. Que al leer detenidamente el escrito de contestación y reconvención consignado se puede observar que la parte demandada reconviniente además de utilizar un lenguaje cantinflérico, trata de confundir al Tribunal con su pretensión; por un lado reconviene a su mandante para que convenga o en su defecto así pide lo declare el Tribunal, en RESOLVER EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, por supuesto incumplimiento de parte de la promitente compradora en el pago de las arras, pero por otro lado se acoge a lo establecido en la cláusula sexta del contrato y manifiesta estar dispuesta a consignar dos cheques de gerencia bien sea a favor de las empresas que emitieron los cheques correspondientes a las arras o a nombre del Tribunal, si su mandante no los aceptare retirar, y adicionalmente también consignará un cheque de gerencia a favor de su mandante por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo) para responder de los presuntos daños y perjuicios que a su decir nunca fueron causados ni debidos, derivados de su voluntad (de la actora), de no llevar a efecto la venta del apartamento en cuestión. 13. Que si supuestamente y a su decir la parte demandada reconviniente no incumplió con el contrato de opción de compra venta, como es que admite y está dispuesta a dar cumplimiento a la cláusula penal establecida, cuando es su representada quien debe pagarla?, entonces pareciera que hay un reconocimiento tácito de incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de la demandada reconviniente, en vista de sus pretensiones formuladas en su escrito de contestación y reconvención, las cuales resultan por demás incompatibles en este juicio, y así pide al Tribunal lo declare en la definitiva. CAPÍTULO III DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE ACTORA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folio 11-16, I pieza) Marcado con la letra “A”, en copia certificada CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 4 de diciembre de 2013, e inserto bajo el No. 05, Tomo 352 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito por la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, actuando en nombre y representación de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO (aquí demandada, en carácter de promitente vendedora), y la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA (aquí demandante, en carácter de promitente compradora), en los siguientes términos y condiciones: “(…) CLAUSULA (sic) PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA da en opción de compra-venta a LA PROMITENTE COMPRADORA un (1) inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro 1-B, planta tipo 1, Edificio “CAICARA”, ubicado en la Parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Parque Residencial San Antonio de Los Altos, en jurisdicción del Municipio los Salías del Estado Miranda (ahora Estado Bolivariano de Miranda). Número Catastral 0021568. Dicho apartamento tiene un área aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (94,75 Mts2), y consta de los siguientes ambientes: sala, comedor, cocina, lavadero, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, tres (3) closets. Le corresponde el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 1-B, ubicado en la zona de estacionamiento del Edificio, el cual forma parte integrante de esta negociación, no pudiendo ser enajenado de forma separada del apartamento. Le corresponde al Edificio un porcentaje de condominio general sobre las cosas comunes de los Edificios que conforman la mencionada parcela de ocho enteros tres mil trescientos treinta y tres diez milésimas por ciento (8.3333%), según documento de condominio general el cual quedo (sic) debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda (ahora Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda), en fecha 19 de julio de 1985, bajo el Nº 20, Tomo 06, Protocolo 1°. Al apartamento en cuestión le corresponde un porcentaje de un entero cuatro mil novecientos veinticuatro diez milésimas por ciento (1.4924%) sobre los derechos y obligaciones derivados del referido Edificio, según se evidencia del condominio particular protocolizado ante la Oficina de Registro Público antes citada, en fecha 29 de noviembre de 1985, bajo el Nº 45, Tomo 16 del Protocolo 1. El inmueble antes identificado, está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas, NORTE: Pared medianera que lo separa del apartamento 1-A; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Fachada este del Edificio; y OESTE: Espacio exterior que separa los dos cuerpos que toman el Edificio y zona de circulación. CLAUSULA (sic) SEGUNDA: LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a adquirir y LA PROMITENTE VENDEDORA a vender el bien inmueble descrito en la Cláusula Primera, el cual es de exclusiva propiedad, por documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (hoy Oficina de Registro Público) del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha veintidós (22) de Marzo (sic) de dos mil siete (2007), bajo la Matricula 07P01T10N°18. Sobre el referido inmueble pesa hipoteca de 1° grado a favor de Banfoandes Banco Universal la cual se liberará con antelación a la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público respectiva. CLAUSULA (sic) TERCERA: El precio de venta se pacta de común acuerdo en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 2.200.000,00). CLAUSULA (sic) CUARTA: LA PROMITENTE COMPRADORA entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA, el monto del precio de la venta del inmueble antes indicado y LA PROMITENTE VENDEDORA recibe el mismo a su entera y cabal satisfacción de la siguiente manera: 1. La cantidad de UN MILLON (sic) CIEN MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 1.100.000,00), en calidad de arras, mediante dos (2) Cheques el primero por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 400.000,00), bajo el Nro. 4687197220, del Banco Exterior, girado de la Cuenta Nº 01150049811002062793, el segundo por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 700.000,00), bajo el Nro. 10621072, de Banco Banesco girado a la cuenta Nº 01341022440001001422. 2. La cantidad de UN MILLON (sic) CIEN MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 1.100.000,00) mediante Cheque de Gerencia, en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público respectivo. CLAUSULA (sic) QUINTA: El término de la presente Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) es de SESENTA (60) días continuos contados a partir de la fecha de la firma de este documento ante notario público, más SESENTA (60) días continuos de prórroga si fuese necesario. CLAUSULA (sic) SEXTA: En caso de que no se lleve a cabo la operación de compra-venta aquí descrita por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, LA PROMITENTE VENDEDORA retendrá la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 110.000,00) del monto recibido hasta el momento del incumplimiento, como indemnización total, única y definitiva por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, debiendo reintegrar el saldo restante es decir; la cantidad de NOVECIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 990.000,00). Ahora bien, si la negociación no se llevare a cabo por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, esta deberá devolver la cantidad recibida hasta el momento del incumplimiento, más la cantidad de CIEN (sic) DIEZ MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 110.000,00) como indemnización total, única y definitiva por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento. En cualesquiera de los casos en que se opte por la devolución de cantidades de dinero de acuerdo a las formas antes estipuladas, la misma se efectuará dentro de los DIEZ (10) DIAS (sic) CONTINUOS siguientes contados a partir del primer día hábil de vencido el plazo acordado por las partes para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble ante el Registro Público respectivo; y de pleno derecho, sin necesidad de Sentencia (sic) Judicial (sic), mediante cheque de gerencia y ante notario público. CLAUSULA (sic) SEPTIMA (sic): Se establece que de no realizarse la venta del mencionado inmueble por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, quedando la presente opción resuelta de pleno derecho, por lo cual LA PROMITENTE VENDEDORA quedara en libertad de ofrecer el inmueble a terceras personas. CLAUSULA (sic) OCTAVA: Todos los gastos derivados por concepto de la redacción del presente documento, así como del documento definitivo de compra-venta y derechos de registro son por cuenta de LA PROMITENTE COMPRADORA. CLAUSULA (sic) NOVENA: LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a entregar a LA PROMITENTE COMPRADORA la solvencia por concepto de impuesto inmobiliario urbano municipal (Derecho de Frente), Ficha Catastral, R.I.F., Registro de Vivienda Principal o Forma 33 del SENIAT, Solvencia de Hídrocapital, Poder debidamente Registrado, copia de las cédulas vigentes y legibles, documento de condominio y cualquier otro documento que fuera necesario para la protocolización del documento definitivo de compra venta. Dichos documentos deberán ser entregados a LA PROMITENTE VENDEDORA a la PROMITENTE COMPRADORA antes de la firma del documento de venta ante la Oficina de Registro respectiva. LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a que en el momento de la entrega material del inmueble entregará a LA PROMITENTE COMPRADORA el inmueble, absolutamente libre de cualquier arrendatario, pisatario o poseedor de cualquier titulo y trasmitirle la plena propiedad del mimos libre de medidas judiciales preventiva o ejecutivas, nominadas e innominadas y libre de hipotecas, anticresis, servidumbres y de cualesquiera otras cargas o