REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA 206º y 157º PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: Ciudadana NORA HAYDEE GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.415.517. Abogado en ejercicio HARRY RAFAEL RUIZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 50.773. Ciudadana MARÍA TERESA DOMÍNGUEZ CASTELLANO, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. V-5.453.501. Abogado en ejercicio JOSÉ MANUEL GÓMEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 29.683. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO 16-8897. I ANTECEDENTES Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio HARRY RAFAEL RUIZ, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.773, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión proferida en fecha 1 de febrero de 2016 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, que declarara “(…) PRIMERO: PARCIALMENTE con LUGAR la Demanda (sic) de Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta ( sic) , incoada por la ciudadana NORA HAYDEE GUTIERREZ contra la ciudadana MARIA TERESA DOMINGUEZ CASTELLANO, ambas plenamente identificadas en autos. SEGUNDO: Improcedente el Cumplimiento (sic) del Contrato (sic) Privado (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta (sic) , por haber precluido el lapso para el otorgamiento del documento definitivo, quedando resuelto de pleno derecho el compromiso de venta. TERCERO: CON LUGAR la ejecución de la Cláusula (sic) penal. En consecuencia, se condena a la demandada MARIA TERESA DOMINGUEZ CASTELLANO, a pagar la suma de CIENTO CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.105.500,00) por concepto de daños y perjuicios establecidos en la Cláusula (sic) Séptima (sic) del contrato de opción compraventa. CUARTO: Improcedente el cálculo de los intereses por indexación monetaria (…)” Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 24 de febrero de 2016, se le dio entrada fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que solo la parte actora hizo uso de tal derecho. Por auto dictado en fecha 13 de abril de 2016, este tribunal declaró concluida la sustanciación de la causa, dejando expresa constancia que a partir de la referida fecha, comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia. Posteriormente, en fecha 13 de junio del presente año, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por un lapso de veinte (20) días de despacho, en virtud del Decreto Nº 2.303 dictado por el Ejecutivo Nacional en fecha 26 de abril de 2016, en el marco de la emergencia económica través de la cual declaró los días miércoles, jueves y viernes como no laborables para el sector público. Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir, este juzgado superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE ACTORA: Mediante libelo de demanda presentado en fecha 1º de octubre de 2014, ante el tribunal de la causa, por la ciudadana NORA HAYDEE GUTIÉRREZ, debidamente asistida por el abogado HARRY RAFAEL RUIZ, adujo -entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que en fecha 14 de diciembre de 2010, suscribió con la ciudadana MARIE TERESA DOMÍNGUEZ CASTELLANOS, un contrato privado de opción de compra venta, sobre un lote de terreno el cual tiene un área de superficie aproximada de DOCE METROS CON CINCO CENTÍMETROS (12,5 mts) por DOCE METROS CON CINCO CENTÍMETROS (12,5 MTS) y un inmueble tipo anexo destinado para vivienda que tiene un área de superficie de CUARENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SESENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (41,63 mts2), el cual está ubicado en Urbanización “LAS DOLORES”, Quinta Las Marías, Calle principal, sector La Yerba Buena, Municipio Carrizal, estado Bolivariano de Miranda, por el precio de CIENTO DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.000, 00). 2. Que hasta la fecha de la firma del contrato de opción de compra venta se habían entregado en calidad de arras de conformidad con la cláusula segunda a nombre de la ciudadana MARIA TERESA DOMÍNGUEZ CASTELLANOS, la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 43.000,00) y otros abonos en depósitos bancarios por: a) SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) en fecha 7 de noviembre de 2011; b) SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000) en fecha 21 de julio de 2012; c) CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000) en fecha de 6 de septiembre 2012 y una última entrega por recibo privado de fecha 22 de octubre de 2013 por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), para un total de SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 62.000, 00), que representan arras o depósito como inicial un 62% del precio valor de la venta del inmueble objeto del presente contrato. 