TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
205º y 157º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE:
Ciudadanos JOSEFINA CHAHONAN DE KASABIJ y ELIAS KASABJI, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-14.401.506 y V-10.895.363, respectivamente

Abogada en ejercicio DAYLETT SHARAY SÁNCHEZ GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 224.032.

Ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-27.496.557.

Abogado en ejercicio CASTO JOSE SALAZAR ALCALÀ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 153.987

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

15-8810.

I
ANTECEDENTES.

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio CASTO JOSÉ SALAZAR ALCALÁ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ, plenamente identificado en autos, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, en fecha 13 de agosto de 2015; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta incoaran los ciudadanos JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI y ELIAS KASABJI, contra el prenombrado, y a su vez ordenó el pago de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), por concepto de daños y perjuicios.
Mediante auto dictado en fecha 9 de noviembre de 2015, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, le dio entrada al presente expediente en el Libro de Causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes; constando en autos que únicamente la parte demandante hizo uso de su derecho.
Mediante auto dictado en fecha 11 de enero de 2016, este tribunal declaró vencido lapso para observación a los informes previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, no constando en autos que la parte demandada hubiese consignado observaciones a los informes presentados por la contraparte; así mismo, se fijó el lapso de sesenta (60) días contemplados en el articulo 521 eiusdem para dictar sentencia. Posteriormente, el día 10 de marzo de 2016, siendo el último de los sesenta (60) días para proferir el fallo correspondiente, se acordó mediante auto DIFERIR dicha oportunidad, y consecuentemente se fijó el lapso de sesenta (30) días continuos para dictar sentencia.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo presentado en fecha 2 de abril de 2014, los ciudadanos JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI y ELIAS KASABJI, procedieron a demandar al ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:

1. Que en fecha 28 de marzo de 2014, su representada suscribió un contrato de opción de compraventa con el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ, el cual quedó anotado bajo el Nro. 44, Tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Tercera de Maracay, estado Aragua; el cual recayó sobre un inmueble destinado a local comercial, identificado con el numero 39, ubicado en la calle Miranda, Ocumare del Tuy Municipio Autónomo Tomas Lander, del estado Miranda cuyas características y demás determinaciones se especifican en la cláusula primera del citado contrato de opción de compra-venta.
2. Que una vez otorgado el mencionado contrato de opción de compra-venta, se acordó en la cláusula SEGUNDA el pago teniendo el inmueble un valor de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00), acordaron de la siguiente forma realizarlos: para el día primero (1) de marzo del año 2012 la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) y para el primero (1) de marzo del 2013 la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES, obligándose así el demandado a cancelar la cantidad acordada en la misma, en fechas establecidas, lo cual alega no haberse cumplido.
3. Que finalmente estima la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA
4. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y siguientes del Código Civil.
5. Por último, solicitó le fueran cancelados, la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.00,00) lo que equivale a SIETE MIL OCHENTA Y SEIS CON SESENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (7.086,61 U.T.), como compensación por los daños y perjuicios ocasionados por el tiempo transcurrido.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 9 de julio de 2014, el abogado en ejercicio ELIAS DE JESUS QUIAME GIL, actuando en su carácter de apoderadojudicial del ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ, procedió a contestar la demanda intentada en contra de su representado; sosteniendo para ello lo siguiente:

1.- Que no convalida los actos expuestos por la parte actora.
2.- Que niega, rechaza y contradice,que mantuvo una relación contractual con uno de los demandantes, alegando la falta de cualidad del ciudadano ELÍAS KASABJI.
3.- Que el pago estipulado en contrato de compra venta fue cancelado y será debidamente comprobado en la oportunidad procesal.
4.- Que niega rechaza y contradice que su poderdante adeude la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00) o la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) demandada.
5.- Que niega rechaza y contradice que su poderdante deba pagar el con cincuenta por ciento (50%) por consecuencia de cláusula penal.
6.- Por último,solicitó se declare sin lugar la demanda en la definitiva con la respectiva condenatoria en costas y costos del proceso.

III
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora junto con el libelo de la demanda, consignó las siguientes documentales:

Primero.- (Folio 9-13) Marcado con la letra “B”, en original DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracay del estado Aragua, en fecha 28 de marzo de 2014, anotado bajo el No. 44, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI (aquí demandante, en carácter de opcionante vendedora) y el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ (aquí demandado, en su carácter de opcionante comprador), en los siguientes términos y condiciones:

“(…) PRIMERA: “LA OPCIONANTE VENDEDORA” ofrece en OPCION (sic) DE VENTA a “EL OPCIONANTE COMPRADOR” un (01) inmueble de su propiedad constituido por un lote de terreno de una superficie aproximada de CIENTO OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS DECIMETROS (sic) CUADRADOS (181,42 Mts.2) y el local comercial sobre el construido el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (167 Mts.2), distinguido con el numero 39, de la Calle (sic) Miranda, Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomás Lander, del Estado Miranda y alinderado así: POR EL NORTE: Con Propiedad (sic) del ciudadano NABIL DOM, en 31,95 Mts. POR EL SUR: Con la propiedad del ciudadano NOUR EL SADAM DE DAOUD, EN 32,25 Mts. POR EL ESTE: Con la propiedad del ciudadano DER NABIL DOM, en 5,30Mtrs. y POR EL OESTE: Con la Calle (sic) Miranda, en 6,00 Mts.. SEGUNDA:El precio de la presente opción de venta se ha pactado en la suma de UN MILLON (sic) OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 CENTIMOS (sic) (Bs. 1.800.000,oo), los cuales se cancelaran de la siguiente manera: Para el Primero (sic) (01) de Marzo (sic) de 2.012, “EL OPCIONANTE COMPRADOR” pagará la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 CENTIMOS (sic) (Bs. 900.000,oo) y para el Primero (sic) (01) de Marzo (sic) de 2.013, pagará la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 CENTIMOS (sic) (Bs. 900.000,oo), fecha en la cual se realizara el respectivo documento de venta definitivo, una vez que reciba el visto buena del Registro Subalterno respectivo. Dichos trámites legales de venta definitiva, correrán por cuenta y gastos de “EL OPCIONANTE COMPRADOR”. El inmueble en cuestión le pertenece a “LA OPCIONANTE VENDEDORA” tal como consta en el documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Tomas Lander, Simón Bolívar y La Democracia de Ocumare del Tuy, Estado (sic) Miranda, anotado bajo el número 45, Protocolo Primero, tomo Primero de fecha 28 de Octubre (sic) de 2.003. TERCERA: Con el otorgamiento del presente documento, se hace la tradición legal del referido inmueble a “EL OPCIONANTE COMPRADOR”, se le hace la entrega del mismo y consecuencialmente “LA OPCIONANTE VENDEDORA” se compromete al saneamiento conforme a derecho, quedando la misma librada de cualquier responsabilidad que por daños y perjuicios ocasione “EL OPCIONANTE COMPRADOR” a cualquier tercero dentro del Inmueble (sic). CUARTA: La falta de pago de las cuotas o pagos estipulados en el presente contrato, ocasionara(sic) la resolución del mismo, quedando el primer pago realizado como compensación por los daños y perjuicios a favor de la “OPCIONANTE VENDEDORA” y como compensación por el uso y disfrute del inmueble objeto de la presente negociación. En caso de que la presente negociación no pudiere realizarse por causas imputables a la “OPCIONANTE VENDEDORA”, esta deberá devolver todos los montos recibidos por dicha negociación hasta la fecha del desistimiento más un Cincuenta (sic) por Ciento (sic) (50%) adicional de los montos recibidos a esa fecha. Y yo ELIAS KASABJI, Venezolano (sic), mayor de edad, de este domicilio y portador de la Cedula (sic) de Identidad (sic) numero (sic) V-10.895.363, en mi carácter de cónyuge de la ciudadana JOSEFINA CHAHINAN DE KASABJI, antes identificada a mi vez declaro: “Que acepto la opción de compra venta que se hace por este documento bajo los términos, condiciones y por el precio estipulado.” (…)”. (Resaltado añadido por esta Alzada)

Ahora bien, en vista que el original documento protocolizado, del documento público en cuestión no fue tachada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue demostrar que hubo incumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 28 de marzo de 2014, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta, el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad del demandado constituido por un local comercial, distinguido con el numero 39, de la Calle Miranda, Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomas Lander, del estado Miranda. Así mismo, se tiene como demostrativo de que el precio de la venta se fijó en la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), pago que debía ser efectuado por el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMÍREZ, de la siguiente manera: a) para el 1ºde marzo de 2012, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 900.00,00) y para el 1º de marzo de 2013, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 900.00,00); así mismo, las partes del presente litigio convinieron en la cláusula cuarta del referido contrato, que la falta de pago de las cuotas anteriormente señalados, ocasionaría la resolución del mismo, quedando el primer pago realizado, por la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00) a favor de la vendedora como compensación por los daños y perjuicios ocasionados por el uso y disfrute del inmueble objeto de la presente acción.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 14-16) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público Autónomo del Municipio Tomas Lander del estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 2003, quedando registrado bajo el Nº 45,folio 300 al 303, Protocolo Primero, Tomo Primero; a través del cual el inmueble objeto de la presente controversia fue dado en venta a la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI por el ciudadano SUBJI GEORGES KASABJI LANDAETA. Ahora bien, en vista que la copia fotostática del documento público en cuestión no fue impugnada por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original, de conformidad con el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI es legítima propietaria del inmueble objeto del contrato cuya resolución se persigue.- Así se establece.

*Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación de la parte actora únicamente reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente, de todas las probanzas consignadas junto con el libelo de la demanda; en efecto, siendo que tal promoción no constituye un medio probatorio válido en nuestra Legislación, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación la representación judicial de la parte demandada no consignó ninguna instrumental; sin embargo, una vez abierto el juicio a pruebas procedió a promover las siguientes probanzas:
.-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en función de ello el promovente solicitó que se oficiara a la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, en la oficina ubicada en la plaza “El Estudiante”, Ocumare del Tuy, estado Miranda, a los fines de que informara sobre los siguientes particulares:“(…)1. Copia certificada de los depósitos realizados los días 21 y 25 de febrero del año 2011 y los días 01 y 02 del mes de marzo del año 2011 (…) 2. Constancia certificada de que la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI (…) ha dispuesto de los montos y cantidades según la relación en referencia (…)”. Ahora bien, de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes a los folios 59-62) se desprende que el remitente hizo saber al tribunal de la causa –mediante remisión de copia certificada- los ESTADOS DE CUENTA de la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI (aquí demandante); y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión, como demostrativa de los depósitos bancarios realizados en la cuenta perteneciente de la prenombrada, de los cuales se observa que, en las fechas 21 y 25 de febrero de 2011, se realizaron una totalidad de catorce (14) depósitos bancarios, para un total de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00); y para las fecha del 1º y 2 de marzo de 2011, se efectuaron trece (13) depósitos bancarios en la referida cuenta, para la total de cuatrocientos doce mil quinientos cuarenta bolívares (Bs. 412.540,00); todo ello para una sumatoria total de setecientos treinta y dos mil quinientos cuarenta bolívares (Bs. 732.540,00). No obstante a ello, quien decide observa que, no solo los depósitos anteriormente referidos fueron realizados antes de la celebración del contrato cuya resolución se persigue, a saber, el 28 de marzo de 2011, sino que del contenido de la información recibida, el remitente no precisó la identificación de la persona depositante de dichas cantidades, por lo que en modo alguno puede establecerse que los mismos provinieron del ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMÍREZ (aquí demandado), quien tampoco presentó los comprobantes de depósitos respectivos donde se pudiere verificar que el número de los mismos coincidan con el reflejado en los estados de cuentas remitidos.- Así se precisa.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión dictada en fecha 13 de agosto de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, dispuso lo siguiente:

“(…) Alegada como ha sido la Falta de Cualidad Activa por el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ, (…) parte demandada, por técnica jurídica debe esta juzgadora resolver como Punto (sic) Previo (sic) al análisis de los alegatos que influyen en la resolución de la causa, si es procedente o no la Falta (sic) de Cualidad (sic) Activa (sic), lo cual hace en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO
Respecto a este alegato, considera esta juzgadora, que la legitimación ad causam (cualidad), constituye junto a las condiciones de la acción un presupuesto procesal que expresa la relación de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho de accionar por ser el titular del derecho subjetivo, y la persona que efectivamente ejerce la acción (cualidad activa), y la relación de identidad con la persona contra quien efectivamente se acciona (cualidad pasiva)
(…omissis…)
“(…)En el caso que nos ocupa, observa esta juzgadora, que el presente juicio se trata de una RESOLUCION (sic) DE CONTRATO DE OPCION (sic) A COMPRA VENTA donde se alega la falta de cualidad del co-demandante ELIAS KASABJI, (…) En tal sentido alega el demandado ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ, titular de la cédula de identidad Nº V-27.496.557, al momento de dar contestación a la demanda, la falta de cualidad activa del co-demandante anteriormente identificado para sostener el juicio, que “(Sic)… si bien es cierto existe una relación contractual entre mi poderdista y la ciudadana Josefina Chahonan de Kasabji, con ocasión del contrato de opción de compra-venta contraído en el escritolibelar, de dicho escrito se observa que es suscrito por el ciudadano Elías Kasabji, con quien mi mandante no ha tenido relación de ningún tipo, en tal virtud, este ciudadano no tiene atribuida ninguna cualidad para ejercer acción judicial alguna en contra de mi mandante”, del análisis de lo alegado por la parte demandada se evidencia de actas en especial en el documento de Opción de compra venta suscrito entre las partes que corre inserto en el folio (09 al 11), de donde se extrae lo siguiente: “(Sic)… Y yo ELIAS KASABJI, venezolano, y titular de la cédula de identidad Nº V-10.895.363, en mi carácter de cónyuge de la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI, el aludido contrato de opción a compra venta, posee cualidad activa procesal para indicar el presente juicio, tal y como fue interpuesto.
Y en tal sentido se confirma que por su condición de cónyuge y habiendo suscrito el documento objeto de la resolución, deviene su cualidad activa para sostener el presente juicio, por lo que se tiene cualidad para ser demandante y en consecuencia, se declara improcedente la falta de cualidad alegada por el demandado, Y ASI SE ESTABLECE.”
(…omissis…)
“(…) se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
(…omissis...)
“(…) observa esta juzgadora, que de las actas procesales se evidencia que de las pruebas consignadas por la parte demandada no existe correlatividad en las fechas en cuanto a los pagos que según la demandada realizo de manera sucesiva entre las fechas 21 y 25 de febrero de 2011, donde se puede constatar mediante estado de cuenta emitido por la entidad Bancaria Banco Banesco Banco Universal, que ciertamente existen depósitos sucesivos para dichas fechas pero de una sumatoria de las mismas no alcanzan al monto inicial del pago pactado, así como no hay sustento de los mismos (Boucher de depósitos), en segundo lugar se puede evidenciar que las fechas señaladas en el contrato (…)”
“(…) no son las mismas para la cual fueron hechos los depósitos que señala la parte demandada como suyos en su escrito de pruebas, en consecuencia de lo anteriormente señalado no se evidencia ninguna prueba que demuestre que haya cumplido con la obligación de haber cancelado (…)”
(…omisis…)
“(…) En consecuencia, con base a las siguientes consideraciones, es forzoso para esta Juzgadora, considerar que la presente demanda debe prosperar. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.-”Y así establece.
(…omissis…)
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por la Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
1. CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA interpuesta los ciudadanos JOSEFINA CHAHONAN DE KSABJI Y ELIAS KASABJI, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros. V-7.264.996 Y V-10.895.363 contra el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ titular de la cédula de identidad Nº V-27.496-557.-
2. En consecuencia se declare la RESOLUCIÒN DEL CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRA VENTA,(…)
3. Se ordena el pago de la cantidad de NOVECIENTOSMIL BOLIVARES (BS. 900.00, ºº), por concepto de daños y perjuicios ocasionados, de conformidad con la clausula cuarta del contrato objeto del presente juicio
4. Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”