gravámenes, libre pues en general de todo tipo de garantías bien sean reales o personales y absolutamente solvente de Tasas, Impuestos Nacionales, Estadales o Municipales, deudas relacionadas con servicios propios del inmueble, tales como el condominio, el agua, luz, aseo y gas. CLAUSULA (sic) DECIMA (sic): Para todos los efectos, derivados y consecuencias del presente contrato, las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Los Teques, siempre que resulte ésta competente de conformidad con las leyes vigentes. (…)” Ahora bien, en vista el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como documento fundamental de la acción pues a través del presente proceso se persigue su cumplimiento, y por vía de reconvención su resolución; y como demostrativo de la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso, la cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-B, ubicado en el Edificio “CAICARA”, segunda etapa del Conjunto Parque Residencial San Antonio de Los Altos, propiedad de la aquí demandada quien en su condición de futura vendedora se comprometió en que para el momento de la firma de la venta definitiva, haría entrega de dicho bien libre de medidas, hipotecas y cualquier tipo de garantías, mientras que la demandante en su condición de futura compradora quedaba obligada a pagar la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), de la siguiente manera: 1) En calidad de arras la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), la cual fue pagada a través de dos cheques signados con los Nos. 4687197220 y 10621072, emitidos por SERVIFRENOS P.G. 413 C.A. y SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A., respectivamente, a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, quien fungía como apoderada de la vendedora (insertos al folio 16), y 2) La restante cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) que sería pagadera a través de cheque de gerencia, ello para el momento de la protocolización de la venta, la cual debía materializarse dentro de los sesenta (60) días continuos contados a partir de la firma de la opción, más sesenta (60) días continuos de prórroga, venciendo en consecuencia el día 3 de abril de 2014.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 17-23, I pieza) Marcado con la letra “B”, en copia certificada INSTRUMENTO PODER (ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN) debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 17 de abril de 2013, e inscrito bajo el No. 6, folio 32 del Tomo 5 del Protocolo de Transcripción de dicho año; a través del cual la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO (aquí demandada), acreditó amplia y suficientemente a la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO como su apoderada, facultándola para representarla y sostener sus derechos con respecto a cualquier gestión de disposición sobre el inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-B, ubicado en el Edificio “CAICARA”, segunda etapa del Conjunto Parque Residencial San Antonio de Los Altos, esto es, para vender, permutar, hipotecar o gravar el referido bien, pagar y percibir pagos, celebrar toda clase de contratos, contestar, demandar, conciliar, convenir, evacuar pruebas, ejercer cualquier tipo de recurso de forma ordinaria y extraordinaria, nombrar a uno o varios apoderados judiciales, entre otras facultades. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, actuando en carácter de apoderada de la aquí demandada, estaba amplia y suficientemente facultada para recibir pagos en nombre de su poderdante, e incluso estaba facultada para designar a uno o varios apoderados judiciales para sostener sus derechos ante cualquier persona natural, jurídica u organismo de cualquier índole.- Así se precisa. Tercero.- (Folio 24-32, I pieza) Marcado con la letra “C”, en copia certificada DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 22 de marzo de 2007, e inscrito bajo el No. 18, Protocolo Primero, Tomo 10; a través del cual la ciudadana PILAR MILAGROS MONTAÑO COELLO (tercera ajena al proceso) dio en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO (aquí demandada), un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-B, ubicado en el Edificio “CAICARA”, segunda etapa del Conjunto Parque Residencial San Antonio de Los Altos, ello por la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00), constituyéndose sobre dicho bien una hipoteca de primer grado a favor de BANFOANDES C.A. por la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que la aquí demandada adquirió la propiedad del descrito bien inmueble en el año 2007, sobre el cual posteriormente recayó el contrato de opción de compra que dio lugar al presente juicio, constituyendo a tales efectos hipoteca de primer grado a favor de BANFOANDES C.A. por la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00).- Así se precisa. *Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación judicial de la parte demandante hizo valer las siguientes probanzas: Primero.- (Folios 123, I pieza) En copia simple CHEQUE DE GERENCIA No. 00001144 emitido por el BANCO DE VENEZUELA en fecha 1º de abril de 2014, a favor de la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO (apoderada de la aquí demandada) por cuenta de la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA (aquí demandante), ello por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00); cargado a la cuenta cliente No. 01020738080000022021. Ahora bien, aun cuando la probanza en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, quien aquí suscribe considera que la misma debió promoverse a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, en vista que no cursa en autos resulta alguna, por lo que no puede verificarse la certeza o autenticidad del referido cheque de gerencia, consecuentemente, dicha probanza debe desecharse del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 124-125, I Pieza) En formato impreso ESTADO DE CUENTA DIGITAL emitido por BANESCO BANCO UNIVERSAL, referente a una cuenta cuya titularidad corresponde a la sociedad mercantil SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A.; con respecto al período del mes de diciembre del año 2013. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión no fue desvirtuada por la parte demandada en el curso del juicio, aunado a que mediante prueba de informes fue requerido a la mencionada entidad bancaria dicho estado de cuenta (resultas insertas al folio 344-346, I pieza), consecuentemente, quien aquí suscribe la aprecia como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil; infiriéndose de esta manera de su contenido que el saldo en dicha cuenta para el mes de diciembre de 2013, era de más de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), siendo para el día 13 de diciembre del mismo año emitido y pagado cheque de gerencia por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00).- Así se precisa. Tercero.- (Folio 126 y 127, I pieza) En copia fotostática CHEQUE No. 46-87197220 emitido por el BANCO EXTERIOR en fecha 4 de diciembre de 2013, por cuenta de la sociedad mercantil SERVIFRENOS P.G. 413 C.A. a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ (en carácter de apoderada de la aquí demandada), por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00); y en copia simple CHEQUE No. 10621072 emitido por BANESCO BANCO UNIVERSAL en fecha 4 de diciembre de 2013, por cuenta de la sociedad mercantil SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A. a favor de la prenombrada ciudadana, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00). Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión no fueron desvirtuadas por la parte demandada en el curso del juicio, aunado a que su contenido puede perfectamente adminicularse con el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA inserto al folio 11-16 (I pieza), en concordancia con las resultas de la PRUEBA DE INFORMES cursantes al folio 258-260 (I pieza), consecuentemente, quien aquí suscribe la aprecia como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil; infiriéndose de esta manera que fue pagado a favor de la demandada (en carácter de futura vendedora), la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) por concepto de arras.- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 128-132, I pieza) En formato impreso MENSAJE DE DATO O CORREO ELECTRÓNICO emitido en fecha 31 de marzo de 2014, por la cuenta “itaniadizitti@hotmail.com” y dirigido a la cuenta “cagjuridico@gmail.com”, contentivo de borrador de documento definitivo de compra venta. Ahora bien, en vista que el mencionado correo electrónico emana de terceros ajenos al proceso, quienes no lo ratificaron de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe ante la imposibilidad de verificar su autenticidad, debe desecharlo y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. Quinto.- (Folio 133-158, I pieza) En copia certificada DOCUMENTO CONSTITUTIVO de la sociedad mercantil SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A., debidamente protocolizado ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de junio de 2011; del cual se desprende que la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA (aquí demandante) es accionista de la mencionada empresa, junto con el ciudadano PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ (tercero ajeno al presente proceso). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra precisadas.- Así se establece. Sexto.- (Folio 159-195, I pieza) En copia certificada DOCUMENTO CONSTITUTIVO de la sociedad mercantil SERVIFRENOS P.G. 413 C.A., debidamente protocolizado ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de septiembre de 2008; del cual se desprende que la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA (aquí demandante) es accionista de la mencionada empresa, junto con el ciudadano PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ (tercero ajeno al presente proceso). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra precisadas.- Así se establece. Séptimo.- (Folio 196-197, I pieza) En copia certificada ACTA DE MATRIMONIO No. 031 expedida por el Registro Civil de Personas y Electoral de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de diciembre de 2001; a través de la cual los ciudadanos JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA (aquí demandante) y PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ (tercero ajeno al presente proceso), contrajeron matrimonio civil. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión hace referencia a un acto de estado civil, que tiene carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica de Registro Civil; consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa. -PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte actora promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en función de ello solicitó que se oficiara al BANCO EXTERIOR AGENCIA LOS TEQUES, a los fines de que dicha institución bancaria informara sobre el siguiente particular: Si fue o no debitada de la cuenta No. 01150049811002062793 la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo), en virtud de cheque personal signado con el No. 46-87197220, emitido por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA (aquí demandante) en fecha 4 de diciembre de 2013, a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ (apoderada de la aquí demandada). Ahora bien, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el remitente mediante oficio signado con el No. BE-GCO-0937-2015 (resultas insertas al folio 258-260, I pieza), precisó que: “(…) En atención al Oficio N° 0855-158 de fecha 24 de febrero de 2015, en el cual solicitan que le remitamos información contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato, que siguen ante este tribunal la ciudadana Jenny Elizabeth Peroza España contra la ciudadana Beatriz Elena Sanchez Echeto, al respecto cumplimos con informar que: El cheque N° 46-87197220, emitido por la cantidad de cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,00), perteneciente a la cuenta corriente N° 0115-0049-81-1005062793, de Servifrenos P.G 413 C.A., fue presentado para su cobro y pagado el 04 de diciembre de 2013, a través de la taquilla de la Agencia San Antonio, por una ciudadana dijo Beatriz Sánchez y se identificó con la cédula de identidad N° V-7.093.590 (…)”; y en virtud que lo anterior guarda relación con los hechos controvertidos en el presente expediente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión y la tiene como demostrativa de que el mencionado cheque signado con el Nº 46-87197220, fue cobrado y pagado a la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ en su carácter de apoderada de la aquí demandada.- Así se precisa. -PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte actora promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en función de ello solicitó que se oficiara a BANESCO BANCO UNIVERSAL AGENCIA EL TAMBOR, a los fines de que dicha institución bancaria informara sobre el siguiente particular: Las razones y motivos por los cuales el cheque signado con el No. 10621072, emitido por la ciudadana JENNY PEROZA (aquí demandante) en fecha 04 de diciembre de 2013, girando contra la cuenta No. 01341022440001001422, a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ (apoderada de la demandada), por la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), no fue pagado a su beneficiaria. Ahora bien, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el remitente mediante comunicación expedida en fecha 19 de mayo de 2015 (resultas insertas al folio 344-346, I pieza), precisó que: “(…) En atención al particular cumplimos en suministrarle según lo solicitado en su escrito de promoción de pruebas Capitulo (sic) II de la prueba de informes lo siguiente: B) se anexa estados de cuenta de Diciembre 2013 de la cuenta corriente 0134-1022-44-0001001422 perteneciente a SERVIFRENOS P.G. 413 I, C.A. J-04-12-2013 donde podrá evidenciar el saldo que mantenía la cuenta para la fecha 04-12-2013. C) en nuestro sistema se evidencia en cheque de gerencia nro. 0214-21418491 emitido a nombre de la ciudadana Lesbia Sánchez Echeto en fecha 16 de diciembre del 2013 por Bs. 700.000,00. Se anexa imagen del cheque donde evidenciara lo antes expuesto. (...)”; y en virtud que lo anterior guarda relación con los hechos controvertidos en el presente expediente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión y la tiene como demostrativa de que el mencionado cheque signado con el Nº 10621072, fue devuelto por la entidad bancaria por causa distinta a falta de fondos, pues se evidencia que para el momento de su emisión la cuenta supra referida mantenía un saldo superior a los OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), así mismo, se tiene como demostrativa de que en fecha 16 de diciembre de 2013, fue emitido cheque de gerencia por la cantidad de SETENCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), el cual evidentemente fue cobrado y pagado a la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO (aquí demandada).- Así se precisa. -PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en función de ello solicitó que se oficiara a la OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO DEL MUNICIPIO LOS SALÍAS, a los fines de que dicho organismo informara sobre el siguiente particular: Si fue o no liberada la hipoteca de primer grado constituida a favor de BANFOANDES BANCO UNIVERSAL, sobre el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 1-B, planta tipo l, Edificio “CAICARA”, ubicado en la Parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos, el cual se encuentra inscrito en la Alcaldía del Municipio Los Salías Dirección de Catastro bajo el Número Catastral 0021568, propiedad de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO (aquí demandada), titular de la cédula de identidad No. V-7.903.595, según documento que fuera protocolizado ante esa Oficina de Registro en fecha 22 de marzo de 2007, bajo la Matrícula 07P01T10N18. Ahora bien, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el remitente mediante oficio signado con el No. 232/041/1º/2015 (resultas insertas al folio 253-256, I pieza), precisó que: “(…) Vista la solicitud del Oficio Nº 0855-162, de fecha 24/02/2015, recibido en esta Oficina de registro el 09/03/2015, al respecto remito Certificación de Gravamen del Doc. N° 18, Tomo 10, Protocolo Primero, de fecha 22/03/2007. (…)”; y en virtud que la mencionada certificación guarda relación con los hechos controvertidos en el presente expediente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión y la tiene como demostrativa de que sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, pesa hipoteca de primer grado a favor de BANFOANDES BANCO UNIVERSAL.- Así se precisa. -PRUEBA DE INFORMES: Aunado a lo anterior, se evidencia que la demandante solicitó que se oficiara a BANESCO BANCO UNIVERSAL AGENCIA SAN ANTONIO y al BANCO VENEZUELA; así mismo, se evidencia que el Tribunal de la causa admitió las probanzas en cuestión y libró los oficios respectivos. Sin embargo, en vista que no cursan en autos resultas sobre las mencionadas pruebas de informes, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. -PRUEBA TESTIMONIAL: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora promovió como testigo a la ciudadana ROSA AURA RODRIGUEZ POLANCO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 3.626.427; para lo cual el Tribunal de la causa procedió a comisionar al Juzgado del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que la testigo declarara sobre el conocimiento que posee con respecto a las situaciones aquí controvertidas, es por lo que esta Sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por la prenombrada (las cuales rielan al folio 301-303, I pieza del presente expediente), en los siguientes términos: “(…) Primera pregunta: Diga la testigo: Si conoce de vista trato y comunicación a las ciudadanas Beatriz Elena Sánchez Echeto y Lesbia Isabel Sánchez Echeto. Contestó: Si. Segunda pregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta que la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto, es propietaria de un apartamento distinguido con el número 1-B planta tipo 1 edificio Caicara C-12-14, segunda etapa del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos. Contestó: Si. Tercera pregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta que la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, tiene un poder General de Administración de la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto. Contestó: Si. Cuarta pregunta: Diga la testigo: Si la ciudadana Beatriz Elena Echeto solicito (sic) sus servicios para que colocara en venta el inmueble antes identificado, propiedad de la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto. Contestó: Si. Quinta pregunta: Diga la testigo: Si coloco (sic) en venta el tan mencionado inmueble. Contestó: Si. Sexta pregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta que la ciudadana Jenny Peroza, acepto (sic) la propuesta de venta y el precio acordado por el inmueble ya antes mencionado. Contestó: Si. Séptima pregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta que el documento de opción de compra venta realizado de mutuo acuerdo entre ambas partes, se firmo (sic) en su oficina ubicada en el Centro Comercial Club de Campo, piso 1, oficina 18, carretera Panamericana Municipio Los Salias, en presencia de un funcionario de la Notaría Pública del Municipio Los Salias. Contestó: Si. Octava pregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta, que la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, recibió de manos de la ciudadana Jenny Peroza el primer pago por la compra del inmueble acordado en el documento de opción compra venta. Contestó. Si. Cesaron. En este estado el apoderado Judicial de la parte demandada, abogado FRANCISCO DUARTE ARAQUE, pasa a repreguntar al testigo de la siguiente forma: Primera repregunta: Diga la testigo: si sabe y le consta que el único cheque que entrego la ciudadana Jenny Peroza España, a la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares, en calidad de arras, por efecto de la opción de compra venta otorgada entre la Señora Beatriz Elena Sánchez Echeto como apoderada de la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto fue librado contra la Cuenta Corriente de la que no es titular la señora Jenny Peroza España, sino la empresa Servifrenos P.G.43, C.A. Contestó: La verdad no me acuerdo, si era de ellos, no estoy segura no lo recuerdo, lo que puedo garantizar es que uno de los cheques lo devolvieron. Segunda repregunta: Diga la testigo: si es cierto y le consta que el segundo cheque que menciona como devuelto es uno que la señora Jenny Peroza España le entrego (sic) a la Testigo (sic) declarante por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares, librado por la empresa Servifrenos P.G.413I, C.A. contra cuenta del banco Banesco el cual la testigo declarante se lo entrego (sic) a la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto, el cheque mencionado no se pudo cobrar. Contestó: Si. Tercera repregunta: Diga la testigo: Si es cierto que la opción de compra venta otorgada por la señora Beatriz Elena Sánchez Echeto en representación de Lesbia Isabel Sánchez Echeto con la ciudadana Jenny Peroza España, de ninguna manera involucro como partes a las citadas empresas. Contestó : Si, no involucraba la empresa. Cuarta repregunta: Diga la testigo: si es cierto y le consta, que en vista de que la ciudadana Jenny Peroza España, pretendió involucrar en la negociación contenida en la opción de compra venta ya referida, al entregar dos cheques provenientes de cuentas corrientes, de las cuales son titulares las referidas empresas, la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto y la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto no aceptaron tal pretensión y le manifestaron a la ciudadana Jenny Peroza España a través de la testigo declarante su voluntad de no llevar a cabo el propósito plasmado en la opción de compra venta, acordado en consecuencia finiquitar tal operación de mutuo acuerdo con la nombrada Jenny Peroza España. Contestó: Si ella pretendía involucrar a las empresas, no estoy en conocimiento, lo único es que las vendedoras querían finiquitar de mutuo acuerdo la negociación. Quinta repregunta: Diga la testigo: si es cierto y le consta que para llevar a efecto la terminación de la negociación ya referida, de mutuo acuerdo se acordó en la mencionada oficina, elaborar un documento que en efecto se elaboró y se le envió por correo electrónico a la ciudadana Beatriz Elena Sánchez Echeto en su condición de apoderada general de administración y disposición de la ciudadana Lesbia Isabel Sánchez Echeto; en el cual documento deja sin efecto la opción de compra venta y da por terminada la negociación referida por la propia ciudadana Jenny Peroza España, documento elaborado por la apoderada de la Inmobiliaria Dra. Itania Dizzitti, donde en efecto daban por terminada esa negociación. Contestó: en efecto se elaboro (sic) un documento y se le envió por correo a los interesados (…)” Ahora bien, vista la deposición de la testigo promovida por la parte actora, antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en el artículo 1.387 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende lo siguiente: Artículo 1.387.- “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares (…)”. Partiendo de lo anterior, podemos afirmar que no resulta admisible la prueba de testigos promovida a los fines de demostrar la existencia de una convención cuyo valor exceda de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), vale decir, que no es admisible en razón del monto de la convención, para demostrar la constitución, transmisión, modificación y extinción del negocio jurídico; sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico permite la admisión de aquella testimonial a través de la cual se pretenda interpretar el sentido y alcance del contrato, para aclarar las dudas que presenten los dichos de los contratantes, para interpretar la manera en que la convención se ha ejecutado o para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, es decir, promovida como un elemento de convicción para entender lo que las partes han pretendido establecer en el negocio jurídico y no como medio de prueba de la existencia de la obligación. En tal sentido, siendo que no es admisible la prueba de testigos promovida a los fines de probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto de contrato o convención exceda a los dos mil bolívares (Bs. 2.000,00); y en vista que la promovente a través del presente procedimiento persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, que recayó sobre un bien inmueble cuyo precio fue establecido en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), aunado a que la testigo únicamente hizo referencia a la existencia de la negociación suscrita entre las partes y a los pagos realizados por concepto de arras, hechos que constan suficientemente en autos, consecuentemente, quien la presente causa resuelve estima que en el caso bajo estudio no es admisible la testimonial en cuestión de conformidad con lo previsto en el citado artículo 1.387 del Código Civil, motivo por el cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la representación judicial de la parte accionada conjuntamente con el escrito de contestación y reconvención a la demanda, se limitó a promover en original CHEQUE Nº 10621072 emitido por la sociedad mercantil SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A. a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ en fecha 4 de diciembre de 2013, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) (inserto al folio 110-111, I pieza); ahora bien, siendo que el contenido de la probanza en cuestión coincide con uno de los cheques a que hace referencia el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que constituye el documento fundamental de la presente acción (inserto al folio 11-16, I pieza), el cual fue promovido por la parte actora junto con el libelo de la demanda y oportunamente valorado por esta Alzada, así mismo, coincide con la copia simple cursante al folio 127 (I pieza) y con las resultas de la PRUEBA DE INFORMES cursantes al folio 344-346 (I pieza), consecuentemente, quien la presente causa resuelve se atiene a las valoraciones emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. *Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que una vez abierto el juicio a pruebas la representación judicial de la parte demandada hizo valer las siguientes probanzas: -PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la representación de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en función de ello solicitó que se oficiara a BANESCO BANCO UNIVERSAL en sus distintas agencias; a los fines de que dicha entidad bancaria informara sobre los siguientes particulares: A) Si la cuenta corriente Nº 0134-1022-44-0001001422, la cual es titular la sociedad mercantil SERVIFRENOS P.G 413 I C.A. SERVIFRE, para la fecha 4 de diciembre de 2013, y los siguientes (15) días continuos, tenía fondos suficientes para cubrir el cheque Nº 10621072 emitido por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), el cual fue librado a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, titular de la cédula de identidad Nº V.- 7.093.590; B) Si el cheque Nº 10621072 fue o no depositado en la cuenta corriente 0134-0427-54-4275014023 en la Agencia del Centro Comercial la Casona, recta de Las Minas, o si el mismo fue devuelto a la beneficiaria ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, con talón adjunto que tiene la mención “PRESENTAR TAQUILLA”; C) Remitiera copias certificadas del movimiento de la cuenta corriente Nº 0134-1022-44-0001001422, con respecto al periodo comprendido entre el día 1º al 31 de diciembre de 2013, ambas fechas inclusivas. Ahora bien, en vista que el remitente mediante comunicación expedida en fecha 19 de mayo de 2015 (resultas insertas al folio 344-346, I pieza), dio respuesta a lo solicitado; y en virtud que dichas resultas ya fueron apreciadas por esta Alzada en el capítulo que antecede, pues la parte actora también promovió informes a la entidad bancaria en cuestión, consecuentemente, quien la presente causa resuelve se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. -PRUEBA TESTIMONIAL: Aunado a lo anterior, se evidencia que la representación de la parte demandada promovió como testigos a los ciudadanos GLADYS GONZALEZ GONZALEZ, PILAR MONTAÑO, YANNARELA TORRES y EDGAR JOSE PEREZ LEON, todos venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.697.328, V-5.907.611, V-11.266.018 y V-6.456.113, respectivamente; para lo cual el Tribunal de la causa procedió a comisionar a los Juzgados de Municipio pertinentes. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que los testigos declararan sobre el conocimiento que poseen con respecto a las situaciones aquí controvertidas, es por lo que esta Sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por los prenombrados, en los siguientes términos: En fecha 28 de abril de 2015, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana PILAR MILAGROS MONTAÑO COELLO (folio 330-331, I pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar lo siguiente: “(…) Primera pregunta: Diga la testigo: Si conoce de vista trato y comunicación a las ciudadanas Lesbia Isabel Sánchez Echeto y Beatriz Elena Sánchez Echeto?. Contestó: Si, conozco de vista, trato y comunicación a las ciudadanas Lesbia y Beatriz Sánchez Echeto. Segunda pregunta: Diga la testigo: si conoce de vista a la señora Jenny Peroza España? Contestó: Si, la conozco de vista. Tercera pregunta: Diga la testigo, si ella fue la persona que vendió un apartamento a la señora Lesbia Isabel Sánchez Echeto, y si es positivo, por favor decir cuál es el apartamento? Contestó: Si, yo le vendí el apartamento a Lesbia Sánchez, el apartamento es 1-B del edificio Caicara. Cuarta pregunta: Diga la testigo, si sabe de alguna negociación que trataron de hacer la ciudadana Lesbia Sánchez Echeto con la ciudadana Jenny Peroza España y en caso positivo, narrar lo que al respecto sebe y le consta? Contestó: : si, estoy consciente de que ellas iban a proceder a la venta del apartamento a la ciudadana Jenny Peroza España, de la cual ya estaban haciendo el trámite legal de opción a compra, supe que le entregaron un cheque el cual fue devuelto por falta de fondos, tengo entendido que en vista de esa devolución de ese cheque se presentaron situaciones irregulares de la persona compradora, la cual ellos la vendedora le pareció deshonesta la actitud de la compradora, por tomar decisiones no acordadas cuando se hizo el documento esta a nombre personal y después de la devolución del cheque que ésta dio sin fondo, que no se pudo cobrar, la compradora le pide que cambie el documento por una empresa que ella tiene que se llama Servifreno, cosa que no estaba contemplada en los primeros tratos que ellos tenían trazados. Quinta pregunta: Diga la testigo, si presencio (sic) la conversación entre la Señora Lesbia Sánches Echeto, la señora Beatriz Sánchez Echeto y la señora Jenny Peroza España, y donde presencio (sic) la conversación que ha narrado, sostenida por dichas ciudadanas? Contestó: en el mismo edificio Caicara, ellas me invitaron para el apartamento cuando llego la señora Jenny, vivo en planta baja y me invitaron a subir porque ella era la señora que quería comprar, yo subí al apartamento B, en el momento que estaban haciendo la negociación y presencie (sic) que estaban hablando de la opción de compra venta. Sexta pregunta: Diga la testigo, Si presencio (sic) igualmente el momento en que la ciudadana Jenny Peroza España, le dijo a la señora Beatriz Sánchez Echeto, que como ésta no admitía que se cambiara la negociación de venta que había pautado mediante una opción a Jenny Peroza España por la empresa que usted ha mencionado como Servifreno, quedando entonces de acuerdo ambas el no llevar a cabo la venta? Contestó: si, correcto yo escuche cuanto en vista que esta persona no quería respetar el acuerdo que habían tenido previamente, la señora Lesbia le decía a la Señora Jenny que no se realizaba la venta, por la falta de honestidad de Jenny, por lo del cheque y porque querían cambiar el nombre de quien compraba, y estas estaban de acuerdo (...)”. Ahora bien, vista la deposición de la testigo promovida por la parte demandada, antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente: Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”. Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”. Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Así mismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad. De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos. Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí suscribe considera que la testimonial rendida por la ciudadana PILAR MONTAÑO, no es seria, convincente ni se encuentra respaldada por ninguna otra probanza cursante en autos, pues ha quedado suficientemente demostrado que el cheque signado con el Nº 10621072 no fue devuelto por la entidad bancaria respectiva por falta de fondos, e incluso que una vez devuelto fue emitido nuevo cheque de gerencia signado con el No. 0214-21418491 por la misma cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), ello a favor de la aquí demandada quien efectivamente lo cobró, aunado a que no consta de forma alguna que la demandante en su condición de futura compradora haya pretendido modificar los términos de la negociación, procurando de alguna manera incluir empresas en ella. En efecto, siendo que la testigo antes identificada no depuso con conocimiento de los hechos controvertidos en el presente juicio, esta Alzada la desecha del proceso y no le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa. Ahora bien, con respecto a los testigos GLADYS GONZALEZ GONZALEZ, YANNARELA TORRES y EDGAR JOSE PEREZ LEON, antes identificados; quien la presente causa resuelve partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que fijadas por los Tribunales comisionados las oportunidades para que los prenombrados rindieran sus respectivas declaraciones, los mismos no comparecieron y en efecto, los actos fueron declarados DESIERTOS; de esta manera, siendo que las testimoniales en cuestión no fueron evacuadas, este Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. CAPÍTULO IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 9 de noviembre de 2015, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente: “(…) Siendo así, de la revisión de las actas que conforman el presente procedimiento se evidencia que no consta en autos elementos suficiente que lleven a la convicción de esta Sentenciadora de que la parte demandada no cumpliera con sus obligaciones, toda vez que el incumplimiento deviene por parte de la actora quien no logró demostrar durante la secuela del proceso el pago del precio pactado, ya que si bien es cierto acompañó a los autos la copia de los cheques emitidos el primero del banco exterior No. 46-87197220, por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, de la cuenta corriente No. 0115-0049-81-1002062793, a favor de la ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, quien es hermana de la propietaria, en fecha 04 de diciembre de 2013, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00); el segundo del Banco Banesco No. 10621072, emitido por la ciudadana: JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, de la Cuenta No. 0134-1022-44-0001001422, a favor de la ciudadana: BEATRIZ SANCHEZ, hermana de la propietaria, en fecha 04 de diciembre de 2013, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), cuyos titulares son las empresas mercantiles SERVIFRENOS P.G. 413, C.A. y SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A., no menos cierto es que la actora reconvenido no logró demostrar que efectivamente el pago realizado se corresponda con el contrato de opción compra venta que une a las partes. Así se establece.- Por tales razones, quien aquí suscribe considera que la parte actora reconvenida no constituyó elementos ni argumentos probatorios suficientes, y revisadas las circunstancias del presente expediente tenemos que al no existir plena prueba de lo aducido por la actora como fundamento de su pretensión que lleve a la convicción de que la demandada incumplió con alguna de sus obligaciones contractuales, debe en consecuencia esta Sentenciadora declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera incoada por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA contra la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ y/o LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. DE LA RECONVENCIÓN: En esta oportunidad pasa el Tribunal a decidir con respecto a la reconvención interpuesta formalmente por la parte demandada reconviniente con fundamento en lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; tomando en consideración que con la misma se pretende la RESOLUCIÓN del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta suscrito por las partes en fecha 04/12/2013, bajo el fundamento de que la parte actora no cumplió con el mismo en ninguno de sus términos, razón por la cual la demandada reconviniente solicita la resolución del referido contrato. Así las cosas, este Tribunal estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: (…omissis…) Ahora bien, en el presente caso la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, procede a RECONVENIR y lo hace en los siguientes términos: En que es hecho cierto que la demandada reconviniente no recibió dinero propio de la actora, ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, esto es, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) que se narra en el contrato de opción compra venta como dado en calidad de arras, que estuvo representada en dos (2) cheques pertenecientes a dos (2) cuentas corrientes de las cuales la demandante no es titular. Que de quedar así establecidos los hechos que por si solos hacen procedente con lugar la resolución del contrato de opción de compra venta, por otra parte, resulta que la demandante reconviniente no se atiene a las previsiones que por acuerdo de ambas partes que claramente establecen un régimen específico para el supuesto de que cualquiera de las partes decidiere no llevar a efecto la venta del inmueble propiedad de la demandada, de terminado en dicha opción de compra venta. Que la contradicción en todo de la reforma de la demanda, da motivo para que la demandada reconviniente ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, por acogerse también plenamente a los términos previstos, amistosa y voluntariamente por ambas partes, en la cláusula sexta del contrato de opción compra venta, hace procedente en derecho la resolución de dicho contrato, con la devolución de las cantidades señaladas en los dos (2) referidos cheques, a las empresas que los emitieron, por ser ellas las únicas aportantes de esas sumas de dinero y no la demandante