3. Que a mediados del mes de septiembre del 2013, la parte demandada, le exigió el resto del monto del tanto veces mencionado contrato, pero que sin embargo la cláusula cuarta establece que el pago del resto del monto es a la firma del documento definitivo de venta ante la oficina respectiva que era la cantidad de treinta y nueve mil quinientos bolívares (Bs. 39.500,00). 4. Que por todas las razones antes expuestas “(…) Vengo (sic) a Demandar (sic) como en efecto lo hago a la ciudadana MARIA TERESA DOMINGUEZ CASTELLANOS, venezolana, mayor de edad y titular de la Cèdula (sic) de Identidad (sic) No. V-5.453.501, por Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) Privado (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta (sic), especialmente por la Cláusula Cuarta, para que se otorgue Documento (sic) Definitivo (sic) de Venta (sic) ante la Oficina (sic) de Registro (sic) respectivo; y en consecuencia que la Oferente (sic) cumpla con la Cláusula (sic) Penal (sic) especificada en su Cláusula (sic) Séptima (sic), para que entregue la Suma (sic) de CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.43.000,00) que recibió según Documento (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta (sic), más una cantidad igual por penalización, más los DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.19.000,00) y a su vez más otros gastos realizados a las bienhechurías (anexo) durante el tiempo que hemos habitado la vivienda, desde el 14 de diciembre de 2010, que dan un monto total de CIENTO DIECISEIS MIL CARENTA BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs.116.043,00) los cuales se demostraran mediante la Solicitud (sic) de la Inspección (sic) Judicial (sic) mediante la consignación y exhibición de las facturas las cuales traeré como merito favorable a los autos, una vez sea abierto el respectivo lapso probatorio en la presente demanda, más intereses por Indexación (sic) a los montos antes mencionados, más costos y costas del proceso, y honorarios profesionales (…)”. 5. Se estimó la presente demanda por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIÚN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 221.543,28). 6. Por último, solicitó sea admitida la presente demanda, sustancia conforme a derecho, a los fines consiguientes con todos los pronunciamientos de la ley. PARTE DEMANDADA: En fecha 25 de marzo de 2015, el abogado JOSÉ MANUEL GÓMEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda, manifestando entre otras cosas lo siguiente: 1. Que niega, rechaza y contradice, por no ser cierto los hechos narrados y mucho menos el derecho invocado en el escrito libelar por la parte accionante. 2. Que niega, rechaza y contradice que haya pactado una opción de compra venta por un lote de terreno y un inmueble tipo anexo cuya área de superficie aproximada del lote del terreno, que según decir del actor, de doce metros con cinco centímetros por doce metros con cinco centímetro (12,5 X 12,5 Mts) y del anexo con un área de superficie de cuarenta y un metro cuadrados con sesenta y tres decímetros cuadrados (41,63 m2) 3. Que de la lectura que sirven de sustento a la demanda e identificados por la accionante como C-1 y C-2, se puede colegir que ambos instrumentos según su decir-se habla en lo relativo a la superficie del lote de terreno de DOCE METROS CON CINCUENTA Y CENTÍMETROS CUADRADOS, por lo que no se entiende de donde dimana la demandante su pretensión, que según decir de la actora significaría el lote de terreno tendría una superficie de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (156,25 Mts2), lo que según decir de la parte demandada resulta falso. 4. Que niega, rechaza y contradice que su mandante haya exigido el resto del monto del valor del contrato de opción de compra venta, y que por el contrario desde que la demandante tomó posesión del inmueble, se tornó una persona problemática tanto así que en estos momentos existen denuncias por ante la Fiscalía del Ministerio Publico, C.I.C.P.C, y Tribunales Penales. 5. Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana NORA HAYDEE GUTIÉRREZ, haya realizado gastos de bienhechurías, y que si esto fuese así serian los gastos que como habitante de la vivienda se deben realizar para su mantenimiento. III DE LA DECISIÓN RECURRIDA. Mediante sentencia proferida en fecha 1º de febrero de 2016, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, consideró entre otras cosas lo siguiente: “(...) PRIMERO: en cuanto al cumplimiento de la obligación principal, de que se otorgue el documento definitivo de opción compra venta la cláusula cuarta del referido contrato establece: “CLAUSULA CUARTA: El plazo para la firma del documento definitivo de compraventa (sic) es de doce (12) meses continuos contados desde la fecha de la firma del presente documento, lapso dentro del cual se deberá otorgar el documento definitivo de Compra Venta por ante la Oficina de Registro respectiva. El lapso establecido será prorrogable por treinta días más, los cuales serán contados a partir del día siguiente del vencimiento del término de la presente Opción (sic) de compra venta, tal prorroga será convenida de mutuo acuerdo por las partes siempre y cuando la voluntad de prorrogarlo sea manifestado de forma escrita y con no menos de diez (10) días de antelación al vencimiento del lapso establecido en esta clausula, dicha prorroga será acordada por una termino de treinta (30) días continuos. Es entendido que LA OFERENTE deberá entregar a LA OFERIDA la información Fiscal (sic), planilla debidamente cancelada de la retención o anticipo del Impuesto sobre la Renta o su equivalente y todo lo necesario para la presentación y protocolización del documento definitivo por lo menos veinte (20) días de la finalización del plazo para el otorgamiento del documento deberá notificar a LA OFERENTE, del día señalado en la Oficina Inmobiliaria de Registro para el otorgamiento de dicho documento”. Por cuanto el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, siendo esta obligación un acuerdo de voluntades entre las partes, en el que se obligan no solamente a cumplir lo expresado en él, sino a todas las consecuencias que se deriven del mismo contrato según la equidad, y por cuanto en la mencionada cláusula cuarta, se estableció un lapso perentorio de 12 meses, prorrogables por 30 días más, y siendo que desde el 14-12-2010 fecha en que se firmó el contrato, hasta el 01-10-2014 fecha en que se interpuso la demanda, trascurrió con creces el lapso establecido para su ejecución, quedando resuelto de pleno derecho el referido contrato, aunado a que en la cláusula Séptima (sic) ambas partes convinieron en el “LA OFERIDA no podrá en ningún caso demandar el cumplimiento del presente en lo que respecta a la obligación de vender, pues se entiende que la obligación de vender cesa con la preclusión del plazo establecido para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta”, por lo que conforme a los artículos 1.159 y 1.264 ejusdem, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley. Por lo que deben cumplirse exactamente como han sido contraídos. En consecuencia, se declara improcedente el cumplimiento del Contrato (sic), respecto al otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece. SEGUNDO: En referencia al cumplimiento de la cláusula penal especificada en la cláusula séptima del referido contrato, que no es otra cosa que la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, dicha cláusula establece lo siguiente: “CLAUSULA SEPTIMA (sic): Queda entendido que si LA OFERENTE no cumpliese con las obligaciones que le impone la Ley (sic) en razón de este compromiso de venta o las estipuladas en este documento. O se negase a realizar la venta aquí pactada. O el documento de venta no se protocolizare en los términos aquí previstos por causas imputables a la misma, deberá reintegrar la suma que hoy recibe en calidad de arras de manos de LA OFERIDA sin plazo alguno, y deberá entregar adicionalmente, una suma igual a la recibida en arras, vale decir una suma de CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.43.000, 00) a LA OFERIDA, en forma inmediata como pago de Clausula (sic) penal única, suma esta equivalente a los daños y perjuicios que mutuamente establecen los otorgantes, conviniéndose que LA OFERIDA no podrá en ningún caso demandar el cumplimiento del presente contrato en lo que respecta a la obligación de vender, pues se entiende que la obligación de vender cesa con la preclusión del plazo establecido para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa (sic), siendo que LA OFERIDA solo podrá reclamar en caso de incumplimiento el pago de la cláusula penal, quedando el compromiso de venta resuelto de pleno derecho. Igualmente se conviene, que en caso de que la OFERIDA no cumpliese con las obligaciones que le impone la ley en razón de este