V
ALEGATOS EN ALZADA.

* Mediante ESCRITO INFORMES consignado en fecha 9 de diciembre de 2015 (inserto al folio 110-111), el apoderado judicial de la PARTE ACTORA, alegó que la parte demandada no probó haber realizado los pagos establecidos en el contrato objeto de este juicio, en vista que las pruebas promovías no correspondías –a su decir- con la obligación suscrita entre las partes; en tal sentido, solicitó que se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto por su contraparte, y a su vez sea ratificada la sentencia emanada por el órgano ejecutor de primera instancia, la cual declaró con lugar la presente demanda.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede Ocumare del Tuy en fecha 13 de agosto de 2015; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta intentaran los ciudadanos J OSEFINA CHAHONAN DE KASABIJ y ELIAS KASABJI contra el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ, y a su vez ordenó a favor de la parte actora, el pago de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), por concepto de daños y perjuicios.
Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso interpuesto, quien aquí suscribe estima prudente precisar en primer lugar que el presente juicio fue interpuesto por los ciudadanos JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI y ELIAS KASABJI, por resolución de contrato de opción de compra venta; sosteniendo para ello que en fecha 28 de marzo de 2011, suscribió con el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ, un contrato de opción de compra venta que recayó sobre un bien inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie aproximada de ciento ochenta y un metros cuadrados con cuarenta y dos centímetros (181.42 Mts2)y un local comercial sobre el construido de ciento sesenta y siete metros cuadrados (167 Mts2), distinguido con el No. 39, ubicado en la calle Miranda, Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomas Lander del estado Miranda, por la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), para ser cancelados por el demandado en la siguiente forma: a) la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), para el día 1º de marzo de 2012; y b) la cantidad restante de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), para el día 1º de marzo de 2013. Así mismo, alegó la parte demandante que dicho montos no fueron cancelados, incumpliendo de este modo con lo dispuesto en el referido contrato de opción de compra venta; en tal sentido, demanda la cláusula penal prevista en la disposición cuarta del contrato, la cual previno que en caso de incumplimiento en los pagos estipulados, ocasionaría la resolución del mismo, y a su vez quedaría el primer pago realizado a favor de la vendedora como compensación por los daños y perjuicios ocasionados por el uso y disfrute del inmueble objeto de negociación.
Por su parte, la representación judicial del demandado en la oportunidad para contestar, procedió a oponer la cualidad activa del codemandante, ELÍAS KASABJI aduciendo no haber suscrito relación alguna con el prenombrado; así mismo, procedió a negar, rechazar y contradecir, que su representado adeude la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00) o la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), por no estar claro –a su decir- qué es lo que la parte actora demanda; y a su negó, rechazó y contradijo que su mandante deba pagar el cincuenta por ciento (50%) por concepto de cláusula penal. Por último, solicitó fuere declarada sin lugar la presente acción con la debida condenatoria en costas y costos en el presente juicio.
De este modo, planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta Juzgadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa a examinar como PUNTO PREVIO, lo siguiente:

DE LA FALTA DE CUALIDAD

Primeramente, observa este Tribunal Superior, que el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso como defensa perentoria la falta de cualidad del codemandante, ciudadano ELÍAS KASABJI, alegando no haber celebrado contrato alguno con el prenombrado. A tal efecto, debe puntualizarse que la legitimación a la causa o cualidad de las partes es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, por lo cual debe ser atendido incluso de oficio por los Jueces (Vid. SCC del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. No. 15-211); de esta manera, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Siguiendo a Couture:

“Las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho. No procuran la depuración de los elementos formales de juicio, sino que constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado (…) Se, trata en resumen, de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda (…) Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace innecesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho”. (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, págs. 113-115).