reconvenida; Que por incumplimiento y mal proceder de la demandante-reconvenida, ésta conviene en la resolución del contrato de opción de compra venta del apartamento, propiedad de la demandada según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22/03/2007, bajo la Matrícula 07P01T10N°18. A pagar a la demandada reconviniente las costas y costos del proceso. Que por ser también trascendental a esta reconvención, a favor de la demandada reconviniente alega que no obstante existir los hechos ya narrados que hacen procedente la declaratoria con lugar de esta reconvención en el supuesto negado de que ello fuere desestimado a todo evento su representada se acoge a lo establecido en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta la cual procedió a transcribir. Que su representada a todo evento, sin renunciar a las razones de hecho y de derecho ya alegadas que le eximen a cumplir con la venta del referido inmueble, se acoge ahora y en forma separada a los términos aprobatorios de la transcrita cláusula, por lo cual cuando la sentencia quede firme consignará dos (2) cheques de gerencia a favor de las empresas, para que la demandante reconvenida a su vez los devuelva a las empresas que indebidamente aportaron las arras de esta negociación, sin ser estas parte de la misma, con la advertencia de que en caso de que la parte demandante reconvenida no los acepte para entregarlos a quienes les corresponde, serán cambiados para consignarlos a nombre de este Tribunal, donde quedará dichas sumas dinerarias a disposición de la propia demandante reconviniente y/o de las citadas empresas. Que aun cuando el incumplimiento ha devenido de parte de la demandante reconviniente con destino solo a esta sin contraprestación distinta a la de aceptar la resolución del contrato de opción de compra venta, sin, además, otra razón que la de justeza de criterio, ponderación y actuación de ella, cuando la sentencia quedare definitivamente firme, consignará un cheque de gerencia pero éste si a favor de la demandante reconvenida por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,oo), para responder aunque no causados ni debidos de la indemnización de presuntos daños y perjuicios, totales, únicos y definitivos, derivados de su voluntad de no llevar a efecto la venta del tantas veces citado y determinado apartamento de su propiedad, renunciando expresamente ambas partes a cualquier reclamo, por cualquier razón o concepto derivado de la resolución contractual allí planteada. Estimó su reconvención en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.200.000,oo).- Ahora bien, de la lectura del escrito reconvencional se evidencia que el demandado reconviniente, demanda la resolución del contrato de opción compra venta suscrito entre las partes, arguyendo para ello una serie de hechos cuya relación y fundamentación no concuerdan entre sí, por lo que resulta evidente para quien suscribe que la parte demandada reconviniente en el capítulo contentivo de la reconvención por sí sola no expresa cuales son las razones de hecho y de derecho que pretende hacer valer por la vía de la mutua petición cuyo incumplimiento conduce a tener por defectuosa la reconvención propuesta, es decir, no reúne los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que para esta juzgadora la reconvención propuesta carece de los supuestos previstos en la sentencia de la Sala Constitucional como causal de inadmisibilidad de la Reconvención. Y ASÍ SE DECLARA. VI DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoara la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA, contra la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO y/o LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, ambas partes identificadas anteriormente. SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención o mutua petición que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpusiera la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO en representación de la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, contra la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora reconvenida. (…)” CAPÍTULO V DE LOS ALEGATOS EN ALZADA. Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado ante esta Alzada en fecha 14 de enero de 2016 (inserto al folio 29-43, II pieza), el abogado en ejercicio CARLOS ALBERTO GARCIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, realizó un recuento de las actuaciones cursantes en el presente expediente; así mismo, señaló que: “(…) Cuando un tercero paga la deuda de otro la obligación se extingue independientemente de la causa por la que el tercero pagó, simple liberalidad(…) Ha quedado demostrado en autos, que los cheques fueron emitidos a favor y cobrados por la parte demandada reconviniente, ciudadana BEATRIZ SANCHEZ, de cuentas bancarias correspondientes a las Empresas SERVIFRENOS P.G. 413 I, C.A. y SERVIFRENOS P.G. 413, C.A., las cuales se demostró en autos, son propiedad de nuestra mandante JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA y de su cónyuge PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ (…) En consecuencia, pedimos al Tribunal que considere válido el pago realizado por el tercero en este juicio, cuyo alegato y/o defensa invocada por esta representación en la contestación a la reconvención, está demás decir que el tribunal de la causa dejó de efectuar pronunciamiento, lo que produjo una situación de indefensión (…) afecta el derecho a la tutela judicial efectiva, y así debe declararlo en su sentencia, así como declarar CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA, con las consecuencias que de tal declaratoria se derive, y SIN LUGAR LA RECONVENCION (sic) propuesta. (…) en la mencionada sentencia, hubo (sic) se violaron normas relativas a la apreciación y carga de la prueba, así como las referidas al establecimiento o valoración de las pruebas (…)”. Por otra parte, se evidencia que el abogado en ejercicio FRANCISCO DUARTE ARAQUE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a consignar escrito de informes en fecha 27 de enero de 2016 (cursante al folio 45-47, II pieza); sin embargo, en vista que tal consignación se realizó de manera extemporánea, por cuanto a partir de dicha fecha había comenzado a transcurrir el lapso de sesenta días calendarios para dictar sentencia conforme a lo previsto en nuestra norma adjetiva, consecuentemente, quien aquí suscribe se abstiene de revisar el contenido del escrito en cuestión y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. CAPÍTULO VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 9 de noviembre de 2015; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA contra la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, e INADMISIBLE la reconvención o mutua petición planteada por la prenombrada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, ambas ampliamente identificadas en autos. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien la presente causa resuelve estima conveniente puntualizar en primer lugar que la parte demandante procedió a interponer la presente acción judicial, sosteniendo para ello que en fecha 4 de diciembre de 2013, suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, quien actuaba en nombre y representación de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-B, ubicado en la planta tipo l del Edificio “CAICARA”, a su vez ubicado en la segunda etapa del Conjunto Residencial San Antonio de Los Altos. Así mismo, señaló que se comprometió a pagar la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), de los cuales canceló UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) en calidad de arras, siendo el monto restante pagadero para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; sin embargo, en vista que la futura vendedora no cumplió con su obligación de liberar la hipoteca que pesaba sobre el descrito bien, aunado a que en reunión de fecha 19 de junio de 2014, la referida le manifestó que ya no tenía intenciones de vender el inmueble, siéndole por lo tanto imputable que el contrato haya vencido sin alcanzar su fin, es por lo que procede a demandarla por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a los fines de que proceda a otorgar el respectivo documento de compra venta ante el Registro Público correspondiente. Por otra parte, la representación judicial de la demandada en la oportunidad para contestar, contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por la actora, así mismo, contradijo que su representada hubiese recibido dinero de la demandante, pues –según su decir- los pagos por concepto de arras fueron realizados desde cuentas de personas jurídicas ajenas a la prenombrada y pagados a nombre de la hermana de su representada; que uno de los cheques emitidos no pudo ser cobrado por insuficiencia de fondos, que la demandante pretendió cambiar los términos de la opción de compra venta, que ésta señaló que tenía problemas económicos, que tales circunstancias llevaron a que amigable y verbalmente dieran por resuelto el contrato suscrito, y que por tales razones debe declararse SIN LUGAR la acción intentada. De esta misma manera, procedió a reconvenir a la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sosteniendo para ello que la prenombrada incumplió con sus obligaciones propias de futura compradora. En este orden de ideas, observamos que la parte actora en la oportunidad para contestar la reconvención propuesta en su contra, sostuvo que efectivamente no es titular de las cuentas desde las cuales se debitaron los cheques a través de los que se pagaron las arras, sin embargo, las personas jurídicas denominadas SERVIFRENOS P.G. 413 C.A. y SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A., son propiedad de la comunidad conyugal que mantiene con el ciudadano PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ (tercero ajeno al proceso); así mismo, señaló que el artículo 1.283 del Código Civil, establece que el pago puede ser efectuado por el deudor o terceros interesados o no en las obligaciones de dar, que el segundo cheque emitido a favor de la demandada no fue devuelto por falta de fondos sino porque la entidad bancaria no pudo comunicarse con ella como titular de la cuenta, y ante tal circunstancia procedió a realizar un nuevo cheque por la misma cantidad. Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalar lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual hace a continuación: Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 del Código Civil, se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos. En relación al PRIMER REQUISITO, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de diciembre de 2013, e inserto bajo el No. 05, Tomo 352 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante al folio 11-16, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, actuando en nombre y representación de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO (aquí demandada, en condición de promitente vendedora), se comprometió a venderle a la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA (aquí demandante, en condición de promitente compradora), un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-B, ubicado en la planta tipo 1 del Edificio “CAICARA”, segunda etapa del Conjunto Parque Residencial San Antonio de Los Altos, comprometiéndose a su vez ésta última a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), de los cuales pagó UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 1.100.000,00) en calidad de arras, siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de sesenta (60) días continuos contados a partir de la autenticación de la opción en cuestión, más sesenta (60) días continuos de prórroga si fuere necesario, venciendo en consecuencia el mencionado contrato el día 3 de abril de 2014. De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual las ciudadanas BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO (actuando en nombre y representación de la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO) y JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, se comprometieron a celebrar un contrato futuro; puede en consecuencia quien aquí suscribe afirmar que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por lo que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se precisa. Ahora bien, siendo que las partes contratantes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, demostrar el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones. En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, demostrar que la demandada incumplió con su obligación de venderle el inmueble tantas veces identificado, negándose a realizar dicha venta e incumpliendo con su responsabilidad de liberar la hipoteca que pesaba sobre el mismo; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que de las pruebas aportadas por la aquí demandante detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las que a continuación se mencionan: 1º CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 4 de diciembre de 2013 (cursante al folio 11-16, I pieza), del cual se desprende la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso; 2º INSTRUMENTO PODER (ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN) debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 17 de abril de 2013, del cual se desprende que la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, actuando en carácter de apoderada de la aquí demandada, estaba amplia y suficientemente facultada para recibir pagos en nombre de su poderdante y realizar todas las gestiones que guardaran relación con el inmueble objeto de la presente acción; 3º DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 22 de marzo de 2007 (inserto al folio 24-32, I pieza), del cual se desprende que la demandada adquirió la propiedad del bien inmueble tantas veces mencionado en el año 2007, constituyendo a tales efectos hipoteca de primer grado a favor de BANFOANDES C.A. por la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00); 4º ESTADO DE CUENTA DIGITAL emitido por BANESCO BANCO UNIVERSAL (cursante al folio 124-125, I Pieza), del cual se infiere que el saldo en dicha cuenta para el mes de diciembre de 2013, era de más de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), siendo para el día 13 de diciembre del mismo año emitido y pagado cheque de gerencia por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00); 5º CHEQUE No. 46-87197220 emitido en fecha 04 de diciembre de 2013, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) y CHEQUE No. 10621072 emitido en fecha 04 de diciembre de 2013, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) (cursantes al folio 126 y 127, I pieza), de los cuales se infiere que fue pagado a favor de la demandada la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) por concepto de arras; 6º DOCUMENTOS CONSTITUTIVOS de la sociedad mercantil SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A. y la sociedad mercantil SERVIFRENOS P.G. 413 C.A. (cursantes al folio 133-158 y 159-195, I pieza), del cual se desprende que la aquí demandante es accionista de las mencionadas empresas; 7º ACTA DE MATRIMONIO No. 031 (cursante al folio 196-197, I pieza), de la cual se desprende que los ciudadanos JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA (aquí demandante) y PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ (tercero ajeno al presente proceso), contrajeron matrimonio civil en el año 2001; en concordancia con las resultas de las PRUEBAS DE INFORMES del BANCO EXTERIOR AGENCIA LOS TEQUES (folio 258-260, I pieza), BANESCO BANCO UNIVERSAL AGENCIA EL TAMBOR (folio 344-346, I pieza), y de la OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO DEL MUNICIPIO LOS SALÍAS (folio 253-256, I pieza), de las cuales se desprende –entre otras cosas- que sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, pesa hipoteca de primer grado a favor de BANFOANDES BANCO UNIVERSAL; consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que las circunstancias supra precisadas y que constituyen el fundamento de la presente acción, quedaron plenamente demostradas en autos.- Así se precisa. En efecto, siendo que para lograr la materialización de un negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas que coadyuven directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas por el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, que el vendedor debe asegurar que el bien objeto de la venta se encuentra libre de gravámenes, hipotecas, vicios o defectos ocultos, debiendo a su vez cancelar y obtener las solvencias pertinentes y realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para proceder a la tradición del inmueble, pues de lo contrario se obstaculizaría la ejecución del contrato (Vd. SCC 16/04/2015, Exp. Nº AA20-C-00014-000066); y en virtud que, en el caso de marras quedó demostrado que la demandada en su carácter de futura vendedora incumplió con tales obligaciones generales, pues se evidencia que hasta la fecha no ha realizado las gestiones tendientes a garantizar la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el bien objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, ello en contravención con lo previsto en las cláusulas segunda y novena del mismo, consecuentemente, quien aquí suscribe considera que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se precisa. Aunado a lo anterior, debe precisarse que la representación judicial de la parte demandada no logró desvirtuar los señalamientos realizados en el párrafo que antecede, ni constituyó elementos probatorios suficientes que demostraran las defensas aducidas en su escrito de contestación, incumpliendo de esta manera con la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; pues de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la referida no consignó ni hizo valer ningún instrumento que respaldara sus dichos respecto a que la actora no haya sido diligente en el cumplimiento de sus obligaciones, pues se evidencia que a través de cuentas bancarias de dos personas jurídicas que son propiedad de la comunidad conyugal que la actora mantiene con el ciudadano PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ (tercero ajeno al presente proceso), se realizó oportunamente el pago de las arras a través de dos cheques emitidos y aceptados por la ciudadana BEATRIZ ELENA SANCHEZ ECHETO, quien en su condición de apoderada de la aquí demandada, estaba amplia y suficientemente facultada para recibir pagos en nombre de su poderdante y realizar todas las gestiones que guardaran relación con el inmueble objeto del presente proceso, e incluso ante la devolución de uno de los mencionados cheques –devolución que evidentemente no tuvo nada que ver con falta de fondos- se emitió un nuevo cheque de gerencia por la misma cantidad a nombre de la propia vendedora, el cual fue efectivamente cobrado y pagado por la entidad bancaria correspondiente, siendo menester resaltar que nuestra norma sustantiva específicamente en su artículo 1.283, prevé la posibilidad de que los pagos puedan ser hechos por toda persona que tenga interés en ello, y aún por un tercero que no sea interesado con tal que obre en nombre y descargo del deudor, tal como ocurre en el caso de marras.