compromiso de compraventa o las obligaciones estipuladas en el presente documento o si se negase a realizar la compra aquí pactada o el documento de venta no se protocolizare en los términos señalados y en el tiempo previsto por causa imputable a la misma retendrá el monto total recibido en arras más una suma equivalente a la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.43.000,00) como pago de clausula penal Única (sic), suma equivalente a los daños y perjuicios que mutuamente establecen los otorgantes, quedando resuelto el presente contrato. La indemnización por daños y perjuicios a que se contrae la presente cláusula no será ejecutable cuando la parte contratante que incumpla demuestre que el incumplimiento deriva de casi (sic) fortuito, fuerza mayor o hecho de tercero no interviniente en el contrato”. Es evidente la predeterminación de los daños y perjuicios, estipulados en la transcrita clausula(sic) séptima del tantas veces mencionado contrato, no solo por el incumplimiento sino por el retardo en el cumplimiento de la obligación, y por cuanto la demandada no trajo a los autos alguna prueba, ni alego causa extraña derivada de (caso fortuito, fuerza mayor, o hecho de terceros intervinientes en el contrato), que la eximiera de la responsabilidad tanto de la inejecución como del retardo en el cumplimiento de contrato, es por lo que conforme a los artículos 1.258, 1,259 y 1.271 de la norma Sustantiva Civil, la ejecución de los daños y perjuicios debe prosperar en derecho. En consecuencia se condena a la Oferente (sic) MARIA TERESA DOMINGUEZ CASTELLANO, a cumplir con la Cláusula Séptima (sic) del Contrato (sic) Privado (sic) de Opción-compra Venta (sic), en los términos allí pactados, por lo que deberá cancelar a la oferida NORA HAYDEE GUTIERREZ, la suma de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs.105.000,00), discriminada así: CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.43.000,00) que recibió según el documento de opción de compra venta, más una cantidad igual por penalización; más los DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.19.500,00), que le fueron entregados en forma parcial, según recibos de pago números consignados con el libelo de la demanda marcados A1, A2, A3 y A4. Así se decide. “(...) TERCERO: En lo que respecta al pago de CIENTO DIECISEIS MIL CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs.116.043,28), por gastos realizados a las bienhechurías, desde el 14 de diciembre de 2010; más los intereses por indexación a los montos antes mencionados, este Tribunal considera que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.274, 1.275 y 1.276, ejusdem, la deudora en este caso la oferente MARIA TERESA DOMINGUEZ CASTELLANO, no está obligada sino por los daños y perjuicios previstos en la cláusula Séptima (sic) de la convención contractual, por lo que éstos no deben extenderse sino a los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación, por lo que no puede la acreedora, es decir la Oferida (sic) NORA HAYDEE GUTIERREZ, pedir una suma mayor a la estipulada en el contrato; así como tampoco la indexación monetaria, ya que por tratarse ésta última de una situación inflacionaria en un asunto contractual; donde la pérdida del valor de la moneda equivale a un daño previsible, a tenor del artículo 1.274 del Código Civil, por lo que las partes al momento de contratar previeron en caso de incumplimiento de alguna de las partes el resarcimiento del monto entregado en calidad de arras, más una suma igual, vale decir el monto de Cuarenta y Tres mil Bolívares (Bs.43.000,00) más una suma igual, (Ver Sentencia de Sala Constitucional, de fecha 20/03/2006, caso: Teodoro de Jesús Colasante Segovia). Donde además señalo que “…la jurisprudencia venezolana ha dejado atrás el principio nominalístico expresado en el artículo 1.737. Del Código Civil, procediendo el juez a ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado en el contrato, por lo que la condena al deudor no es pagar una suma idéntica a la convenida en el contrato, sino en pagar una cantidad equivalente al valor de la suma prestada originalmente a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo”. En consecuencia, se declara Improcedente tanto el pago de los gastos realizados a las bienhechurías, como la indexación monetaria solicitada. Así quedara establecido en el dispositivo de este fallo. A fin de cumplir con el principio de exhaustividad, y en virtud de la motivación para decidir queda desechado el material probatorio numerado: a,c,f y k1, por cuanto nada