Partiendo de lo previamente transcrito, entiende esta Sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, por lo que la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un Juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del Juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del Juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las excepciones dilatorias y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos.
Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, en atención a lo alegado por la parte demandada con respecto a la supuesta falta de cualidad del ciudadano ELÍAS KASABJI para intentar de manera conjunta con la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI la presente acción, quien aquí suscribe partiendo de las actas que conforman el presente expediente, puede verificar que el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que constituye el documento fundamental de la presente demanda, fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracay del estado Aragua, en fecha 28 de marzo de 2014, anotado bajo el No. 44, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (inserto a los folios 9 al 13), y de su contenido se desprende textualmente lo siguiente: “Entre los ciudadanos JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI, Venezolana (sic), mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil, casada y portadora de la Cédula de Identidad (sic) número V-7.264.996 (…) por una parte y por la otra el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ, también Venezolano (sic), mayor de edad, de este domicilio, civilmente hábil, soltero y portador de la Cédula (sic) de Identidad número V-27.496.557 (…) se ha convenido en celebrar como en efecto formalmente celebran el presente contrato de OPCION (sic)DE COMPRA VENTA (…)Y yo, ELIAS KASABJI, Venezolano (sic), mayor de edad, de este domicilio y portador de la Cédula (sic) de Identidad (sic) número V-10.895.363, en mi carácter de cónyuge de la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI, antes identificada a mi vez declaro: “Que acepto la opción de compra venta que se hace por este documento bajo los términos, condiciones y por el precio estipulado”(…)”.(Resaltado añadido); en efecto, lo anterior nos permite afirmar que el referido contrato de opción de compra-venta cuya resolución se pretende, fue celebrado entre la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI -aquí codemandante, en su condición de propietaria- y el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ –aquí demandado-; evidenciándose que el ciudadano ELIAS KASABJI, únicamente procedió a aceptar los términos, condiciones y precio de la referida opción de compra venta, por ser cónyuge de la prenombrada.- Así se precisa.
Siguiendo con este orden de ideas, es importante puntualizar que el litis consorcio necesario se produce cuando existe una relación sustancial que une a varios sujetos y la decisión judicial de la misma solo puede declararse con fuerza de cosa juzgada contra todos los sujetos intervinientes en el proceso, así lo precisa el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil; en este sentido, los efectos de un contrato de opción de compra venta (siendo un acto jurídico bilateral) arropan a todas las partes que lo celebran y por lo tanto los hechos alegados en la demanda también son comunes a los otros sujetos participantes en esa relación convencional por efecto de la cosa juzgada, resultando de ello la necesidad de que actúen como demandantes y como demandados todos los otorgantes de dicho contrato, quienes de hecho quedarán afectados por la decisión a dictarse, ya sea por una desvinculación del mismo o la continua vinculación por la relación sustancial que voluntariamente asumieron.
De allí, que es una regla comúnmente aceptada tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que la falta o ausencia de alguna de las partes que debía estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea ésta la actora o demandada, o se trate de un supuesto de litisconsorcio necesario, bien sea activo o pasivo, genera una falta de legitimación ad causam que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente el fallo estará desprovisto de efectos jurídicos (Vid. Sentencia N° 778 del 12 de diciembre de 2012, caso: Luis Miguel Nunes Méndez contra Carmen OlindaAlvelaez de Martínez).
Como corolario a lo anterior, es necesario puntualizar el especial trato que la normativa vigente le ha dado a los inmuebles propiedad de una comunidad gananciales; y en tal sentido, quien aquí suscribe pasa a transcribir lo previsto en el artículo 168 del Código Civil, pues de su contenido se desprende textualmente lo siguiente:

Artículo 168.- “Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta (…)”. (Resaltado añadido por este Juzgado Superior)

Bajo este orden de ideas, se desprende la posibilidad de que cada uno de los cónyuges por sí solos, pueda adquirir bienes muebles o inmuebles producto de su trabajo o a través de cualquier título legítimo, pudiendo asimismo realizar la administración de éstos; así mismo, el artículo supra transcrito es claro al precisar que para los casos de adquisición y administración de bienes, la legitimación en juicio corresponderá al que los haya realizado, supuesto legal que en el caso sub examinefue cumplido por los demandantes, pues tal como se evidencia del libelo de demanda los actores pretenden la resolución del contrato de opción de compra venta que se suscribió con el demandado, es decir, pretenden recuperar los bienes de la comunidad. En consecuencia, siendo que el ciudadano ELIAS KASABJI efectivamente ostenta la legitimidad para actuar en juicio en defensa de bienes de la comunidad conyugal, quien a su vez actúa conjuntamente con la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI, quien celebró el contrato cuya resolución se persigue; es por lo que esta Juzgadora declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad del prenombrado, alegada por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda.- Así se establece.
DEL FONDO DEL ASUNTO