- Así se precisa. Así las cosas, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, considera que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA contra la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, es PROCEDENTE en derecho; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 1-B, planta tipo 1, Edificio “CAICARA”, ubicado en la Parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Parque Residencial San Antonio de Los Altos, en jurisdicción del Municipio los Salías del estado Miranda, número catastral 0021568, el cual tiene un área aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS CUADRADOS (94,75 Mts2), y consta de los siguientes ambientes: sala, comedor, cocina, lavadero, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, tres (3) closet, correspondiéndole además el uso exclusivo de un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 1-B, ubicado en la zona de estacionamiento del Edificio; siendo el caso que dicho bien se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: Pared medianera que lo separa del apartamento 1-A; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Fachada este del Edificio y OESTE: Espacio exterior que separa los dos cuerpos que toman el Edificio y zona de circulación. Así mismo, se ordena a la demandada hacer entrega a la actora de las solvencias, certificación de gravamen y recaudos vigentes necesarios para la protocolización del documento de venta, ello en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de tales obligaciones, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora, caso de que aquella no cumpla, deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 1.100.000,00), y en el entendido de que una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide. DE LA RECONVENCIÓN. Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a ejercer reconvención o mutua petición contra la actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello que la parte actora ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, debe convenir o ser condenada en aceptar que es un hecho cierto que la demandada no recibió dinero propio de ella, esto es, la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), pues dicho pago fue realizado a través de dos cheques pertenecientes a dos cuentas corrientes de las cuales la demandante no es titular; que cambió unilateralmente los términos de la opción de compra venta en vista de que por problemas económicos manifestó no poder probar el origen de la precitada cantidad de dinero y menos de la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00); que fue la prenombrada quien incumplió los términos de la opción de compra venta tantas veces referido. Por su parte, la demandante procedió alegar que en cuanto a la suma de dinero entregada a la demandada reconviniente a través de dos cheques pertenecientes a dos cuentas corrientes de las cuales no es titular, sino las dos empresas tantas veces mencionadas, como son SERVIFRENOS P.G. 413 C.A. y SERVIFRENOS P.G. 413 I C.A., si bien es cierto de que son terceras personas, no es menos cierto que dichas personas jurídicas (empresas) son de su propiedad y de la comunidad conyugal habida con el ciudadano PEDRO MIGUEL PEREDA GONZALEZ; así mismo, señaló que el artículo 1.283 Código Civil, establece que el pago puede ser efectuado por el deudor o por terceros interesados o no en las obligaciones de dar; que el segundo cheque de Banesco emitido a favor de la demandada reconviniente, nunca fue devuelto por falta de provisión de fondos, sino que fue devuelto a la beneficiaria por cuanto la entidad bancaria en ese momento no pudo comunicarse vía telefónica con ella como titular de la cuenta, y que ante tal circunstancia elaboró a favor de la demandada reconviniente un nuevo cheque de gerencia por la misma cantidad. En tal sentido, quien aquí suscribe a los fines de emitir pronunciamiento respecto al fondo de los hechos controvertidos, debe en principio establecer que: “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365). Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente: “(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”. (Negrita y subrayado de este Tribunal) De allí que, la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia. Ahora bien, en vista que en el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por resolución de contrato al considerar que existe incumplimiento por parte de ésta última, por cuanto los pagos de las arras fueron realizados por personas jurídicas ajenas a la relación contractual y –según su decir- la referida pretendía modificar los términos del contrato al no poseer los recursos para cumplir con el precio de la venta; y en vista que, la reconviniente no aportó ningún instrumento probatorio que respaldara tales afirmaciones de hecho, aunado a que quedó plenamente determinado en el juicio principal que la demandante no incumplió con ninguna de sus obligaciones, sino que por el contrario, fue la demandada reconviniente quien en su condición de promitente vendedora incumplió con su obligación de vender el inmueble objeto del proceso, dejando incluso de realizar las gestiones tendientes a garantizar la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el referido bien, ello en contravención con lo previsto en las cláusulas segunda y novena del contrato de opción de compra venta en cuestión, consecuentemente, lo ajustado a derecho es declarar IMPROCEDENTE la reconvención propuesta.- Así se establece. Aunado a lo anterior, se evidencia que la parte demandada en su escrito de reconvención, manifestó que de ser desestimada la contrademanda propuesta por resolución de contrato, procedía entonces a acogerse a lo establecido en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta suscrito, manifestando que una vez quedara firme la presente sentencia procedería a reintegrar las cantidades de dinero recibidas en calidad de arras e incluso pagaría a favor de la demandante la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00); sin embargo, en vista que el juicio principal interpuesto por cumplimiento de contrato fue declarado procedente por esta Alzada, ordenándose en consecuencia la protocolización de la venta definitiva ante la Oficina Registral respectiva, mal podría acordarse en esta oportunidad la devolución de las referidas cantidades de dinero que forman parte del precio de la venta. En efecto, por las razones antes expuestas y en virtud que de las actas que conforman el presente expediente, no se evidencia que la demandada reconviniente en su condición de promitente vendedora haya tenido la intención de dar cumplimiento voluntario a la cláusula penal en cuestión, en los términos que de ella se desprenden, esto es, dentro de los diez días siguientes contados a partir del vencimiento de la opción de compra venta suscrito, consecuentemente, esta Sentenciadora debe DESECHAR el pedimento en cuestión.- Así se precisa. Por todas las razones antes expuestas, este Tribunal Superior debe declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados LILI FUENTES y CARLOS GARCIA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, y SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO DUARTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada, ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de julio de 2015; motivo por el cual se REVOCA dicha sentencia bajo los fundamentos expuestos en la presente decisión, se declara CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA contra la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la prenombrada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. CAPÍTULO VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados LILI FUENTES y CARLOS GARCIA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA, y SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO DUARTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada, ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 3 de julio de 2015; motivo por el cual se REVOCA dicha sentencia bajo los fundamentos expuestos en la presente decisión, se declara CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana JENNY ELIZABETH PEROZA ESPAÑA contra la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la prenombrada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos. SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 1-B, planta tipo 1, Edificio “CAICARA”, ubicado en la Parcela V-12-14, segunda etapa del Conjunto Parque Residencial San Antonio de Los Altos, en jurisdicción del Municipio los Salías del estado Miranda, número catastral 0021568, el cual tiene un área aproximada de NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS CUADRADOS (94,75 Mts2), y consta de los siguientes ambientes: sala, comedor, cocina, lavadero, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, tres (3) closet, correspondiéndole además el uso exclusivo de un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 1-B, ubicado en la zona de estacionamiento del Edificio; siendo el caso que dicho bien se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: Pared medianera que lo separa del apartamento 1-A; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Fachada este del Edificio y OESTE: Espacio exterior que separa los dos cuerpos que toman el Edificio y zona de circulación. Así mismo, se ordena a la demandada hacer entrega a la actora de las solvencias, certificación de gravamen y recaudos vigentes necesarios para la protocolización del documento de venta, ello en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de tales obligaciones, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora, caso de que aquella no cumpla, deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 1.100.000,00), y en el entendido de que una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la ciudadana LESBIA ISABEL SANCHEZ ECHETO. Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinticinco (25) días del mes de abril del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) LA SECRETARIA ACCIDENTAL, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/LA/Adriana Exp. Nº 15-8832