aportan al hecho controvertido. V PARTE DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil declara: PRIMERO: PARCIALMENTE con LUGAR la Demanda (sic) de Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta ( sic) , incoada por la ciudadana NORA HAYDEE GUTIERREZ contra la ciudadana MARIA TERESA DOMINGUEZ CASTELLANO, ambas plenamente identificadas en autos. SEGUNDO: Improcedente el Cumplimiento (sic) del Contrato (sic) Privado (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta (sic), por haber precluido el lapso para el otorgamiento del documento definitivo, quedando resuelto de pleno derecho el compromiso de venta. TERCERO: CON LUGAR la ejecución de la Cláusula (sic) penal. En consecuencia, se condena a la demandada MARIA TERESA DOMINGUEZ CASTELLANO, a pagar la suma de CIENTO CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.105.500,00) por concepto de daños y perjuicios establecidos en la Cláusula (sic) Séptima (sic) del contrato de opción compraventa. CUARTO: Improcedente el cálculo de los intereses por indexación monetaria (…)” IV ALEGATOS EN ALZADA. En fecha 30 de marzo de 2016, compareció por ante este tribunal el abogado en ejercicio HARRY RAFAEL RUIZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, a fin de consignar ESCRITO DE INFORMES, a través del cual efectuó un recuento de las actuaciones procesales realizadas en el curso del juicio; así mismo, sostuvo que: “(…) PRIMERO: Este Tribunal de revisión de Sentencia (sic), debe tomar en cuenta el acta firmada por la Sindicatura antes mencionada, debido a que se deduce categóricamente que el incumplimiento de la Cláusula (sic) Cuarta (sic), en cuanto a no firmarse el documento definitivo de compra venta ante notaría y luego en registro público, fue culpa de la parte demandada MARIA TERESA GOMINGUEZ CASTELLANO, ya que NO cumplió con lo pactado en el acta antes descritas (…) por lo que es imperativamente importante que este digno Tribunal de Alzada, analice la Cláusula (sic) CUARTA del Documento(sic) Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) objeto de la Presente Controversia (sic) que motivó esta sentencia hoy recurrida. SEGUNDO: En virtud de los razonamientos antes expuestos, me opongo a los términos de la Sentencia (sic) hoy apelada, por cuanto sí debe ser procedente el Cumplimiento (sic) de la CLAÙSULA CUARTA antes mencionada(…) en cuanto a la firma del documento definitivo antes notaría o registro (…) La sentencia debió tener dos (02) posibles resoluciones: 1) Que para el cumplimiento de la Opción (sic) de compra venta debió limitar la sentencia al Cumplimiento de la Cláusula Cuarta, o 2) y si la sentencia fuera la devolución del dinero, esta devolución tenía que ser mediante una experticia complementaria del fallo , porque el dinero que se entregó en el año 2.010 sufrió su transformación en el transcurso de tiempo(…) TERCERO: Igualmente debo rechazar que sea improcedente el Pago (sic) por mejores realizada por mi representada en las bienhechurías objeto de la presente controversia, que para aquella fecha se gastaron CIENTO DIECISEIS MIL CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTIOCHO CÈNTIMOS (Bs.116.043,28) , por lo tanto ese dinero es obligatorio devolver si así fuera parte de la decisión, pero con la inflación actual, más los intereses moratorios a la presente fecha y su indexación (...)”. Así mismo, mediante diligencia de fecha 11 de abril de 2016, el abogado HARRY RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora adujo que “(…) el lapso de 12 meses mencionado en la sentencia se anulo (sic), y este mismo lapso de 12 meses se alargaron o se hizo nuevo lapso por los pagos parciales que existen en el folio 66 de la segunda pieza especialmente al anexo “c”, y ademas (sic) lo firmado en acta de sindicatura, estas pruebas tanto el acta de sindicatura como los recibos de pagos parciales que mantuvieron viva la negociación hasta la presente fecha, estan (sic) a los folios o al folio 66, pero ademas (sic) estos anexos o pruebas estan en original en la primera pieza y fueron presentados como prueba, en el tribunal de primera instancia. Es por esto que el lapso de 12 meses no precluyo (sic), ya que los lapsos procesales fueron: el 7-11-2012, el 21-6-2012 y el 6-9-2012 y ademas (sic) el acta de sindicatura ambas partes firmaron o la firmaron el 11/9/2013, es por todo esto que el cumplimiento de contrato privado es procedente (…)”. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 1º de febrero de 2016; a través de la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA interpusiera la ciudadana NORA HAYDEE GUTIÉRREZ contra la ciudadana MARÍA TERESA DOMÍNGUEZ CASTELLANO, e improcedente el cumplimiento del contrato privado de opción compra venta por haber precluido el lapso para el otorgamiento del documento definitivo, todos ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso en cuestión, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones: Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, observa esta juzgadora como un punto previo a cualquier pronunciamiento, que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece que “(…) el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley” (Subrayado y negrilla añadidos), por lo que es potestad del juez conforme a lo establecido en la Constitución y en la Ley, al momento de admitir, tramitar y decidir la controversia sometida a su consideración, actuar ajustado a lo dispuesto en las disposiciones adjetivas aplicables al caso, por lo que el Tribunal de la causa debe verificar que se cumplan con los presupuestos procesales, a fin de advertir si la demanda presentada resulta a la luz de lo dispuesto en el aludido artículo admisible o no, que de ser éste último el caso no habría necesidad de abrir el contradictorio. Aunado a ello, cabe señalar que la prohibición de la ley de admitir la demanda, verbigracia, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 21 de julio de 2009, expediente No. 08-629). Así las cosas, entrando al caso de marras es de puntualizar que la figura denominada acumulación prohibida o inepta acumulación se encuentra prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera: “(…) no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí (…)”. De allí, que su procedencia depende de que la demanda intentada contenga más de una pretensión y las pretensiones estén acumuladas de manera tal que no pueden ser satisfechas; pues éstas resultan excluyentes entre sí (se contraponen), siendo totalmente contradictorias una con la otra, por lo que no pueden ser satisfechas las dos al mismo tiempo; corresponden cada una al conocimiento de distintos Tribunales por razón de la materia o bien, deben ser tramitadas bajo el modelo de procedimientos distintos, esto es, cuando una pretensión tiene pautado un procedimiento ordinario y la otra tiene que ser tramitada por uno especial, pues no se puede combinar esos dos modelos de procedimientos en una sola figura. A mayor abundamiento, considera pertinente quien aquí suscribe traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 11 de febrero de 2010, en el expediente signado con el No. 2009-000527, a través de la cual se dejó sentado lo siguiente: “(…) Ahora bien, esta Sala ha establecido en diferentes ocasiones que la acumulación de pretensiones en una causa, debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallo contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento. (…)La acumulación de acciones es de eminente orden público (…) Por su parte el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones. (…)” (Resaltado de este Tribunal) En atención a las anteriores consideraciones, quien decide observa que en el caso sub examine se ha cometido un vicio que afecta la válida constitución de la relación procesal, toda vez que del escrito libelar, presentado por la demandante (folio 1 al 3, pieza I del presente expediente), se desprende lo siguiente: “(…) es por todo lo anteriormente narrado que Vengo (sic) a Demandar (sic) como en efecto lo hago a la ciudadana MARIA TERESA DOMINGUEZ CASTELLANOS, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula (sic) de Identidad (sic) No. V-5.453.501, por Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) Privado (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta (sic), especialmente por la Cláusula Cuarta, para que se otorgue Documento (sic) Definitivo (sic) de Venta (sic) ante la Oficina (sic) de Registro (sic) respectivo; y en consecuencia que la Oferente (sic) cumpla con la Cláusula (sic) Penal (sic) especificada en su Cláusula (sic) Séptima (sic), para que entregue la Suma (sic) de CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.43.000,00) que recibió según Documento (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta (sic), más una cantidad igual por penalización, más los DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.19.000,00) y a su vez más otros gastos realizados a las bienhechurías (anexo) durante el tiempo que hemos habitado la vivienda, desde el 14 de diciembre de 2010, que dan un monto total de CIENTO DIECISEIS MIL CARENTA BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs.116.043,00) los cuales se demostraran mediante la Solicitud (sic) de la Inspección (sic) Judicial (sic) mediante la consignación y exhibición de las facturas las cuales traeré como merito favorable a los autos, una vez sea abierto el respectivo lapso probatorio en la presente demanda, más intereses por Indexación (sic) a los montos antes mencionados, más costos y costas del proceso, y honorarios profesionales (…)”. (Resaltado de esta alzada) Siendo ello así, en vista que en el caso bajo conocimiento la demandante solicitó de manera conjunta el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, así como el cumplimiento de la cláusula penal, más los gastos realizadas en las bienhechurías del inmueble objeto del contrato; sin que pueda evidenciarse que los mismos se hayan realizado de manera subsidiaria, consecuentemente, quien aquí suscribe estima conveniente pasar a transcribir el contenido de la cláusula penal convenida en el contrato en cuestión, lo cual hace de seguida: “(…) SEPTIMA (sic): Queda entendido que si LA OFERENTE no cumpliese con las obligaciones que les impone la Ley (sic) en razón de este compromiso de venta o las estipuladas en este documento, o se negase a realizar la venta aquí pactada, o el documento de venta no se protocolizare en los términos aquí previstos por causas imputables a la misma, deberá reintegrar la suma que hoy recibe en calidad de arras de manos de LA OFERIDA sin plazo alguno, y deberá entregar adicionalmente, una suma igual a la recibida en arras, vale decir una suma de CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (sic) CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 43.000,00), a LA OFERIDA, en forma inmediata, como pago de Clausula (sic) Penal Única, suma ésta equivalente a los daños y perjuicios que mutuamente establecen los otorgantes, conviniéndose que LA OFERIDA no podrá en ningún caso demandar el cumplimiento del presente contrato en lo que respecto a la obligación de vender, pues se entiende que la obligación de vender cesa con la preclusión del plazo establecido para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, siendo que LA OFERIDA sólo podrá reclamar en caso de incumplimiento el pago de la cláusula penal, quedando el compromiso de venta resuelto de pleno derecho. Igualmente se conviene, que en caso de que LA OFERIDA no cumpliese con las obligaciones que le impone la Ley (sic) en razón de este compromiso de compraventa o las obligaciones estipuladas en el presente documento o se negase a realizar la compra aquí pactada o el documento de venta no se protocolizare en los términos señalados y en el tiempo previsto por causa imputable a la misma, retendrá el monto total recibido en arras, más una suma equivalente a la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (sic)CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 43.000,00) como pago de Cláusula (sic) Penal (sic) Única (sic), suma esta equivalente a los daños y perjuicios que mutuamente establecen los otorgantes, quedando resuelto el presente contrato (…)”. (Resaltado añadido por esta juzgado) De dicha cláusula se aprecian las sanciones estipuladas por las partes en caso de que una ellas incumpla con las obligaciones contraídas; al respecto, cabe destacar el artículo 1.258 del Código Civil, el cual establece que: Artículo 1.258.- “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”. (Negrillas y subrayado de esta alzada) Afín con la normativa mencionada, el artículo 1.259 eiusdem señala que: Artículo 1.259.- “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada”. Bajo las normas transcritas, quien decide observa –como ya se dijo- que en el petitorio del libelo de demanda, la demandante solicitó dos pretensiones de manera conjunta, es decir, tanto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta como el pago de la indemnización por los daños y perjuicios estipulados en la cláusula séptima del referido contrato (cláusula penal), sin que pueda evidenciarse que el segundo requerimiento se haya realizado de manera subsidiaria al primero; a diferencia de la referida cláusula donde ambos conceptos se estipularon en forma excluyente, pues sólo si se incumplía con la obligación de vender o comprar dependiendo el caso, nacía el derecho de el pago de una indemnización por daños y perjuicios. En consonancia con ello, sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 5 de agosto de 2014, con Ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente No. 13-815, dispuso en un caso similar, lo