Resuelto lo anterior, y en vista que el presente juicio es seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción de compra venta, quien aquí suscribe estima pertinente pasar realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, debe establecerse que ciertamente éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, pues de dicha norma se desprende textualmente que:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del Tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Así las cosas, tomando en consideración lo antes expuesto, se pueden determinar los requisitos esenciales para la procedencia de las acciones resolutorias, a saber: a) la existencia jurídicamente del contrato; b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; y c) que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta, debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.
1) Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA objeto de la presente acción, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, se comprueba de las actas procesales que ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra venta (cursante al folio 9 al 13) el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracay del estado Aragua, en fecha 28 de marzo de 2014, anotado bajo el No. 44, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, del cual se desprende –entre otras cosas- que la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI (aquí demandante, en carácter de “opcionante vendedora”) se comprometió a venderle a el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ (aquí demandado, en carácter de “opcionante comprador”), un inmueble de su propiedad constituido por un lote de terreno de una superficie aproximada de ciento ochenta y un metros cuadrados con cuarenta y dos decímenos cuadrados (181,42 Mts.2) y el local comercial sobre el construido, el cual tiene una superficie aproximada de ciento sesenta y siete metros cuadrados (167 Mts2) distinguido con el No. 39, ubicado en la calle Miranda, Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomas Lander, del estado Bolivariano de Miranda, por la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), pagadera de la siguiente manera: 1) La cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), para el primero (1º) de marzo de 2012, y 2) la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), pagadera al primero (1º) de marzo de 2013; ); así mismo, las partes del presente litigio convinieron en la cláusula cuarta del referido contrato, que la falta de pago de las cuotas anteriormente señalados, ocasionaría la resolución del mismo, quedando el primer pago realizado, por la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00) a favor de la vendedora como compensación por los daños y perjuicios ocasionados por el uso y disfrute del inmueble objeto de la presente acción; consecuentemente, debe tenerse por cumplido el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, quedando entendido que la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas en dicha convención.- Así se precisa.
2) En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que los demandante incoaron la presente acción resolutoria bajo el fundamento de que el demandado en su carácter de futuro comprador, no canceló la totalidad del precio convenido en el contrato de opción de compra en cuestión, a saber, un millón ochocientos mi bolívares (Bs. 1.800.000,00), bajo la modalidad pactada; ahora bien, este Tribunal Superior con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los Jueces de instancia la interpretación de los contratos, observa que las partes intervinientes en el presente proceso desarrollaron en el contrato cuya resolución se persigue, específicamente en la cláusula SEGUNDA, el precio de la venta del inmueble y la manera de cancelar el mismo (cursante a los folios 9-13, I pieza), en tal sentido resulta necesario transcribir lo pactado, lo cual se hace de seguida:

“(…)SEGUNDA: El precio de la presente opción de venta se ha pactado en la suma de UN MILLON (sic) OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 CENTIMOS (sic) (Bs. 1.800.000,oo), los cuales se cancelaran de la siguiente manera: Para el Primero (sic) (01) de Marzo (sic) de 2.012, “EL OPCIONANTE COMPRADOR” pagará la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 CENTIMOS (sic) (Bs. 900.000,oo) y para el Primero (sic) (01) de Marzo (sic) de 2.013, pagará la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 CENTIMOS (sic) (Bs. 900.000,oo), fecha en la cual se realizara el respectivo documento de venta definitivo, una vez que reciba el visto buena del Registro Subalterno respectivo. Dichos trámites legales de venta definitiva, correrán por cuenta y gastos de “EL OPCIONANTE COMPRADOR”. El inmueble en cuestión le pertenece a “LA OPCIONANTE VENDEDORA” tal como consta en el documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Tomas Lander, Simón Bolívar y La Democracia de Ocumare del Tuy, Estado (sic) Miranda, anotado bajo el número 45, Protocolo Primero, tomo Primero de fecha 28 de Octubre (sic) de 2.003. (…)”. (Resaltado añadido por esta Alzada)