que sigue: “(…) Ahora bien, respecto de la inepta acumulación de pretensiones, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece que “no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí…”. (…Omissis…) Sobre la base de estas precisiones, esta Sala observa que en el petitorio del libelo de demanda, el actor solicitó dos pretensiones de manera conjunta, es decir, tanto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta como el pago de la indemnización por los daños y perjuicios, sin que pueda evidenciarse que el segundo requerimiento se haya realizado de manera subsidiaria al primero. En lo que respecta al contrato de opción de compra venta, esta Sala aprecia que, independientemente de la calificación otorgada por el formalizante, la cláusula cuarta está referida a una cláusula penal que sólo puede ejecutarse de manera condicional, es decir, si el vendedor incumple con su obligación de vender. Por interpretación en contrario, si el vendedor cumple con dicha obligación, resulta imposible la exigencia del pago de una indemnización por daños y perjuicios. En otras palabras, en lo que respecta al libelo de demanda, no cabe duda que el cumplimiento del contrato y el pago de una indemnización por daños y perjuicios fueron solicitados de manera conjunta; a diferencia de la cláusula cuarta del contrato, en donde ambos conceptos se estipularon en forma excluyente, pues sólo si se incumple con la primera obligación, nace el derecho de exigir la segunda, ello en virtud de que el referido pago de una indemnización por daños y perjuicios fue establecido como una sanción ante el posible incumplimiento. De allí que si el obligado cumple, desaparecen los daños y perjuicios, salvo que se estipulen éstos por el simple retardo, acorde con la excepción contemplada en el artículo 1.258 del Código Civil, lo cual no ocurrió en este caso. En consecuencia, resulta incompatible exigir a un mismo tiempo la observancia de una obligación y la sanción ante su posible incumplimiento, es decir, el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y a la vez el pago de una indemnización por los daños y perjuicios, puesto que ambas pretensiones se excluyen mutuamente, más aún si el actor omitió solicitar al tribunal fueran “resueltas una como subsidiaria de otra” de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala considera que, acorde con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación de pretensiones declarada por la alzada en el caso concreto resulta ajustada a derecho. Así se establece (…)”. (Resaltado de esta alzada) En efecto, bajo lo previsto en las sentencias anteriormente transcritas y la normativa traída a colación, si el obligado cumple con su obligación desaparecen los daños y perjuicios, salvo que se estipulen éstos por el simple retardo, lo cual no ocurrió en el caso de marras; y en virtud que, resulta incompatible exigir al mismo tiempo la observancia de una obligación y la sanción ante su posible incumplimiento, es decir, el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y a la vez cumplimiento de la cláusula penal convenida, puesto que ambas pretensiones se excluyen mutuamente, consecuentemente, este tribunal superior debe declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda incoada por la ciudadana NORA HAYDEE GUTIÉRREZ, en virtud de haber realizado una acumulación indebida de pretensiones que son incompatibles entre sí; y consecuentemente se REVOCA la decisión proferida en fecha 1º de febrero de 2016 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, todo ello de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. Por último, debe dejarse sentado que en virtud de la anterior declaratoria constituiría un exceso de este órgano jurisdiccional pasar a conocer sobre el fondo del asunto controvertido.- Así se establece VI DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: se REVOCA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 1º de febrero de 2016; y consecuentemente, se declara INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de opción compra venta incoada por la ciudadana NORA HAYDEE GUTIÉRREZ contra la ciudadana MARÍA TERESA DOMÍNGUEZ CASTELLANO, ambas plenamente identificadas en autos. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora. Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Carrizal. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, al primer (1º) día del mes de agosto del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.). LA SECRETARIA ACCIDENTAL, LEIDYMAR AZUARTA. Zbd/lag.- Exp. Nº 16-8897.