De lo que precede, se desprende que ciertamente el precio de la venta por el inmueble objeto de la presente acción, se fijó en la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00),pago que debía ser efectuado por el futuro comprador, ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMÍREZ –hoy demandado-, de la siguiente manera: a) para el 1ºde marzo de 2012, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 900.00,00) y para el 1º de marzo de 2013, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 900.00,00); ahora bien, es un principio básico del Derecho Procesal Civil que corresponde al actor la carga de la prueba, es decir, la tarea de demostrar la veracidad de los hechos alegados en su libelo, esto es en virtud de que le corresponde a cada una de las partes demostrar los hechos que procura que el juez tome como ciertos.
De este modo, se observa que en la oportunidad para contestar la demandada, el apoderado judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo adeudar el precio total de la venta del inmueble objeto de la controversia; señalando posteriormente en su escrito de promoción de pruebas, haber cancelado la totalidad de novecientos cuarenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 947.500,00), en pagos divididos en las fechas de 21 y 25 de febrero de 2011 y 1º y 2 de marzo del mismo año; ahora bien, a los fines de demostrar sus alegatos, promovió –como único medio probatorio- la PRUEBA DE INFORME dirigida a la entidad financiera Banesco, Banco Universal, a los fines de demostrar que en las fechas referidas, depositó en la cuenta de la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI –aquí codemandante- la cantidad de novecientos cuarenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 947.500,00); al respecto, se observa de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes a los folios 59-62) el remitente hizo saber al tribunal de la causa –mediante remisión de copia certificada- el ESTADO DE CUENTA de la prenombrada ciudadana en su cuenta corriente No. 0134-0989-76-9891001181, para los meses de febrero y marzo de 2011, de los cuales se evidencia que en la fecha 21 y 25 de febrero de 2011, se realizaron una totalidad de catorce (14) depósitos bancarios, para la total de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00); y para las fecha del 1º y 2 de marzo de 2011, se efectuaron trece (13) depósitos bancarios en la referida cuenta, para la total de cuatrocientos doce mil quinientos cuarenta bolívares (Bs. 412.540,00); todo ello para una sumatoria total de setecientos treinta y dos mil quinientos cuarenta bolívares (Bs. 732.540,00).
Así pues, si bien se desprende de la prueba en cuestión que la parte codemandante, recibió depósitos bancarios en su cuenta personal los días anteriormente señalados, esta Juzgadora no puede pasar por alto, que del contenido de la información recibida el remitente no precisó la identificación de la persona depositante de las referidas cantidades, por lo que en modo alguno puede establecerse que los mismos provinieron del ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ (aquí demandado) –como así pretende hacerlo valer-, quien tampoco presentó los comprobantes de depósitos respectivos donde se pudiere verificar que el número de los mismos coincidan con el reflejado en los estados de cuentas remitidos; aunado a ello, sin ánimos de contradecir lo que antecede, resulta evidente para quien decide, que aún y cuando pudiere inferirse que dichos depósitos fueron provenientes por el demandando –lo cual no probó- la sumatoria total de los mismos, asciende a la cantidad de setecientos treinta y dos mil quinientos cuarenta bolívares (Bs. 732.540,00), es decir, inferior a los señalado en su escrito de promoción de pruebas (novecientos cuarenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 947.500,00)) y a lo convenido en el contrato cuya resolución se persigue, a saber, la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00); aunado a ello, se observa que los referido pagos que adujo la parte demandada –presuntamente- haber realizados, a favor de la codemandante, se efectuaron antes de la celebración del contrato de opción de compra venta cuya resolución se persigue en la presente causa, a saber, el 28 de marzo de 2011, no desprendiéndose de su contenido que la parte actora en su condición de futura vendedora, hubiere dejado constancia de la recepción del mismo, como primer pago o adelanto realizado por el demandado, correspondientes al precio pactado en el mismo.- Así se precisa.
Bajo estas consideraciones y en vista que las afirmaciones expuestas por la parte actora como fundamento de su pretensión no fueron desvirtuadas de ninguna manera por el demandado conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, debe tenerse por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte del accionado de sus obligaciones.- Así se precisa.
3) Por último, con respecto a que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende instrumento alguno que lleve a la convicción de que la parte demandante en su carácter de futura vendedora haya de alguna manera incumplido alguna de sus obligaciones contractuales o alguna obligación propia en su condición, pues de la cláusula TERCERA del referido contrato se evidencia expresamente que las partes convinieron en que “(…) Con el otorgamiento del presente documento, se hace la tradición legal del referido inmueble a “EL OPCIONANTE COMPRADOR”, se le hace la entrega del mismo (…)” (Resaltado añadido por esta Alzada); por lo que evidentemente la parte actora cumplió con su obligación prevista concerniente a la tradición del objeto del contrato. De esta manera, en vista que no consta en autos que los demandantes en su carácter de opcionantes, hayan de alguna manera incumplido alguna de sus obligaciones contractuales o alguna obligación propia de su condición de futuro vendedor, consecuentemente, quien aquí suscribe estima que en el caso de marras se encuentra cumplido el tercer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, referido al cumplimiento por parte de los accionantes de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.
Así las cosas, verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe estima que la misma resulta procedente en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en la cláusula segunda del contrato objeto del presente proceso; y por lo tanto, debe declararse RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI –en condición de vendedora opcionante- y el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMÍREZ –en su carácter de comprador optante-, ambos plenamente identificados en autos, el cual recayó sobre un lote de terreno de una superficie aproximada de ciento ochenta y un metros cuadrados con cuarenta y dos decímenos cuadrados (181,42 Mts2) y el local comercial sobre el construido, el cual tiene una superficie aproximada de ciento sesenta y siete metros cuadrados (167 Mts2) distinguido con el No. 39, ubicado en la calle Miranda, Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomas Lander, del estado Bolivariano de Miranda, todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.
Ahora bien, establecido ut supra el incumplimiento de la parte demandada, se observa del libelo de demanda que la parte actora solicitó, además de la resolución del contrato de opción de compra venta bajo estudio, el pago de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), como compensación por los daños y perjuicios originados por el tiempo transcurrido en el cumplimiento del mismo por parte del ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMÍREZ (aquí demandado). Al respecto, quien aquí decide, observa lo siguiente:
Los daños y perjuicios pueden ser definidos como el deterioro, menoscabo, destrucción, ofensa o dolor que se provoca en las personas, cosas, o valores morales o sociales de alguien (Emilio Calvo Baca. Derechos de las Obligaciones. Editorial Libra. Caracas. 2.008. Pág. 180). Vale decir, que los daños y perjuicios generan una indemnización al resarcimiento a que tiene derecho el acreedor por el desmedro real sufrido en su patrimonio o, por la utilidad dejada de percibir, que pueden ser determinados de tres (3) maneras, a saber: a) convencional; b) legal y, c) judicial.
Los daños y perjuicios convencionales, son los fijados por las partes en forma anticipada a la inejecución de las obligaciones contractuales por una de las partes; es también conocida como cláusula penal. Siendo así, los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, establecen:

Artículo 1257.- “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.”

Artículo 1258.- “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal (…).”

La cláusula penal por ende, es una estimación convencional de los perjuicios que tiene prevalencia respecto a la intimación judicial y a la legal. Presume la ley que la cláusula penal constituye la estimación anticipada de todos los perjuicios que habrá de experimentar el acreedor por el incumplimiento de la obligación principal, pues de no ser así, el acreedor pudiera percibir una doble satisfacción de sus derechos. Ahora bien, del contenido del contrato de opción de compra venta cuya resolución se persigue, se evidencia que las partes pactaron en su particular CUARTO una cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, la cual es del siguiente tenor:
“(…) CUARTA: La falta de pago de las cuotas o pagos estipulados en el presente contrato, ocasionara(sic) la resolución del mismo, quedando el primer pago realizado como compensación por los daños y perjuicios a favor de la “OPCIONANTE VENDEDORA” y como compensación por el uso y disfrute del inmueble objeto de la presente negociación. En caso de que la presente negociación no pudiere realizarse por causas imputables a la “OPCIONANTE VENDEDORA”, esta deberá devolver todos los montos recibidos por dicha negociación hasta la fecha del desistimiento más un Cincuenta (sic) por Ciento (sic) (50%) adicional de los montos recibidos a esa fecha (…)”. (Resaltado añadido por esta Alzada)

En efecto, la referida cláusula es lo que en nuestra legislación se conoce como cláusula penal, por cuanto de su contenido se evidencia una estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer; en tal sentido, puede observarse la intensión de las partes en el caso de no cumplirse con el pago o alguna cuota del precio convenido por la venta del inmueble en cuestión, limitando los daños y perjuicios a la cantidad pactada como primer pago, es decir, la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00); y como quiera que en el caso de autos, está demostrado el incumplimiento de la obligación por parte del demandado y, no habiendo en autos la prueba que la inejecución de la obligación o el retardo proviniere de una causa extraña no imputable, aunado a que el promitente comprador no demostró haber entregado a la promitente vendedora alguna cantidad de dinero como pago de la obligación contraída, es por lo quien decide, considera que es procedente condenar a la parte demandada, a cancelar la suma estimada de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), por concepto de daños y perjuicios.- Así se decide.
Así las cosas, bajo las consideraciones que antecede, este Juzgado Superior debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio CASTO JOSÉ SALAZAR ALCALÁ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMÍREZ, plenamente identificado en autos, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, en fecha 13 de agosto de 2015; , razón por la que se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA el mencionado fallo, a través del cual se declaró CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta incoaran los ciudadanos JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI y ELÍAS KASABJI, contra el prenombrado, y a su vez ordenó el pago de la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00), por concepto de daños y perjuicios ocasionados de conformidad con la cláusula cuarta del contrato objeto del presente juicio; en consecuencia, se ORDENA al demandado, hacer la entrega material del bien inmueble a favor de la parte actora constituido por un lote de terreno de una superficie aproximada de ciento ochenta y un metros cuadrados con cuarenta y dos decímenos cuadrados (181,42 Mts2) y el local comercial sobre el construido, el cual tiene una superficie aproximada de ciento sesenta y siete metros cuadrados (167 Mts2) distinguido con el No. 39, ubicado en la calle Miranda, Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomas Lander, del estado Bolivariano de Miranda; tal como se dejará sentado en el dispositivo de la presente sentencia.- Así se decide.

VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio CASTO JOSÉ SALAZAR ALCALÁ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMÍREZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de agosto de 2015, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentaran los ciudadanos JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI y ELÍAS KASABJI contra el prenombrado, todos ampliamente identificados en autos; y CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión.
SEGUNDO: Se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana JOSEFINA CHAHONAN DE KASABJI –en condición de vendedora opcionante- y el ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMÍREZ –en su carácter de comprador optante-, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracay del estado Aragua, en fecha 28 de marzo de 2014, anotado bajo el No. 44, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; todo ello en el entendido de que el prenombrado deberá hacer la entrega material del bien inmueble a favor del actor constituido por un lote de terreno de una superficie aproximada de ciento ochenta y un metros cuadrados con cuarenta y dos decímenos cuadrados (181,42 Mts2) y el local comercial sobre el construido, el cual tiene una superficie aproximada de ciento sesenta y siete metros cuadrados (167 Mts2) distinguido con el No. 39, ubicado en la calle Miranda, Ocumare del Tuy, Municipio Autónomo Tomas Lander, del estado Bolivariano de Miranda.
TERCERO: Se ORDENA al ciudadano ELKIN ALFARO ECHEVERRY RAMIREZ, el pago de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (900.000,00), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato objeto del presente juicio, en atención a lo previsto en la cláusula cuarta del referido contrato.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal; esto es, al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Ocumare del Tuy.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los siete (7) días del mes de abril del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

Zbd/.Leydimar
Exp. Nº 15-8810.